INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2007 r. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 01.06.2010r. (data wpływu 12.07.2010r.), uzupełnione pismem z dnia 27.08.2010r. (data wpływu 01.09.2010r.) oraz pismem z dnia 09.09.2010r. (data wpływu 13.09.2010r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży rozpoczętej inwestycji budowy budynku biurowego, która nie będzie przez nabywcę kontynuowana - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12.07.2010r. do tut. organu wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży rozpoczętej inwestycji budowy budynku biurowego, która nie będzie przez nabywcę kontynuowana.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

Zakład w W. jest właścicielem nieruchomości położonej w P. o powierzchni 2215 m². Dla nieruchomości prowadzona jest przez Sąd Rejonowy Księga Wieczysta. Nieruchomość zlokalizowana jest przy głównym ciągu komunikacyjnym P. Działka ma kształt nieregularnego prostokąta. Stanowi nieruchomość zabudowaną z rozpoczętą budową budynku biurowego Z. (obowiązuje aktualnie Decyzja z dnia 17.10.2002r. Prezydenta Miasta udzielającą pozwolenie na budowę, w obrocie prawnym znajduje się Decyzja z dnia 30.11.2006r., zmieniająca decyzję z dnia 17.10.2002r.).

Stan prac na dzień 01.06.2010r.

Została wykonana część podziemna budynku biurowego – stan zero oraz słupy konstrukcyjne parteru. Zaawansowanie prac przedstawia protokół z przeprowadzonej inwentaryzacji z dnia 14.03.2005r .

Do nieruchomości zostały wykonane przyłącza: elektryczne, wodociągowe, kanalizacyjne.

Rozpoczęta budowa budynku trzypiętrowego, całkowicie podpiwniczonego z garażem podziemnym charakteryzuje się parametrami:

powierzchnia zabudowana - 1925,36 m²

powierzchnia użytkowa (po korekcie) - 1918,21 m²

powierzchnia całkowita - 5890,15 m²

podstawowe wymiary budynku:

wysokość - 17,40 m

długość - 56,64 m

szerokość - 34,15 m

Dodatkowo z pisma z dnia 27.08.2010r. (data wpływu 01.09.2010r), stanowiącego uzupełnienie do złożonego wniosku wynika, iż nieruchomość jest zabudowana obiektem biurowym w trakcie realizacji, stan zaawansowania robót - poziom zerowy.

Z. ma zamiar zbyć przedmiotową nieruchomość z uwzględnieniem stanu wykonanych dotychczas prac inwestycyjnych, które nie są kontynuowane. Zgodnie z planem zagospodarowania teren przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniowo- biurową.

Wnioskodawca od wydatków ponoszonych na budowę przedmiotowego budynku Z. nie odliczał podatku VAT.

W piśmie z dnia 09.09.2010r. (data wpływu 13.09.2010r.), stanowiącym uzupełnienie do złożonego wniosku Wnioskodawca zaznacza, że przedmiotem indywidualnej interpretacji prawa podatkowego w zakresie towarów i usług jest sprawa, którą należy uznać jako zdarzenie przyszłe związane ze sprzedażą ww. nieruchomości. W przedmiotowej sprawie zakłada się, że nabywca ww. nieruchomości nie będzie kontynuował budowy budynku biurowego.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy sprzedaż (dostawa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT) opisanej we wniosku z dnia 01.06.2010 r. nieruchomości, zakładając, że nabywca nieruchomości nie będzie kontynuował budowy budynku biurowego będzie zwolniona z podatku VAT, czy podstawą zwolnienia będzie art. 43 ust. 1 pkt 10 czy też art. 43 ust 1 pkt 10a ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 z póżn. zm.) czy też opodatkowana podatkiem VAT, a jeżeli tak to w jakiej wysokości...

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (Dz. Nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl unormowania zawartego w art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, przy czym zgodnie z art. 2 pkt 6 ww. ustawy przez towary rozumie się także grunty.

Zatem sprzedaż nieruchomości zabudowanej jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Co do zasady stawka podatku — na podstawie art. 41 ust. 1 ww. ustawy wynosi 22%.

W przypadku, gdy nabywca nieruchomości w chwili zawierania umowy wyrazi brak zamiaru kontynuowania rozpoczętej budowy budynku biurowego, zasadne wydaje się ustalenie, czy transakcja rzeczywiście dotyczy naniesień na gruncie, czy jej istotą jest zbycie samego gruntu pod przyszłą zabudowę. W tym ostatnim przypadku należy uznać, że rozpatrywana transakcja stanowi dla celów VAT dostawę niezabudowanego gruntu, mimo że w chwili jej wykonania działka pozostawała formalnie zabudowana i z tego powodu będzie podlegać podatkowi VAT w wysokości 22%.

Zatem w sytuacji, w której nabywca nieruchomości nie będzie kontynuował budowy budynku biurowego (rozbiórka już istniejącej substancji budowlanej przez nabywcę) należy przyjąć, że przedmiotem sprzedaży będzie sprzedaż samego gruntu, natomiast rozpoczęta już istniejąca budowa w dacie sprzedaży nieruchomości nie będzie zwiększała wartości gruntu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się w zakresie sprzedaży rozpoczętej inwestycji budowy budynku biurowego, która nie będzie przez nabywcę kontynuowana - za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004r., Nr 54, poz. 535 ze zm.) zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Według art. 2 pkt 6 ustawy, towarami są rzeczy ruchome, wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Za dostawę towarów - na mocy art. 7 ust. 1 ustawy o VAT - uważa się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Natomiast stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, należy rozumieć każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Ze złożonego wniosku wynika, że Strona zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości zabudowanej obiektem biurowym w trakcie realizacji, stan zaawansowania robót – poziom zerowy oraz słupy konstrukcyjne parteru. Do nieruchomości zostały wykonane przyłącza: elektryczne, wodociągowe, kanalizacyjne.

W sytuacji, gdy nabywca przedmiotowej nieruchomości nie będzie kontynuował prac związanych z budową tej nieruchomości, to wskazać należy iż :

zgodnie z art. 2 pkt 12 ww. ustawy przez obiekty budownictwa mieszkaniowego - rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), w związku z art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez:

1. budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
2. budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;
3. budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
   
   

Z ww. przepisów wynika, iż w przypadku sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, gdzie nabywca nie będzie kontynuował prac związanych z budową tej nieruchomości, nie można mówić, iż przedmiotem sprzedaży będzie obiekt budowlany, budynek czy też budowla (brak spełnienia definicji obiektu budownictwa mieszkaniowego wynikający z art. 2 pkt 12 ustawy i definicji wynikającej z ustawy Prawo Budowlane oraz nie spełnienie warunków przewidzianych w piśmie Prezesa GUS), tym samym dochodzi do zakwalifikowania przedmiotu sprzedaży jako gruntu niezabudowanego. Zatem brak jest podstaw do zastosowania przepisu art. 29 ust. 5 ustawy o VAT.

Z danych przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca planuje sprzedaż nieruchomości zabudowanej obiektem biurowym w trakcie realizacji, stan zaawansowania robót - poziom zerowy. Nabywca przedmiotowej nieruchomości nie będzie kontynuował prac związanych z jej budową. Zgodnie z planem zagospodarowania teren przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniowo- biurową.

W efekcie końcowym stwierdzić należy, iż przy założeniu, że nabywca nieruchomości nie będzie kontynuował realizacji budowy nieruchomości, a stan robót jest na etapie zero, dochodzi do sprzedaży gruntu niezabudowanego, przeznaczonego pod zabudowę.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

W myśl natomiast art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Zwolnienie wynikające z cytowanego wyżej przepisu przysługuje jednakże wyłącznie względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlany czy też pod zabudowę.

A zatem zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy, sprzedaż przedmiotowego gruntu będzie opodatkowana stawką 22%.

Jednocześnie nie można pominąć poniesionych nakładów wchodzących w skład rozpoczętej na tym gruncie inwestycji, te będą bowiem podlegać odrębnemu opodatkowaniu. Wykonane prace należy uznać za nieukończoną inwestycję budowy budynku biurowego. Co do zasady przez inwestycję rozpoczętą i nieukończoną rozumie się ogół poniesionych kosztów pozostających w bezpośrednim związku z niezakończoną budową. Zatem przez sprzedaż niezakończonej inwestycji należy rozumieć odsprzedaż całości usług związanych z realizacją przedmiotowej budowy, co zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu stawką VAT 22%, gdyż w tym zakresie nie można skorzystać z żadnej preferencji.

Zatem wskazać należy, że nieprawidłowe jest twierdzenie Strony, iż „przedmiotem sprzedaży będzie sprzedaż samego gruntu, natomiast rozpoczęta już istniejąca budowa w dacie sprzedaży nieruchomości nie będzie zwiększała wartości gruntu”.

Sprzedając niezakończoną inwestycję budowy budynku biurowego, która nie będzie kontynuowana przez nabywcę, należy rozumieć odsprzedaż gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod zabudowę wraz z całością usług związanych z przedmiotową budową budynku biurowego, które podlegają opodatkowaniu stawką 22% na postawie art. 41 ust. 1 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejszą interpretacją został rozstrzygnięty wniosek w zakresie sprzedaży rozpoczętej inwestycji budowy budynku biurowego, która nie będzie przez nabywcę kontynuowana w zdarzeniu przyszłym sprawy. W obrębie zdarzenia przyszłego dotyczącego sprzedaży rozpoczętej inwestycji budowy budynku biurowego, która będzie przez nabywcę kontynuowana rozstrzygnięcie zostało zawarte w odrębnej interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.