Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP1-2.4012.505.2020.2.AAT
z 5 lutego 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 16 listopada 2020 r. (data wpływu 24 listopada 2020 r.) uzupełnionym w dniu 22 stycznia 2021 r. (data wpływu 27 stycznia 2021 r.) na wezwanie Organu z dnia 14 stycznia 2021 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług jest:

• nieprawidłowe– w zakresie braku obowiązku opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej
  

• prawidłowe– w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia do sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
  
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 24 listopada 2020 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Wniosek uzupełniony został w dniu 22 stycznia 2021 r., (data wpływu 27 stycznia 2021 r.) na wezwanie Organu z dnia 14 stycznia 2021 r.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

20 kwietnia 1968 r. ojciec Wnioskodawczyni H. R., będąc wówczas stanu wolnego, nabył nieruchomość w… przy ul. …. Akt nabycia nieruchomości sporządzony przed notariuszem za numerem Repertorium …oraz odpis aktu notarialnego – umowy o przeniesienie własności odrębnego lokalu z dnia 27 czerwca 1968 r. za numerem Repertorium… jako podstawy nabycia nieruchomości objętej księgą wieczystą ….

Ojciec Wnioskodawczyni H. R. syn H. i W. zmarł dnia 23 grudnia 2019 r. w … i spadek po nim na podstawie testamentu notarialnego z dnia 10 grudnia 2014 r. Repertorium … Wnioskodawczyni nabyła w całości z dobrodziejstwem inwentarza, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 16 stycznia 2020 r. Repertorium …

Przedmiotowy lokal stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni nabyty przez dziedziczenie, która nie zawierała z mężem umów majątkowych o rozszerzenie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

Nieruchomość wspólna, to jest nieruchomość gruntowa opisana w księdze wieczystej…. składa się z działki gruntu numer 1 położonej przy ul. … w…, udział w nieruchomości wspólnej wynosi ½ części, którą stanowi grunt oraz części budynku, który uległ spaleniu. Wnioskodawczyni jest jedynym spadkobiercą wyżej wymienionej nieruchomości.

Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej, jest osobą bezrobotną zarejestrowaną w Powiatowym Urzędzie Pracy w …. bez prawa do zasiłku.

Dnia 17 kwietnia 2020 r. Wnioskodawczyni zawarła notarialnie przedwstępną umowę sprzedaży z A. S.A. obejmującą opisaną powyżej działkę. Umowa została zawarta pod licznymi warunkami, to jest: uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy, decyzji na budowę obiektu handlowego oraz szeregu warunków technicznych. Poza jednym wyjątkiem, żaden z warunków nie wymaga działania Sprzedającego. Jedyny warunek, który wymaga podjęcia jakichkolwiek czynności faktycznych, to wystąpienie do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej o konieczności naliczenia bądź zwolnienia z naliczenia podatku VAT. Dodatkowo po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży działki ze spółką A. S.A. została podpisana umowa dzierżawy na czas nieoznaczony, w której wysokość czynszu dzierżawnego wynosi 50,00 zł miesięcznie. Wyrażając tym samym zgodę na dysponowanie nieruchomością w celu uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń wynikających z ustawy Prawo budowlane.

W uzupełnieniu wniosku, w odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania w jaki sposób nieruchomość będąca przedmiotem zapytania była wykorzystywana przez Wnioskodawczynię od momentu jej nabycia, Wnioskodawczyni wskazała, że w ogóle jej nie wykorzystywała.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania czy Wnioskodawczyni podejmowała aktywne działania marketingowe w zakresie obrotu nieruchomościami, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, mające na celu dokonanie sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem zapytania, Wnioskodawczyni wskazała, że nie podejmowała aktywnych działań.

Odnosząc się do pytania Organu dotyczącego wskazania czy Wnioskodawczyni podejmowała od momentu nabycia nieruchomości będącej przedmiotem zapytania czynności wymagające zaangażowania środków finansowych, zmierzające do podniesienia wartości nieruchomości, uatrakcyjnienia nieruchomości np. uzyskanie jakichś zgód, pozwoleń, opinii, decyzji, uzbrojenie, doprowadzenie mediów, wydzielenie drogi dojazdowej, ogrodzenie działki, Wnioskodawczyni wskazała, że nie podejmowała żadnych czynności.

Odpowiadając na pytanie Organu dotyczące wskazania czy Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu (lub innej osobie/innemu podmiotowi) pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego do działania w imieniu Wnioskodawczyni w związku z planowaną transakcją sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem zapytania, jeżeli tak należy wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym jakie konkretnie czynności podejmuje/będzie podejmował podmiot działający jako pełnomocnik Wnioskodawczyni w związku z planowaną transakcją sprzedaży, w tym takie jak uzyskanie jakichś zgód, pozwoleń, opinii, decyzji, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wydzielenie drogi dojazdowej, itp., Wnioskodawczyni wskazała, że udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa w celu uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, pozwolenia na wycięcie drzew, uzyskanie zgody na lokalizację zjazdu na nieruchomość na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25 t. bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, uzyskanie zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych, pozwolenie na rozbiórkę budowli budynków, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania jaki konkretnie „szereg warunków technicznych” musi zostać spełniony na podstawie zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, Wnioskodawczyni wskazała, że uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy – kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Odnosząc się do pytania Organu dotyczącego wskazania czy „części budynku, który uległ spaleniu” w dniu transakcji sprzedaży działki 1 będą stanowiły budynek w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą Prawo budowlane, Wnioskodawczyni wskazała, że będą stanowiły budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania czy rozpoczęcie wykorzystywania/użytkowania (w tym przez poprzedniego właściciela na własne potrzeby bądź w ramach umów najmu, dzierżawy) budynku nastąpiło co najmniej 2 lata przed dniem planowanej sprzedaży działki przez Wnioskodawczynię (tj. czy od dnia rozpoczęcia wykorzystywania/użytkowania budynku przez poprzedniego właściciela do dnia sprzedaży działki przez Wnioskodawczynię minie okres co najmniej 2 lat), Wnioskodawczyni wskazała, że budynek był używany przez poprzedniego właściciela na własne potrzeby dłużej niż 2 lata.

W odpowiedzi na pytanie Organu dotyczące wskazania czy w okresie 2 lat przed planowaną sprzedażą działki przez Wnioskodawczynię, przez poprzedniego właściciela bądź Wnioskodawczynię były ponoszone wydatki na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku, Wnioskodawczyni wskazała, że nie były ponoszone takie wydatki.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

1. Czy planowaną sprzedaż opisanej powyżej nieruchomości zabudowanej należy opodatkować podatkiem od towarów i usług?
2. Czy sprzedaż działki będzie podlegała zwolnieniu od podatku?

Stanowisko Wnioskodawczyni (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Sprzedaż opisanej nieruchomości zabudowanej będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Mimo, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, zbycie nieruchomości zabudowanej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, to nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Jeżeli jednak dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle art. 15 ust. 2 ustawy, nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W opisywanym przypadku brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia nieruchomości, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem - zbycie nieruchomości nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku wskazano, że zdaniem Wnioskodawczyni sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest:

• nieprawidłowe– w zakresie braku obowiązku opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanej
  

• prawidłowe – w zakresie możliwości zastosowania zwolnienia do sprzedaży nieruchomości zabudowanej.
  
  
  

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2020 r., poz. 106 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na mocy art. 15 ust. 1 ustawy, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, według art. 15 ust. 2 ustawy, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Wobec tego, właściwe jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników podatku VAT w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych, okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Jednakże każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, jest uznany za podatnika podatku od towarów i usług. Zatem wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży nieruchomości jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W zakresie opodatkowania transakcji sprzedaży nieruchomości wypowiedział się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w orzeczeniu z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10. TSUE orzekł, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Z wniosku wynika, że Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej (jest osobą bezrobotną). Wnioskodawczyni, w drodze spadku nabyła działkę gruntu numer 1, na której zlokalizowane są części budynku, który uległ spaleniu. Od momentu nabycia Wnioskodawczyni nie wykorzystywała nieruchomości w żaden sposób jak również nie podejmowała aktywnych działań marketingowych z zakresu obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mających na celu dokonanie sprzedaży ww. nieruchomości. Wnioskodawczyni nie podejmowała również czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości.

W dniu 17 kwietnia 2020 r. Wnioskodawczyni zawarła notarialnie przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej działki z A. S.A. Dodatkowo, po podpisaniu umowy przedwstępnej została podpisana umowa dzierżawy na czas nieoznaczony, w której wysokość czynszu dzierżawnego wynosi 50,00 zł miesięcznie, wyrażając tym samym zgodę na dysponowanie nieruchomością w celu uzyskania niezbędnych zgód i pozwoleń wynikających z ustawy Prawo budowlane.

W umowie przedwstępnej określono szereg warunków technicznych jakie muszą zostać spełnione, tj.: uzyskanie przez Kupującego warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, kanalizacji deszczowej oraz przyłącza energetycznego oraz uzyskanie warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym.

Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa, w celu uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, pozwolenia na wycięcie drzew, uzyskanie zgody na lokalizację zjazdu na nieruchomość na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t. bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji, uzyskania zapewnienia zarządcy drogi o niewprowadzeniu ograniczeń tonażowych, pozwolenia na rozbiórkę budowli budynków, niestwierdzenia ponadnormatywnego zanieczyszczenia nieruchomości, skutkującego koniecznością rekultywacji, potwierdzenia badaniami geotechnicznymi możliwości posadowienia na nieruchomości budynków przy zastosowaniu tradycyjnych technologii budowlanych.

W związku z tak przedstawionym opisem sprawy, Wnioskodawczyni powzięła wątpliwość czy planowaną sprzedaż nieruchomości zabudowanej należy opodatkować podatkiem od towarów i usług.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się do treści przepisów ustawy – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 595 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni podejmowała działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tych działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

W niniejszej sprawie Wnioskodawczyni wskazała, że po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedaży działki, podpisano również umowę dzierżawy (na czas nieoznaczony) ustalając czynsz dzierżawny w wysokości 50,00 zł miesięcznie.

Jak wynika z art. 693 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 2020 r., poz. 1740, z późn. zm.), zwanej dalej Kodeks cywilny, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Dzierżawa jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wydzierżawiającego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie dzierżawcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego dzierżawcę. Charakter stosunku prawnego, jaki kształtuje umowa dzierżawy wskazuje, że ma ona długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. Wobec powyższego odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wydzierżawiającego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.

Co więcej mając na uwadze opis niniejszej sprawy należy także zwrócić uwagę na kwestię udzielenia pełnomocnictw, która uregulowana jest w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. Czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego (art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego).

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo).

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności.

Zgodnie z art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie. W myśl § 2 powołanego artykułu, pełnomocnictwo ogólne powinno być pod rygorem nieważności udzielone na piśmie.

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego, pełnomocnik nie może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu mocodawcy, chyba że co innego wynika z treści pełnomocnictwa albo że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Przepis ten stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy pełnomocnik reprezentuje obie strony.

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że przepisy działu niniejszego stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy oświadczenie woli ma być złożone przedstawicielowi.

Stosownie zatem do przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż nieruchomości zabudowanej, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawczyni wskazała, że nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej (jest osobą bezrobotną). Wnioskodawczyni nie wykorzystywała nabytej nieruchomości, nie podejmowała aktywnych działań marketingowych z zakresu obrotu nieruchomościami, wykraczających poza zwykłe formy ogłoszenia, mających na celu dokonanie sprzedaży ww. nieruchomości, ani nie podejmowała czynności wymagających zaangażowania środków finansowych, zmierzających do podniesienia jej wartości. Niemniej jednak sprzedaż nieruchomości uzależniona od szeregu warunków technicznych wskazanych w umowie przedwstępnej, tj. od uzyskania przez Kupującego warunków technicznych przyłączy kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego, uzyskania warunków technicznych usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym. Ponadto, w związku z planowaną transakcją zbycia nieruchomości Wnioskodawczyni udzieliła Kupującemu pełnomocnictwa do wykonania szeregu czynności, tj. uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę, pozwolenia na wycięcie drzew, uzyskanie zgody na lokalizację zjazdu na nieruchomość na zasadzie prawo i lewoskrętu dla pojazdów o masie powyżej 25t. bez konieczności przebudowy układu drogowego wraz z niezbędnymi dokumentami umożliwiającymi obsługę komunikacji. Zatem należy stwierdzić, że mimo, że działania związane z przyszłą inwestycją na zbywanej nieruchomości faktycznie podejmie Kupujący nie oznacza, że nie wywołają one skutków prawnych dla Wnioskodawczyni. Jak wynika bowiem z powołanych przepisów Kodeksu cywilnego, każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy, w zakresie udzielonego pełnomocnictwa, wywołuje skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy. Wobec tego, wszystkie czynności wykonane przez Kupującego wywołają skutki prawne bezpośrednio dla Wnioskodawczyni.

Jednocześnie przedmiotowa nieruchomość została przez Wnioskodawczynię oddana w dzierżawę (na czas nieoznaczony) Spółce, w związku z czym ustalono czynsz dzierżawny w wysokości 50,00 zł miesięcznie, czym wyrażono zgodę na dysponowanie nieruchomością w celu uzyskania przez Kupującego niezbędnych zgód i pozwoleń wynikających z ustawy Prawo budowlane.

Z powyższych okoliczności sprawy wynika, że Wnioskodawczyni podejmuje świadomie czynności, które nie stanowią zwykłego wykonywania prawa własności, zatem Wnioskodawczyni będzie działać w tym zakresie jak handlowiec. W konsekwencji należy stwierdzić, że podejmowane przez Wnioskodawczynię działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawczyni.

Biorąc pod uwagę treść przytoczonych przepisów oraz zawarty opis sprawy stwierdzić należy, że planowana sprzedaż nieruchomości będzie, zgodnie z art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy, dostawą dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni, dokonując opisanych we wniosku czynności, podejmuje działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa w orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. Z uwagi na powyższe okoliczności, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawczyni, a sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W analizowanej sprawie Wnioskodawczyni oddała przedmiotową działkę w dzierżawę a także udzieliła pełnomocnictw, w ramach których upoważniła nabywcę w zakresie m.in. uzyskania przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy czy pozwolenia na budowę. Wnioskodawczyni wyraziła zgodę na dysponowanie nieruchomością w celu uzyskania przez Kupującego niezbędnych zgód i pozwoleń wynikających z ustawy Prawo budowlane. Uzyskane zostaną również warunki techniczne przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do kanalizacji sanitarnej, wodnej, deszczowej oraz przyłącza energetycznego jak również warunki techniczne usunięcia kolizji infrastruktury technicznej z planowanym obiektem handlowym. W efekcie dokonywanych czynności dostawie podlegać będzie nieruchomość o zupełnie innym charakterze niż w chwili zawarcia umowy przedwstępnej, gdyż wystąpił lub wystąpi szereg czynności powodujących zwiększenie atrakcyjności nieruchomości i ostatecznie jej sprzedaż.

W związku z powyższym, skoro w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki stanowiące podstawę uznania Wnioskodawczyni za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność dostawy nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zatem stanowisko Wnioskodawczyni, z którego wynika ze sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT jest nieprawidłowe.

Ponadto wątpliwości budzi kwestia czy sprzedaż nieruchomości w ramach planowanej transakcji będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT.

Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie, zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy - rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, również prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z dnia 16 stycznia 2020 r. Nieruchomość składa się z działki gruntu numer 1(udział w nieruchomości wspólnej wynosi ½ części), na której znajdują części budynku, który uległ spaleniu. Wnioskodawczyni wskazała jednak, że w dniu transakcji sprzedaży działki 1, części budynku, który uległ spaleniu będą stanowiły budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Ponadto Wnioskodawczyni wskazała, że budynek będący przedmiotem planowanej transakcji był używany przez poprzedniego właściciela dłużej niż 2 lata przed dniem planowanej sprzedaży działki. Jednocześnie w okresie 2 lat przed planowaną sprzedażą działki ani poprzedni właściciel ani Wnioskodawczyni nie ponosili wydatków na ulepszenie budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiących co najmniej 30% wartości początkowej tego budynku.

Zatem mając na uwadze przedstawiony opis sprawy i powołane wyżej przepisy należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie doszło do pierwszego zasiedlenia, w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy budynku i od momentu pierwszego zasiedlenia budynku do momentu jego sprzedaży miną dwa lata. Ponadto nie dokonywano ulepszeń ani modernizacji budynku, których wartość przekraczałaby 30% jego wartości początkowej. Zatem transakcja zbycia budynku, będzie mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Z uwagi na fakt, że dostawa budynku będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, w konsekwencji ze zwolnienia od podatku korzystać będzie również zbycie gruntu, na którym budynek jest posadowiony, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy.

Zatem sprzedaż nieruchomości składającej się z działki gruntu numer 1 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (tj. dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy podlagającą opodatkowaniu w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) lecz jednocześnie będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawczyni, zgodnie z którym transakcja sprzedaży działki zabudowanej nr 1 podlegać będzie zwolnieniu od podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej – przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …., za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 z późn.zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.