INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z o.o., przedstawione we wniosku z dnia 21 stycznia 2008 r. (data wpływu: 23 stycznia 2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 stycznia 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Spółka nabyła w roku 2004 prawo użytkowania wieczystego działki zlokalizowanej w S. oraz prawo własności budynków położonych na tej działce. Nabycie nastąpiło od Przedsiębiorstwa XX Sp. z o.o. z siedzibą w Rz. na podstawie aktu notarialnego.

W wyniku przedmiotowej transakcji Spółka stała się współwłaścicielem przedmiotowego prawa użytkowania wieczystego oraz budynków w częściach 3X/XX. W pozostałych częściach współwłaścicielami byli …..

Ceną sprzedaży była kwota 2.450.000.000 zł, przy czym za udziały Spółki (3X/XX) cena nabycia wyniosła 1.600.000.000 zł, w tym cena prawa użytkowania wieczystego gruntu 146.000.000 zł. Kwota była kwotą netto, do której sprzedający doliczył należny podatek VAT wg obowiązującej stawki. Nabytą nieruchomość zaliczono do środków trwałych i rozpoczęto amortyzację.

W latach 1994-2002 Spółka ponosiła nakłady na ulepszenia przedmiotowych środków trwałych. Wysokość tych nakładów w poszczególnych latach wyniosła:

• w roku 1996 - 70.546,42 zł,
• w roku 1997 - 263.875,56 zł
• w roku 1998 - 533.080,06 zł
• w roku 1999 - 175.635,00 zł
• w roku 2000 - 30.028,00 zł
• w roku 2001 - 33.181,00 zł

Łączna wysokość nakładów to: 1.106.346,04 zł.

Inwestycje polegały na remoncie budynków i nawierzchni nieruchomości, jednakże w roku 1998 został postawiony na przedmiotowej nieruchomości dodatkowy budynek. Budowę pozostałych posadowionych na działce budynków zakończono z końcem lat 60 – tych, a początkiem lat 70 – tych. Od roku 2001 na przedmiotowej nieruchomości nie były dokonywane żadne inwestycje.

W roku 2002 Spółka dokonała wykupu pozostałych udziałów w prawie użytkowania wieczystego i własności nieruchomości od współwłaścicieli. Łączna cena wykupu wraz z kosztami związanymi z dokonaną transakcją wyniosła 496.098,80 zł. Cena nabycia była kwotą netto. Z uwagi na okoliczność, iż osoby sprzedające swoje udziały, nie były podatnikami VAT, transakcja nie podlegała temu podatkowi.

Spółka dokonywała korekt wartości przedmiotowej nieruchomości, które w poszczególnych latach wynosiły:

• w roku 1995 - 38.048,24 zł (przecena środków trwałych),
• w roku 2002 - 242.060,00 zł (wycena prawa użytkowania wieczystego),
• w roku 2000 oraz 2004 - 245.424,00 zł. (likwidacja środków trwałych).

W okresie od roku 1994 Spółka dokonywała regularnie odpisów amortyzacyjnych, które zaliczane były do kosztów uzyskania przychodów. Łączna suma dokonanych odpisów amortyzacyjnych na koniec miesiąca października 2007 r. wyniosła 461.698,81 zł.

Jeden budynek na przedmiotowej nieruchomości został wyburzony, w związku z czym łączna wartość nieruchomości zmniejszyła się o kwotę: 245.424 zł.

W grudniu 2007 r. Spółka dokonała sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za cenę netto: 1.499.799,26 zł (faktura sprzedaży X/2007 proforma z dnia 10 grudnia 2007 r.).

W części 32/49 sprzedaż została opodatkowana podatkiem VAT wg stawki 22% (kwota podatku: 200.200,74 zł od wartości netto: 910.003,35 zł, w części 17/49 sprzedaż została zwolniona od podatku VAT (od wartości netto: 589.795,91 zł).

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Spółka powinna naliczyć podatek VAT z tytułu przedmiotowej sprzedaży i w jakiej wysokości...

Zdaniem Wnioskodawcy przepisy ustawy przewidują co do zasady opodatkowanie sprzedaży wg stawki podatku VAT w wysokości 22%. Na zasadzie wyjątku przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT umożliwia zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, pod warunkiem, iż podatnikowi przy nabyciu nie przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W niniejszej sprawie Spółka nabyła 3X/XX części nieruchomości i podatek VAT naliczony od tego nabycia odliczyła sobie od kwoty podatku należnego. Oznacza to, że w 3X/XX częściach Wnioskodawcy z pewnością przysługiwało prawo do obniżenia podatku VAT.

Pozostałe 1X/XX części nieruchomości Spółka nabyła od osób fizycznych, nie przysługiwało jej zatem prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego. Ustawa o VAT dodatkowo przewiduje, iż od końca roku, w którym postawiony sprzedawany budynek, powinno upłynąć co najmniej 5 lat. W niniejszej sprawie większość budynków została postawiona z końcem lat 60 – tych lub początkiem lat 70 – tych. Najmłodszy budynek został postawiony w latach 90 – tych, a zatem warunek ten również jest spełniony. W tym zatem zakresie, przy sprzedaży 1X/XX części nieruchomości Spółka jest uprawniona do zastosowania zwolnienia z podatku VAT.

W konsekwencji możliwe wydaje się przyjęcie konstrukcji dwóch transakcji:

• sprzedaży 3X/XX części nieruchomości, opodatkowanej wg stawki podstawowej, tj. 22%,
• sprzedaży 1X/XX części nieruchomości, zwolnionej od podatku VAT na podstawie art. 43 ustawy o VAT.

Nawet jednakże przy przyjęciu konstrukcji jednej transakcji sprzedaży wydaje się możliwe uznanie, iż część sprzedawanej nieruchomości podlega zwolnieniu z podatku VAT, a to w części 1X/XX (sprzedaż netto: 589.795,91 zł), w pozostałym zakresie (w części 3X/XX wartości netto, tj. 910.003,35 zł) sprzedaż opodatkowana jest wg stawki 22%.

Kwota należnego podatku VAT od kwoty netto 910.003,35 zł wyniosła 200.200,74 zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust.1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54 poz. 535 ze zm.) podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust.1 ww. ustawy rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z art. 43 ust.1 pkt 2 ww. ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze. W myśl art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług przez towary używane rozumie się budynki i budowle lub ich części, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Stosownie do art. 43 ust. 6 ustawy o VAT zwolnienia, o którym mowa w ust. 1 pkt 2 ustawy, nie stosuje się do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie ich użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

• miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków,
• użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych .

Natomiast kwestię ustalenia obrotu przy dostawie prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym położone są budynki, rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ww. ustawy stanowiący, iż w przypadku dostawy budynków i budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Ponadto na mocy § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97 poz. 970 ze zm.) zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku lub opodatkowane stawką podatku w wysokości 0 %.

Odnosząc się do sytuacji przedstawionej we wniosku należy stwierdzić, iż budynki będące przedmiotem sprzedaży spełniają definicję towarów używanych, bowiem od końca roku, w którym zakończono ich budowę minęło ponad 5 lat. Nie będzie miał natomiast zastosowania przepis art. 43 ust. 6 ustawy o VAT, gdyż wydatki na ulepszenie i modernizację nieruchomości nie przekroczyły 30% wartości początkowej.

Zatem dostawa przedmiotowych budynków wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntów będzie korzystała ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT tylko w tej w części, od której nie przysługiwało sprzedającemu prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Przy sprzedaży części nieruchomości, od której Podatnik dokonał odliczenia VAT, słuszne jest jej opodatkowanie wg stawki podstawowej, tj. 22%.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.