INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz.770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 17 listopada 2010 r. (data wpływu 19 listopada 2010 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 19 listopada 2010 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 30 kwietnia 2007 r. Wnioskodawca zakupił nieruchomość gruntową. Aktem notarialnym z dnia 30 czerwca 2010 r., Zainteresowany sprzedał małżonkom N. udział wynoszący 1/2 części w prawie własności nieruchomości obejmującej działkę nr 125/3 wraz z rozpoczętą na niej przez ww. małżonków budową budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wolnostojącego (zgodnie z pozwoleniem na budowę udzielonym w drodze decyzji). Jednocześnie, w tym samym akcie notarialnym Wnioskodawca przeniósł na rzecz małżonków N. udział wynoszący 1/2 części w prawie własności nieruchomości obejmującej działkę nr 125/3 wraz z rozpoczętą przez małżonków N. budową. Przeniesienie własności nastąpiło w zamian za przeniesienie na rzecz Wnioskodawcy własności innej działki. Tym samym małżonkowie N. stali się właścicielami całej działki nr 125/3, na której od pewnego momentu prowadzili prace budowlane.

Jako cenę sprzedaży i cenę zamiany działki wraz z rozpoczętą przez małżeństwo N. budową w umowie zawartej w formie aktu notarialnego wskazano łączną kwotę 100 000,00 PLN. Jednocześnie w akcie notarialnym wskazano wartość rynkową działki wraz z rozpoczętą na niej przez małżonków N. budową w wysokości 191 000,00 PLN. Z tego wynika, że wartość poczynionych nakładów na budowę domu wyniosła 91 000,00 PLN. Co ważne, poczynione przez małżonków N. nakłady na działce Wnioskodawcy nie zostały przez Zainteresowanego małżeństwu N. zwrócone — nie doszło zatem do rekompensaty poniesionych przez małżeństwo N. nakładów.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. W jakiej wysokości należy uwzględnić wartość przychodu Wnioskodawcy z tytułu sprzedaży i zamiany...
2. Czy przychodem z tytułu sprzedaży i zamiany nieruchomości dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych w takiej sytuacji stanowić będzie wartość rynkowa działki uwzględniająca budynek postawiony na działce przez małżeństwo N., czy też wartość działki bez uwzględnienia wybudowanego na niej budynku mieszkalnego – czyli wartość określona w umowie sprzedaży i zamiany bez uwzględniania poczynionych przez nabywcę nakładów...

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie art. 191 ustawy Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Zgodnie z art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. W opinii Zainteresowanego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego). Powyższe przepisy ww. Kodeksu kreują zasadę superficies solo cedit, zgodnie z którą wszystko, co jest trwale związane z gruntem, staje się własnością właściciela nieruchomości gruntowej i dzieli los prawny gruntu. Zasada superficies solo cedit obowiązuje bez względu na wartość wzniesionych budowli, czyli nawet wówczas, gdy budynki wybudowane na cudzym gruncie znacznie przekraczają wartość zajętego gruntu. Bezwzględnie obowiązujący charakter zasady superficies solo cedit sprawia, że niedopuszczalne są umowy, w wyniku których inna osoba niż właściciel gruntu (np. ten, kto ma wznieść budynek) mogłaby stać się właścicielem budynku, nie stając się jednocześnie właścicielem gruntu.

Zainteresowany zauważa jednak, że od zasady superficies solo cedit istnieją wyjątki, które mogą wynikać jedynie z przepisów ustawy. Jednakże w analizowanym przypadku nie będą one miały zastosowania. Uprawnienia wznoszącego budynek na cudzym gruncie o zwrot nakładów lub też prawo żądania, aby w sytuacji przewidzianej w art. 231 Kodeksu cywilnego właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem, nie niweczą faktu, że wzniesiony budynek jako obiekt trwale z gruntem związany stanowi część składową nieruchomości ziemskiej i tym samym nie może być przedmiotem odrębnego prawa własności. Tym samym właściciel gruntu, na którym został przez inne osoby (nie właściciela) postawiony budynek dokonując sprzedaży gruntu dokonuje wraz z nim sprzedaży położonej nieruchomości. Wnioskodawca zauważa, iż tak też było w analizowanej sytuacji. Nabywcami gruntu były osoby, które na gruncie rozpoczęły budowę domu mieszkalnego jednorodzinnego.

Odnosząc się do przepisów prawa podatkowego należy stwierdzić, że wśród źródeł przychodów wymienianych w ustawie z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt. 8 wymienia się odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu
3. jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
4. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
5. innych rzeczy,

   - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zdaniem Wnioskodawcy, zamiana nieruchomości jest w tym przypadku równoznaczna w swych skutkach ze sprzedażą nieruchomości.

Zbywana aktem notarialnym z dnia 30 czerwca 2010 r. nieruchomość została nabyta przez Wnioskodawcę 30 kwietnia 2007 r. Tym samym, nie upłynął 5-letni okres czasu, po którym sprzedaż nieruchomości nie podlegałaby opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 19 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Również zamiana nieruchomości spowoduje powstanie przychodu u Wnioskodawcy. Wówczas takim przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, u każdej ze stron umowy przenoszącej własność jest wartość nieruchomości, rzeczy lub prawa zbywanego w drodze zamiany. Wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Argumentując swoje stanowisko, Zainteresowany wskazał, iż ustawodawca nie określa, jakie koszty należy uważać za koszty odpłatnego zbycia. Mogą być to koszty, które musiały zostać poniesione w związku ze zbyciem. Będą to przede wszystkim wydatki związane z zakupem nieruchomości, wyceną nieruchomości, ruchomości lub prawa majątkowego, prowizją pośrednika, taksa notarialna, opłata za sporządzenie stosownej umowy, koszty przechowywania przedmiotu zbycia, podatek od czynności cywilnoprawnych, koszty ogłoszeń prasowych związanych ze zbyciem. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi jednak istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Wartość rynkową nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. W ocenie Wnioskodawcy, zastosowanie w powyższym zdaniu sformułowania „w szczególności” świadczy o tym, że na wartość rynkową mogą mieć wpływ również inne czynniki niż podane w ustawie.

Zdaniem Wnioskodawcy, podstawą do obliczania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości powinna być cena wynikająca z zawartej umowy, czyli bez wartości poczynionych przez małżeństwo N. nakładów na budowę budynku domu jednorodzinnego. Wnioskodawca wskazuje, że trudno byłoby żądać od Państwa N. zapłaty za działkę ceny, która uwzględniałaby również wartość poczynionych przez nich nakładów w takiej, bowiem sytuacji poniesiono by wówczas podwójne koszty nakładów (raz jako wydatki na poczynione nakłady, drugi raz jako zapłata za działkę). Co istotne, Wnioskodawca nie zwrócił małżeństwu N. poniesionych przez nich nakładów. Zatem nie stał się ich „właścicielem”. Poniesienie nakładów na budowę domu na działce niebędącej własnością ponoszącego nakłady nie powoduje automatycznie nabycia własności tak wybudowanego domu. Wybudowany dom jest nadal własnością właściciela działki. Dopiero sprzedaż działki wraz z postawionym na nim domem powoduje, iż właścicielem domu wraz z działką staje się osoba, która poczyniła nakłady na wybudowanie domu na cudzej działce. Oczywiście okoliczność powyższa powinna mieć swoje odzwierciedlenie w cenie sprzedaży i wówczas taka cena wynikająca z umowy sprzedaży jest podstawą określania wysokości przychodu dla celów opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Podsumowując, zdaniem Wnioskodawcy, wartość przychodu Zainteresowanego stanowi wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Mając na uwadze powyższe uregulowania Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przychodem z tytułu sprzedaży i zamiany nieruchomości będzie w analizowanym przypadku cena określona w umowie, tj. 100 000,00 PLN, czyli cena nieuwzględniająca ponoszonych przez małżeństwo N. nakładów na wybudowanie budynku mieszkalnego pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Pomimo, że cena odbiega od wartości rynkowej w podobnych transakcjach, to taka różnica wynika w analizowanym przypadku z „uzasadnionych przyczyn” wynikających z całokształtu transakcji.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.