INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki , przedstawione we wniosku z dnia 01.10.2008 r. (data wpływu 06.10.2008 r.), uzupełnionym za wezwanie tutejszego organu z dnia 06.11 2008 r. (skutecznie doręczonym w dniu 12.11.2008 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 06.10.2008 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Wniosek uzupełniony został w dniu 17.11.2008 r.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W ramach prowadzonej działalności deweloperskiej Wnioskodawca nabył na podstawie aktu notarialnego sporządzonego 31 marca 2006 r. nieruchomość składającą się z prawa użytkowania wieczystego gruntu, stanowiącego jedną działkę geodezyjną nr 6, położoną przy ulicy S. w W., oraz własność posadowionych na tym gruncie budynków pofabrycznych. Część tych budynków objętych jest obecnie opieką konserwatora zabytków.

Przedmiotowe budynki zostały nabyte przez Spółkę przy zastosowaniu zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług z uwagi na fakt, że spełniały one w momencie sprzedaży definicję towarów używanych. Odpowiednio zwolnieniu z VAT podlegała również sprzedaż w części dotyczącej prawa wieczystego użytkowania gruntu. W zakresie przedmiotowych budynków, od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło więcej niż 5 lat.

Przedmiotowe prawo użytkowania wieczystego wraz z posadowionymi na nim budynkami od momentu nabycia stanowi element majątku obrotowego Wnioskodawcy z uwagi na intencję wykorzystania nieruchomości w związku z prowadzoną przez Wnioskodawcę działalnością deweloperską.

Wnioskodawca poczynił szereg wydatków o charakterze przygotowawczym, głównie w związku z przygotowaniem terenu pod planowaną działalność, wydatków związanych z nadzorem oraz pracami planistyczno-architektonicznymi. Miedzy innymi na podstawie stosownych decyzji administracyjnych została wyburzona część budynków.

Poniesione przez Wnioskodawcę wydatki związane bezpośrednio lub pośrednio z przedmiotową nieruchomością można sklasyfikować w następujący sposób (z wyłączeniem ceny nabycia nieruchomości) :

1. wydatki związane z wyburzeniem niektórych budynków,
2. wydatki związane z bieżącym utrzymaniem nieruchomości, takie jak podatek od nieruchomości, dozór nieruchomości itp.,
3. wydatki związane z pracami planistyczno- architektonicznymi w zakresie całej nieruchomości,
4. wydatki na finansowanie nabycia prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami, tj. odsetki, różnice kursowe, prowizje bankowe,
5. wydatki związane z nabyciem nieruchomości, tj. podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty notarialne,
6. wydatki o charakterze ogólnym jak np. wydatki na usługi doradztwa prawnego (w tym przy nabyciu nieruchomości) oraz wydatki na inne usługi.
   
   

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że nie zostały wykonane prace w istniejących obecnie budynkach posadowionych na gruncie (prawie wieczystego użytkowania gruntu), które spowodowałyby, że budynki te zostały w jakikolwiek sposób ulepszone. Wartość użytkowa budynków nie została podwyższona, ponieważ nie doszło do ich faktycznej przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji. Budynki te pozostają w stanie niezmienionym od daty ich nabycia.

Wnioskodawca rozważa sprzedaż części określonej wyżej nieruchomości. Transakcja objęłaby sprzedaż części określonego wyżej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, pozostałej po wydzieleniu z istniejącej nieruchomości, na której znajduje się kilka budynków. Na pozostałej nieruchomości Wnioskodawca zamierza kontynuować swoją działalność deweloperską.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

Czy sprzedaż wydzielonej części nieruchomości tj. użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na nim budynkami jest zwolniona z VAT zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług ...

Zdaniem Wnioskodawcy, ponieważ poniesione przez Wnioskodawcę wydatki nie mogą być uznane za wydatki na ulepszenie oznacza to, że nie spełniona jest przesłanka niezbędna do wyłączenia planowanej sprzedaży z zakresu zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 6 ustawy VAT. Innymi słowy transakcja będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT zwolnieniu z VAT podlega sprzedaż towarów używanych, o ile w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W zakresie budynków i budowli, zgodnie z art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy, zwolnieniem tym objęte są budynki lub ich części – jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat i jednocześnie podatnikowi nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego.

Jednocześnie, na podstawie art. 43 ust. 6 ustawy VAT, zwolnienie to nie ma zastosowania w części dotyczącej budynków i budowli oraz ich części, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30 % wartości początkowej, a podatnik :

• miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków oraz,
• użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania działalności opodatkowanej.
  
  

Jak wynika z dyspozycji art. 43 ust. 6 ustawy VAT zmiana kwalifikacji towaru używanego (tj. budynków) z towarów zwolnionych na towary opodatkowane (przy zastosowaniu stawki wynikającej z przepisów szczególnych) wymaga łącznego spełnienia wymienionych w tym przepisie przesłanek. Innymi słowy, w przypadku braku spełnienia jednej z nich np. jeśli wydatki poniesione przez Wnioskodawcę nie stanowią wydatków na ulepszenie w rozumieniu zacytowanego przepisu, sprzedaż takiego budynku (i w konsekwencji prawa użytkowania wieczystego gruntu na którym posadowiony jest taki budynek) stanowi sprzedaż zwolnioną z VAT, o ile spełnione są przesłanki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 oraz art. 43 ust. 2 pkt 1 ustawy VAT tj. jeśli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów minęło co najmniej 5 lat, a podmiotowi dokonującemu dostawy tych towarów nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W omawianym zdarzeniu przyszłym nie doszło do jakiejkolwiek przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji budynków objętych przyszłą transakcją. Budynki te pozostają w stanie niezmienionym od momentu ich nabycia przez Wnioskodawcę. W tym przypadku nie mamy więc do czynienia z wydatkami na ulepszenie składnika majątku. Poniesione przez Wnioskodawcę wydatki w żaden sposób nie przyczyniły się do wzrostu wartości użytkowej przedmiotowych budynków. Budynki te nadal wymagają remontu, a ich stan techniczny nie uległ polepszeniu. Nie doszło więc do podwyższenia wartości użytkowej przedmiotowych budynków.

Jak wynika z powyższych uwag, wydatki poniesione przez Wnioskodawcę nie stanowią „wydatków na ulepszenie” w rozumieniu art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Tak więc, w omawianym przypadku nie została spełniona podstawowa przesłanka, warunkująca zmianę kwalifikacji danych towarów (tj. budynków) z budynków używanych, których sprzedaż jest zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, na towary, których sprzedaż jest opodatkowana VAT przy zastosowaniu stawek właściwych.

Z uwagi na powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż przedmiotowych budynków stanowi sprzedaż zwolnioną z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. W rezultacie, zgodnie z § 8 ust. 1 pkt 12 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97, poz. 970 ze zm.), zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu na którym posadowione są przedmiotowe budynki podlega również zwolnieniu z VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Jednocześnie należy wskazać, iż ustawa o podatku od towarów i usług nie definiuje pojęcia „wydatków na ulepszenie”. Przedmiotowa interpretacja wydana została w oparciu o przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe, w opisie którego Wnioskodawca podkreśla, iż poniesione przez niego wydatki nie stanowią „wydatków na ulepszenie” w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Ponadto tut. organ podatkowy informuje, iż w zakresie podatku dochodowego od osób prawnych sprawa zostanie rozpatrzona odrębnie.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock