2020.02.11 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP1-3.4012.627.2019.1.MT
z 11 lutego 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 4 grudnia 2019 r. (data wpływu 12 grudnia 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 21 stycznia 2020 r. (data wpływu 27 stycznia 2020 r.) oraz pismem z dnia 5 lutego 2020 r. (data wpływu 10 lutego 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie

zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT sprzedaży działki nr … – jest nieprawidłowe,

oraz

sposobu wystawienia faktury przez małżonków z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 12 grudnia 2019 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT sprzedaży działki nr … oraz sposobu wystawienia faktury. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 21 stycznia 2020 r. (data wpływu 27 stycznia 2020 r.) oraz pismem z dnia 5 lutego 2020 r. (data wpływu 10 lutego 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawcy, małżeństwo … i … nabyli umową sprzedaży w formie aktu notarialnego Rep. A Nr …, w dniu 24 kwietnia 2013 r., nieruchomość składającą się z działki nr … o powierzchni … ha położoną w miejscowości …, gmina …, powiat kielecki, województwo …, dla której Sąd Rejonowy w … Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr …. Działka jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, wybudowanym w latach sześćdziesiątych ubiegłego wieku o powierzchni użytkowej 30 m2, wymagającym generalnego remontu, niezamieszkały.

W dniu nabycia przez Wnioskodawców ww. nieruchomość była oznaczona w ewidencji gruntów symbolem: ŁIV, ŁV, RIVb i B-RV oraz zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa … ww. nieruchomość znajdowała się w terenie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej oznaczonej symbolem MN1.

… (małżonkowie) ww. nieruchomość nabyli za pieniądze pochodzące z majątku wspólnego oświadczając, że są małżeństwem i obowiązuje ich z mocy prawa ustawowa wspólność majątkowa, gdyż umów majątkowych małżeńskich nie zawierali, jak również nie zaszły okoliczności, które z mocy prawa lub orzeczenia sądu powodowałyby taki skutek.

… oświadczyli w akcie notarialnym nabycia nieruchomości, że są właścicielami gospodarstwa rolnego położonego m.in. na terenie gminy … o powierzchni … ha i zapewnili, że w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, w chwili nabycia ww. nieruchomości wejdzie ona w skład gospodarstwa rolnego będącego ich własnością.

Wnioskodawcy zaznaczają, że od nabycia ww. nieruchomości do chwili obecnej, ww. nieruchomość nie była wykorzystywana przez nich na cele rolnicze, ani na cele prowadzonej przez nich działalności gospodarczych. Ponadto zaznaczają, że budynek mieszkalny, wybudowany przez poprzednich właścicieli nieruchomości w latach sześćdziesiątych, usytuowany na ww. nieruchomości, który jest budynkiem w rozumieniu przepisów art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz jest trwale związany z gruntem, od momentu nabycia przez małżonków do chwili obecnej nie był zamieszkany, wynajmowany, wydzierżawiany, użyczany, ani ulepszany (małżonkowie nie ponieśli żadnych nakładów na budynek) w związku z czym nie doszło do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 ust. 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Ponadto … małżonkowie w żaden sposób nie ogłaszali ww. nieruchomości do sprzedaży.

W 2018 r. do … zgłosił się przedstawiciel spółki … Spółka Akcyjna w siedzibą w … i zaproponował z inicjatywy ww. spółki zakup ww. nieruchomości, na co Wnioskodawcy przystali. W dniu 15 czerwca 2018 r. małżonkowie - zawarli z przedstawicielem spółki … Spółka Akcyjna, umowę przedwstępną sprzedaży pod warunkami w formie aktu notarialnego Rep. A Nr …. Należy tu zaznaczyć, co zostało zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży pod warunkami, że … prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą … i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, oraz że … prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą … i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Ponadto, w umowie przedwstępnej pod warunkami z dnia 15 czerwca 2018 r. wykazano, że:

w dacie nabycia prawa własności do nieruchomości, małżonkowie pozostawali w związku małżeńskim i z mocy prawa obowiązywała ustawowa wspólność majątkowa:
nieruchomość nie była i obecnie nie jest wykorzystywana na cele prowadzonej działalności gospodarczej, w tym działalności rolniczej,
nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, jak również nie stanowi jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 27e ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług,
nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, użyczenia, dzierżawy lub innych umów obligacyjnych oraz prawa pierwokupu,
zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa …, nieruchomość położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i istniejącej zagrodowej z usługami podstawowymi oznaczonymi symbolem MN1, z wyłączeniem pasa terenu przeznaczonego na poszerzenie drogi powiatowej oznaczonej symbolem KL,
nieruchomość jest zabudowana budynkiem o funkcji mieszkalnej w stanie do rozbiórki,
nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

W umowie przedwstępnej stawiający małżonkowie oświadczyli, że zobowiązują się sprzedać z majątku wspólnego spółce pod firmą … Spółka Akcyjna z siedzibą w …, w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń, praw osób trzecich i hipotek, prawo własności do działki ewidencyjnej o projektowanym obszarze od około … m2 do około … m2, stanowiącej nieruchomość opisaną wyżej, za ustaloną cenę, pod następującymi warunkami:

uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości gruntowej, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer …, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż … m2,
uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości gruntowej, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer …o planowanym ww. obszarze,
uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość gruntową, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer …, według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25.00T, bez konieczności przebudowy układu drogowego,
uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcie drzew kosztem i staraniem Sprzedających w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego,
uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
niestwierdzenie ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, skutkującego koniecznością rekultywacji,
potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych,
uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 (sześciu) miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
dokonania podziału geodezyjnego nieruchomości oraz uzyskanie i przedłożenie mapy z projektem podziału tej nieruchomości gruntowej - zaewidencjonowanej przez właściwy organ/urząd - opatrzonej klauzulą, że stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej;
wydania przez właściwy organ/urząd prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości z klauzulą ostateczności, jeśli taka decyzja będzie wymagana na podstawie przepisów prawa,
wydania przez właściwy organ/urząd wypisu z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej obejmujących działki ewidencyjne powstałe w wyniku podziału nieruchomości - opatrzone klauzulami, że stanowią podstawę do wpisu w księdze wieczystej,
założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od około … m2 do około … m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości,
przedłożenia w terminie 30 dni od dnia zawarcia niniejszej umowy zaświadczenia/zaświadczeń wydanego/wydanych przez właściwy organ/urząd potwierdzającego/potwierdzających, że nieruchomość nie stanowi lasu, nie jest przeznaczona do zalesienia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy oraz nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach,

Ponadto, w § 4 umowy przedwstępnej pod warunkami, strony zgodnie oświadczyły, że Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków 1-8 i 10-13 szczegółowo określonych w umowie przedwstępnej, w § 3, złożone w formie pisemnej, a także prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo nie spełnienia się warunków określonych w § 3 umowy przedwstępnej.

W związku z zawarciem przez małżonków i kupującego przedwstępnej umowy sprzedaży pod warunkami, w celu wykonania czynności przez Kupującego w imieniu małżonków, mających na celu spełnienie warunków umowy przedwstępnej, małżonkowie udzielili w ww. umowie przedwstępnej:

Sprzedający oświadczyli, że udzielają Kupującemu oraz jego pracownikom pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw, do występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do uzyskania decyzji i pozwoleń pisanych powyżej, a zawartych w umowie przedwstępnej pod warunkami, w szczególności do składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Sprzedający oświadczyli, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa w skutek śmierci mocodawców. Jednocześnie oświadczyli, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 3 ust 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu,
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego oraz jego pracownikom, każdemu z osobna, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od około … m2 do około … m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru,
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego oraz jego pracownikom, każdemu z osobna, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru,
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego oraz jego pracownikom, każdemu z osobna, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedających w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego,
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do uzyskania pozwolenia na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych,
Sprzedający oświadczyli, że udzielają pracownikowi Kupującego pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem na terenie nieruchomości lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku jej podziału warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru,
Sprzedający oświadczyli, że udzielają przedstawicielowi Kupującego oraz jego pracownikom, każdemu z osobna, pełnomocnictwa z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw do dokonania wszelkich czynności związanych z podziałem nieruchomości szczegółowo opisanej w § 2 umowy przedwstępnej pod warunkami, zgodnie z planem stanowiącym załącznik do ww. umowy, w szczególności do złożenia do właściwych organów/urzędów/sądów i podpisania wniosków o wydanie dokumentów i do ich odbioru,
Sprzedający oświadczyli, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku jej podziału, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Jednocześnie Kupujący oświadczył, że w przypadku nie zawarcia przez Strony przyrzeczonej umowy sprzedaży usunie własnym kosztem i staraniem urządzenia usytuowane na wskazanych nieruchomościach gruntowych.

Ponadto w § 10 ust. 1 umowy przedwstępnej pod warunkami zapisano, że stawiający zgodnie oświadczają, że podziału nieruchomości dokonuje Kupujący.

Dodatkowo w dniu 15 czerwca 2018 r., razem z umową przedwstępną sprzedaży pod warunkami, Wnioskodawcy … zawarli z Kupującym - spółką … Spółka Akcyjna, umowę dzierżawy nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr … o powierzchni … m2, położonej w miejscowości … objętej Księgą wieczystą KW nr … prowadzoną przez Sąd Rejonowy w … wydział Ksiąg Wieczystych, za ustalony w umowie dzierżawy czynsz dzierżawny. Wnioskodawcy występujący w umowie dzierżawy jako Wydzierżawiający wyrazili zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane w rozumieniu art. 33 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 3 ust. 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Umowa dzierżawy została sporządzona na czas nieoznaczony.

W dniu 24 lipca 2018 r. kupujący, w imieniu Wnioskodawców …, wystąpił o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu … numerem działki ….

Postanowieniem z dnia 10 sierpnia 2018 r. znak: … zaopiniowano pozytywnie wstępny projekt podziału nieruchomości jako zgodny z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego sołectwa …, uchwalonym przez Radę Gminy … Uchwalą Nr … z dnia 25 czerwca 2004 r.

Wydzielone działki posiadają odpowiednie parametry (powierzchnię, kształt i dostęp do drogi publicznej) niezbędne do realizacji celów wynikających z zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego sołectwa ….

W związku z powyższym Wnioskodawcy otrzymali decyzję z dnia 27 listopada 2018 r. zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu …, gminy … numerem działki … o powierzchni … ha w sposób przedstawiony na mapie projektu podziału nieruchomości na następujące działki:

nr … o pow. … ha - przeznaczona na poszerzenie publicznej drogi powiatowej nr …;
nr … o pow. … ha - przeznaczona pod zabudowę;
nr … o pow. … ha - przeznaczoną pod zabudowę.

Powyższa decyzja stała się ostateczna w dniu 15 grudnia 2018 r.

W dniu 17 lipca 2019 r. Wnioskodawcy … zawarli z Kupującym Aneks w formie aktu notarialnego Rep. A numer … do umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkami zawartej dnia 15 czerwca 2019 r. Rep. A numer…, w którym zgodnie oświadczyli, ze dokonują zmiany umowy w ten sposób, że:

zaktualizowano informacje o opisie nieruchomości po podziale działek oraz o wpisach do Księgi wieczystej w tym zakresie,
wykazano w Księdze wieczystej w dziale III roszczenie o treści: „roszczenie na rzecz spółki pod firmą … Spółka Akcyjna z siedzibą w …, o nabycie prawa własności do nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną o projektowanym obszarze od około … m2 do około … m2, która powstanie w wyniku podziału nieruchomości, wynikające z umowy przedwstępnej stanowiącej podstawę wpisu” ujawnione na rzecz spółki pod firmą … Spółka Akcyjna z siedzibą w …, na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży pod warunkami zawartej dnia 15 czerwca 2018 r. w formie aktu notarialnego .
§ 3 otrzymał następujące brzmienie:

Stawiający … oświadczają, że zobowiązują się sprzedać z majątku wspólnego spółce pod firmą … Spółka Akcyjna z siedzibą w …, w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń, roszczeń, praw osób trzecich i hipotek, prawo własności do działki ewidencyjnej numer … o obszarze … m2, stanowiącej nieruchomość szczegółowo opisaną w § 2 ust. 1 powyżej, za ustaloną w umowie cenę pod następującymi warunkami:

uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż … m2;
uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości;
uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji wydanej przez właściwy organ o pozwoleniu na budowę wjazdu na nieruchomość według koncepcji Kupującego na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25.00T, bez konieczności przebudowy układu drogowego;
uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcie drzew kosztem i staraniem Sprzedających w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego;
uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych;
niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości skutkującego koniecznością rekultywacji;
potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych;
uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy - kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego zgodnie z koncepcją Kupującego, pozwalających na realizację planowanej inwestycji w okresie 6 miesięcy od dnia zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży,
założenia nowej księgi wieczystej dla nieruchomości;
uzyskania pozytywnej promesy na sprzedaż alkoholu powyżej 4,50% w planowanym budynku handlowym zgodnie z uchwałą w sprawie zasad usytuowania miejsc sprzedaży i podawania napojów alkoholowych na terenie gminy …;
przedłożenia zaświadczenia wydanego przez właściwy urząd potwierdzającego, że w budynku mieszkalnym posadowionym na nieruchomości nie jest zameldowana żadna osoba na pobyt stały lub czasowy,

niezwłocznie, tj. w terminie 14 dni po spełnieniu się wyżej wymienionych warunków, najpóźniej do dnia piętnastego grudnia dwa tysiące dziewiętnastego roku (15 grudnia 2019 r.), zaś Kupujący oświadcza, że prawo własności do nieruchomości, pod wyżej opisanymi warunkami, za opisaną cenę i w wyżej opisanym terminie zobowiązuje się kupić.

Ponadto, stawiający zgodnie oświadczyli, że Kupującemu przysługuje jednostronne prawo rezygnacji z warunków 1-8 i 10-11, złożone w formie pisemnej, a także prawo domagania się zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży mimo nie spełnienia się warunków określonych w umowie.

W związku z powyższym należy stwierdzić, że:

Wnioskodawcy nie dążyli do sprzedaży ww. nieruchomości, nie ogłaszali i nie przygotowywali nieruchomości do sprzedaży, a nabywca sam się zgłosił.
podpisana umowa przedwstępna zawiera termin umowy przyrzeczonej oraz jest wpisane do Księgi wieczystej roszczenie na rzecz Kupującego.
podział działki ewidencyjnej był zrealizowany z inicjatywy Kupującego, gdyż był zainteresowany tylko częścią nieruchomości.
w wyniku podziału nie wyznaczono dróg wewnętrznych.
Wnioskodawcy, ani Kupujący nie występowali o warunki zabudowy, gdyż dla danego terenu był uchwalony Plan Zagospodarowania Przestrzennego, uchwalony z inicjatywy i przez Radę Gminy … Uchwałą Nr … z dnia 25 czerwca 2004 r.,
udzielone pełnomocnictwa dla Kupującego miały na celu uzyskanie pozwoleń, decyzji i warunków technicznych koniecznych do realizacji planów inwestycyjnych Kupującego.
Wnioskodawcy, nie wykorzystywali nieruchomości na cele rolnicze, ani na cele prowadzonych działalności gospodarczych, nie ponieśli również kosztów na podwyższenie wartości nieruchomości czy znajdujących się na niej budynków i budowli, które od momentu nabycia ich przez Wnioskodawców nie były wynajmowane, dzierżawione, użyczane, etc., ani ulepszane.

W związku z powyższym Wnioskodawcy … złożyli wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji z zapytaniem czy opisane zdarzenie przyszłe tj. sprzedaż ww. nieruchomości przez Wnioskodawców na rzecz spółki, z którą Wnioskodawcy podpisali umowę przedwstępną i której przedstawicielom udzielili pełnomocnictw - będzie stanowiło dla Wnioskodawców czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na który otrzymali wydaną Interpretację nr 0113-KDIPT1-1.4012.565.2019.1.MH, zgodnie z którą transakcja sprzedaży nieruchomości przez Wnioskodawców na rzecz spółki ma być opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Ponadto Wnioskodawcy uzyskali informację z Urzędu Gminy, że poprzedni właściciel … dokonał wymeldowania z ww. nieruchomości 14 sierpnia 2013 r. tj. cztery miesiące po sprzedaży. Należy również stwierdzić, że przez ostatnie dwa lata przed datą wymeldowania ówczesny właściciel nie zamieszkiwał ww. nieruchomości oraz, że ani on ani żadna inna osoba, nie ponosił żadnych nakładów ja jej ulepszenie czy modernizację, co znajduje potwierdzenie w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości Rep. A nr … przez … na rzecz … z dnia 24 kwietnia 2013 r., w którym w pkt IC zapisano, że wyżej opisana nieruchomość nie jest dzierżawiona, jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym wybudowanym w latach sześćdziesiątych ubiegłego wieku o pow. użytkowej 30 m2, wymagającym generalnego remontu, oraz w pkt IB do dnia zawarcia niniejszej umowy nie zostały złożone w Sądzie Rejonowym w … Wydział Ksiąg Wieczystych żadne wnioski o dokonanie wpisów w ww. księdze wieczystej, a ponadto dodaje, że dział IV nie zawiera wzmianek ani wpisów o obciążeniach, natomiast w dziale III wpisana jest służebność osobista polegająca na korzystaniu z dwóch z zabudowań od strony zachodniej na rzecz …, która jest bezprzedmiotowa z uwagi na śmierć osoby uprawnionej, na dowód czego przedkłada odpis aktu zgonu nr …z dnia 26 marca 2007 r. wydany przez kierownika USC w …. Zakupiona działka nr … przez … nie była zakupiona w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zakup działki nie został opodatkowany podatkiem VAT i nie przysługiwało prawo do odliczenia Wnioskodawcom.

W dniu sprzedaży działki nr … dnia 11 listopada 2019 r. dla … z siedzibą w …, reprezentowaną przez …, na działce tej znajdował się niezamieszkały budynek mieszkalny. W budynku tym mieszkał poprzedni właściciel działki. Od dnia kiedy działka ta stanowi własność Wnioskodawców budynek był niezamieszkały.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Jaka stawką podatku VAT ma być opodatkowana sprzedaż działki nr …, powstałej w wyniku podziału działki nr … przez Wnioskodawców na rzecz spółki?
Czy w związku tym, że właścicielami nieruchomości są … małżonkowie …, są oni zobowiązani wystawić każde z osobna w swoim imieniu faktury, na połowę wartości ceny sprzedaży?

Zdaniem Wnioskodawcy, zbycie nieruchomości opisanej w stanie faktycznym wniosku na rzecz spółki, z którą Wnioskodawca wraz z żoną podpisali umowę przedwstępną i w której przedstawicielom udzielili pełnomocnictw, będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Ponadto, zdaniem Wnioskodawcy, małżonkowie powinni każde z osobna wystawić fakturę VAT na połowę wartości ceny sprzedaży, wpisując siebie jako sprzedawcę wraz ze swoim numerem NIP.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe w zakresie zastosowania zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT sprzedaży działki nr … oraz jest prawidłowe w zakresie sposobu wystawienia faktury przez małżonków z tytułu sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Z treści art. 15 ust. 1 ustawy o VAT wynika, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Określony w ustawie o VAT zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.

W świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Ponadto w kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne znaczenie ma fakt, czy w świetle zaprezentowanego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego Wnioskodawca w celu dokonania sprzedaży gruntu podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu, jako że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż nieruchomości jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, była przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z ww. orzeczenia wynika m.in., że „osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 112, zmienionej dyrektywą 2006/138/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeśli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby”.

Ponadto Trybunał orzekł, że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Trybunał wyjaśnił, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Ad 1

Na tle tak przedstawionego opisu sprawy Wnioskodawcy mają wątpliwości dotyczące opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży działki nr …, powstałej w wyniku podziału działki nr ….

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie - czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. gruntów) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT - co do zasady - mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o VAT. Należy zatem ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki … wyodrębnionej z działki nr …, Wnioskodawcy będą spełniali przesłanki do uznania ich za podatnika podatku od towarów i usług. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej - odwołując się do treści przepisów ustawy o VAT - w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy podejmowali działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W sprawie będącej przedmiotem złożonego wniosku, należy zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo ww. ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.), z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego, o czym stanowi § 2 powyższego artykułu.

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony (art. 108 Kodeksu cywilnego).

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo - to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy.

Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy zamierzają sprzedać Kupującemu zabudowaną działkę nr … powstałą w wyniku podziału działki nr ….

Z treści złożonego wniosku wynika, że Wnioskodawcy zawarli z przedstawicielem Kupującego umowę przedwstępną sprzedaży w dniu 15 czerwca 2018 r. Z umowy przedwstępnej sprzedaży wynika, że małżonkowie udzielili pełnomocnictwa Kupującemu oraz jego pracownikom m.in. do: uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości gruntowej, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer …, obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż … m2; uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości gruntowej, która powstanie w wyniku podziału działki ewidencyjnej numer … o planowanym ww. obszarze; występowania przed wszelkimi organami administracji publicznej oraz do podejmowania wszelkich działań faktycznych i prawnych, niezbędnych do: składania wniosków oraz odbioru wymaganych decyzji i postanowień. Sprzedający oświadczyli, że przez cały okres obowiązywania umowy przedwstępnej niniejsze pełnomocnictwo jest nieodwołalne i nie wygasa w skutek śmierci mocodawców. Oświadczyli, że wyrażają zgodę na dysponowanie przez Kupującego nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego w zakresie wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na budowę, uzyskanie zgód, opinii, itp. oraz udostępniają Kupującemu nieruchomość celem przeprowadzenia badań gruntu; do dokonania wszelkich czynności związanych z uzyskaniem decyzji na lokalizację zjazdu publicznego, w szczególności do złożenia wniosków w celu jej uzyskania oraz odbioru; do uzyskania pozwolenia na wycięcie drzew w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego, obejmującego zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych lub wycięcia drzew kosztem i staraniem Sprzedających w zakresie niezbędnym do realizacji zamierzeń inwestycyjnych Kupującego; do uzyskania pozwolenia na wycinkę drzew kolidujących z zakresem przebudowy pasa drogowego, określonym przez zarządcę drogi obejmującej zgodę na dokonanie przez Kupującego odpowiednich nasadzeń zamiennych; do uzyskania na terenie nieruchomości lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku jej podziału warunków technicznych dotyczących przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, kanalizacji deszczowej oraz sieci elektroenergetycznej, w szczególności do złożenia wniosków o wydanie przedmiotowych warunków oraz ich odbioru; do dokonania wszelkich czynności związanych z podziałem nieruchomości szczegółowo opisanej w § 2 umowy przedwstępnej, zgodnie z planem stanowiącym załącznik do ww. umowy, w szczególności do złożenia do właściwych organów/urzędów/sądów i podpisania wniosków o wydanie dokumentów i do ich odbioru. Ponadto Sprzedający oświadczyli, że wyrażają zgodę na usytuowanie przez Kupującego własnym kosztem i staraniem na nieruchomości lub nieruchomościach gruntowych powstałych w wyniku jej podziału, tymczasowego przyłącza energetycznego zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci oraz treścią umowy przyłączeniowej zawartej z operatorem. Dodatkowo razem z umową przedwstępna sprzedaży, Wnioskodawcy zawarli z Kupującym umowę dzierżawy nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr …, za ustalony w umowie dzierżawy czynsz dzierżawny. Wnioskodawcy występujący w umowie dzierżawy jako Wydzierżawiający wyrazili zgodę na dysponowanie przez dzierżawcę przedmiotem dzierżawy na cele budowlane, w zakresie uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń. Umowa dzierżawy została sporządzona na czas nieoznaczony. Ponadto w dniu 17 lipca 2019 r. małżonkowie zawarli z Kupującym aneks do umowy przedwstępnej sprzedaży, w którym oświadczyli, że dokonują zmiany w ten sposób, że zobowiązują się sprzedać z majątku wspólnego Kupującemu w stanie wolnym od jakichkolwiek roszczeń, obciążeń, praw osób trzecich i hipotek - prawo własności do działki nr … za ustaloną w umowie cenę m.in. pod warunkami; uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na budowę, z której będzie wynikać możliwość zabudowania nieruchomości obiektami zgodnie z planami inwestycyjnymi Kupującego, w tym obiektem handlowym oraz uzyskanie przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budowli i budynków posadowionych na nieruchomości.

Zatem, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawców jako mocodawców, co wskazuje, że w celu zwiększenia możliwości sprzedaży działki … powstałej w wyniku podziału działki nr … podjęli Oni pewne działania w sposób zorganizowany.

Należy stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawców działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej działki w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawców.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż działki nr … będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT, dostawą dokonywaną przez podatników w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawcy, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmą działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazali aktywność w przedmiocie zbycia działki i porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawców, a sprzedaż ww. działki będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie Kupujący na podstawie zawartej umowy przedwstępnej oraz umowy dzierżawy posiada pełnomocnictwo Wnioskodawców w zakresie m.in. do dysponowania działką nr … do celów budowlanych, a także podejmowania działań niezbędnych dla uzyskania decyzji i pozwoleń, o których mowa w umowie przedwstępnej sprzedaży działki.

W związku z tym, skoro w niniejszej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawców za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, to czynność dostawy działki nr … będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa należy stwierdzić, że transakcja sprzedaży działki nr 48/11 wyodrębnionej z działki nr …, z tytułu której Wnioskodawcy będą podatnikami podatku VAT, będzie dostawą dokonywaną w ramach działalności gospodarczej zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT. W konsekwencji powyższego transakcja sprzedaży działki - na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Przechodząc do kwestii możliwości objęcia sprzedaży przedmiotowej działki zwolnieniem z podatku VAT, co stanowi przedmiot możliwości Wnioskodawców, a do czego niezbędne było ustalenie statutu Wnioskodawców na gruncie podatku VAT, w dalszej kolejności należy przywołać przepisy dotyczące mogących mieć zastosowanie w opisanej sprawie zwolnień.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1. Jednakże stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż -6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

I tak, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Stosownie zatem do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z obowiązującą od 1 września 2019 r. treścią art. 2 pkt 14 ustawy stosownie do art. 1 pkt 1 ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych ustaw (Dz. U. z 2019 r. poz. 1520), rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

Wskazać należy w tym miejscu, że w sytuacji gdy dostawa budynków, budowli lub ich części nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, to może być ona zwolniona, stosownie do pkt 10a po warunkiem, że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Po przeprowadzeniu analizy przedstawionego opisu sprawy na tle przywołanych regulacji prawnych należy stwierdzić, że sprzedaż budynku mieszkalnego posadowionego na działce nr … może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, gdyż spełnione zostaną warunki wymienione w tym przepisie.

Wnioskodawcy wskazali, że działka nr … jest nieruchomością zabudowaną budynkiem o funkcji mieszkalnej. Budynek mieszkalny wybudowany został w latach sześćdziesiątych, w którym mieszkał jego poprzedni właściciel. Budynek ten od momentu nabycia przez Wnioskodawców nie był zamieszkany, wynajmowany ani użyczany. Wnioskodawcy także nie ponieśli żadnych nakładów na ww. budynek. Pomimo, że jednym z warunków zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości określonym w umowie przedwstępnej jest uzyskania przez Kupującego prawomocnej, ostatecznej i wykonalnej decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę budynku mieszkalnego posadowionego na przedmiotowej nieruchomości, to na dzień sprzedaży, tj. 22 listopada 2019 r., przedmiotem dostawy był budynek.

Przedstawione wyżej okoliczności wskazują, że sprzedaż ww. budynku nie została dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynęły co najmniej 2 lata. Jak wynika z opisu sprawy do pierwszego zasiedlenia ww. budynku mieszkalnego doszło przed datą jego nabycia przez Wnioskodawców, tj. przed 24 kwietnia 2013 r., ponieważ mieszkał w nim poprzedni właściciel, co oznacza, że doszło do pierwszego zasiedlenia ww. budynku w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Ponadto Wnioskodawcy nie ponosili wydatków na ulepszenie przedmiotowego budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej budynku. Zatem, transakcja sprzedaży ww. budynku posadowionego na działce nr … może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem tego budynku, a jego dostawą upłynął okres co najmniej dwóch lat.

Analogicznie ze zwolnienia od podatku VAT – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT – będzie korzystać dostawa gruntu, na którym posadowiony jest wskazany budynek.

W konsekwencji, dostawa działki nr … zabudowanej budynkiem mieszkalnym jest czynnością zwolnioną od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Skoro planowana sprzedaż zabudowanej działki nr … może korzystać ze zwolnienia od podatku uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia na podstawie innych przepisów, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a i pkt 2 ustawy o VAT jest niezasadne.

Wnioskodawcy w swoim stanowisku wskazali na podstawę prawną art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT w celu zastosowania zwolnienia do sprzedaży ww. działki zabudowanej. Analiza opisu sprawy wskazuje, że do ww. sprzedaży zasadne jest zastosowanie zwolnienia od podatku zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zatem stanowisko Wnioskodawcy oceniane całościowo - pomimo identycznego skutku w postaci zwolnienia od podatku VAT - należy uznać za nieprawidłowe.

Ad 2

Wątpliwości Wnioskodawców dotyczą możliwości wystawienia przez każdego z nich faktury na połowę wartości ceny sprzedaży działki nr ….

W pierwszej kolejności należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

W związku z powyższymi okolicznościami należy przytoczyć przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2019 r., poz. 2086, z późn. zm.). W świetle art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Zatem istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

Na gruncie przepisów ustawy o VAT oraz przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, dotyczących stosunków majątkowych między małżonkami, nic nie uprawnia do wniosku, że wykonywanie czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług przez jednego z małżonków (sprzedaż towarów, odpłatne świadczenie usług, import, itp.) czyni podatnikiem tego podatku również drugiego małżonka, gdy czynności te dotyczą składników ich majątku wspólnego, a przychód uzyskany z wykonywania tych czynności stanowi ich majątek dorobkowy.

Skoro każdy z małżonków jest uprawniony do samodzielnego zarządzania majątkiem wspólnym, to może on samodzielnie, we własnym imieniu i na własny rachunek dokonywać czynności prawnych będących wykonywaniem tego zarządu, jakkolwiek skuteczność czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymaga akceptacji drugiego małżonka.

Ustawa o VAT nie wymienia małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Powyższe okoliczności stwarzają dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o VAT nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Dla określenia zakresu podmiotowego opodatkowania podatkiem VAT czynności dokonanej formalnie przez współmałżonków istotne jest zatem ustalenie, kto faktycznie dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, działając przy tym w charakterze wskazanym w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Stosownie do art. 106b ust. 2 ustawy o VAT podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że Wnioskodawcy - małżonkowie – prowadzą odrębne działalności gospodarcze i obydwoje są zarejestrowanymi, czynnymi podatnikami podatku VAT.

W takiej sytuacji oboje w równych częściach wykazują obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Zatem, nie ma przeszkód, aby Wnioskodawcy, jako małżonkowie, wystawili fakturę każde z osobna w swoim imieniu na połowę wartości ceny sprzedaży działki nr … wpisując siebie jako sprzedawcę wraz ze swoim numerem NIP.

Tym samym stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy - Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Jednocześnie wskazuje się, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …, ul. …, … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin