INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 11 kwietnia 2011 r. (data wpływu 12 kwietnia 2011 r.), uzupełnionym pismem z dnia 7 maja (data wpływu 11 maja 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 kwietnia 2011 r. do tut. Organu, wpłynął wniosek Pani o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości oraz w zakresie zwrotu zapłaconego podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku ze stwierdzeniem braków formalnych, o których mowa w art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, pismem z dnia 28 kwietnia 2011 r., Nr IPTPB2/415-30/11-2/MP, Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów, wezwał Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania.

Wezwanie wysłano w dniu 28 kwietnia 2011 r. (skutecznie doręczono w dniu 2 maja 2011 r.), natomiast w dniu 11 maja 2011 r. (data nadania 9 maja 2011 r.) do tut. Organu wpłynęło uzupełnienie ww. wniosku na piśmie z dnia 7 maja 2011 r.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

Wnioskodawczyni w 2008 r. zakupiła nieruchomość za kwotę 50.000 zł. W dniu 19 maja 2009 r. otrzymała z Referatu Podatku od Spadków, Darowizn i Czynności Cywilnoprawnych wezwanie do podwyższenia wartości, gdyż cyt. „Urząd nie zgadzał się z tym, iż mogłam kupić ww. nieruchomość za 50.000 zł. W związku z powyższym w dniu 4 czerwca 2010 r. decyzją określającą wysokość zobowiązania podatkowego podwyższono wartość nieruchomości do kwoty 89.804,00 zł, na co wyraziłam zgodę i od tej kwoty zapłaciłam dopłatę różnicy podatku wraz z odsetkami na łączną kwotę 949,00 zł”.

W 2010 r. Wnioskodawczyni sprzedała ww. nieruchomość za kwotę 80.000 zł.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni podaje, że dokonana sprzedaż nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na nieruchomości tej znajduje się budynek letniskowy murowany, z dachem drewnianym z 1978 r., obecnie w złym stanie technicznym, wymagającym kapitalnego remontu. W budynku tym Wnioskodawczyni nie była zameldowana.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy Wnioskodawczyni musi płacić podatek od różnicy...
2. Jeśli tak, to co z różnicą podatku, który Wnioskodawczyni dopłaciła wraz z odsetkami...
   
   

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni zadała następujące pytania:

1. Czy musi zapłacić podatek od różnicy między zakupem i sprzedażą, jeśli Urząd Skarbowy podwyższył Jej kwotę zakupu nieruchomości... (chodzi o podatek dochodowy od osób fizycznych). Sprzedaż w 2010 r., zakup w 2008 r. – okres krótszy niż 5 lat.
2. Jeśli tak, to co z różnicą podatku, który zapłaciła wraz z odsetkami...
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni, cyt. „skoro Urząd Skarbowy nie uwierzył, iż zapłaciłam za ww. nieruchomość 50.000 zł i zgodziłam się bez protestu na podwyższenie kwoty zakupu do kwoty 89.804,00 zł i dopłaciłam różnicę podatku wraz z odsetkami do ww. kwoty, to sprzedając działkę za 80.000,00 zł, nie powinnam płacić podatku od różnicy między zakupem, a sprzedażą, gdyż zakupiłam działkę za kwotę 89.804,00 zł, od której zapłaciłam podatek, a sprzedałam za 80.000,00 zł, więc różnica jest jeszcze na moją korzyść. Tym bardziej, iż Urząd Skarbowy wyliczył to podwyższenie na dzień sporządzenia aktu notarialnego. Jeżeli uznacie, iż powinnam zapłacić podatek, to co w związku z zapłaconym przez mnie podatkiem wraz z odsetkami od kwoty 89.804,00 zł, który zapłaciłam w 2009 r. Jak mam odebrać różnicę podatku i jak doliczyć odsetki od 2009 r. do dzisiaj”...

W uzupełnieniu wniosku, w odniesieniu do pytania nr 1, Wnioskodawczyni stwierdza, że w związku z tym, iż Urząd Skarbowy podwyższył Jej kwotę sprzedanej nieruchomości do kwoty 89.804,00 zł, zgodziła się bez protestu i dopłaciła różnicę podatku wraz z odsetkami, to uważa iż zakupiła nieruchomość za 89.804,00 zł, a sprzedała za 80.000,00 zł – podatek od osób fizycznych, pomimo sprzedaży przed okresem 5 lat nie należy płacić.

Odnośnie odpowiedzi na pytanie nr 2, Wnioskodawczyni w uzupełnieniu wniosku podaje: cyt. „jeżeli stwierdzicie, iż muszę zapłacić ww. podatek, to czy Urząd Skarbowy odda mi dopłaconą przeze mnie różnicę podatku od zakupu (do kwoty 89.804,00 zł) wraz z odsetkami od 2009 roku...”

Tut. Organ informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie nr 1.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej zaistniałego stanu faktycznego, uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 :

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit a-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W przypadku sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia. Z powyższego przepisu wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Jednak w myśl art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r. Nr 209, poz. 1316 ze zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku, stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 roku.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawczyni nabyła w 2008 r. nieruchomość za kwotę 50.000,00 zł. Naczelnik Urzędu Skarbowego Referat Podatku od Spadków, Darowizn i Czynności Cywilnoprawnych, wezwał Wnioskodawczynię do podwyższenia wartości rynkowej nabytej nieruchomości i decyzją z dnia 4 czerwca 2009 r. określił wysokość zobowiązania podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych. W wyniku tej decyzji, Wnioskodawczyni zobowiązana była dopłacić podatek od czynności cywilnoprawnych wraz z odsetkami w łącznej kwocie 949,00 zł.

W roku 2010 Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość za kwotę 80.000,00 zł.

Podkreślić należy, iż Wnioskodawczyni składając wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej ORD-IN z dnia 11 kwietnia 2011 r. zaznaczyła w części E.1 „Przedmiot wniosku” poz. 51 – liczbę zaistniałych stanów faktycznych - 1 oraz zaznaczyła w części E2. „Rodzaj sprawy” poz. 54 tj. podatek dochodowy od osób fizycznych.

Tut. Organ wzywając pismem z dnia 28 kwietnia 2011 r. Nr IPTPB2/415-30/11-2/MP Wnioskodawczynię do uzupełnienia wniosku wskazał m.in., iż należy sprecyzować, czy wniosek obejmuje swoim zakresem podatek dochodowy od osób fizycznych, czy również podatek od czynności cywilnoprawnych. Z uzupełnienia złożonego przez Wnioskodawczynię na druku ORD-IN z dnia 7 maja 2011 r. wynika, iż zakresem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej jest podatek dochodowy od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym w 2008 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, zgodnie z art. 30e ust. 2 ww. ustawy, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ustawy).

Jak stanowi przepis art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

W myśl art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 22 ust. 6f ww. ustawy, koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".

W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią udokumentowane koszty nabycia powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości. Co do zasady, ustawodawca nie określa więc szczegółowo katalogu wydatków, które mogą stanowić koszt uzyskania przychodów w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości. Koszty nabycia powinny być rozumiane szeroko i oprócz kwoty wydatkowanej na zakup nieruchomości powinny obejmować w szczególności wydatki związane z nabyciem tej nieruchomości np. opłaty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego (np. wynagrodzenie notariusza), podatek od towarów i usług, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłatę sądową (założenie księgi wieczystej).

W przedmiotowej sprawie, konieczne jest podkreślenie, że podstawę opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych stanowi, przy umowie sprzedaży nieruchomości – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Opisane we wniosku podwyższenie przez Naczelnika Urzędu Skarbowego Referat Podatku od Spadków, Darowizn i Czynności Cywilnoprawnych, wartości nabytej nieruchomości do wysokości wartości rynkowej oraz dokonana przez Wnioskodawczynię dopłata podatku od czynności cywilnoprawnych wraz z odsetkami są związane z zasadami naliczania (wymiaru) podatku od czynności cywilnoprawnych i dotyczą wyłącznie tego podatku.

Zatem dokonane decyzją z dnia 4 czerwca 2009 r. przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w Zgierzu na podstawie przepisów ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, podwyższenie wartości zakupionej nieruchomości do wysokości wartości rynkowej dla potrzeb określenia (wymiaru) wysokości zobowiązania podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych, nie stanowi określenia przez organ podatkowy wartości rynkowej nieruchomości sprzedanej w roku 2010, o którym mowa w art. 19 ust. 4 cyt. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego nie wynika również, aby organ podatkowy działając na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 19 ustawy), podwyższył cenę uzyskaną przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży nieruchomości dokonanej w 2010 r. do wysokości wartości rynkowej.

Tym samym, w odniesieniu do wynikającego z ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. podatku dochodowego od osób fizycznych, dla Wnioskodawczyni udokumentowanym kosztem nabycia - o którym mowa w art. 22 ust. 6c tej ustawy, przedmiotowej nieruchomości (będącym jednocześnie kosztem rzeczywiście poniesionym przy zakupie tej nieruchomości), jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (akcie notarialnym nabycia nieruchomości), czyli jak podaje Wnioskodawczyni kwota 50.000,00 zł.

Podkreślić należy, że podany w uzupełnieniu wniosku przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (poz. 61 i poz. 64) określający przesłanki zwolnienia przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, nie obowiązuje w odniesieniu do zbycia nieruchomości, które zostały nabyte w roku 2008.

Reasumując stwierdzić należy, że jeżeli wartość sprzedanej w 2010 r. nieruchomości odpowiada wartości rynkowej tej nieruchomości, Wnioskodawczyni zobowiązana jest zapłacić 19% podatek dochodowy od osób fizycznych według ww. zasad wynikających z powołanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. od przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości wyrażonego w cenie określonej w akcie notarialnym, pomniejszonego następnie o udokumentowane koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, w tym m. in. koszt nabycia nieruchomości wynikający z aktu notarialnego. Stanowisko Wnioskodawczyni jest zatem nieprawidłowe.

Jednocześnie tut. Organ informuje, że w zakresie zwrotu zapłaconego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania nr 2), wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie Nr IPTPB2/415-30/11-5/MP.

Końcowo należy wskazać, że organ podatkowy dokonując interpretacji podatkowej w trybie art. 14b Ordynacji podatkowej, nie może dokonać ustalenia wysokości podatku, do zapłaty którego Wnioskodawczyni będzie zobowiązana, bowiem przedmiotem interpretacji indywidualnej mogą być jedynie przepisy regulujące zasady jego ustalania.

Należy nadmienić też, że dokumenty dołączone przez Wnioskodawczynię do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy opisanego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.