INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 listopada 2011r. (data wpływu 15 listopada 2011r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 stycznia 2012r. (data wpływu 20 stycznia 2012r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości w ramach działalności gospodarczej – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 listopada 2011r. został złożony ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług, w zakresie opodatkowania zbycia nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.

Ww. wniosek został uzupełniony pismem z dnia 16 stycznia 2012r. (data wpływu 20 stycznia 2012r.) będącym odpowiedzią na wezwanie z dnia 11 stycznia 2012r. znak IBPP2/443-1222/11/IK.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej. Jest zarejestrowanym czynnym płatnikiem podatku VAT.

Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zamierza nabyć na podstawie aktu notarialnego nieruchomość położoną w R. składającą się z działek:

1. działka 1670/13 o powierzchni 0,2775 ha według wypisu z rejestru gruntu i wyrysu z mapy ewidencyjnej zabudowana budynkiem mieszkalnym,
2. działka 1245/11 o powierzchni 0,0610 ha według wypisu z rejestru gruntu i wyrysu z mapy ewidencyjnej niezabudowana, działki 1670/13 i 1245/11 objęte są jedną księgą wieczystą
3. działka 1553/13 o powierzchni 0,0815 ha według wypisu z rejestru gruntu i wyrysu z mapy ewidencyjnej zabudowana budynkiem mieszkalnym objęta księgą wieczystą
   
   

Działki według wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta dla działek numer 1670/13, 1245/11 oraz działek numer 1553/13, 2455/11, 2456/11 znajdują się w terenach oznaczonych symbolem:

działka nr 1670/13

• KDG – tereny komunikacji – tereny publicznych dróg głównych,
• U – tereny usług komercyjnych
• MN, U – tereny zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności i jednorodzinnej oraz usług,
• tereny usług komercyjnych;
  
  

działka numer 1245/11

• MN,U – tereny zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności i jednorodzinnej oraz usług, -U – tereny usług komercyjnych;
  
  

działka 1553/13

• MNU – tereny zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności i jednorodzinnej oraz usług.
  
  

Wszystkie działki nabyte zostaną od osób fizycznych i stanowią ich majątek osobisty nabyty na podstawie umów darowizny.

Wnioskodawca zamierza nabyć działki opisane w pkt 1,2 i 3 a po ich zakupie nie będzie ponosił wydatków na ich ulepszenie i odsprzeda ww. działki jednemu kontrahentowi.

Transakcja nabycia oraz sprzedaży odbędzie się w krótkim odstępie czasu, około 2 miesięcy

W uzupełnieniu do wniosku wskazano, że transakcja sprzedaży przez osoby fizyczne budynku na działce o numerze ewidencyjnym 1670/13 oraz na działce 1553/13 nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż nieruchomości składającej się z działek 1245/11, 1670/13 i 1553/13 należy potraktować jako jedną nieruchomość i jaką stawką ją opodatkować zwolnioną czy 23 % lub rozpatrywać ww. działki osobno jako:

• działki zabudowane 1670/13 i 1553/13 – stawka zwolniona zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a) ustawy o VAT i
• działkę niezabudowaną przeznaczoną pod zabudowę 1245/11 – stawka 23% ...
  
  

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż w całości nieruchomości składającej się z działek numer 1245/11, 1670/13 i 1553/13 należy rozpatrywać odrębnie. Sprzedaż działki niezabudowanej numer 1245/11 należy opodatkować podstawową stawką VAT 23%. Sprzedaż działek zabudowanych 1670/13 i 1553/13 korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2011r. Nr 177, poz. 1054) zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W świetle art. 2 pkt 6 ww. ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Podstawowa stawka podatku – na podstawie art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, wynosi 22% z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011r. do dnia 31 grudnia 2013r. z zastrzeżeniem art. 146f stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%.

Jak wynika z przedstawionego zdarzenia przyszłego przedmiotem dostawy będą 3 działki w tym dwie zabudowane budynkami i jedna działka niezabudowana. Działki o nr 1670/13 i 1245/11 są objęte jedną księgą wieczystą.

Objęcie jedną księgą wieczystą kilku działek gruntów nie oznacza, że można traktować transakcję sprzedaży tak określonej nieruchomości jako jedną dostawę. Każda działka gruntu wchodząca w skład nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą stanowi samodzielnie wyodrębnioną całość, która może być przedmiotem odrębnej dostawy, opodatkowanej właściwą stawką podatkową.

Uwzględniając powyższe, objęta jedną transakcją może być cała nieruchomość, składająca się z kilku działek gruntów, objętych jedną księgą wieczystą, lecz przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT będzie każda z tych działek odrębnie.

W odniesieniu do dostawy dwóch zabudowanych budynkami działek o numerach ewidencyjnych 1670/13 i 1553/13, przede wszystkim należy wskazać, że obok stawek obniżonych, ustawodawca dla dostawy budynków, budowli lub ich części przewidział zwolnienie od podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

Z powyższego przepisu wynika, iż dostawa nieruchomości, co do zasady, korzysta ze zwolnienia z podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji gdy od momentu pierwszego zasiedlenia nie minęły co najmniej dwa lata.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej (czyli od 30 do 100 % wartości początkowej).
   
   

Na potrzeby definicji pierwszego zasiedlenia należy przyjąć, iż oddanie do użytkowania jest sformułowaniem odnoszącym się do faktycznej czynności przekazania budynku, budowli lub ich części w wykonaniu dostawy, dzierżawy, najmu lub innej czynności podlegającej opodatkowaniu. Zatem pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub ulepszony obiekt (jego cześć) zostanie sprzedany lub np. oddany w najem. Zarówno sprzedaż, jak i najem są bowiem czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie od podatku od towarów i usług stosuje się w odniesieniu do sprzedaży całości budynków, budowli lub ich części, jeżeli w momencie ich dostawy są one już zasiedlone, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich dostawą jest dłuższy niż 2 lata.

W analizowanej sprawie, kluczowym elementem jest ustalenie, czy w związku z zamierzoną transakcją sprzedaży budynków na działkach o numerach ewidencyjnych 1670/13 i 1553/13 nastąpiło pierwsze zasiedlenie, a jeżeli tak to, w którym momencie.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nabędzie działki zabudowane budynkami. Zakup ten nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT. Po zakupie nieruchomości Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków na ich ulepszenie. Po upływie około dwóch miesięcy Wnioskodawca odsprzeda te nieruchomości.

Zatem zauważyć należy, że budynki posadowione na działkach o numerach ewidencyjnych 1670/13 i 1553/13 nie będą mogły korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10. Bowiem dopiero dostawa dokonana przez Wnioskodawcę będzie dostawą w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, nie nastąpiło bowiem wydanie tych nieruchomości pierwszemu nabywcy po ich wytworzeniu bądź ulepszeniu przekraczającym 30% wartości początkowej tych nieruchomości

Zatem w tym miejscu należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia dostawy budynków na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa powyżej, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

W związku z powyższym dostawa budynków posadowionych na działkach o numerach ewidencyjnych 1670/13 i 1553/13 będzie mogła skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a. Wnioskodawcy przy nabyciu nieruchomości nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego i nie ponosił wydatków na ulepszenie poszczególnych budynków.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z preferencyjnej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej lub też ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

Odnośnie zaś działki niezabudowanej o numerze ewidencyjnym 1245/13, która zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się na terenach zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności jednorodzinnej oraz usług, tereny usług komercyjnych wskazać należy, że:

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę.

Opodatkowaniu podlegają zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe, zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku gruntów niezabudowanych – tylko te, których przedmiotem są tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących np. gruntami rolnymi czy leśnymi, które nie są przeznaczone pod zabudowę, są zwolnione z podatku od towarów i usług.

Należy zauważyć, że ustawa o podatku od towarów i usług w art. 43 ust. 1 pkt 9 posługuje się kryterium przeznaczenia terenu a nie jego klasyfikacją gleboznawczą.

Celem określenia czy dany grunt jest przeznaczony pod zabudowę należy się odwołać do przepisów zawartych w ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) regulującej zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ww. ustawy, ustawa ta określa zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań.

Natomiast art. 4 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy stanowi, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Tak więc charakter danego terenu wyznacza plan miejscowy. Tam należy szukać wyjaśnienia, czy przedmiotem transakcji jest teren budowlany, czy też szerzej – przeznaczony pod zabudowę. W przypadku jego braku zgodnie z art. 4 ust. 2 tej ustawy określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.

Zgodnie natomiast z art. 9 ust. 1 ww. ustawy, w celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zwanego dalej „studium”.

Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych (art. 9 ust. 4).

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego gminy teren działki o numerze ewidencyjnym 1245/13, która wchodzi w skład nieruchomości objętej jedną księgą wieczystą z działką o numerze ewidencyjnym 1670/13 zakwalifikowany został jako teren zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności jednorodzinnej oraz usług, teren usług komercyjnych. Przypomnieć należy, iż dostawa działki o nr ewidencyjnym 1245/13 pomimo, iż objęta jest jedną księgą wieczystą z działką o nr 1670/13 należy traktować jako odrębną dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę.

W świetle powyższego dostawa niezabudowanej działki gruntu będzie podlegała, opodatkowaniu 23% stawką podatku VAT, zgodnie z art. 43 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT.

Reasumując, przedmiotem opodatkowania podatkiem VAT będzie każda z działek objętych jedną księgą wieczystą odrębnie. Dostawa dwóch działek gruntu zabudowanych budynkami będzie korzystała ze zwolnienia z podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a w zw. z art. 29 ust. 5 ustawy o VAT. Natomiast dostawa jednej niezabudowanej działki, stanowiącej teren budowlany będzie podlegała na podstawie art. 43 ust. 1 w zw. z art. 146a pkt 1 ustawy opodatkowaniu 23% stawką podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Dodatkowo zauważa się iż, organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, iż interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi –Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.