2020.05.25 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0113-KDIPT2-2.4011.95.2020.2.KK
z 25 maja 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 17 stycznia 2020 r. (data wpływu 21 stycznia 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 10 kwietnia 2020 r. (data wpływu 10 kwietnia 2020 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego, w części dotyczącej:

wydatkowania środków pieniężnych z odpłatnego zbycia nieruchomości na wpłatę zaliczki na nabycie zabudowanej nieruchomości oraz spłatę kredytów zaciągniętych na nabycie tej nieruchomości – jest prawidłowe,

wydatkowania środków pieniężnych pochodzących z oszczędności na wpłatę zaliczki na zakup zabudowanej nieruchomości oraz zapłatę ceny nabycia nieruchomości, wydatkowania środków pieniężnych pochodzących z pożyczek od rodziny na zakup nieruchomości, wydatkowania środków pieniężnych niepochodzących z odpłatnego zbycia nieruchomości na pokrycie wydatków związanych z zawarciem umowy sprzedaży: prowizję biura, koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych i operat szacunkowy nieruchomości potrzebny do kredytu – jest nieprawidłowe,

wydatkowania środków pieniężnych z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytów bankowych otrzymanych w ramach posiadanych kart kredytowych, przeznaczonych na remont budynku mieszkalnego – jest prawidłowe,

wydatkowania przez Wnioskodawcę środków pieniężnych niepochodzących z odpłatnego zbycia nieruchomości, na spłatę kredytów bankowych przeznaczonych na zakup nieruchomości i remont budynku mieszkalnego, przed datą uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe,

wydatkowania przez Wnioskodawcę środków pieniężnych pochodzących z oszczędności Wnioskodawcy na remont budynku mieszkalnego – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 21 stycznia 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 6 marca 2020 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.95.2020.1.KK, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 6 marca 2020 r. (skutecznie doręczone w dniu 3 kwietnia 2020 r.). W dniu 10 kwietnia 2020 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku z dnia 10 kwietnia 2020 r. (data nadania 10 kwietnia 2020 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 5 lipca 2019 r. Wnioskodawca podpisał wstępną umowę sprzedaży działki (akt notarialny). Kupujący wpłacili Wnioskodawcy 10 000 zł zaliczki i zaczęli starania o hipoteczny kredyt bankowy. Okazało się, że ich bank wymaga, aby dla tej niezabudowanej działki rolnej wydane były warunki do budowy domu jednorodzinnego. Cała procedura administracyjna w powiecie trwała kilka miesięcy i ostatecznie uprawomocnioną pozytywną decyzję Wnioskodawca otrzymał dopiero pod koniec października 2019 r. Sprzedaż działki sfinalizowała się aktem notarialnym przeniesienia własności w dniu 12 grudnia 2019 r. i płatność Wnioskodawca otrzymał w dniu 13 grudnia 2019 r. (wkład własny kupujących) oraz w dniu 16 grudnia 2019 r. (środki z ich bankowego kredytu). W sumie Wnioskodawca otrzymał 185 000 zł. Sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od jej nabycia.

W dniu 21 maja 2019 r. Wnioskodawca wraz z małżonką (wspólnota majątkowa) podpisał przedwstępną umowę kupna nieruchomości w postaci nowo wybudowanego domu jednorodzinnego do wykończenia z działką w miejscowości N(…) i wpłacił zaliczkę w wysokości 20 000 zł, i był to zakup w celach mieszkaniowych. W dniu 12 sierpnia 2019 r. Wnioskodawca wraz z żoną podpisał ostateczny akt notarialny z przeniesieniem własności na zakup ww. domu i w dniu 13 sierpnia 2019 r. uzupełnił On wkład własny w wysokości 63 000 zł, czyli w sumie wpłacił 83 000 zł, ze środków pochodzących z: zaliczki ww. 10 000 zł, własnych oszczędności, kredytów i pomocy od rodziny. Reszta kwoty na zakup pochodziła z bankowego kredytu hipotecznego, który Wnioskodawca zaciągnął razem z małżonką. W międzyczasie, czyli od czerwca do dnia 12 grudnia 2019 r., Wnioskodawca ponosił wydatki ze środków własnych, kredytów bankowych, kart kredytowych, zakupów ratalnych na zakup, remont i adaptację tego domu, czyli w sumie jest to 18 913 zł 22 gr. Wydatki takie Wnioskodawca ponosił i ponosi również po tej dacie.

Cała transakcja sprzedaży działki przeciągnęła się w czasie i „rozjechała” z powodu braku warunków zabudowy na sprzedawanej działce. Gdyby nie ta sytuacja, to tak jak planował Wnioskodawca, najpierw otrzymałby środki ze sprzedaży działki (np. na początku sierpnia) i potem wydatkował je na wkład własny na zakup domu plus adaptację. Dla Wnioskodawcy te transakcje są połączone, bo nie kupowałby domu, gdyby nie sprzedawał działki (sprzedaż planował On już na kilka miesięcy przed spisaną przedwstępną umową sprzedaży w dniu 5 lipca 2019 r.), z której sprzedaży środki faktycznie przeznaczył na nowy dom do celów mieszkaniowych (np. spłacił kredyty, karty kredytowe, zakupy ratalne, wydatkuje On je nadal na adaptację, remont, doprowadzenie domu to stanu używalności).

Wnioskodawca po dacie sprzedaży działki nadal wydatkuje pozyskane ze sprzedaży działki środki na remont i adaptację nowego domu, z przeznaczeniem na własne cele mieszkaniowe.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że nieruchomość zbyta w dniu 12 grudnia 2019 r., położona jest w M(…) i jej powierzchnia wynosi 9 arów. Nieruchomość tę Wnioskodawca nabył aktem notarialnym w dniu 5 lipca 2019 r. w drodze darowizny od rodziny i stanowiła Jego majątek odrębny.

Środki pieniężne w kwocie 20 000 zł na wpłatę zaliczki w dniu 21 maja 2019 r. pochodziły z oszczędności.

Środki na wkład własny wpłacony w sierpniu 2019 r. pochodziły od pożyczek od rodziny. Wnioskodawca pożyczył kwotę 9 600 zł od ojca oraz kwotę 9 600 zł od matki. Małżonka pożyczyła kwotę 9 600 zł od swojego ojca oraz kwotę 9 600 zł od swojej matki. Nie były to kredyty zabezpieczone ustanowieniem hipoteki. Pożyczki były przeznaczony na zakup domu.

Reszta środków pochodziła z:

z karty kredytowej z limitem 4 000 zł w Banku A., którą Wnioskodawca posiada do kilku lat,

z karty kredytowej z limitem 1 000 zł w Banku B., którą posiada On od 2015 r.,

ze środków własnych Wnioskodawcy i żony.

Wnioskodawca wraz z żoną zaciągnął w dniu 8 sierpnia 2019 r. w Banku A. kredyt hipoteczny i został on w całości wykorzystany na zakup domu jednorodzinnego – zgodnie z zapisami umowy. Kredyt ten obciąża tylko nieruchomość, która była przedmiotem zakupu.

Od czerwca 2019 r. do dnia 12 grudnia 2019 r. Wnioskodawca poniósł koszty zakupu materiałów budowlanych (płytki, kleje, panele, farby, zaprawy itp.) oraz płatności za wykonane prace firmom budowlanym. Są one udokumentowane fakturami wystawionymi na Wnioskodawcę.

Środki te pochodziły z:

kredytu w Banku C. w wysokości 20 000 zł, zaciągniętego w dniu 5 listopada 2019 r.,

karty kredytowej D. w Bank E. z limitem 6 000 zł, do której umowę Wnioskodawca zawarł w dnia 7 listopada 2019 r.,

limitu odnawialnego …. w wysokości 3 000 zł z Banku A. z dnia 20 listopada 2019 r.,

bieżących środków finansowych, jakie Wnioskodawca posiadał.

Po otrzymaniu zapłaty za sprzedaną działkę, po dniu 12 grudnia 2019 r. Wnioskodawca spłacił:

4 x 9 600 zł – pożyczki od rodziny na wkład własny (w sumie 38 400 zł),

karty kredytowe 5 000 zł,

comiesięczną ratę kredytu hipotecznego w Banku A. zaciągniętego za zakup domu.

Wnioskodawca spłaca na bieżąco i w nieodległym czasie (na pewno w ciągu najbliższych 3 lat) spłaci w całości kredyt w Banku C. w wysokości 20 000 zł, kartę kredytową D. – 6 000 zł, limit odnawialny …. w Banku A. – 3 000 zł.

Po dniu 12 grudnia 2019 r. Wnioskodawca ponosił (i nadal ponosi) koszty zakupu materiałów budowlanych, wykończeniowych (prysznic, baterie, schody itp.) oraz płatności dla firm budowlanych. Wydatki są udokumentowane fakturami wystawionymi na dane Wnioskodawcy. Te wydatkowane środki pieniężne pochodzą ze sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

Wnioskodawca wraz z małżonką posiada mieszkanie w K (…) o powierzchni 39 m², obciążone kredytem hipotecznym na jego zakup oraz dom w N.(…), który cały czas jeszcze jest remontowany. Od niedawna do własnych celów mieszkaniowych służy małżonkom dom w N(…). Centrum interesów osobistych i gospodarczych znajduje się w miejscowości, w której położony jest dom oraz w K(…) (dom jest położony koło K(…)., de facto między K(…) a N(…).

Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe nastąpi nie później niż w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

Prowizję dla biura pośrednictwa z tytułu pośrednictwa w transakcji Wnioskodawca zapłacił w dniu 23 maja 2019 r. oraz w dniu 16 sierpnia 2019 r., w sumie w wysokości 4 100 zł, co jest udokumentowane fakturami na Jego nazwisko. Koszty notarialne tytułem opłat sądowych za wpisy własności itp., wynagrodzenia dla notariusza w wysokości łącznie 1 690 zł, Wnioskodawca poniósł w dniu 12 sierpnia 2019 r., co udokumentowane jest aktem notarialnym. Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 8 200 zł od ceny sprzedaży i stawki 2% Wnioskodawca zapłacił w dniu 12 sierpnia 2019 r., co udokumentowane jest aktem notarialnym. Operat szacunkowy został sporządzony przez firmę Przedsiębiorstwo(..). Przedmiotem (na potrzeby kredytującego Banku) była wycena kupowanej przez Wnioskodawcę i małżonkę nieruchomości i udokumentowane jest to fakturą na Jego nazwisko.

Sprzedaż nieruchomości w 2019 r. nie nastąpiła w ramach wykonywania działalności gospodarczej przez Wnioskodawcę, ponieważ nie prowadzi On takiej działalności.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy możliwe jest zaliczenie do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych, który powinien Wnioskodawca zapłacić po sprzedaży działki przed upływem 5 lat, następujących wydatków:

wkład własny w wysokości 83 000 zł,

wydatki związane z nabyciem nieruchomości poniesione między majem a końcem sierpnia 2019 r. (prowizja dla biura, koszty notarialne, podatek PCC, operat szacunkowy nieruchomości – wymóg do kredytu) w wysokości 14 808 zł 50 gr,

wydatki poniesione na adaptację i remont domu przed otrzymaniem całej kwoty należnej za sprzedaż działki (czerwiec 2019 r. – grudzień 2019 r.) w wysokości 18 913 zł 22 gr,

koszty obsługi kredytu hipotecznego na zakup domu zapłacone w miesiącach październik, listopad, grudzień 2019 r. w wysokości 4 238 zł 10 gr.

Zdaniem Wnioskodawcy, ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku, poniesione przez Niego wydatki w całości spełniają warunek przeznaczenia dochodu na tzw. własne cele mieszkaniowe i umożliwią uzyskanie pełnego zwolnienia od podatku dochodowego, czyli zastosowanie tzw. ulgi mieszkaniowej. Wnioskodawca powołuje przepis art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz indywidualną interpretację nr 0115-KDIT2-1.4011.262.2019.2.JG. W interpretacji tej można przeczytać, że nie musi zachodzić następstwo czasowe tego rodzaju, że nabycie nieruchomości musiało nastąpić nie wcześniej niż zbycie nieruchomości lokalowej. Ponadto, Wnioskodawca wskazuje również na interpretację indywidualną nr IPPB1/415-1171/13-2/ES. Zdaniem Wnioskodawcy, z wykładni językowej przedmiotowego przepisu wynika, że zwolnieniem objęta jest nie tylko cena zakupu (nabycia), lecz także inne wydatki związane z nabyciem lokalu mieszkalnego, do których zaliczyć można m.in. opłatę notarialną, czy za założenie księgi wieczystej. Przepis wyraźnie mówi o wydatkach poniesionych „na nabycie” lokalu mieszkalnego, nie ogranicza zatem ww. zwolnienia tylko do ceny zakupu mieszkania. Oznacza to, że wydatki w postaci remontu, opłaty dla pośrednika, opłaty za założenie księgi wieczystej, opłaty notarialnej, podatku od czynności cywilnoprawnych, poniesione przy nabyciu mieszkania, mogą stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe, na tych samych zasadach jak wydatki poniesione na zakup (cena nabycia) lokalu mieszkalnego, jeśli Wnioskodawca je poniesie i udokumentuje.

Wnioskodawca wskazuje, że zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 ustawy, uważa się wydatki poniesione na nabycie budynku mieszkalnego oraz budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego.

Ponadto, do ulgi zalicza się również wydatki poniesione na:

spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt l,
spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b), w banku.

Natomiast zgodnie z art. 21 ust. 29 ww. ustawy, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego w podatku dochodowym od osób fizycznych, w części dotyczącej:

wydatkowania środków pieniężnych z odpłatnego zbycia nieruchomości na wpłatę zaliczki na nabycie zabudowanej nieruchomości oraz spłatę kredytów zaciągniętych na nabycie tej nieruchomości – jest prawidłowe,

wydatkowania środków pieniężnych pochodzących z oszczędności na wpłatę zaliczki na zakup zabudowanej nieruchomości oraz zapłatę ceny nabycia nieruchomości, wydatkowania środków pieniężnych pochodzących z pożyczek od rodziny na zakup nieruchomości, wydatkowania środków pieniężnych niepochodzących z odpłatnego zbycia nieruchomości na pokrycie wydatków związanych z zawarciem umowy sprzedaży: prowizję biura, koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych i operat szacunkowy nieruchomości potrzebny do kredytu – jest nieprawidłowe,

wydatkowania środków pieniężnych z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytów bankowych otrzymanych w ramach posiadanych kart kredytowych, przeznaczonych na remont budynku mieszkalnego – jest prawidłowe,

wydatkowania przez Wnioskodawcę środków pieniężnych niepochodzących z odpłatnego zbycia nieruchomości, na spłatę kredytów bankowych przeznaczonych na zakup nieruchomości i remont budynku mieszkalnego, przed datą uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe,

wydatkowania przez Wnioskodawcę środków pieniężnych pochodzących z oszczędności Wnioskodawcy na remont budynku mieszkalnego – jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,

‒ jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Z treści wniosku wynika, że w dniu 5 lipca 2019 r., w drodze darowizny od rodziny, Wnioskodawca nabył nieruchomość, którą sprzedał w dniu 12 grudnia 2019 r.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że nabycie przez Wnioskodawcę nieruchomości nastąpiło w dniu 5 lipca 2019 r. i sprzedaż tej nieruchomości, dokonana przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do treści art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ww. ustawy, jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Do wydatków takich można zaliczyć przykładowo koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, koszt uzyskania wypisu z ksiąg wieczystych itp. Koszty te – jako koszty odpłatnego zbycia – pomniejszają przychód. Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo-skutkowy. Nie należy ich jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, których zasady ustalania uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

W przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie art. 22 ust. 6d ww. ustawy, gdyż zbywana przez Wnioskodawcę nieruchomość została nabyta nieodpłatnie – w drodze darowizny.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na podatnika ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika. Przez ciężary spadkowe, o których mowa w zdaniu drugim, rozumie się spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek oraz wykonane zapisy zwykłe i polecenia, również w przypadku, gdy podatnik spłacił długi spadkowe, zaspokoił roszczenia o zachowek lub wykonał zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c).

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Jak wskazano powyżej podstawę obliczenia podatku stanowi dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży nieruchomości (ustalonym zgodnie z art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) a kosztami uzyskania tego przychodu (ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Przepis art. 22 ust. 6d stanowi, że do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w sposób nieodpłatny, w tym w drodze darowizny, zalicza się m.in. nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie posiadania nieruchomości.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem nakładów w rozumieniu ww. przepisu. Powyższy przepis stanowi jednak, że do kosztów zalicza się wyłącznie takie nakłady, które zwiększają wartość rzeczy (nieruchomości).

W doktrynie przyjmuje się, że za nakłady poniesione na nieruchomość rozumie się wydatki ulepszające, modernizujące daną nieruchomość, czy też nawet wydatki remontowe, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości. Zgodnie z przepisem art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych kosztami uzyskania przychodu mogą być udokumentowane fakturami VAT wydatki, które zwiększyły wartość sprzedawanej nieruchomości w czasie jej posiadania.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Norma ta stanowi, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131, uważa się:

wydatki poniesione na:
1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,

wydatki poniesione na:
1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Zgodnie z art. 21 ust. 25a ww. ustawy, wydatki, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), uznaje się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe, jeżeli przed upływem okresu, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, nastąpiło nabycie własności rzeczy lub praw wymienionych w ust. 25 pkt 1 lit. a)-c), w związku z którymi podatnik ponosił wydatki na nabycie.

W myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Przez własne budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się również niestanowiące własności lub współwłasności podatnika budynek, lokal lub pomieszczenie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, podatnik nabędzie ich własność lub współwłasność albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach, jeżeli uprzednio prawo takie mu nie przysługiwało.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub

budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

– przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zgodnie z art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Jak wynika z art. 21 ust. 30 ww. ustawy, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczyłby ten sam wydatek – raz zaliczając wydatek na nabycie zabudowanej nieruchomości w koszty uzyskania przychodu, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, którym sfinansował ten właśnie cel (zakup). Ustawodawca ustanowił zatem jednoznaczny zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Ponadto należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem, oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Z wykładni językowej przytoczonych wyżej przepisów, a w szczególności z zawartego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy sformułowania: „(…) wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (…), jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (…)” wynika, że podstawową okolicznością decydującą o stosowaniu powyższego zwolnienia jest przeznaczenie w określonym czasie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe. Innymi słowy ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Termin do wydatkowania środków rozpoczyna się począwszy od dnia sprzedaży, a kończy z upływem trzech lat liczonych od końca roku, w którym miała miejsce sprzedaż nieruchomości lub praw. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości lub praw. Ważne jest zatem zachowanie chronologii zdarzeń, tzn. wydatkowanie musi nastąpić po otrzymaniu środków pieniężnych z tytułu umowy sprzedaży. Jednocześnie środki pieniężne powinny pochodzić ze sprzedaży nieruchomości, a nie z innych środków.

Należy zauważyć, że ustawodawca regulując omawiane zwolnienie nie ograniczył wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw tylko do jednego z wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy celów, jednakże – przy spełnieniu pozostałych przesłanek – wydatkowanie przychodu musi być ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy, ustawodawca nie zastrzegł, że własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do posiadania przez Wnioskodawcę tylko jednego lokalu mieszkalnego (nieruchomości). W świetle takiego wyjaśnienia osoba, która posiada miejsce zamieszkania może nabyć kolejny lokal mieszkalny (nieruchomość) w celu zaspokojenia własnych celów mieszkaniowych. Zatem, podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw może przeznaczyć go na zakup nieruchomości lub prawa, pomimo że jest właścicielem lub współwłaścicielem innych lokali mieszkalnych (nieruchomości), zachowując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże zakup ma służyć faktycznemu zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych tego podatnika.

Z treści wniosku wynika, że Wnioskodawca (wraz z żoną) w dniu 21 maja 2019 r. zawarł umowę przedwstępną zakupu zabudowanej nieruchomości położonej w N(…) i w tym dniu zostały wpłacone z tytułu zaliczki środki pieniężne 20 000 zł, które pochodziły z oszczędności. W dniu 12 sierpnia 2019 r. Wnioskodawca (wraz z żoną) zawarł umowę nabycia zabudowanej nieruchomości i wpłacił z tego tytułu w ramach wkładu własnego środki pieniężne, które pochodziły z zaliczki uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości (10 000 zł) oraz pożyczek od rodziny uzyskanych przez Niego i żonę. Nie były to kredyty zabezpieczone ustanowieniem hipoteki.

Reszta środków pieniężnych na nabycie nieruchomości pochodziła z:

z karty kredytowej z limitem 4 000 zł w Banku A., którą Wnioskodawca posiada od kilku lat,

z karty kredytowej z limitem 1 000 zł w Banku B., którą posiada od 2015 r.,

ze środków własnych Wnioskodawcy i żony.

Po otrzymaniu zapłaty za sprzedaną działkę, po dniu 12 grudnia 2019 r. Wnioskodawca spłacił:

pożyczki od rodziny przeznaczone na wkład własny (w sumie 38 400 zł),

karty kredytowe 5 000 zł,

comiesięczną ratę kredytu hipotecznego w Banku A., zaciągniętego za zakup domu.

Prowizję dla biura pośrednictwa z tytułu pośrednictwa w transakcji Wnioskodawca zapłacił w dniu 23 maja 2019 r. oraz w dniu 16 sierpnia 2019 r., w sumie w wysokości 4 100 zł, co jest udokumentowane fakturami na Jego nazwisko. Koszty notarialne tytułem opłat sądowych za wpisy własności itp., wynagrodzenia dla notariusza w wysokości łącznie 1 690 zł, Wnioskodawca poniósł w dniu 12 sierpnia 2019 r., co udokumentowane jest aktem notarialnym. Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 8 200 zł od ceny sprzedaży i stawki 2% Wnioskodawca zapłacił w dniu 12 sierpnia 2019 r., co udokumentowane jest aktem notarialnym. Operat szacunkowy został sporządzony przez firmę Przedsiębiorstwo. Przedmiotem (na potrzeby kredytującego Banku) była wycena kupowanej przez Wnioskodawcę i małżonkę nieruchomości i udokumentowane jest to fakturą na Jego nazwisko.

W świetle powołanych przepisów prawa podatkowego oraz przedstawionego stanu faktycznego należy wskazać, że Wnioskodawca w dniu 21 maja 2019 r. zawarł umowę przedwstępną zakupu zabudowanej nieruchomości i na poczet ceny zakupu wpłacił środki pieniężne pochodzące z oszczędności, a nie z pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości (przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości), gdyż zbycie przez Wnioskodawcę nieruchomości nastąpiło dopiero w dniu 12 grudnia 2019 r. Nie została zatem zachowana chronologia zdarzeń określona art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania ulgi określone w tym przepisie, wymagające wydatkowania przychodu uzyskane z odpłatnego zbycia nieruchomości na zakup nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym.

Wydatkowanie przez Wnioskodawcę środków pieniężnych w sierpniu 2019 r. na prowizję dla biura pośrednictwa z tytułu zawarcia umowy zakupu nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, sporządzenie operatu szacunkowego dla potrzeb uzyskania kredytu, nie stanowi wydatków na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania ulgi określone w tym przepisie, wymagające przede wszystkim wydatkowania przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na zakup nieruchomości.

Ponadto, do wydatków na własne cele mieszkaniowe w ramach ulgi określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, nie mogą zostać zaliczone środki pieniężne wydatkowane w dniu 12 sierpnia 2019 r. na zakup zabudowanej nieruchomości, pochodzące z pożyczek otrzymanych od rodziny oraz ze środków własnych Wnioskodawcy i żony. Pożyczki od rodziny nie stanowią pożyczek (kredytów), które zostały zaciągnięte w banku lub innej instytucji finansowej wymienionej w art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem ich spłata nawet dokonana z przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie uprawnia do zaliczenia do wydatków na własne cele mieszkaniowe.

Również wpłata własnych środków pieniężnych Wnioskodawcy i Jego żony w dniu 12 sierpnia 2019 r. na zakup zabudowanej nieruchomości nie spełnia ustawowych przesłanek wymienionych w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, ponieważ środki te nie pochodziły z przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

W myśl art. 535 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145, z późn, zm.), przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Umowę przedwstępną zawiera się wtedy, gdy z jakichkolwiek względów strony nie chcą, czy nie mogą zawrzeć jeszcze umowy definitywnej, a jednocześnie chcą zabezpieczyć swoje interesy. Zgodnie z normami prawa cywilnego, zawarcie przedwstępnej umowy sprzedaży oraz zapłata ceny (lub zadatku) za zakup nieruchomości w momencie jej sporządzenia, nie przenoszą prawa własności nieruchomości. Zbycie prawa własności nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych następuje dopiero w momencie zawarcia – w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży – umowy przenoszącej własność.

Jednakże wpłata przez Wnioskodawcę w dniu 12 sierpnia 2019 r. uzyskanej zaliczki z tytułu zawarcia w dniu 5 lipca 2019 r. przedwstępnej umowy sprzedaży, na poczet ceny nabycia przez Wnioskodawcę nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym będzie On realizował własne potrzeby mieszkaniowe, stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe uprawniający do zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, w części odpowiadającej wydatkowanemu na ten cel przychodowi, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pomimo że przyrzeczona umowa sprzedaży nieruchomości została zawarta w dniu 12 grudnia 2019 r.

Odnosząc się do możliwości skorzystania z ulgi mieszkaniowej w związku z wydatkowaniem przez Wnioskodawcę w dniu 12 sierpnia 2019 r. środków pieniężnych na zakup zabudowanej nieruchomości, pochodzących z karty kredytowej w Banku A. oraz karty kredytowej Banku B., a także z zaciągniętego w dniu 8 sierpnia 2019 r. kredytu hipotecznego w Banku A., wskazać należy, że stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) ww. ustawy, do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) zaciągniętego na nabycie nieruchomości. W związku z tym, jeśli Wnioskodawca wydatkował przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę pożyczek i kredytów uzyskanych w bankach, także w ramach posiadanych kart kredytowych, z których środki pieniężne faktycznie przeznaczył na nabycie zabudowanej nieruchomości, poniesione wydatki na spłatę tych pożyczek i kredytów stanowią wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) ww. ustawy.

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i c) i pkt 2 lit. a)-c) ww. ustawy, podlega zaliczeniu również wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego w Banku w dniu 8 sierpnia 2019 r. na zakup zabudowanej nieruchomości.

Z wniosku wynika, że od czerwca 2019 r. do dnia 12 grudnia 2019 r. Wnioskodawca poniósł koszty zakupu materiałów budowlanych (płytki, kleje, panele, farby, zaprawy itp.) oraz płatności za prace wykonane przez firmy budowlane, które są udokumentowane fakturami wystawionymi na Wnioskodawcę.

Środki te pochodziły z:

kredytu w Banku C. w wysokości 20 000 zł, zaciągniętego w dniu 5 listopada 2019 r.,

karty kredytowej D. w Banku E. z limitem 6 000 zł, do której umowę Wnioskodawca zawarł w dnia 7 listopada 2019 r.,

limitu odnawialnego ….. w wysokości 3 000 zł z Banku A. z dnia 20 listopada 2019 r.,

bieżących środków finansowych jakie Wnioskodawca posiadał.

Wnioskodawca spłaca na bieżąco i w nieodległym czasie spłaci (na pewno w ciągu najbliższych 3 lat) w całości kredyt w Banku C. w wysokości 20 000 zł, kartę kredytową D. – 6 000 zł, limit odnawialny …. w Banku A. – 3 000 zł.

Po dniu 12 grudnia 2019 r. Wnioskodawca ponosił (i nadal ponosi) koszty zakupu materiałów budowlanych, wykończeniowych (prysznic, baterie, schody itp.) oraz płatności dla firm budowlanych. Wydatki są udokumentowane fakturami wystawionymi na Wnioskodawcę. Te wydatkowane środki pieniężne pochodzą ze sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

Odnosząc się do wydatkowania przychodu z odpłatnego zbycia na remont i wykończenie budynku mieszkalnego należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia „remont”, zatem właściwym jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186, z późn. zm.) W myśl art. 3 pkt 8 tej ustawy poprzez „remont” należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Za „remont” uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji.

Jednocześnie właściwy organ podatkowy, weryfikujący możliwość skorzystania ze zwolnienia, uprawniony jest żądać od podatników przedłożenia dokumentów, z których będzie wynikało kiedy i przez kogo wydatki zostały poniesione. Takimi dokumentami mogą być m.in. rachunki, faktury VAT, umowy, bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą w sposób wiarygodny potwierdzić.

Wnioskodawca wskazał w opisie stanu faktycznego, że środki pieniężne pochodzące ze sprzedaży nieruchomości w dniu 12 grudnia 2019 r. przeznaczy na spłatę kredytu w banku, spłatę zadłużenia karty kredytowej oraz spłatę limitu zadłużenia w banku, z których sfinansował remont i prace wykończeniowe w budynku mieszkalnym.

Wydatkowaniem przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości na ww. cele, tj. spłatę kredytów i pożyczek, z których sfinansowano remont i prace wykończeniowe w budynku mieszkalnym, w którym Wnioskodawca będzie zamieszkiwał, uprawnia do zaliczenia tych wydatków do własnych celów mieszkaniowych, a tym samym do uwzględnienia tych wydatków przy obliczaniu dochodu zwolnionego od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Natomiast do wydatków na własne cele mieszkaniowe nie podlegają zaliczeniu wydatki na remont i prace wykończeniowe w budynku mieszkalnym w okresie od czerwca 2019 r. do dnia 12 grudnia 2019 r. pokryte z bieżących środków finansowych i oszczędności Wnioskodawcy, ponieważ wydatki te nie zostały sfinansowane ze środków pieniężnych stanowiących przychód ze sprzedaży nieruchomości.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawcę w dniu 12 grudnia 2019 r. nieruchomości nabytej w dniu 5 lipca 2019 r., stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, w postaci uzyskanej zaliczki na poczet ceny sprzedaży, na zapłatę w dniu 12 sierpnia 2019 r. ceny nabycia przez Wnioskodawcę wraz z żoną nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, na której Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe, stanowi wydatek na Jego własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. a) i c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto, wydatkowanie przez Wnioskodawcę przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytów zaciągniętych przez Niego w bankach, także w ramach posiadanych kart kredytowych, na zakup w dniu 12 sierpnia 2019 r. ww. nieruchomości do współwłasności majątkowej małżeńskiej, uprawnia do zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części odpowiadającej wydatkowanemu na ten cel przychodowi, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wydatkowanie przez Wnioskodawcę przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytów zaciągniętych przez Niego w bankach w ramach posiadanych kart kredytowych, przeznaczonych na remont i prace wykończeniowe w budynku mieszkalnym w okresie od czerwca 2019 r. do dnia 12 grudnia 2019 r., stanowi wydatek na własne cele mieszkaniowe, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, uprawniający do jego uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z podatku dochodowego.

Natomiast wydatkowanie przez Wnioskodawcę w dniu 21 maja 2019 r. środków pieniężnych pochodzących z oszczędności na wpłatę zaliczki na zakup nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz wydatkowanie w dniu 12 sierpnia 2019 r. środków pieniężnych pochodzących z pożyczek od rodziny i własnych środków pieniężnych Wnioskodawcy oraz żony, na nabycie ww. nieruchomości, nie stanowi wydatków na własne cele mieszkaniowe, określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ nie zostały spełnione ustawowe przesłanki, tj. wydatki te nie zostały sfinansowane z przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ponadto, wydatkowanie przez Wnioskodawcę środków pieniężnych w sierpniu 2019 r. na prowizję dla biura pośrednictwa z tytułu zawarcia umowy zakupu zabudowanej nieruchomości, koszty notarialne, podatek od czynności cywilnoprawnych, sporządzenie operatu szacunkowego dla potrzeb uzyskania kredytu, nie spełnia warunków ustawowych ww. zwolnienia przedmiotowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizyczny, ponieważ wydatki te nie zostały sfinansowane z przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości. Także wydatkowanie w okresie od czerwca 2019 r. do dnia 12 września 2019 r. środków własnych (oszczędności) Wnioskodawcy na remont i prace wykończeniowe w budynku mieszkalnym, nie korzysta ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, z uwagi na niespełnienie ustawowych przesłanek, gdyż wydatkowane środki nie pochodziły z przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Interpretacja dotyczy stany faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała, lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin