2020.02.20 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP4-2.4012.56.2019.2.WH
z 20 lutego 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 2 grudnia 2019 r. (data wpływu 10 grudnia 2019 r.) uzupełnionym pismem z dnia 12 lutego 2020 r. (data wpływu 17 lutego 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 5 lutego 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.56.2019.1.WH (doręczone Stronie w dniu 6 lutego 2020 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu jej nabycia – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 grudnia 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT z tytułu jej nabycia.

Złożony wniosek został uzupełniony pismem z dnia 12 lutego 2020 r. (data wpływu 17 lutego 2020 r.) na wezwanie tut. Organu z dnia 5 lutego 2020 r. nr 0114-KDIP4-2.4012.56.2019.1.WH.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy, o kapitale zakładowym w wysokości: (…) zł (dalej: „Nabywca”).

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dawniej: „C. Sp. z o.o.) z siedzibą w (…), wpisana do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego prowadzonego przez Sąd Rejonowy, o kapitale zakładowym w wysokości: (…) zł (dalej: „Zbywca”).

Zbywca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1 (sto dziewiętnaście łamane przez siedem) i 2 (sto dziewiętnaście łamane przez osiem), o całkowitej powierzchni 2,6795 ha (dwadzieścia sześć tysięcy siedemset dziewięćdziesiąt pięć metrów kwadratowych) oraz właścicielem budynków znajdujących się na tych działkach gruntu, położonych przy (…), dla której Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW nr (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków wydanym przez Starostę według stanu na dzień 4 lipca 2019 r., działka nr 2, wchodzącą w skład Nieruchomości, zabudowana jest następującymi budynkami i budowlami:

Hipermarket lub supermarket, 1 kondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 3570 m², data oddania do użytku (zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie) 20 czerwca 2001 r.,

Hipermarket lub supermarket, 1 kondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 3371 m², data oddania do użytku (zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie) 8 kwietnia 2002 r.,

Hipermarket lub supermarket, 1 kondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 162 m², data oddania do użytku (zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie) 8 kwietnia 2002 r.,

Stacja paliw, 1 kondygnacyjna, o powierzchni zabudowy 126 m², data oddania do użytku (zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie) 7 lutego 2002 r.,

Budynek nieokreślony innym atrybutem (FSB pozostałe budynki niemieszkalne), 1 kondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 7 m², data oddania do użytkowania nie później niż 31 lipca 2013 r.,

Budynek restauracji, 2 kondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 395 m², data oddania do użytku (zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie) 15 czerwca 2012 r.,

Garaż jednopoziomowy, 1 kondygnacyjny, o powierzchni zabudowy 25 m², data oddania do użytku nie później niż 31 grudnia 2014 r. (Zbywca dysponuje jedynie datą przyjęcia do ewidencji środków trwałych).

Ponadto na Nieruchomości są zlokalizowane następujące obiekty stanowiące środki trwałe Zbywcy zakwalifikowane jako budowle (ze wskazaniem daty przyjęcia środka trwałego/oddania do użytkowania):

Parkingi - data oddania do użytkowania odpowiednio 20 czerwca 2001 r. oraz 8 kwietnia 2002 r.;

Ogrodzenie - data oddania do użytkowania nie później niż 31 grudnia 2014 r. (Zbywca dysponuje jedynie datą przyjęcia do ewidencji środków trwałych);

Kanalizacja sanitarna, deszczowa, wodna - data oddania do użytkowania odpowiednio 20 czerwca 2001 r. oraz 8 kwietnia 2002 r.;

Sieci niskiego, średniego napięcia, trafostacja - data oddania do użytkowania odpowiednio 20 czerwca 2001 r. oraz 8 kwietnia 2002 r.;

Podkonstrukcja pod centrale wentylacyjne - odbiór przez inspektora nadzoru 8 lutego 2017 r.;

Wiata śmietnika - data oddania do użytkowania nie później niż 31 grudnia 2014 r. (Zbywca dysponuje jedynie datą przyjęcia do ewidencji środków trwałych);

Magazyn blaszany - data oddania do użytkowania nie później niż 31 grudnia 2014 r. (Zbywca dysponuje jedynie datą przyjęcia do ewidencji środków trwałych).

Ponadto na Nieruchomości są zlokalizowane obiekty zakwalifikowane jako budowle wybudowane przez dzierżawców Nieruchomości [D. Sp. z o.o. („D.”) oraz E. sp. z o.o. („E.”) (łącznie jako „Dzierżawcy”)] stanowiące ich środki trwałe (jako budowle wybudowane na cudzym gruncie). Zbywca składa deklarację na podatek od nieruchomości uwzględniając otrzymywane co roku oświadczenia o powierzchni użytkowej budynków i wartości budowli od Dzierżawców.

Poniżej Zbywca przedstawia listę budowli wybudowanych przez jednego z Dzierżawców (E.), wraz ze wskazaniem ich daty oddania do użytkowania:

Drogi i parkingi - pozwolenie na użytkowanie dla E. z dnia 15 czerwca 2012 r.

Fundamenty zewnętrzne - pozwolenie na użytkowanie dla E. z dnia 15 czerwca 2012 r.

Fundamenty zewnętrzne - pozwolenie na użytkowanie dla E. z dnia 15 czerwca 2012 r.

Latarnie - pozwolenie na użytkowanie dla E. z dnia 15 czerwca 2012 r.

Trafostacja - pozwolenie na użytkowanie dla E. z dnia 15 czerwca 2012 r.

Przyłącze kanalizacji sanitarnej - pozwolenie na użytkowanie dla E. z dnia 15 czerwca 2012 r.

Na Nieruchomości są zlokalizowane dodatkowo budowle wybudowane przez jednego z Dzierżawców (D.) stanowiące środki trwałe D., co do których Zbywca nie posiada szczegółowych informacji odnośnie daty ich oddania do użytkowania. Zgodnie z wiedzą Zbywcy obiekty te zostały oddane do użytkowania nie później niż w 2013 r. Ponadto zgodnie z wiedzą Zbywcy część z niżej wymienionych budowli dzierżawcy D. była przedmiotem modernizacji, przy czym z uwagi na fakt, iż nie stanowiły one środków trwałych Zbywcy, Zbywca nie posiada pełnej wiedzy odnośnie ww. modernizacji. Natomiast z informacji przekazanych w tym zakresie Zbywcy przez D. wynika, że modernizacje te miały miejsce w latach 2014-2018, ale ich wartość w żadnym z przypadków nie przekraczała 30% wartości początkowej poszczególnych budowli, przyjętej przez amortyzującego te budowle dzierżawcę (D.). W tym wypadku, Zbywca również składa deklarację na podatek od nieruchomości, uwzględniając otrzymywane co roku oświadczenia o powierzchni użytkowej budynków i wartości budowli od dzierżawców.

Mając na względzie dane uzyskiwane od dzierżawcy, Zbywca może stwierdzić, że niżej wymienione budowle D. zostały oddane do użytkowania nie później niż w 2013 r.:

Zbiornik 3 komorowy;

Monolit 7M z cenami paliw;

Monolit Ledy (modernizacja);

Zbiornik 2 komorowy 25/35M3;

Wiata (modernizacja);

Wiata (modernizacja);

Przyłącze wody;

Kanalizacja deszczowa z separatorem;

Kanalizacja sanitarna;

Instalacja paliwowa;

Instalacja paliwowa Orurowanie - zawory oddechowe OPW;

Nawierzchnia;

Chlebak;

Instalacja elektryczna na zewnątrz - modernizacja oświetlenia;

Przyłącze energetyczne;

Przyłącze telekomunikacji;

Instalacja elektryczna na zewnątrz kable dystrybucyjne (modernizacja).

Wskazane w powyższej tabeli budynki i budowle położone na Nieruchomości (w tym budowle stanowiące środki trwałe D. i E.), będą dalej łącznie zwane „Budynkami” i „Budowlami”.

Na Nieruchomości znajdują się także części infrastruktury, które nie stanowią własności Zbywcy ani Dzierżawców, takie jak: (a) sieć gazowa oraz (b) sieć okablowania strukturalnego.

Wskazane powyżej obiekty, stanowią element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów (w szczególności, przedsiębiorstw przesyłowych) i w związku z tym, nie będą one przedmiotem planowanej transakcji zbycia Nieruchomości przez Zbywcę. Infrastruktura wodno-kanalizacyjno-deszczowa oraz sieci niskiego, średniego napięcia, trafostacja są w całości własnością Zbywcy i będą zbywane w ramach Transakcji.

Zbywca prowadzi profesjonalną działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (dalej: „VAT”). Przeważającym przedmiotem działalności Zbywcy, zgodnie z KRS i faktycznie prowadzoną działalnością, jest „wynajem i zarządzanie nieruchomościami”.

Do pozostałej działalności Zbywcy należy m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie oraz działalność pomocnicza związana z utrzymaniem porządku w budynkach.

Zbywca kupił Nieruchomość (wówczas zabudowana budynkiem przeznaczonym do rozbiórki) od Gminy Miejskiej … na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 22 marca 1999 r. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zbywcy i Dzierżawcom przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków ponoszonych w związku z wybudowaniem poszczególnych Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości (daty oddania do użytkowania poszczególnych Budynków i Budowli wskazano w punktach powyżej).

Po wybudowaniu przez Zbywcę, Budynki i Budowle wchodzące w skład Nieruchomości, stanowiące środki trwałe Zbywcy, nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość wyniosłaby 30% (lub więcej) ich wartości początkowej i nie będą przedmiotem takich ulepszeń do momentu planowanej transakcji zbycia Nieruchomości na rzecz Nabywcy. Modernizacje miały miejsce w zakresie Budowli posiadanych przez jednego z Dzierżawców (D.) w latach 2014-2018, ale ich wartość w żadnym z przypadków nie przekraczała 30% wartości początkowej poszczególnych budowli, przyjętej przez amortyzującego te budowle dzierżawcę (D.). Zgodnie z informacjami posiadami przez Zbywcę, do momentu Transakcji Dzierżawcy nie będą przeprowadzać żadnych istotnych modernizacji Budowli będących w ich posiadaniu, w których nakłady na ulepszenie przekroczyłyby 30% wartości początkowej któregokolwiek z nich.

Nieruchomość była wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT i nie była wykorzystywana na cele działalności zwolnionej z VAT.

Nabywca zamierza kupić od Zbywcy Nieruchomość. Jednocześnie, w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości mogą zostać przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę następujące składniki ściśle związane z powyższą Nieruchomością:

dokumentacja budowlana związana z Nieruchomością;
prawa wynikające z gwarancji wystawionych w celu zabezpieczenia zobowiązań najemców/dzierżawców względem Zbywcy, prawa wynikające z takich umów najmu/dzierżawy, wszelkie poręczenia i kaucje;
prawa autorskie do projektów architektonicznych, technicznych, dokumentacji powykonawczej i pozostałych projektów dotyczących Budynków i Budowli posadowionych na Nieruchomości, stanowiących Centrum Handlowe (o ile i w zakresie w jakim Zbywca będzie ich właścicielem na moment transakcji);

Dodatkowo, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu/dzierżawy zawartych z najemcami/dzierżawcami powierzchni zbywanej Nieruchomości.

Możliwe jest, iż po transakcji sprzedaży Nieruchomości dojdzie pomiędzy Nabywcą a Zbywcą oraz najemcami/dzierżawcami Nieruchomości do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy/dzierżawcy wpłacali Zbywcy.

W ramach transakcji, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę żadnych innych składników majątkowych Zbywcy. W szczególności, transakcja nie obejmie:

należności Zbywcy;

innych niż wymienione powyżej praw własności;

umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę;

środków finansowych będących własnością Zbywcy;

umów o świadczenie usług administracyjnych zawartych przez Zbywcę, które dotyczyć mogą Nieruchomości (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp );

ksiąg rachunkowych Zbywcy;

tajemnic handlowych i know-how Zbywcy;

firmy Zbywcy;

zobowiązań Zbywcy, w tym zobowiązań Zbywcy z tytułu pożyczek bezpośrednio związanych z Nieruchomością, z wyjątkiem ewentualnie kaucji i depozytów pieniężnych najemców/dzierżawców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu/dzierżawy przez Nabywcę.

W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości Nabywca nie nabędzie praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących:

umów o zarządzanie Nieruchomością, której strona jest obecnie Zbywca;

dostawy mediów (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.),

obsługi serwisowej Nieruchomości - m.in. sprzątania nieruchomości, usługi ochrony nieruchomości, usługi utrzymania technicznego nieruchomości, usługi wywozu śmieci, usługi odśnieżania, usługi monitoringu przeciwpożarowego.

Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z powyższych umów dotyczących dostawy mediów i serwisowych (na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Zbywcą, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami) - do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę. Powyższe nie dotyczy jednakże umowy o zarządzanie Nieruchomością.

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie wskazanych powyżej umów z wyspecjalizowanymi podmiotami trzecimi. Tym samym dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Zbywcy w ramach tzw. przejścia zakładu pracy lub jego części (art. 23¹ Kodeksu pracy) na Nabywcę.

Nieruchomość stanowi kluczowe i najbardziej istotne wartościowo aktywo Zbywcy, Niezależnie od powyższego, intencją Zbywcy jest sprzedaż Nabywcy jedynie wybranych składników majątkowych związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części.

Przedmiot planowanej transakcji (tj. Nieruchomość) nie jest, ani na moment sprzedaży nie będzie, w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności, jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Zbywcy.

Zbywca nie prowadzi wyodrębnionej księgowości dotyczącej przedmiotu planowanej transakcji.

Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy. Jednak w związku z: (a) charakterem majątku Zbywcy (zasadniczo Nieruchomość) oraz (b) profilem działalności gospodarczej Zbywcy (najem i dzierżawa Nieruchomości), obok rozliczeń ogólnozakładowych dotyczących funkcjonowania spółki i przedsiębiorstwa Zbywcy, jego ogólna ewidencja księgowa dotyczy zasadniczo rozliczeń związanych bezpośrednio lub pośrednio z Nieruchomością.

Należy wskazać, że poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych byłoby co prawda możliwe przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do składników majątkowych mających być przedmiotem dostawy przez Zbywcę. Natomiast Wnioskodawca pragnie jeszcze raz podkreślić, że w praktyce działalności Zbywcy tego rodzaju wyodrębnienie ewidencji nie ma obecnie miejsca - tj. Zbywca nie prowadzi wyodrębnionej księgowości dotyczącej przedmiotu planowanej transakcji, a zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy (choć jak wskazywano powyżej ogólna ewidencja księgowa Zbywcy obejmuje zasadniczo zdarzenia bezpośrednio lub pośrednio związane przede wszystkim z Nieruchomością, stanowiącą kluczowe aktywo Zbywcy).

Nabywca przeprowadził badanie prawne due diligence Nieruchomości w zakresie prawnym na podstawie materiałów i informacji przekazanych przez Zbywcę, które zostały wymienione w załączniku nr 5 do przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, odpisów z Ksiąg Wieczystych oraz informacji pochodzących z wypisów z ewidencji gruntów prowadzonych dla Nieruchomości, a także badanie due diligence Nieruchomości w zakresie technicznym, na podstawie materiałów i informacji przekazanych przez Zbywcę, wymienionych w załączniku nr 6 do przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości.

W zakresie w jakim to będzie możliwe, Strony zamierzają, na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać dla dostawy Nieruchomości opodatkowanie stawką podstawową VAT. W tym celu przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości, Zbywca i Nabywca złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy budynku i budowli wchodzących w skład, spełniające wymogi określone w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca są i będą w momencie sprzedaży Nieruchomości zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Nabywca i Zbywca nie są podmiotami powiązanymi.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał:

W odpowiedzi na pytanie Organu, czy Nabywca zamierza kontynuować dotychczasową działalność Zbywcy, Wnioskodawca wskazał że Wnioskodawca pragnie podkreślić, że w oparciu o składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji, Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w tym samym zakresie przedmiotowym co Zbywca (tj. prowadzenie centrum handlowego i obiektów towarzyszących). Jednakże wymaga podkreślenia, że po stronie Nabywcy nie będzie możliwa kontynuacja ww. działalności wyłącznie w oparciu o aktywa nabyte od Zbywcy, tj. bez zapewnienia przez Nabywcę istotnych dodatkowych elementów nieodzownych dla prowadzania centrum handlowego, które nie zostaną pozyskane w ramach transakcji ze Zbywcą (w tym w szczególności bez zapewnienia przez Nabywcę obsługi w zakresie zarządzania Nieruchomością oraz bez zapewnienia odpowiednich środków finansowych umożliwiających finasowanie bieżącej działalności centrum handlowego).
Podsumowując, Nabywca, w oparciu o składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji, będzie prowadził działalność w tożsamym przedmiotowo zakresie co Zbywca, ale nie będzie to kontynuacja działalności Zbywcy.
W odpowiedzi na pytanie Organu, czy Nabywca musiał podjąć/wykonać jakieś działania faktyczne lub prawne (np. zawarcia umów, zapewnienia innych składników majątku poza nabytymi itp.) w celu prowadzenia/kontynuowania działalności gospodarczej w oparciu o nabyte od Zbywcy składniki majątkowe, jeśli tak należy precyzyjnie wskazać jakie działania faktyczne lub prawne nabywca będzie musiał podjąć/wykonać w celu prowadzenia/kontynuowania działalności gospodarczej w oparciu o nabyte od Zbywcy składniki majątkowe, Wnioskodawca wskazał że wszelkie czynności związane z zarządzaniem i administracją Nieruchomością, są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów z wyspecjalizowanymi podmiotami trzecimi. Dostawa Nieruchomości na rzecz Nabywcy nie będzie wiązała się z przejściem tych umów na Nabywcę.
W związku z powyższym, po transakcji Nabywca będzie musiał podjąć następujące działania faktyczne i prawne w celu uzyskania możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o nabyte od Zbywcy składniki majątkowe:
- zawrzeć z podmiotem zewnętrznym umowy o zarządzanie Nieruchomością (rozumianą jako mająca na celu bieżące zarządzanie i administrowanie obiektem oraz utrzymywanie wartości Nieruchomości), lub alternatywnie zapewnić tego rodzaju świadczenia w ramach własnego zaplecza personalnego;
- zawrzeć z podmiotem zewnętrznym umowy zarządzania aktywami - rozumianej jako umowy o charakterze strategicznym dotyczących zagadnień finansowych, maksymalizacji stopy zwrotu z inwestycji, planowania działań, które mają na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów, odpowiedniego pozycjonowania obiektu - w tym m.in. poprzez odpowiedni dobór najemców i ich lokalizacji na terenie Nieruchomości etc.) lub alternatywnie zapewnić tego rodzaju świadczenia w ramach własnego zaplecza personalnego;
- zapewnić odpowiednie środki finansowe umożliwiające finasowanie bieżącej działalności centrum handlowego.
W odpowiedzi na pytanie Organu, jakie konkretnie Budynki oraz Budowle będą się znajdować na działce nr 1w momencie sprzedaży, Wnioskodawca wskazał że na działce 1 znajduje się wyłącznie jeden obiekt - budowla w postaci trafostacji wybudowanej i historycznie eksploatowanej przez Zakład Energetyczny … S.A. (aktualnie F. S.A.). W sensie formalno-prawnym budowla ta stanowi własność Zbywcy (w związku z własnością gruntu na którym jest zlokalizowana). Trafostacja nie jest użytkowana.
Wnioskodawca w odpowiedzi na pytanie Organu, czy Budynki i Budowle będące przedmiotem sprzedaży znajdujące się na działce nr 1 zostały oddane do użytkowania. Należy wskazać konkretną datę dla każdego Budynku i Budowli oddzielnie, wskazał że Strony nie mają pełnych informacji odnośnie trafostacji zlokalizowanej na działce nr 1.
Analiza dokumentacji będącej w posiadaniu Zbywcy wykazała, że budowla (trafostacja) znajdująca się na działce 1 została wytworzona i weszła w posiadanie spółki Zakład Energetyczny … S.A. (spółka zakończyła działalność i została przejęta przez F. S.A.). Trafostacja znajdowała się na działce jeszcze przed wybudowaniem przez Zbywcę obiektów centrum handlowego i została przeniesiona na działkę 1 w czasie budowy stacji benzynowej D. (kolidowała z budową). Wnioskodawca nie jest w stanie jednoznacznie określić konkretnej daty oddania trafostacji do użytkowania, gdyż decyzja Prezydenta miasta … z 9 stycznia 2002 r. (nr 324/2001/2002), zatwierdzająca projekt budowlany i zawierająca pozwolenie na przeniesienie trafostacji, nie nakładała na Zakład Energetyczny … S.A. obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie tego obiektu. Natomiast z kompleksowej analizy dokumentacji będącej w posiadaniu Zbywcy wynika, że przeniesienie trafostacji na działkę 1i jej oddanie do użytkowania nastąpiło jednoznacznie nie później niż do końca w 2002 r.
W odpowiedzi na pytanie Organu, czy Zbywca ponosił wydatki na ulepszenie Budynków/Budowli znajdujących się na działce nr 1, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej ww. naniesień od których przysługiwało prawo do odliczenia, Wnioskodawca wskazał że Zbywca nie ponosił żadnych wydatków na ulepszenie trafostacji zlokalizowanej na działce 1.
W odpowiedzi na pytanie Organu, kiedy podkonstrukcja pod centrale wentylacyjne została oddana do użytkowania, należy wskazać konkretną datę, Wnioskodawca wskazał że zgodnie z umową na wykonanie, data oddania do użytkowania podkonstrukcji pod centrale wentylacyjne to 10 lutego 2017 r.
W odpowiedzi na pytanie Organu, czy przed sprzedażą Nieruchomości dojdzie pomiędzy Zbywcą a Dzierżawcami do rozliczenia nakładów poniesionych na wybudowanie Budynków i Budowli, tj. wskazanie czy przedmiotem planowanej dostawy będą także Budynki i Budowle wzniesione przez Dzierżawców na gruncie należącym do Wnioskodawcy, Wnioskodawca wskazał że zgodnie z regulacjami prawa cywilnego (zasada superficies solo cedit), umowa sprzedaży mająca za przedmiot własność nieruchomości gruntowej, skutkuje automatycznie przeniesieniem własności posadowionych na niej nieruchomości w postaci budynków oraz budowli. W konsekwencji przedmiotem planowanej dostawy pomiędzy Zbywcą, a Nabywcą będą także Budynki i Budowle wzniesione przez Dzierżawców na gruncie należącym do Wnioskodawcy (w sensie prawnym stanowiące przedmiot własności Zbywcy). Na skutek zawarcia umowy, Nabywca stanie się z mocy prawa stroną umów dzierżawy z Dzierżawcami (tj. umowy te nie będą wypowiedziane przed planowaną transakcją). W związku z powyższym przed sprzedażą Nieruchomości pomiędzy Zbywcą a Dzierżawcami nie dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych na wybudowanie Budynków i Budowli przez tych ostatnich.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy opisana w ramach zdarzenia przyszłego transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części w rozumieniu art. 6 pkt 1 i art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, i w związku z tym transakcja ta nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?
Czy w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego, planowana sprzedaż zabudowanej Nieruchomości na rzecz Nabywcy będzie podlegała opodatkowaniu VAT według podstawowej stawki (23%), przy założeniu, że Zbywca i Nabywca spełnią warunki, o których mowa w art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o VAT?
Czy w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego, Nabywca będzie miał prawo do pełnego odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad. 1

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, należy rozumieć przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przy czym, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (art. 6 pkt 1 ustawy o VAT).

Brak możliwości klasyfikacji transakcji zbycia Nieruchomości jako zbycia przedsiębiorstwa Zbywcy

Pojęcie przedsiębiorstwa nie zostało co prawda zdefiniowane w ustawie o VAT, niemniej, zgodnie z przyjętą wykładnią, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, należy w tym przypadku odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ Kodeksu cywilnego, który stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa),

własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości,

prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych,

wierzytelności,

prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne,

koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej,

majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne,

tajemnice przedsiębiorstwa,

księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

Ponadto, zgodnie z art. 55² Kodeksu cywilnego, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

W świetle powołanej definicji, w skład przedsiębiorstwa wchodzą takie składniki materialne i niematerialne, które w sposób zorganizowany służą prowadzonej w ramach tego przedsiębiorstwa działalności gospodarczej. Ważne jest zatem, aby w zbywanym przedsiębiorstwie zachowane zostały funkcjonalne związki pomiędzy poszczególnymi składnikami w ten sposób, aby przekazany zespół składników majątkowych mógł posłużyć kontynuowaniu określonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że, aby mówić o transferze przedsiębiorstwa, przenoszone składniki majątkowe muszą umożliwiać prowadzenie samodzielnej działalności wyłącznie w oparciu o te składniki.

W świetle powyższego wskazać należy, że planowana transakcja obejmie wyłącznie wybrane elementy przedsiębiorstwa Zbywcy (tzn. nieruchomości gruntowe wraz ze znajdującymi się na nich Budynkami i Budowlami, a także inne wskazane w opisie zdarzenia przyszłego elementy, które mogą zostać objęte umową sprzedaży Nieruchomości).

Planowana transakcja nie obejmie natomiast istotnych elementów przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym:

należności Zbywcy;

umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę;

środków finansowych będących własnością Zbywcy;

umów o świadczenie usług administracyjnych zawartych przez Zbywcę (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp.);

ksiąg rachunkowych Zbywcy;

tajemnic handlowych i know-how Zbywcy;

firmy Zbywcy;

zobowiązań Zbywcy (w tym zobowiązań bezpośrednio związanych ze zbywaną Nieruchomością z wyjątkiem ewentualnie przelewu kaucji co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu przez Nabywcę); tj. elementów stanowiących nierozerwalną część przedsiębiorstwa, od których zależy jego funkcjonowanie.

W ramach dostawy Nabywca nie nabędzie ponadto praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących Nieruchomości, tj.:

dostawy mediów (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.),

obsługi serwisowej Nieruchomości - m.in. sprzątania nieruchomości, usługi ochrony nieruchomości, usługi utrzymania technicznego nieruchomości, usługi wywozu śmieci, usługi odśnieżania, usługi monitoringu przeciwpożarowego,

umów o zarządzanie typu asset management oraz o zarządzanie nieruchomością.

Przedmiot transakcji nie jest, ani na moment transakcji nie będzie w żaden sposób organizacyjnie wyodrębniony, w szczególności jako dział, wydział, oddział, w strukturze organizacyjnej Zbywcy.

Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy.

Jednocześnie należy podkreślić, że intencją stron jest przeniesienie na Nabywcę konkretnych składników majątku Zbywcy, nie zaś całego przedsiębiorstwa Zbywcy lub jego zorganizowanej części (niezależnie od tego, że Nieruchomość stanowi kluczowe i najbardziej istotne wartościowo aktywo, składające się na przedsiębiorstwo Zbywcy).

Jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, znaczna część istotnych składników materialnych i niematerialnych, wskazanych w przepisach jako niezbędne z punktu widzenia definicji przedsiębiorstwa nie zostanie przeniesiona na Nabywcę. Ponadto, nie jest możliwe zidentyfikowanie zorganizowanego zbioru składników materialnych i niematerialnych służących prowadzonej działalności, ponieważ przedmiotem dostawy na rzecz Nabywcy będzie głównie Nieruchomość, której - bez dodatkowych elementów niezbędnych dla prowadzenia działalności gospodarczej (np. umowy z zarządcą nieruchomości, itp.) - nie sposób nadać przymiotu „zorganizowania”.

W konsekwencji, w ocenie Nabywcy, przedmiotem sprzedaży nie będzie przedsiębiorstwo, ale składniki majątkowe (budynki, budowle, grunt oraz inne elementy wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, które mogą zostać objęte umową sprzedaży) nieposiadające same w sobie zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Warto w tym miejscu zaznaczyć, że dodatkowe elementy, które mogą przejść na Nabywcę w związku ze sprzedażą Nieruchomości są ściśle związane z funkcjonowaniem tej Nieruchomości, a ich transfer jest normalną praktyką rynkową w transakcjach nieruchomościowych. Z kolei w zakresie umów najmu/dzierżawy, Nabywca stanie się stroną tych umów z mocy prawa. W związku z powyższym, w żadnym wypadku przejście tych elementów na Nabywcę nie powoduje, iż przedmiotem transakcji będzie przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część.

Konkluzji tych nie zmienia fakt, że zbywane aktywa będą miały znaczną wartość. W tym kontekście warto powołać się na wyrok NSA z dnia 5 października 2005 r. (sygn. I SA/Gd 1959/94), zgodnie z którym: „Sprzedaż poszczególnych elementów przedsiębiorstwa, choćby nawet przedstawiały one znaczną wartość w porównaniu z wartością całego przedsiębiorstwa, nie stanowi podstawy do uznania, iż faktycznie nastąpiła jego sprzedaż. Przedsiębiorstwo jako przedmiot zbycia musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym”. Stanowisko zajęte przez NSA w powyższym wyroku jest kontynuowane przez sądy administracyjne (zob. m.in. wyrok WSA w Warszawie z 7 listopada 2011 r. (sygn. III SA/Wa 1438/11), czy wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 6 czerwca 2008 r. (sygn. I SA/Wr 355/08)). Stanowisko to jest także akceptowane przez organy podatkowe (zob. m.in. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 22 marca 2011 r. (sygn. ILPP2/443-21/11-4/EN)).

Podsumowując powyższe rozważania, Nabywca oraz Zbywca uważa, iż przedmiotem opisanej powyżej transakcji dla celów ustawy o VAT będą składniki majątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa.

Powyższe stanowisko jest także w pełni akceptowane przez organy podatkowe w odniesieniu do analogicznych stanów faktycznych. Zostało ono potwierdzone m.in. w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 20 listopada 2015 r., (sygn. ILPP1/4512-1-620/15-4/MD), w interpretacjach Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 7 czerwca 2013 r. (sygn. IPPB2/436-180/13-4/AF), z dnia 6 czerwca 2013 r. (sygn. IPPP2/443-288/13-4/KG), z dnia 12 marca 2013 r. (sygn. IPPP1/443-103/13-2/IGo), z dnia 15 stycznia 2013 r. (sygn. IPPP1/443-1108/12-2/EK), z dnia 6 listopada 2012 r. (IPPP1/443-905/12-2/AS), z dnia 18 sierpnia 2012 r. (sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR) oraz z dnia 6 marca 2012 r. (sygn. IPTPP2/443-850/11-2/PR), a także w interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 17 grudnia 2012 r. (sygn. ITPP2/443-1183/12/AD).

Brak możliwości klasyfikacji transakcji zbycia Nieruchomości jako zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, ilekroć w ustawie jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Analiza powyższej definicji pozwala wyodrębnić następujące kryteria, których łączne spełnienie pozwala uznać zespół składników za zorganizowaną część przedsiębiorstwa:

musi istnieć zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,

zespół ten powinien być organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,

zespół składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo realizujące wskazane zadania.

W świetle powyższego, aby uznać dany zespół składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, składniki te muszą być wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie na płaszczyźnie organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej. Stanowisko takie jest powszechnie akceptowane przez organy podatkowe, sądy administracyjne oraz przedstawicieli doktryny prawa podatkowego i w praktyce nie rodzi żadnych wątpliwości.

Należy zauważyć, iż zgodnie z interpretacjami organów podatkowych, wyodrębnienie organizacyjne oznacza, iż zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział oraz, że takie organizacyjne wydzielenie powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze (por. interpretacje Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 18 sierpnia 2012 r., sygn. IPPP2/443-284/12-3/RR, oraz interpretacje Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 31 sierpnia 2011 r., sygn. IPPB5/423-590/11-2/DG).

Wyodrębnienie finansowe oznacza natomiast sytuację, w której sposób prowadzenia ewidencji rachunkowej przedsiębiorstwa pozwala na przyporządkowanie majątku, przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa, a ściślej do realizowanych przez nią zadań gospodarczych. Nie należy jednak utożsamiać tego pojęcia z pełną samodzielnością finansową.

Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość, tj. obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Ponadto, jak wynika z dokumentu: „Objaśnienia podatkowe z dnia 11 grudnia 2018 r. Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”): „W świetle powyższych regulacji - co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu, tj. w przypadku spełnienia przesłanek kwalifikacji nieruchomości komercyjnej (będącej przedmiotem dostawy) jako przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.”

Ponadto, w Objaśnieniach wskazuje się, iż: Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:

zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP.

W przypadku obrotu nieruchomościami komercyjnymi typową sytuacją jest dostawa wynajętej nieruchomości. W takim przypadku uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria:

przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i jest wystarczający do prowadzenia tej działalności;

nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji.

Dla przesądzenia analizowanego kryterium należy ocenić czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub

podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:

prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów;
umowy o zarządzanie nieruchomością;
umowy zarządzania aktywami;
należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.”

Odnosząc powyższe do przedstawionego zdarzenia przyszłego wskazać należy, że planowana transakcja zbycia Nieruchomości obejmie składniki opisane w Objaśnieniach jako standardowe elementy, typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, tj. działkę gruntu oraz posadowione na niej Budynki i Budowle oraz składniki majątkowe, które są z nim ściśle powiązane (szczegółowo przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego) Poza powyższymi elementami, nie dojdzie do sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy żadnych innych aktywów.

Równocześnie, jak wynika z opisu zdarzenia przyszłego, składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie będą w żaden sposób organizacyjnie wyodrębnione z przedsiębiorstwa Zbywcy. W szczególności nie będą stanowić działu, wydziału, oddziału, itp.

Zdarzenia gospodarcze związane z przedmiotem transakcji są ewidencjonowane w ramach ogólnej ewidencji księgowej i podatkowej Zbywcy. Aktywa będące przedmiotem planowanej transakcji nie będą stanowić jednej zwartej, kompletnej, powiązanej ekonomicznie struktury organizacyjnej, która samodzielnie (tj. bez uzupełnienia o stosowne fundamentalne elementy przez Nabywcę) umożliwiałaby prowadzenie działalności gospodarczej, a będą jedynie sumą poszczególnych środków trwałych.

Jakkolwiek aktywa te mogą być wykorzystywane dla celów prowadzonej działalności w zakresie wynajmu powierzchni użytkowej, to nie będą jednak wystarczające do tego celu - prowadzenie działalności gospodarczej wymaga bowiem również zaangażowania innych aktywów / zasobów, które nie będą przedmiotem planowanej sprzedaży (np. środki pieniężne, odpowiednie umowy dotyczące obsługi nieruchomości).

Na moment transakcji oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, w ramach planowanej transakcji na Nabywcę nie zostanie przeniesiony przez Zbywcę minimalny zespół elementów pozwalający na kontynuowanie działalności gospodarczej Zbywcy związanej z Nieruchomością w dotychczasowym kształcie.

Tym samym po transakcji Nabywca będzie musiał podjąć określone działania faktyczne i prawne w celu uzyskania możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o nabyte od Zbywcy składniki majątkowe. W tym zakresie należy w szczególności wskazać na konieczność:

zawarcia z podmiotem zewnętrznym umowy o zarządzanie Nieruchomością (rozumianą jako mająca na celu bieżące zarządzanie i administrowanie obiektem oraz utrzymywanie wartości Nieruchomości), lub alternatywnie zapewnienia tego rodzaju świadczeń w ramach własnego zaplecza personalnego Nabywcy;

zawarcie z podmiotem zewnętrznym umowy zarządzania aktywami - rozumianej jako umowy o charakterze strategicznym dotyczących zagadnień finansowych, maksymalizacji stopy zwrotu z inwestycji, planowania działań, które mają na celu obniżenie kosztów i wzrost przychodów, odpowiedniego pozycjonowania obiektu - w tym m.in. poprzez odpowiedni dobór najemców i ich lokalizacji na terenie Nieruchomości etc.) lub alternatywnie zapewnienia tego rodzaju świadczeń w ramach własnego zaplecza personalnego Nabywcy;

zapewnienia odpowiednich środków finansowych umożliwiających finasowanie bieżącej działalności centrum handlowego.

Elementy te nieodzowne dla kontynuowania działalności, nie zostaną przeniesione w ramach planowanej transakcji, lecz będą musiały zostać zapewnione samodzielnie przez Nabywcę.

W konsekwencji, w ocenie wnioskodawcy mające być przedmiotem zbycia składniki majątkowe Zbywcy (zasadniczo Nieruchomość) nie będą posiadać w dniu transakcji potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, i nie będą stanowić funkcjonalnie odrębnej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Kluczowy charakter tej okoliczności dla możliwości zakwalifikowania przedmiotu danej transakcji obejmującej nieruchomość komercyjną jako przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana cześć został podkreślony w Objaśnieniach, w których czytamy m.in., że:”(...) za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy.”

Podsumowując, zdaniem Nabywcy, następujące okoliczności jednoznacznie wskazują, że przedmiot transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części przedsiębiorstwa:

na przedmiot planowanej transakcji będą się składać poszczególne składniki majątkowe będące wyłącznie sumą poszczególnych aktywów, nie będących zorganizowanym zespołem powiązanych organizacyjnie składników majątkowych,

składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji nie są w żaden sposób organizacyjnie ani finansowo wyodrębnione w przedsiębiorstwie Zbywcy; w szczególności nie stanowią działu, wydziału, oddziału, itp.,

w ramach sprzedaży nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę szeregu aktywów Zbywcy nieodzownych dla wykonywania na Nieruchomości dotychczasowej działalności gospodarczej Nabywcy - tj. umowy o zarządzanie nieruchomością, umowy zarządzania aktywami; Nabywca nie przejmie w ramach transakcji pracowników, ani zobowiązań czy należności Zbywcy związanych z Nieruchomością,

na moment transakcji zbywane w jej ramach aktywa nie będą w stanie samodzielnie funkcjonować jako niezależne przedsiębiorstwo na poziomie Nabywcy, bez uprzedniego uzupełnienia ich o dodatkowe elementy przez Nabywcę (tj. Nabywca nie będzie mógł prowadzić działalności gospodarczej tylko i wyłącznie w oparciu o składniki, nabyte w ramach planowanej transakcji od Zbywcy).

W konsekwencji, uznać należy, że Nieruchomość, która będzie przedmiotem transakcji, tj. grunt, Budynki, Budowle oraz ściśle związane z nimi składniki majątkowe, nie będą spełniały wskazanych powyżej przesłanek niezbędnych do uznania, że w ramach opisanej transakcji dojdzie do zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, niezależnie od okoliczności, że elementy te będą stanowić najcenniejsze i kluczowe aktywa w strukturze majątkowej przedsiębiorstwa Zbywcy.

Należy wskazać, że w oparciu o składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w tym samym zakresie przedmiotowym co Zbywca (prowadzenie centrum handlowego i obiektów towarzyszących). Jednakże jak wskazano powyżej, wymaga podkreślenia, że kontynuacja działalności Nabywcy wyłącznie w oparciu o nabytą Nieruchomość, tj. bez zapewnienia przez Nabywcę m.in. wskazanych powyżej istotnych dodatkowych elementów nieodzownych dla prowadzania centrum handlowego, nie będzie możliwa.

Ponadto, składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji będą służyły Nabywcy wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, które nie korzystają ze zwolnienia.

Stanowisko, że przenoszone składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części w analogicznych stanach faktycznych, zostało również potwierdzone w szeregu interpretacji podatkowych wydanych w zbliżonych stanach faktycznych, m.in. w interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 13 grudnia 2018 r., sygn. 0112-KDIL1-3.4012.617.2018.2.AK, w której Organ podzielił w pełnym zakresie stanowisko wnioskodawcy, iż transakcja przedstawiona we wniosku (o stanie faktycznym w kluczowych kwestiach zbieżnym ze stanem faktycznym przedstawionym w przedmiotowym wniosku), zgodnie z którym transakcja polegająca na dostawie prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z przeniesieniem prawa własności budynku posadowionego na ww. gruncie oraz przeniesieniem praw i obowiązków z umów najmu odnoszących się do ww. budynku, stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług. We wspomnianej interpretacji wnioskodawca wskazał m.in., iż „intencją wnioskodawcy jest przeniesienie na nabywcę: (i) prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości gruntowej (działek); (ii) prawa własności nieruchomości budynkowej; (iii) prawa do używania nazwy Budynku; (iv) praw wynikających z zawartych umów najmu; (v) prawa własności innych niż wskazane powyżej aktywów rzeczowych - w szczególności takich jak: drogi, chodniki, ogrodzenie, systemy oświetlenia, nawadniania, monitoringu, wyposażenie wewnętrzne Budynku (np.: zabudowy kuchenne, kanapy, meble biurowe, sprzęt komputerowy); (vi) wybranych dokumentów, związanych z Budynkiem - głównie dokumentacji techniczno - budowlanej.

Natomiast, wyłączone z transakcji będą następujące składniki: (i) inne niż wskazane powyżej składnik majątku obrotowego, takie jak: środki pieniężne, należności; (ii) inne niż wskazane powyżej zobowiązania, w szczególności zobowiązania: handlowe oraz finansowe (pożyczki i kredyty zaciągnięte w celu finansowania oraz refinansowania kosztów wybudowania Budynku); (iii) pracownicy (tj. prawa i obowiązki, wynikające z zawartych przez Spółkę umów o pracę); (iv) prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie Kosztów Utrzymania - w tym zakresie niniejsze prawa i obowiązki zostaną przeniesione na nabywcę w drodze odrębnej, od umowy sprzedaży Budynku, czynności prawnej; (v) prawa i obowiązki, wynikające z umowy dzierżawy parkingu - w tym zakresie niniejsze prawa i obowiązki zostaną przeniesione na nabywcę w drodze odrębnej, od umowy sprzedaży Budynku, czynności prawnej. Spółka alternatywnie rozważa sprzedaż nabywcy udziałów w podmiocie wydzierżawiającym (z tym, że sprzedawcą tych udziałów nie będzie Spółka, a inny podmiot z tej samej grupy kapitałowej); (vi) inne niż wskazane powyżej prawa czy obowiązki; (vii) księgi rachunkowe Spółki; inne niż wskazane powyżej dokumenty, związane z Budynkiem.” Stanowisko wnioskodawcy zostało potwierdzone również w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dniu 13 grudnia 2018 r., sygn. 0111-KDIB3-2.4012.801.2018.1.SR, w której potwierdzono, w odniesieniu do podobnego stanu faktycznego, a w kluczowych kwestiach tożsamego ze stanem faktycznym objętym niniejszym wnioskiem, że transakcja przestawiona we wniosku podlegała opodatkowaniu na podstawie ustawy o podatku od towarów i usług.

Podobnie stwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z dnia 11 grudnia 2018 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.656.2018.1.JO oraz z dnia 7 grudnia 2018 r., sygn. 0114- KDIP4.4012.783.2018.2.RK.

W związku z powyższym, w ocenie Nabywcy, opisana transakcja nie będzie mogła zostać uznana za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w świetle art. 2 pkt 27e ustawy o VAT i w konsekwencji nie będzie podlegać wyłączeniu z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Ad. 2

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT

Art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie wskazane w powołanym przepisie będzie miało zastosowanie, o ile łącznie spełnione zostaną określone w nim warunki. Niespełnienie choćby jednego z tych warunków wyłącza możliwość stosowania analizowanego zwolnienia.

Jak jednak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego objętego niniejszym wnioskiem, Zbywca prowadzi wyłącznie działalność opodatkowaną podatkiem VAT.

Należy zatem uznać, że planowana przez Zbywcę transakcja w zakresie sprzedaży Nieruchomości zabudowanej Budynkami i Budowlami nie może korzystać ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, z uwagi na niespełnienie warunków wskazanych w tym przepisie.

Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

(i) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

(ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Definicję pierwszego zasiedlenia zawiera art. 2 pkt 14 ustawy o VAT. Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W konsekwencji, zgodnie z literalnym brzmieniem art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu budynku lub budowli, musi dojść:

(a) do ich oddania do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub

(b) do ich oddania ich do użytkowania na potrzeby własne.

W kontekście przedstawionych wyjaśnień, należy uznać, że w zakresie Budynków i Budowli posadowionych na Nieruchomości miało już miejsce ich „pierwsze zasiedlenie” w rozumieniu regulacji VAT - najpóźniej w lutym 2017 r., kiedy to Zbywca wybudował i oddał do użytkowania ostatnią z Budowli zlokalizowanych na Nieruchomości, a dla większości Budynków i Budowli w latach 2002-2014, kiedy to Zbywca i Dzierżawcy wybudowali te Budynki i Budowle. Od tego momentu (oddania do użytkowania poszczególnych Budynków i Budowli) doszło do rozpoczęcia ich użytkowania na potrzeby własne Zbywcy lub w formie dzierżawy na rzecz Dzierżawców, a więc została spełniona przesłanka pozwalająca na uznanie, że doszło do ich „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu znowelizowanej definicji z ustawy o VAT. Budynki i Budowle posadowione na Nieruchomości nie były po lutym 2017 r. przedmiotem istotnych modernizacji (ulepszeń), w których nakłady na ulepszenie przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej. Ponadto przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, ani Zbywca ani Dzierżawcy (zgodnie z wiedzą Zbywcy) nie zamierzają przeprowadzać żadnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach, w których nakłady na ulepszenie przekroczyłyby 30% wartości początkowej któregokolwiek z nich.

W myśl przywołanej powyżej treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - zasadą jest, iż dostawa budynków, budowli lub ich części podlega zwolnieniu od podatku VAT. Wyjątkiem od zwolnienia są następujące dwie sytuacje: (i) dostawa budynku jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; (ii) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Odnosząc powyższe do statusu analizowanych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości:

jak wynika z przedstawionej analizy, dostawa Budynków i Budowli posadowionych na Nieruchomości nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;

pierwsze zasiedlenie Budynków i Budowli posadowionych na Nieruchomości miało miejsce najpóźniej w lutym 2017 r., co oznacza, że pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. obiektów, a ich planowaną dostawą w ramach transakcji na rzecz Nabywcy upłynął już okres dłuższy niż 2 lata.

W rezultacie, dostawa Budynków i Budowli posadowionych na Nieruchomości (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT także dostawa całej Nieruchomości), będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - z uwagi na opisany powyżej upływ 2 lat od pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli posadowionych na Nieruchomości.

Jednocześnie, do analizowanej dostawy zabudowanej Nieruchomości nie będzie miał zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Powołany przepis stosuje się bowiem tylko wówczas, gdy dostawa budynku (budowli, ich części) nie jest objęta zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT - co, jak wykazano powyżej, w analizowanej sprawie nie będzie miało miejsca, gdyż dostawa Nieruchomości będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Od zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ustawodawca przewidział wyjątek określony w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Na podstawie powołanego przepisu, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że zarówno dokonujący dostawy jak i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;

złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części;

W art. 43 ust. 11 ustawy o VAT doprecyzowano zakres ww. oświadczenia, które musi również zawierać:

(1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;

(2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;

(3) adres budynku, budowli lub ich części.

Zatem w świetle powyższego przepisu, Zbywca i Nabywca mają prawo zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania VAT budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości i wybrać opodatkowanie ich dostawy (a w konsekwencji również dostawy całej zabudowanej Nieruchomości) tym podatkiem, ponieważ w momencie dokonania planowanej transakcji Strony będą zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni. Warunkiem rezygnacji będzie złożenie we właściwym urzędzie skarbowym przez Zbywcę oraz Nabywcę, przed dniem dokonania planowanej transakcji zbycia Nieruchomości, zgodnych oświadczeń o wyborze opodatkowania dostawy budynku i budowli wchodzących w skład Nieruchomości w analizowanym zakresie, zgodnie z dyspozycją art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Z uwagi na charakter obiektów wchodzących w skład Nieruchomości, na skutek rezygnacji Stron ze zwolnienia z VAT, do dostawy Nieruchomości zastosowanie znajdzie podstawowa stawka podatku VAT wynosząca obecnie 23%.

Ad. 3

Prawo do pełnego odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT:

Zdaniem Nabywcy i Zbywcy, w okolicznościach opisanego zdarzenia przyszłego Nabywca będzie miał prawo do pełnego odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Stosownie do treści tego przepisu, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 ustawy o VAT, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124 ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi m in. suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi. Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku oraz niepodlegających temu podatkowi.

Jak wskazano powyżej, najistotniejszym warunkiem umożliwiającym czynnemu podatnikowi podatku VAT realizację prawa do odliczenia jest związek dokonanych zakupów z wykonywaniem czynności opodatkowanych podatkiem VAT. Jednocześnie oceny czy związek ten istnieje lub będzie istniał w przyszłości należy dokonać w momencie realizowania zakupów zgodnie z zasadą niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia podatku naliczonego nie musi czekać aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jedno z takich ograniczeń zostało wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Oznacza to, że podatnik nie może skorzystać z prawa do odliczenia w odniesieniu do podatku, który jest należny wyłącznie z tego względu, że został wykazany na fakturze w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

W analizowanym przypadku, w dacie planowanej transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a nabyta Nieruchomość będzie przez niego wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (tj. prowadzenia galerii handlowej i najmu zlokalizowanych w niej lokali). Ponadto analizowana transakcja nie będzie miała charakteru zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej, podlegających wyłączeniu z opodatkowania VAT (co Wnioskodawca wykazał w uzasadnieniu do Pytania nr 1).

Mając zatem na względzie powyższe uwagi, w ocenie Wnioskodawcy w przedmiotowej sprawie warunki, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, są spełnione, a ponadto w związku z transakcją nie wystąpią okoliczności wskazane w art. 88 ustawy o VAT. W rezultacie Nabywca będzie uprawniony do odliczenia VAT wynikającego z planowanej transakcji, której przedmiotem będzie zasadniczo nabycie Nieruchomości.

Powyższe stanowisko znajduje również potwierdzenie w licznych stanowiskach organów podatkowych, m in. w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 kwietnia 2018 r. sygn. 0112-KDIL1-1.4012.108.2018.1.OA.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części a także wszelkie postacie energii.

Przez sprzedaż, zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy, rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:

przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie;
wydanie towarów na podstawie umowy dzierżawy, najmu, leasingu lub innej umowy o podobnym charakterze zawartej na czas określony lub umowy sprzedaży na warunkach odroczonej płatności, jeżeli umowa przewiduje, że w następstwie normalnych zdarzeń przewidzianych tą umową lub z chwilą zapłaty ostatniej raty prawo własności zostanie przeniesione;
wydanie towarów na podstawie umowy komisu: między komitentem a komisantem, jak również wydanie towarów przez komisanta osobie trzeciej;
wydanie towarów komitentowi przez komisanta na podstawie umowy komisu, jeżeli komisant zobowiązany był do nabycia rzeczy na rachunek komitenta;
ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego;
oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

W wyniku ustanowienia prawa użytkowania wieczystego dochodzi do ekonomicznego przeniesienia władztwa nad gruntem (towarem – w rozumieniu ww. przepisu) na rzecz użytkownika wieczystego, co sprawia, że może on rozporządzać nim jak właściciel. Zatem w świetle powołanego wyżej art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług odpłatne przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntu stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W myśl art. 6 pkt 1 ustawy, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do niej nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwo”, należy więc odwołać się odpowiednio do przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 z późn. zm.).

Zgodnie z art. 55¹ Kodeksu cywilnego, przedsiębiorstwo stanowi zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej, który obejmuje w szczególności:

oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa);
własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości;
prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych;
wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne;
koncesje, licencje i zezwolenia;
patenty i inne prawa własności przemysłowej;
majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne;
tajemnice przedsiębiorstwa;
księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Ponadto art. 55² Kodeksu cywilnego stanowi, że czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba, że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych.

Przedsiębiorstwo jest nie tylko sumą składników materialnych i niematerialnych, lecz ich zorganizowanym zespołem, tzn. składniki te powinny pozostawać ze sobą we wzajemnych relacjach w ten sposób, że można mówić o nich jako o zespole, a nie tylko o zbiorze pewnych elementów. „Czynnikiem konstytuującym przedsiębiorstwo w znaczeniu przedmiotowym jest występowanie elementu organizacji oraz funkcjonalnego powiązania różnorodnych jego składników, umożliwiających traktowanie przedsiębiorstwa jako pewnej całości” - wyrok NSA z dnia 27 marca 2008 r. (sygn. II FSK 1896/11).

Zatem, przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 2 ust. 27e ustawy, pod którym to pojęciem rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług będziemy mieli do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są wszystkie następujące przesłanki:

istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące zadania gospodarcze.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest dowolnym zbiorem składników majątkowych (materialnych i niematerialnych) wchodzących w skład przedsiębiorstwa, ale wyodrębnionym organizacyjnie, finansowo i funkcjonalnie zespołem tych składników, zdolnym do samodzielnej realizacji określonych zadań gospodarczych. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy.

Prawidłowa klasyfikacja przedmiotu transakcji, tj. przedsiębiorstwo/zorganizowana część przedsiębiorstwa lub poszczególne składniki majątkowe – ma decydujące znaczenie dla prawidłowego ustalenia skutków podatkowych transakcji.

Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy uwzględnić należy następujące okoliczności:

zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji (wyrok TSUE z dnia 30 maja 2013 r. w sprawie C-651/11 X BV, pkt 34).

Jak wskazał Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „Trybunał” lub „TSUE”) w wyroku z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C‑444/10 Schriever „przekazanie całości lub części aktywów” należy interpretować w taki sposób, że obejmuje ono przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części, w tym składników materialnych i ewentualnie niematerialnych, łącznie składających się na przedsiębiorstwo lub część przedsiębiorstwa zdolną prowadzić samodzielną działalność gospodarczą. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyroki NSA: z dnia 25 czerwca 2013 r. sygn. akt I FSK 955/12 oraz z dnia 21 listopada 2016 r. sygn. akt I FSK 1316). Zgodnie natomiast z orzecznictwem TSUE (wyrok TSUE z dnia 10 listopada 2011 r. w sprawie C-444/10 Christel Schriever, pkt 26) ocena, jakie dobra – ruchome lub nieruchome – są niezbędne do utworzenia przedsiębiorstwa lub ZCP, musi być dokonywana „(…) z punktu widzenia charakteru prowadzonej działalności gospodarczej”.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zbywca zamierza zbyć Nieruchomość zabudowaną. Wnioskodawca wskazał, że w ramach planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości mogą zostać przeniesione przez Zbywcę na Nabywcę następujące składniki ściśle związane z powyższą Nieruchomością: dokumentacja budowlana związana z Nieruchomością; prawa wynikające z gwarancji wystawionych w celu zabezpieczenia zobowiązań najemców/dzierżawców względem Zbywcy, prawa wynikające z takich umów najmu/dzierżawy, wszelkie poręczenia i kaucje; prawa autorskie do projektów architektonicznych, technicznych, dokumentacji powykonawczej i pozostałych projektów dotyczących Budynków i Budowli posadowionych na Nieruchomości, stanowiących Centrum Handlowe (o ile i w zakresie w jakim Zbywca będzie ich właścicielem na moment transakcji). Dodatkowo, w związku ze sprzedażą Nieruchomości, na mocy art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi we wszelkie prawa i obowiązki wynikające z umów najmu/dzierżawy zawartych z najemcami/dzierżawcami powierzchni zbywanej Nieruchomości. Możliwe jest, iż po transakcji sprzedaży Nieruchomości dojdzie pomiędzy Nabywcą a Zbywcą oraz najemcami/dzierżawcami Nieruchomości do rozliczenia zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych, które w ciągu danego roku najemcy/dzierżawcy wpłacali Zbywcy.

W ramach transakcji, Zbywca nie przeniesie na Nabywcę żadnych innych składników majątkowych Zbywcy. W szczególności, transakcja nie obejmie: należności Zbywcy, innych niż wymienione powyżej praw własności, umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę, środków finansowych będących własnością Zbywcy, umów o świadczenie usług administracyjnych zawartych przez Zbywcę, które dotyczyć mogą Nieruchomości (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp.), ksiąg rachunkowych Zbywcy, tajemnic handlowych i know-how Zbywcy, firmy Zbywcy, zobowiązań Zbywcy, w tym zobowiązań Zbywcy z tytułu pożyczek bezpośrednio związanych z Nieruchomością, z wyjątkiem ewentualnie kaucji i depozytów pieniężnych najemców/dzierżawców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu/dzierżawy przez Nabywcę.

W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości Nabywca nie nabędzie praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących: umów o zarządzanie Nieruchomością, której strona jest obecnie Zbywca, dostawy mediów (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.), obsługi serwisowej Nieruchomości - m.in. sprzątania nieruchomości, usługi ochrony nieruchomości, usługi utrzymania technicznego nieruchomości, usługi wywozu śmieci, usługi odśnieżania, usługi monitoringu przeciwpożarowego.

Zbywca nie prowadzi wyodrębnionej księgowości dotyczącej przedmiotu planowanej transakcji.

Wnioskodawca wskazał ponadto, że Nabywca, w oparciu o składniki majątkowe będące przedmiotem transakcji, będzie prowadził działalność w tożsamym przedmiotowo zakresie co Zbywca, ale nie będzie to kontynuacja działalności Zbywcy.

Wątpliwości Wnioskodawcy sformułowane w pytaniu nr 1 dotyczą kwestii, czy planowana sprzedaż opisanej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu.

W świetle przedstawionej treści wniosku i przywołanych przepisów należy zgodzić się z Wnioskodawcą, że brak jest podstaw do uznania – sprzedaży Nieruchomości, tj. działek o nr 1oraz nr 2 zabudowanych budynkami oraz budowlami za przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny, jak również za zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Jak wynika z wniosku, przedmiotem sprzedaży jest Nieruchomość wraz ze znajdującymi się na niech budynkami i budowlami. Planowana transakcja nie obejmie istotnych elementów przedsiębiorstwa Zbywcy takich jak: należności Zbywcy, innych niż wymienione powyżej praw własności, umów na prowadzenie rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę, środków finansowych będących własnością Zbywcy, umów o świadczenie usług administracyjnych zawartych przez Zbywcę, które dotyczyć mogą Nieruchomości (m.in. usług księgowych, prawnych, doradztwa podatkowego, itp. ), ksiąg rachunkowych Zbywcy, tajemnic handlowych i know-how Zbywcy, firmy Zbywcy, zobowiązań Zbywcy, w tym zobowiązań Zbywcy z tytułu pożyczek bezpośrednio związanych z Nieruchomością, z wyjątkiem ewentualnie kaucji i depozytów pieniężnych najemców/dzierżawców, co stanowić będzie konsekwencję wstąpienia w stosunek najmu/dzierżawy przez Nabywcę. W ramach transakcji sprzedaży Nieruchomości Nabywca nie nabędzie praw lub zobowiązań wynikających z umów dotyczących: umów o zarządzanie Nieruchomością, której strona jest obecnie Zbywca, dostawy mediów (w tym dotyczących m.in. dostawy energii elektrycznej, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.), obsługi serwisowej Nieruchomości - m.in. sprzątania nieruchomości, usługi ochrony nieruchomości, usługi utrzymania technicznego nieruchomości, usługi wywozu śmieci, usługi odśnieżania, usługi monitoringu przeciwpożarowego. Ponadto Transakcja nie będzie wiązała się z przejściem pracowników Zbywcy. Ponadto jak wynika z okoliczności przedmiotowej sprawy Nabywca nie będzie miał możliwości kontynuacji działalności wyłącznie w oparciu o aktywa nabyte od Zbywcy, tj. bez zapewnienia przez Nabywcę istotnych dodatkowych elementów nieodzownych dla prowadzania centrum handlowego, które nie zostaną pozyskane w ramach transakcji ze Zbywcą (w tym w szczególności bez zapewnienia przez Nabywcę obsługi w zakresie zarządzania Nieruchomością oraz bez zapewnienia odpowiednich środków finansowych umożliwiających finasowanie bieżącej działalności centrum handlowego).

W świetle powyższego należy stwierdzić, że przedmiotowa transakcja nie będzie obejmować składników majątkowych pozwalających na kontynuowanie działalności gospodarczej bez konieczności angażowania przez nabywcę innych składników majątku, lub podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

W związku z powyższym, zbycie składników majątku (Nieruchomości), o których mowa w analizowanej sprawie, nie będzie stanowiło zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ K.c.

Przedmiotowa sprzedaż nie będzie również stanowić zorganizowanej części przedsiębiorstwa ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy, bowiem – jak wskazał Wnioskodawca – na moment sprzedaży Nieruchomość nie będzie wyodrębniona organizacyjnie, finansowo ani funkcjonalnie. Wyodrębnione składniki nie będą posiadały zdolności do niezależnego funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo. Kupujący będzie musiał zaangażować dodatkowe środki oraz zawrzeć stosowne umowy związane z utrzymaniem i obsługą nieruchomości, m.in. umowy o dostawę mediów i obsługi serwisowej.

W konsekwencji przedmiot planowanej Transakcji nie może zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, o której mowa w art. 2 pkt 27e ustawy.

Zatem w okolicznościach przedstawionych we wniosku, planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Sprzedaż ww. Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 według właściwej stawki VAT.

Tym samym stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy, stawka podatku od towarów i usług wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Zgodnie zaś z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tej ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy przewidują dla niektórych towarów i usług stawki obniżone lub zwolnienie od podatku.

Przy czym, zarówno w treści ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy, rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki, budowle rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, zgodnie z którym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

W świetle tego przepisu przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny tych obiektów w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu (prawa użytkowania wieczystego gruntu), na którym obiekt jest posadowiony.

Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać.

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – możliwość zrezygnowania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy ustawodawca umożliwił podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Co więcej, stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zbywca jest właścicielem zabudowanej nieruchomości składającej się z działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 1 i 2 oraz właścicielem budynków znajdujących się na tych działkach gruntu.

Zgodnie z wypisem z kartoteki budynków działka nr 2, wchodzącą w skład Nieruchomości, zabudowana jest następującymi budynkami i budowlami:

Hipermarket lub supermarket, 1 kondygnacyjny, data oddania do użytku (zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie) 20 czerwca 2001 r.,

Hipermarket lub supermarket, 1 kondygnacyjny, data oddania do użytku (zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie) 8 kwietnia 2002 r.,

Hipermarket lub supermarket, 1 kondygnacyjny, data oddania do użytku (zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie) 8 kwietnia 2002 r.,

Stacja paliw, 1 kondygnacyjna, data oddania do użytku (zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie) 7 lutego 2002 r.,

Budynek nieokreślony innym atrybutem (FSB pozostałe budynki niemieszkalne), 1 kondygnacyjny, data oddania do użytku nie później niż 31 lipca 2013 r.,

Budynek restauracji, 2 kondygnacyjny, data oddania do użytku (zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie) 15 czerwca 2012 r.,

Garaż jednopoziomowy, 1 kondygnacyjny, data oddania do użytku nie później niż 31 grudnia 2014 r.

Ponadto na Nieruchomości są zlokalizowane obiekty stanowiące środki trwałe Zbywcy zakwalifikowane jako budowle:

Parkingi - data oddania do użytkowania odpowiednio 20 czerwca 2001 r. oraz 8 kwietnia 2002 r.;

Ogrodzenie - data oddania do użytkowania nie później niż 31 grudnia 2014 r.;

Kanalizacja sanitarna, deszczowa, wodna - data oddania do użytkowania odpowiednio 20 czerwca 2001 r. oraz 8 kwietnia 2002 r.;

Sieci niskiego, średniego napięcia, trafostacja - data oddania do użytkowania odpowiednio 20 czerwca 2001 r. oraz 8 kwietnia 2002 r.;

Podkonstrukcja pod centrale wentylacyjne - odbiór przez inspektora nadzoru 8 lutego 2017 r.;

Wiata śmietnika - data oddania do użytkowania nie później niż 31 grudnia 2014 r.;

Magazyn blaszany - data oddania do użytkowania nie później niż 31 grudnia 2014 r.;

Na działce nr 1 znajduje się natomiast budowla w postaci trafostacji, która została oddana do użytkowania nie później niż w 2002 r. Ponadto na Nieruchomości są zlokalizowane obiekty zakwalifikowane jako budowle wybudowane przez dzierżawców Nieruchomości stanowiące ich środki trwałe (jako budowle wybudowane na cudzym gruncie).

Na Nieruchomości znajdują się także części infrastruktury, które nie stanowią własności Zbywcy ani Dzierżawców, takie jak: sieć gazowa oraz sieć okablowania strukturalnego. Infrastruktura wodno-kanalizacyjno- deszczowa oraz sieci niskiego, średniego napięcia, trafostacja są w całości własnością Zbywcy i będą zbywane w ramach Transakcji.

Zbywca kupił Nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 22 marca 1999 r. Transakcja ta nie podlegała opodatkowaniu VAT.

Wszystkie Budynki i Budowle (poza instalacjami stanowiącymi element infrastruktury będącej własnością innych podmiotów - w szczególności, przedsiębiorstw przesyłowych - i nie objęte przedmiotem planowanej transakcji), zostały wybudowane przez Zbywcę lub Dzierżawców już po nabyciu Nieruchomości w 1999 r. Zbywcy i Dzierżawcom przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego od wydatków ponoszonych w związku z wybudowaniem poszczególnych Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości.

Wnioskodawca ma wątpliwość, czy sprzedaż wskazanej we wniosku Nieruchomości zabudowanej będzie podlegała opodatkowaniu wg stawki podstawowej.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć, czy i kiedy względem budynków i budowli posadowionych na działkach nr 1 i 2 nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak wynika z opisu sprawy działka nr 1 zabudowana jest budowlą w postaci trafostacji. Wnioskodawca wskazał, że oddanie trafostacji do użytkowania nastąpiło nie później niż do końca 2002 r. oraz że w sensie formalno-prawnym stanowi ona własność Zbywcy.

Natomiast działka nr 2 zabudowana jest trzema budynkami hipermarketu, budyniem stacji paliw, budynkiem niemieszkalnym, budynkiem restauracji, budynkiem garażu oraz budowlami (parkingi, ogrodzenie, kanalizacja sanitarna, deszczowa, wodna, sieć niskiego, średniego napięcia, trafostacja, podkonstrukcja pod centrale wentylacyjne, wiata śmietnika, magazyn blaszany). Jak wynika z opisu sprawy oddanie budynków i budowli znajdujących się na działce nr 2 nastąpiło najpóźniej w 2017 r. Ponadto Wnioskodawca wskazał, że na Nieruchomości znajdują się również budowle wybudowane przez Dzierżawców. Przed sprzedażą Nieruchomości pomiędzy Zbywcą a Dzierżawcami nie dojdzie do rozliczenia nakładów poniesionych na ich wybudowanie.

Co istotne, od momentu nabycia do momentu planowanej sprzedaży Wnioskodawca nie poniósł i nie poniesie wydatków na ulepszenie stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości.

W tym miejscu wskazać należy, że w świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Art. 48 k.c. stanowi, że z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Przytoczony przepis łączy się z art. 191 Kodeksu cywilnego, wyrażającym klasyczną zasadę superficies solo cedit („własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową”). Wzniesienie budynku w całości na cudzym gruncie ma miejsce z zachowaniem zasady superficies solo cedit.

Według art. 231 § 1 k.c., samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Natomiast, w myśl § 2 wskazanego wyżej artykułu, właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Ze wskazanego wyżej przepisu wynika, że ustawodawca wymaga, by realizowane w trybie art. 231 k.c. przeniesienie własności następowało za „odpowiednim wynagrodzeniem”. Wymagane świadczenie nabywcy ma rekompensować właścicielowi utratę jego prawa, legitymizując pod względem ekonomicznym prawnorzeczową legalizację budowy na cudzym gruncie. Odpowiednie wynagrodzenie za przeniesienie własności działki gruntu zajętej pod budowę stanowi ekwiwalent jej wartości rynkowej. Ustalenie wynagrodzenia następuje według cen obowiązujących w dacie orzekania (w dacie realizacji roszczenia o przeniesienie własności). Czynność taką należy potraktować jako dostawę towarów. Treść art. 231 k.c., w świetle którego własność budynku lub urządzenia wybudowanego na warunkach w nim określonych może być przeniesiona jedynie za odpowiednim wynagrodzeniem (ceną) wskazuje, iż jest to, praktycznie rzecz biorąc, umowa sprzedaży, na mocy której właściciel (sprzedawca) przenosi na samoistnego posiadacza (kupującego) własność działki, a samoistny posiadacz, jako kupujący, obowiązany jest zapłacić właścicielowi (sprzedawcy) cenę zakupu.

Zatem z punktu widzenia prawa cywilnego Sprzedający jako właściciel gruntu jest również właścicielem wzniesionych na nim budynków, a przedmiotem sprzedaży będzie cała nieruchomość (grunt z budynkami).

Jednakże mając na uwadze przytoczone wyżej przepisy i stan sprawy zauważyć jednak należy, że – jak wynika z art. 7 ust. 1 ustawy – dostawą towarów jest przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Pojęcie to ma szerszy zakres niż sprzedaż w ujęciu cywilnoprawnym. Przede wszystkim przeniesienie prawa do rozporządzania towarem to nie tylko przeniesienie jego własności. Dostawa towarów nie będzie więc obejmowała tylko sprzedaży towarów (w sensie cywilnoprawnym). Dla uznania, że miała miejsce dostawa towarów, wystarczy, że podmiot nabędzie tzw. własność ekonomiczną, tzn. będzie miał możliwości dowolnego rozporządzania i dysponowania otrzymanym towarem.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 2 ustawy, opodatkowanie podatkiem od towarów i usług następuje niezależnie od tego, czy czynności podlegające opodatkowaniu zostały wykonane z zachowaniem warunków oraz form określonych przepisami prawa.

W obecnym stanie prawnym w zasadzie nie budzi wątpliwości, że czynności, które są nieważne na gruncie prawa cywilnego z powodu niezachowania wymaganej formy, mogą podlegać opodatkowaniu. Czynności opodatkowane na gruncie VAT zostały bowiem oderwane od ważności i skuteczności tych czynności na gruncie prawa cywilnego. Decydujące znaczenie ma bowiem nie prawny (na gruncie prawa cywilnego), lecz ekonomiczny aspekt transakcji. Tym samym czynność nieważna na gruncie prawa cywilnego (na przykład z powodu niezachowania wymaganej formy czynności) może być uznana za wykonaną skutecznie na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług.

Uwagi powyższe wskazują jednoznacznie, że rozważając skutki podatkowe planowanej przez Wnioskodawcę transakcji należy mieć na uwadze nie jej aspekty cywilnoprawne, lecz te, które mają znaczenie z punktu widzenia ustawy. O ile jest oczywiste, że przeniesienie własności gruntu spowoduje przeniesienie na nowego właściciela także własności posadowionych na nim budowli, jako części składowych gruntu, to bynajmniej nie jest oczywiste, że tym samym dojdzie do dostawy towarów, jakimi są niewątpliwie budowle w rozumieniu ustawy.

Jak wynika z opisu sprawy, to Dzierżawcy zabudowali grunt należący do Wnioskodawcy budowlami. Zatem uwzględniając okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż Nieruchomości zabudowanej, w części dotyczącej budowli wybudowanych przez Dzierżawców, nie spełnia definicji dostawy towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy, albowiem Wnioskodawca nie przenosi prawa do rozporządzania budowlami jak właściciel. Prawo to jest po stronie Dzierżawców, którzy wybudowali przedmiotowe budowle.

Skoro zatem Dzierżawcy, którzy „wytworzyli” towary, jakimi niewątpliwie są wskazane budowle uczynili to z własnych środków bez udziału Wnioskodawcy, to nie ma podstaw do przyjęcia, że Wnioskodawca dokona ich dostawy.

Należy jednak podkreślić, iż pomimo, że wybudowane przez Dzierżawców na gruncie należącym do Wnioskodawcy budowle nie będą stanowiły przedmiotu dostawy, to grunt stanowiący działkę nr 2 pozostaje w dalszym ciągu gruntem zabudowanym, gdyż jak wynika z wniosku na gruncie posadowione są inne budynki i budowle będące własnością Wnioskodawcy.

Zatem mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy stwierdzić, że w odniesieniu do opisanych we wniosku budynków i budowli będących własnością Wnioskodawcy doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy a planowana dostawa nastąpi po pierwszym zasiedleniu i jednocześnie od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej sprzedaży wskazanych budynków i budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Tym samym, sprzedaż Nieruchomości opisanej we wniosku będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż zostały spełnione warunki wymienione w tym przepisie.

W konsekwencji sprzedaż gruntu, na którym posadowione są przedmiotowe budynki i budowle, również podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania, zgodnie z art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.

Skoro planowana sprzedaż zabudowanej nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to badanie przesłanek i rozstrzyganie zwolnienia na podstawie innych przepisów, tj. art. 43 ust. 1 pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie jest zasadne.

Ponadto należy wskazać, że przy spełnieniu warunków wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy w stosunku do dostawy zabudowanych budynkami i budowlami działek nr 1oraz nr 119/8, podlegających zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy Strony transakcji mogą zrezygnować ze zwolnienia. Wówczas w analizowanym przypadku ww. sprzedaż będzie podlegać opodatkowaniu według stawki podatku właściwej dla przedmiotu transakcji.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Ponadto wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą prawa do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Zauważyć należy, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. W każdym przypadku należy więc dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonanie czynności opodatkowanych.

Ponadto należy podkreślić, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Z opisu sprawy wynika, że w dacie planowanej transakcji Nabywca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT a nabyta Nieruchomość będzie przez niego wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych (tj. prowadzenia galerii handlowej i najmu zlokalizowanych w niej lokali).

Zatem uwzględniając powyższe okoliczności stwierdzić należy, że Nabywcy, po wyborze przez strony opcji opodatkowania, na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy, przysługiwać będzie prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości.

W konsekwencji stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Stosownie do § 2 ww. artykułu przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin