Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0112-KDIL3-3.4011.407.2019.4.AM
z 6 lutego 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 23 października 2019 r. (data wpływu 27 października 2019 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 października 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek – uzupełniony pismem z 21 listopada 2019 r. (data wpływu 21 listopada 2019 r.) oraz pismem z 2 grudnia 2019 r. (data wpływu 6 grudnia 2019 r.) − o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

(i)

X (dalej: „Wnioskodawca” lub „Sprzedający”) nie prowadzi działalności gospodarczej, w szczególności działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Sprzedający kilkanaście lat temu (tj. w latach 1999-2007) prowadził działalność gospodarczą w zakresie handlu samochodami i był w tym okresie zarejestrowany jako czynny podatnik VAT. Sprzedający prowadzi gospodarstwo rolne i jest rolnikiem ryczałtowym w rozumieniu ustawy o VAT.

(ii)

Sprzedający jest aktualnie właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę gruntu (…), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Działka X” lub „Nieruchomość”).

(iii)

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „A”), B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „B”) są czynnymi podatnikami VAT, posiadającymi siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce. Przedmiotem działalności A oraz B jest m.in. realizacja projektów budowlanych (…).

(iv)

Najprawdopodobniej nabywcą Nieruchomości, zgodnie z zawartą Przedwstępną umową sprzedaży, o której mowa w pkt xx-xxii niniejszego wniosku, będzie spółka komandytowa pod firmą C spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (dalej: „Nabywca”), która na dzień składania niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej nie jest jeszcze zarejestrowanym podmiotem w Krajowym Rejestrze Sądowym. Nabywca będzie kontrolowany przez tą samą osobę fizyczną co B i A, która obecnie realizuje szereg projektów deweloperskich w zakresie budowy i komercjalizacji budynków biurowo-magazynowych. Przedmiotem działalności Nabywcy będzie m.in. realizacja projektów budowlanych związanych z budową, najmem i sprzedażą obiektów magazynowo-biurowych (magazynowo-usługowo-biurowych). Na dzień sprzedaży Nieruchomości Nabywca będzie zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym.

(v)

Brat Sprzedającego i bratowa Sprzedającego są właścicielami działki przyległej do granicy Działki X (dalej: „Działka Y”).

(vi)

Zasadniczą przyczyną nabycia przez Sprzedającego 1/2 udziału w Działce X w roku 2007 r. było bezpośrednie sąsiedztwo Działki Y, należącej do rodziny (brata i bratowej) Sprzedającego, jak również w dalszej perspektywie plany prowadzenia osobiście na tej Nieruchomości działalności gospodarczej. Udział wynoszący 1/2 w prawie własności działki X został nabyty na podstawie umowy sprzedaży zawartej … 2007 r. sporządzonej przez notariusza (…), zmienionej aneksem (…). Pozostałą 1/2 udziału w prawie własności Działki X Sprzedający nabył w roku 2014 z wyłącznej inicjatywy dotychczasowego współwłaściciela Działki X (udział został nabyty na podstawie umowy sprzedaży zawartej … 2014 r. sporządzonej przez notariusza (…), zmienionej aneksem (…) oraz zmienioną aneksem (…).

(vii)

Udziały w Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego do odrębnego majątku prywatnego (osobistego). Nieruchomość nie została zaliczona do środków trwałych Sprzedającego (w dacie nabycia Nieruchomości Sprzedający nie prowadził działalności gospodarczej).

(viii)

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów z dnia … 2019 r. (…) wydanym przez Prezydenta (…), Działka X stanowi pastwiska trwałe – Ps III oraz pastwiska trwałe − Ps IV. Przez cały okres posiadania jedyną aktywnością na Działce X było koszenie trawy ok. dwa razy do roku. Trawa pochodząca z Nieruchomości nie była sprzedawana. Działka X objęta jest w całości ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. uchwałą (…) Rady Miejskiej (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…) (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym oznaczona jest w planie symbolem 2AG.U/2 − tereny aktywności gospodarczej i usług, z przeznaczeniem dla administracji, biura, edukacji i doskonalenia, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, nauki i szkolnictwa wyższego, produkcji, rzemiosła, sport, rekreację i wypoczynek, targi, transport, turystykę, zdrowie, zieleń parkową, zieleń towarzyszącą, parking, obiekty służące sprzedaży detalicznej paliw.

(ix)

Sprzedający nie brał udziału w procesie uchwalania MPZP (tj. nie zgłaszał żadnych wniosków, nie składał pism zmierzających do uchwalenia MPZP w takim, a nie innym kształcie).

(x)

Na Nieruchomości nie znajdują się i nie będą znajdowały się w momencie sprzedaży żadne budynki, budowle lub ich części, jak również żadne inne urządzenia lub instalacje niż wymienione w pkt xiv lit. h).

(xi)

Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych umów najmu/dzierżawy/użyczenia lub umów o podobnym charakterze, jak również nie będzie przedmiotem takich umów w momencie sprzedaży Nieruchomości.

(xii)

Nieruchomość nie była poddana podziałom na mniejsze działki (w szczególności Sprzedający nie występował z wnioskiem o dokonanie przedmiotowego podziału). Sprzedający nie dokonywał również wydzielenia dróg wewnętrznych, nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

(xiii)

Pierwotnie droga dojazdowa do Nieruchomości (działka (…) posiadająca status drogi była w zarządzie ówczesnego …) była nieprzejezdna, w związku z czym brak było dostępu do Nieruchomości. Brak dostępu do Nieruchomości wynikał z tego, że niemożliwy był wjazd na działkę drogową nr …, która obsługiwała Działkę X oraz Działkę Y, bowiem na działkach drogowych nr …, … (które łączyły działkę drogową nr … z drogą publiczną) oraz działce nr … (która stanowiła drogę publiczną ul. … i łączyła się bezpośrednio z działką nr …) była posadowiona przez firmę … − Portiernia ze szlabanem oraz wjazd na tę działkę dodatkowo uniemożliwiał chodnik ze stromym krawężnikiem, lampa oświetleniowa oraz znak drogowy. Powyższe uniemożliwiało Sprzedającemu oraz w tamtym czasie współwłaścicielowi Działki X (ale również właścicielom Działki nr Y, przyległej do granicy Działki X) dojazd do przedmiotowych nieruchomości.

(xiv)

W związku z powyższym podjęte zostały czynności mające na celu uzyskanie dostępu do Działki Y oraz Działki X z drogi publicznej ul. …:

1. Dnia … 2007 r. brat Sprzedającego skierował pismo do Zarządu…. w sprawie udostępnienia dojazdu do Działki Y, a przy okazji również działki X w związku z pozbawieniem brata Sprzedającego jedynego dostępu z drogi publicznej poprzez działkę drogową nr …. Pismem z dnia … Zarząd … wskazał, że dojazd do działki jest możliwy drogą o nawierzchni tłuczniowej, w związku z czym nie podjął żadnych działań mających na celu udostępnienie dojazdu do Działki Y (co zdaniem Sprzedającego nie było zgodne ze stanem rzeczywistym, co potwierdził …. w piśmie …. z … skierowanym do Prezydenta ..., a następnie …. w piśmie z dnia …. nr … do ….). Brat Sprzedającego w złożonym piśmie wskazywał również, iż także właściciel Działki X ma uniemożliwiony dostęp do swojej działki.
2. Decyzją z …2008 r. nr …. (dalej: „Decyzja”) Wojewoda … zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę na sąsiednich działkach gruntu spółce „….” dla inwestycji polegającej na budowie ….. Następnie, w związku z przedstawieniem projektu zmiany Decyzji (zawiadomienie Wojewody … znak: … z dnia …), która to miała skutkować zamknięciem jedynego możliwego dostępu do drogi publicznej − Sprzedający wraz ze współwłaścicielem Działki X oraz bratową i bratem skierowali do Wojewody … w dniu … pismo stanowiące zastrzeżenia do planowanej zmiany Decyzji. W następstwie złożonego pisma Wojewoda … pismem … z … zwrócił się do Prezydenta … o interwencję w przedmiotowej sprawie i umożliwienie bezwarunkowego dostępu do Działki Y oraz Działki X. Następnie pismo Wojewody … zostało skierowane pismem Zastępcy Dyrektora … z dnia … nr … do załatwienia Departamentowi … z jednocześnie zawartą informacją, że aktualnie tematem zajmuje się …. . Dodatkowo w celu przywrócenia dojazdu do Działki X oraz działki Y Sprzedający oraz brat i bratowa Sprzedającego − właściciele działki nr Y, złożyli jeszcze w dniu … pismo do … o posadowieniu niezgodnie z prawem przez ….. na działkach drogowych nr …, … i … obiektów budowlanych, w postaci portierni wraz z bramą wjazdową oraz ogrodzenia, co w konsekwencji pozbawiło jedynego dostępu z drogi publicznej działki nr … poprzez działkę drogową nr …. do w/w nieruchomości. W następstwie tego zawiadomienia sprawę przejął …, który załatwił sprawę odmownie. Przed … również toczyło się postępowanie w sprawie zajęcia przez … pasa drogowego ul. … − nr sprawy …, które doprowadziło do usunięcia posadowionej przez … Portierni wraz ze szlabanami. Jednakże pozostałe przeszkody w postaci znaku drogowego i lampy oświetleniowej dalej uniemożliwiały wjazd z ul. … na działkę drogową nr .. i dostęp do Działki X i Działki Y.
3. Pismem z dnia … w odpowiedzi na pismo Sprzedającego oraz właścicieli Działki Y o przywrócenie swobodnego dostępu do działek poprzez wydzielenie z działki nr …, …, obręb …będącej własnością Gminy …, działki przeznaczonej pod drogę publiczną zgodnie z planem miejscowym, przesłał to pismo do ….. W następstwie przesłania pisma do … Sprzedający oraz brat i bratowa złożyli w tej sprawie do tego wydziału pisma z dnia …i … W efekcie tego część działki nr …, …, obręb …, przeznaczonej w planie miejscowym pod drogę publiczną przejął protokołem zdawczo-odbiorczym od … …. Pismem z dnia … Sprzedający wraz z bratem i bratową zwrócili się do … o przeprowadzenie podziału geodezyjnego działki nr …, obręb …, …, w celu wyodrębnienia z niej części terenu przeznaczonego pod drogę publiczną klasy dojazdowej, co spowodowałoby przywrócenie swobodnego dostępu do działek nr Y i X. W tym samym piśmie Sprzedający, brat i bratowa zadali również pytanie …, czy … w nieodległym czasie utwardziłby teren wydzielonej drogi, jeśli nie, to prosili o odpowiedź, czy mogą metodą gospodarczą we własnym zakresie utwardzić teren przeznaczony pod drogę dojazdową. Następnie pismem z … r. … poinformował, iż w odpowiedzi na pismo z dnia … r. (złożone przez Sprzedającego oraz brata i bratową) w sprawie dojazdu do nieruchomości oznaczonych geodezyjnie jako działki nr Y i nr X, po rozpatrzeniu sprawy, uprzejmie informuje, że nie może zapewnić Państwu wykonania dojazdu do nieruchomości j.w. z uwagi na brak środków finansowych zarówno na wykonanie podziału geodezyjnego (dz. nr … w części przeznaczonej pod drogę publiczną, będącej własnością Gminy …), jak i na wykonanie na wydzielonej z działki nr … drogi dojazdowej do Działki Y oraz Działki X. Sprzedający oraz brat i bratowa wyrazili zgodę na pokrycie kosztów podziału przez uprawnionego geodetę działki nr …, …, obręb …. W … 2013 r. został dokonany przez uprawnionego geodetę podział działki nr … w części przeznaczonej w planie pod teren drogi dojazdowej (działka nr …) do Działek nr Y i X. Pismem z dnia … r. Sprzedający oraz brat Sprzedającego zwrócili się z pismem w sprawie wytycznych do projektowania drogi wewnętrznej należącej do … stanowiącej dojazd do Działki Y i X. Następnie … w piśmie z dnia … r. poinformował, że „dla potrzeb obsługi bytowej posesji nr Y i X należy przewidzieć drogę o nawierzchni tłuczniowej o szerokości min. 3,5 m. Dojazd do posesji należy zapewnić od ul. …poprzez działkę nr …, …, obręb …oraz istniejącą drogę wewnętrzną prowadzącą do ulicy …. Należy podkreślić, że dojazd bytowy to zapewnienie dostępu do działek m.in. dla potrzeb wywozu odpadów, czy koszenia terenów zielonych. Obsługa jakiejkolwiek działalności gospodarczej wymaga realizacji drogi o innych parametrach dostosowanych do natężenia i rodzaju ruchu, w tym określenia liczby pojazdów ciężarowych. Realizacja drogi dla potrzeb bytowych może być wykonana kosztem i staraniem inwestora inwestycji niedrogowej. Jedocześnie przed realizacją planowanej drogi inwestor musi podpisać umowę na budowę układu drogowego”.
4. Brat Sprzedającego, mając na względzie powyżej przedstawione bariery prawne i administracyjne, jakie pojawiły się na przestrzeni wielu lat, które były związane z uniemożliwieniem dojazdu do działki nr Y i X, jak również mogły się pojawić w przyszłości w związku z realizacją planowanej inwestycji, stanął przed wyborem, czy należy wybudować nieco tańszą drogę jedynie do obsługi bytowej Nieruchomości działki nr Y o nawierzchni tłuczniowej o szerokości min. 3,5m, która, jak wskazał …w piśmie z dnia …, zapewnia m.in. dostęp do działek dla potrzeb wywozu odpadów, czy koszenia terenów zielonych. Natomiast, jak wskazał dalej w tym piśmie, obsługa jakiejkolwiek działalności gospodarczej wymaga realizacji drogi o innych parametrach dostosowanych do natężenia i rodzaju ruchu, w tym określenia liczby pojazdów ciężarowych. Brat sprzedającego doszedł do wniosku, że z prawnego, ekonomicznego i funkcjonalno-technicznego punktu widzenia będzie lepszym rozwiązaniem wybudowanie drogi o lepszych parametrach, która zapewni i obsługę bytową Działki Y i Działki X, jak również planowanej przez niego i Sprzedającego inwestycji.
5. W rezultacie brat Sprzedającego celem uzyskania dojazdu do Działki Y, który zapewniłby i obsługę bytową, jak również planowanej przez niego inwestycji w postaci …., zawarł jako inwestor … r. umowę z Gminą … na budowę drogi dojazdowej w pasie drogi … oraz budowę chodnika w pasie drogi … wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną związaną z potrzebami zarządzania drogami i ruchu drogowego, według projektu budowlanego zlokalizowaną na nieruchomościach znajdujących się w zarządzie Gminy …, spowodowanej inwestycją niedrogową, tj. budową planowanej przez brata Sprzedającego stacji obsługi samochodów (warsztat samochodowy wraz z myjnią) i parkingu na Działce Y oraz budową planowanego przez Sprzedającego … na Działce X. Decyzja o samodzielnej budowie drogi dojazdowej przez brata Sprzedającego zapadła w związku z odmową zapewnienia wykonania dojazdu do ww. działki, jak również z rozważaną przez Sprzedającego oraz brata Sprzedającego realizacją inwestycji wskazanej w zdaniu poprzedzającym. Aktualnie na skutek ww. czynności Działka X posiada dostęp do drogi publicznej.
6. W konsekwencji zawarcia umowy, o której mowa powyżej, brat Sprzedającego otrzymał decyzję Prezydenta … z …r. nr … zatwierdzającą projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę drogi dojazdowej w pasie drogi … i chodnika w pasie drogi … wraz z infrastrukturą techniczną (kanalizacja deszczowa, sanitarna i sieci wodociągowa) bocznej do ul. …. Ww. obiekty zostały wybudowane przez brata Sprzedającego.
7. … brat Sprzedającego zawarł z … umowę odpłatnego przekazania sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Zgodnie z umowa Sprzedający zobowiązał się do przekazania na rzecz … po wybudowaniu sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej, zaś .. zobowiązał się do zapłacenia na rzecz brata Sprzedającego 25% wartości sieci wodociągowej oraz kwotę stanowiącą 35% wartości sieci kanalizacyjnej. Brat Sprzedającego przekazał na rzecz podmiotów trzecich wybudowaną infrastrukturę protokołem z 4 kwietnia 2016 r. przekazał na rzecz … drogę dojazdową w pasie drogi … oraz chodnik w pasie drogi … wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną; protokołem z … r. brat Sprzedającego przekazał na rzecz … kanalizację deszczową.
8. Mając na uwadze, że brat Sprzedającego planował budowę drogi z przyczyn podanych powyżej oraz w związku z planami rozpoczęcia na Działce Y realizacji planowanej inwestycji polegającej na wybudowaniu przez brata Sprzedającego stacji obsługi samochodów (warsztat samochodowy wraz z myjnią) i parkingu na Działce Y oraz planowanej realizacji przez Sprzedającego …., na Działce X zostało wybudowane przyłącze kanalizacji sanitarnej zakończone studzienką, przyłącze wody zakończone studzienką wodomierzową oraz wcześniej we wrześniu … r. przyłącze eN zakończone szafką złączno-pomiarową. Koszty wykonania sieci wodno-kanalizacyjnej zostały poniesione przez brata Sprzedającego, zaś koszty przyłączy zostały poniesione przez Sprzedającego. Odłożenie budowy infrastruktury w postaci przyłączy wodno-kanalizacyjnych i energetycznego na działce X na okres późniejszy już po wybudowaniu i oddaniu drogi przez brata Sprzedającego, np. już w czasie faktycznej realizacji planowanej inwestycji, wiązałoby się z poniesieniem znacznych kosztów związanych z rozbiórką wybudowanej części uprzednio drogi w celu położenia infrastruktury w postaci przyłączy, a następnie znowu doprowadzenie do stanu pierwotnego tej części drogi, co byłoby nieuzasadnione ze względów ekonomicznych i technicznych, jak również nie wchodziło w rachubę z uwagi na planowaną przez Sprzedającego inwestycję w postaci ...
9. Sprzedający zawarł z … umowę z … r. na zaopatrzenie w wodę i odprowadzenie ścieków oraz umowę z … r. o przyłączenie do sieci dystrybucyjnej z ….
10. Żadne inne kroki, poza powyżej wskazanymi, w celu realizacji planowanej inwestycji na Działce X nie zostały podjęte ani nie zostaną podjęte do momentu sprzedaży. W szczególności nie doszło do zarejestrowania działalności gospodarczej czy faktycznego prowadzenia tej działalności na Działce X.
    
    

(xv)

Z uwagi na brak wystarczających środków finansowych zarówno Sprzedający, jak i brat Sprzedającego zaniechali rozpoczęcia inwestycji. Po podjęciu takiej decyzji, brat Sprzedającego we własnym zakresie posadowił na Działce Y tablicę informującą o chęci sprzedaży działki i wskazującą numer kontaktowy do niego. W roku 2017 osoba fizyczna kontrolująca Nabywcę nawiązała z bratem Sprzedającego kontakt poprzez numer telefonu wskazany na tej tablicy. Od brata Sprzedającego osoba kontrolująca Nabywcę uzyskała informację (odpowiedź), że również Działka Y jest na sprzedaż. W związku z czym doszło do spotkania stron (Nabywcy, Sprzedającego, brata Sprzedającego, który również reprezentował swoją żonę) w marcu 2017 r. W związku z tym, że strony nie doszły do konsensusu odnośnie warunków transakcji, zakończone zostały rozmowy dotyczące sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający zawarł z …. umowę pośrednictwa w sprzedaży Działki X na wyłączność, na czas określony do … 2018 r. Również właściciele Działki Y (brat i bratowa) zawarli w tym samym czasie i na ten sam okres z tym samym pośrednikiem umowę pośrednictwa sprzedaży Działki Y. Pośrednik nie przedstawił Sprzedającemu żadnego potencjalnego klienta, w związku z czym Sprzedający nie spotkał się z żadnym potencjalnym nabywcą wskazanym przez ww. pośrednika w obrocie nieruchomościami. Ponownie w lipcu 2018 r. z inicjatywy osoby fizycznej kontrolującej Nabywcę zostały jeszcze raz podjęte negocjacje odnośnie nabycia Działki Y oraz Działki X, które zakończyły się podpisaniem … 2019 r. umowy przedwstępnej w postaci aktu notarialnego. Uzyskane środki finansowe ze sprzedaży Działki X Sprzedający przeznaczy na bieżące potrzeby własne i rodziny, jak również w części na realizację inwestycji w postaci …., a być może dodatkowo …., z tym zastrzeżeniem, że realizacja będzie w innym miejscu. Uzyskane środki finansowe ze sprzedaży nie będą na pewno przeznaczone przez Sprzedającego na zakup nieruchomości, które następnie byłyby sprzedawane.

Opis transakcji sprzedaży Nieruchomości na rzecz Nabywcy oraz czynności związanych z przedmiotową transakcją.

(xvi)

Ponieważ B, podmiot kontrolowany przez tą samą osobę fizyczną co Nabywca, zgłosił zainteresowanie nabyciem Nieruchomości (bezpośrednio lub przez inną spółkę celową) i przed dokonaniem transakcji chciał zweryfikować stan prawny i faktyczny Nieruchomości, co jest praktyką rynkową, Sprzedający:

1. w ramach pisemnego oświadczenia w przedmiocie udzielenia prawa do dysponowania Działką X na cele budowlane z …. r. udzieli B prawa do dysponowania na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Działki X. Na podstawie ww. upoważnienia B uprawniona jest do:
   • Dokonywania uzgodnień w zakresie uzyskania warunków obsługi komunikacyjnej i lokalizacji zjazdu dla Działki X (w szczególności z …);
   • Wystąpienia na swój koszt z wnioskiem o wydanie na jej rzecz decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zgodnie z postanowieniami ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, związaną z budową na Działce X zjazdu z drogi publicznej;
   • Dokonywania na swój koszt badań gruntu i odwiertów w celu weryfikacji, czy na Działce X możliwe będzie zrealizowanie inwestycji polegającej na budowie budynków (hal) magazynowo-biurowych wraz z towarzyszącą infrastrukturą.
   (B otrzymała do tej pory pozytywne odpowiedzi na swój wniosek dot. możliwości połączenia działki z drogą publiczną poprzez przebudowę istn. dróg, warunków przebudowy tych dróg oraz pozwolenia na lokalizację zjazdu).
2. w ramach pisemnego oświadczenia w przedmiocie udzielenia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z …r. Sprzedający udzielił spółce B prawa do dysponowania na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Działki X. Na podstawie danego upoważnienia B uprawniona jest do dokonywania uzgodnień z dostawcami (gestorami) mediów, w szczególności wody, energii elektrycznej, gazu miejskiego, odprowadzania kanalizacji deszczowej i sanitarnej i innych mediów.
3. w ramach pisemnego oświadczenia w przedmiocie udzielenia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z … r. Sprzedający udzielił spółce B prawa do dysponowania na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane Działki X. Na podstawie danego upoważnienia B uprawniona jest do wystąpienia na swój koszt z wnioskiem do … o wydanie opinii w sprawie możliwości lokalizacji projektowanej inwestycji na Działce X.
   
   

(xvii)

Na podstawie ww. oświadczeń z pkt powyżej B uprawniona jest do dokonywania czynności wyłącznie w swoim imieniu oraz na swoją rzecz, a nie w imieniu Sprzedającego. Wszelkie koszty związane z czynnościami podjętymi przez B w oparciu o ww. oświadczenia ponosi wyłącznie B.

Wnioskodawca pragnie podkreślić, że przyszła cena sprzedaży 1 m kw. Działki została uzgodniona z osobą fizyczną, która kontrolowała podmioty powiązane z Nabywcą w dniu …., a więc na długo przed udzieleniem pisemnego oświadczenia w przedmiocie udzielenia prawa do dysponowania Nieruchomością. Czynności, które zostały podjęte w stosunku do Działki po udzieleniu stosownego oświadczenia, były podejmowane przez podmioty powiązane z Nabywcą wyłącznie jako warunek zawarcia umowy przyrzeczonej (sprawdzenie Nieruchomości), a nie w celu zwiększenia atrakcyjności Działki dla potencjalnych inwestorów czy maksymalizowanie ceny.

(xviii)

Do dnia niniejszego wniosku, w oparciu o otrzymane ww. oświadczenia, B za pośrednictwem biura … wystąpiła z różnymi wnioskami i zapytaniami do różnych podmiotów, w tym złożyła wniosek do ….. o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach Nieruchomości.

(Nadto podjęte zostały następujące czynności, w ramach których B reprezentowana przez…: złożyła wniosek do … o udzielenie informacji publicznej ws. istniejących form ochrony konserwatorskiej dla Działki Y, złożyła wniosek do …o udzielenie informacji publicznej ws. istniejących form ochrony konserwatorskiej dla Działki X, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do … o wydanie oświadczenia o możliwości połączenia działki z drogą publiczną poprzez przebudowę istn. dróg, warunki przebudowy tych dróg oraz pozwolenie na lokalizację zjazdu, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do … o wydanie zapewnienia dostawy wody i odbioru ścieków bytowych i deszczowych, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do … o wydanie zapewnienia dostawy wody i odbioru ścieków bytowych, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do … o wydanie zapewnienia odbioru wody deszczowej, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do … o wydanie oświadczenia o możliwości przyłączenia odbiorcy do sieci elektroenergetycznej oraz dostaw energii elektrycznej, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do … o określenie warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do … o określenie możliwości przyłączenia do sieci gazowej, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do … o określenie warunków przyłączenia, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do … o wydanie warunków technicznych na przyłączenie do sieci telekomunikacyjnej, złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do … o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej, złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do … o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej, złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do ... o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej, złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do … o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej, złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do … o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej, złożyła zapytanie dot. Nieruchomości do … − … o możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do … o wydanie opinii na temat możliwości lokalizacji projektowanej inwestycji, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do … o wydanie uproszczonych wypisów z rejestru gruntów, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do … o udostępnienie mapy ewidencji gruntów i budynków, złożyła wniosek dot. Nieruchomości do … o wydanie wypisu i wyrysu z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

(xix)

W dniu … r. Sprzedający udzielił pełnomocnictwa wskazanemu przez … adwokatowi z prawem substytucji do przeglądania ksiąg wieczystych prowadzonych dla Działki X.

(xx)

Niezależnie od powyższego w dniu … r. Sprzedający, brat i bratowa Sprzedającego zawarli z A w formie aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza … rep. … przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Przedwstępna umowa sprzedaży”) Działki Y i Działki X, uprawniającą do dokonania cesji praw i obowiązków wynikających z ww. umowy na wskazany podmiot, który przejmie prawa i obowiązki wynikające z umowy. Wnioskodawca otrzymał zadatek w dniu podpisania umowy przedwstępnej.

(xxi)

Zgodnie z Przedwstępną umową sprzedaży umowa przyrzeczona sprzedaży zostanie zawarta nie wcześniej niż 02 stycznia 2020 i nie później niż 31 stycznia 2020 roku (dalej: „Przyrzeczona umowa sprzedaży”) pod warunkiem spełnienia się (lub zrzeczenia się przez A) następujących warunków:

1. że stan prawny i faktyczny Działki nr X oraz Działki nr Y nie zmieni się pomiędzy momentem zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży oraz momentem zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży, z wyjątkiem zmian, które zostały wyraźnie zatwierdzone przez A na piśmie lub zmian wynikających z należytego wykonania Przedwstępnej umowy sprzedaży;
2. że oświadczenia i zapewnienia Sprzedającego, jego brata i bratowej objęte Przedwstępną umową sprzedaży są prawdziwe według stanu na dzień zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży oraz, że pozostaną prawdziwe do dnia zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży z wyjątkiem zmian, które zostały wyraźnie zatwierdzone przez A na piśmie lub zmian wynikających z należytego wykonania Przedwstępnej umowy sprzedaży;
3. że A w terminie do 9 miesięcy od dnia zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży uzyska ostateczną i prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji zgodnie z postanowieniami ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, w oparciu o którą na nieruchomości działce nr Y i działce nr X możliwe będzie zrealizowanie Inwestycji zgodnie z parametrami inwestycji stanowiącymi załącznik nr I do Przedwstępnej umowy sprzedaży;
4. że Przyrzeczona umowa sprzedaży Działki X oraz Działki Y zostanie zawarta w tym samym (jednym) akcie notarialnym;
5. że brat i bratowa Sprzedającego oraz Nabywca złożą wspólny wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego najpóźniej w terminie 60 dni od zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży oraz zostanie wydana i doręczona Nabywcy oraz bratu i bratowej Sprzedającego interpretacja lub interpretacje przepisów prawa podatkowego wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzające, czy sprzedaż Działki Y podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku lub z tego podatku jest zwolniona czy też pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT oraz czy podlega opodatkowaniu podatkiem PCC, jak również, że w przypadku opodatkowania transakcji podatkiem VAT Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia podatku w całości lub do zwrotu tego podatku;
6. że Sprzedający oraz Nabywca złożą wspólny wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego najpóźniej w terminie 60 dni od zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży oraz zostanie wydana i doręczona Nabywcy oraz Sprzedającemu interpretacja lub interpretacje przepisów prawa podatkowego wydane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzające, czy sprzedaż Działki X podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki tego podatku lub z tego podatku jest zwolniona, czy też pozostaje poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT oraz czy podlega opodatkowaniu podatkiem PCC, jak również, że w przypadku opodatkowania transakcji podatkiem VAT Nabywcy przysługuje prawo do odliczenia podatku w całości lub do zwrotu tego podatku;
7. Strony zgodnie postanawiają, że za wyjątkiem warunków opisanych w ustępie lit. e oraz lit. f powyżej, wszystkie Warunki Zawieszające zastrzeżone są na rzecz Kupującego, co w szczególności oznacza, że Kupujący uprawniony będzie do odstąpienia, według własnego uznania, w formie oświadczenia doręczonego na piśmie Sprzedającemu, od jednego lub kilku Warunków Zawieszających oraz w takich okolicznościach Warunek (Warunki) Zawieszające uznane zostaną za spełnione.
   
   

Nabywca, Sprzedający oraz brat i bratowa Sprzedającego postanowili zmienić warunki, o których mowa w lit. e-f powyżej. Dlatego też w dniu .. 2019 r. przed notariuszem aktem notarialnym … zawarli aneks do Umowy przedwstępnej sprzedaży, zgodnie z którym zarówno Sprzedający, jak i brat Sprzedającego oraz bratowa Sprzedającego wystąpią osobno z wnioskami indywidualnymi o wydanie interpretacji podatkowej, zadając pytanie: Czy z tytułu sprzedaży Nieruchomości Wnioskodawca będzie działał jako podatnik podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

(xxii)

Zgodnie z Przedwstępną umową sprzedaży w dniu zawarcia Przyrzeczonej umowy sprzedaży A przeniesie prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej umowy sprzedaży na spółkę komandytową, w której A będzie komplementariuszem. Spółką, o której mowa w tym ustępie, będzie Nabywca.

(xxiii)

W związku z tym, że nabywcą Nieruchomości będzie najprawdopodobniej Nabywca, wstąpi on w prawa i obowiązki A wynikające z Przedwstępnej umowy sprzedaży poprzez zawarcie umowy cesji praw i obowiązków.

(xxiv)

Zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnym nabyta Działka X oraz Działka Y będzie wykorzystywana przez Nabywcę do celów wybudowania hal magazynowo-biurowych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną oraz drogami i ciągami komunikacji wewnętrznej i naziemnymi miejscami postojowymi i placami manewrowymi i terenem zielonym, które następnie będą przez Nabywcę wykorzystywane do wykonywania działalności opodatkowanej VAT polegającej na ich wynajmie lub ewentualnie ich sprzedaży w przyszłości.

Inne nieruchomości należące do Sprzedającego.

(xxv)

Sprzedający otrzymał w drodze darowizny od swoich rodziców na podstawie umowy darowizny z ...r. sporządzonej przed notariuszem … za rep. … prawo własności nieruchomości rolnej niezabudowanej działki nr … oraz …, położonej w …, …, o pow. … ha, objętych księgą wieczystą kw nr .. prowadzonej przez Sąd Rejonowy ….. Nieruchomość ta stanowi część prowadzonego gospodarstwa rolnego Sprzedającego.

Na wniosek Sprzedającego w dniu .. r. została wydana decyzja … o zatwierdzeniu projektu podziału działki położonej w obrębie .. według ewidencji gruntów i budynków oznaczonej nr .., …, o pow. … ha, księga wieczysta .. na następujące działki: działka nr . o pow.. oraz działka nr …, o pow. …. Działka …, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu …, zatwierdzonego uchwałą … z dnia … r., wskazana jest w terenach: zabudowy zagrodowej − …, dróg zbiorczych publicznych − …. Celem podziału było wydzielenie dz. nr … o pow… pod drogę publiczną − …, która z mocy prawa z dniem … r., kiedy decyzja stała się ostateczna, przeszła na własność Gminy …. Następnie za przejętą dz. nr … zostało wypłacone odszkodowanie przez gminę.

(xxvi)

Sprzedający nabył wraz z żoną na prawach wspólności ustawowej od Gminy … w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami na podstawie umowy sprzedaży z … sporządzonej przez notariusza … prawo własności niezabudowanej działki gruntu nr .., o pow. … ha, z obrębu .., gmina .., powiat …, województwo .., objęta księgą wieczystą … prowadzoną przez Sąd Rejonowy …. Zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego obr. .. działka była przeznaczona jako teren istniejącego i projektowanego zainwestowania wiejskiego. Sprzedający wraz z małżonką sprzedał, na podstawie umowy sprzedaży z … r. sporządzonej przed notariuszem …, niezabudowaną działkę gruntu nr z obrębu .., gmina .., powiat …, województwo …, objęta księgą wieczystą … prowadzoną przez Sąd Rejonowy ….

(xxvii)

Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży z … r. sporządzonej przez notariusza … za Rep. … prawo własności działki gruntu rolnego nr …, o pow. .. ha, położonej w obrębie .., gmina …, powiat .., województwo .., dla której Sąd Rejonowy …, Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr ... Nieruchomość ta weszła w skład prowadzonego przez Sprzedającego gospodarstwa rolnego.

(xxviii)

Sprzedający nabył od swoich rodziców na podstawie umowy darowizny z … r. sporządzonej przed notariuszem … za Rep… udział wynoszący 1/3 część gospodarstwa rolnego z zabudowaniami stanowiącego działkę nr …, o pow. … ha, położoną w miejscowości …, gmina …, powiat …, województwo …, dla której Sąd Rejonowy …prowadzi księgę wieczystą nr …. Nieruchomość ta do dnia dzisiejszego stanowi miejsce zamieszkania Sprzedającego.

(xxix)

Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży z … r., sporządzonej przez notariusza .. za Rep. …, prawo własności działki gruntu rolnego nr …, o pow. … ha, położonej w miejscowości .., gmina …, powiat …, województwo .., dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą …. Nieruchomość ta weszła w skład prowadzonego przez Sprzedającego gospodarstwa rolnego.

(xxx)

Sprzedający nabył na podstawie umowy sprzedaży z … r. sporządzonej przez notariusza .. za …1/2 udziału w prawie własności niezabudowanej działki nr .., o pow. .., z obrębu..., położonej .., powiat miasto …, województwo .., dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą nr …. Działka objęta jest w całości ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. uchwałą nr …w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla …, zgodnie z którym oznaczona jest w planie symbolem … − tereny aktywności gospodarczej i usług, z przeznaczeniem dla administracji, biura, edukacji i doskonalenia, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, nauki i szkolnictwa wyższego, produkcji, rzemiosła, sport, rekreację i wypoczynek, targi, transport, turystykę, zdrowie, zieleń parkową, zieleń towarzyszącą, parking, obiekty służące sprzedaży detalicznej paliw.

(xxxi)

Sprzedający planuje przeznaczyć 1/2 udziału w prawie własności nieruchomości działki … na rozpoczęcie prowadzenia działalności gospodarczej w nieodległej przyszłości wspólnie z bratem Sprzedającego, który również posiada 1/2 udziału w tej działce. Planowana działalność gospodarcza ma polegać na wybudowaniu parkingu samochodowego i jego prowadzeniu, a być może dodatkowo również myjni i warsztatu samochodowego.

(xxxii)

Sprzedający nabył wspólnie z żoną na podstawie umowy sprzedaży z … r. sporządzonej przez notariusza … za Rep. … udziału we współwłasności niezabudowanej działki gruntu nr …, o pow. … ha, z obrębu …, położonej .., powiat miasto .., województwo …, dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą nr …. Działka objęta jest w całości ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. uchwałą nr …. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla ……, zgodnie z którym oznaczona jest w planie symbolem … − tereny aktywności gospodarczej i usług, z przeznaczeniem dla administracji, biura, edukacji i doskonalenia, finansów, gastronomii, handlu detalicznego, handlu hurtowego, nauki i szkolnictwa wyższego, produkcji, rzemiosła, sport, rekreację i wypoczynek, targi, transport, turystykę, zdrowie, zieleń parkową, zieleń towarzyszącą, parking, obiekty służące sprzedaży detalicznej paliw.

(xxxiii)

Na wniosek z dnia … r. wszystkich współwłaścicieli działki nr …. zostało wszczęte postępowanie administracyjne w celu wydzielenia z działki, zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego dla jej terenu, działki przeznaczonej pod ulicę klasy dojazdowej, oznaczonej na rysunku planu symbolem … przeznaczonej do realizacji lokalnych celów publicznych. W dniu … r. decyzją ...została wydana decyzja zatwierdzająca podział działki …, w wyniku której powstały działki …, o pow. … ha oraz działka przeznaczona pod drogę publiczną …, o pow. … ha. Po uzyskaniu przez decyzję waloru ostateczności i prawomocności zostanie podpisana przez wszystkich współwłaścicieli umowa korzystania z pozostałej nowo powstałej działki …, o pow. … ha.

(xxxiv)

Sprzedający planuje przeznaczyć 1/4 udziału w prawie własności nieruchomości działki … na prowadzenie działalności gospodarczej w przyszłości wspólnie z bratem Sprzedającego, który wraz z żoną posiada również 1/4 udziału w tej działce. Planowana działalność gospodarcza ma polegać na zrealizowaniu na połowie tej działki oraz działki wyżej wymienionej …, parkingu samochodowego i jego prowadzeniu. Działka nr … jest działką sąsiadującą do działki …, .., obręb … Działki te z racji swojego sąsiedztwa mogą stworzyć właśnie teren, na którym powstanie w znacznej części parking samochodowy, a być może na pozostałej części działki nr … myjnia samochodowa i warsztat samochodowy.

Wnioskodawca wskazuje, że zwrócił się z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej kwestii VAT i otrzymał interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia … sygn. …, zgodnie z którą z tytułu sprzedaży Działki X będzie działał jako podatnik VAT. W związku z powyższym Wnioskodawca będzie rejestrował się jako czynny podatnik VAT, aby zgodnie z interpretacją opodatkować podatkiem VAT transakcję sprzedaży (fragment ten wynika z pisma z 21 października 2019 r. stanowiącego uzupełnienie wniosku).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Wnioskodawcę będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy Sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako dokonana poza działalnością gospodarczą, po upływie 5 lat od daty nabycia (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie).

Uzasadnienie.

W kontekście przedstawionego zdarzenia przyszłego rozważania wymagają dwie odrębne kategorie prawne i faktyczne:

• zbycie nieruchomości poza prowadzoną działalności gospodarczą oraz
• zbycie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.
  
  

W odniesieniu do kategorii „zbycia poza prowadzoną działalnością” istotne znaczenie ma treść art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a uPIT, zgodnie z którym jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości − jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis ten w sposób jednoznaczny przesądza, iż zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od daty nabycia nie jest źródłem przychodu w rozumieniu uPIT, zatem konsekwentnie dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ nabycie Nieruchomości przez Wnioskodawcę nastąpiło w 2007 r. (1/2 udziału w prawie własności) oraz 2014 r. (1/2 udziału w prawie własności), przychód uzyskany ze sprzedaży Nieruchomości w styczniu 2020 roku nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, z uwagi na upływ 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości przez Wnioskodawcę.

Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawcy, brak jest podstaw do uznania, iż dokonana przez niego sprzedaż będzie następowała w „wykonaniu działalności gospodarczej”, tj. zastosowanie znajdzie przepis art. 10 ust. 1 pkt 3 uPIT.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 uPIT ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej − oznacza to działalność zarobkową:

• wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
• polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
• polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

− prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 uPIT.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na głównych przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany,
• wykonywaniu działalności w sposób ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
  
  

Tylko łączne spełnienie wszystkich ww. przesłanek pozwala na zakwalifikowanie przychodu ze sprzedaży Nieruchomości do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 uPIT. Okoliczności przedmiotowej sprawy nie wskazują, że w niniejszej sprawie doszło do ich spełnienia.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły. Wprowadzenie kryterium ciągłości przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym, będącym jedynie elementem zarządzania prywatnym majątkiem. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza stały zamiar jej wykonywania.

W sprawie będącej przedmiotem wniosku Wnioskodawca nie jest profesjonalnym handlowcem, lecz będzie dokonywał zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Zbycie nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej, ponieważ Wnioskodawca nie wykorzystywał działki uprzednio dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, nadto przedmiotowa Nieruchomość nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Wnioskodawca nabył działkę do majątku prywatnego i nie wykorzystywał jej do prowadzenia działalności, co w ocenie Wnioskodawcy wyłącza możliwość zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 3 uPIT. Wnioskodawca nie zajmuje się też zawodowo nabywaniem i sprzedażą nieruchomości, a transakcja ma charakter incydentalny (brak spełnienia przesłanki ciągłości, o której mowa art. 5a pkt 6 uPIT). Środki pieniężne pochodzące z planowanej sprzedaży nie będą przeznaczone na nabywanie nieruchomości w celach zarobkowych. Wobec nieruchomość nie podejmowano działań mających na celu przygotowanie Nieruchomości do sprzedaży (brak spełnienia przesłanki zorganizowania, o której mowa w art. 5a pkt 6 uPIT) czy zwiększeniu jej atrakcyjności. Działania wobec Nieruchomości opisane w opisie zdarzenia przyszłego wskazują wyłącznie na normalne gospodarowanie majątkiem osobistym, a nie na czynności zorganizowanej działalności gospodarczej. Także opisane okoliczności dotyczące planowanej sprzedaży nieruchomości także nie dają podstaw do przyjęcia, że spełnione zostaną przesłanki wymienione w cytowanym art. 5a pkt 6 uPIT warunkujące zaliczenie planowanej sprzedaży do działalności gospodarczej.

Podobne fakty, zgodnie z orzeczeniami Naczelnego Sądu Administracyjnego, przesądzają o braku możliwości zaliczenia przychodu ze sprzedaży Nieruchomości ze źródła „działalność gospodarcza”. Tak przykładowo w wyroku NSA sygn. II FSK 1100/17 z dnia 4 kwietnia 2019 r.: „O ile zatem w związku z nieruchomością nie były podejmowane przez podatniczkę czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami), z pojęciem działalności gospodarczej nie powinny być identyfikowane jedynie transakcje odpłatnego zbycia nieruchomości, w związku z wyzbywaniem się majątku uzyskanego w przeszłości. Istotne znaczenie ma także wyłączenie z opodatkowania przewidziane w art. 10 ust. 1 pkt 8 in fine, związane z upływem 5 lat między nabyciem, a sprzedażą nieruchomości. Wymieniony okres traktować można jako przyjętą przez ustawodawcę klauzulę czasową, której ziszczenie powoduje brak możliwości kwalifikowania dokonanej sprzedaży nieruchomości (co do której oczywiście nie były podejmowane czynności przekraczające zwykły zarząd) do transakcji spekulacyjnych. (...) Można mówić o gospodarowaniu osobistym majątkiem, jeżeli zamiarem podatnika jest jedynie spieniężenie części lub całości swojego majątku. Pieniądze uzyskane ze sprzedaży majątku nie są wówczas reinwestowane, czyli przeznaczane na zakup kolejnych rzeczy tego samego rodzaju i przygotowanie ich do sprzedaży, a następnie sprzedaży, ale są wykorzystywane na inne cele, jak zwłaszcza bieżące potrzeby podatnika lub jego rodziny”. Podobnie w wyroku NSA sygn. II FSK 829/17 z dnia 5 marca 2019 r.: „Na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. może wskazywać, rozpatrywany całościowo, zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Równocześnie oczywistym jest, że zwykłe wykonywanie przez właściciela prawa własności nie może samo z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej”.

Nie sposób zatem uznać, że w realiach analizowanej sprawy działania podejmowane przez Wnioskodawcę pozwalają na zakwalifikowanie sprzedaży Nieruchomości do kategorii przychodu z działalności gospodarczej. Czynności podejmowane w związku Nieruchomością przez Wnioskodawcę w okresie jej posiadania należy uznać za zarząd majątkiem prywatnym, a czynności podejmowane przez przyszłego nabywcę traktować jako standardowe czynności podejmowane przy nabywaniu dużej Nieruchomości.

Należy w szczególności podkreślić, że na ocenę sytuacji Wnioskodawcy na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych nie może mieć wpływu ocena transakcji w świetle podatku VAT, dokonana w wydanej interpretacji indywidualnej. W przypadku ustawy o PIT mamy zupełnie odmienną niż w przypadku VAT definicję działalności gospodarczej. Zgodnie bowiem z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Z przytoczonej definicji jasno wynika, że przepis ma charakter uniwersalny, szeroko obejmując swoim zakresem uczestników obrotu gospodarczego, a także „w szczególności” (a nie wyłącznie, jak w ustawie o PIT) czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jak wskazano w interpretacji dot. VAT: ,,Jednocześnie, w art. 12 ust. 1 lit. b powołanej Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. «Teren budowlany» to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady)”. Z uwagi na powyższe, uznanie za podatnika na gruncie VAT, nie przesądza o sytuacji prawnopodatkowej na gruncie PIT. Jak bowiem wskazano powyżej, w uPIT muszą wystąpić łącznie przesłanki ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru, aby mówić o działalności gospodarczej przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że w realiach przedstawionej we wniosku sprawy, przesłanki te nie zostały spełnione, a sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter incydentalny i na gruncie podatku dochodowego będzie stanowiła czynność z zakresu zarządu majątkiem prywatnym.

Podsumowując, Sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że nie będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej, a od jej nabycia przez Wnioskodawcę upłynęło więcej niż 5 lat.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1509, z późn. zm.): opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy: źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Należy podkreślić, że ww. przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a co za tym idzie, kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Ponadto przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 powoływanej ustawy wskazuje, że dotyczy on przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Z treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika zatem, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione zostaną łącznie dwa warunki:

1. odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
2. zostanie dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
   
   

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Pojęcie działalności gospodarczej zostało zdefiniowane w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z tym przepisem: ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej − oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

− prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawca jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej – Działki X. Udział wynoszący 1/2 w prawie własności Działki X został nabyty na podstawie umowy sprzedaży zawartej …2007 r. Natomiast pozostałą 1/2 udziału w prawie własności tej działki Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej … 2014 r. W dniu … 2019 r. została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży Działki nr X, natomiast umowa przyrzeczona została zaplanowana na 2020 rok. Wnioskodawca wskazał, że nie prowadzi działalności gospodarczej, w szczególności działalności polegającej na obrocie nieruchomościami. Co więcej, ww. nieruchomość nie była poddawana żadnym podziałom na mniejsze działki. Wnioskodawca nie wydzielał z niej również dróg wewnętrznych ani nie występował o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wnioskodawca wskazał, że środków uzyskanych ze sprzedaży tej nieruchomości nie zamierza przeznaczać na zakup innych nieruchomości, które następnie byłyby sprzedawane.

W związku z tym powstała wątpliwość, czy sprzedaż ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Mając na uwadze informacje zawarte w złożonym wniosku, należy wskazać, że planowana sprzedaż Działki X nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej. Zatem sprzedaż ta nie będzie generowała przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Skutki podatkowe sprzedaży wskazanej we wniosku nieruchomości należy rozpatrywać pod kątem możliwości powstania przychodu ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy.

W związku z tym, że dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy – istotne znaczenie ma data ich nabycia, Organ zwraca uwagę, że nabycie przez Wnioskodawcę Działki X nastąpiło w dwóch momentach, tj. częściowo w 2007 r., a częściowo w 2014 r.

W odniesieniu do tej części nieruchomości, którą Wnioskodawca nabył w 2007 r., 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2012 r. Natomiast w odniesieniu do tej części nieruchomości, którą Wnioskodawca nabył w 2014 r., termin ten upłynął z końcem 2019 r.

Zatem planowana przez Wnioskodawcę na początek 2020 roku sprzedaż nieruchomości – Działki X − nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W niniejszej sprawie upłynął wskazany w tym przepisie pięcioletni okres, liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie zbywanej nieruchomości. W konsekwencji kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując − sprzedaż przez Wnioskodawcę Działki X nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Końcowo należy wskazać, że powołane w treści wniosku orzeczenia sądów administracyjnych nie mogą wpłynąć na ocenę prawidłowości niniejszej kwestii. Nie negując tych orzeczeń, jako cennego źródła w zakresie wskazywania kierunków wykładni norm prawa podatkowego, należy stwierdzić, że – zdaniem Organu – tezy badanych rozstrzygnięć nie mają zastosowania w niniejszym postępowaniu.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.