2018.07.19 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB3-1.4012.371.2018.3.KO
z 19 lipca 2018 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2018 r., poz. 800 z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 30 kwietnia 2018 r. (data wpływu 14 maja 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

braku wyłączenia dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji z opodatkowania VAT w trybie art. 6 ustawy – jest prawidłowe,
opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji, przy czym stawką właściwą dla sprzedaży Nieruchomości będzie stawka podstawowa VAT (obecnie w wysokości 23%) – jest prawidłowe,
prawa do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Nabywcę – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 maja 2018 r. został złożony ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

braku wyłączenia dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji z opodatkowania VAT w trybie art. 6 ustawy,
opodatkowania dostawy Nieruchomości w ramach Transakcji, przy czym stawką właściwą dla sprzedaży Nieruchomości będzie stawka podstawowa VAT (obecnie w wysokości 23%),
prawa do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Nabywcę.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącym stroną postępowania O Sp. z o.o.,

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania D Sp. z o.o.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

1. Działalność i status zainteresowanych.

Ospółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Nabywca lub Kupujący) prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (wraz z późniejszą sprzedażą lokali w takich budynkach) tj. działalność opodatkowaną VAT.

Dspółka z ograniczoną odpowiedzialnością [dalej: Zbywca lub Sprzedający] prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych, tj. działalność opodatkowaną VAT.

Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy w drodze transakcji kupna-sprzedaży [dalej: Transakcja] prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej pod adresem … [dalej: Nieruchomość].

Zarówno Zbywca, jak i Nabywca są (i będą na moment przeprowadzenia Transakcji) zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

2. Planowana Transakcja nabycia Nieruchomości przez Nabywcę.

Zbywca i Nabywca zawarli umowę przedwstępną zobowiązującą do zawarcia Transakcji [dalej: Umowa przedwstępna]. W umowie przedwstępnej Zbywca oświadczył, iż Transakcja nie jest sprzedażą przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Zbywca i Nabywca zgodnie oświadczyli, iż ich intencją jest opodatkowanie transakcji podatkiem VAT według stawki podatkowej.

W ramach Transakcji Nabywca zamierza nabyć od Zbywcy:

prawo wieczystego użytkowania działek o numerach ewidencyjnych 14/1, 15/1, 15/3, dla których Sąd Rejonowy, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr … [dalej: Działki], oraz
prawo własności budynków niemieszkalnych i budowli znajdujących się na Działkach tj.:

- prawo własności znajdujących się na działce 14/1 na dzień Transakcji następujących budynków i budowli:

Budynki:

Oczyszczalnia [dalej: Oczyszczalnia]
Kotłownia [dalej: Kotłownia]
Przepompownia [dalej: Przepompownia]
Budynek stacji redukcji gazu [dalej: Stacja redukcji gazu]
Wartownia C&C [dalej: Wartownia C&C]
Wartownia [dalej: Wartownia 2]
Wiata na palety [dalej: Wiata]
Wiata dla butli z gazem [dalej: Wiata 2]
Budynek C&C [dalej: Budynek C&C]
Zbiornik przeciwpożarowy [dalej: Zbiornik przeciwpożarowy]
Zbiornik retencyjny [dalej: Zbiornik retencyjny]
Wiata magazynowa [dalej: Wiata 3]
Wiata magazynowa [dalej: Wiata 4]
Wiata magazynowa [dalej: Wiata 5]
Wiata magazynowa [dalej: Wiata 6]
Wiata magazynowa [dalej: Wiata 7]
Zbiornik przeciwpożarowy [dalej: Zbiornik przeciwpożarowy 2]
Magazyn półotwarty [dalej: Magazyn półotwarty]
Budynek produkcyjny [dalej: Budynek produkcyjny]
Budynek produkcyjny [dalej: Budynek produkcyjny 2]
Budynek produkcyjny [dalej: Budynek produkcyjny 3]
Budynek biurowy [dalej: Budynek biurowy]
Budynek magazynowy [dalej: Budynek pomocniczy]
Budynek magazynowy [dalej: Budynek pomocniczy 2]
Budynek magazynowy [dalej: Budynek pomocniczy 3]
Budynek stacji mycia [dalej: Stacja mycia]
Budynek dla procesu technologicznego [dalej: Budynek dla technologicznego]

Budowle:

Ogrodzenie [dalej: Ogrodzenie]
Drogi [dalej: Drogi]
Place [dalej: Place]
Chodniki [dalej: Chodniki]
Drogi [dalej: Drogi 2]
Place [dalej: Place 2]
Chodniki [dalej: Chodniki 2]
Parking [dalej Parking]
Ogrodzenie [dalej: Ogrodzenie 2]
Odpływ kanalizacyjny [dalej: Odpływ kanalizacyjny]
Instalacja kanalizacyjna [dalej: Instalacja kanalizacyjna]
Hydrant przeciwpożarowy [dalej: Hydrant]
Estakady [dalej: Estakady]
Estakady [dalej: Estakady 2]
Instalacja odpływowa [dalej: Instalacja odpływowa]
Zbiornik składowy śmietany [dalej: Zbiornik składowy śmietany]
Zbiornik składowy mleka [dalej: Zbiornik składowy mleka]
Zbiornik składowy mleka [dalej: Zbiornik składowy mleka 2]
Sieć hydrantowa [dalej: Sieć hydrantowa]
Zbiorcza sieć kanalizacyjna [dalej: Zbiorcza sieć kanalizacyjna]
Zbiorcza sieć kanalizacyjna [dalej: Zbiorcza sieć kanalizacyjna 2]
Zbiorcza sieć kanalizacyjna [dalej: Zbiorcza sieć kanalizacyjna 3]
Okablowanie terenu [dalej: Okablowanie]
Latarnie [dalej: Latarnie]
Zbiornik oleju paliwowego [dalej: Zbiornik oleju paliwowego]
Zbiornik oleju paliwa [dalej: Zbiornik oleju paliwa]
Komin stalowy [dalej: Komin]
Instalacja gazowa [dalej: Instalacja gazowa]
Studnia głębinowa [dalej: Studnia]
Fundamenty pod tanki składowe mleka [dalej: Fundamenty]
Fundamenty pod tanki składowe mleka [dalej: Fundamenty 2]
Wiata magazynowa na palety [dalej: Wiata magazynowa]
Studnia głębinowa [dalej: Studnia 2]
Latarnie [dalej: Latarnie 2]
Zbiorcza sieć kanalizacyjna [dalej: Zbiorcza sieć kanalizacyjna 4]
Zbiornik oleju paliwowego [dalej: Zbiornik oleju paliwowego 2]
Zbiornik oleju paliwa [dalej: Zbiornik oleju paliwa 2]
Komin stalowy [dalej: Komin 2]
Sieć kanalizacyjna [dalej: Sieć kanalizacyjna]
Instalacja wodociągowa [dalej: Instalacja wodociągowa]
Studnia głębinowa [dalej: Studnia 3]
Magazyn półotwarty [dalej: Magazyn półotwarty 2]
Hydrant naziemny przeciwpożarowy [dalej: Hydrant naziemny]
Wiata betonowa dla butli z gazem [dalej: Wiata betonowa]
Studnia wody oligoceńskiej [dalej: Studnia 4]
Wiata magazynowa na palety [dalej: Wiata magazynowa 2]
Tłuszczownik [dalej: Tłuszczownik]
Instalacja centralnego ogrzewania [dalej: Instalacja centralnego ogrzewania]
Żuraw słupowy [dalej: Żuraw]
Waga samochodowa [dalej: Waga]
Pompa głębinowa [dalej: Pompa]

[dalej łącznie wszystkie budynki i budowle będą nazywane: Budynki/Budowle],

Ponadto, niektóre Budowle będą częściowo znajdowały się na dzień Transakcji także na innych Działkach, tj.:

- na działce 15/1 będą znajdowały się na dzień Transakcji następujące Budowle (które częściowo będą znajdować się również na działkach 14/1 oraz 15/3):

Drogi 2
Place 2
Chodniki 2
Latarnie 2
Ogrodzenie 2

- na działce 15/3 będą znajdowały się na dzień Transakcji następujące Budowle (które częściowo będą znajdować się również na działkach 14/1 oraz 15/1):

Drogi 2
Place 2
Chodniki 2
Ogrodzenie 2

W związku z tym, że Zbywca posiada status podatnika VAT oraz prowadzi działalność opodatkowaną VAT, a Nabywca jest również podatnikiem VAT prowadzącym działalność gospodarczą, intencją stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z VAT.

Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.

3. Historia i status Nieruchomości

Teren Działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości (obecna numeracja i granice Działek zostały ustalone dopiero w 2009 r. na mocy decyzji podziałowej Prezydenta) był początkowo w użytkowaniu X zgodnie z decyzjami kierownika Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej (z dnia 18 maja 1972 r.) oraz Zastępcy Dyrektora Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu (z dnia 11 kwietnia 1990 r.).

16 listopada 1990 r. B, G, M, J, P założyły spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością pod firmą „Zakład”.

10 stycznia 1991 r. Między likwidatorem X a ww. spółdzielniami została zawarta umowa (w trybie art. 3. ust 6 ustawy z dnia 20 stycznia 1990 r. o zmianach w organizacji i działalności spółdzielczości), na mocy której własność Zakładu została przeniesiona na rzecz ww. spółdzielni. Przeniesienie prawa własności zakładu obejmowało również przeniesienie uprawnień wynikających z oddania w użytkowanie gruntu, na którym zlokalizowany był zakład.

26 kwietnia 1991 r. Majątek nabyty od likwidatora X ww. spółdzielnie mleczarskie wniosły w postaci aportu rzeczowego do Zakładu.

5 kwietnia 1992 r. Urząd Wojewódzki wydał decyzję, w której zostało stwierdzone, że m.in. tereny Działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości stały się w dniu 27 maja 1990 r. z mocy prawa własnością gminy.

25 maja 1994 r. Urząd Wojewódzki wydał decyzję, w której stwierdzono nabycie nieodpłatnie własności m.in. terenu Działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości przez Dzielnicę z mocy prawa w dniu 27 maja 1990 r.

29 listopada 1995 r. W związku z wnioskiem Zakładu o oddanie m.in. terenu Działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości w użytkowanie wieczyste Zarząd Dzielnicy wydał uchwałę, w której stwierdził, iż zaistniały przesłanki do tego, aby Zakład. nabył prawo użytkowania m.in. terenu Działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości oraz prawo własności znajdujących się na tym gruncie budynków.

3 grudnia 1997 r. Zakłady oraz Gmina (w wykonaniu ww. uchwały z 29 listopada 1995 r.) podpisały umowę o oddanie m.in. terenu Działek wchodzących obecnie w skład Nieruchomości w użytkowanie wieczyste i nieodpłatne przeniesienie własności nieruchomości, wzniesionych ze środków własnych Spółdzielczych Zakładów, X oraz jej następców prawnych na okres 99 lat, tj. do 3 grudnia 2096 r. [dalej: Umowa z 1997 r.]

19 maja 1998 r. N Zakładu uchwaliło połączenie przez przejęcie Spółki Zakład przez spółkę pod firmą D (analogiczna uchwała została podjęta tego samego dnia przez N D). Spółka Zakład została wykreślona z Rejestru RHB na mocy postanowienia z dnia 7 lipca 1998 r. Na mocy postanowienia z dnia 7 lipca 1998 r. do Rejestru RHB prowadzonego dla spółki D zostało wpisane dokonane połączenie przez przejęcie.

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i nieodpłatne przeniesienie własności Budynków/Budowli znajdujących się na Nieruchomości na mocy Umowy z 1997 r. nie było opodatkowane VAT. Połączenie przez przejęcie również nie podlegało opodatkowaniu VAT. W związku z powyższym ani Zbywca ani jego poprzednik prawny (tj. Zakład) nie mieli prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem Budynków/Budowli znajdujących się na Nieruchomości w dniu zawarcia Umowy z 1997 r.

Część z Budynków/Budowli została wybudowana przez Zbywcę/jego poprzednika prawnego już po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r. W tym zakresie Zbywcy (oraz według najlepszej wiedzy Zainteresowanych, jego poprzednikowi prawnemu) przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego. Wybudowanie przez Zbywcę/jego poprzednika prawnego ww. części Budynków/Budowli w każdym przypadku miało miejsce ponad 2 lata przed Transakcją.

Odnośnie znajdujących się na działce 14/1 na dzień Transakcji Budynków:

Oczyszczalni - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Kotłowni - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Przepompowni - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Stacji redukcji gazu - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Wartowni C&C - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Wartowni 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Wiaty - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Wiaty 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Budynku C&C - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Zbiornika przeciwpożarowego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Zbiornika retencyjnego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Wiaty 3 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Wiaty 4 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Wiaty 5 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Wiaty 6 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Wiaty 7 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Zbiornika przeciwpożarowego 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Magazynu półotwartego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Budynku produkcyjnego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Budynku produkcyjnego 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Budynku produkcyjnego 3 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Budynku biurowego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Budynku pomocniczego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Budynku pomocniczego 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Budynku pomocniczego 3 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Stacji mycia - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Budynku dla procesu technologicznego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.

Odnośnie znajdujących się na działce 14/1 na dzień Transakcji Budowli:

Ogrodzenia - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Dróg - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Placów - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Chodników - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Dróg 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Placów 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Chodników 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Parkingu - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Ogrodzenia 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Odpływu kanalizacyjnego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Instalacji kanalizacyjnej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Hydrantu - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Estakad - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Estakad 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Instalacji odpływowej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Zbiornika składowego śmietany - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Zbiornika składowego mleka - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Zbiornik składowego mleka 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Sieci hydrantowej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Zbiorczej sieci kanalizacyjnej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Zbiorczej sieci kanalizacyjnej 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Zbiorczej sieci kanalizacyjnej 3 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Okablowania - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Latarni - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Zbiornika oleju paliwowego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Zbiornika oleju paliwa - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Komina - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Instalacji gazowej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Studni - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Fundamentów - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Fundamentów 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Wiaty magazynowej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Studni 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Latarni 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Zbiorczej sieci kanalizacyjnej 4 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Zbiornika oleju paliwowego 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Zbiornika oleju paliwa 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Komina 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Sieci kanalizacyjnej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Instalacji wodociągowej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Studni 3 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Magazynu półotwartego 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Hydrantu naziemnego - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Wiaty betonowej - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Studni 4 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Wiaty magazynowej 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Tłuszczownika - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Instalacji centralnego ogrzewania - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Żurawia - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Wagi - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Pompy - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.

Odnośnie znajdujących się również na działkach 15/1 i 15/3 na dzień Transakcji Budowli:

Dróg 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Placów 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Chodników 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Latarni 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.
Ogrodzenia 2 - Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy jego wytworzeniu z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r.

Budynki/Budowle, które będą na moment Transakcji znajdować się na działkach 14/1, 15/1, 15/3 nie były w ogóle wykorzystywane (tym bardziej wyłącznie) na cele działalności zwolnionej od podatku VAT były natomiast wykorzystywane przez Zbywcę/jego poprzednika prawnego w ramach prowadzonej przez nich działalności opodatkowanej VAT tj. m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych.

Co istotne wszystkie Budynki/Budowle, które będą na moment Transakcji znajdować się na Nieruchomości, co najmniej 2 lata przed Transakcją były wykorzystywane przez Zbywcę/jego poprzednika prawnego w ramach prowadzonej przez nich działalności opodatkowanej VAT tj. m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych.

Zbywca/jego poprzednik prawny wykorzystywał w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT (tj. m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych) znajdujące się na działce 14/1 na dzień Transakcji Budynki odpowiednio od:

Oczyszczalnia - 2001 r.
Kotłownia - 1997 r.
Przepompownia - 2001 r.
Stacja redukcji gazu - 1997 r.
Wartownia C&C - 1997 r.
Wartownia 2 - 1998 r.
Wiata - 2006 r.
Wiata 2 - 2009 r.
Budynek C&C - 1997 r.
Zbiornik przeciwpożarowy - 2001 r.
Zbiornik retencyjny - 2001 r.
Wiata 3 - 1997 r.
Wiata 4 - 1997 r.
Wiata 5 - 1997 r.
Wiata 6 - 1997 r.
Wiata 7 - 1997 r.
Zbiornik przeciwpożarowy 2 - 1997 r.
Magazyn półotwarty - 2006 r.
Budynek produkcyjny - 1997 r.
Budynek produkcyjny 2 - 1997 r.
Budynek produkcyjny 3 - 1997 r.
Budynek biurowy - 1997 r.
Budynek pomocniczy - 1997 r.
Budynek pomocniczy 2 - 1997 r.
Budynek pomocniczy 3 - 1997 r.
Stacja mycia - 2009 r.
Budynek dla procesu technologicznego - 2009 r.

Ogrodzenie - 1997 r.
Drogi - 1997 r.
Place - 1997 r.
Chodniki - 1997 r.
Drogi 2 - odpowiednie części od 1997/1998/1999/2001/2002 r.
Place 2 - odpowiednie części od 1997/1998/1999/2001/2002 r.
Chodniki 2 - odpowiednie części od 1997/1998/1999/2001/2002 r.
Parking - 1999 r.
Ogrodzenie 2 - odpowiednie części od 2000/2001 r.
Odpływ kanalizacyjny - 1997 r.
Instalacja kanalizacyjna - 1997 r.
Hydrant - 1998 r.
Estakady - 1997 r.
Estakady 2 - odpowiednie części od 1998/2000/2001 r.
Instalacja odpływowa - 1997 r.
Zbiornik składowy śmietany - 1998 r.
Zbiornik składowy mleka - 1997 r.
Zbiornik składowy mleka 2 - 1998 r.
Sieć hydrantowa - 1998 r.
Zbiorcza sieć kanalizacyjna - 1997 r.
Zbiorcza sieć kanalizacyjna 2 - 1997 r.
Zbiorcza sieć kanalizacyjna 3 - 1997 r.
Okablowanie - 1997 r.
Latarnie - 1997 r.
Zbiornik oleju paliwowego - 1997 r.
Zbiornik oleju paliwa - 1997 r.
Komin - 1997 r.
Instalacja gazowa - 1997 r.
Studnia - 1997 r.
Fundamenty - 1997 r.
Fundamenty 2 - 1998 r.
Wiata magazynowa - 1999 r.
Studnia 2 - odpowiednie części od 1999/2000/2001/2002/2014 r.
34) Latarnie 2 - odpowiednie części od 2000/2001 r.
Zbiorcza sieć kanalizacyjna 4 - odpowiednie części od 2000/2001/2002 r.
Zbiornik oleju paliwowego 2 - 2001 r.
Zbiornik oleju paliwa 2 - 2001 r.
Komin 2 - 2002 r.
Sieć kanalizacyjna - 2002 r.
Instalacja wodociągowa - 2002 r.
Studnia 3 - 2002 r.
Magazyn półotwarty 2 - 2006 r.
Hydrant naziemny - 2008 r.
Wiata betonowa - 2010 r.
Studnia 4 - 2014 r.
Wiata magazynowa 2-2014 r.
Tłuszczownik - 1997 r.
Instalacja centralnego ogrzewania - 1997 r.
Żuraw - 2010 r.
Waga - 1998 r.
Pompa - 2000 r.

Zbywca/jego poprzednik prawny wykorzystywał w ramach prowadzonej działalności opodatkowanej VAT (tj. m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych) znajdujące się również na działkach 15/1 i 15/3 na dzień Transakcji Budowle od:

Drogi 2 - odpowiednie części od 1997/1998/1999/2001/2002 r.
Place 2 - odpowiednie części od 1997/1998/1999/2001/2002 r.
Chodniki 2 - odpowiednie części od 1997/1998/1999/2001/2002 r.
Latarnie 2 - odpowiednie części od 2000/2001 r.
Ogrodzenie 2 - odpowiednie części od 2000/2001 r.

Co do zasady Budynki/Budowle wchodzące w skład Nieruchomości nie były ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym przez Sprzedającego/jego poprzednika prawnego w wyniku poniesienia wydatków stanowiących co najmniej 30% ich wartości początkowej.

Jedynie w stosunku do niektórych Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości ulepszenia Sprzedającego/jego poprzednika prawnego były równe albo przekroczyły 30% ich wartości początkowej, jednak w każdym z takich przypadków (z zastrzeżeniem Wiaty) były po osiągnięciu tego progu ulepszeń wykorzystywane następnie przez Sprzedającego w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych VAT (m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych), przez okres co najmniej 5 lat. Ulepszenia Wiaty przekroczyły 30% jej wartości początkowej w 2014 r., przez co nie była ona po osiągnięciu tego progu ulepszeń wykorzystywana następnie przez Sprzedającego w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych VAT (m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych), przez okres co najmniej 5 lat.

Podkreślenia wymaga również fakt, że w każdym przypadku osiągnięcie ww. progu ulepszeń miało miejsce ponad 2 lata przed Transakcją.

Podsumowując Zbywca/jego poprzednik prawny poniósł następujące wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) znajdujących się na działce 14/1 na dzień Transakcji Budynków:

Kotłownia - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 2000 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2003 r.
Przepompownia - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 2002 r. Po tej dacie wydatki na ulepszenia nie były już ponoszone.
Wartownia C&C - wydatki na ulepszenia poniżej 30% wartości początkowej. Ostatnie ulepszenie w 2006 r.
Wartownia 2 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1999 r. Po tej dacie wydatki na ulepszenia nie były już ponoszone.
Wiata - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 2014 r. Po tej dacie wydatki na ulepszenia nie były już ponoszone.
Zbiornik przeciwpożarowy - wydatki na ulepszenia poniżej 30% wartości początkowej. Ostatnie ulepszenie w 2007 r.
Zbiornik retencyjny - wydatki na ulepszenia poniżej 30% wartości początkowej. Ostatnie ulepszenie w 2003 r.
Wiata 3 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2005 r.
Wiata 4 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2005 r.
Wiata 5 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2005 r.
Wiata 6 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2005 r.
Wiata 7 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2005 r.
Budynek produkcyjny - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2003 r.
Budynek produkcyjny 2 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2003 r.
Budynek produkcyjny 3 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2003 r.
Budynek biurowy - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2003 r.
Budynek pomocniczy - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2003 r.
Budynek pomocniczy 2 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2003 r.
Budynek pomocniczy 3 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 1998 r. Po tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2003 r.

Zbywca/jego poprzednik prawny poniósł następujące wydatki na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) znajdujących się na działce 14/1 na dzień Transakcji Budowli:

Zbiorcza sieć kanalizacyjna - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 2007 r. Po tej dacie wydatki na ulepszenia nie były już ponoszone.
Zbiorcza sieć kanalizacyjna 2 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 2006 r. Po tej dacie wydatki na ulepszenia nie były już ponoszone.
Studnia 3 - wydatki na ulepszenia przekroczyły 30% wartości początkowej w 2003 r. Pod tej dacie były nadal ponoszone wydatki na ulepszenia - ostatnie w 2004 r.

Zbywcy (oraz według najlepszej wiedzy Zainteresowanych, jego poprzednikowi prawnemu) przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu ulepszeń Budynków/Budowli (w tym ulepszeń Wiaty).

Zgodnie z obecnie obowiązującym na mocy uchwały Rady nr… dnia 28 maja 2009 r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego [dalej: MPZP] teren na którym znajduje się Nieruchomość oznaczony został symbolem „78 P/U” czyli przeznaczony został na potrzeby przemysłu lub usług (przeznaczenie podstawowe).

4. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę innych praw lub obowiązków, poza prawem użytkowania wieczystego oraz prawem własności Budynków/Budowli.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków Zbywcy wynikających z zawartych przez Zbywcę umów dotyczących Nieruchomości.

Zbywca zatrudnia pracowników, jednakże umowy z pracownikami nie będą przedmiotem Transakcji.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, które nie są bezpośrednio związane z Nieruchomością, w szczególności:

umowy rachunków bankowych Sprzedającego,
umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.
środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,
księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
zobowiązania inwestycyjne z tytułu pożyczek/kredytów - w związku z Transakcją Nabywca we własnym zakresie zapewni finansowanie Nieruchomości (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe),
firma Sprzedającego.

Zbywca nie prowadzi również odrębnej rachunkowości w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Nieruchomość nie została również wydzielona organizacyjnie strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział Zbywcy itp.

5. Podjęcie działalności na Nieruchomości przez Nabywcę po Transakcji.

Nabywca zamierza po Transakcji przeprowadzić na Nieruchomości inwestycję, w ramach której zamierza - po odpowiednich zmianach w MPZP - zrealizować na Nieruchomości projekt budowlany o przeznaczeniu głównie mieszkaniowym [dalej: Inwestycja],

Nie można wykluczyć, że część z Budynków/Budowli nabytych w ramach Transakcji zostanie wyburzona w ramach Inwestycji.

W związku z powyższym opisem w zakresie podatku od towarów i usług zadano następujące pytania:

Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, przy czym stawką właściwą dla sprzedaży Nieruchomości będzie stawka podstawowa VAT (obecnie w wysokości 23%)?
Czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji?

Stanowisko Wnioskodawcy

Przyporządkowane do poszczególnych pytań.

Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, przy czym stawką właściwą dla sprzedaży Nieruchomości będzie stawka podstawowa VAT (obecnie w wysokości 23%) skoro Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.
Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAI naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji skoro Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy (Grupy Zainteresowanych)

1. Różnice miedzy zdarzeniem przyszłym opisanym w niniejszym Wniosku a zdarzeniem przyszłym opisanym we wniosku wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, który Strony złożyły w dniu 7 listopada 2017 r.

Strony pragną wskazać, że dostawa Nieruchomości była już przedmiotem wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej, który Strony złożyły w dniu 7 listopada 2017 r., a który uzupełniony został pismem z dnia 29 grudnia 2017 r. będącym odpowiedzią na wezwanie organu z dnia 21 grudnia 2017 r. znak: 0111-KDIB3-1.4012.708.2017.1.KO, 0111-KDIB4.4014.366.2017.2.BB [dalej: Wniosek z 2017 r.].

W odpowiedzi na Wniosek z 2017 r. Zainteresowani otrzymali:

interpretację indywidualną z dnia 6 lutego 2018 r. wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.873.2017.1.KO potwierdzającą prawidłowość stanowisko Stron w zakresie ustalenia czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT;
interpretację indywidualną z dnia 16 lutego 2018 r. wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.708.2017.2.KO potwierdzającą prawidłowość stanowisko Stron w zakresie ustalenia czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegała opodatkowaniu VAT, przy czym stawką właściwą dla sprzedaży Nieruchomości będzie stawka podstawowa VAT (obecnie w wysokości 23%) oraz potwierdzającą prawidłowość stanowiska Stron czy Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji;
interpretację indywidualną z dnia 16 lutego 2018 r. wydaną przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o sygn. 0111-KDIB4.4014.366.2017.3.BB potwierdzającą prawidłowość stanowiska Stron w zakresie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z prawem własności budynków i budowli.

We Wniosku z 2017 r. Strony wskazały, że złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT „w zakresie w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT”, przy czym - co wynika ze stanowiska Stron zamieszczonego we Wniosku z 2017 r. - intencją Zainteresowanych było wówczas złożenie oświadczenia jedynie w stosunku do części (a nie całości) dostawy Nieruchomości.

Jak wyraźnie bowiem wynikało ze stanowiska Stron zamieszczonego we Wniosku z 2017 r. w ich ocenie dostawa Nieruchomości stawką właściwą dla sprzedaży Nieruchomości miała być:

stawka podstawowa VAT (obecnie w wysokości 23%):
- w części, w jakiej Zbywca oraz Nabywca przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą/ do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT (tj. w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT - dotyczy dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, których ulepszenia Sprzedającego/jego poprzednika prawnego były niższe niż 30% ich wartości początkowej, oraz przyporządkowanej do nich dostawy gruntów),
- oraz w części, w jakiej dostawa Nieruchomości będzie podlegać obligatoryjnie opodatkowaniu VAT (tj. w zakresie, w jakim nie będzie zwolniona z VAT ani na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ani art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT - dotyczy dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, których ulepszenia Sprzedającego/jego poprzednika prawnego były równe albo przekroczyły 30% ich wartości początkowej, a w stosunku do których Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktur dokumentujących nabycie towarów/usług w ramach prowadzonego procesu budowlanego polegającego na ich wybudowaniu już po nabyciu na mocy Umowy z 1997 r., oraz przyporządkowanej do nich dostawy gruntów),
zwolnienie z VAT - w części, w jakiej dostawa Nieruchomości będzie podlegać zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT (dotyczy dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, których ulepszenia Sprzedającego/jego poprzednika prawnego były równe albo przekroczyły 30% ich wartości początkowej, a przy nabyciu których na podstawie Umowy z 1997 r. Zbywcy/jego poprzednikowi prawnemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, oraz przyporządkowanej do nich dostawy gruntów).

Stanowisko Stron we Wniosku z 2017 r. było oparte na ówczesnej linii orzeczniczej sądów administracyjnych oraz organów podatkowych, w związku z czym Zainteresowani powołali się w nim na prounijną wykładnię pojęcia pierwszego zasiedlenia jedynie w odniesieniu do Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, których ulepszenia Sprzedającego/jego poprzednika prawnego były niższe niż 30% ich wartości początkowej (i w takim też zakresie zamierzali wówczas objąć Transakcję oświadczeniem VAT o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT.)

Tymczasem już po złożeniu Wniosku z 2017 r. został wydany wyrok TSUE z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 (Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie), w którym wskazano, że zgodnie z przepisami dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. „(...) pojęcie „pierwszego zasiedlenia” ma własne znaczenie, niezależne od uprzedniego istnienia czynności podlegającej opodatkowaniu. Użytkowanie budynku (niezależnie od tego, czy jest on nowy, czy też przebudowany (...)) przez jego właściciela nieprzerwanie przez co najmniej przez dwa lata jest zrównane z pierwszą dostawą i jego późniejsza sprzedaż jest zwolniona z VAT.”

Ponadto w wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej dla Stron interpretacji indywidualnej z dnia 16 lutego 2018 r. o sygn. 0111-KDIB3-1.4012.708.2017.2.KO na str. 42 organ potwierdził, że: „W związku z powyższym w przypadku zastosowania przez Sprzedawcę wykładni pierwszego zasiedlenia wynikającej z orzecznictwa TSUE należałoby stwierdzić, że do pierwszego zasiedlenia doszło w odniesieniu do wszystkich budynków i budowli znajdujących się na działkach nr 14/1, 15/1 i 15/3 i że wszystkie budynki i budowle po pierwszym zasiedleniu były wykorzystywane przez Sprzedającego co najmniej 2 lata w prowadzonej działalności.”

W odróżnieniu więc od opisu zdarzenia przyszłego zamieszczonego we Wniosku z 2017 r. w niniejszym Wniosku Zainteresowani:

powołują się na prounijną wykładnię pojęcia pierwszego zasiedlenia w odniesieniu do dostawy całości (a nie jedynie części) Nieruchomości oraz
o wyraźnie wskazują w opisie zdarzenia przyszłego, że przed dniem nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji złożą, do właściwego naczelnika US, zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości (a nie jedynie części) Nieruchomości.

2. Opodatkowanie VAT dostawy Nieruchomości - zasady ogólne.

W celu odpowiedzi na pytania Zainteresowanych zadane w niniejszym wniosku, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy Transakcja będzie podlegała przepisom Ustawy o VAT, a następnie, czy nie będzie zwolniona z VAT.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 Ustawy VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym art. 7 ust. 1 pkt 6, mówi, że jako dostawa towarów traktowane jest również oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste, a pkt 7 potwierdza, że zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6 również traktowane jest jako dostawa towarów.

Towarami, zgodnie z art. 2 pkt 6 Ustawy VAT, są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań zadanych we wniosku, w pierwszej kolejności należy przeanalizować czy planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

3. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT.

3.1. Normatywna definicja przedsiębiorstwa oraz jego zorganizowanej części.

Przepisy Ustawy VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy. Ze względu na powyższe oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach, w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, iż - dla celów VAT - pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego. W myśl regulacji zawartej w tym przepisie, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,
koncesje, licencje i zezwolenia,
patenty i inne prawa własności przemysłowej,
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,
tajemnice przedsiębiorstwa,
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Z kolei - w myśl regulacji art. 2 pkt 27e) Ustawy VAT - przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

3.2. Przedmiot Transakcji vs. elementy normatywnej definicji przedsiębiorstwa.

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot Transakcji (Nieruchomość) stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, iż przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, wchodzących w skład definicji i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy tj. działalności gospodarczej w zakresie m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych.

Prawidłowość stanowiska, iż brak któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, iż Transakcja nie może zostać uznana za podlegające opodatkowaniu na mocy art. 6 pkt 1 Ustawy VAT zbycie przedsiębiorstwa potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą: „(...) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55(1) Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”.
stanowisko takie wynika również z interpretacji podatkowej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1235/12-2/Igo), w której pojawia się stwierdzenie, że: „(...) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych.”
w tym samym tonie wypowiedział się również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji indywidualnej z dnia 21 listopada 2011 r. (nr ILPP1/443-1108/11-5/AW) stwierdzając, że „przedsiębiorstwem w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest takie przedsiębiorstwo, które jest zorganizowane i wyposażone w składniki zapewniające realizowanie celów gospodarczych, jest samodzielnym podmiotem prawa funkcjonującym w obrocie gospodarczym. Ponadto, nie można traktować jako przedsiębiorstwo wyodrębnionej gospodarczo części będącej zespołem składników majątkowych i niemajątkowych, jeżeli nie będzie obejmować ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności”.

3.3. Przedmiot Transakcji vs. całość organizacyjna i funkcjonalna.

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, iż określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Tymczasem Transakcji kupna-sprzedaży nie będzie towarzyszył transfer szeregu istotnych aktywów Zbywcy. Mianowicie, w ramach przedmiotowej Transakcji Nabywca nabędzie jedynie Nieruchomość. W konsekwencji, po dacie Transakcji w rękach Zbywcy pozostanie szereg różnych innych aktywów należących obecnie do jego przedsiębiorstwa koniecznych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych.

Dodatkowo - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku przedmiotowej Transakcji nie będzie towarzyszył transfer wierzytelności oraz zobowiązań Zbywcy.

W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Nabywca dokona planowanej Inwestycji i będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości, przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów kwestia, iż przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem. Z uwagi na fakt, iż Nabywca nabędzie jedynie wybrane składniki majątkowe Zbywcy, nie można - zdaniem Zainteresowanych - uznać, iż jest to zespół elementów, oraz elementy te łączy więź o charakterze organizacyjnym.

Z powyższych względów, zdaniem Zainteresowanych nie ma podstaw, aby Transakcję zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

W szczególności, w ocenie Stron przedmiot Transakcji nie umożliwia dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla prowadzenia takiej działalności niezbędne jest uzupełnienie przedmiotu Transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po dniu Transakcji będzie pozostawało w gestii Nabywcy.

Dodatkowo Strony pragną podkreślić, iż planowana przez Wnioskodawcę działalność tj. Inwestycja polegająca na realizacji projektu budowlanego o przeznaczeniu głównie mieszkaniowym, znacząco różni się od działalności dotychczas prowadzonej na Nieruchomości przez Zbywcę w zakresie m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych.

4.Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT.

4.1. Zorganizowana część przedsiębiorstwa.

Składniki majątku będące przedmiotem analizowanej Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa [dalej: ZCP], o której mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy VAT.

Zgodnie z powoływaną już wyżej definicją z art. 2 pkt 27e) Ustawy VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 5 stycznia 2012 r. nr IBPP3/443-1122/11/AM, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 6 marca 2012 r. nr IPTPP2/443- 850/11-2/PR, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 8 grudnia 2011 r. nr ILPP2/443-1309/11-2/AKr, interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 2 listopada 2011 r. nr IPPP1/443-1372/11-2/AW) z powyższej definicji wynika, iż aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym. Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa.

Dlatego też, zdaniem Zainteresowanych, o wyodrębnieniu organizacyjnym można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze tego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. (co potwierdzone jest w praktyką organów podatkowych). Takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze. Ocena ta musi być dokonywana według podstawowego kryterium tj. ustalenia jaką rolę składniki majątkowe i związane z nimi prawa materialne odgrywały w funkcjonowaniu dotychczasowego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

4.2. Odrębność organizacyjna.

W opisanym zdarzeniu przyszłym zbywana w ramach Transakcji Nieruchomość nie została formalnie wydzielona w strukturze organizacyjnej Zbywcy. Nie stanowi ona odrębnego działu, wydziału czy też oddziału, lecz zespół składników majątkowych. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym zespołu składników majątkowych zbywanych w ramach Transakcji.

Zdaniem Zainteresowanych odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

4.3. Odrębność finansowa.

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można wskazać odrębności finansowej przedmiotu planowanej Transakcji, Zbywca nie prowadzi bowiem osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości. Wynikało to w szczególności z faktu, że to właśnie na Nieruchomości była prowadzona zasadnicza część działalności gospodarczej Zbywcy w zakresie m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych.

4.4. Samodzielność ZCP.

Samodzielność ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że wyodrębnione składniki muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania jako samodzielne przedsiębiorstwo. Zdaniem Zainteresowanych, pozostawienie poza zakresem Transakcji szeregu opisanych w zdarzeniu przyszłym elementów działalności gospodarczej Zbywcy pozbawia zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie ich zorganizowanie i dodanie nowych składników, aby mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej - co istotne zupełnie innego rodzaju (realizacja projektu budowlanego) niż działalność prowadzona wcześniej przez Zbywcę (przetwórstwo i sprzedaż produktów mlecznych).

W konsekwencji, zdaniem Stron elementy planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

4.5. Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Ponadto podkreślenia wymaga, że w skład zbywanej masy majątkowej nie wchodzi szereg zobowiązań Zbywcy. Przepis art. 2 pkt 27e Ustawy VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej prawa podatkowego z dnia 27 kwietnia 2011 r. nr ILPP1/443-173/11-3/AK Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

Tym samym, składniki majątku zbywane przez Zbywcę w ramach Transakcji nie mogą być uznane za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

4.6. Podsumowanie argumentacji w zakresie braku możliwości uznania przedmiotu Transakcji za ZCP bądź przedsiębiorstwo.

W ocenie Zainteresowanych przedmiot planowanej Transakcji nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych, wraz z zobowiązaniami, który mógłby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze. W rezultacie planowana Transakcja nie będzie mogła zostać uznana za zbycie ZCP, o którym mowa w art. 2 pkt 27e Ustawy VAT.

W ocenie Stron przedmiotem Transakcji nie jest również przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

Podsumowując zdaniem Zainteresowanych Transakcja:

będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy VAT i
nie będzie mieściła się w katalogu czynności nie pod legających przepisom Ustawy VAT, określonym w art. 6 Ustawy o VAT.

5. Stawka VAT właściwa dla planowanej Transakcji.

5.1. Zastosowanie stawki podstawowej.

Jak już wskazano powyżej, przedmiotowa Transakcja w ocenie Zainteresowanych będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT i nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom Ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 Ustawy o VAT Stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże, zgodnie z art. 146a pkt 1 Ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Dostawa nieruchomości podlega więc, co do zasady, opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej.

Natomiast zgodnie z art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W treści Ustawy o VAT ustawodawca przewidział sytuacje, w których dostawa nieruchomości podlega zwolnieniu z VAT.

Mając na uwadze powyższe, w kontekście pytań postawionych przez Zainteresowanych, należy również przeanalizować, czy planowana Transakcja nie będzie podlegać zwolnieniu z opodatkowania VAT.

5.2. Podleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT w odniesieniu do Nieruchomości.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Warunkiem zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT jest więc konieczność wykorzystywania towarów, w tym również nieruchomości, będących przedmiotem dostawy wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług oraz brak prawa do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy ich nabyciu, imporcie lub wytworzeniu.

Odnosząc powyższe do Transakcji opisanej w niniejszym Wniosku należy wskazać, że w ocenie Zainteresowanych nie podlega ona zwolnieniu na mocy art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Jako że Transakcja obejmuje zbycie Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Budynkami/Budowlami, w ocenie Zainteresowanych art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania w opisanym zdarzeniu przyszłym w związku z faktem, że Nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę/jego poprzednika prawnego do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT (działalności w zakresie m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych), a zatem Budynki/Budowle nie były w ogóle wykorzystywane (tym bardziej wyłącznie) na cele działalności zwolnionej z VAT.

Podsumowując, w odniesieniu do Transakcji nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

5.3. Podleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

5.3.1. Pojęcie „pierwszego zasiedlenia”.

Na podstawie regulacji zawartej w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy VAT, zwolniona od podatku została dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 Ustawy VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Przepisy Ustawy VAT wprowadzające zwolnienie dostawy budynków oraz budowli w zależności od daty dokonania pierwszego zasiedlenia stanowią implementację art. 135 ust. 1 lit. j) Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej - (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, z późn. zm.) [dalej: Dyrektywa 112], zgodnie z którym państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: dostawy budynków lub ich części oraz związanego z nimi gruntu, inne niż dostawy, o których mowa w art. 12 ust. 1 lit. a).

Wprawdzie Dyrektywa 112, choć posługuje się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, to go nie definiuje i nie wprowadza też dodatkowych warunków go określających. W swoim orzecznictwie (jakkolwiek niedotyczącym stricte zdefiniowania ww. pojęcia) Trybunał Sprawiedliwości UE [dalej: TSUE] nie miał wątpliwości, że mamy do czynienia z pierwszym zasiedleniem w sytuacji, gdy mówimy o podmiocie, który wybudował budynek na własnym gruncie i wykorzystywał go dla celów własnej działalności (por. wyrok TS Gemeente s-Hertogenbosch, C 92/13, EU:C:2014:2188).

Kwestia prawidłowej wykładni przepisów wprowadzających definicję pierwszego zasiedlenia była również przedmiotem rozważań NSA. W wyroku z dnia 14 maja 2015 r. o sygn. akt I FSK 382/14 NSA wskazał wprost, iż polski ustawodawca dokonał nieuprawionego zawężenia definicji „pierwszego zasiedlenia” w porównaniu do definicji wynikającej z dyrektywy 112. Zdaniem NSA, „wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W konsekwencji, zgodnie ze stanowiskiem NSA, celem zapewnienia skuteczności normom dyrektywy 112 „należy dokonać wykładni prounijnej art. 2 pkt 14 lit. a) Ustawy VAT i skorygować treść w następujący sposób: pod pojęciem pierwszego zasiedlenia - rozumie się przez to użytkowanie przez pierwszego nabywcę lub użytkownika budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu.”.

Należy więc przyjąć, że wbrew literalnemu brzmieniu obowiązujących przepisów, pierwszemu zasiedleniu nie musi towarzyszyć czynność opodatkowana, ale przez pierwsze zasiedlenie należy rozumieć faktyczne zasiedlenie budynku (oddanie go do faktycznego użytkowania).

Powyższa wykładnia została również potwierdzona w wyroku TSUE z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie, ECLI:EU:C:2017:869, w którym TSUE rozstrzygnął, że:

„Artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.

Powyższy wyrok znalazł swoje odzwierciedlenie w najnowszej praktyce organów podatkowych - wykładnia definicji pierwszego zasiedlenia wynikająca z tego wyroku została potwierdzona w wydanych w ostatnim czasie indywidualnych Interpretacjach podatkowych, m.in., w:

interpretacji indywidualnej z dnia 16 lutego 2018 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.708.2017.2.KO), gdzie organ stwierdził że „W związku z powyższym w przypadku zastosowania przez Sprzedawcę wykładni pierwszego zasiedlenia wynikającej z orzecznictwa TSUE należałoby stwierdzić, że do pierwszego zasiedlenia doszło w odniesieniu do wszystkich budynków i budowli znajdujących się na działkach nr 14/1, 15/1 i 15/3 i że wszystkie budynki i budowle po pierwszym zasiedleniu były wykorzystywane przez Sprzedającego co najmniej 2 lata w prowadzonej działalności.”
interpretacji indywidualnej z dnia 24 stycznia 2018 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.653.2017.l.RR), gdzie organ stwierdził, że „Zatem Trybunał potwierdził, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku. Przy czym, TSUE jednakowo traktuje pierwsze zasiedlenie po wybudowaniu obiektu, jak i po jego ulepszeniu. W obu przypadkach Trybunał twierdzi, że do pierwszego zasiedlenia wystarczy rozpoczęcie jego użytkowania. (...).”
interpretacji indywidualnej z dnia 7 lutego 2018 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0114-KDIP1-1.4012.703.2017.l.AO), gdzie organ stwierdził, że „Zatem po dokonaniu w 2002 r. ulepszeń ww. budynku przekraczających 30% jego wartości początkowej doszło do ponownego pierwszego zasiedlenia w związku z jego użytkowaniem do prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto od daty tego zasiedlenia upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Zatem w odniesieniu do budynków znajdujących się na działce nr 709 nastąpiło pierwsze zasiedlenie i od momentu pierwszego zasiedlenia poszczególnych budynków do daty sprzedaży upłynął okres dłuższy niż 2 lata.”
interpretacji indywidualnej z dnia 16 stycznia 2018 r. wydana przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (o sygn. 0114-KDIP1-1.4012.618.2017.2.AO), gdzie organ wskazał, że „Zatem Trybunał potwierdził, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku. Przy czym, TSUE jednakowo traktuje pierwsze zasiedlenie po wybudowaniu obiektu, jak i po jego ulepszeniu. W obu przypadkach Trybunał twierdzi, że do pierwszego zasiedlenia wystarczy rozpoczęcie jego użytkowania.”

Jak zostało słusznie podkreślone m.in. w interpretacji indywidualnej z dnia 16 lutego 2018 r. wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (sygn. 0111-KDIB3-1.4012.708.2017.2.KO) „W przypadku niezgodności prawa krajowego z prawem UE, to podatnik może zastosować obowiązujące normy prawa krajowego albo bezpośrednio zastosować przepisy Dyrektywy z uwzględnieniem wykładni pojęcia pierwszego zasiedlenia przedstawionego w wyroku C-308/16, zaś organy podatkowe są obowiązane respektować rozstrzygnięcie TSUE zawarte w wyroku C-308/16. Tym samym ocena planowanej dostawy pod kątem zwolniona z VAT powinna być dokonana przy uwzględnieniu przyjętej przez podatnika definicji pierwszego zasiedlenia.”

Ponadto należy dodać, że w dniu 27 lutego 2018 r. na stronie Ministerstwa Finansów ogłoszony został projekt z dnia 13 lutego 2018 r. [dalej: Projekt] ustawy o zmianie Ustawy o VAT oraz niektórych innych ustaw, w uzasadnieniu którego Ministerstwo Finansów wskazało, że dostosowując przepisy Ustawy o VAT do orzeczenia TSUE z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. „odstąpiono w art. 2 pkt 14 od warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie budynków, budowli lub ich części następuje w wykonaniu czynności podlegającej opodatkowaniu. Ponadto doprecyzowano, że pierwsze zasiedlenie poza oddaniem do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, obejmuje również rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne tych budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, które spełnia warunki określone w art. 2 pkt 14 lit. b ustawy”.

5.3.2. Podleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych opierając się na przedstawionej w wyroku TSUE z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. wykładni pojęcia „pierwszego zasiedlenia” w odniesieniu do Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło już pierwsze zasiedlenie z racji tego, że Budynki/Budowle co najmniej 2 lata przed Transakcją były wykorzystywane przez Zbywcę/jego poprzednika prawnego w ramach prowadzonej przez nich działalności opodatkowanej VAT tj. m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych.

W konsekwencji, do dostawy Nieruchomości znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10 (czyli zwolnienia dostawy budynku, budowli lub ich części dokonywanego po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia), i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

Jak zaznaczono powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, zarówno Zbywca jak i Nabywca, będą na moment Transakcji czynnymi podatnikami VAT, a zatem pierwszy z warunków dla wybrania opodatkowania VAT Transakcji, wymienionych w powołanym przepisie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, należy uznać za spełniony.

W związku z tym, skoro Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości, to przedmiotowa Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT.

5.4. Podleganie planowanej Transakcji zwolnieniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

W ocenie Zainteresowanych do Transakcji dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nie znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

Jak bowiem wynika z art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, wskazany przepis znajduje zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Tymczasem w ocenie Zainteresowanych dostawa Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości będzie w całości objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT ponieważ co najmniej 2 lata przed Transakcją miało już miejsce ich pierwsze zasiedlenie.

Powyższy schemat opodatkowania potwierdza przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji sygn. IPPP1/443-1218/11-2/AW z dnia 7 września 2011 r. wskazując, że: „ Art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy ma z kolei zastosowanie do dostawy budynków, nieobjętych zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 ustawy. Ponieważ planowana sprzedaż została już objęta zwolnieniem na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, pkt 10a nie będzie miał zastosowania w sprawie".

W konsekwencji, w ocenie Zainteresowanych do Transakcji nie znajdzie zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

5.5 Podsumowanie stanowiska Zainteresowanych odnośnie stawki VAT właściwej dla planowanej Transakcji.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych:

do Transakcji dotyczącej dostawy Budynków/Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w związku z czym skoro Zbywca i Nabywca Nieruchomości złożą do właściwego naczelnika urzędu skarbowego, przed dniem dokonania sprzedaży Nieruchomości, oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 Ustawy o VAT, wybierając opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości, to przedmiotowa Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%),
zgodnie z dyspozycją art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT również dostawa gruntu, na którym znajdują się Budynki/Budowle będzie opodatkowana VAT według stawki podstawowej (obecnie 23%),
do Transakcji nie znajdą zastosowania zwolnienia z VAT o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT.

6. Prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Nabywcę.

Zdaniem Zainteresowanych, elementem kluczowym dla rozstrzygnięcia o prawie do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości przez Nabywcę, zgodnie z art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, jest potwierdzenie faktu, iż Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Jak wynika bowiem z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli, zatem, dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu.

Na dzień dokonania Transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i będzie spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 Ustawy o VAT.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Nabywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (wraz z późniejszą sprzedażą lokali w takich budynkach), tj. działalność opodatkowaną VAT. W szczególności Nabywca zamierza po Transakcji przeprowadzić na Nieruchomości Inwestycję, w ramach której zamierza - po odpowiednich zmianach w MPZP - zrealizować na Nieruchomości projekt budowlany o przeznaczeniu głównie mieszkaniowym a więc Nieruchomości opisane we Wniosku będą przez niego wykorzystywane po nabyciu do czynności opodatkowanych VAT.

W świetle powyższego zdaniem Zainteresowanych, po dokonaniu Transakcji i otrzymaniu od Zbywcy prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2017 r., poz. 1221 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary należy rozumieć rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).

Z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel w tym również:

przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Jednocześnie art. 6 ustawy wskazuje na wyłączenia określonych czynności spod zakresu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Są tutaj wskazane te czynności, które co do zasady należą do grupy czynności podlegających opodatkowaniu, mieszcząc się w zakresie odpłatnej dostawy towarów czy też odpłatnego świadczenia usług. Z uwagi jednakże na stosowne wyłączenie, czynności te – chociaż można je zakwalifikować jako odpłatną dostawę towarów czy też odpłatne świadczenie usług – nie podlegają opodatkowaniu.

Na podstawie ww. art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zaznaczenia wymaga, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy posłużyć się definicją przedsiębiorstwa zawartą w art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r., poz. 459 z późn. zm.).

Zgodnie z tym przepisem, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa,
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Natomiast zgodnie z art. 2 pkt 27e) ustawy, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Podstawowym wymogiem jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza.

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy więc do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Z przedstawionych okoliczności wynika, że w ramach transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę innych praw lub obowiązków, poza prawem użytkowania wieczystego oraz prawem własności Budynków i Budowli. W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków Zbywcy wynikających z zawartych przez Zbywcę umów dotyczących Nieruchomości. Zbywca zatrudnia pracowników, jednakże umowy z pracownikami nie będą przedmiotem Transakcji. Ponadto, przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Nabywcą nie będą prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Sprzedającego, które nie są bezpośrednio związane z Nieruchomością, w szczególności:

umowy rachunków bankowych Sprzedającego,
umowy o świadczenie usług księgowych, doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.
środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
tajemnice przedsiębiorstwa Sprzedającego,
księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy),
zobowiązania inwestycyjne z tytułu pożyczek/kredytów - w związku z Transakcją Nabywca we własnym zakresie zapewni finansowanie Nieruchomości (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe)
firma Sprzedającego.

Zbywca nie prowadzi również odrębnej rachunkowości w stosunku do sprzedawanej Nieruchomości. Nieruchomość nie została również wydzielona organizacyjnie w strukturze Zbywcy jako np. dział, wydział, oddział Zbywcy itp.

Mając na uwadze przedstawiony stan prawny i opis sprawy należy stwierdzić, że przedmiotem planowanej dostawy będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, o których mowa w art. 6 pkt 1 tej ustawy. Tym samym planowana transakcja sprzedaży działek zabudowanych stanowić będzie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, a więc dostawę towarów opodatkowaną podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Natomiast odnosząc się do wątpliwości Wnioskodawcy dotyczących kwestii opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości w ramach opisanej Transakcji stwierdza się co następuje.

Podstawowa stawka podatku, na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Natomiast stosownie do treści art. 146a pkt 1 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2018 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej, przewidziano opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – według art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z kolei przepisy Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006. str. 1 z późn. zm.) zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady, posługują się pojęciem „pierwszego zasiedlenia”, jednakże nie definiują tego pojęcia oraz nie wprowadzają dodatkowych warunków go określających.

W konsekwencji zarówno zgodnie z przepisami Dyrektywy 2006/112/WE oraz w świetle utrwalonego w tej materii orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, pierwsze zasiedlenie budynku należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. W efekcie, aby w tej sytuacji można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, jego używania, w tym również na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Zgodnie jednak z art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności jednej z następujących transakcji:

dostawa budynku lub części budynku oraz związanego z nim gruntu, przed pierwszym zasiedleniem;
dostawa terenu budowlanego.

Jak stanowi art. 12 ust. 2 zdanie drugie Dyrektywy 2006/112/WE, państwa członkowskie mogą określić szczegółowe zasady stosowania kryterium, o którym mowa w ust. 1 lit. a), do przebudowy budynków oraz zdefiniować pojęcie „gruntu związanego z budynkiem”.

Należy zauważyć, że w kwestii rozumienia definicji pierwszego zasiedlenia wypowiedział się NSA w wyroku z dnia 14 maja 2014 r. o sygn. I FSK 382/14. Sąd w wyroku tym stwierdził, że „Wykładnia językowa, systematyczna i celowościowa dyrektywy 112 wskazuje wyraźnie, że ww. pojęcie należy rozumieć szeroko jako „pierwsze zajęcie budynku, używanie”. Zatem, w taki sposób powinna być odczytywana definicja przewidziana w treści art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. W świetle wykładni językowej, jak i celowościowej systemu VAT, w ocenie NSA, należy więc przyjąć, że jeżeli podatnik użytkował dany budynek, budowlę lub ich części i spełnia warunek korzystania z budynku, budowli lub ich części przez wymagany czas, to do sprzedaży prawa własności tego budynku, budowli lub ich części zastosowanie znajdzie fakultatywne zwolnienie przewidziane w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług”.

Nadto w wyroku z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C 308/16 Kozuba Premium Selection sp. z o.o. przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie TSUE stwierdził, że „artykuł 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej należy interpretować w ten sposób, że sprzeciwiają się one przepisom krajowym, takim jak będące przedmiotem postępowania głównego, które uzależniają zwolnienie z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Wskazane przepisy tejże dyrektywy należy interpretować w ten sposób, że nie sprzeciwiają się one, aby takie przepisy krajowe uzależniały owo zwolnienie od warunku, zgodnie z którym w wypadku „ulepszenia” istniejącego budynku poniesione wydatki nie mogą przekroczyć 30% początkowej wartości tego budynku, o ile rzeczone pojęcie „ulepszenia” jest interpretowane w taki sam sposób jak pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy 2006/112, to znaczy tak, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia”.

TSUE wskazał, iż pojęcie „pierwszego zasiedlenia”, jest zawarte w art. 12 dyrektywy VAT, ale nie jest ono w niej zdefiniowane.

Jak wynika przede wszystkim z prac przygotowawczych do szóstej dyrektywy Rady 77/388/EWG z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej: ujednolicona podstawa wymiaru podatku (Dz.U. 1977, L 145, s. 1), które pozostają wymierne do celów interpretacji dyrektywy VAT, w ramach zwolnień przewidzianych w jej art. 135 ust. 1 lit. j), kryterium „pierwszego zasiedlenia” budynku należy rozumieć jako odpowiadające kryterium pierwszego użytkowania budynku przez jego właściciela lub lokatora. W tychże pracach przygotowawczych stwierdzono, że kryterium to zostało uznane za określające moment, w którym kończy się proces produkcji budynku i budynek ów staje się przedmiotem konsumpcji. Z powyższej analizy historycznej nie wynika jednak, że użytkowanie budynku przez jego właściciela ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Literalna wykładnia art. 12 i art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy VAT, jak również analiza kontekstu i celów założonych w tej dyrektywie świadczą zatem o tym, że wspomniana dyrektywa nie przyznaje państwom członkowskim uprawnienia do wprowadzenia warunków w odniesieniu do przewidzianych tam zwolnień czy też ograniczenia ich. Wynika stąd, że państwa członkowskie nie są w szczególności upoważnione do uzależnienia zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w dyrektywie VAT, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Co się tyczy zaś, możliwości określenia przez państwa członkowskie, zgodnie z art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT, zasad stosowania kryterium „pierwszego zasiedlenia”, o którym mowa w ust. 1 lit. a) tegoż artykułu, do przebudowy budynków, należy zauważyć, że nałożenie wymogu ilościowego, zgodnie z którym koszty takiej przebudowy muszą osiągnąć określoną procentową wielkość początkowej wartości odnośnego budynku, w niniejszym przypadku co najmniej 30% tej wartości, aby miało miejsce opodatkowanie VAT, stanowi wyraz skorzystania z tej możliwości.

Jak zauważył rzecznik generalny w pkt 69 opinii z dnia 4 lipca 2017 do sprawy C-308/16, należy w rezultacie sprecyzować treść pojęcia „przebudowy” zawartego w art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT z jakościowego punktu widzenia. W tym zakresie należy zauważyć, że dyrektywa VAT nie definiuje pojęcia „przebudowy”. Jakkolwiek termin ten nie jest jednoznaczny, co potwierdzają różne wersje językowe, w tym wersja angielska: „conversions”, wersja niemiecka: „Umbauten”, wersja rumuńska: „transformări”, oraz wersja polska: „przebudowa”, to jednak sugeruje on, że odnośny budynek powinien być przedmiotem istotnych zmian przeprowadzonych w celu zmiany jego wykorzystania lub w celu znaczącej zmiany warunków jego zasiedlenia.

Pojęcie „przebudowy” obejmuje zatem w szczególności przypadek, w którym zostały przeprowadzone pełne lub dostatecznie zaawansowane prace, po zakończeniu których odnośny budynek zostanie przeznaczony do innych celów.

W wyroku stwierdzono, iż wykładnia pojęcia „przebudowy” zawarta w pkt 52 wyroku TSUE w sprawie C-308/16, jest zgodna z celem dyrektywy VAT, w szczególności w zakresie opodatkowania czynności zmierzającej do zwiększenia wartości danego towaru. Jeżeli chodzi o nowe budynki, jak zauważył w istocie rzecznik generalny w pkt 71 i 72 opinii, ta wartość dodana wynika z prac budowlanych prowadzących do zasadniczej zmiany rzeczywistości materialnej z uwagi na przejście ze stanu niezabudowanej nieruchomości, czy nawet nieuzbrojonej działki, do budynku mieszkalnego. W odniesieniu do starych budynków rzeczona wartość dodana występuje, jeżeli doszło do zasadniczej przebudowy, tak że dany stary budynek może zostać przyrównany do nowego budynku.

TSUE stwierdził, że pojęcie „przebudowy” zawarte w art. 12 ust. 2 dyrektywy VAT zostało transponowane do prawa polskiego w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT poprzez odniesienie się do pojęcia „ulepszenia”.

Zdaniem TSUE, wykładnia art. 12 i art. 135 ust. 1 lit. j) dyrektywy VAT, jak również analiza kontekstu i celów założonych w tej dyrektywie prowadzi do jednoznacznej konkluzji - dyrektywa nie przyznaje państwom członkowskim uprawnienia do wprowadzenia warunków w odniesieniu do przewidzianych tam zwolnień czy też ograniczenia ich.

Państwa członkowskie nie są w szczególności upoważnione do uzależnienia zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w dyrektywie VAT, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu. Określenie w ustawie o VAT, że koszty przebudowy muszą osiągnąć określoną procentową wielkość początkowej wartości odnośnego budynku, w niniejszym przypadku, co najmniej 30% tej wartości, aby miało miejsce opodatkowanie VAT, stanowi wyraz skorzystania z tej możliwości.

Podsumowując ww. orzeczenie z dnia 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 należy wskazać, iż TSUE uznał, że pierwsze zasiedlenie nie musi być związane z czynnością opodatkowaną, gdyż takie stanowisko nie znajduje oparcia w treści przepisów Dyrektywy 2006/112/WE. TSUE wyjaśnił, że państwa członkowskie nie są w szczególności upoważnione do uzależnienia zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w dyrektywie VAT, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Zgodnie z treścią ww. orzeczenia TSUE art. 12 ust. 1 i 2 oraz art. 135 ust. 1 lit. j) Dyrektywy VAT sprzeciwia się uregulowaniom krajowym, które uzależniają zwolnienie z podatku VAT w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.

Zatem w ślad za TSUE należałoby uznać, że użytkowanie budynku przez właściciela przez co najmniej dwa lata powinno być zrównane z pierwszą dostawą i jego późniejsza sprzedaż powinna być zwolniona z VAT.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Wskazany przepis obejmuje swoim zakresem także grunty będące w użytkowaniu wieczystym.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać.

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Podkreślić należy, że z uwagi na przywołane uregulowania, rezygnacji ze zwolnienia od podatku, o której mowa w art. 43 ust. 10 ustawy, można dokonać wyłącznie w odniesieniu do zwolnienia od podatku określonego na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W konsekwencji w odniesieniu do dostawy tych działek zabudowanych (prawa użytkowania wieczystego działek), których dostawa będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Wnioskodawca będzie miał prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10, po spełnieniu warunków określonych przepisami art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

Z opisu sprawy wynika, że Sprzedający nie poniósł wydatków na ulepszenie budynków i budowli lub poniósł wydatki na ulepszenie ale nie przekroczyły one 30% wartości początkowej tych obiektów. Dotyczy to następujących:

- budynków tj.:

Oczyszczalni [Oczyszczalnia]
Budynku stacji redukcji gazu [Stacja redukcji gazu]
Wartowni C&C [Wartownia C&C]
Wiaty dla butli z gazem [Wiata 2]
Budynku C&C [Budynek C&C]
Zbiornika przeciwpożarowego [Zbiornik przeciwpożarowy]
Zbiornika retencyjnego [Zbiornik retencyjny]
Zbiornika przeciwpożarowego [Zbiornik przeciwpożarowy 2]
Magazynu półotwartego [Magazyn półotwarty]
Budynku stacji mycia [Stacja mycia]
Budynku dla procesu technologicznego [Budynek dla procesu technologicznego]

- budowli tj.:

Ogrodzenia [Ogrodzenie]
Drogi [Drogi]
Placu [Place]
Chodnika [Chodniki]
Drogi [Drogi 2] – posadowionej również na działce nr 15/1 i nr 15/3
Placu [Place 2] – posadowionego również na działce nr 15/1 i nr 15/3
Chodnika [Chodniki 2] – posadowionego również na działce nr 15/1 i nr 15/3
Parkingu [Parking]
Ogrodzenia [Ogrodzenie 2] – posadowionego również na działce nr 15/1 i nr 15/3
Odpływu kanalizacyjnego [Odpływ kanalizacyjny]
Instalacji kanalizacyjnej [Instalacja kanalizacyjna]
Hydrantu przeciwpożarowego [Hydrant]
Estakady [Estakady]
Estakady [Estakady 2]
Instalacji odpływowej [Instalacja odpływowa]
Zbiornika składowego śmietany [Zbiornik składowy śmietany]
Zbiornika składowego mleka [Zbiornik składowy mleka]
Zbiornika składowego mleka [Zbiornik składowy mleka 2]
Sieci hydrantowej [Sieć hydrantowa]
Zbiorczej sieci kanalizacyjnej [Zbiorcza sieć kanalizacyjna 3]
Okablowania terenu [Okablowanie]
Latarni [Latarnie]
Zbiorniku oleju paliwowego [Zbiornik oleju paliwowego]
Zbiorniku oleju paliwa [Zbiornik oleju paliwa]
Komina stalowego [Komin]
Instalacji gazowej [Instalacja gazowa]
Studni głębinowej [Studnia]
Fundamentów pod tanki składowe mleka [Fundamenty]
Fundamentów pod tanki składowe mleka [Fundamenty 2]
Wiaty magazynowej na palety [Wiata magazynowa]
Studni głębinowej [Studnia 2]
Latarni [Latarnie 2] – posadowiony jest również na działce nr 15/1
Zbiorczej sieci kanalizacyjnej [Zbiorcza sieć kanalizacyjna 4]
Zbiorniku oleju paliwowego [Zbiornik oleju paliwowego 2]
Zbiorniku oleju paliwa [Zbiornik oleju paliwa 2]
Komina stalowego [Komin 2]
Sieci kanalizacyjnej [Sieć kanalizacyjna]
Instalacji wodociągowej [Instalacja wodociągowa]
Magazynu półotwartego [Magazyn półotwarty 2]
Hydrantu naziemnego przeciwpożarowego [Hydrant naziemny]
Wiaty betonowej dla butli z gazem [Wiata betonowa]
Studni wody oligoceńskiej [Studnia 4]
Wiaty magazynowej na palety [Wiata magazynowa 2]
Tłuszczownika [Tłuszczownik]
Instalacji centralnego ogrzewania [Instalacja centralnego ogrzewania]
Żurawia słupowego [Żuraw]
Wagi samochodowej [Waga]
Pompy głębinowej [Pompa].

Wnioskodawca wskazał, że doszło do pierwszego zajęcia ww. budynków i budowli, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków i budowli, a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

W związku z powyższym dostawa przedmiotowych budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż doszło do ich pierwszego zasiedlenia, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata.

W opisie sprawy Wnioskodawca wskazał także, że Sprzedający poniósł wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekroczyły 30% wartości początkowej budynków i budowli. Dotyczy to następujących:

- budynków tj.

Kotłowni [Kotłownia]
Przepompowni [Przepompownia]
Wartowni [Wartownia 2]
Wiaty na palety [Wiata]
Wiaty magazynowej [Wiata 3]
Wiaty magazynowej [Wiata 4]
Wiaty magazynowej [Wiata 5]
Wiaty magazynowej [Wiata 6]
Wiaty magazynowej [Wiata 7]
Budynku produkcyjnego [Budynek produkcyjny]
Budynku produkcyjnego [Budynek produkcyjny 2]
Budynku produkcyjnego [Budynek produkcyjny 3]
Budynku biurowego [Budynek biurowy]
Budynku magazynowego [Budynek pomocniczy]
Budynku magazynowego [Budynek pomocniczy 2]
Budynku magazynowego [Budynek pomocniczy 3]

- budowli tj.:

Zbiorczej sieci Kanalizacyjnej [Zbiorcza sieć kanalizacyjna]
Zbiorczej sieci Kanalizacyjnej [Zbiorcza sieć kanalizacyjna 2]
Studni głębinowej [Studnia 3]

Ww. budynki i budowle po poniesieniu wydatków na ulepszenie przekraczających 30% ich wartości początkowej, co najmniej 2 lata przed Transakcją, były przez Sprzedającego wykorzystywane w stanie ulepszonym do czynności opodatkowanych VAT (m.in. przetwórstwa i sprzedaży produktów mlecznych).

W związku z powyższym mając na uwadze wykładnię pierwszego zasiedlenia wynikająca z Orzecznictwa TSUE należy stwierdzić, że do pierwszego zasiedlenia doszło w odniesieniu do ww. budynków i budowli i że wszystkie budynki i budowle po pierwszym zasiedleniu były wykorzystywane przez Sprzedającego co najmniej 2 lata w prowadzonej działalności. Zatem dostawa przedmiotowych budynków i budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji z uwagi na zastosowanie do dostawy wszystkich budynków i budowli posadowionych na działkach nr 14/1, 15/1 i 15/3 zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający będzie miał prawo do rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10, po spełnieniu warunków określonych przepisami art. 43 ust. 10-11 ustawy o VAT.

Reasumując w sytuacji kiedy Sprzedający i Nabywca (Wnioskodawca) będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia od podatku VAT w stosunku do przedmiotowej Nieruchomości, której dostawa będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to dostawa ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki właściwej dla dostawy budynków i budowli tj. 23%. W związku z art. 29a ust. 8 ustawy o podatku od towarów i usług również sprzedaż użytkowania wieczystego działek nr 14/1, 15/1 i 15/3, na których te budynki i budowle są posadowione będzie opodatkowana taką samą stawką podatku VAT.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.
W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego, że zakupy są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy.
Z powyższych przepisów ustawy wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Jak wynika z opisu sprawy Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (wraz z późniejszą sprzedażą lokali w takich budynkach), tj. działalność opodatkowaną VAT. Wnioskodawca (Nabywca) zamierza po Transakcji przeprowadzić na Nieruchomości Inwestycję, w ramach której zamierza - po odpowiednich zmianach w MPZP - zrealizować na Nieruchomości projekt budowlany o przeznaczeniu głównie mieszkaniowym.

W konsekwencji, należy stwierdzić, że skoro Wnioskodawca (Nabywca) będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i zamierza po Transakcji przeprowadzić na Nieruchomości Inwestycję, w ramach której zamierza zrealizować na Nieruchomości projekt budowlany o przeznaczeniu głównie mieszkaniowym, a więc Nieruchomości opisane we Wniosku będą przez niego wykorzystywane po nabyciu do czynności opodatkowanych VAT, to Wnioskodawcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o VAT naliczony wynikający z faktury dokumentującej dostawę Nieruchomości w ramach Transakcji.

Stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Ocena prawna stanowiska Wnioskodawcy dotycząca podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie zawarta w odrębnym rozstrzygnięciu.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).
Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin