2014.05.07 - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB2/436-118/14-4/AF
z 7 maja 2014 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 4 marca 2014 r. (data wpływu 7 marca 2014 r.) uzupełnionym pismem z dnia 15 kwietnia 2014 r. (data nadania 18 kwietnia 2014 r., data wpływu 22 kwietnia 2014 r.) na wezwanie z dnia 10 kwietnia 2014 r. (data doręczenia 14 kwietnia 2014 r.) Nr IPPB2/436-118/14-2/AF o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności na podstawie umowy - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 marca 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności na podstawie umowy.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Joanna R. zwana dalej Wnioskodawczynią i Jan T. umową sprzedaży z dnia z 18 listopada 2010 r. zawartą w formie aktu notarialnego nabyli na zasadach współwłasności w 1/2 części niezabudowaną działkę gruntu o Nr ewidencyjnym 7/28 o obszarze 0,1727 ha za łączną kwotę 653.000,00 zł. Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę wieczystą. Zakup nieruchomości częściowo był finansowany kredytem wspólnie zaciągniętym przez Wnioskodawczynię i Jana T.

Wnioskodawczyni wspólnie z Janem T. - konkubentem zaciągnęła kredyt w banku na łączną kwotę 553.000,00 zł (umowa z dnia 23 grudnia 2011). Kredyt był indeksowany we frankach szwajcarskich na kwotę 158.693,72 CHF - wartość kredytu w walucie na dzień zawarcia umowy. Przeznaczeniem kredytu było finansowanie kosztów zakupu działki budowlanej w kwocie 153.000,00 zł i finansowanie kosztów budowy domu jednorodzinnego na przedmiotowej działce w kwocie 400.000,00 zł. Okres kredytowania wynosi od dnia 23 grudnia 2011 r. do dnia 15 grudnia 2026 r.

Nieruchomość jest obciążona hipoteką umowną w kwocie 253.909,95 CHF na rzecz banku jako zabezpieczenie spłaty kredytu, odsetek i innych kosztów wpisaną w dziale IV Księgi wieczystej.

Współwłaściciele zamierzają w najbliższym czasie zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, której przedmiotem będzie nieodpłatne zniesienie współwłasności ww. opisanej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym na rzecz Wnioskodawczyni, z jednoczesnym przejęciem przez Wnioskodawczynię wszystkich obciążeń związanych z umową kredytu bankowego.

Wnioskodawczyni należy do III grupy podatkowej.

Obecna wartość rynkowa nieruchomości, wartość przedmiotu zabezpieczenia wynosi 1.241.500,00 zł. Całkowita wartość hipoteki umownej stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu wynosi 875.329,16 zł – zgodnie ze średnim kursem franka szwajcarskiego publikowanym przez NBP na dzień 4 marca 2014 r. (253.909,95 CHF)

Udział Wnioskodawczyni we współwłasności przed jej zniesieniem wynosi 620.750,00 zł.

Na skutek zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze umowy zawartej przed notariuszem Wnioskodawczyni nabędzie udział w nieruchomości, wartością odpowiadający jej udziałowi sprzed zniesienia współwłasności.

Pismem z dnia 10 kwietnia 2014 r. Nr IPPB2/436-118/14-2/AF wezwano Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania poprzez uzupełnienie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego poprzez jednoznaczne wskazanie: czy wartość 1/2 części hipoteki obciążającej nieruchomość, która odpowiada wielkości udziału przypadającego zbywcy przed zniesieniem współwłasności, czyli 1/2, będzie przewyższała wartość udziału nieruchomości (czyli 1/2), którą nabędzie Wnioskodawczyni w wyniku zniesienia współwłasności ustaloną według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Wnioskodawczyni uzupełniła wniosek w terminie, wskazując, że wartość 1/2 części hipoteki obciążającej nieruchomość, która odpowiada wielkości udziału przypadającego zbywcy przed zniesieniem współwłasności, czyli 1/2 będzie przewyższać wartość udziału w nieruchomości, czyli 1/2, którą Wnioskodawczyni nabędzie w wyniku zniesienia współwłasności ustaloną według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazała, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości kształtuje się na wysokości 860.000,00 zł.

Wnioskodawczyni zamierza dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, stanowiącej działkę ewidencyjną o nr 7/28, dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą, poprzez przyznanie na wyłączną własność Wnioskodawczyni udziału wynoszącego 1/2 części nieruchomości a należącego do Jana T. w drodze umowy w formie aktu notarialnego bez spłat i dopłat. Obecnie własność przedmiotowej nieruchomości przysługuje w udziale po 1/2 Wnioskodawczyni i Panu Janowi T.

Jednocześnie biorąc pod uwagę fakt, że Wnioskodawczyni we wniosku o interpretację indywidualną z dnia 4 marca 2014 r. (data wpływu dnia 7 marca 2014 r.) dotyczącą podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości na podstawie umowy wskazała wartość przedmiotowej nieruchomości posiłkując się informacjami zawartymi w umowie o kredyt bankowy zawartej dnia 23 grudnia 2011 r. na kwotę 1.241.500,00 zł.

Mając na względzie okoliczność, że umowa kredytu bankowego zawierana była w 2011 r. i wskutek upływu czasu nastąpił spadek ceny rynkowej nieruchomości podobnej do przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawczyni wskazuje, iż wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności nieruchomości kształtuje się obecnie na kwotę 860.000,00 zł.

Wartość udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej Wnioskodawczyni i Pana Jana T. jest równa i wynosi przy przyjęciu, że wartość rynkowa nieruchomości kształtuje się na wysokości 860.000,00 zł - kwotę 430.000,00 zł.

Zatem Wnioskodawczyni wskazuje, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości kształtuje się na wysokości 860.000,00 zł.

Wartość hipoteki liczona na dzień zniesienia współwłasności wynosi 875.329,16 zł (253.909,95 CHF - przelicznik według kursu średniego NBP z dnia 4 marca 2014 r.).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy w przypadku nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości na mocy zawartej przed notariuszem umowy znoszącej współwłasność, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn?
Według jakiego stanu należy określać wartość hipoteki, czy według stanu z dnia zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze umowy zawartej przed notariuszem, czy według stanu hipoteki z dnia jej ustanowienia?
Czy przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn w sytuacji nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wartość nieruchomości może być pomniejszona o całkowitą wartość - wysokość hipoteki, którą obciążona jest owa nieruchomość, czy też o całkowitą kwotę zaciągniętego kredytu ? W przypadku gdy organ stwierdzi, że wartość nieruchomości winna być jednak pomniejszona o wartość kredytu, to czy należy ją pomniejszyć o wysokość kredytu pozostałego do spłaty na dzień zniesienia współwłasności?
Czy ciężar jakim jest hipoteka odejmujemy od wartości nieruchomości, czy od wartości przysługującego Wnioskodawczyni udziału w nieruchomości przed zniesieniem współwłasności?
Czy w sytuacji gdy czysta wartość nieruchomości nabytej w wyniku zniesienia współwłasności przez Wnioskodawczynię będzie niższa niż wartość udziału przysługującego jej przed zniesieniem współwłasności wówczas nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności?
Czy notariusz jako płatnik podatku od spadków i darowizn pobierze w niniejszej sprawie podatek od nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości zawartego w drodze umowy i w jakiej wysokości?

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy pytań Nr 1, 3, 4, 5 i 6. W zakresie pytania Nr 2 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Wnioskodawcy, nieodpłatne zniesienie współwłasności nieruchomości podlega opodatkowaniu po stronie osoby na rzecz, której przechodzi własność udziału w nieruchomości na zasadach określonych w ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 1983 r. Nr 45, poz. 207 z późn. zm.)

W przypadku nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości obowiązek podatkowy w zakresie podatku od spadków i darowizn powstaje z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sadu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności (art. 6 ust. 1 pkt 7 ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Zgodnie z art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Zaś zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość) ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn należy czytać łącznie z przepisem art. 7 ust. 6 ww. ustawy. Przepis art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn ma zastosowanie jako przepis ogólny do tytułu opodatkowania jakim jest nieodpłatne nabycie rzeczy i praw majątkowych z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności z uwzględnieniem zasady wskazanej w art. 7 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn.

Zatem jeżeli dany przepis prawa stanowi dane prawo jako ciężar to wówczas stanowić ono będzie podstawę do potrącenia jego wartości od wartości nabytej rzeczy i prawa majątkowego. Takim przepisem będzie art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.). W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze w świetle przywołanych przepisów hipoteka jest ciężarem i o wartość tego ciężaru należy zgodnie z art. 7 ust. 1 pomniejszyć wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, celem ustalenia podstawy opodatkowania jako wartości czystej. Na takim stanowisku stoi również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 maja 2012 r. w sprawie o sygnaturze akt II FSK 2158/00, w którym stwierdza, iż – 1) art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity: Dz. U. 2009 r. Nr 93, poz. 768) ma zastosowanie, jako przepis ogólny, do tytułu opodatkowania jakim jest nieodpłatne nabycie własności rzeczy i praw majątkowych z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności, z uwzględnieniem zasady wskazanej w art. 7 ust. 6 tej ustawy; 2) skoro art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) określa hipotekę jako ciężar nieruchomości to, o wartość tego ciężaru należy zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity: Dz. U. 2009 r. Nr 93, poz. 768) potrącić wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych tak by ustalić podstawę opodatkowania jako wartość czystą; 3) w przypadku, gdy ciężarem obciążającym nabytą rzecz, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity: Dz. U. 2009 r. Nr 93 poz. 768) i art. 65 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) jest hipoteka, to całkowita wartość hipoteki powinna być odliczona od wartości nabytej rzeczy i prawa majątkowego. Podobne stanowisko zajął Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji IPPB2/436-515/11-2/AF z dnia 20 stycznia 2012 r. i w interpretacji IPPB2/436-7/07-2/MZ z dnia 19 września 2007 r.

Ustalenie podstawy opodatkowania składa się dwóch etapów.

W pierwszym etapie należy określić wartość rzeczy lub praw majątkowych, których dotyczy zniesienie współwłasności, według zasady generalnej wyrażonej w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn (czysta wartość ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego).

W drugim zaś etapie ustala się udział jaki przysługiwał dotychczas współwłaścicielowi (nabywcy) i jego wartość. Podatkowi podlega bowiem nadwyżka wartości udziału.

Wartość nieruchomości przy zniesieniu współwłasności przyjmuje się z dnia powstania obowiązku podatkowego tj. z chwili zawarcia umowy, lub ugody albo uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności. Wyznacznikiem będą ceny rynkowe na dzień zawarcia umowy przed notariuszem dotyczącej zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości.

Jak stanowi bowiem art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych przyjmuje się w wysokości określonej przez nabywcę, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej tych rzeczy i praw. Natomiast wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego (art. 8 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn).

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości kształtuje się na wysokości 1.241.500,00 zł. Wartość hipoteki wynosi 875.329,16 zł (253.909,95 CHF – przelicznik według kursu średniego NBP z dnia 3 marca 2014 r. odejmując wartość całkowitą, globalną hipoteki (ciężar) od wartości nieruchomości otrzymujemy wartość czystą nieruchomości w kwocie 366.170,84 zł.

Wartość udziału Wnioskodawczyni sprzed zniesienia współwłasności nieruchomości kształtuje się na wysokości 620.750,00 zł.

Na skutek porównania wartości udziału przysługującego Wnioskodawczyni sprzed zniesienia współwłasności i wartości nabytych w drodze zniesienia współwłasności nieruchomości lub praw majątkowych, ich czystej wartości nie wystąpi w niniejszej sprawie nadwyżka wartości nabytej nieruchomości ustalona po zniesieniu współwłasności nad wartością udziału sprzed zniesienia współwłasności. Wartość (czysta) nabytej nieruchomości jest mniejsza od wartości udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Podstawa opodatkowania będzie wynosić zero i obowiązek podatkowy w niniejszej sprawie nie wystąpi.

Konkludując, zdaniem Wnioskodawczyni w sytuacji nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości hipoteka stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, który odejmujemy od wartości rynkowej nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawczyni wartość nieruchomości w sytuacji ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności nieruchomości powinna być pomniejszona o całkowitą kwotę hipoteki ustaloną na dzień zawarcia umowy przed notariuszem w przedmiocie zniesienia współwłasności nieruchomości, nie zaś kwotę kredytu pozostałego do spłaty na dzień zniesienia współwłasności nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawczyni w sytuacji, gdy czysta wartość nieruchomości nabytej w wyniku zniesienia współwłasności przez Wnioskodawczynię w drodze umowy zawartej przed notariuszem będzie niższa od wartości udziału przysługującego jej przed zniesieniem współwłasności, wówczas nie wystąpi obowiązek podatkowy w zakresie podatku od spadku i darowizn.

W niniejszej sprawie zdaniem Wnioskodawczyni nie wystąpi konieczność zapłaty podatku od spadków i darowizn albowiem nie ma nadwyżki wartości nabytej nieruchomości nad wartością udziału przysługującego Wnioskodawczyni przed zniesieniem współwłasności.

Notariusz jako płatnik podatku od spadków i darowizn od dokonanej w formie aktu notarialnego czynności nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości w drodze umowy znoszącej współwłasność nie pobierze podatku od spadków i darowizn.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że ustalając podstawę opodatkowania wartość udziału we współwłasności nieruchomości należy pomniejszyć o tę część wartości hipoteki, która odpowiada wielkości udziału przysługującego zbywcy tj. o połowę. Podstawę opodatkowanie w takiej sytuacji będzie stanowić czysta wartość udziału w ww. prawie po odliczeniu wartości 1/2 hipoteki.

Wartość całkowita hipoteki podana we wniosku o udzielenie pisemnej interpretacji wynosi 875.329,16 zł.

Wartość 1/2 części hipoteki wynosi 437.664,58 zł.

Odejmując wartość 1/2 części hipoteki (ciężar) od wartości udziału w nieruchomości otrzymujemy wartość czystą udziału w wyżej wymienionym prawie własności nieruchomości tj. otrzymujemy wartość ujemną, co tym samym świadczy o tym, że podstawa opodatkowania w podatku od spadków i darowizn w niniejszej sprawie będzie wynosić zero i obowiązek podatkowy nie powstanie.

Wartość udziału Wnioskodawczyni sprzed zniesienia współwłasności nieruchomości kształtuje się na wysokości 430.000,00 zł. Taką samą wartość wykazuje udział przynależny Panu Janowi T., albowiem wraz z Wnioskodawczynią jest współwłaścicielem w częściach równych, w udziałach po 1/2.

Wartość udziału Wnioskodawczyni w nieruchomości kształtuje się na wysokości 430.000,00 zł a zatem czysta wartość udziału przysługującego Wnioskodawczyni we współwłasności nieruchomości po odjęciu długów i ciężarów w postaci hipoteki obciążającej przedmiotową nieruchomość, 1/2 części hipoteki, nie przewyższa wartości udziału przysługującego Wnioskodawczyni sprzed zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości.

Wartość 1/2 części hipoteki obciążającej nieruchomość wynosi 437.664,58 zł (875.329,16 zł: 1/2) i przewyższa wartość 1/2 udziału w nieruchomości, który nabędzie Wnioskodawczyni na skutek zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości.

Wnioskodawczyni nabędzie udział o wartości 430.000,00 zł i wartość 1/2 części hipoteki będzie przewyższać wartość udziału w nieruchomości (1/2), który Wnioskodawczyni nabędzie na skutek zniesienia współwłasności ustalonego według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Wartość hipoteki przewyższa wartość nabytej nieruchomości, zatem obowiązek podatkowy z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności w powyższej sprawie nie wystąpi.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej opisanego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 z późn. zm.) podatkowi od spadków i darowizn podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

W myśl art. 5 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. Z kolei stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 7 ww. ustawy, obowiązek podatkowy przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności powstaje - z chwilą zawarcia umowy albo ugody lub uprawomocnienia się orzeczenia sądu, jeżeli ich skutkiem jest nieodpłatne zniesienie współwłasności.

Według art. 7 ust. 6 ustawy, przy nabyciu w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności podstawę opodatkowania stanowi wartość rzeczy lub praw majątkowych, w części przekraczającej wartość udziału we współwłasności, który przed jej zniesieniem przysługiwał nabywcy. Przepis ten powinien być stosowany łącznie z przepisem art. 7 ust. 1, w myśl którego podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Z powyższego wynika więc, że długi i ciężary pomniejszają wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych, ale wyłącznie te, które istnieją w dniu nabycia rzeczy lub prawa majątkowego. Należy bowiem mieć na uwadze, że istotą przepisów ustawy o podatku od spadków i darowizn jest objęcie podatkiem przyrostu czystej wartości majątku podatnika.

W myśl art. 244 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), hipoteka stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Hipotekę regulują odrębne przepisy, a mianowicie ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2013 r. poz. 707). I tak zgodnie z art. 65 ust. 1 ww. ustawy - w brzmieniu obowiązującym sprzed nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 131 poz. 1075) - w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka). Stosownie do art. 102 ww. ustawy, wierzytelności o wysokości nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką do oznaczonej sumy najwyższej (hipoteka kaucyjna). Hipoteka kaucyjna może w szczególności zabezpieczać istniejące lub mogące powstać wierzytelności z określonego stosunku prawnego albo roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, że Wnioskodawczyni wraz z konkubentem umową sprzedaży z dnia z 18 listopada 2010 r. zawartą w formie aktu notarialnego nabyli na zasadach współwłasności w 1/2 części niezabudowaną działkę gruntu o obszarze 0,1727 ha za łączną kwotę 653.000,00 zł. Zakup nieruchomości częściowo był finansowany kredytem wspólnie zaciągniętym przez Wnioskodawczynię i konkubenta. Wnioskodawczyni wspólnie z - konkubentem zaciągnęła kredyt w banku na łączną kwotę 553.000,00 zł. Kredyt był indeksowany we frankach szwajcarskich na kwotę 158.693,72 CHF - wartość kredytu w walucie na dzień zawarcia umowy. Przeznaczeniem kredytu było finansowanie kosztów zakupu działki budowlanej w kwocie 153.000,00 zł i finansowanie kosztów budowy domu jednorodzinnego na przedmiotowej działce w kwocie 400.000,00 zł. Okres kredytowania wynosi od dnia 23 grudnia 2011 r. do dnia 15 grudnia 2026 r. Nieruchomość jest obciążona hipoteką umowną w kwocie 253.909,95 CHF na rzecz banku jako zabezpieczenie spłaty kredytu, odsetek i innych kosztów wpisaną w dziale IV Księgi wieczystej. Współwłaściciele zamierzają w najbliższym czasie zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego, której przedmiotem będzie nieodpłatne zniesienie współwłasności ww. opisanej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym na rzecz Wnioskodawczyni, z jednoczesnym przejęciem przez Wnioskodawczynię wszystkich obciążeń związanych z umową kredytu bankowego. Wnioskodawczyni należy do III grupy podatkowej. W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że wartość 1/2 części hipoteki obciążającej nieruchomość, która odpowiada wielkości udziału przypadającego zbywcy przed zniesieniem współwłasności, czyli 1/2 będzie przewyższać wartość udziału w nieruchomości, czyli 1/2, którą Wnioskodawczyni nabędzie w wyniku zniesienia współwłasności ustaloną według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jednocześnie Wnioskodawczyni wskazała, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości kształtuje się na wysokości 860.000,00 zł. Wnioskodawczyni zamierza dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym, poprzez przyznanie na wyłączną własność Wnioskodawczyni udziału wynoszącego 1/2 części nieruchomości a należącego do Jana Stanisława T. w drodze umowy w formie aktu notarialnego bez spłat i dopłat. Obecnie własność przedmiotowej nieruchomości przysługuje w udziale po 1/2 Wnioskodawczyni i konkubentowi. Jednocześnie biorąc pod uwagę fakt, że Wnioskodawczyni we wniosku o interpretację indywidualną z dnia 4 marca 2014 r. (data wpływu dnia 7 marca 2014 r.) dotyczącą podatku od spadków i darowizn w zakresie skutków podatkowych nieodpłatnego zniesienia współwłasności nieruchomości na podstawie umowy wskazała wartość przedmiotowej nieruchomości posiłkując się informacjami zawartymi w umowie o kredyt bankowy zawartej dnia 23 grudnia 2011 r. na kwotę 1.241.500,00 zł. Mając na względzie okoliczność, że umowa kredytu bankowego zawierana była w 2011 r. i wskutek upływu czasu nastąpił spadek ceny rynkowej nieruchomości podobnej do przedmiotowej nieruchomości, Wnioskodawczyni wskazuje, iż wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem zniesienia współwłasności nieruchomości kształtuje się obecnie na kwotę 860.000,00 zł. Wartość udziałów we współwłasności nieruchomości gruntowej Wnioskodawczyni i konkubenta jest równa i wynosi przy przyjęciu, że wartość rynkowa nieruchomości kształtuje się na wysokości 860.000,00 zł - kwotę 430.000,00 zł. Zatem Wnioskodawczyni wskazuje, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości kształtuje się na wysokości 860.000,00 zł. Wartość hipoteki liczona na dzień zniesienia współwłasności wynosi 875.329,16 zł (253.909,95 CHF - przelicznik według kursu średniego NBP z dnia 4 marca 2014 r.).

W świetle powołanych przepisów, w przypadku nabycia nieruchomości obciążonego hipoteką, jak w niniejszej sprawie, obciążenie to stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 zd. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. W konsekwencji, wartość ww. prawa powinna być pomniejszona o kwotę wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. Jednocześnie wskazać należy, że dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia (całość, część lub został on całkowicie spłacony).

Biorąc powyższe pod uwagę, należy wskazać, że w rozpatrywanym przypadku hipoteka stanowi ciężar w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Ustalając podstawę opodatkowania wartość udziału w nieruchomości powinna być pomniejszona o tę część wartości hipoteki, która odpowiada wielkości udziału przypadającego zbywcy, tj. o połowę. Podstawę opodatkowania stanowi zatem czysta wartość udziału w ww. prawie (po odliczeniu wartości 1/2 hipoteki), ponieważ dla kwestii ustalenia podstawy opodatkowania nie ma znaczenia jaka kwota kredytu pozostała do spłacenia (całość, część lub został on całkowicie spłacony).

W związku z powyższym, przyjmując za Wnioskodawczynią, że wartość 1/2 części hipoteki przewyższa wartość udziału nieruchomości nabywanej przez Wnioskodawczynię - w przedmiotowej sprawie nie wystąpi obowiązek zapłaty podatku od spadków i darowizn. Tym samym notariusz nie pobierze podatku od spadków i darowizn.

W odniesieniu do powołanych przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnych organów podatkowych oraz orzeczeń sądów należy stwierdzić, że interpretacje te oraz orzeczenia zostały wydane w indywidualnych sprawach i nie są wiążące dla organu wydającego przedmiotową interpretację.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin