INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.), Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach, działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 21 września 2010r. (data wpływu do tut. Biura 22 września 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej wskazanych we wniosku środków trwałych – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 września 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie, dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sposobu ustalenia wartości początkowej wskazanych we wniosku środków trwałych.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Od dnia 01 lutego 2006r. Wnioskodawczyni rozpoczęła wykonywanie działalności gospodarczej, której przedmiotem jest wynajem lokali usługowych. W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą chce wprowadzić do ewidencji środków trwałych następujące lokale znajdujące się w zakupionych nieruchomościach:

1. W dniu 01 września 1983r. nabyła w drodze umowy darowizny nieruchomość - budynek mieszkalny z wydzielonym lokalem usługowym na parterze. Nieruchomość otrzymała od rodziców. Skapitalizowana wartość nieruchomości wg aktu notarialnego wynosi 36.000.00 zł (na dzień wydania aktu). Lokal usługowy był remontowany i modernizowany we własnym zakresie, na co nie posiada żadnych dokumentów, na podstawie których można by było ustalić wartość lokalu na parterze (piętro w tym budynku jest zamieszkałe przez Wnioskodawczynię). W 2010r. zleciła wycenę w biurze rzeczoznawcy celem ustalenia wartości środka trwałego.
2. W dniu 16 stycznia 1989r. nabyła aktem notarialnym wraz z małżonkiem prawo wieczystego użytkowania działki wraz z pawilonem handlowym za cenę 4.000.000,00 zł.
3. W dniu 08 maja 1997r. nabyła na podstawie aktu notarialnego budynek dwukondygnacyjny mieszkalno-usługowy wraz z działką za łączną kwotę 235.634.79 zł. Budynek został wyremontowany i zaadaptowany na część usługową (parter) oraz mieszkalną (piętro II), biurową (piętro I).
4. W dniu 01 października 2004r. nabyła na podstawie aktu notarialnego wraz z mężem budynek mieszkalny piętrowy. W przedmiotowym budynku wyodrębniony jest lokal usługowy na parterze. Lokal został wyremontowany i zaadaptowany na potrzeby wynajmu.
5. W dniu 15 kwietnia 2004r. nabyła na podstawie aktu notarialnego 1/2 nieruchomości o wartości 165.000,00 zł (jest to wartość całej nieruchomości), w której wyodrębniła lokal usługowy na parterze i biurowy na I piętrze, które zostały wyremontowane i zaadaptowane na potrzeby wynajmu.
6. W dniu 07 lipca 2005r. nabyła wraz z małżonkiem na podstawie aktu notarialnego budynek mieszkalno-usługowy. W przedmiotowym budynku wyodrębniono lokal na parterze. Lokal został wyremontowany i zaadaptowany na potrzeby wynajmu.
   
   

Wszystkie wskazane lokale zostały wyremontowane i zmodernizowane we własnym zakresie, na co Wnioskodawczyni nie posiada żadnych dokumentów poniesienia kosztów remontu (pomagała rodzina). Wnioskodawczyni nadmienia, iż akty notarialne wskazują wartość całej nieruchomości wraz z gruntami, z czego są wydzielone i zaadaptowane lokale pod wynajem (których wartości nie przedstawia akt notarialny). Opisane w stanie faktycznym lokale nie zostały zaewidencjonowane w ewidencji środków trwałych oraz nie dokonywano odpisów amortyzacyjnych. Wnioskodawczyni nie jest w stanie ustalić wartości wynajmowanych lokali, ponieważ akty notarialne opiewają na całą nieruchomość, a wynajmowana jest tylko część budynku w danej nieruchomości. Wszystkie wymienione nieruchomości nabyła jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej, przed 2006r.

W związku z powyższym, z uwagi na brak dokumentacji i różnicę w standardach, była zmuszona do wyceny przez rzeczoznawcę każdego lokalu z osobna. Dodatkowo przemawia za tym fakt, że wartości określone w aktach notarialnych znacznie odbiegają od wartości wolnorynkowej na dzień wyceny. Wszystkie wynajmowane nieruchomości zostały wyremontowane, co w indywidualnej wycenie rzeczoznawcy zostało uwzględnione w 2010r. Wnioskodawczyni nadmienia, że okres remontu trwał od nabycia do pierwszego wynajęcia.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Czy zgodnie z art. 22g ust. 8 i 9 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawczyni ma prawo do ustalenia wartości początkowej wymienionych lokali według wyceny przez rzeczoznawcę...

Zdaniem Wnioskodawczyni, z uwagi na fakt, że przedmiotowe lokale nabyła, jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej oraz brak dokumentacji dotyczącej poniesionych nakładów finansowych, ma prawo do indywidualnej wyceny wartości lokali (zgodnie z art. 22g ust. 8 #161; 9) przez rzeczoznawcę majątkowego. Dodatkowo przemawia za tym fakt, że wartości określone w aktach notarialnych poszczególnych nieruchomości opiewają na całą nieruchomość, a nie na wydzielone lokale w danej nieruchomości, które zostały przeznaczone do wynajmu celem uzyskania przychodu.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

W myśl art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 tej ustawy.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 8 ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (odpisy amortyzacyjne) dokonywane wyłącznie zgodnie z art. 22a – 22o, z uwzględnieniem art. 23.

Zgodnie z art. 22a ust. 1 powołanej ustawy, amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1. budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
2. maszyny, urządzenia i środki transportu,
3. inne przedmioty

-o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Stosownie do treści art. 22c pkt 1 i 2 ww. ustawy, amortyzacji nie podlegają:

• grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów,
• budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu.
  
  

Środki trwałe, w tym lokale mieszkalne lub usługowe stanowiące odrębne nieruchomości stanowią składniki majątku trwałego przedsiębiorcy.

W celu dokonywania odpisów amortyzacyjnych podatnik prowadzący pozarolniczą działalność gospodarczą jest zobowiązany do prowadzenia ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z wymogami określonymi w art. 22n ww. ustawy.

Zapisów dotyczących środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonuje się w ewidencji najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania. Późniejszy termin wprowadzenia uznaje się za ujawnienie środka trwałego, o którym mowa w art. 22h ust. 1 pkt 4 (art. 22n ust. 4 ww. ustawy).

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem art. 22k, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), z zastrzeżeniem art. 22e, do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór (art. 22h ust. 1 pkt 1 tej ustawy).

Stosownie do treści art. 22f ust. 1 ww. ustawy, podatnicy, z wyjątkiem tych, którzy ze względu na ogłoszoną upadłość obejmującą likwidację majątku nie prowadzą działalności gospodarczej, dokonują odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, o których mowa w art. 22a ust. 1 i ust. 2 pkt 1-3 oraz w art. 22b.

Natomiast zgodnie z art. 22f ust. 4 tej ustawy, jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Sposób ustalenia wartości początkowej środków trwałych, który jest zróżnicowany m.in. z uwagi na sposób ich nabycia, określa art. 22g ust. 1 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 1 i 3 tej ustawy, za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z uwzględnieniem ust. 2-18:

• w razie nabycia w drodze kupna uważa się cenę ich nabycia (pkt 1),
• w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób uważa się wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości (pkt 3).
  
  

W myśl art. 22g ust. 3 ww. ustawy, za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania, a w szczególności o koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze, montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych, opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji, oraz pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług (…).

Zgodnie z art. 22g ust. 16 ww. ustawy, przy ustalaniu wartości początkowej poszczególnych środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3-5, ust. 2, 8, 9, 14 i 15, przepis art. 19 stosuje się odpowiednio.

Przepis art. 19 ust. 3 ww. ustawy stanowi, że wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Zgodnie z art. 22g ust. 8 ww. ustawy, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu, o których mowa w art. 22n, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

W myśl art. 22g ust. 9 ww. ustawy, jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, o którym mowa w ust. 4, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia, przez biegłego, powołanego przez podatnika.

Stosownie do treści art. 22g ust. 11 tej ustawy, w razie gdy składnik majątku stanowi współwłasność podatnika, wartość początkową tego składnika ustala się w takiej proporcji jego wartości, w jakiej pozostaje udział podatnika we własności tego składnika majątku; zasada ta nie ma zastosowania do składników majątku stanowiących wspólność majątkową małżonków, chyba, że małżonkowie wykorzystują składnik majątku w działalności gospodarczej prowadzonej odrębnie.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż od dnia 01 lutego 2006r. Wnioskodawczyni prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali usługowych. W związku z tym zamierza wprowadzić do ewidencji środki trwałych wymienione we wniosku składniki majątku, nabyte w drodze umowy sprzedaży i umowy darowizny, stanowiące jej własność lub współwłasność majątkową małżeńską. Wskazane składniki majątku zostały wyremontowane i zmodernizowane we własnym zakresie, na co Wnioskodawczyni nie posiada żadnych dokumentów poniesienia kosztów remontu (pomagała rodzina). Opisane w stanie faktycznym lokale nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych oraz nie dokonywano ich amortyzacji. Wnioskodawczyni nie jest w stanie ustalić wartości wynajmowanych lokali, ponieważ akty notarialne opiewają na całą nieruchomość, a wynajmowana jest tylko część budynku w danej nieruchomości. Wszystkie wymienione nieruchomości nabyła jako osoba fizyczna nie prowadząca działalności gospodarczej, przed 2006r. W związku z tym, z uwagi na brak dokumentacji i różnicę w standardach, była zmuszona do wyceny przez rzeczoznawcę każdego lokalu z osobna. Dodatkowo, jak twierdzi, przemawia za tym fakt, że wartości określone w aktach notarialnych znacznie odbiegają od wartości wolnorynkowej na dzień wyceny. Wszystkie wynajmowane nieruchomości zostały wyremontowane co w indywidualnej wycenie rzeczoznawcy zostało uwzględnione w 2010r.

W przedmiotowej sprawie zważywszy, iż łączna wartość nabytych, na postawie stosownych umów (umowy sprzedaży, umowa darowizny), a wskazanych we wniosku składników majątku jest wartością znaną (wynikającą z aktów notarialnych), zastosowanie znajdzie generalna zasada ustalania wartości początkowej, określona w art. 22g ust. 1 pkt 1 - 3 ww. ustawy. Przy czym, z uwagi na określenie łącznej wartości tych składników majątku, wartość poszczególnych nieruchomości (gruntowych oraz posadowionych na nich budynków, a także wyodrębnionych nieruchomości lokalowych), Wnioskodawczyni winna określić we własnym zakresie. W razie trudności może w tym zakresie skorzystać z pomocy biegłego rzeczoznawcy, który określi udział procentowy poszczególnych składników majątku w ich wartości wynikającej z wymienionych powyżej dokumentów. Ustaloną wartość przedmiotowych składników majatku, które Wnioskodawczyni zamierza uznać za środki trwałe można powiększyć o wartość poniesionych na nie nakładów, o ile nie zostały uprzednio zaliczone do kosztów uzyskania przychodów prowadzonej działalności gospodarczej (lub z ewentualnego najmu nieruchomości prowadzonego poza tą działalnością), albo zwrócone w jakiejkolwiek formie.

Pamietać przy tym należy, iż przedmiotowe składniki majątku Wnioskodawczyni, były w istocie środkami trwałymi już w momencie, gdy spełniały kryteria określone w art. 22a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. były kompletne i zdatne do użytku na potrzeby prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej (bądź ewentualnego najmu nieruchomości prowadzonego poza tą działalnością).

Mając przy tym na względzie:

• ilość i wartość nabytych nieruchomości,
• zakres przeprowadzonych w nich prac,
• fakt, iż prace te miały na celu przystosowanie nieruchomości do ich późniejszego wynajmu głównie na cele niemieszkalne,

stwierdzić należy, iż Wnioskodawczyni winna była gromadzić rachunki stwierdzajace wysokość poniesionych na tych nieruchomościach nakładów.

Wnioskodawczyni winna była więc dochować należytej staranności i posiadać rachunki dotyczące wydatków związanych z remontem i modernizacją ww. składników majatku. Nie do pogodzenia przy tym chociażby z doświadczeniem życiowym jest, iż rachunków takich nie posiada (nie musiała ich posiadać), a prace remontowe wykonano we własnym zakresie przy pomocy rodziny.

Również okoliczność, iż wskazane we wniosku nieruchomości mają obecnie dużo wyższą wartość rynkową nie może stanowić podstawy do ich przeszacowania do tej wartości dla celów ich amortyzacji, gdyż cyt. wyżej przepisy określające sposób ustalenia ich wartości nie przewidują takiej możliwości.

Mając powyższe na względzie, stwierdzić należy, iż skoro na gruncie przedmiotowej sprawy, wskazane we wniosku składniki majątku zostały nabyte przez Wnioskodawczynię w drodze umów sprzedaży oraz w drodze darowizny (są więc wartościami znanymi wynikającymi ze stosownych aktów notarialnych), to wartość początkowa przedmiotowych nieruchomości, chociaż nabytych przed rozpoczęciem prowadzenia przez Wnioskodawczynię pozarolniczej działalności gospodarczej, nie może być ustalona w oparciu o wycenę podatnika, sporządzoną stosownie do dyspozycji art. 22g ust. 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zauważyć należy, iż możliwość ustalenia wartości początkowej środka trwałego w drodze wyceny dokonanej przez podatnika stanowi sytuację szczególną, wyjątek od obowiązującej zasady ustalania tejże wartości wg zasad określonych w art. 22g ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Niemożność ustalenia wartości początkowej środka trwałego zgodnie z generalną zasadą winna mieć przy tym charakter obiektywny, a więc dotyczyć np. tych sytuacji, w których podatnik nie posiada – bo nie musiał posiadać stosownych dokumentów stwierdzających wysokość poniesionych przez niego wydatków na nabycie określonego składnika majątku. Ponadto zaznaczyć należy, iż ustalenie wartości początkowej środka trwałego w sposób określony w art. 22g ust. 8 ww. ustawy, może dotyczyć wyłącznie środków trwałych nabytych w drodze kupna, a więc umowy sprzedaży (art. 22g ust. 1 pkt 1 ww. ustawy), bądź w drodze nabycia częściowo odpłatnego (art. 22g ust. 1 pkt 1a ww. ustawy). Przepis ten nie ma zatem zastosowania do nabycia w drodze darowizny, o którym mowa w art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wartości przedmiotowych środków trwałych nie można ustalić w oparciu o wycenę biegłego. Ustalenie wartości początkowej przez biegłego dotyczy wyłącznie środków trwałych wytworzonych przez podatnika. Nie dotyczy zatem ustalenia wartości początkowej środków trwałych nabytych m.in. w drodze umowy sprzedaży i darowizny.

W świetle powołanych przepisów i w odniesieniu do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, stanowisko Wnioskodawczyni jest nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-101 Gliwice, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, 43-300 Bielsko-Biała, ul. Traugutta 2a.