INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki Cywilnej, przedstawione we wniosku z dnia 10 czerwca 2010 r. (data wpływu 15 czerwca 2010 r.) uzupełnionym pismem z dnia 20 sierpnia 2010 r. (data wpływu 23 sierpnia 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15 czerwca 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości. Przedmiotowy wniosek został uzupełniony w dniu 23 sierpnia 2010 r. pismem, w którym Wnioskodawca doprecyzował opis stanu faktycznego.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawca (Spółka Cywilna) zakupił w 1994 r. od Urzędu Miasta i Gminy nieruchomość w postaci gruntu zabudowanego budynkami i budowlami. Zakup udokumentowały dwie faktury VAT: pierwsza zawierała grunt ze stawką zwolnioną od podatku VAT, druga zawierała budynki i budowle ze stawką 22% podatku VAT. Spółka odliczyła podatek VAT naliczony zawarty w fakturze dotyczącej zakupu budynków i budowli. W 1995 r. poniesiono wydatki na ulepszenie, których wartość w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym była wyższa niż 30% wartości początkowej. Odliczono podatek VAT naliczony od wydatków na ulepszenie. Użytkowanie obiektu do działalności opodatkowanej rozpoczęto w 1996 r. i trwa do dnia dzisiejszego. Zainteresowany zamierza sprzedać w 2010 r. całą nieruchomość (grunt z budynkami i budowlami). W uzupełnieniu do wniosku Zainteresowany wskazał, iż nieruchomość, o której mowa we wniosku, służy wyłącznie w prowadzeniu jego działalności gospodarczej, nigdy nie była wynajmowana, wydzierżawiana lub użyczana innym osobom.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy w obecnym stanie prawnym sprzedaż całej nieruchomości, czyli gruntu wraz z budynkami i budowlami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT...

Zdaniem Wnioskodawcy, spełnia on warunki uprawniające do korzystania ze zwolnienia przy dostawie całej nieruchomości, czyli gruntu z budynkami i budowlami.

Art. 29 ust. 5 ustawy o podatku od towarów i usług stanowi, że w przypadku dostawy budynków trwale związanych z gruntem z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Oznacza to, że grunt będzie opodatkowany taką samą stawką podatku VAT jak budynek. Należy więc rozpatrzyć, czy ze zwolnienia korzysta w przedmiotowym przypadku dostawa budynku.

Art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług stanowi, że zwolniona od podatku jest dostawa budynków, budowli z wyjątkiem, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą nie upłynął okres dwóch lat.

W przepisie nie ma ograniczenia dotyczącego odliczenia podatku naliczonego VAT przy nabyciu budynku. Spółka odliczyła podatek naliczony VAT od zakupu budynków i budowli. Następnie poniesiono wydatki na ulepszenie, które przekroczyły 30% wartości początkowej, od których odliczono podatek naliczony VAT. Zgodnie z art. 2 ust. 14 ustawy, w przypadku Zainteresowanego pierwsze zasiedlenie miało miejsce w 1996 r. Sprzedaż nieruchomości następuje po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Z treści art. 43 ust. 1 pkt 10a w powiązaniu z ust. 7a wynika też, że opodatkowanie zmodernizowanego obiektu wystąpi, jeżeli mimo przekroczenia nakładów na ulepszenie w wysokości 30% wartości początkowej i odliczenia podatku naliczonego VAT od tych nakładów podatnik używał nieruchomości zmodernizowanej do czynności opodatkowanych co najmniej 5 lat. Spółka używała nieruchomość zmodernizowaną do czynności opodatkowanych w okresie 1996-2010, czyli więcej niż 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Towarami, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy, są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i ust. 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki preferencyjne oraz zwolnienie od podatku.

I tak, w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku i budowli jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do oddania budynku (budowli) do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany budynek (obiekt) zostanie sprzedany lub np. oddany w dzierżawę – bowiem zarówno sprzedaż, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Zatem, należy uznać za pierwsze zasiedlenie moment oddania budynku (budowli) do użytkowania pierwszemu najemcy (dzierżawcy).

Z kolei, art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy stanowi, iż zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Stosownie do art. 43 ust. 7a ustawy, warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Natomiast kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga przepis art. 29 ust. 5 ustawy, w myśl którego, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntów.

Przepisu ust. 5 nie stosuje się do czynności oddania w użytkowanie wieczyste gruntu, dokonywanego z równoczesną dostawą budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli (art. 29 ust. 5a ustawy).

Zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 11 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 24 grudnia 2009 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 224, poz. 1799 ze zm.), zwalnia się od podatku zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Z opisu sprawy wynika, iż Wnioskodawca nabył w 1994 r. nieruchomość w postaci gruntu zabudowanego budynkami i budowlami. Od zakupu przedmiotowych nieruchomości dokonano odliczenia naliczonego podatku VAT. W 1995 r. Zainteresowany ponosił wydatki na ulepszenie – poniesione wydatki były wyższe niż 30% wartości początkowej obiektów. Od tych wydatków również dokonano odliczenia podatku VAT naliczonego. Od 1996 r. Spółka przedmiotową nieruchomość wykorzystuje do wykonywania własnej działalności gospodarczej i nie była ona wynajmowana, wydzierżawiana lub użyczana innym podmiotom. Obecnie Wnioskodawca planuje sprzedać całą nieruchomość (grunt z budynkami i budowlami).

Biorąc pod uwagę powołane przepisy oraz opis sprawy stwierdzić, iż używanie nieruchomości przez samego Wnioskodawcę, który wcześniej dokonał jej ulepszenia nie spełnia definicji pierwszego zasiedlenia. Nie został bowiem spełniony warunek oddania tej nieruchomości do użytkowania w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi po ich wybudowaniu lub ulepszeniu. Zatem nie znajdzie tu zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10 w związku z art. 2 pkt 14 ustawy.

Wobec powyższego dostawa nieruchomości w postaci gruntu zabudowanego budynkami i budowlami, będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia, bowiem jest to dostawa następująca na rzecz pierwszego użytkownika w wykonaniu czynności opodatkowanych.

Zainteresowany nie może również skorzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż przysługiwało mu przy nabyciu ww. nieruchomości prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Reasumując, mając na uwadze treść powołanych przepisów oraz opis sprawy stwierdzić należy, iż sprzedaż przez Wnioskodawcę całej nieruchomości, czyli gruntu wraz z budynkami i budowlami, podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku VAT w wysokości 22%, zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy. Zatem dostawa ta nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

W zakresie interpretacji dotyczącej zdarzenia przyszłego w zakresie sposobu dokumentowania czynności sprzedaży nieruchomości zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie z dnia 25 sierpnia 2010 r. nr ILPP2/443-874/10-4/SJ.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.