INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością , reprezentowanej przez Pełnomocnika, przedstawione we wniosku z dnia 25 maja 2010 r. (data wpływu 04.06.2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie kwalifikacji nabytej w ramach umowy dożywocia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 04 czerwca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych w zakresie:

• kwalifikacji nabytej w ramach umowy dożywocia nieruchomości;
• określenia momentu powstania przychodu i jego wysokości oraz kosztów uzyskania przychodów w związku z zawieraną umową dożywocia;
• zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów renty wypłacanej na rzecz dożywotnika;
• zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków eksploatacyjnych związanych z nabytą nieruchomością;
• zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z nabytą nieruchomością, w tym kosztów podatku od czynności cywilnoprawnych, opłat notarialnych, wyceny i doradztwa prawnego;
• sposobu rozliczenia wydatków związanych z remontem lub ulepszeniem nieruchomości poniesionych po śmierci dożywotnika, a przed sprzedażą nieruchomości;
• zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków związanych z remontem, które poniesione zostaną w trakcie trwania dożywocia w związku z dewastacją lokalu w trakcie trwania umowy dożywocia.
  
  

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący opis zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawca zawiera z osobami fizycznymi (dalej: dożywotnik) umowy dożywocia, zgodnie z art. 908 Kodeksu cywilnego. W ramach umowy, osoba fizyczna przenosi na rzecz Spółki własność nieruchomości w zamian za określone świadczenia pieniężne.

Spółka dokonuje na rzecz osoby fizycznej comiesięcznie wypłaty świadczeń pieniężnych w ustalonej wysokości (renta). Jednocześnie ponosi koszty czynszu mieszkania, które na skutek umowy dożywocia stało się Jej własnością, a następnie je refakturuje. Będzie ponosiła jednocześnie inne daniny publiczne, jeśli będą się wiązały z nieruchomością, tj. opłata za użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości. Świadczenia te spełnia dożywotnio. Spółka ustanawia dożywotnią służebność mieszkania na rzecz osoby fizycznej i w trakcie korzystania z tego prawa osoba w zamian za prawo korzystania z mieszkania pokrywa czynsz. Ponadto osoba fizyczna jest uprawniona do pokrycia kosztów pochówku (w określonej w umowie wysokości). Świadczenie na pokrycie kosztów pochówku trafia na ręce – wskazanej przez dożywotnika – osoby. Po śmierci osoby fizycznej Spółka nieruchomość sprzeda.

W umowie dożywocia dla potrzeb wyliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych podawana jest wartość nieruchomości wyliczona w następujący sposób:

1. Strony ustalają wartość lokalu.
2. Strony ustalają wartość dożywocia. Zawierając umowę dożywocia, Spółka nie wie, czy łączna wartość wypłacanych świadczeń będzie mniejsza, równa lub większa od wartości lokalu z dnia jego nabycia. Ustalenia wartości dożywocia dokonuje rzeczoznawca.
3. Strony ustalają skapitalizowaną wartość służebności mieszkania według zasad stosowanych w przepisach ustawy o podatku od spadków i darowizn (art. 13). Tym samym wartość rynkowa lokalu, od której należy zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych będzie to wartość lokalu (1) pomniejszona o ciężary w postaci wartości dożywocia (2) oraz wartości służebności (3).

Zawierając umowę dożywocia, Spółka ponosi koszty podatku od czynności cywilnoprawnych, koszty notarialne i koszty doradztwa prawnego, jak również wyceny nieruchomości. Ponadto, Fundusz planuje ponieść koszty związane z remontem lub ulepszeniem nieruchomości po śmierci dożywotnika, a przed sprzedażą nieruchomości. Po zakończeniu umowy dożywocia, Spółka zamierza nabyte nieruchomości sprzedać.

W związku z powyższym zadano następujące pytania w podatku dochodowym od osób prawnych.

1. Spółka zamierza zawrzeć kilka umów dożywocia według opisanych zasad, czy może nabytą w ramach umowy dożywocia nieruchomość potraktować jako towar handlowy, czy takie działanie jest prawidłowe... (pytanie oznaczone we wniosku nr 1).
2. W którym momencie i w jakiej wysokości dla Spółki powstanie przychód oraz koszt uzyskania przychodu w postaci wydatków na nabycie nieruchomości w związku z zawieraną umową dożywocia... (pytanie oznaczone we wniosku nr 2).
3. Czy płacona renta stanowić będzie dla Spółki koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości po śmierci dożywotnika... (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).
4. W jaki sposób identyfikować z punktu widzenia Spółki wydatki eksploatacyjne: na czynsz, opłaty publicznoprawne (użytkowanie wieczyste, podatek od nieruchomości) związane z nieruchomością. Czy czynsz płacony przez Spółkę w czasie trwania umowy dożywocia, będzie dla Spółki kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości po śmierci dożywotnika, czy też z uwagi na jego refakturowanie na dożywotnika w momencie zapłaty z uwagi na fakt, iż w tym samym momencie powstanie dla Spółki przychód będzie kosztem bieżącego okresu... (pytanie oznaczone we wniosku nr 6).
5. W jaki sposób Spółka powinna rozliczać dla celów podatkowych koszty związane z nabyciem nieruchomości w ramach umowy dożywocia, w tym koszty podatku od czynności cywilnoprawnych, koszty opłat notarialnych wyceny i doradztwa prawnego... (pytanie oznaczone we wniosku nr 7).
6. W jaki sposób Spółka powinna rozliczać wydatki związane z planowanym remontem lub ulepszeniem nieruchomości poniesione po śmierci dożywotnika, a przed sprzedażą mieszkania, czy stanowić będą one koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości... (pytanie oznaczone we wniosku nr 9).
7. Czy ewentualny koszt remontu, który zgodnie z zapisami aktów notarialnych poniesie Spółka w czasie trwania dożywocia w związku z dewastacją lokalu w trakcie trwania umowy dożywocia będzie stanowiło koszt uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości... (pytanie oznaczone we wniosku nr 10).

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 1. W pozostałej części dotyczącej podatku dochodowego od osób prawnych, wniosek Spółki został rozpatrzony odrębnymi interpretacjami indywidualnymi wydanymi w dniu 03 września 2010 r.

I tak, w zakresie:

• pytania nr 2 interpretacja indywidualna znak ILPB3/423-506/10-3/EK;
• pytania nr 3 interpretacja indywidualna znak ILPB3/423-506/10-4/EK;
• pytania nr 4 interpretacja indywidualna znak ILPB3/423-506/10-5/EK;
• pytania nr 5 interpretacja indywidualna znak ILPB3/423-506/10-6/EK;
• pytania nr 6 interpretacja indywidualna znak ILPB3/423-506/10-7/EK;
• pytania nr 7 interpretacja indywidualna znak ILPB3/423-506/10-8/EK.
  
  

Jednocześnie nadmienia się, iż wniosek Spółki w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych został rozpatrzony odrębną interpretacją indywidualną znak ILPB2/415-720/10-2/MK wydaną w dniu 03 września 2010 r., natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych interpretacją indywidualną znak ILPB2/436-125/10-2/MK wydaną w dniu 03 września 2010 r.

Zdaniem Wnioskodawcy, nabywane lokale dla Spółki nie będą stanowiły środków trwałych podlegających amortyzacji, tj. składników wykorzystywanych w prowadzonej działalności gospodarczej, lecz są nabywane z myślą o ich późniejszej sprzedaży. Tym samym, kwalifikacja nieruchomości jako towarów handlowych jest w pełni uzasadniona.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 16 ust. 1.

W myśl art. 15 ust. 6 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z przepisami art. 16a - 16m, z uwzględnieniem art. 16.

Stosownie do postanowień art. 16a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 16c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

nbspnbsp - o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 17a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

W świetle powyższego, aby składniki majątku wymienione w tym artykule mogły zostać zaliczone do środków trwałych podatnika, muszą spełniać następujące warunki:

• przewidywany okres ich używania musi przekraczać jeden rok – o tym, jak długo będzie używany dany składnik decyduje sam podatnik;
• muszą stanowić własność lub współwłasność podatnika – amortyzacji podatkowej podlegają wyłącznie środki trwałe, do których przysługuje podatnikowi prawo własności, z wyjątkiem środków używanych przez leasingobiorcę na podstawie umowy leasingu finansowego oraz tych wymienionych w art. 16a ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych;
• muszą być kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania – ustawodawca nie określił bliżej tych warunków, jednakże należy stwierdzić, iż warunki te spełnia składnik majątku, który jest wyposażony we wszystkie elementy konstrukcyjne pozwalające na jego funkcjonowanie zgodnie z przeznaczeniem, ponadto sprawne technicznie i zalegalizowane prawnie w formie stosownych uprawnień, homologacji i pozwoleń na użytkowanie;
• muszą być wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą lub oddane do używania na podstawie umowy leasingu, najmu lub dzierżawy;
• nie mogą być wymienione w katalogu środków trwałych wymienionych w art. 16c ustawy.
  
  

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż Wnioskodawca zawiera z osobami fizycznymi umowy dożywocia, w ramach których osoba fizyczna przenosi na rzecz Spółki własność nieruchomości w zamian za określone świadczenia pieniężne. Spółka ustanawia także dożywotnią służebność mieszkania na rzecz osoby fizycznej. Ponadto, z treści wniosku wynika, że po śmierci osoby fizycznej Wnioskodawca przedmiotową nieruchomość sprzeda.

Wobec powyższego, z uwagi na przeznaczenie nabytych w sposób opisany we wniosku nieruchomości, tj. ich sprzedaż po śmierci osoby fizycznej (dożywotnika), przedmiotowe nieruchomości Spółka powinna zaliczyć do rzeczowych składników majątku obrotowego – towarów handlowych. Przedmiotowe nieruchomości nie będą bowiem spełniały warunków do uznania ich – w myśl art. 16a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych – za środki trwałe podlegające amortyzacji.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.