Na podstawie art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j. t. Dz.U. z 2000r. Nr 14 poz. 176 z późn. zm.) w brzmieniu obowiązującym do końca 2000r. – podatnik miał prawo do odliczenia od dochodu (w ramach obowiązującego limitu) wydatków poniesionych w roku podatkowym na budowę własnego lub stanowiącego współwłasność budynku mieszkalnego wielorodzinnego, z przeznaczeniem znajdujących się w nim co najmniej pięciu lokali mieszkalnych na wynajem, oraz wydatków na zakup działki pod budowę tego budynku.

Limit, czyli ogólna kwota odliczeń z tytułu wydatków faktycznie poniesionych z ww. tytułu, został określony przepisami art. 26 ust.2 ww. ustawy, które stanowiły, że w okresie obowiązywania ustawy nie może on przekroczyć kwoty stanowiącej iloczyn 70msup2; powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1msup2; powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego dla celów obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy i liczby mieszkań przeznaczonych na wynajem.

Z kolei ust. 3 ww. artykułu stanowi, że w przypadku budowy budynku wielorodzinnego, /.../ stanowiącego współwłasność, kwotę odliczeń przysługującą każdemu ze współwłaścicieli w ogólnej kwocie odliczeń, o której mowa wyżej , ustala się proporcjonalnie do udziału we współwłasności /.../.

Ustawą z dnia 9 listopada 2000 roku o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw / Dz. U. Nr 104 poz. 1104 /, przedmiotowa ulga została zlikwidowana z zachowaniem tzw. praw nabytych do końca 2003 roku – co wynika z postanowień art. 7 ust. 13 powołanej ustawy.

Wszyscy podatnicy, którzy przed dniem 1 stycznia 2001r. ponieśli wydatki, o których mowa w art. 26 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2001r. i po tym dniu dokonali dalszych wydatków z ww. tytułu, mają prawo do odliczania na zasadach określonych w tej ustawie wydatków poniesionych od dnia 1 stycznia 2001r. do dnia 31 grudnia 2003r.

Ustanowiona ulga w art. 26 ust. 1 pkt 8 dotyczy inwestycji rozłożonej w czasie, bo budowa domu wielorodzinnego najczęściej nie kończy się w jednym roku podatkowym, a więc bezspornie ulga ta wiąże się z przyszłością i w konsekwencji jej rozmiar może być różny w poszczególnych latach. Podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych, zgodnie z przepisami ustawy mają obowiązek rozliczać się z uzyskanych dochodów oraz z dokonanych odliczeń zarówno od dochodu jak i od podatku za dany rok podatkowy zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami podatkowymi.

Ze stanu faktycznego przedstawionego w piśmie wynika, że do dnia 31.12.2003 roku inwestorzy zbyli łącznie 7 mieszkań, czyli planowana liczba mieszkań przeznaczonych na wynajem w 2003 roku zmalała z 30 do 23 w trakcie budowy. Przewidywane zakończenie inwestycji to kwiecień 2004 roku.

Powołane wyżej przepisy wyraźnie wskazują, że do podatników, którzy ponoszą dalsze wydatki z tytułu budowy na wynajem ma nadal zastosowanie przepis art. 26 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do końca 2000 roku, dotyczący obliczenia limitu, czyli ogólnej kwoty odliczeń z tytułu wydatków faktycznie poniesionych na budowę budynku wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi na wynajem. Wysokość odliczenia z ww. tytułu uzależniona jest m.in. od planowanej liczby mieszkań przeznaczonych na ten cel, w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie wynosi ona zdaniem organu podatkowego 4.347.000zł (189.000x23), a biorąc pod uwagę udział podatnika we współwłasności 334/15034, limit odliczeń na 2003 rok wynosi 96.574,30zł (4.347000x334/15034).

W związku z powyższym poniesione w 2003 roku wydatki na budowę na wynajem nie mogą zostać odliczone od dochodu za ten rok, ponieważ od momentu nabycia przez podatnika prawa do omawianej ulgi limit ten wynosił 107.304,00 zł, a odliczone wydatki za lata 2000 – 2001 wyniosły 107.226,00 zł.