INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pana stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 14 listopada 2010r. (data wpływu do tut. Biura 16 listopada 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości –jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 listopada 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny:

Wnioskodawca w lipcu 2006r. kupił działkę za kwotę 380 tys. zł. W kwietniu 2008r. sprzedał ww. działkę deweloperowi za 1.400 tys. zł. Wypłata ww. kwoty nastąpiła w poniższy sposób:

• 300 tys. zł wnioskodawca otrzymał przelewem w dniu podpisania umowy,
• za 600 tys. zł kupił od ww. dewelopera dom w styczniu 2009r.,
• 500 tys. zł otrzymał w dwóch przelewach w 2009r.
  
  

O sprzedaży ww. działki wnioskodawca zawiadomił urząd skarbowy informując, iż cały przychód ze sprzedaży przeznaczy na cele budowlane.

W grudniu 2008r. wnioskodawca kupił inną działkę budowlaną za kwotę 500 tys. zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

Od której kwoty wnioskodawca powinien zapłacić podatek:

• 1.400 tys. – 600 tys. – 500 tys. = 300 tys. zł, czy
• 1.400 tys. – 600 tys. – 300 tys. = 500 tys. zł...
  
  

Zdaniem wnioskodawcy, powinien zapłacić podatek od kwoty 300 tys. zł. Akt notarialny sprzedaży działki uruchomił okres dwóch lat na wydatkowanie przychodu i nie przerywa go to, że kupujący działkę nie płaci, albo płaci kiedy i jak chce.

W opinii wnioskodawcy, prawodawcy w tym przypadku chodziło o zatrzymanie pieniędzy w sektorze nieruchomości, czyli chodziło mu o faktyczne wydatkowanie na cele budowlane, które nastąpiło w kwocie 1.100 tys. zł.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodu jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w kwietniu 2008r. wnioskodawca sprzedał działkę nabytą w lipcu 2006r.

Zatem przychód uzyskany przez wnioskodawcę ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podlegał będzie opodatkowaniu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006r.

I tak w myśl art. 28 ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zasada, o której mowa w ust. 2, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (art. 28 ust. 2a ww. ustawy).

W świetle art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:

• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
  
  

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości na cele i w terminach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 2 ww. ustawy, przepisy ust. 1 pkt 32 i 32a nie mają zastosowania, jeżeli:

1. budowa i sprzedaż budynków i lokali oraz sprzedaż gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów jest przedmiotem działalności gospodarczej podatnika,
2. przychód ze sprzedaży lub zamiany jest wydatkowany na:
   1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
   2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części
   -przeznaczonych na cele rekreacyjne,
3. przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1.
   
   

Intencją ustawodawcy było, aby przez wskazane w powołanym wyżej przepisie zwolnienie podatkowe zachęcić osoby uzyskujące określone w nim przychody do przeznaczenia ich na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Zwolnieniem tym nie są objęte natomiast przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw przeznaczone na zakup innych nieruchomości lub praw, w sytuacji gdy czynności te wskazują na działania o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, a nie działania ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Przy czym, ustawodawca regulując omawiane zwolnienie, nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw tylko do jednego z wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy celów, jednakże – przy spełnieniu pozostałych przesłanek – jego dokonanie musi być ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw może przeznaczyć go na zakup więcej niż jednej nieruchomości lub prawa, zachowując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże każdy z zakupów ma służyć zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Zwolnienie podatkowe, o którym mowa, przysługuje podatnikowi, jeżeli wydatkował on przychody uzyskane ze sprzedaży na nabycie określonych rzeczy lub praw. Nie można jednak rozumieć tego wymogu w ten sposób, że na nabycie muszą zostać przeznaczone dokładnie te same przychody, jakie zostały uzyskane ze sprzedaży. Chodzi tu o faktyczne pokrycie kosztów nabywanych rzeczy lub praw środkami, których uzyskanie związane było ze zbyciem innych nieruchomości lub praw będących źródłem przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że wnioskodawca w kwietniu 2008r. sprzedał za kwotę 1.400 tys. zł działkę zakupioną w lipcu 2006r. za kwotę 380 tys. zł. Wypłata ww. kwoty nastąpiła w poniższy sposób:

• 300 tys. zł wnioskodawca otrzymał przelewem w dniu podpisania umowy,
• za 600 tys. zł kupił od ww. dewelopera dom w styczniu 2009r.,
• 500 tys. zł otrzymał w dwóch przelewach w 2009r.
  
  

W grudniu 2008r. wnioskodawca kupił inną działkę budowlaną za kwotę 500 tys. zł.

Przenosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, iż zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych będzie podlegał przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej działki w części przeznaczonej na zakup domu od dewelopera w styczniu 2009r. za kwotę 600 tys. zł oraz w części przeznaczonej na zakup działki budowlanej w grudniu 2008r. za kwotę 500 tys. zł, o ile wydatki te miały w istocie na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych wnioskodawcy. Z przedmiotowego wniosku wynika co prawda, że w momencie zakupu działki za kwotę 500 tys. zł, tj. w grudniu 2008r. wnioskodawca nie dysponował jeszcze całą kwotą pochodzącą ze sprzedaży – dysponował jedynie kwotą 300 tys. zł, którą otrzymał przelewem w dniu sprzedaży, jednakże okoliczność ta pozostaje bez wpływu na możliwość skorzystania przez wnioskodawcę z omawianego zwolnienia. Istotny jest bowiem fakt, że wnioskodawca w przewidzianym przepisami dwuletnim okresie wydatkował część przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na zakup m.in. działki budowlanej, natomiast nie ma znaczenia czy wydatkowane środki były pieniędzmi, które bezpośrednio pochodziły ze sprzedaży, czy też były własnymi oszczędnościami wnioskodawcy.

Wyjaśnić w tym miejscu należy również, iż o przeznaczeniu gruntu pod budowę budynku mieszkalnego decydować będzie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, z którego powinno wynikać, że przedmiotowy grunt znajduje się na obszarach określonych jako przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową służącą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

W świetle powyższego stanowisko wnioskodawcy uznać należało za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).

Wydając interpretację w trybie ww. przepisu Organ podatkowy nie oblicza zatem wysokości przychodu podlegającego zwolnieniu, w związku z tym tut. Organ nie ustosunkował się do przedstawionych przez wnioskodawcę obliczeń.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.