Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB3/423-1138/14-4/GJ
z 10 lutego 2015 r.
Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji
INTERPRETACJA INDYWIDUALNA
Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa ( Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki, przedstawione we wniosku z dnia 20 października 2014 r. (data wpływu 31 października 2014 r.), uzupełnione na wezwanie organu z dnia 14 stycznia 2015 r., nr IPPB3/423-1138/14-2/GJ, pismem z dnia 20 stycznia 2015 r. (data wpływu 28 stycznia 2015 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zaliczenia kary umownej z odsetkami do kosztów uzyskania przychodów - jest prawidłowe.
Uzasadnienie
W dniu 31 października 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie zaliczenia kary umownej z odsetkami do kosztów uzyskania przychodów.
We wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny
Spółka S. Sp. z o. o., będąc użytkownikiem wieczystym działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym 36/3 o powierzchni 1.847 m2 (podzielonej decyzją w dniu 23 maja 2012 r. na działki o numerach ewidencyjnych 38/10 oraz 36/11), położonej w W. przy ul. K., zapłaciła w dniu 2 września 2013 r. na rzecz Miasta karę umowną w kwocie głównej wynoszącej 2.387. 617, -PLN wraz z naliczonymi odsetkami ustawowymi w kwocie 318.043,67,-PLN. Kara została zapłacona na podstawie § 7 "Zmiany umowy oddania w użytkowanie wieczyste gruntu oraz oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji w trybie art. 777 § 4 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego", zawartej pomiędzy Miastem a spółką S. Sp. z o.o. dnia 22 października 2009 r. w W. przed Notariuszem, w formie aktu notarialnego. Powyżej powołany § 7 zmienił "Umowę o oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu", zawartą pierwotnie pomiędzy Gminą W. a spółką T. Sp. z o. o. dnia 17 lipca 2001 r. w W. przed Notariuszem w formie aktu notarialnego (spółka T. Sp. z o.o. wniosła następnie użytkowanie wieczyste gruntu jako aport, przystępując do spółki N. Sp. z o. o., obecnie noszącej nazwę S. Sp. z o. o.), w ten sposób, że nie rozpoczęcie zabudowy tej działki do dnia 22 października 2011 r. spowoduje konieczność uiszczenia kary umownej na rzecz Miasta . Wysokość kary umownej została określona na 10% wartości tej działki, ustalonej na dzień 22 października 2011 r. w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie Miasta, jednak nie mniejszą niż 2.387,617, - PLN.
Dotrzymanie wyznaczonego terminu zabudowy działki przez spółkę S. Sp. z o.o. było niemożliwe z uwagi na konieczność dokonania przez Miasto zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości - z zabudowy budynkiem hotelowym na zabudowę budynkiem biurowym. W związku z tym spółka S. Sp. z o.o. złożyła w dniu 3 czerwca 2011 r. wniosek o przedłużenie terminów zabudowy, wskazanych w akcie notarialnym. Następnie spółka S. Sp. z o. o. złożyła w dniu 20 stycznia 2012 r. wniosek o zmianę sposobu zagospodarowania nieruchomości, jednak z powodu niezgodności stanu prawnego w księdze wieczystej tej działki (ostrzeżenie wpisane na wniosek Ministra Finansów bez powiadomienia spółki S. Sp. z o. o. o tym fakcie), procedura zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości nie była możliwa do przeprowadzenia do czasu wykreślenia tego ostrzeżenia.
Należy w tym miejscu nadmienić, że jeszcze w dniu 16 listopada 2010 r. spółka S. Sp. z o. o. zwróciła się do Biura Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta z pismem informującym o tym, iż w księdze wieczystej przedmiotowej nieruchomości na wniosek Ministra Finansów wpisane zostało ostrzeżenie o niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym (przysługujące prawo własności na rzecz Skarbu Państwa), wnioskując jednocześnie o udzielenie przez Biuro Gospodarki Nieruchomościami pomocy spółce S. Sp. z o. o. w przeprowadzeniu przed Sądem procedury wykreślenia tego ostrzeżenia.
Sąd Rejonowy, X Wydział Ksiąg Wieczystych odmawiał jednak spółce S. Sp. z o. o. wykreślenia tego ostrzeżenia, wskazując Miasto - będące właścicielem tej działki - jako jedyny podmiot właściwy do złożenia wniosku o wykreślenie ostrzeżenia. W zaistniałej sytuacji spółka S. Sp. z o. o. przez szereg miesięcy wnioskowała do Miasta o złożenie wniosku do Sądu o wykreślenie tego ostrzeżenia. Wreszcie, po długim okresie opieszałości i bezczynności urzędu, dopiero w dniu 9 listopada 2012 r. Miasto złożyło stosowny wniosek i w rezultacie ostrzeżenie zostało wykreślone w dniu 7 marca 2013 r., i dopiero wówczas Miasto zaczęło procedować wniosek spółki S. Sp.z o. o. z dnia 20 stycznia 2012 r. w sprawie zmiany sposobu zagospodarowania nieruchomości.
Tym samym stało się jasne, że spółka S. Sp. z o. o. została pozbawiona jakichkolwiek możliwości w zakresie dotrzymania umownie określonego terminu rozpoczęcia zabudowy działki z przyczyn od niej niezależnych. Natomiast Miasto, działając na podstawie § 7 "Zmiany umowy oddania w użytkowanie wieczyste gruntu oraz oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji w trybie art. 777 § 4 i 5 Kodeksu postępowania cywilnego" z dnia 22 października 2009 r., o której mowa powyżej, naliczyło karę umowną i dnia 7 sierpnia 2012 r. wezwało spółkę S. Sp. z o. o. do jej zapłaty. Zapłata kary umownej w kwocie 2.387.617,- PLN nastąpiła ostatecznie dnia 2 września 2013 r., wraz z odsetkami wynoszącymi 318.043,67 PLN.
Organ podatkowy w dniu 14 stycznia 2015 r., pismem nr IPPB3/423-1138/14-2/GJ wezwał do uzupełnienia powyższego stanu faktycznego poprzez:
- Wskazanie w porządku chronologicznym (z podaniem dat) wszystkich zdarzeń mających miejsce w związku z nabyciem prawa wieczystego użytkowania gruntu, zawarciem umowy z Miastem, zapłatą kary umownej i odsetek za zwłokę, począwszy od momentu zawarcia umowy z Miastem przez T. sp. z o.o. (czy w umowie zawarty był zapis o naliczeniu kary umownej i w jakiej sytuacji?), poprzez wniesienie prawa użytkowania wieczystego aportem do Spółki i następnie opisane we wniosku zdarzenia, które doprowadziły do zapłaty kary umownej,
- Wyjaśnienie dlaczego Spółka złożyła wniosek o zmianę sposobu zagospodarowania gruntu dopiero w 2012 r. skoro termin rozpoczęcia zabudowy gruntu minął w dniu 22 października 2011 r.?
- Wyjaśnienie dlaczego Spółka podpisała zmienioną umowę z Miastem w 2009 r., która określała sankcje dla Spółki za nierozpoczęcie budowy, skoro już wcześniej wiadomo było, że przed rozpoczęciem zabudowy należy dokonać wymagającej czasu procedury zmiany sposobu zagospodarowania gruntu?
- Wyjaśnienie dlaczego Spółka dokonała zapłaty kary umownej dopiero 2 września 2013r. skoro złożyła oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji w trybie art. 777 K.p.c. i znała wysokość tej kary w 2009 r., a termin z którym związana była kara minął 22 października 2011 r.?
- Wyjaśnienie za jaki okres naliczono odsetki za zwłokę (od jakiej daty początkowej i do jakiej daty końcowej)?
W odpowiedzi na wezwanie Spółka podała:
Odpowiedź na pytanie 1 :
Chronologiczne zestawienie najważniejszych zdarzeń prawnych dotyczących nieruchomości stanowiącej działki Nr 36/10 i 36/11 (przed podziałem była to działka Nr 36/31 przy ul. K. w W. (zwanej dalej „Nieruchomość” będącej w wieczystym użytkowaniu spółki S. Sp. z o. o. (zwanej dalej „Spółka”) do maja 2014 roku
- I7 listopada 1991 Decyzja komunalizacyjna Wojewody, stwierdzająca nabycie Nieruchomości przez Gminę (obecnie Miasto) z dniem 27 maja 1990 r.
- 17 lipca 2001 Umowa o oddanie Nieruchomości w użytkowanie wieczyste z dnia 17.07.2001 r., przewidująca oddanie Nieruchomości w użytkowanie wieczyste spółce T. Sp. z o. o. na 99 lat, tj. do dnia 18.07.2100 r.
- 28 września 2001 Warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości, zawarta pomiędzy T. Sp. z o. o. oraz N. Sp. z o. o., na podstawie której T. Sp. z o. o. zobowiązała się zbyć prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości poprzez wniesienie jej aportem do N. Sp. z o. o. w terminie do dnia 9.10.2001 r.
- 9 października 2001 Protokół Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników, na podstawie którego udziały w N. Sp. z o. o. zostały objęte w następujący sposób: (i) dotychczasowy wspólnik N. B.V. objął łącznie 10.000 udziałów o wartości nominalnej 5.000.000,- PLN (pokrycie gotówką), (ii) T. Sp. z o. o. objęła łącznie 10.000 udziałów o wartości nominalnej 5.000,000,- PLN (pokrycie poprzez wniesienie aportu w postaci prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości).
- 9 października 2001 Warunkowa umowa sprzedaży udziałów, na podstawie której T. Sp. z o. o. (sprzedający) zobowiązała się przenieść 10.000 udziałów na rzecz N. B.V. (kupujący), pod warunkiem zarejestrowania przez Sąd Rejestrowy podwyższenia kapitału zakładowego w N. Sp. z o. o.
- 22 sierpnia 2002 N. B.V. zostaje jedynym wspólnikiem spółki N. Sp. z o. o., posiadającym 20.000 udziałów (100% kapitału zakładowego).
- 18 kwietnia 2004 Warunkowa umowa sprzedaży udziałów w spółce N.
Sp. z o.o., zawarta pomiędzy N. B.V. (jako sprzedającym) a S. S.A. (jako kupującym). - 6 lipca 2004 Pierwsza zmiana umowy o oddanie Nieruchomości w użytkowanie wieczyste. zawarta pomiędzy Miastem a N. Sp. z o. o.; data rozpoczęcia zagospodarowania Nieruchomości: 30.06.2005 r.,
data zakończenia zagospodarowania Nieruchomości: 31.12.2006 r. - 22 grudnia 2004 Ostateczna umowa sprzedaży udziałów w spółce N. Sp. z o. o., zawarta pomiędzy N. B.V. (jako sprzedającym) a S. S.A. (jako kupującym).
- 28 stycznia 2005 S. S.A. (z siedzibą w Luksemburgu) zostaje jedynym wspólnikiem spółki N. Sp. z o. o.
- 11 października 2005 Druga zmiana umowy o oddanie Nieruchomości w użytkowanie wieczyste, zawarta pomiędzy Miastem a N.
Sp. z o. o.; data rozpoczęcia zagospodarowania Nieruchomości: 30.06.2007r., data zakończenia zagospodarowania Nieruchomości: 31.12.2008 r. - 30 maja 2006 Protokół Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników, na podstawie którego zmieniona zostaje firma spółki z ”N.” Sp. z 0.0. na „S.” Sp. z o. o.
- 22 października 2009 Trzecia zmiana umowy o oddanie Nieruchomości w użytkowanie wieczyste zawarta pomiędzy Miastem a S. Sp. z o. o.; data rozpoczęcia zagospodarowania Nieruchomości: 22.10.2011r., data zakończenia zagospodarowania Nieruchomości: 22.10.2013 r.
- 30 marca 2010 Decyzja Ministra Finansów z dnia 30 marca 2010 r..
- 3 września 2010 Decyzja Ministra Finansów z dnia 13 września 2010 r..
- 13 października 2010 Pismo Sądu Wieczystoksięgowego do Ministra Finansów w sprawie Decyzji Ministra Finansów z dnia 30 marca 2010 r. oraz z dnia 13 września 2010 r., informujące o braku reakcji Biura Gospodarki Nieruchomościami (reprezentującego w tej sprawie Miasto) na te decyzje, skutkujące koniecznością wpisania ostrzeżenia o niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym Nieruchomości do księgi wieczystej Nieruchomości.
- 13 października 2010 Wpis ostrzeżenia o niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym Nieruchomości (tj. działki nr 36/3) przez Sąd Wieczystoksięgowy w dziale III księdze wieczystej, spowodowany brakiem reakcji Miasta na Decyzje Ministra Finansów z dnia 30 marca 2010 r. oraz z dnia 13 września 2010 r.
- 16 listopada 2010 Wniosek Spółki do Biura Gospodarki Nieruchomościami o udzielenie informacji dotyczącej sytuacji prawnej Spółki jako użytkownika wieczystego Nieruchomości, z uwagi na ostrzeżenie wpisane w dziale III księgi wieczystej. Biuro Gospodarki Nieruchomościami nie odpowiadało Spółce na ten wniosek przez 15 miesięcy (17 lutego 2012 r.), podczas których Spółka wielokrotnie upominała się o odpowiedź oraz nienaliczanie kary umownej za nierozpoczęcie zabudowy Nieruchomości w terminie. Ponadto przez 23 miesiące Spółka zabiegała o możliwość spotkania z Dyrektorem Biura Gospodarki Nieruchomościami, w celu omówienia i ustalenia strategii uregulowania stanu prawnego Nieruchomości. Pan Dyrektor zgodził się na spotkanie dopiero 03.102012 r.
- 3 czerwca 2011 Wniosek Spółki o przedłużenie terminów zagospodarowania Nieruchomości; proponowana data rozpoczęcia zagospodarowania Nieruchomości: 22.10.2013r., data zakończenia zagospodarowania Nieruchomości: 22.10.2015 r. Z uwagi na brak odpowiedzi Biura Gospodarki Nieruchomościami Spółka w okresie lipiec - wrzesień 2011 r. wysłała do Biura Gospodarki Nieruchomościami kilka monitów, zawierających m. in. wniosek Spółki o nienaliczanie kary umownej za nierozpoczęcie budowy w terminie wskazanym w umowie o wieczyste użytkowanie,
- 7 października 2011 Odpowiedź Biura Gospodarki Nieruchomościami na Wniosek Spółki z dnia 3 czerwca 2011 r. o przedłużenie terminów zabudowy, wskazujący, iż Wniosek ten jest przedwczesny („termin zabudowy jeszcze nie upłynął”) i tym samym bezprzedmiotowy.
- 19 grudnia 2011 Z uwagi na ostrzeżenie w księdze wieczystej Nieruchomości, (wpis dokonany przez Ministra Finansów - dokładny opis sytuacji przedstawiono we wniosku o interpretację) oraz brak reakcji ze strony Biura Gospodarki Nieruchomościami w sprawie uregulowania stanu prawnego Nieruchomości wydanej nam w użytkowanie wieczyste, Spółka składa wniosek o wydzielenie z działki nr 36/3 działki nr 36/11 na realizację roszczeń dotyczących dawnej nieruchomości.
- 20 stycznia 2012 Wniosek o zmianę przeznaczenia Nieruchomości złożony przez Spółkę.
- 17 lutego 2012 Odpowiedź Biura Gospodarki Nieruchomościami na wniosek Spółki z 16 listopada 2010 r. o udzielenie informacji dotyczącej sytuacji prawnej Spółki jako użytkownika wieczystego Nieruchomości, z uwagi na ostrzeżenie wpisane w dziale III księgi wieczystej, wskazująca iż to Spółka powinna wystąpić do Sądu Wieczystoksięgowego z wnioskiem o wykreślenie tego ostrzeżenia, a Biuro Gospodarki Nieruchomościami nie dokona żadnych czynności w imieniu Miasta.
- 1 marca 2012 Wniosek Spółki do Sądu Wieczystoksięgowego o wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej Nieruchomości.
- 15 marca 2012 Uzupełnienie wniosku o zmianę przeznaczenia działki 36/3, złożonego przez Spółkę.
- 15 marca 2012 Z uwagi na brak odpowiedzi z Biura Gospodarki Nieruchomościami na Wniosek Spółki z dnia 3 czerwca 2011 r. o przedłużenie terminów zabudowy cofnięcie przez Spółkę wniosku z dnia 3 czerwca 2011 r. o przedłużenie terminów zagospodarowania nieruchomości wraz z wnioskiem o nienakładanie na Spółkę kar umownych.
- 15 marca 2012 Uzupełnienie wniosku o zmianę przeznaczenia Nieruchomości.
- Marzec 2012 Spotkanie z Burmistrzem Dzielnicy W..
- 11 kwietnia 2012 Postanowienie Sądu Wieczystoksięgowego, oddalające wniosek Spółki z dnia 1 marca 2012 r. o wykreślenie ostrzeżenia z księgi wieczystej Nieruchomości. Podstawą oddalenia było uznanie, iż Spółka nie może być wnioskodawcą w tym postępowaniu, a jedynie właściciel Nieruchomości. Natomiast Właściciel reprezentowany przez Miasto, uchylał się od złożenia wniosku o wykreślenie ostrzeżenia, tym samym byliśmy zablokowani przez działania urzędników.
- 24 kwietnia 2012 Skarga Spółki na postanowienie Sądu Wieczystoksięgowego.
- 14 maja 2012 Wniosek Spółki do Wydziału Nieruchomości dla Dzielnicy Miasta o potwierdzenie procedury przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności Nieruchomości w stosunku do działki 36/3.
- 23 maja 2012 Decyzja podziałowa, dokonująca podziału działki nr 36/3 na działki nr 36/10 oraz 36/11 (działka 36/11 o powierzchni 0,0045 ha).
- 26 czerwca 2012 Odpowiedź Wydziału Nieruchomości dla Dzielnicy Miasta na wniosek Spółki z 14 maja 2012 r., w której Wydział Nieruchomości informuje, iż w związku z ostrzeżeniem wpisanym w księdze wieczystej Nieruchomości (nie może stwierdzić kto jest organem właściwym do rozpatrzenia ewentualnego wniosku Spółki o przekształcenie prawa, wieczystego użytkowania w prawo własności Nieruchomości, a tym samym nie może potwierdzić procedury przekształcenia dla tej Nieruchomości.
- 28 czerwca 2012 Ponowny wniosek Spółki do Biura Gospodarki Nieruchomościami o podjęcie działań przez Biuro Gospodarki Nieruchomościami w celu doprowadzenia do wykreślenia ostrzeżenia z księgi wieczystej Nieruchomością tj. złożenie w imieniu Miasta stosownego wniosku do Sądu Wieczystoksięgowego.
- 11 czerwca 2012 Ponowny wniosek Spółki o nienakładanie przez Miasto kar umownych.
- 12 czerwca 2012 Wniosek o przyspieszenie postępowania w sprawie zmiany przeznaczenia Nieruchomości.
- 29 czerwca 2012 Wnioski Spółki do Sądu Wieczystoksięgowegoo: (i) ujawnienie podziału działki 36/3 na działki 36/10 i 36/11, (ii) wydzielenie działki 36/11 o pow. 0,0045 ha i założenie dla niej nowej księgi wieczystej i wpisu Skarbu Państwa jako właściciela tej działki, (iii) wykreślenie ostrzeżenia z działu III KW.
- 12 lipca 2012 Spotkanie z Przewodniczącą X Wydziału; wniosek o przyspieszenie rozpoznania wniosku o wykreślenie ostrzeżenia z działu III KW.
- 10 sierpnia 2012 Brak reakcji na nasze wnioski, rozmowy, telefony ze strony Urzędu. W zamian powyższego otrzymaliśmy oficjalne pismo z Biura Gospodarki Nieruchomościami, wystosowane do Spółki, wzywające Spółkę do zapłaty kary umownej w wysokości 2.387.617,- PLN.
- 24 sierpnia 2012 Spółka deponuje kwotę kary umownej w wysokości 2.387.617,-PLN na odrębnym rachunku bankowym, informując o tym pismem z tego samego dnia Biuro Gospodarki Nieruchomościami oraz wzywając Biuro Gospodarki Nieruchomościami do podjęcia rozmów ze Spółką w celu wyjaśnienia aktualnego stanu prawnego Nieruchomości, oraz do zmiany umowy o wieczyste użytkowanie, zgodnie z wnioskiem Spółki z dnia 20 stycznia 2012 r., aby dokonać rewizji dotychczasowych harmonogramów prac inwestycyjnych oraz utraconych źródeł finansowania ( ze względu na stracony czas poświęcony na załatwienie sprawy w Urzędzie Miasta) oraz uwzględnić czas potrzebny na ponowne przygotowanie się do procesu inwestycyjnego i sposobu finansowania. Spółka już jest świadoma iż opieszałość Urzędu spowodowała narażenie spółki na straty wielkich rozmiarów.
- 3 października 2012 Spotkanie pełnomocników Spółki z Dyr. BGN, podczas którego ustalono z Dyr., iż Urząd nareszcie podejmie się uregulowania stanu prawnego Nieruchomości, która oddał nam odpłatnie w użytkowanie wieczyste ( z nieuregulowanym stanem prawnym!), a przede wszystkim ustalono, iż Biuro Gospodarki Nieruchomościami niezwłocznie wykona swoją powinność w postaci złożenia wniosku wyjaśniającego stan prawny Nieruchomości do sądu wieczystoksięgowego, a to w celu wykreślenia ostrzeżenia. Wniosek ten wpłynął do sądu w dniu 10 listopada 2012 r. Z Dyr. Spółka uzgodniła również, iż konsekwencją tego faktu będzie odpowiednia zmiana aktu notarialnego z umową oddającą Spółce Nieruchomość w wieczyste użytkowanie, m.in. uregulowanie kwestii kar umownych, które w aktualnym stanie faktycznym i prawnym są bezzasadne.
- 4 października 2012 Spotkanie pełnomocników Spółki z Burmistrzem Dzielnicy Miasta.
- 30 października 2012 Ujawnienie podziału działki 36/3 na działki 36/10 i 36/11 (w księdze wieczystej).
- 9 listopada 2012 Wniosek o wykreślenie ostrzeżenia z działu III księgi wieczystej, złożony przez Biuro Gospodarki Nieruchomościami Miasta, a zatem po 23 miesiącach od pierwszego wniosku Spółki, złożonego do Biura Gospodarki Nieruchomościami, dotyczącego kwestii ostrzeżenia.
- 14 listopada 2012 Skarga na orzeczenie referendarza sądowego, oddalającego wniosek Spółki o wydzielenie działki 36/11 o powierzchni 0,0045ha i założenie dla niej nowej księgi wieczystej i o wpis Skarbu Państwa jako właściciela tej działki.
- 22 listopada 2012 Pismo Biura Gospodarki Nieruchomościami skierowane do Spółki, w którym Dyr. podważa ustalenia poczynione podczas spotkania z nim dnia 3.10.2012 r. oraz informuje Spółkę, iż w przypadku braku zapłaty przez Spółkę naliczonej przez Miasto
kary (wezwanie z dnia 10 sierpnia 2012 r.), właściciel Nieruchomości może skorzystać z przysługującego mu prawa żądania rozwiązania umowy o wieczyste użytkowanie, do czego zdaniem Spóki Dyr. dążył. - grudzień 2012 - kwiecień 2013 Spółka wielokrotnie składa wnioski do Biura Gospodarki Nieruchomościami o kontynuowanie procedury zmiany umowy o wieczyste użytkowanie.
- 7 marca 2013 Dopiero teraz Sąd Wieczystoksięgowy wykreśla ostrzeżenie z księgi wieczystej Nieruchomości.
- 23 maja 2013 Pismo z Biura Gospodarki Nieruchomościami, informujące Spółkę o kolejnych krokach w ramach procedury zmiany umowy o wieczyste użytkowanie Nieruchomości, brak informacji o terminie zakończenia procedury.
- maj - 31 sierpnia 2013 Oczekiwanie przez Spółkę na wynik działania Biura Gospodarki Nieruchomościami w ramach procedury zmiany umowy o wieczyste użytkowanie Nieruchomości.
- 1 września 2013 Spółka dokonuje zapłaty kary umownej w wysokości 2.387.617,-PLN oraz odsetek od tej kary w wysokości 318.043,67 PLN na rzecz Miasta, pomimo braku potwierdzenia przez Biuro Gospodarki Nieruchomościami, iż zakończy procedurę zmiany umowy o wieczyste użytkowanie Nieruchomości, wszczętej na wniosek Spółki z dnia 20 stycznia 2012 r. Spółka płaci te odsetki, ponieważ obawia się, że Urząd Miasta St. Warszawy doprowadzi Spółkę do upadłości.
- 3 października 2013 Pismo Biura Gospodarki Nieruchomościami, odmawiające Spółce uwzględnienia wniosku Spółki o zmianę jednego z postanowień projektu Protokołu Uzgodnień, określającego istotne warunki zmiany umowy o wieczyste użytkowanie Nieruchomości.
- 3 października 2013 Spółka oraz Biuro Gospodarki Nieruchomościami podpisują Protokół Uzgodnień.
- 17 października 2013 Zmiana umowy o oddanie Nieruchomości w użytkowanie wieczyste. zawarta pomiędzy Miastem a spółką S. Sp. z o. o. w zakresie zmiany sposobu zagospodarowania Nieruchomości oraz daty rozpoczęcia zagospodarowania Nieruchomości: 24 miesiące od daty podpisania i daty zakończenia zagospodarowania Nieruchomości oraz 48 miesięcy od daty podpisania.
Odpowiedź na pytanie 2:
Spółka złożyła Wniosek o przedłużenie terminów zagospodarowania w dniu 03.06.2011 r.
W dniu 07.10.2011 r. Biuro Gospodarki Nieruchomościami odpowiedziało na Wniosek Spółki, wskazując, iż Wniosek ten jest przedwczesny („termin zabudowy jeszcze nie upłynął”) i tym samym jest bezprzedmiotowy.
Z uwagi na wpisane „Ostrzeżenie” w księdze wieczystej Nieruchomości (wada prawna przedmiotu transakcji) oraz brak reakcji ze strony Biura Gospodarki Nieruchomościami w sprawie uregulowania stanu prawnego Nieruchomości, Spółka składa wniosek o wydzielenie z działki nr 36/3 działki nr 36/11 na realizację roszczeń dotyczących dawnej nieruchomości.
Dnia 20 stycznia 2012 r. Spółka złożyła wniosek o zmianę przeznaczenia Nieruchomości.
Odpowiedź na pytanie 3
W dniu 22.10.2009 r. Spółka podpisała zmianę Umowy o oddanie Nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jednocześnie planując złożenie wniosku o zmianę sposobu zagospodarowania Nieruchomości w najbliższym czasie. Jednakże w 2010 roku z uwagi na zaniedbanie Miasta wpisane zostało „Ostrzeżenie” do Księgi Wieczystej Nieruchomości o niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym Nieruchomości, co uniemożliwiło Spółce złożenie wniosku o zmianę sposobu zagospodarowania Nieruchomości.
Spółka wielokrotnie wnioskowała do Biura Gospodarki Nieruchomościami o pomoc w wykreśleniu „Ostrzeżenia” z Księgi Wieczystej Nieruchomości. Dopiero dnia 9 listopada 2012 r. Biuro Gospodarki Nieruchomościami złożyło wniosek do Sądu Wieczystoksięgowego o wykreślenie „Ostrzeżenia” z Księgi Wieczystej Nieruchomości.
Odpowiedź na pytanie 4:
Spółka otrzymała wezwanie do zapłaty w dniu 10 sierpnia 2012 roku. Reakcją Spółki było zdeponowanie kwoty kary umownej w wysokości 2,387.617,- PLN na odrębnym rachunku bankowym, informując o tym pisemnie tego samego dnia Biuro Gospodarki Nieruchomościami oraz wzywając Biuro Gospodarki Nieruchomościami do podjęcia rozmów ze Spółką w celu wyjaśnienia aktualnego stanu prawnego Nieruchomości oraz do zmiany Umowy o wieczyste użytkowanie gruntu, zgodnie z wnioskiem Spółki z dnia 20 stycznia 2012 r., aby umożliwić Spółce racjonalną czasowo i technicznie realizację inwestycji na Nieruchomości.
Po otrzymaniu potwierdzenia z Biura Gospodarki Nieruchomościami o przeprowadzeniu większości z wymaganych kroków z procedury zmiany sposobu użytkowania Nieruchomości w dniu 02.09.2013 r. Spółka dokonała zapłaty kary umownej. Gdyby Spółka tego nie zapłaciła, podzieliła by los Spółek upadłych. Spółka nie chciała stracić wszystkiego.
Odpowiedź na pytanie 5:
Kwota zaległości (kary umownej dla Miasta): 2.387.617,- PLN. Data od której naliczone były odsetki: 25.08.2012 r.
Data zapłaty zaległości: 02.09.2013 r.
Liczba dni: 374
Oprocentowanie: 13%
Kwota odsetek: 318.043,67 PLN
W związku z powyższym zadano następujące pytanie:
Czy kara umowna, zapłacona w powyżej opisanym stanie faktycznym przez spółkę S. Sp. z o. o. na rzecz Miasta oraz odsetki zapłacone w związku ze zwłoką w zapłacie tej kary umownej, stanowią koszt uzyskania przychodów w świetle przepisów Ustawy o PDOP, a w szczególności art. 16 ust. 1 tej ustawy?
Stanowisko Wnioskodawcy:
Spółka S. Sp. z o. o. stoi na stanowisku, że zapłacona kara umowna, o której mowa w niniejszym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, jak również zapłacone odsetki w związku ze zwłoką w zapłacie tej kary, stanowią koszt uzyskania przychodów w rozumieniu Ustawy o PDOP.
Art. 15 ust. 1 Ustawy o PDOP stanowi generalną zasadę, że "Kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1". Zapłata kary na rzecz Miasta wraz z odsetkami była dla spółki S. Sp. z o.o. niezbędna, aby mogła ona pozostać w posiadaniu działki gruntu nr ewidencyjny 36/3 w W., o której mowa w tym wniosku - czyli zachować źródło przychodu.
Zapłaconej kary nie można również podciągnąć pod żadną z kategorii kosztów nie stanowiących kosztu uzyskania przychodów, o których mowa w art. 16 ust. 1 Ustawy o PDOP. Nie odnosi się do niej przepis art. 16 ust. 1 pkt 18 tej ustawy, zgodnie z którym "Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów grzywien i kar pieniężnych orzeczonych w postępowaniu karnym, karnym skarbowym, administracyjnym i w sprawach o wykroczenia oraz odsetek od tych grzywien i kar". Zapłacona kara w sposób oczywisty nie została orzeczona w postępowaniu karnym, karnym skarbowym ani w sprawach o wykroczenia, ale również nie jest to kara orzeczona w postępowaniu administracyjnym, gdyż takiego postępowania w tym przypadku nie było; jest to typowa kara umowna, wynikająca z umowy zawartej pomiędzy Miastem a spółką S. Sp. z o. o. (z której zasadnością nota bene trudno się pogodzić).
Nie jest to także kara, o której mowa w art. 16 ust. 1 pkt 19 Ustawy o PDOP ("Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów kar, opłat i odszkodowań oraz odsetek od tych zobowiązań z tytułu: (a) nieprzestrzegania przepisów w zakresie ochrony środowiska, (b) niewykonania nakazów właściwych organów nadzoru i kontroli dotyczących uchybień u dziedzinie bezpieczeństwa i higieny pracy") ani też kara, o której mowa w art. 16 ust. 1 pkt 22 tej ustawy ("Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów kar umownych i odszkodowań z tytułu wad dostarczonych towarów, wykonanych robót i usług oraz zwłoki w dostarczeniu towaru wolnego od wad albo zwłoki w usunięciu wad towarów albo wykonanych robót usług"). Ponieważ kara umowna zapłacona przez spółkę S. Sp. z o. o. na rzecz Miasta nie jest objęta katalogiem wyłączeń z kosztów uzyskania przychodów, zawartym w art. 16 ust. 1 Ustawy o PDOP, a zarazem została poniesiona w celu zachowania źródła przychodów, więc wynika stąd jednoznacznie, że stanowi ona koszt uzyskania przychodów.
Sytuacja jest tym bardziej niesprawiedliwa, że konieczność zapłaty kary na rzecz Miasta wynikła z niemożności rozpoczęcia zabudowy przez spółkę S. Sp. z o. o. przedmiotowej działki gruntu w umownym terminie, spowodowanej opóźnieniami w podjęciu przez Miasto działań, które unormowałyby stan prawny tej działki i pozwoliły na rozpoczęcie jej zabudowy. Wynika stąd, że Miasto poniekąd samo poprzez opóźnienia w działaniach, których obowiązek przeprowadzenia leżał po jego stronie doprowadziło do sytuacji, w której stało się beneficjentom przychodów z tytułu otrzymanej kary umownej.
W zakresie odsetek zapłaconych w związku ze zwłoką w zapłacie kary umownej dla Miasta, stanowiące w istocie element zapłaconej kary umownej, to także nie odnosi się do nich katalog wyłączeń z kosztów uzyskania przychodów, zawarty w art. 16 ust. 1 Ustawy o PDOP. Nie są to wymienione w art. 16 ust. 1 pkt 18 tej ustawy odsetki od grzywien i kar pieniężnych orzeczonych w postępowaniu karnym, karnym skarbowym, administracyjnym i w sprawach o wykroczenia, ponieważ sama kara umowna nie została orzeczona w żadnym z tych postępowań. Ponieważ odsetki te zostały zapłacone, więc nie odnosi się do nich art. 16 ust. 1 pkt 11 tej ustawy: "Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów naliczonych, lecz niezapłaconych albo umorzonych odsetek od zobowiązań, w tym również od pożyczek (kredytów)". Nie można również odnieść do nich przepisu art. 16 ust. 1 pkt 21 tejże ustawy: "Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów odsetek za zwłokę z tytułu nieterminowych wpłat należności budżetowych i innych należności, do których stosuje się przepisy Ordynacji podatkowej" - gdyż do umowy zawartej pomiędzy Miastem a spółką S. Sp. z o. o. nie stosuje się przepisów Ordynacji podatkowej, a zapłacone odsetki są odsetkami ustawowymi, wynikającymi z przepisów Kodeksu cywilnego. Inne kategorie wyłączeń odsetek z kosztów uzyskania przychodów, zawarte w art. 16 ust. 1 Ustawy o PDOP, w ogóle nie mają żadnego odniesienia do przypadku, którego dotyczy ten wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Wynika stąd, że odsetki zapłacone przez spółkę S. Sp. z o.o. w związku ze zwłoką w zapłacie kary umownej dla Miasta również stanowią koszt uzyskania przychodów.
Ostateczne stanowisko spółki S. Sp. z o. o. jako wnioskodawcy jest w przedmiotowej sprawie takie, że zarówno kara umowna, zapłacona przez nią na rzecz Miasta, jak i odsetki zapłacone w związku ze zwloką w zapłacie tej kary, stanowią koszt uzyskania przychodów dla spółki S. Sp. z o. o., gdyż zostały poniesione w celu zabezpieczenia źródła przychodów.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Spółki w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej przez Spółkę oceny swego stanowiska.
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w opisanym stanie faktycznym.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012r. poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock
doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.