INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 14.03.2011 r. (data wpływu 15.03.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 15.03.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży mieszkania.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w związku z tym, że się rozwodzi sprzedała z mężem 132 m mieszkanie. Za uzyskane środki kupili dwa mniejsze. Wnioskodawczyni dokonała sprzedaży w przekonaniu, że zapłaci podatek od różnicy cen mieszkań. Okazało się, że nie obejmują ich żadne ulgi. Duże mieszkanie zostało wykupione od spółdzielni 27.01.2007 r. WSM wystawiła mieszkanie na sprzedaż a Wnioskodawczyni i jej małżonek wielkim wysiłkiem własnej pracy, pieniędzy i kreatywności zrobili wspaniałe i niepowtarzalne mieszkanie. Mieszkanie zostało sprzedane korzystnie. Wnioskodawczyni i jej małżonek nie byli tam odpowiednio długo zameldowani, więc ulga ich nie dotyczy.

Zakup mieszkania odbył się w dwóch ratach, które zostały zapłacone w 2006 roku., kiedy ulga obowiązywała czyli cała transakcja finansowa przebiegła w 2006 r. mimo, że akt notarialny został podpisany 27.01.2007 r. Mieszkanie zostało sprzedane za cenę 1 214 000 zł w listopadzie 2010 r.

Mieszkanie było kupione na Wnioskodawczynię, ale sprzedając je zostało włączone do majątku wspólnego i dokonano rozdzielności majątkowej. Remont był gruntowny i kosztowny 140 000 zł (ale Wnioskodawczyni i jej małżonek posiadają faktury na kwotę 55 000 zł.)

W listopadzie Wnioskodawczyni kupiła mieszkanie dla siebie i synka, a mąż kupił dla siebie.

Okazało się, że Wnioskodawczyni i jej małżonek muszą zapłacić podatek dochodowy w kwocie 60 000 zł.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawczyni zapłaci podatek dochodowy od różnicy ceny mieszkania sprzedanego i ceny nabytego mieszkania przy uwzględnieniu rozdzielności majątkowej zawartej z mężem przy sprzedaży mieszkania.

Czy jest szansa na wciągnięcie Wnioskodawczyni do okresu kiedy obowiązywała ulga mieszkaniowa.

Zdaniem Wnioskodawczyni powinna zapłacić podatek dochodowy od różnicy ceny #189; wartości mieszkania sprzedanego (odliczając #189; wartości posiadanych faktur) i wartości nowo nabytego mieszkania. Cała transakcja finansowa zakupu mieszkania (132m) odbyła się w 2006 roku, kiedy obowiązywała ulga mieszkaniowa. Akt notarialny został podpisany później tylko ze względu na formalności administracyjne spółdzielni. Zatem mimo, że Wnioskodawczyni i jej małżonek nie mieszkali w mieszkaniu 5 lat i nie byli tam odpowiednio długo zameldowani – to przedstawiona sytuacja uprawnia Wnioskodawczynię - do ulgi mieszkaniowej. Tym bardziej, że wzrost wartości sprzedanego mieszkania zaistniał dzięki ciężkiej pracy i inwencji twórczej Wnioskodawczyni i jej małżonka oraz wkładu finansowego.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego zatem, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Ustawą z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 217, poz. 1588) zmieniono zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w cytowanym wyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ten sposób, że zgodnie z art. 7 ust. 1 tej ustawy do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ww. ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r.

Stosownie natomiast do art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 06 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 209, poz. 1316) do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r.

Przy rozpatrywaniu przedmiotowej sprawy, istotne jest zatem ustalenie momentu nabycia przez Wnioskodawczynię przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni aktem notarialnym z dnia 27.01.2007 r. nabyła mieszkanie. Wnioskodawczyni i jej małżonek nie byli odpowiednio długo zameldowani w tym mieszkaniu, więc ulga ich nie dotyczy. Wnioskodawczyni wskazuje, iż zakup mieszkania odbył się w dwóch ratach, które zostały zapłacone w 2006 roku., czyli cała transakcja finansowa przebiegła w 2006 r. mimo, że akt notarialny został podpisany 27.01.2007 r. Remont mieszkania był gruntowny i kosztowny 140 000 zł (ale Wnioskodawczyni i jej małżonek posiadają faktury na kwotę 55 000 zł.) Mieszkanie zostało sprzedane w listopadzie 2010 r. Przedmiotowy lokal mieszkalny w momencie sprzedaży został włączony do majątku wspólnego i dokonano rozdzielności majątkowej.

Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi zatem kwestia, czy w wyniku sprzedaży będzie zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego jako różnicy między wartością mieszkania sprzedanego a wartością nowo nabytego mieszkania.

Mając na uwadze powyższe uregulowania prawne oraz uwzględniając ujęty we wniosku stan faktyczny sprawy stwierdzić należy, iż moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między osobami fizycznymi i osobami prawnymi, a tym samym zawarcie miedzy tymi stronami umów o charakterze cywilnoprawnych regulują przepisy Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.) umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej albo, że strony inaczej postanowiły. W myśl art. 158 k.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Stosownie natomiast do przepisów art. 535 k.c. przez umowę sprzedaży sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Tego rodzaju umowa jest umową wzajemną, kształtowaną oświadczeniami woli stron. W ramach swobody umów (art. 353 k.c.) w stosunkach cywilnoprawnych strony mogą kształtować treść umowy, a więc również umowy o przeniesienie własności, w taki sposób, że wykonanie wzajemnych zobowiązań w celu wykonania postanowień umowy nie zawsze musi następować w dniu jej zawarcia.

W świetle powyższego należy uznać, iż w powyższej sytuacji za moment nabycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego należy uznać moment podpisania aktu notarialnego tj. dzień 27.01.2007 r. i z tego względu przychód uzyskany ze sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu na zasadach obowiązujących do końca 2008 r.

W myśl art. 30e ust. 1 i 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2007 r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i płatny jest w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ww. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) -c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy).

Odnosząc się natomiast do możliwości zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 tut. Organ wyjaśnia, że z uwagi na fakt, iż w przedmiotowej sprawie nabycie nieruchomości nastąpiło w 2008 r., czego dowiedziono powyżej, przy jej zbyciu należy stosować przepisy w brzmieniu obowiązującym na 31.12.2008 r.

Jedynym zwolnieniem przedmiotowym, który ustawodawca przewidział na lata 2007-2008 jest tzw. „ulga meldunkowa” określona w art. 21 ust. 1 pkt 126. W 2007 r. przepisy prawa podatkowego nie przewidywały żadnych innych zwolnień przedmiotowych w stosunku do przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości.

Reasumując, mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawne należy wskazać, iż za datę nabycia lokalu mieszkalnego sprzedanego w 2010 r. uznać należy datę sporządzenia aktu notarialnego tj. 27.01.2007 roku. Zatem stanowisko Wnioskodawczyni, iż - powinna zapłacić podatek dochodowy od różnicy ceny #189; wartości mieszkania sprzedanego (odliczając #189; wartości posiadanych faktur) i wartość nowo nabytego mieszkania – jest nieprawidłowe. Dochód ze sprzedaży proporcjonalnie do udziału w tej nieruchomości należy ustalić zgodnie z art. 30e ust. 2 czyli jako różnica między uzyskanym przychodem, a udokumentowanymi kosztami nabycia powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tej nieruchomości poczynione w czasie jej posiadania.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Do wniosku Wnioskodawczyni dołączyła plik dokumentów. Należy jednak zauważyć, że wydając interpretacje w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów nie przeprowadza postępowania dowodowego w związku z czym nie jest obowiązany, ani uprawniony do ich oceny; jest związany wyłącznie opisem stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i jej stanowiskiem.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1Maja 10, 09-402 Płock.