2020.12.21 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - 0113-KDIPT1-2.4012.660.2020.8.AM

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0113-KDIPT1-2.4012.660.2020.8.AM
z 21 grudnia 2020 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 25 września 2020 r. (data wpływu 25 września 2020 r.), uzupełnionym pismem z dnia 11 grudnia 2020 r. (data wpływu 11 grudnia 2020 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

nieuznania zbycia Pakietu będącego przedmiotem Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT oraz uznania ww. Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT,

zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia zabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7 znajdujących się w … oraz możliwości rezygnacji z ww. zwolnienia,

prawa do odliczenia oraz zwrotu podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości w … na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedającego

– jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 25 września 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług zakresie:

nieuznania zbycia Pakietu będącego przedmiotem Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu przepisów ustawy o VAT oraz uznania ww. Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT,

zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia zabudowanych działek nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7znajdujących się w … oraz możliwości rezygnacji z ww. zwolnienia,

prawa do odliczenia oraz zwrotu podatku naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości w … na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedającego

oraz podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przedmiotowy wniosek został uzupełniony pismem z dnia 11 grudnia 2020 r. poprzez doprecyzowanie opisu sprawy.

We wniosku złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:… Sp. z o.o.,

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania: … Sp. z o.o.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe (doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku).

Model działalności gospodarczej prowadzonej przez Sprzedającego

… Sp. z o.o. (dalej: „Sprzedąjący”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce oraz zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Należy do grupy przedsiębiorstw powiązanych (dalej: „Grupa”). Działalność Sprzedającego polega na wynajmowaniu nieruchomości komercyjnych na terytorium Polski głównie pod działalność produkcyjną (za wyjątkiem niewielkiej części nieruchomości zlokalizowanej w …, na której znajduje się zamieszkany budynek oraz części działek zlokalizowanych w …, które są wynajmowane na inne cele; Nieruchomość w … jest przedmiotem odrębnej interpretacji). Sprzedający jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości w wielu lokalizacjach w Polsce.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, korzysta jednak z usług dwóch zewnętrznych podmiotów zajmujących się zarządzaniem nieruchomościami (dalej: „Usługodawcy”), z których jeden jest niemieckim podmiotem zatrudniającym pracownika świadczącego przedmiotowe usługi. W zakres obowiązków Usługodawców wchodzi przygotowywanie i zawieranie umów o zarządzanie nieruchomościami, poszukiwanie najemców, organizowanie przetargów, kontrola uiszczania czynszu i realizacji postanowień umów najmu, przygotowywanie raportów rocznych z najmu w odniesieniu do nieruchomości, które pozostają objęte zakresem ich obowiązków. Każdy Usługodawca świadczy swoje usługi w odniesieniu do odrębnych lokalizacji.

Nieruchomości należące do Sprzedającego są zarówno zabudowane, jak i niezabudowane. Zarówno zabudowane, jak i niezabudowane nieruchomości są oddawane innym podmiotom w używanie na podstawie umów najmu lub dzierżawy. Możliwa jest sytuacja, w której jedna nieruchomość wynajmowana jest wielu podmiotom (wielu najemcom). Sprzedający zawarł również umowy na zakup usług polegających na bieżącym utrzymywaniu nieruchomości, obejmującym m.in. monitorowanie zużycia mediów, dozór urządzeń energetycznych i ciśnieniowych, monitorowanie i organizowanie koniecznych napraw, odśnieżanie, utrzymywanie zieleni i trawników (dalej: „umowy serwisowe”). Umowy takie zawarte są w odniesieniu do niektórych nieruchomości. Możliwa jest sytuacja, w której umowy te są zawarte z najemcą danej nieruchomości. Sprzedający posiadał plany wykorzystania poszczególnych nieruchomości, obejmujące przede wszystkim strategię oddawania ich w najem i przewidywane koszty i zyski, do 30 września 2019 r.

W księgach Sprzedającego nieruchomości wyodrębnione są w ten sposób, iż możliwe jest wyszczególnienie kosztów i przychodów oraz wyniku finansowego związanych z poszczególnymi nieruchomościami.

Nie istnieje żaden regulamin korzystania z nieruchomości (zarówno odrębny dla poszczególnych lokalizacji, jak i dla wszystkich z nich wspólnie).

Planowana transakcja

W ramach planowanej transakcji Grupa planuje sprzedać nieruchomość na … oraz część nieruchomości należących do Sprzedającego w Polsce. Sprzedający zamierza zbyć na rzecz … Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca”) należące do niego nieruchomości położone w 7 lokalizacjach w Polsce (łącznie jako „Nieruchomości” lub samodzielnie jako „Nieruchomość”), tj. nieruchomości, które obecnie Nabywca wynajmuje od Sprzedającego na potrzeby prowadzenia działalności gospodarczej obejmujące:

… (1 działka),
… (1 działka),
… (10 działek),
… (3 działki),
… (2 działki),
… (3 działki),
… (7 działek).

Łącznie pakiet Nieruchomości (dalej łącznie jako: „Pakiet”; sprzedaż Pakietu dalej jako „Transakcja”), zbywanych przez Spółkę na rzecz Nabywcy obejmuje 27 działek (wszystkie z nich należą do Sprzedającego, bądź są oddane mu w użytkowanie wieczyste). Wchodzące w skład portfolio działki są zarówno zabudowane, jak i niezabudowane, często objęte oddzielnymi księgami wieczystymi. Większość działek została nabyta przez Sprzedającego w drodze kupna. Pozostałe zostały wydzielone z działek wcześniej nabytych.

W dniu … 2020 r. Sprzedawca i Nabywca zamierzają zawrzeć umowy przedwstępne sprzedaży Nieruchomości („Umowy Przedwstępne”). Projekty Umów Przedwstępnych oraz projekty poszczególnych umów sprzedaży Nieruchomości zawierają postanowienia dotyczące kwestii przejścia lub wygaśnięcia praw i obowiązków Sprzedającego w związku ze sprzedażą Nieruchomości oraz dalszego istnienia stosunków prawnych, których stroną jest Sprzedający.

Zgodnie z tymi postanowieniami, jako że Nabywca jest obecnie najemcą Nieruchomości, stosunki najmu Nieruchomości wygasną. Prawa i obowiązki związane ze sprzedawanymi Nieruchomościami co do zasady nie przejdą na Nabywcę. Wyjątkiem będą prawa autorskie do budynków posadowionych na Nieruchomościach oraz prawa wynikające z gwarancji związanych z nabytymi przez Sprzedającego robotami budowlanymi / materiałami budowlanymi związanymi z Nieruchomościami. Strony rozliczą również kaucje otrzymane przez Sprzedającego od Nabywcy zgodnie z umowami najmu.

Żadne pozostałe prawda i obowiązki Sprzedającego nie zostaną przeniesione na Nabywcę, a stosunki prawne dotyczące sprzedawanych Nieruchomości, których stroną obecnie jest Sprzedający, zostaną rozwiązane. W szczególności w związku z rozwiązaniem umów z Usługodawcami, na rzecz Nabywcy nie będą świadczone na podstawie tych umów usługi w zakresie obsługi administracyjnej, księgowej i usługi zarządzania nieruchomościami. Pracownik jednego z Usługodawców, o którym mowa w pierwszej sekcji wniosku, nie zostanie zatrudniony przez Nabywcę w związku z planowaną Transakcją.

Na Nabywcę nie przejdą również obowiązki wynikające z umowy pożyczki, którą Sprzedający zawarł w celu otrzymania finansowania swojej działalności. Sprzedający planuje spłacić tę pożyczkę przy wykorzystaniu środków pochodzących ze sprzedaży Nieruchomości.

W ramach Transakcji w Polsce na Nabywcę nie zostaną również przeniesione inne składniki materialne i niematerialne przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej przez Sprzedającego, takie jak np. nazwa przedsiębiorstwa, jego tajemnice, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności, czy też patenty i inne prawa własności przemysłowej.

Z ustaleń pomiędzy Stronami, zawartych w projektach przedwstępnych umów sprzedaży, wynika, że intencją Stron jest przeniesienie poszczególnych składników majątku, a nie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Zawarcie umów rozporządzających planowane jest na ostatni kwartał 2020 r.

Nabywca

Nabywca Nieruchomości w … oraz pozostałych 6 Nieruchomości jest obecnie najemcą Nieruchomości. Nabywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Polsce oraz zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca prowadzi opodatkowaną VAT działalność gospodarczą w zakresie produkcji i sprzedaży mebli tapicerowanych. Działalność Nabywcy jest prowadzona praktycznie w całości na Nieruchomościach wynajmowanych od Sprzedającego zlokalizowanych w kilku miejscach w Polsce oraz w nieznacznej części na nieruchomości własnej Nabywcy w ….

W przeszłości:

Nabywca i Sprzedający byli podmiotami powiązanymi kapitałowo (spółki siostry),

sytuacja ta uległa zmianie w 2019 r., kiedy to 100% udziałów Nabywcy zostało sprzedane innemu podmiotowi,

pierwotnie właścicielami Nieruchomości (z wyjątkiem lokalizacji w …), były spółki powiązane kapitałowo z Nabywcą. Spółki te sprzedały Nieruchomości w ramach reorganizacji do Sprzedającego. W latach odpowiednio 2011 oraz 2017 w ramach fuzji spółki te zostały przejęte przez Nabywcę,

Nieruchomość w … została przez Sprzedającego nabyta od podmiotu niepowiązanego kapitałowo ze Sprzedającym i Nabywcą.

Nabywca nie planuje prowadzić działalności gospodarczej w analogicznym zakresie co Sprzedający, tj. używać nabywanych Nieruchomości do działalności polegającej na ich wynajmie. Nabywca będzie korzystał z Nieruchomości w celu prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na produkcji i sprzedaży mebli tapicerowanych.

Przedmiot sprzedaży

W ramach transakcji Nabywca nabędzie od Sprzedającego Nieruchomość w …, będącą przedmiotem szczegółowych pytań zawartych w niniejszym wniosku, oraz 6 innych Nieruchomości z portfolio Sprzedającego, będących przedmiotem odrębnych wniosków o wydanie indywidualnych interpretacji prawa podatkowego, tj. lokalizacji w …, …, …, …, … i ….

Sprzedający i Nabywca pragną wskazać, że pytanie 1 niniejszego wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczy Pakietu Nieruchomości, natomiast pytania 2-4 dotyczą sprzedaży konkretnej Nieruchomości znajdującej się w portfolio Sprzedającego, tj. Nieruchomości w …. W zakresie dotyczącym pozostałych lokalizacji Sprzedający oraz Nabywca planują wystąpić ze wspólnymi wnioskami o wydanie interpretacji indywidualnych dotyczących opodatkowania VAT transakcji sprzedaży tych Nieruchomości. Każdy z przedmiotowych wniosków będzie zawierał strukturę analogiczną do zawartej w niniejszym wniosku, tj. pytanie 1 odnosić się będzie do pakietów Nieruchomości nabywanych przez poszczególne spółki celowe, natomiast kolejne pytania dotyczyć będą opodatkowania Nieruchomości w konkretnej lokalizacji.

Nieruchomość w …

Nieruchomość w … składa się z 7 działek zabudowanych o poniższych nr ewidencyjnych:

działki nr 1, 2 oraz 4 objęte wspólną księgą wieczystą o nr …;
działka nr 3 objęta księgą wieczystą o nr …,
działka nr 5 objęta księgą wieczystą o nr …;
działka nr 6 objęta księgą wieczystą o nr …;
działka nr 7 objęta księgą wieczystą o nr ….

Przedmiotowe działki zostały nabyte przez Sprzedającego w 2017 r. i są obecnie przedmiotem przysługującego Sprzedającemu prawa własności.

Wszystkie powyżej wymienione działki znajdują się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą Rady Miasta … z dnia … 2003 r. nr …. Zgodnie z tym planem przedmiotowe działki znajdują się na terenie przeznaczonym pod teren działalności produkcyjnej o wysokiej intensywności zagospodarowania oraz lokalne drogi publiczne. Obecnie na działkach 3, 4, 5, 6 oraz 7 znajdują się budynki sklasyfikowane w rejestrze budynków jako budynki przemysłowe; budynki biurowe; oraz pozostałe budynki niemieszkalne. Na działkach 1 i 2 znajduje się droga i ogrodzenie.

Po dniu 30 września 2018 r.:

Sprzedający ani najemcy nie wznieśli nowych budynków ani budowli na Nieruchomości w …;

Sprzedający ani Nabywca (jako najemca) nie ponosił nakładów na Nieruchomość w … stanowiących ulepszenia w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Po jej nabyciu, przez lata Nieruchomość w … była przez Sprzedającego oddawana w używanie najemcom lub dzierżawcom. W każdym wypadku rozpoczęcie wynajmowania Nieruchomości w … lub wykorzystywania jej do działalności gospodarczej wystąpiło ponad 2 lata przed planowaną datą Transakcji.

Nieruchomość w … była wykorzystywana do działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym nie była wykorzystywana do działalności zwolnionej od opodatkowania. W związku z tym, Sprzedający posiadał pełne prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z nakładami poczynionymi na Nieruchomość w ….

Inne planowane transakcje

Grupa planowała pierwotnie sprzedać w ramach transakcji globalnej wszystkie swoje nieruchomości położone w Polsce, na …, w …, … i … na rzecz generalnego nabywcy. W tym celu zawarta została umowa ramowa obejmująca wszystkie nieruchomości, w tym nieruchomości Sprzedającego znajdujące się w Polsce.

Ostatecznie w ramach transakcji globalnej Grupa sprzedała nieruchomości znajdujące się w …, … i …. Sprzedaż ta miała miejsce w … 2019 r. i … 2020 r.

Ze względów biznesowych nie doszło do sprzedaży wszystkich nieruchomości Sprzedającego w Polsce i na …. Planowane jest sprzedanie części nieruchomości Sprzedającego znajdujących się w Polsce, w 10 innych lokalizacjach, innych niż objęte niniejszym wnioskiem, na rzecz niepowiązanych podmiotów z jednej grupy kapitałowej w ramach wspomnianej transakcji globalnej. Sprzedaż tych nieruchomości jest zaplanowana na ostatni kwartał 2020 r.

Nabywcy nieruchomości w 10 lokalizacjach, innych niż objęte niniejszym wnioskiem, planują prowadzić działalność zbliżoną do Sprzedającego, polegającą na komercyjnym wynajmie.

Nieruchomości te nie są objęte niniejszym wnioskiem, jednakże będą przedmiotem odrębnych wniosków o wydanie indywidualnych interpretacji prawa podatkowego.

Ponadto Zainteresowani wskazali, że:

Znajdująca się na działkach 1 i 2:
- droga stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r., poz. 1333, z późn. zm.),
- ogrodzenie stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.
Każdy z obiektów posadowionych na działkach nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 i 7, będących przedmiotem Transakcji jest trwale związany z gruntem.
Wszystkie obiekty będące przedmiotem Transakcji zostały przez Sprzedającego nabyte wraz z ww. działkami w 2017 r. Sprzedający nie wznosił żadnych obiektów na ww. działkach.
Budynki będące przedmiotem wniosku zaklasyfikowane są w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 – budynki niemieszkalne, grupa 125 – budynki przemysłowe i magazynowe oraz 122 części biurowe (zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych wprowadzoną rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r.; Dz. U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.; dalej PKOB).

Dział 21 PKOB – obiekty inżynierii lądowej i wodnej:
- droga i plac PKOB 2112.
Dział 22 PKOB – rurociągi, linie telekomunikacyjne i elektroenergetyczne:
- sieć kanalizacyjna PKOB 2212,
- sieć wodociągowa PKOB 2212,
- linia elektroenergetyczna PKOB 2214,
- rurociąg gazowy PKOB 2211.
Dział 24 PKOB – obiekty inżynierii lądowej i wodnej pozostałe PKOB 2420:
- ogrodzenie,
- chodnik,
- podjazd samochodowy,
- zbiornik p.poż.

Budynki oraz budowle zostały zaadoptowane i przystosowane do użytkowania po …. w … – Spółka nie posiada informacji dotyczącej uruchomienia tej firmy (było to w latach 70–tych; przed wprowadzeniem przepisów ustawy o VAT).

Hala nr 1 – … 1999 r. działka nr 5 i budynek nr 1B – … 1999 r. działka nr 5,
Hala nr 2 – … 1999 r. działka nr 4,
Hala nr 3/4 – … 1999 r. działka nr 3,
Hala nr 5 – … 1999 r. i Hala nr 5A – … 2000 r. działka nr 7,
Budynek nr 6 – … 1999 r. działka nr 4,
Budynek nr 7 – … 1999 r. działka nr 3,

Wiata magazynowa – … 2002 r.,
Łącznik hali 1 i 3 – … .2014 r.,
Łącznik 2A – … 2016 r.

W odpowiedzi na pytanie „Czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków/budowli a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?”, Zainteresowani wskazali: „Tak, mając na uwadze odpowiedzi wskazane w punkcie 5 powyżej, w opinii Sprzedającego i Nabywcy pomiędzy pierwszym zasiedleniem każdego z budynków/budowli wskazanych w punkcie 5 powyżej a ich dostawą na rzecz Nabywcy upłynął okres dłuższy niż 2 lata.”
Na działkach będących przedmiotem Transakcji Nabywca – działający w charakterze najemcy nieruchomości, tj. od 2017 r. – nie wybudował ani nowych budynków ani nowych budowli.

Hala nr 5A – … 2000 r.,
Wiata magazynowa – … 2002 r.,
Łącznik hali 1 i 3 – … 2014 r.,
Łącznik 2A – … 2016 r.

Działając na podstawie art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2020.106 t.j. z dnia 23.01.2020), Sprzedawca i Nabywca złożyli zgodnie oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia z podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy oraz wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy przez Sprzedawcę na rzecz Nabywcy wszystkich budynków, budowli lub ich części posadowionych na działkach:
- numerze 3 znajdującej się w obrębie ewidencyjnym … w województwie …, powiecie …, gminie …, miejscowości … przy ul. …, dla której Sąd Rejonowy w …, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą o numerze …,
- o numerze 5 znajdującej się w obrębie ewidencyjnym … w województwie …, powiecie …, gminie …, miejscowości … przy ul. …, dla której Sąd Rejonowy w …, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą o numerze …,
- o numerze 6 znajdującej się w obrębie ewidencyjnym … w województwie …, powiecie …, gminie …, miejscowości … przy ul. …, dla której Sąd Rejonowy w …, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą o numerze …,
- o numerze 7 znajdującej się w obrębie ewidencyjnym … w województwie …, powiecie …, gminie …, miejscowości … przy ul. …, dla której Sąd Rejonowy w …, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą o numerze …,
- o numerach 4, 1, 2 znajdujących się w obrębie ewidencyjnym … w województwie …, powiecie …, gminie …, miejscowości … przy ul. …, dla których Sąd Rejonowy w …, V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą o numerze ….

Nieruchomości będące przedmiotem wniosku będą przez Nabywcę wykorzystywane wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT (niepodlegających zwolnieniu z VAT). Nabywca nie będzie wykorzystywał Nieruchomości do czynności zwolnionych z VAT.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy w świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców polegające na przyjęciu, że w przypadku zbycia Pakietu (tj. wszystkich Nieruchomości z portfolio Sprzedającego nabywanych przez Nabywcę, w tym Nieruchomości w …), przedmiotem Transakcji nie będzie zbycie przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”) w rozumieniu ustawy o VAT, a tym samym Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatne zbycie poszczególnych nieruchomości kwalifikowanych jako odpłatna dostawa towarów?
Jeżeli odpowiedź na pytanie nr 1 jest twierdząca czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym dostawa budynków i budowli posadowionych na działkach o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7 w … będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia, wynikającą z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT?
(oznaczone we wniosku nr 4) Czy w zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości w … będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie zostanie zwolniona od opodatkowania tym podatkiem, Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego oraz zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikających z tego nabycia na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedającego?

Zdaniem Zainteresowanych,

W świetle przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego należy uznać, że w przypadku sprzedaży Pakietu (tj. wszystkich Nieruchomości z portfolio Sprzedającego nabywanych przez Nabywcę, w tym Nieruchomości w …), przedmiotem Transakcji nie będzie zbycie przedsiębiorstwa ani ZCP, a tym samym Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako odpłatne zbycie poszczególnych nieruchomości kwalifikowanych jako odpłatna dostawa towarów.
W świetle przedstawionego zdarzenia przyszłego należy uznać, że dostawa budynków i budowli posadowionych na działkach o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7 w … będzie zwolniona z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT z możliwością rezygnacji ze zwolnienia, wynikającą z art. 43 ust. 10 tej ustawy.
(oznaczone we wniosku nr 4) W zakresie, w jakim dostawa Nieruchomości w … podlegała będzie opodatkowaniu VAT i nie zostanie zwolniona od opodatkowania tym podatkiem, Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego lub zwrotu nadwyżki takiego podatku wynikających z tego nabycia na podstawie faktury otrzymanej od Sprzedającego.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych

Ad. 1) Status Transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP

Uwagi wstępne

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają:

odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;
eksport towarów;
import towarów na terytorium kraju;
wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;
wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT rozumie się m.in. przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Zgodnie zaś z brzemieniem art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Przepisy ustawy o VAT nie zawierają natomiast definicji przedsiębiorstwa. Jednocześnie, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 26 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 730/19, jakkolwiek definicja przedsiębiorstwa zawarta jest w art. 55 ustawy – Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r., poz. 1145 ze zm., dalej: „KC”), ma ona „tylko pomocnicze znaczenie do interpretacji tego co się składa na zorganizowaną część przedsiębiorstwa, na gruncie ustawy o VAT”.

Przy interpretacji pojęcia ZCP na gruncie VAT warto zatem sięgnąć do wniosków płynących z orzecznictwa. Kwestia zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP była bowiem przedmiotem wyroków zarówno Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), jak i polskich sądów administracyjnych. Przykładowo, w orzeczeniu w sprawie Schriever (sygn. C-444/10) z dnia 10 listopada 2011 r. TSUE wywiódł, iż „stwierdzenie, iż nastąpiło przekazanie przedsiębiorstwa lub jego samodzielnej części w rozumieniu art. 5 ust. 8 szóstej dyrektywy 77/388 (Art. 5 ust. 8 szóstej dyrektywy, tj. Szóstej Dyrektywy Rady z dnia 17 maja 1977 r. w sprawie harmonizacji ustawodawstw Państw Członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych – wspólny system podatku od wartości dodanej („VI Dyrektywa”): ujednolicona podstawa wymiaru podatku – jest odpowiednikiem art. 19 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej („Dyrektywa VAT”)) w sprawie harmonizacji ustawodawstw państw członkowskich w odniesieniu do podatków obrotowych, wymaga, by całość przekazanych składników pozwalała na prowadzenie samodzielnej działalności gospodarczej”.

Pogląd ten jest szeroko akceptowany w orzecznictwie polskich sądów administracyjnych oraz rozstrzygnięciach organów podatkowych i stanowi podstawowe kryterium oceny, czy sprzedawane aktywa stanową przedsiębiorstwo lub ZCP. Np. Naczelny Sąd Administracyjny (dalej: „NSA”) w wyroku z dnia 22 marca 2019 r., sygn. I FSK 784/17, orzekł, że „zorganizowana część przedsiębiorstwa jest w stanie samodzielnie prowadzić działalność i istnieć niezależnie od przedsiębiorstwa głównego”. Podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 6 listopada 2019 r., sygn. I SA/Rz 525/19, ocenił, że wyodrębnienie ZCP „może (...) zaistnieć, gdy w danym przedsiębiorstwie istnieje jego część posiadająca własną strukturę, z odrębnym pionem podległości służbowej, majątkiem na którym wykonywana jest działalność. Istotne jest tutaj to, aby ta wyodrębniona część przedsiębiorstwa była organizacyjnie zdolna, bez udziału innych elementów do prowadzenia działalności gospodarczej, tak jak samodzielne przedsiębiorstwo. Wyodrębnienie to jest na tyle wyraźne, że ta część firmy organizacyjnie może być uznana za samodzielnie działająca jej część”.

Powyższe uwagi są szczególnie istotne dla określenia, czy każda transakcja zbycia pakietu wynajmowanych nieruchomości stanowić będzie wyłączoną z zakresu podatku VAT transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, a jeśli nie – jakie są kryteria odróżnienia takiej transakcji od klasycznej sprzedaży aktywów, mającej za przedmiot nieruchomości.

Jednoznacznej odpowiedzi na te wątpliwości udzielił NSA w wyroku o sygn. I FSK 1316/15 z dnia 24 listopada 2016 r. W ocenie NSA „same w sobie nieruchomości (zabudowane nieruchomości) nie tworzą całości zdolnej do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej. Nie stanowią zatem zorganizowanej części przedsiębiorstwa, nawet jeżeli były wykorzystywane przez sprzedawcę również do działalności gospodarczej polegającej na wynajmowaniu tych nieruchomości lub ich części, albo znajdujących się na nich obiektów budowlanych i ich części.

W sytuacji, gdy dany podmiot prowadzi tego rodzaju działalność poprzez wyodrębniony w strukturze organizacyjnej zakład (dział, wydział), obejmujący przypisane do tejże działalności w zakresie najmu nieruchomości obsługę (pracowników), finansowanie, umowy, itp., sprzedaż takiego zakładu – jako całości – może spełniać warunek stosownego wyodrębnienia i zdolności do prowadzenia samodzielnej działalności gospodarczej.

Natomiast sprzedaż wyodrębnionych z takiego zakładu pojedynczych lub nawet wszystkich nieruchomości, nie mogłaby być uznana za sprzedaż zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Bez całej struktury składającej się na działalność w zakresie wynajmu nieruchomości – wciąż byłaby to jedynie sprzedaż nieruchomości, jako składników majątkowych. Okoliczność, że w ramach swojej działalności nabywca nieruchomości uprzednio wynajmowanych, także wykorzystuje te nieruchomości do działalności w zakresie wynajmu nieruchomości (czyni z nich przedmiot najmu) nie oznacza, że nieruchomości te w momencie ich sprzedaży stanowiły zorganizowaną część przedsiębiorstwa, co jest warunkiem zastosowania art. 6 pkt u.p.t.u.”

Również w wyroku z 12 czerwca 2013 r. o sygn. I FSK 1090/12 NSA orzekł, że sam fakt wykorzystywania zbywanych nieruchomości w działalności gospodarczej nie daje jeszcze podstaw do uznania, że nieruchomości te samodzielnie tworzą zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Dla uznania, że sprzedaż tych aktywów podlega hipotezie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT konieczne jest bowiem również organizacyjne i finansowe wyodrębnienie sprzedawanych nieruchomości w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa.

Kolejnych kryteriów, które należy wziąć pod uwagę przy ocenie takich transakcji dostarczają inne wyroki NSA. W wyroku o sygn. I FSK 1605/18 z 21 marca 2019 r. NSA zgodził się z sądem pierwszej instancji, iż fakt, że w związku z nabyciem nieruchomości nabywca musiał samodzielnie zawrzeć umowę o zarządzanie nieruchomością, przemawia za tym, że przenoszony majątek nie posiadał cechy „zdolności do samodzielnego funkcjonowania”. Bez tego typu umowy niemożliwe jest bowiem, zdaniem Sądu, prowadzenie działalności polegającej na wynajmie. W przedmiotowej sprawie sąd pierwszej instancji zwrócił również uwagę, iż brak było wyodrębnienia funkcjonalnego nieruchomości, gdyż na nabywcę nie przeszły aktywa i zobowiązania stanowiące zaplecze finansowe działalności polegającej na zarządzaniu i wynajmowaniu nieruchomości.

Poza czynnikami wskazującymi na fakt, iż zbywany zestaw aktywów umożliwia prowadzenie działalności gospodarczej analogicznej do tej, którą prowadził zbywca, orzecznictwo formułuje również warunek podmiotowy uznania sprzedaży nieruchomości za zbycie ZCP – zgodnie z nim istotny jest również zamiar nabywcy kontynuowania prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o nabywany majątek. Jak stwierdził TSUE w wyroku w sprawie Zita Modes Sari (C-497/01), w odniesieniu do nabywanych aktywów, dla uznania, że zastosowanie znajdzie art. 5 ust. 8 VI Dyrektywy (a więc i analogicznie art. 19 Dyrektywy VAT) „nabywca musi jednak posiadać zamiar dalszego prowadzenia nabytego przedsiębiorstwa lub jego części a nie jego bezpośredniej likwidacji i sprzedaży zapasów”. Stanowisko to zostało powielone w orzecznictwie m.in. w wyrokach NSA: z dnia 5 marca 2015 r., sygn. I FSK 216/14 oraz z dnia 6 listopada 2014 r., sygn. I FSK 1668/13.

Analizując orzecznictwo TSUE i sądów administracyjnych oraz idące za nimi rozstrzygnięcia organów podatkowych, można zatem sformułować następujący zespół przesłanek (które muszą być spełnione łącznie) decydujący o tym, czy sprzedaż pakietu nieruchomości stanowić będzie zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części, o której mowa w art. 6 ustawy o VAT:

odrębność i całość zbywanego zestawu aktywów, umożliwiająca prowadzenie działalności gospodarczej analogicznej do Sprzedającego bez dokonywana dodatkowych czynności; o braku takiej odrębności świadczyć mogą m.in.:
1. konieczność zawarcia przez nabywcę dodatkowych umów umożliwiających prowadzenie działalności (takich jak umowy serwisowe),
2. brak przeniesienia na nabywcę aktywów i zobowiązań stanowiących zaplecze finansowe działalności, takich jak prawa i obowiązki wynikające z umów finansowania przeznaczonego na utrzymanie i rozwój nieruchomości, czy wymagalnych przed momentem sprzedaży roszczeń i zobowiązań wynikających z umów najmu,
3. brak księgowego i administracyjnego wyróżnienia zespołu nieruchomości;
wola nabywcy do kontynuowania działalności sprzedawcy.

Podobne konkluzje przedstawione zostały w wydanych przez Ministra Finansów objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. – „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”) (stanowiące ogólne objaśnienia przepisów prawa podatkowego, o których mowa w art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej, a zastosowanie się do których zapewnia podatnikowi ochronę przewidzianą w przepisach art. 14a – 14m Ordynacji podatkowej).

W dokumencie tym sformułowane zostały dwie naczelne przesłanki uznania transakcji za stanowiącą sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. Zgodnie z Objaśnieniami dla stwierdzenia, że transakcja stanowi sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP konieczne jest uznanie, że występują łącznie:

zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, oraz
faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Zgodnie z tezami przedstawionymi w Objaśnieniach, należy ocenić czy zespół składników majątkowych stanowiący przedsiębiorstwo lub ZCP zawiera składniki pozwalające na kontynuowanie działalności gospodarczej realizowanej uprzednio przez zbywcę bez konieczności:

angażowania przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub
podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Dla uznania, że sprzedaż aktywów stanowi pozostające poza zakresem podatku od towarów i usług zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, oprócz przeniesienia „standardowych elementów” typowych dla transakcji nieruchomościowych” (do których należą m.in. prawa i obowiązki wynikające z umów najmu), konieczne jest również przeniesienie elementów takich jak:

prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów,
umowy o zarządzanie nieruchomością,
umowy zarządzania aktywami,
należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Ponadto, w ocenie Ministra Finansów, podobnie jak w ocenie sądów administracyjnych, „za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki”.

Zgodnie z Objaśnieniami, konieczność podejmowania samodzielnych działań przez nabywcę przemawia przeciwko uznaniu transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP nawet w przypadku, gdy podpisane po sprzedaży umowy o zarządzanie nieruchomością zawarte są z podmiotami świadczącymi wcześniej przedmiotowe usługi na rzecz sprzedawcy. W ocenie Ministra Finansów „sytuacja taka [tj. wykluczająca możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę – przyp. Zainteresowanych] ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”.

Objaśnienia wymieniają również szereg czynników, które pozostają nieistotne dla oceny czy transakcja stanowi zbycie ZCP. Do takich nieistotnych okoliczności należy fakt przeniesienia na nabywcę m.in.:

praw z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców,

praw z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi/remontowymi prowadzonymi w budynku,

dokumentacji technicznej i prawnej dotyczącej sprzedawanych budynków.

Wreszcie, Objaśnienia w zawartym w nich przykładzie, odnoszą się wprost do sytuacji sprzedaży nieruchomości dotychczasowemu najemcy. Zgodnie z nimi:

„Przykład 2

Przedmiotem transakcji jest wynajmowana nieruchomość, przy czym kupującym jest dotychczasowy najemca tej nieruchomości, który wykonuje w niej działalność gospodarczą, która nie polega na podnajmie tej nieruchomości na rzecz innych podmiotów.

Powyższe okoliczności dostawy są istotne i wskazują, że nie dochodzi do zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP.”

Status Transakcji

W świetle przedstawionych wyżej uwag należy stwierdzić, że porównanie okoliczności i warunków planowanej Transakcji z konkluzjami TSUE i polskich sądów administracyjnych oraz treścią Objaśnień jednoznacznie wskazuje, iż w analizowanej sprawie nie są spełnione przesłanki uznania Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części. W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT jako niewyłączona z jego zakresu na mocy art. 6 pkt i ustawy o VAT.

Jak wskazano wyżej, pod uwagę należy brać dwie podstawowe przesłanki. Po pierwsze, zamiar nabywcy odnośnie kontynuowania działalności sprzedającego; po drugie – fakt, czy nabywane aktywa pozwalają na kontynuowanie tej działalności bez podejmowania dodatkowych czynności faktycznych i prawnych (z wyjątkiem pewnych podstawowych czynności, takich jak zawarcie umów o dostarczanie mediów). Co przy tym kluczowe, przesłanki te muszą być spełnione łącznie; innymi słowy, niespełnienie którejkolwiek z nich stanowi o tym, że transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca nie zamierza prowadzić działalności w zakresie wynajmowania i wydzierżawiania nieruchomości, co jest przedmiotem działalności Sprzedającego. Nabywca zamierza wykorzystywać nabywane Nieruchomości do działalności w zakresie produkcji i sprzedaży mebli tapicerowanych. Nie ulega zatem wątpliwości, że Nabywca nie ma zamiaru i nie będzie kontynuował działalności Sprzedającego. Już pierwsza przesłanka, o której mowa powyżej, nie będzie zatem spełniona. Bezprzedmiotowa staje się zatem analiza, czy zbywany w ramach Transakcji zespół aktywów oraz powiązanych z nim praw i obowiązków Sprzedającego pozwoli nabywcy na prowadzenie tego samego co Sprzedający rodzaju działalności.

Na marginesie można jedynie wspomnieć, że wskutek Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione jedynie te standardowe elementy, tj. grunty, budynki i budowle oraz bardzo ograniczona ilość dodatkowych praw – gwarancje budowlane i roszczenia wynikające z umów ubezpieczenia – których przeniesienie, zgodnie z orzecznictwem oraz treścią Objaśnień nie jest istotnym czynnikiem wpływającym na ocenę transakcji.

Niezbędnymi elementem działalności prowadzonej przez Sprzedającego jest zarządzanie i administracja Nieruchomościami, tj. zapewnienie, że wynajmowane grunty, budynki i budowle są w stanie pozwalającym najemcom na ich zamierzone wykorzystanie oraz że są poprawnie obsługiwane z perspektywy księgowej i prawnej. W przypadku działalności Sprzedającego, wypełnienie powyższych warunków zostało zapewnione przez zawarcie niezbędnych umów serwisowych z najemcami lub podmiotami trzecimi. Jak wspomniano, Nabywca nie będzie kontynuował działalności Sprzedającego. Jeśli będzie potrzebował wsparcia podmiotów zajmujących się utrzymaniem nieruchomości, będzie musiał zawrzeć odpowiednie umowy we własnym zakresie. Nawet gdyby umowy takie zostały zawarte przez Nabywcę z tymi samymi podmiotami, które takie usługi świadczyły wcześniej na rzecz Sprzedającego, zgodnie z przytoczonymi wyżej konkluzjami Ministra Finansów zawartymi w Objaśnieniach konieczność samodzielnego zawarcia nowych umów przez nabywców przemawiać będzie przeciwko uznaniu Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP.

Jak wskazano powyżej, Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników, lecz korzysta w swojej działalności z usług podmiotów zewnętrznych, w tym z czynności wykonywanych na jego rzecz przez pracownika niemieckiego Usługodawcy.

Ponadto Nabywca będzie musiał samodzielnie pozyskać finansowanie niezbędne do utrzymania infrastruktury i ponoszenia obciążeń publicznoprawnych związanych z Nieruchomościami. Nie zostaną bowiem przeniesione na niego ani prawa i obowiązki wynikające z umowy pożyczki zawartej przez Sprzedającego. Zgodnie z Objaśnieniami należności tego typu stanowią inne niż standardowe elementy transakcji nieruchomościowych, a brak ich przeniesienia (jeśli należności takie w danym wypadku występują) wyłącza możliwość uznania transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP.

Należy wreszcie odwołać się do cytowanego przykładu z Objaśnień, w których wprost wyjaśniono, iż okoliczności, w których najemca nabywa najmowaną dotychczas nieruchomość, wskazują, że nie dochodzi do zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP.

W ocenie Zainteresowanych powyższe argumenty znajdują zastosowanie niezależnie od liczby Nieruchomości tworzących sprzedawany Nabywcy Pakiet. Różnica między poszczególnymi przypadkami jest jedynie ilościowa, a nie jakościowa, i niezależnie od liczby zbywanych Nieruchomości, okoliczności świadczące o braku organizacyjnego i finansowego wyodrębnienia aktywów pozostają takie same.

Zdaniem Zainteresowanych również w przypadku zbycia Nieruchomości tylko w ramach jednej lokalizacji (tj. pakietu działek znajdujących się w jednej lokalizacji) nie można mówić o sprzedaży przedsiębiorstwa lub ZCP, pomimo faktu, iż w tym wypadku zachodzi finansowe wyodrębnienie sprzedawanych aktywów (polegające na możliwości wyliczenia wyniku finansowego osobno dla każdej z Nieruchomości). Niemniej, w każdym z tych wypadków jedynie standardowe elementy umów nieruchomościowych zostają przeniesione na Nabywcę, co, zgodnie z treścią Objaśnień, jednoznacznie każą uznać tego typu transakcje za opodatkowaną dostawę towarów. Również w tym wypadku ważny pozostaje najistotniejszy argument, że Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą w innym zakresie niż Sprzedający. Ponadto, przyjmując, iż zbycie całego pakietu Nieruchomości nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, tym bardziej nie można stwierdzić, iż zbycie jednej Nieruchomości – stanowiącej niewielką część tego Pakietu – będzie miało taki status.

Podsumowując, w opinii Zainteresowanych, Transakcji nie można uznać za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, gdyż nie jest spełniona przesłanka zamiaru kontynuowania działalności przez Nabywcę, a zbywany zestaw aktywów nie pozwala na prowadzenie analogicznej działalności gospodarczej bez podejmowania istotnych dodatkowych czynności; a ww. przesłanki muszą być spełnione łącznie. O tym, że zbywane aktywa są niewystarczające do samodzielnego prowadzenia działalności świadczą natomiast w szczególności:

brak przejścia na Nabywcę umów serwisowych oraz umów o zarządzanie nieruchomościami zawartych z Usługodawcami,

brak przejścia na Nabywcę umowy z zewnętrznym podmiotem wspierającym o zarządzanie aktywami,

brak przejścia na Nabywcę nazwy przedsiębiorstwa, jego tajemnic, ksiąg i dokumentów związanych z prowadzeniem działalności, czy też patentów i innych praw własności przemysłowej,

konieczność samodzielnego zapewnienia finansowania przez Nabywcę,

konieczność samodzielnego zapewnienia personelu obsługującego działalność Nabywcy.

Tym samym, ze względu na niespełnienie żadnej z koniecznych przesłanek, zdaniem Zainteresowanych należy uznać, że planowana Transakcja nie będzie stanowić transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, o której mowa w art. 6 ustawy o VAT, a tym samym będzie podlegać podatkowi od towarów i usług.

W ocenie Zainteresowanych fakt, że poza Transakcją Sprzedający zamierza również sprzedać inne swoje nieruchomości w Polsce w ramach większej międzynarodowej transakcji nie wpływa na możliwość uznania Transakcji za sprzedaż przedsiębiorstwa lub ZCP na rzecz Nabywcy.

Ad. 2) Opodatkowanie zbycia Nieruchomości w …

Uwagi wstępne

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 zwolnione z podatku są również dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszymi zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT wynika z kolei, że pierwsze zasiedlenie to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Jednakże, jak wynika z art. 43 ust. 10, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie VAT dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Ponadto, na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a, zwolnione z podatku są również dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Natomiast zgodnie z art. 16g ust. 13 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r., poz. 865 ze zm.), do którego odwołują się w tym zakresie przepisy ustawy o VAT, środki trwałe ulegają ulepszeniu w wyniku: przebudowy, rozbudowy, rekonstrukcji, adaptacji lub modernizacji. Środki trwałe uważa się za ulepszone, gdy suma wydatków poniesionych na ich przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10 000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środków trwałych do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonych środków trwałych i kosztami ich eksploatacji.

Opodatkowanie zbycia Nieruchomości w …

W odniesieniu do sposobu opodatkowania działek zabudowanych o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7, będących jedynymi działkami wchodzącymi w skład Nieruchomości w …, należy najpierw zauważyć, że zgodnie z przytoczonymi powyżej przepisem art. 29a ust. 8, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych (lub części takich budynków lub budowli) z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że jeśli przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana to w świetle przepisów ustawy o VAT transakcję należy traktować jak dostawę budynku lub budowli, a podstawa opodatkowania powiększana jest o wartość gruntu. W konsekwencji grunt jest w takich wypadkach opodatkowany taką samą stawką jak zbywany budynek (budowla) – jeśli budynek (budowla) podlega zwolnieniu z opodatkowania, to również dostawa gruntu, na którym nieruchomość ta jest posadowiona, podlega temu zwolnieniu (tak np. NSA w wyroku I FSK 1274/16 z 4 września 2018 r.: „uwzględniając art. 29a ust. 8 u.p.t.u., stanowiący, że z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu, to dostawa budynku (budowli) determinuje sposób opodatkowania gruntu, na którym te nieruchomości budowlane są posadowione”).

W przypadku sprzedaży gruntu zabudowanego wieloma budynkami lub budowlami, które podlegają różnym stawkom podatku od towarów i usług, poszczególne stawki podatku nalicza się od odpowiednich części wartości tego gruntu, odpowiadających udziałowi budynków (budowli) w całkowitej wartości sprzedawanej nieruchomości (obliczonej np. według klucza powierzchniowego).

Należy w tymi miejscu zaznaczyć, że budynki, budowle oraz ich części posadowione na przedmiotowych działkach dzielą ten sam los w rozumieniu przepisów o pierwszym zasiedleniu, tj. wszystkie z nich zostały nabyte jednocześnie, wszystkie były oddane w użytkowanie w ramach umów najmu i żaden z nich nie był przedmiotem nakładów na ulepszenie w ciągu ostatnich dwóch lat (o czym mowa poniżej).

W konsekwencji, pomimo faktu znajdowania się wielu budynków i budowli na przedmiotowych działkach, w ocenie Zainteresowanych, dostawę tę można analizować wspólnie, bez rozróżniania jej na dostawy poszczególnych budynków, budowli lub ich części, gdyż analiza każdego z takich obiektów z osobna doprowadziłaby do wyników identycznych z analizą „zbiorową”.

Przechodząc do analizy konkretnych regulacji determinujących zastosowanie właściwej stawki VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części, zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem „zwolnienie podatkowe, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ww. ustawy ma zastosowanie do takich dostaw, które nie mogą być objęte zwolnieniem na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT ma zastosowanie w przypadku gdy budynki, budowle (lub ich części) są sprzedawane w ramach pierwszego zasiedlenia, przed nim, bądź w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia” (np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 1 września 2015 r., sygn. I SA/Rz 637/15).

Oznacza to, że w pierwszej kolejności należy zbadać, czy do danej transakcji znajduje zastosowanie zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a dopiero w przypadku odpowiedzi negatywnej analizie należy poddać zwolnienie zawarte w art. 43 ust. 1 pkt l0a ww. ustawy.

Po pierwsze należy więc zbadać czy dostawa budynków, budowli lub ich części posadowionych na przedmiotowych działkach zostanie dokonana w ramach ich pierwszego zasiedlenia lub w okresie 2 lat od pierwszego zasiedlenia. Zgodnie z przedstawioną wyżej definicją pierwszego zasiedlenia, aby do niego doszło konieczne jest spełnienie dwóch warunków:

wybudowanie budynku, budowli lub ich części lub ich ulepszenie jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej,
oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne nieruchomości.

Z powyższego wynika, że do pierwszego zasiedlenia jednej nieruchomości może dojść wielokrotnie – „o ile bowiem dana nieruchomość może zostać tylko raz wybudowana, o tyle wielokrotnie może być ona ulepszana” (tak np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 10 lipca 2019 r., sygn. I SA/Go 262/19). Tym samym, jeżeli do pierwszego zasiedlenia już doszło, kolejne może mieć miejsce jedynie pod warunkiem, że następnie na nieruchomość zostały poniesione wydatki stanowiące przynajmniej 30% jej wartości początkowej.

Jak zaznaczono powyżej, Nieruchomość w … została nabyta przez Sprzedającego w 2017 r. i była wynajmowana – wraz z posadowionymi na niej obiektami – w ramach prowadzonej działalności gospodarczej – tj. oddana do użytkowania w rozumieniu przepisów ustawy o VAT dotyczących pierwszego zasiedlenia. W konsekwencji, nie ulega wątpliwości, że pierwotne pierwsze zasiedlenie budynków, budowli lub ich części miało miejsce najpóźniej w momencie nabycia Nieruchomości w … przez Sprzedającego w 2017 r. – nastąpiło ono bowiem albo przed tym nabyciem (np. poprzez oddanie do użytkowania poprzedniemu właścicielowi), albo właśnie poprzez to nabycie. Tym samym jedyną możliwością, aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części znajdujących się na przedmiotowej działce w ramach Transakcji miała miejsce w ramach pierwszego zasiedlenia jest powtórne pierwsze zasiedlenie wskutek poniesienia nakładów na ich ulepszenie w odpowiedniej wysokości (przynajmniej 30% wartości początkowej budynku lub budowli).

Natomiast zgodnie z przedstawionymi w opisie zdarzenia przyszłego informacjami, po 30 września 2018 r. Sprzedający (a także najemcy) nie ponosili żadnych nakładów na budynki, budowle lub ich części posadowione na Nieruchomości w …, jak również nie wybudowali żadnych budynków, budowli lub ich części. Tym samym, nawet jeśli powtórne pierwsze zasiedlenie miało miejsce z uwagi na ponoszone przez Sprzedającego nakłady przekraczające 30% wartości początkowej, to nastąpiło ono wcześniej niż 2 lata przed planowaną Transakcją. W konsekwencji – dostawa budynków, budowli lub ich części w związku z Transakcją nie nastąpi ani w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, ani w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, co oznacza, iż w odniesieniu do budynków, budowli lub ich części znajdujących się na działkach o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7 znajdzie zastosowanie zwolnienie dostawy na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Biorąc pod uwagę, że zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10a należy analizować jedynie w przypadku braku zakwalifikowania dostawy jako podlegającej poprzedniemu zwolnieniu, badanie przesłanek wynikających z tego przepisu staje się bezprzedmiotowe.

Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie Zainteresowanych dostawa budynków, budowli lub ich części znajdujących się na działkach nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7 w … podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT – będzie więc warunkowo zwolniona, gdyż strony Transakcji będą miały możliwość rezygnacji ze zwolnienia w związku z treścią art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Podsumowując, w ocenie Zainteresowanych dostawa budynków i budowli znajdujących się na działkach o nr 1, 2, 3, 4, 5, 6 oraz 7 w … – podlegać będzie zwolnieniu z opodatkowania z możliwością rezygnacji ze zwolnienia na mocy art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Ad. 3) Prawo Nabywcy do odliczenia podatku naliczonego i zwrotu nadwyżki tego podatku (oznaczone we wniosku nr Ad. 4)

Zgodnie z przepisem art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT – kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług.

Ponadto, na gruncie art. 87 ust. 1 ustawy o VAT, w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższych regulacji wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany, czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego). Ponadto, nie może zajść żadna z przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ust. 1-3a.

Tym samym w pierwszej kolejności należy zbadać, czy po stronie Nabywcy zajdzie związek między nabyciem Nieruchomości w …, a wykonywanymi przez niego czynnościami opodatkowanymi.

Z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT wynika generalna zasada, iż przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Z kolei w świetle art. 8 ustawy o VAT opodatkowanym świadczeniem usług jest każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomości do prowadzenia działalności w zakresie produkcji i sprzedaży mebli tapicerowanych, która to działalność podlega opodatkowaniu VAT. Nie ulega zatem wątpliwości, że nabywane towary (Nieruchomości) będą wykorzystywane przez Nabywcę do czynności podlegających opodatkowaniu VAT, a tym samym spełnione zostanie podstawowe kryterium prawa do odliczenia podatku naliczonego. W konsekwencji, w przypadku wystąpienia nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, możliwe będzie również dokonanie zwrotu tej nadwyżki na rachunek bankowy Nabywcy.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Zainteresowanych, Nabywca będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego i zwrotu nadwyżki tego podatku wynikających z faktury wystawionej przez Sprzedającego w związku z Nabyciem w ramach Transakcji Nieruchomości w …, w zakresie w jakim dostawa będzie podlegała opodatkowaniu VAT (z uwagi na rezygnację ze zwolnienia z VAT na mocy art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, interpretacja indywidualna zawiera wyczerpujący opis przedstawionego we wniosku stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego oraz ocenę stanowiska wnioskodawcy wraz z uzasadnieniem prawnym tej oceny. Można odstąpić od uzasadnienia prawnego, jeżeli stanowisko wnioskodawcy jest prawidłowe w pełnym zakresie.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytań nr 1, 2 oraz 3 (oznaczonych odpowiednio we wniosku ORD-WS jako nr 1, 2 oraz 4).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tut. Organ informuje, iż wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania) Zainteresowanego. Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Jednocześnie podkreślić należy, iż tut. Organ wydając interpretację przepisów prawa podatkowego na podstawie art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej nie prowadzi postępowania podatkowego w rozumieniu tej ustawy. Niniejsza interpretacja indywidualna ogranicza się wyłącznie do udzielenia pisemnej informacji co do zakresu i sposobu zastosowania prawa podatkowego w okolicznościach zdarzenia przyszłego podanego przez Zainteresowanych. Tut. Organ informuje, iż nie jest właściwy do przeprowadzenia postępowania dowodowego, które w przedmiotowej sprawie umożliwiłoby weryfikację opisanego zdarzenia przyszłego.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Zainteresowani ponoszą ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Końcowo tut. Organ informuje, iż niniejszą interpretacją załatwiono wniosek w części dotyczącej podatku od towarów i usług. Natomiast w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem Organu, który ją wydał (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin