POSTANOWIENIE

Na podstawie art. 14 a § 1 i § 4 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (tekst jednolity Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zmian.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 15.12.2006 r. (data wpływu do tut. Urzędu 05.01.2007 r.) złożonego przez Wspólnotę Mieszkaniową, o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), w sprawie: określenia momentu powstania przychodów podatkowych Wspólnoty Mieszkaniowej, stwierdza, że:

stanowisko przedstawione w tym wniosku nie jest prawidłowe w odniesieniu do opisanego stanu faktycznego.

UZASADNIENIE

Pismem z dnia 15.12.2006 r. (data wpływu do tut. Urzędu 05.01.2007 r.) Wspólnota Mieszkaniowa wystąpiła do tut. Organu podatkowego z wnioskiem o udzielenie pisemnej interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego, w sprawie określenia momentu powstania przychodów podatkowych Wspólnoty Mieszkaniowej.

Z opisanego we wniosku stanu faktycznego wynika, że podstawowym aktem prawnym regulującym działanie wspólnot mieszkaniowych jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903). W myśl art. 6 w/w ustawy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzą wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej (jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej), a co za tym idzie nie posiada własnego majątku (jedynie zarządza majątkiem swoich członków w takim zakresie, w jakim wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej). Może jednak być pozywana i sama też może pozywać, czyli ma zdolność sądową oraz może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Z punktu widzenia prawa podatkowego, wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej podlega przepisom ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.). Członkowie wspólnoty mieszkaniowej na mocy art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali dokonują wpłat zaliczek na poczet kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej jak i zaliczek na poczet kosztów utrzymania indywidualnych lokali. Wysokość zaliczek wynika z planowanych kosztów i z ich udziału w nieruchomości. Po zakończeniu roku kalendarzowego zarząd wspólnoty przedkłada właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swej działalności, które zawiera miedzy innymi rozliczenie pobranych zaliczek i poniesionych wydatków.

Przychody wspólnoty mieszkaniowej stanowią:

• należne zaliczki (przypisy) na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
• należne zaliczki (przypis) na utrzymanie lokali indywidualnych między innymi na wodę, ogrzewanie itp.,
• należne zapłaty z tytułu pożytków z nieruchomości wspólnych jak np. z najmu (dzierżawy) części wspólnych, opłat za udostępnienie ścian budynku, dachu itp.,
• rzeczywiście wpłacone pozostałe przychody jak np. dotacje, subwencje, odszkodowania, odsetki od nieterminowych wpłat, odsetki bankowe i inne przychody finansowe.

Koszty wspólnoty mieszkaniowej stanowią:

• wydatki poniesione na uregulowanie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
• wydatki związane z utrzymaniem lokali indywidualnych,
• wydatki związane z przygotowaniem części wspólnych np. pod najem.

Natomiast przychodem podatkowym są:

• należne zapłaty z tytułu pożytków z nieruchomości wspólnych jak np. z najmu (dzierżawy) części wspólnych, opłat za udostępnienie ścian budynku, dachu itp.,
• rzeczywiście wpłacone pozostałe przychody jak np. dotacje, subwencje, odszkodowania, odsetki od nieterminowych wpłat, odsetki bankowe i inne przychody finansowe.

Na koszty uzyskania przychodów składają się odpowiednio koszty, które wspólnota mieszkaniowa poniosła dla osiągnięcia przychodu. Takie też przychody i koszty wykazywane są w deklaracji CIT-2 oraz CIT-8. Różnica pomiędzy przychodami i kosztami stanowi dochód lub stratę wspólnoty. Dochód przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowany na rzecz członków wspólnoty podlega zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r.

W przedstawionym stanie faktycznym Jednostka stawia pytanie: czy pobrane opłaty na utrzymanie nieruchomości wspólnej i na utrzymanie lokali indywidualnych oraz z tytułu pożytków z nieruchomości wspólnej (np. wynajem pomieszczeń, elewacji, dachu itp.) są przychodami w chwili, gdy stają się należne, a pozostałe przychody (np. dotacje, subwencje, odszkodowania, odsetki) w chwili, gdy są wpłacone?

Opisując swoje stanowisko w sprawie Wspólnota Mieszkaniowa stwierdza, że właściciele lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej są zobowiązani w myśl art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) między innymi uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się zgodnie z art. 14 i art. 15 ust. 1 tej ustawy w szczególności wydatki na remonty oraz opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie tych wydatków właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Ponadto właściciele uiszczają zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania lokali indywidualnych między innymi na gaz, ogrzewanie, wodę czyli na media. Zdaniem wspólnoty mieszkaniowej opłaty z w/w tytułów odnoszą się do wewnętrznych rozliczeń właścicieli lokali, wynikających z faktu współwłasności wspólnego przedmiotu – w tym wypadku nieruchomości wspólnej wspólnoty mieszkaniowej i jako takie stanowią jedynie partycypację w kosztach jednostki organizacyjnej przez jej członków (stanowisko takie zajęło Ministerstwo Finansów w piśmie PP-811/912/03/JW z dnia 23 grudnia 2003 r.). Z tego powodu opłaty te nie stanowią przychodów, o których mowa w art. 12, 13 i 14 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, zaś koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz koszty utrzymania poszczególnych lokali nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, o których mowa w art. 15 i następnych ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Wszelkie wpłaty określone ustawą o własności lokali precyzują jedynie obowiązki członków wspólnoty, a nie przyczyniają się do powstania jej przychodów podatkowych. Wynika to z istoty wspólnoty mieszkaniowej, która jest nakazaną przez ustawę jednostką organizacyjną współwłaścicieli tej samej nieruchomości zobowiązanych do wspólnego łożenia na jej utrzymanie. Przychodem podatkowym wspólnoty mieszkaniowej są natomiast należne kwoty z tytułu wynajmu nieruchomości wspólnej, nawet wówczas, gdy nie są jeszcze opłacone, a także opłacone odsetki od nieterminowego regulowania należności, odsetki od lokat bankowych, odszkodowania i inne przychody finansowe. Pozycje te nie stanowią wewnętrznego rozliczenia z tytułu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i indywidualnych lokali. Natomiast kosztem uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych dochodem jest z zastrzeżeniem art. 10 i 11, nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym; jeżeli koszty uzyskania przychodów przekroczą sumę przychodów różnica jest startą. Dochód przeznaczony na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowany na rzecz członków wspólnoty podlega zwolnieniu od podatku dochodowego na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 4m ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. W świetle powyższego zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej tylko te przychody podatkowe i odpowiednio koszty powinny być ujmowane w deklaracjach podatkowych CIT-2 i zeznaniu podatkowym CIT-8.

Na tle zaprezentowanego we wniosku stanu faktycznego Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku stwierdza, co następuje:

Zasady powstawania i funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Art. 6 powyższej ustawy stanowi, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Zgodnie z art. 12 ust. 1 i 2 w/w ustawy właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Art. 14 ustawy o własności lokali wskazuje, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną niemającą osobowości prawnej, do której stosuje się przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zm.).

Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zmian.) nie definiuje pojęcia „przychód”. Art. 12 ust. 1 powyższej ustawy wskazuje jedynie przykładowe kategorie pożytków, stanowiące przychód do opodatkowania. Użyty przez ustawodawcę zwrot „w szczególności” oznacza, że wykaz przychodów zawarty w w/w ustawie jest katalogiem otwartym. Oznacza to, że ustawodawca nie ogranicza przychodów jedynie do tych enumeratywnie wymienionych w art. 12 ust. 1. Dodatkowo art. 12 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych określa co przychodem nie jest. Zatem wszelkie inne przychody, niż te określone w art. 12 ust. 4 mające wpływ na wynik finansowy podatnika uznać należy za przychód powodujący powstanie obowiązku podatkowego w podatku dochodowym od osób prawnych.

Zgodnie z art. 12 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. W świetle przepisów powyższej ustawy dla faktu zaistnienia przychodu nie ma więc znaczenia źródło pochodzenia otrzymanych pieniędzy i wartości pieniężnych.

Przychody podatkowe wspólnoty mieszkaniowej stanowią między innymi:

• zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania lokali indywidualnych,
• zaliczki na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej,
• wpływy z pożytków z nieruchomości wspólnej, związane z prowadzoną przez wspólnotę mieszkaniową działalnością gospodarczą, a więc kwoty należne z tytułu wynajmu pomieszczeń, elewacji, dachu, będących częścią nieruchomości wspólnej,
• odsetki od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych wspólnoty mieszkaniowej,
• odsetki z tytułu nieterminowego regulowania należności wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków,
• odszkodowania, dotacje, subwencje.

Podkreślić należy, że wyżej wymienione kategorie przychodów stanowią jedynie przykładowe źródła ich uzyskania, w związku z czym inne rodzaje pożytków i przychodów z nieruchomości również mogą stanowić przychód podatkowy wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych.

Podsumowując, środki pieniężne, jakie wpływają do kasy, bądź na rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej stanowią w rozumieniu ustawy podatkowej jej przychód, bez względu na źródło ich pochodzenia.

W przypadku wpływów z pożytków z nieruchomości wspólnej, związanych z prowadzoną przez wspólnotę mieszkaniową działalnością gospodarczą, a więc kwot należnych np. z tytułu wynajmu pomieszczeń, elewacji, dachu, będących częścią nieruchomości wspólnej, opłat na pokrycie kosztów utrzymania lokali indywidualnych oraz opłat na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 3c ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zm.).

Art. 12 ust. 3c ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. stanowi, że przychody z tytułu umów najmu, dzierżawy, leasingu lub innych umów o podobnym charakterze uważa się przychody należne określone na dzień, w którym należności wynikające z tych umów stają się wymagalne. Zgodnie ze znowelizowaną ustawą o podatku dochodowym od osób prawnych z dniem 1 stycznia 2007 r. art. 12 ust. 3c otrzymał następujące brzmienie: jeżeli strony ustalą, iż usługa jest rozliczana w okresach rozliczeniowych, za datę powstania przychodu uznaje się ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku.

Z analizy powyższego artykułu wynika, że w przypadku wpływów z pożytków z nieruchomości wspólnej, związanych z prowadzoną przez wspólnotę mieszkaniową działalnością gospodarczą moment powstania przychodu wynika z ustaleń obwiązującej umowy najmu, dzierżawy itp., dotyczących terminu dokonywania rozliczeń. Zapis artykułu 12 ust. 3c wskazuje jednocześnie, że po przekroczeniu ostatniego dnia okresu rozliczeniowego określonego w takiej umowie podatnik może zażądać wydania należnych mu kwot, które jeszcze nie zostały otrzymane. Oznacza to, że przychody te pozostaną należne nawet wówczas, gdy podatnik ich nie otrzyma albo zrezygnuje z ich otrzymania. Dotyczy to również sytuacji, gdy strony odroczą termin płatności należności pieniężnych. Wraz z przekroczeniem terminu płatności wierzyciel posiada prawną możliwość do dochodzenia od dłużnika wykonania świadczenia, będącego przedmiotem umowy. Należy zatem zauważyć, że omawiany przepis nie uzależnia momentu powstania przychodu od daty wykonania świadczenia, lecz od postanowień umowy co do warunków jej płatności. Oznacza to, że już sama umowa determinuje datę powstania przychodów należnych z tytułu jej realizacji. Dla określenia daty powstania przychodów nie ma więc decydującego znaczenia fakt, wystawienia faktury lub też wykonania świadczenia. Strony umowy mogą dowolnie określić termin płatności czynszu z tytułu umowy najmu, dzierżawy itp., a w razie braku takiego postanowienia znajdują zastosowanie uregulowania Kodeksu Cywilnego. Jeżeli więc w postanowieniach zawartej umowy ustalona została miesięczna wysokość czynszu najmu, dzierżawy itp. z określonym terminem płatności – datą powstania przychodu z tego tytułu będzie ostatni dzień okresu rozliczeniowego określonego w umowie. Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. W związku z powyższym przychód z tytułu opłat na utrzymanie lokali indywidualnych oraz opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej powstaje z ostatnim dniem okresu rozliczeniowego określonego na podstawie zapisów ustawy o własności lokali.

Przychody wspólnoty mieszkaniowej mogą również stanowić odsetki od środków zgromadzonych na rachunkach bankowych, odsetki z tytułu nieterminowego regulowania należności wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków, jak również odszkodowania, dotacje, czy subwencje. W odniesieniu do tych kategorii przychodów zastosowanie znajduje art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2000 r., Nr 54, poz. 654 ze zm.), określający, że przychodami, z zastrzeżeniem ust. 3 i 4 oraz art. 13 i 14, są w szczególności otrzymane pieniądze, wartości pieniężne, w tym również różnice kursowe. Zatem za moment powstania przychodu dla powyższych kategorii środków pieniężnych uznać należy datę ich otrzymania.

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku nie potwierdza zatem stanowiska Wspólnoty Mieszkaniowej przedstawionego we wniosku.