Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0111-KDIB2-3.4014.255.2020.BFP
z 23 października 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2020 r., poz. 1325, ze zm.) – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 7 sierpnia 2020 r. (data wpływu – 10 sierpnia 2020 r.), uzupełnionym 14 października 2020 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności zabudowanej nieruchomości gruntowej wraz z naniesieniami –jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 sierpnia 2020 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa własności zabudowanej nieruchomości gruntowej wraz z naniesieniami.

W związku z brakami formalnymi stwierdzonymi we wniosku, w piśmie z 29 września 2020 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.374.2020.2.WH, 0111-KDIB2-3.4014.255.2020.3.BFP wezwano do jego uzupełnienia. Uzupełnienia dokonano 14 października 2020 r.

We wniosku złożonym przez:

- Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

H. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Nabywca, Kupujący);

- Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

K. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zbywca, Sprzedający);

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

I. Ogólny opis przedmiotu planowanej Transakcji.

H. Sp. z o.o. (dalej jako: „Nabywca” lub „Kupujący”) zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej jako: „Transakcja”) od K. Sp. z o.o. (dalej jako: „Zbywca” lub „Sprzedający”) nieruchomość położoną w G., opisaną szczegółowo poniżej, funkcjonującą pod nazwą X (dalej jako: „Nieruchomość”).

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są zarejestrowanymi podatnikami podatku od towarów i usług czynnymi.

Nabywca oraz Zbywca w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako Zainteresowani lub Strony Transakcji. Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2020 r.

Transakcja zostanie zawarta pod warunkiem spełnienia określonych warunków, w tym także uzyskania interpretacji indywidualnej objętej wnioskiem, z tym że Zainteresowani mogą finalnie zadecydować o odstąpieniu od niektórych warunków i zawarciu Transakcji bez ich spełnienia.

Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży w lipcu 2020 r. (dalej jako: „Umowa Przedwstępna”).

Zgodnie z Umową Przedwstępną na dzień dokonania Transakcji (dalej jako: „Zamknięcie Transakcji”) stanowiąca jej przedmiot Nieruchomość obejmować będzie:

• prawo własności nieruchomości gruntowej, obejmującej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), położoną w obrębie (…), nazwa: F., o obszarze 2,5879 ha, dla której Sąd Rejonowy w G., III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr X/Y/7 (dalej jako: „Grunt”), zabudowanej znajdującym się na nim (oddanym do użytkowania) budynkiem o przeznaczeniu magazynowym z częścią biurową i zapleczem socjalnym o powierzchni magazynowej wynoszącej ok. 8933,108 m² i o powierzchni biurowej wynoszącej ok. 1323,46 m² (dalej jako: „Budynek”) oraz pozostałymi naniesieniami w postaci budowli.
  
  

Pozostałe naniesienia w postaci budowli obejmują w szczególności:

• separator i osadnik piasku,
• instalację w zakresie odprowadzenia wody ze zbiornika retencyjnego,
• regulator przepływu,
• sieć wodociągową,
• sieć gazową wraz z węzłem ciepła,
• sieć kanalizacyjną,
• instalację elektryczną,
• instalację zasilającą pompownię przeciwpożarową,
• trafostację,
• zagospodarowane tereny zielone,
• wewnętrzną linię zasilającą,
• mury oporowe,
• drogi, parkingi, szlabany i ogrodzenie (dalej łącznie jako: „Budowle”).
  
  

Nieruchomość w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się w terenie o symbolu P/U 41 z przeznaczeniem pod zabudowę usługową i produkcyjną oraz w obszarze o symbolu Z64 jako tereny zielone objęte ochroną przyrody.

W dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisana jest nieograniczona w czasie służebność przesyłowa na rzecz operatora energetycznego.

Natomiast w dziale IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisana jest hipoteka umowna zabezpieczająca spłatę wierzytelności, wynikających z umów o generalne wykonawstwo robót budowlanych.

II. Okoliczności związane z nabyciem Nieruchomości.

Grunt został przeznaczony do sprzedaży w drodze przetargu ustnego nieograniczonego, przeprowadzonego 28 stycznia 2018 r., na podstawie art. 29 ust. 2 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

W wyniku przetargu ustnego nieograniczonego przeprowadzonego 28 stycznia 2018 r., na podstawie art. 29 ust. 2 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, nabywcą Gruntu został Zbywca.

W związku z powyższym, Zbywca nabył prawo własności Gruntu na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z 29 marca 2018 r. nr Rep. A Nr (…) na rok 2018 zawartej ze Skarbem Państwa – Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa, a w związku z tą transakcją została na Zbywcę wystawiona faktura VAT. Zbywca nabył Grunt z zamiarem prowadzenia na nim działalności gospodarczej, tj. budowy i wynajmu powierzchni magazynowo biurowej.

W odniesieniu do Nieruchomości decyzją Prezydenta Miasta G. z 24 października 2018 r. został zatwierdzony projekt budowalny oraz zostało udzielone pozwolenie na rzecz Zbywcy, obejmujące budowę budynku hali magazynowej z częścią biurową oraz towarzyszących obiektów budowlanych: budynku portierni, zbiornika przeciwpożarowego, pompowni przeciwpożarowej, pylonu reklamowego wraz z urządzeniami budowlanymi. Ww. decyzja została następnie uchylona w całości decyzją Wojewody z 20 grudnia 2018 r. Następnie, decyzją Prezydenta Miasta G. z 27 marca 2019 r. został zatwierdzony projekt budowlany oraz zostało udzielone na rzecz Zbywcy pozwolenie na budowę budynku hali magazynowej z częścią biurową oraz towarzyszących obiektów budowlanych: budynku portierni, zbiornika przeciwpożarowego, pompowni przeciwpożarowej, pylonu reklamowego wraz z infrastrukturą techniczną (dalej jako: „Pozwolenie na Budowę”). Ww. decyzja została zmieniona decyzją Prezydenta Miasta G., zatwierdzającą projekt budowlany zamienny i udzielającą Zbywcy pozwolenia na budowę budynku hali magazynowej z częścią biurową oraz towarzyszących obiektów budowlanych: budynku portierni, zbiornika przeciwpożarowego, pompowni przeciwpożarowej, pylonu reklamowego wraz z infrastrukturą techniczną.

Ponadto, w odniesieniu do Nieruchomości, decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w G. z 26 sierpnia 2019 r. zostało wydane na rzecz Zbywcy pozwolenie na użytkowanie budynku hali magazynowej z częścią biurową oraz towarzyszących obiektów budowlanych: budynku portierni, zbiornika przeciwpożarowego, pompowni przeciwpożarowej, pylonu reklamowego wraz z infrastrukturą techniczną, pod warunkiem wykonania w terminie do 9 września 2019 r. robót budowlanych wykończeniowych, tj. klatka schodowa w części budynku biurowego (III-kondygnacyjnego), pomieszczeń socjalnych, pomieszczeń sanitarnych, windy i pylonu reklamowego (dalej jako: „Pozwolenie na Użytkowanie”). Warunki wymienione w Pozwoleniu na Użytkowanie zostały wykonane, zgodnie z oświadczeniem kierownika budowy z 30 sierpnia 2019 r.

Ponadto na mocy umowy o zarządzanie nieruchomościami z 20 sierpnia 2019 r. Zbywca nabył także od spółki X. S.A., będącej zarządcą na mocy ww. umowy (dalej jako: „Zarządca”) majątkowe prawa autorskie do wszystkich danych, zapisów i informacji otrzymanych lub stworzonych przez Zarządcę lub jego podwykonawcę w związku z Nieruchomością oraz w związku z usługami świadczonymi przez Zarządcę na podstawie ww. umowy o zarządzanie nieruchomościami, które zostaną przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji.

Sprzedaż, w wyniku której Zbywca nabył Nieruchomość podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a w związku z nabyciem towarów i usług związanych z realizacją inwestycji (Budynku), Zbywcy przysługiwało i przysługuje prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego przy nabyciu tych towarów i usług. Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Na dzień złożenia niniejszego wniosku około 100% powierzchni Budynku stanowiącego przedmiot Transakcji jest przedmiotem odpłatnych umów najmu (dalej jako: „Umowy Najmu”) z różnymi najemcami. Powierzchnie wynajęte były przekazywane i odebrane przez najemców począwszy od 26 sierpnia 2019 r. (dotyczy pierwszej umowy najmu zawartej 10 maja 2018 r.). Każdy z najemców jest co miesiąc obciążany z tytułu czynszu co znajduje potwierdzenie w wystawianych przez Sprzedającego fakturach VAT.

III. Pozostałe elementy przedmiotu Transakcji i okoliczności Transakcji.

W ramach Transakcji – oprócz ww. Nieruchomości – na Nabywcę zostaną przeniesione:

• prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu (w tym prawa i obowiązki wynikające z umów najmu, w które na mocy przepisów Kodeksu cywilnego Kupujący wstąpi na miejsce Zbywcy),
• prawa wynikające z dokumentów zabezpieczających wykonanie zobowiązań najemców w formie gwarancji bankowej, gwarancji ubezpieczeniowej, gwarancji podmiotu powiązanego najemcy lub oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (dalej jako: „Dokumenty Zabezpieczenia Umów Najmu”),
• pieniężne zabezpieczenia umów najmu,
• ruchomości, znajdujące się w Budynku, niezbędne do prawidłowego funkcjonowania i działania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, np. wyposażenie przeciwpożarowe, system kamer przemysłowych, wyposażenie portierni (dalej jako: „Ruchomości”),
• dokumentacja, tj. Pozwolenie na Budowę, Pozwolenie na Użytkowanie, projekty koncepcyjne, projekty przetargowe, projekty budowlane, projekty wykonawcze dotyczące Budynku lub budowli obsługujących Nieruchomość, rysunki i opisy niezbędne do ukończenia Budynku, dokumentacja powykonawcza Budynku (w tym inwentaryzacja geodezyjna po ukończeniu budowy) oraz dokumentacja techniczna i koncepcja instalacji wraz z koncepcjami punktów dostępu (terminali) do odpowiednich sieci, instrukcje obsługi, niezależnie od tego czy przechowywane są elektronicznie czy w papierowych kopiach (dalej jako: „Dokumentacja”),
• prawa własności intelektualnej do Dokumentacji oraz projektów, wynikających z wszelkich umów dotyczących praw autorskich, zawartych na budowę Budynku i Budowli, obejmujące autorskie prawa majątkowe, prawa do wykonywania i do zezwalania innym na wykonywanie praw zależnych, prawa wynikające ze zbywalnych zgód na dokonywanie zmian, prawa wynikające z przenaszalnych licencji uzyskanych przez Zbywcę dla Budynku (dalej jako: „Prawa Własności Intelektualnej”), jak również prawo własności wszystkich mediów i nośników, takich jak materiały, dokumenty i pliki zawierające projekty będące w posiadaniu Zbywcy,
• prawa wynikające z pozwoleń administracyjnych dotyczących realizacji Budynku.
  
  

Dodatkowo, w ramach Transakcji X. S.A. udzieli Nabywcy niewyłącznej licencji do korzystania ze znaku towarowego „X”.

W związku z Transakcją, Sprzedający wyda Kupującemu wszelkie dokumenty dotyczące przedmiotu Transakcji, tj. w szczególności dokumentację techniczną dotyczącą Budynku, dokumenty prawne dotyczące Nieruchomości, w tym oryginały umów i decyzji administracyjnych, oryginały Umów Najmu oraz Dokumentów Zabezpieczenia Umów Najmu.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości.

Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności prawa, obowiązki, zobowiązania i należności z następujących umów:

• prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością (ww. umowa o zarządzanie z 20 sierpnia 2019 r. zostanie rozwiązana do dnia Transakcji. Po dniu Transakcji Nabywca zawrze nową umowę o zarządzanie z dotychczasowym zarządzającym bądź z inną spółką z grupy dotychczasowego zarządzającego, zajmującą się zarządzaniem nieruchomościami),
  
• prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości; prawa i obowiązki wynikające z umów m.in. w zakresie:
  
  • dostawy mediów do Nieruchomości (gaz, energia elektryczna, woda, ciepło i odbiór ścieków i odpadów roztopowych, usługi telekomunikacyjne),
  • ochrony osób i mienia,
  • utrzymania czystości nieruchomości,
  • obsługi wind,
  • obsługi systemów przeciwpożarowych,
  • obsługi strony internetowej.
    
    

W związku z planowaną Transakcją, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z poszczególnymi podmiotami, dokonując rozliczenia zobowiązań i należności z nich wynikających.

Po Transakcji, na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Ze względów biznesowych Nabywca może zawrzeć umowy z dostawcami usług, z których obecnie korzysta Zbywca. Nowe umowy mogą przy tym być zawarte na takich samych lub podobnych warunkach, przy czym Sprzedający nie wspiera Kupującego w negocjowaniu tych umów, nie pośredniczy w ich zawieraniu ani nie będzie pośredniczył w ich późniejszym wykonywaniu. Może się również okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów, zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez Strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie miała charakter wyjątkowy. Obecnie Strony Transakcji przewidują, że takie umowy z dostawcami usług zostaną rozwiązane w dniu/do dnia sprzedaży nieruchomości. Ponadto nie jest planowane aby po dniu Zamknięcia Transakcji Zbywca świadczył jakiekolwiek usługi na rzecz Nabywcy. Ewentualne rozliczenia w tym zakresie mogą dotyczyć wyłącznie rozliczeń kosztów usług podmiotów trzecich w związku z przypisaniem obowiązku ich ponoszenia Stronom Transakcji do i po dniu Zamknięcia Transakcji, zgodnie z poniżej opisanym podziałem.

Strony będą koordynować swoje działania i współpracować w dobrej wierze, aby zapewnić, że nie wystąpią przerwy w dostawie mediów do Nieruchomości oraz że nowe umowy o świadczenie usług i dostawę mediów zostaną zawarte jak najszybciej. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami, w ten sposób, iż Sprzedający będzie obciążał Kupującego kosztami wynikającymi z rozliczeń z dostawcami usług, które będą dotyczyły Nieruchomości zakupionych przez Kupującego). Strony Transakcji uzgodniły, że Sprzedający będzie ponosił koszty funkcjonowania Nieruchomości do dnia Zamknięcia Transakcji, natomiast po tym dniu wszelkie koszty funkcjonowania Nieruchomości będą obciążały Kupującego. W zakresie kosztów o charakterze okresowym, gdzie częściowo koszty te obciąża Kupującego a częściowo Sprzedającego Strony Transakcji dokonają odpowiednich refaktur tych kosztów.

Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą prawa i obowiązki z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności:

• umowy rachunków bankowych Zbywcy,
• zawarte przez Zbywcę umowy pożyczek i kredytów,
• umowy o świadczenie usług księgowych itp.,

a także nie zostaną przeniesione na Nabywcę:

• środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie,
• tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy,
• księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną wydane Nabywcy),
• firma Zbywcy.
  
  

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Zbywca nie prowadzi osobnych ksiąg w stosunku do Nieruchomości.

Nieruchomość, będąca przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowi i nie będzie stanowić formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Należy jednak zwrócić uwagę, że Zbywca jest spółką celową i nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej.

Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji, Nieruchomość nie będzie stanowić również formalnie i organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności gospodarczej prowadzonej przez Nabywcę.

Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy są roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych (przedmiot przeważającej działalności), a także m.in. kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek oraz wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług działalność gospodarczą, obejmującą najem powierzchni Nieruchomości. Nabywca planuje wykonywać ww. działalność gospodarczą przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie.

W ramach Transakcji, Strony uzgodnią również zasady dotyczące rozliczenia odpowiednich przychodów związanych z Nieruchomością. Strony dokonają odpowiedniego rozliczenia w zakresie pobieranych od najemców miesięcznych czynszów tak by odzwierciedlić fakt, iż czynsz dotyczący okresu do dnia Zamknięcia Transakcji należny jest Sprzedającemu, a czynsz dotyczący okresu po tym dniu należny jest Kupującemu.

W związku z Transakcją, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w Budynku.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca wystawi na Nabywcę stosowną fakturę VAT.

Strony zamierzają złożyć przed dniem dostawy w stosunku do Nieruchomości oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (spełniające warunki, o których mowa w art. 43 ust. 11 ww. ustawy) i tym samym wybiorą opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży Nieruchomości.

Przed Transakcją na podstawie art. 306g Ordynacji Podatkowej zostaną uzyskane zaświadczenia wykazujące, że Zbywca nie zalega z płatnościami podatków lub innych opłat publicznoprawnych lub przedstawiające kwotę odpowiednich zaległości (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W umowie sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień w zakresie m.in. umocowania Zbywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, braku pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Zaraz po Transakcji ani w najbliższym czasie po dniu Zamknięcia Transakcji nie jest planowana likwidacja Sprzedającego. Nie wyklucza się jednak, że może dojść do zmiany charakteru działalności tej spółki, np. na podmiot o charakterze holdingowym lub też może zostać rozpoczęta działalność finansowa.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku Zainteresowani wskazali, że we Wniosku wymienili również szereg obiektów klasyfikowanych jako budowle, m.in. instalację zasilającą pompownię przeciwpożarową i drogi, parkingi, szlabany i ogrodzenie. Znajdująca się na Gruncie infrastruktura pompowni obejmuje również odrębny obiekt budowlany, jakim jest pompownia. Zbywca kwalifikował ten obiekt, jako odrębną budowlę dla celów podatku od nieruchomości, jednak po uzgodnieniu z odpowiednim lokalnym organem podatkowym właściwym dla celów poboru tego podatku otrzymał informację, że pompownia powinna być wykazywana jako część składowa powierzchni użytkowej budynku. Podobnie miało to miejsce z tzw. infrastrukturą drogową, która obejmuje również portiernię, która co do zasady jest odrębnym obiektem, jednak dla potrzeb poboru podatku od nieruchomości została uznana jako część powierzchni użytkowej budynku. W konsekwencji obiekty portierni i pompowni nie zostały wymienione odrębnie na liście budowli przedstawionych we Wniosku, jednak obiekty takie są posadowione na Gruncie, a Zbywca jest ich właścicielem ekonomicznym i prawnym.

Ponadto, Zainteresowani wyjaśniają, że przedmiotem sprzedaży nie będzie sieć ciepłownicza (omyłkowo we Wniosku wskazana sieć gazowa). Przedmiotowa sieć jest własnością przedsiębiorstwa przesyłowego.

Co więcej, Zainteresowani precyzują, że przedmiotem sprzedaży będzie sieć kanalizacyjna wskazana we Wniosku wraz z bezodpływowymi zbiornikami szczelnymi oraz chodniki i schody terenowe. Natomiast naniesienia w postaci trafostacji i wewnętrznej linię zasilającej stanowią część Budynku (również będącego przedmiotem sprzedaży).

Opisane we Wniosku naniesienia w postaci budowli stanowią części składowe Nieruchomości, tj. Gruntu lub Budynku (są trwale z nimi związane).

Sprzedający nie jest przedsiębiorcą przesyłowym.

Wskazane we Wniosku naniesienia, tj. sieć wodociągowa, sieć gazowa wraz z węzłem ciepła, sieć kanalizacyjna, instalacja elektryczna, trafostacja, stanowią elementy (części składowe) Budynku/Budowli lub Gruntu.

Organ zaznacza, iż przywołując treść uzupełnienia pominięto tę jego część, która odnosi się wyłącznie do podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie (oznaczone we wniosku nr 4):

Czy nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Zdaniem Zainteresowanych, nabycie przez Nabywcę Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w związku z faktem, że będzie ono podlegać w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Mając na uwadze, że – zdaniem Zainteresowanych – Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowani przywołali interpretacje indywidualne i powołali się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, że niniejsza interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja z 21 października 2020 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.374.2020.3.WH.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2020 r., poz. 815, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

Zgodnie z brzmieniem art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach

wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, stawki podatku – wynoszą – od umowy sprzedaży:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2. innych praw majątkowych – 1%.
   
   

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
   
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
     

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, iż wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w tym zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2020 r., poz. 106 i 568) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że opisana we wniosku transakcja sprzedaży obejmie przeniesienie na Nabywcę przez Sprzedającego prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami i naniesieniami w postaci budowli (Nieruchomość).

W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek przedmiotem interpretacji jest zapytanie Zainteresowanych dotyczące opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 21 października 2020 r., znak: 0114-KDIP4-2.4012.374.2020.3.WH, dotyczącej podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że:

• planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić w myśl art. 7 ust. 1 ustawy dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;
• dostawa, Nieruchomości – działki nr (…) zabudowanej budynkiem o przeznaczeniu magazynowym z częścią biurową i zapleczem socjalnym oraz budowlami nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług; będzie podlegała opodatkowaniu wg właściwej stawki podatku od towarów i usług.
  
  

A zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana sprzedaż będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych. Na Nabywcy nie będzie zatem ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu przedstawionej transakcji.

Wobec powyższego, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U., poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.