2016.08.26 - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPP2/4512-500/16-2/MAO
z 26 sierpnia 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 oraz art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2015 r., poz. 613 z późn. zm.) oraz § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy - przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 4 lipca 2016 r. (złożonym osobiście dnia 4 lipca 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży składników majątkowych - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 lipca 2016 r. złożonym osobiście ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży składników majątkowych.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Spółka”, „Sprzedający” lub „Wnioskodawca”) prowadzi działalność gospodarczą na rynku nieruchomości komercyjnych. Działalność ta obejmuje w szczególności: kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, itp. Spółka planuje sprzedać Kupującemu posiadane przez nią niezabudowane działki gruntu (dalej „Nieruchomości”). Nieruchomości nabyte zostały przez Spółkę w 2007 r., jako aport (wkład niepieniężny do Spółki), otrzymany od ówczesnego udziałowca Spółki. Na otrzymanych działkach gruntu miała zostać zrealizowana inwestycja, polegająca na budowie wysokościowego budynku biurowo-usługowego (o wysokim standardzie) w śródmiejskiej zabudowie wraz z parkingiem podziemnym. Z uwagi na uwarunkowania biznesowo-ekonomiczne na rynku nieruchomości komercyjnych, Spółka podjęła jednak decyzję, że ww. inwestycja nie będzie przez nią realizowana, a niezabudowane działki gruntu zostaną sprzedane.

Do chwili obecnej, Spółka nie rozpoczęła, i nie zamierza rozpocząć, żadnych prac budowlanych na Nieruchomościach. Spółka posiada natomiast dokumentację projektową dotyczącą Nieruchomości (dalej „Projekty”), w tym w szczególności: (i) Projekt zagospodarowania terenu; (ii) Dokumenty formalnoprawne dotyczące planowanej Inwestycji (w tym np. warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, warunki techniczne dotyczące zaopatrzenia w wodę oraz odprowadzenia ścieków dla projektowanego budynku biurowo-usługowego, itp.); (iii) Projekty architektoniczne, konstrukcyjne, itp. Spółka uzyskała także decyzje administracyjne dotyczące budowy na Nieruchomościach, w szczególności Decyzję z dnia 30 czerwca 2010 r. o warunkach zabudowy - ustalenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla Inwestycji, a także Decyzję z dnia 13 marca 2014 r. - zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę inwestorowi - Wnioskodawcy.

Ww. Nieruchomości mają zostać nabyte przez G. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej „Kupujący”). Kupujący występuje w niniejszym postępowaniu jako Zainteresowany niebędący stroną postępowania, natomiast Sprzedający występuje jako Strona postępowania w sprawie interpretacji (art. 14r § 1oraz § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa). Przedmiot działalności gospodarczej Kupującego obejmuje m.in. wynajem nieruchomości i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub wydzierżawionymi. Kupujący jest więc zainteresowany zakupem ww. Nieruchomości w celu realizowania własnych inwestycji na nabytych w przyszłości Nieruchomościach. Nieruchomości, będące przedmiotem przyszłej transakcji sprzedaży, obejmują prawo wieczystego użytkowania ośmiu niezabudowanych działek gruntu, oznaczonych następującymi numerami identyfikacyjnymi: 41, 24/1, 39, 49, 25/1, 40, 24/2, 25/2, wszystkie działki. Sprzedający jest jedynym użytkownikiem wieczystym gruntu do dnia 16 października 2097 roku. Właścicielem gruntu jest natomiast Miasto.

Wszystkie ww. niezabudowane działki gruntu zostały nabyte przez Spółkę w 2007 r. (w drodze aportu), od spółki będącej ówczesnym udziałowcem Wnioskodawcy. W 2007 r. wniesienie aportu do spółki kapitałowej korzystało ze zwolnienia z VAT. W związku z powyższym, Wnioskodawcy, który ww. aport (Nieruchomości) otrzymał, nie przysługiwało odliczenie VAT naliczonego w związku z tą transakcję. Dostawa gruntów w ramach aportu nie była obciążona VAT-em należnym, stąd też nie wystąpił VAT naliczony do odliczenia.

Dla ww. działek gruntu, składających się na Nieruchomość, nie było, i nie ma także obecnie, obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Jednakże dla wszystkich ww. działek gruntu, będących przedmiotem przyszłej sprzedaży, została wydana przez Prezydenta decyzja o warunkach zabudowy. Jest to prawomocna decyzja z dnia 30 czerwca 2010 r. (decyzja o warunkach zabudowy) oraz jej zmiana z dnia 21 stycznia 2014 r.

Zgodnie z ww. Decyzją o warunkach zabudowy, na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 41, 24/1, 39, 49, 25/1, 40, 24/2, 25/2, może powstać wysokościowy budynek biurowo-usługowy (o wysokim standardzie) w śródmiejskiej zabudowie wraz z parkingiem podziemnym oraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, przebudową istniejącej infrastruktury technicznej, układem drogowym i parkingowym. Powyższe oznacza, że ww. działki, jako tereny przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z Decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, powinny być klasyfikowane dla celów podatku od towarów i usług (dalej „VAT”) jako tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (dalej „ustawa o VAT”).

Niezabudowane działki nie były wynajmowane czy wydzierżawiane przez Spółkę. Na działkach ustanowione zostały jedynie nieodpłatnie służebności (ograniczone prawa rzeczowe), a w szczególności: (i) na rzecz S. S. A, z prawem wejścia na grunt w celu instalacji, napraw, remontu i konserwacji urządzeń elektroenergetycznych; (ii) służebność przesyłu na rzecz O. Sp. z o.o., polegająca na prawie wstępu i korzystania z pasa gruntu celem wybudowania i korzystania z urządzeń linii elektroenergetycznych kablowych sn, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń, a także na prawie całodobowego dostępu służb eksploatacyjnych O. Sp. z o.o. w celu wykonywania czynności związanych z instalacją, eksploatacją, naprawą, konserwacją, modernizacją oraz dołożeniem dodatkowych kabli; (iii) służebności gruntowe na rzecz każdoczesnych użytkowników wieczystych działek sąsiadujących z Nieruchomością, będącą przedmiotem sprzedaży. Służebności te polegają w szczególności na prawie przechodu przez działki składające się na Nieruchomość; (iv) Służebność przesyłu na rzecz D. S.A. Co do zasady, Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć trzy umowy (dotyczące wszystkich ww. działek gruntu), zmierzające do sprzedaży ww. Nieruchomości, tj.: (1) Umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego. Umowa przedwstępna została już zawarta 6 czerwca 2016 r. (2) Następnie, do dnia 10 stycznia 2017 roku, na warunkach określonych w Umowie przedwstępnej, strony mają zawrzeć Umowę Warunkową. Na podstawie Umowy Warunkowej Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości pod warunkiem nieskorzystania przez Gminę z prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 109 ust. 1 pkt 2) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. (3) W przypadku podpisania przez Strony Umowy Warunkowej oraz nieskorzystania przez Gminę z przysługującego jej prawa pierwokupu, Sprzedający i Kupujący zawrą Umowę Ostateczną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości.

Na podstawie Umowy Ostatecznej Sprzedający: (i) przeniesie na Kupującego prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości, (ii) udzieli zgody na przeniesienia pozwolenia na budowę oraz innych decyzji budowlanych oraz (iii) przeniesie na Kupującego prawa autorskie do posiadanych przez Sprzedającego Projektów, w zamian za Cenę, zapłaconą przez Kupującego. Cena obejmuje wynagrodzenie za sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości, jak również wynagrodzenie za przeniesienie praw autorskich i licencji do ww. Projektów oraz pozwoleń budowlanych i innych decyzji budowlanych, które zgodnie z polskim prawem mogą zostać przeniesione (dalej łącznie zwane „zbywane składniki majątkowe”). Zbywane składniki, tj. prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości oraz Projekty i decyzje budowlane, stanowią znaczną wartość majątku Spółki. Jednakże, po zawarciu Umowy Ostatecznej i dokonaniu ww. sprzedaży, w Spółce nadal pozostaną inne istotne składniki majątkowe.

Sprzedający nie przeniesie na Kupującego m.in.:

Rzeczowych aktywów trwałych, swoich wierzytelności (w tym z tytułu nadwyżki VAT naliczonego nad VAT należnym), środków pieniężnych na rachunkach bankowych, ksiąg rachunkowych, tajemnic przedsiębiorstwa, praw i obowiązków z umów zawartych z dostawcami usług, oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo (nazwy przedsiębiorstwa),
Na Kupującego nie zostaną przeniesione również prawa i obowiązki z tytułu: (i) umowy o świadczenie usług księgowych, (ii) umowy najmu lokalu biurowego, (iii) umowy o świadczenie usług kontrolingu finansowego, (iv) innych umów o świadczenie usług.

Kupujący nie przejmie również zobowiązań Sprzedającego z tytułu zaciągniętych pożyczek. Nie będą także przejęci pracownicy Wnioskodawcy, ponieważ Spółka nie zatrudnia obecnie pracowników na podstawie umów o pracę.

Wnioskodawca zaznacza, iż na dzień obecny nie podjęto żadnych decyzji o przyszłej likwidacji Spółki. Nie można wykluczyć, iż w przyszłości, po sprzedaży Nieruchomości i uzyskaniu środków finansowych, Spółka będzie rozważać możliwość prowadzenia innych inwestycji.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego transakcja będzie transakcją sprzedaży składników majątkowych, które to składniki nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów art. 6 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, i dlatego transakcja podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?
Czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego transakcja sprzedaży składników majątkowych podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki 23% VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1. Zdaniem Wnioskodawcy, zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, dlatego też sprzedaż ww. składników majątkowych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, wg stawki 23% VAT. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei art. 8 ust. 1 ustawy o VAT stanowi, iż przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym m.in. przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się jednak do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Określenie „transakcja zbycia” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedsiębiorstwem lub jego zorganizowaną częścią, w tym w szczególności sprzedaż. Innymi słowy, aby przedmiot transakcji mógł nie podlegać podatkowi VAT, powinien stanowić „przedsiębiorstwo” lub „zorganizowaną część przedsiębiorstwa”.

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Zgodnie jednak z wypracowaną doktryną i praktyką prawa podatkowego, dla celów ustawy o VAT, dla wyznaczenia zakresu znaczeniowego pojęcia przedsiębiorstwa należy posługiwać się przepisami Kodeksu cywilnego. Pojęcie przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze. zm., dalej: „Kodeks cywilny”). Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa;
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Definicja ta określa przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym. Jak wynika z powyższego, przedsiębiorstwo obejmuje każdy składnik zespołu, a zatem wszelkie dobra materialne i niematerialne podlegające ochronie prawnej i służące wykonywaniu celów gospodarczych, jeśli stanowią zespół o cechach zorganizowania.

Przyjmuje się również, że przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia, powinno stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu, istotne jest, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami, tak żeby przekazana masa mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy „występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości stanowi wręcz „czynnik konstytuujący” przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym (art. 551 k.c.)’’ (wyrok z dnia 25 listopada 2010 r.). Zdaniem Wnioskodawcy, za pomocą składników majątkowych - będących przedmiotem opisywanej we wniosku transakcji - z punktu widzenia konieczności wystąpienia zorganizowania organizacyjnego i funkcjonalnego przedsiębiorstwa, nie jest możliwe kontynuowanie prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu wyłącznie o ww. składniki. Wymienione elementy nie stanowią jednej, zwartej, kompletnej, powiązanej funkcjonalnie i ekonomicznie zorganizowanej struktury, za pomocą której możliwe byłoby realizowanie określonego zadania gospodarczego jakim jest prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie np. wynajmu i zarządzania własnymi lub dzierżawionymi nieruchomościami.

W szczególności wskazać należy, że sprzedawany zespół składników nie może zostać wykorzystany do dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej, chociażby ze względu na brak środków finansowych, niezbędnych do regulowania bieżących zobowiązań, np. w stosunku do pracowników, dostawców towarów handlowych lub usługodawców. Oprócz braku samodzielności finansowej, należy także wskazać, iż zbywane składniki (grunt oraz prawa autorskie do Projektów) nie stanowią struktury powiązanej w pełni funkcjonalnie i ekonomicznie, co sprawia, że zbywane składniki nie dają możliwości kontynuacji działalności gospodarczej. Składniki te dają dopiero możliwość kontynuowania procesu inwestycyjnego, który to proces doprowadzić może do zakończenia inwestycji i następnie do powstania przedsiębiorstwa w znaczeniu przedmiotowym. Należy również wskazać, iż czynnością zbycia przedsiębiorstwa nie jest sprzedaż pewnych jego składników majątkowych, nawet jeśli stanowiłyby znaczną część jego wartości. W takim przypadku zbywca nie pozbywa się przedsiębiorstwa, lecz części swojego majątku - stanowiącego towar lub usługi (np. prawa autorskie i licencje) - który wchodzi w skład przedsiębiorstwa (tak np. wciąż aktualny w tym zakresie wyrok NSA z 6 paździenika 1995 r., SA/Gd 1959/94, Pr. Gosp. 1996, nr 3, s.30). W tym przypadku, u Sprzedającego pozostają również istotne elementy przedsiębiorstwa, np. środki finansowe o istotnej wartości, nazwa przedsiębiorstwa, umowy, wierzytelności, tajemnica przedsiębiorstwa. Jak wskazał NSA w swoim wyroku z 26 lutego 2010 r. (I FSK 150/09, LEX nr 607537), jeżeli z przedmiotu zbycia są wyłączone istotne elementy przedsiębiorstwa, np. firma, patenty, itp. to mamy do czynienia ze sprzedażą składników majątkowych, a nie ze sprzedażą przedsiębiorstwa. W związku z powyższym, zdaniem Wnioskodawcy należy przyjąć, iż opisywana transakcja obejmuje jedynie składniki majątkowe, które nie mogą samodzielnie funkcjonować jako przedsiębiorstwo, zdolne do kontynuowania działalności gospodarczej. Brak bowiem tymże składnikom takiego stopnia zorganizowania ekonomicznego i funkcjonalnego, aby ów agregat składników mógł samodzielnie funkcjonować jako przedsiębiorstwo, a zbyta masa składników mogła posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej.

Stąd też należy przyjąć, że przedmiotem transakcji nie jest zbycie przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Zdaniem Wnioskodawcy, przedmiotem opisywanej we wniosku transakcji nie jest także zorganizowana część przedsiębiorstwa, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Analiza powyższej definicji pozwala wyodrębnić następujące kryteria, których łączne spełnienie pozwala uznać zespół składników za zorganizowaną część przedsiębiorstwa:

musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

zespół ten powinien być organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie.

Wyodrębniony zespół składników powinien ponadto spełniać dodatkowe kryteria, mianowicie:

składniki przedsiębiorstwa przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

zespół składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące wskazane zadania.

Dla określenia danego zbioru składników majątkowych jako zorganizowanej części przedsiębiorstwa nie wystarczy, że stanowią one zebraną masę majątkową, ale masa ta musi odznaczać się odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym w razie zaistnienia takiej potrzeby.

Odnosząc powyższe do zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku, Strona wskazuje, że transakcja, która ma być dokonana pomiędzy Spółką i Kupującym, nie spełnia powyższych przesłanek. W szczególności zespół składników (tj. Nieruchomości, Projekty i decyzje administracyjne) nie charakteryzuje się wyodrębnieniem organizacyjnym, finansowym i funkcjonalnym. Zespół ten nie zawiera też w swojej masie zobowiązań, bowiem Kupujący nie będzie przejmował zobowiązań Sprzedającego. Przeniesienie zobowiązań stanowi natomiast konieczny element pozwalający na uznanie zbioru składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Jak wskazywano powyżej, wymienione elementy nie stanowią jednej zwartej, kompletnej, powiązanej funkcjonalnie i ekonomicznie struktury zorganizowanej, za pomocą której możliwe byłoby realizowanie określonego zadania gospodarczego, jakim jest prowadzenie działalności na rynku nieruchomości komercyjnych. Jak przykładowo wskazał Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z 17 grudnia 2012 r. (sygn. ITPB3/423-591/12/DK): „(...) konsekwencją finansowego wyodrębnienia zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest konieczność przypisania do niej wszelkich zobowiązań związanych z jej działalnością. Zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest zatem możliwe tylko w przypadku, gdy na nabywcę zostaną przeniesione wszystkie zobowiązania wcześniej jej przypisane”.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Spółki, transakcja przeniesienia składników majątkowych nie stanowi także transakcji zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W świetle powyższego, zdaniem Spółki, zbywane składniki majątkowe, opisane we wniosku, nie stanowią ani przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Potwierdzenie zaprezentowanego przez Spółkę podejścia może stanowić również pogląd wyrażony w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 13 grudnia 2012 r. (nr IPPP1/443-937/12-4/AS), dotyczący kwalifikacji prawnopodatkowej transakcji zbycia nieruchomości (stanowiącej Centrum Handlowe). Organ zgodził się ze stanowiskiem podatnika, zgodnie z którym: „(...)Sama Nieruchomość, bowiem nie wyczerpuje przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 551 Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Wnioskodawcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, a mianowicie nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne, ruchomości, wierzytelności zobowiązania wynikające z umów pożyczek, należności z tytułu opłat czynszowych i rozliczenia dostarczanych mediów.

(...) przedmiotowa transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz - Nabywcy stanowić będzie jedynie przeniesienie własności konkretnych składników majątkowych, nie spełniających definicji przedsiębiorstwa lub też zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Zatem, zdaniem Spółki, planowana sprzedaż zbywanych składników majątkowych podlegać będzie opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych, jako dostawa towarów (Nieruchomości) lub świadczenie usług (w przypadku przeniesienia na Kupującego praw autorskich do posiadanych przez Sprzedającego Projektów oraz przeniesienia decyzji budowlanych). W związku z tym, Spółka będzie zobowiązana do udokumentowania transakcji fakturą VAT oraz obciążenia ceny netto zbywanych składników majątkowych podatkiem VAT należnym z tytułu sprzedaży.

Ad. 2. Zdaniem Spółki, planowana sprzedaż zbywanych składników majątkowych podlegać będzie opodatkowaniu VAT. Zarówno w przypadku dostawy opisanych we wniosku Nieruchomości, jak i w przypadku przeniesienia na Kupującego praw autorskich do posiadanych przez Sprzedającego Projektów oraz przeniesienia decyzji budowlanych, stawka podatku VAT będzie wynosić 23%, stosownie do przepisów art. 41 ust. 1 ustawy o VAT.

Jeśli chodzi o Nieruchomości, to na gruncie ustawy o VAT, poszczególne działki wchodzące w skład Nieruchomości powinny być traktowane jako odrębny przedmiot opodatkowania podatkiem VAT. Znajduje to potwierdzenie w interpretacjach przepisów podatkowych wydawanych przez Ministra Finansów, np. interpretacja indywidualna z 31 grudnia 2010 r., sygn. IPPP2/443-796/10-5/AK, czy interpretacja indywidualna z dnia 7 lutego 2012 r, sygn. IBPP2/443-1222/11/IK.

Nieruchomość, która będzie przedmiotem transakcji, składa się 8 działek wyodrębnionych geodezyjnie, z których żadna nie jest zabudowana budynkami ani budowlami (grunt niezabudowany). Nieruchomości położone są na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jednakże odnośnie ww. działek wydana została ww. Decyzja o warunkach zabudowy. Decyzja ta obejmuje w całości każdą z działek gruntu będących przedmiotem sprzedaży. Zgodnie z ww. Decyzją o warunkach zabudowy, na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 41, 24/1, 39, 49, 25/1, 40, 24/2, 25/2, może powstać wysokościowy budynek biurowo-usługowy (o wysokim standardzie) w śródmiejskiej zabudowie wraz z parkingiem podziemnym oraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, przebudową istniejącej infrastruktury technicznej, układem drogowym i parkingowym.

Powyższe oznacza, że ww. działki gruntu, jako tereny przeznaczone pod zabudowę, zgodnie z Decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, powinny być klasyfikowane dla celów podatku od towarów i usług (dalej „VAT”) jako tereny budowlane, zgodnie z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Działki, które będą przedmiotem sprzedaży są niezabudowane. W przypadku gruntów niezabudowanych podstawowe znaczenie ma przepis art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych, niż tereny budowlane.

Zatem sprzedaż terenów budowlanych niezabudowanych - a takie właśnie tereny będą przedmiotem przyszłej sprzedaży (tj. przedmiotem będzie w tym przypadku zbycie prawa użytkowania wieczystego, które dla celów VAT traktuje się na równi z dostawą towarów - art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy o VAT) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem VAT na zasadach ogólnych, tj. wg podstawowej stawki 23% VAT.

Jeśli chodzi natomiast o przeniesienie na Kupującego praw autorskich do posiadanych przez Sprzedającego Projektów oraz przeniesienie decyzji budowlanych (wartość tych składników zawarta jest w ustalonej Cenie), stawka podatku także będzie wynosić 23% VAT. W przypadku wymienionych składników nie ma możliwości zastosowania niższej stawki VAT, ani zwolnienia z tego podatku.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r., poz. 710 z późn. zm.), zwana dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;

zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Z treści powołanego wyżej przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wynika, że dostawa towarów i świadczenie usług, co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT jedynie wówczas, gdy czynności te są wykonywane odpłatnie.

Z opodatkowania podatkiem od towarów i usług wyłączono czynności określone w art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 6 pkt 1 ww. ustawy przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”. Zatem dla potrzeb przepisów ustaw podatkowych należy stosować definicję zawartą w art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2016 r., poz. 380). Zgodnie z art. 551 Kodeksu cywilnego przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa;
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Przedsiębiorstwo w rozumieniu powyższego przepisu powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące sobą przedsiębiorstwo w powyżej przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Ponadto, przepis art. 55¹ Kodeksu cywilnego wskazuje, że przedsiębiorstwo jest „zespołem składników”. Pojęcie zespół (a nie zbiór) zakłada istnienie pewnego poziomu powiązań organizacyjnych pomiędzy składnikami przedsiębiorstwa. Przy czym, zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Ponadto ustawodawca na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług wyłączył z opodatkowania podatkiem od towarów i usług zbycie zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika z art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, przez którą rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Dla uznania zbywanego majątku za zorganizowaną część przedsiębiorstwa podstawowym wymogiem jest to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych).

Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,

zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do bycia oddzielnym przedsiębiorstwem, samodzielnie realizującym określone zadania gospodarcze. Przy czym, jak wynika z treści art. 2 pkt 27e ustawy o VAT organizacyjne i finansowe wyodrębnienie musi istnieć w ramach istniejącego przedsiębiorstwa. Nie jest wystarczające, aby zbywane składniki majątkowe utworzyły przedsiębiorstwo u nabywcy. Zbywane składniki majątkowe muszą stanowić zorganizowaną część przedsiębiorstwa u zbywcy.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą zatem składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W świetle powyższych rozważań należy stwierdzić, że na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług okolicznością determinującą możliwość wyłączenia na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT stosowania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych jest takie ich zorganizowanie, żeby wspomniany zespół mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Zespół składników materialnych i niematerialnych obejmować powinien elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie miały zastosowania do zbywanego mienia musi ono - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w jego skład muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Z przedstawionej treści wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą na rynku nieruchomości komercyjnych (w szczególności: kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, itp). Spółka planuje sprzedać G. Sp. z o.o. posiadane przez nią niezabudowane działki gruntu o nr ewidencyjnych: 41, 24/1, 39, 49, 25/1, 40, 24/2, 25/2). Sprzedający jest jedynym użytkownikiem wieczystym gruntu do dnia 16 października 2097 roku, zaś właścicielem gruntu jest Miasto. Na otrzymanych działkach gruntu miała zostać zrealizowana inwestycja, polegająca na budowie wysokościowego budynku biurowo‑usługowego (o wysokim standardzie) w śródmiejskiej zabudowie wraz z parkingiem podziemnym. Z uwagi na uwarunkowania biznesowo‑ekonomiczne na rynku nieruchomości komercyjnych, Spółka nie rozpoczęła, i nie zamierza rozpocząć, żadnych prac budowlanych na Nieruchomościach. Spółka posiada następującą dokumentację projektową dotyczącą Nieruchomości: projekt zagospodarowania terenu, dokumenty formalnoprawne dotyczące planowanej Inwestycji (w tym np. warunki przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, warunki techniczne dotyczące zaopatrzenia w wodę oraz odprowadzenia ścieków dla projektowanego budynku biurowo-usługowego, itp.) oraz projekty architektoniczne, konstrukcyjne, itp.

Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć trzy umowy dotyczące sprzedaży ww. Nieruchomości, tj.: Umowę przedwstępną sprzedaży prawa użytkowania wieczystego, po czym do dnia 10 stycznia 2017 roku zawarta zostanie Umowa Warunkowa, a następnie Umowa Ostateczna sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości.

Cena zapłacona przez Kupującego obejmie wynagrodzenie za sprzedaż prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości, jak również wynagrodzenie za przeniesienie praw autorskich i licencji do ww. Projektów oraz pozwoleń budowlanych i innych decyzji budowlanych, które zgodnie z polskim prawem mogą zostać przeniesione. Stanowią one znaczną wartość majątku Spółki. Sprzedający nie przeniesie na Kupującego m.in.: rzeczowych aktywów trwałych, swoich wierzytelności, środków pieniężnych na rachunkach bankowych, ksiąg rachunkowych, tajemnic przedsiębiorstwa, praw i obowiązków z umów zawartych z dostawcami usług, oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo (nazwy przedsiębiorstwa) oraz praw i obowiązków z tytułu umowy o świadczenie usług księgowych, umowy najmu lokalu biurowego, umowy o świadczenie usług kontrolingu finansowego, a także innych umów o świadczenie usług. Kupujący nie przejmie również zobowiązań Sprzedającego z tytułu zaciągniętych pożyczek. Nie będą także przejęci pracownicy Wnioskodawcy, ponieważ Spółka nie zatrudnia obecnie pracowników na podstawie umów o pracę.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą ustalenia czy składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej transakcji sprzedaży nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W świetle przywołanych uregulowań i przedstawionych okoliczności należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że przedmiotowa transakcja nie będzie sprzedażą przedsiębiorstwa, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Nie dojdzie więc do zastosowania wyłączenia spod przedmiotowego zakresu opodatkowania VAT przewidzianego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Jak wynika z ww. treści wniosku planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których mowa art. 551 Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Kupujący nie nabędzie szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Jak wynika z opisu sprawy planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 551 Kodeksu cywilnego. Poza prawem użytkowania wieczystego ośmiu działek gruntu oraz prawem autorskim do Projektów nie dojdzie do sprzedaży żadnych innych składników majątkowych, praw ani obowiązków. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie na Wnioskodawcę rzeczowych aktywów trwałych, wierzytelności Wnioskodawcy, środków pieniężnych, ksiąg rachunkowych, tajemnic przedsiębiorstwa, praw i obowiązków z umów zawartych z dostawcami usług, oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo (nazwy przedsiębiorstwa) oraz zobowiązań z tytułu zaciągniętych pożyczek. Przedmiotem analizowanej transakcji nie będą również prawa i obowiązki z tytułu umowy o świadczenie usług księgowych, umowy najmu lokalu biurowego, umowy o świadczenie usług kontrolingu finansowego oraz innych umów o świadczenie usług. Planowana Transakcja nie będzie także obejmowała przeniesienia pracowników Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia pracowników). Tym samym zbycie składników majątku, o których mowa w analizowanej sprawie nie będzie stanowić zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 Kodeksu cywilnego.

Przedmiotowe zbycie nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem - jak wskazał Wnioskodawca - zespół składników (tj. Nieruchomości, Projekty i decyzje administracyjne) nie charakteryzuje się wyodrębnieniem organizacyjnym, finansowym i funkcjonalnym oraz nie zawiera też w swojej masie zobowiązań, bowiem Kupujący nie będzie przejmował zobowiązań Sprzedającego. Nieruchomość nie jest więc wyodrębniona w strukturach Sprzedającego i nie stanowi oddzielnej jednostki organizacyjnej Spółki. Pozbawia to więc zbywaną Nieruchomość zdolności do samodzielnej realizacji zadań gospodarczych. Skoro przedmiot planowanego zbycia nie wykazuje odrębności organizacyjnej, finansowej ani nie stanowi zespołu składników majątkowych wraz ze zobowiązaniami, który mogłyby funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo, samodzielnie realizujące określone cele gospodarcze to nie będzie mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

W konsekwencji, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił ani przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa to jego zbycie nie będzie podlegało wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym, transakcja ta będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlegającą opodatkowaniu według właściwej stawki podatku.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że zbywane składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, dlatego też sprzedaż ww. składników majątkowych będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, należało uznać za prawidłowe.

Przedmiotem wątpliwości Wnioskodawcy jest również to czy planowana transakcja sprzedaży składników majątkowych podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wg stawki 23% VAT.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Przy czym, na mocy art. 146a pkt 1 ww. ustawy w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w treści ustawy jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziane zostały zwolnienia od podatku oraz obniżone stawki podatku VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

W myśl art. 2 pkt 33 ustawy pod pojęciem tereny budowlane - rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane - są zwolnione od podatku.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego jednoznacznie wynika, że przedmiotowe działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast została wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy z dnia 30 czerwca 2010 r. (decyzja o warunkach zabudowy) oraz jej zmiana z dnia 21 stycznia 2014 r., zgodnie z którymi na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 41, 24/1, 39, 49, 25/1, 40, 24/2, 25/2, może powstać wysokościowy budynek biurowo-usługowy (o wysokim standardzie) w śródmiejskiej zabudowie wraz z parkingiem podziemnym oraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, przebudową istniejącej infrastruktury technicznej, układem drogowym i parkingowym.

Zatem planowana dostawa działek o nr 41, 24/1, 39, 49, 25/1, 40, 24/2, 25/2 będzie stanowiła dostawę terenów budowlanych. Tym samym nie może korzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Ponieważ w analizowanej sprawie nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy Nieruchomości wynikające z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że przedmiotowe działki gruntu zostały nabyte przez Stronę w 2007 r. w drodze aportu otrzymanego od ówczesnego udziałowca Spółki. Ww. wniesienie aportu korzystało ze zwolnienia z VAT, tym samym Wnioskodawcy nie przysługiwało odliczenie VAT naliczonego w związku z tą transakcję. Ponadto niezabudowane działki nie były wynajmowane czy wydzierżawiane przez Spółkę. Na działkach ustanowione zostały jedynie nieodpłatnie służebności, tj. na rzecz S. S. A, (z prawem wejścia na grunt w celu instalacji, napraw, remontu i konserwacji urządzeń elektroenergetycznych), służebność przesyłu na rzecz O. Sp. z o,o. z siedzibą w Warszawie (polegająca na prawie wstępu i korzystania z pasa gruntu celem wybudowania i korzystania z urządzeń linii elektroenergetycznych kablowych sn, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń, a także na prawie całodobowego dostępu służb eksploatacyjnych O. Sp. z o.o. w celu wykonywania czynności związanych z instalacją, eksploatacją, naprawą, konserwacją, modernizacją oraz dołożeniem dodatkowych kabli) oraz służebności gruntowe na rzecz każdoczesnych użytkowników wieczystych działek sąsiadujących z Nieruchomością, będącą przedmiotem sprzedaży.

Transakcja dostawy ośmiu przedmiotowych działek nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ pomimo że z tytułu ich nabycia w 2007 r. w drodze aportu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego to z okoliczności sprawy nie wynika, aby działki te wykorzystywane były przez Spółkę wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku.

W konsekwencji, dostawa niezabudowanej Nieruchomości składającej się z działek nr: 41, 24/1, 39, 49, 25/1, 40, 24/2, 25/2 powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki 23% na podstawie art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146 a pkt 1 ustawy.

Przedmiotem planowanej transakcji mają być również autorskie prawa i licencje dotyczące Projektów oraz pozwoleń budowlanych i innych decyzji budowlanych.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również:

przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej;
zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji;
świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Zatem należy wskazać, że przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę w jakiej dokonano czynności prawnej stanowi świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Tym samym zbycie autorskich praw majątkowych do Projektów, pozwoleń i innych decyzji budowlanych stanowi - jak wskazał Wnioskodawca - świadczenie usług w rozumieniu art. 8 ustawy.

Jednocześnie zarówno w treści ustawy, jak i przepisów wykonawczych do niej nie zostały przewidziane zwolnienia, które można zastosować w przypadku zbycia przedmiotowych praw majątkowych do Projektów, pozwoleń czy innych decyzji budowlanych, tym samym należy je opodatkować według właściwej stawki podatku VAT.

Zatem stanowisko Wnioskodawcy, że planowana sprzedaż zbywanych składników majątkowych podlegać będzie opodatkowaniu VAT oraz, że zarówno w przypadku dostawy opisanych we wniosku Nieruchomości, jak i w przypadku przeniesienia na Kupującego praw autorskich do posiadanych przez Sprzedającego Projektów oraz przeniesienia decyzji budowlanych, stawka podatku VAT będzie wynosić 23% stosownie do przepisów art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania niniejszej interpretacji.

Końcowo Organ informuje, że w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu - do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. z 2016 r. poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach - art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skarga powinna czynić zadość wymaganiom pisma w postępowaniu sądowym, a ponadto zawierać: wskazanie zaskarżonej decyzji, postanowienia, innego aktu lub czynności, oznaczenie organu, którego działania, bezczynności lub przewlekłego prowadzenia postępowania skarga dotyczy, określenie naruszenia prawa lub interesu prawnego, w przypadkach, o których mowa w art. 52 § 3 i 4, dowód, że skarżący wezwał właściwy organ do usunięcia naruszenia prawa (art. 57 § 1 pkt 1 - 4 ww. ustawy). Skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydana w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin