INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 22 listopada 2010r. (data wpływu do tut. Biura 02 grudnia 2010r.), uzupełnionym w dniu 16 grudnia 2010r., o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 02 grudnia 2010r. do tut. Biura wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 30 listopada 2005r. wnioskodawczyni zakupiła nieruchomość stanowiącą jedną działkę nr 631 zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem gospodarczym. Przed zakupem powyższej nieruchomości wnioskodawczyni uzyskała potwierdzenie z Urzędu Miasta, że w stosunku do zakupywanej nieruchomości nie przewiduje się innego, niż pod zabudowę mieszkalną przeznaczenia. Wnioskodawczyni zaznacza, że kupując dom chciała w nim mieszkać wraz z rodziną, założyć ogród i go pielęgnować. Niestety w 2008r. zmieniono przeznaczenie tej nieruchomości i dokonano podziału działki numer 631 na dwie odrębne działki o numerach 631/1 oraz 631/2. Działkę numer 631/1 przeznaczono, na mocy decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej wydanej przez Wojewodę, pod budowę drogi krajowej. Nieruchomość w postaci działki 631/1 stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa.

Z uwagi na niemożność dalszego użytkowania pozostałej nieruchomości (czyli po podziale działki 631/2 wraz z położonymi na niej budynkami) na cele mieszkalne, wnioskodawczyni zwróciła się do Generalnej Dyrekcji Dróg i Autostrad, na mocy art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.) o wykup opisanej powyżej działki 631/2. Generalna Dyrekcja Dróg i Autostrad przychyliła się do wniosku wnioskodawczyni i 17 listopada 2009r. przed notariuszem zawarto umowę sprzedaży opisanej nieruchomości. Nieruchomość sprzedano za cenę łączną 1.083.711 złotych, ustaloną na podstawie operatu szacunkowego uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie z operatem szacunkowym na powyższą cenę składa się: wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej domem mieszkalnym 1.019.921 zł. (w tym: wartość gruntu i budynku mieszkalnego - 987.864 zł, ogrodzenie - 8.758 zł, nawierzchnie wjazdu i placu - 4.573 zł, chodniki - 933 zł, kanalizacja deszczowa - 4.764 zł. zbiornik wody przepływowy - 2.873 zł., składniki roślinne - 10.156 zł. ) oraz wartość odtworzeniowa budynku gospodarczego 63.790 zł. Nabywcą nieruchomości zgodnie z zapisem zawartym w opisanym akcie notarialnym jest Skarb Państwa. Pieniądze ze sprzedaży nieruchomości stanowią odrębny majątek wnioskodawczyni.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy przychód uzyskany ze sprzedaży opisanej powyżej nieruchomości w kwocie 1.083.711 zł. będzie korzystał ze zwolnienia na mocy art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych...

Zdaniem wnioskodawczyni, zaistniały stan faktyczny opisany we wniosku, spełnia przesłanki do zwolnienia uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 przedmiotowej ustawy.

Przedmiotowa nieruchomość, czyli działka nr 631/2 została utworzona na skutek podziału nieruchomości składającej się z jedynej działki numer 631 na dwie odrębne, czyli 631/1 oraz 631/2. Przesłanką tego podziału było zajęcie działki nr 631/1 (na mocy decyzji "przewłaszczeniowej") przez Skarb Państwa pod budowę drogi krajowej. Z uwagi na bliskie położenie w stosunku do ruchliwego węzła komunikacyjnego użytkowanie pozostałej z podziału dotychczasowej nieruchomości działki nr 631/2, zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem jest niemożliwe. Dlatego jako właściciel wnioskodawczyni złożyła wniosek, na mocy przepisów powołanych w opisie stanu faktycznego, o nabycie jej na rzecz Skarbu Państwa. Wnioskodawczyni zaznacza, że z uwagi na położenie przedmiotowej nieruchomości jej zbycie na rzecz innego nabywcy niż Skarb Państwa nie byłoby w zasadzie możliwe. Nieruchomość ta nie nadaje się do zamieszkania ani innego bezpiecznego sposobu użytkowania. Wnioskodawczyni zaznacza, że w zagospodarowanie całej nieruchomości włożyła dużo własnej ciężkiej pracy i emocji, dlatego jej sprzedaż była i jest nadal dla niej dużym przeżyciem osobistym. Wnioskodawczyni stwierdziła, iż gdyby mogła mieszkać, w miarę spokojnie wraz z rodziną w położonym na działce 631/2 domu, nie wystąpiłaby z wnioskiem o wykup. Niestety nie było mowy o spokoju, a wręcz o zagrożeniu życia i zdrowia. Obecnie wnioskodawczyni jest na etapie budowy nowego domu, którego koszty budowy wraz z kosztem zakupu działki, przekraczają jej możliwości finansowe. Jest to dla wnioskodawczyni kolejne przykre doświadczenie, że z uzyskanych kwot za zbycie przedmiotowej nieruchomości nie jest w stanie wybudować domu dla siebie i rodziny.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), źródłem przychodów jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Cytowany powyżej przepis formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, iż w 2009r. wnioskodawczyni sprzedała na rzecz Skarbu Państwa – Generalnej Dyrekcji Dróg i Autostrad działkę nr 631/2. Podkreślić należy, iż w przedmiotowej sprawie nie ma znaczenia, że działka nr 631/2 została wyodrębniona w 2008r. z działki nr 631. Działkę nr 631 a tym samym działkę nr 631/1 i 631/2, które powstały z jej podzielenia wnioskodawczyni nabyła w 2005r.

Podsumowując przychód uzyskany ze sprzedaż działki nr 631/2 zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi źródło przychodów podlegające opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2006r.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588 ze zm.) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007r.

Zdaniem wnioskodawczyni uzyskany przychód ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości podlega zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawczyni na mocy art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194) zwróciła się do Generalnej Dyrekcji Dróg i Autostrad o wykup działki 631/2. W związku bowiem z zajęciem przez Skarb Państwa działki nr 631/1 pod budowę drogi krajowej, użytkowanie działki nr 631/2 zgodnie z jej dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe.

Zgodnie z treścią art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, którego brzmienie w wyniku nowelizacji nie uległo zmianie, zwolnione z opodatkowania są przychody z tytułu odszkodowania wypłacanego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami lub z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie oraz z tytułu sprzedaży nieruchomości w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami; nie dotyczy to przypadków, gdy właściciel nieruchomości nabył jej własność w okresie dwóch lat przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego bądź odpłatnym zbyciem nieruchomości za cenę niższą o co najmniej 50 % od wysokości uzyskanego odszkodowania lub ceny zbycia nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją prawa pierwokupu.

Zgodnie natomiast z art. 13 ust. 3 ww. ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych stanowi, że w przypadku, o którym mowa w art. 12 ust. 4, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości.

Stosownie do art. 12 ust. 4 tej ustawy, nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa:

1. własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych,
2. własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych

-z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Biorąc pod uwagę zaprezentowany we wniosku stan faktyczny oraz przepisy prawne w tym zakresie należy stwierdzić, iż na mocy art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolniony od opodatkowania został m.in. przychód ze sprzedaży nieruchomości na cele uzasadniające jej wywłaszczenie lub w związku z realizacją przez nabywcę prawa pierwokupu, stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowej sprawie nie nastąpiła realizacja prawa pierwokupu.

Natomiast zgodnie z orzecznictwem (m.in. wyrok z dnia 4 czerwca 2007r. sygn. akt I SA/Wa 137/07 Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie), nabywanie na żądanie właściciela tzw. „resztówek”, tj. części nieruchomości pozostałej po wywłaszczeniu, która w skutek wywłaszczenia nie nadaje się na dotychczasowe cele, nie jest prostą kontynuacją postępowania wywłaszczeniowego, czy też nowym postępowaniem administracyjnym w tym przedmiocie. Jest to – mimo że nabywcą omawianej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa jest organ administracji publicznej – roszczenie cywilnoprawne, którego w razie sporu strona może dochodzić przed sądem powszechnym.

Zatem, w opisanym stanie faktycznym, sprzedaż działki nr 361/2, która nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, po utracie własności do działki 631/1 na rzecz Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad – nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mimo iż działka nr 631/2 sprzedana została na podstawie art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, nie jest to sprzedaż na cele uzasadniające wywłaszczenie. Zwrócić należy również uwagę, że przepisy dotyczące zwolnień podatkowych, stanowiące wyjątek od zasady powszechności opodatkowania, muszą być interpretowany ściśle, niedopuszczalna jest ich wykładnia rozszerzająca. Stanowisko wnioskodawczyni uznano więc za nieprawidłowe.

Stosownie zatem do art. 28 ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł. Podatek od przychodu, o którym mowa powyżej, zgodnie z art. 28 ust. 2 ww. ustawy ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Jednakże w myśl art. 28 ust. 2a zasada, o której mowa w wyżej cytowanym ust. 2 tegoż artykułu, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej transakcji złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Wśród celów, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) i lit. e) ustawa wymienia:

• nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
• nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
• na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
• budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
• rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
• spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
  
  

Zgodnie z art. 21 ust. 16 ww. ustawy przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 1 pkt 32 lit. a), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takim prawie.

Ponadto wyjaśnia się, iż w przypadku gdy podatnik nie złoży w terminie stosownego oświadczenia i nie uiści należnego podatku, a udokumentuje, iż w terminie dwóch lat od dnia sprzedaży wydatkował uzyskany przychód na cele mieszkaniowe określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – to należy przyjąć, iż spełnił warunki uzasadniające zastosowanie zwolnienia z opodatkowania na podstawie wyżej wymienionego przepisu.

Wnioskodawczyni we własnym stanowisku wskazała, że obecnie jest na etapie budowy domu. Jeżeli zatem wnioskodawczyni udowodni, że przychód uzyskany ze sprzedaży działki nr 631/2 wydatkowała na cele mieszkaniowe, to wówczas przychód ten będzie mógł skorzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 01 stycznia 2007r.

Celem mieszkaniowym może być zakup działki przeznaczonej na budowę budynku mieszkalnego oraz wydatki na budowę tego budynku, pod warunkiem jednak udokumentowania tych kosztów.

Do uzupełnienia wniosku wnioskodawczyni dołączyła dokumenty. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionym przez wnioskodawcę i jego stanowiskiem.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.