2021.05.10 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP1-1.4012.140.2021.2.EW
z 10 maja 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r., poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z 3 marca 2021 r. (data wpływu 11 marca 2021 r.) uzupełnionym pismem z 29 marca 2021 r. (data wpływu 29 marca 2021 r.) o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie:

opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, możliwości rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 2) – jest prawidłowe;

oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji i zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (pytanie oznaczone we wniosku nr 3) – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 marca 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy Nieruchomości, możliwości rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT oraz prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu Transakcji i zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym. Przedmiotowy wniosek uzupełniony został pismem z 29 marca 2021 r. (data wpływu 29 marca 2021 r.).

We wniosku wspólnym złożonym przez:

Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

Spółkę A;

Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

Spółkę B.

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

(i) Przedmiot składanego wniosku

Spółka A („Nabywca” lub „Kupujący”) zamierza nabyć od Spółki B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Zbywca”) (łącznie: „Wnioskodawcy” lub „Strony”):

nieruchomość położoną w (…), obejmującą prawo własności działek gruntu o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11 („Grunt”) zabudowanych budynkiem magazynowo-biurowym, jak również innymi budynkami towarzyszącymi („Budynki”) oraz infrastrukturą w postaci budowli („Budowle”) i instalacji - określaną dalej łącznie jako „Nieruchomość”;

inne składniki majątkowe wskazane w punkcie (v.) opisu zdarzenia przyszłego

(dalej: „Transakcja”).

Nieruchomość obejmować będzie w szczególności:

prawo własności działek gruntu o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 zlokalizowanych w (…);
prawo własności znajdujących się na powyższych działkach obiektów budowlanych, w tym Budynków i Budowli (wybudowanych lub - efektywnie - rozbudowanych w ramach I oraz II fazy inwestycji), tj. w szczególności:
- budynku magazynowo-biurowego, (dalej: Magazyn),
- pompowni (dalej: Pompownia),
- portierni (dalej: Portiernia),
- waty magazynowej (dalej: Wiata magazynowa),
- wiaty na rowery (dalej: Wiata na rowery),
- waty dla palących (dalej: Wiata dla palących),
- zbiornika wody przeciwpożarowej (dalej: Zbiornik wody p.poż.),
- dwóch zbiorników retencyjno-infiltracyjnych (dalej: Zbiornik retencyjno-infiltracyjny i oraz Zbiornik retencyjno-infiltracyjny 2),
- ogrodzenia (dalej: Ogrodzenie),
- utwardzonych ciągów komunikacyjnych, m.in. w postaci dróg wewnętrznych, chodników itp. (dalej: Ciągi komunikacyjne),
- parkingu dla samochodów osobowych oraz samochodów ciężarowych (dalej: Parking Os. oraz parking Cięż.),
- sieci i przyłącza gazu wraz ze stacją redukcyjno-pomiarową gazu (dalej: sieć gazociągowa),
- totemu reklamowego (dalej: Totem reklamowy),
- sieci i przyłącza wodno-kanalizacyjne (dalej: Sieć wod-kan),
- hydrantów i instalacji je obsługujących (dalej: Hydrant),
- sieci i przyłączy elektrycznych (dalej: Sieć elektryczna),
- oświetlenia, tj. słupów oświetleniowych (dalej: Oświetlenie),
- muru oporowego (dalej: Mur oporowy),
- znaków drogowych, itp. (dalej: Znaki Drogowe),
- schodów i barierek stalowych (dalej odpowiednio: Schody i Barierki),
- obrotowej bramki wejściowej (dalej: Brama).

Wszystkie działki gruntu objęte zakresem Transakcji są zabudowane budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane. Celem doprecyzowania, na dzień Transakcji na poszczególnych działkach gruntu będą znajdowały się w szczególności następujące obiekty:

na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 1:
- Fragment Pompowni
- Zbiornik wody p.poż.,
- Fragment Wiaty magazynowej,
- Sieć gazociągowa,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć elektryczna,
- Sieć wod-kan,
- Hydrant,
- Oświetlenie,
- Znaki drogowe;
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 2:
- Portiernia
- Wiata na rowery,
- Zbiornik retencyjno-infiltracyjny,
- Totem reklamowy,
- Sieć gazociągowa,
- Fragment Parkingu Os. i Parkingu Cięż.,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć wod-kan,
- Oświetlenie,
- Znaki drogowe,
- Brama;
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 3:
- Fragment Magazynu
- Fragment Pompowni,
- Zbiornik wody p.poż.
- Zbiornik retencyjno-infiltracyjny 1;
- Wiata dla palących,
- Mur oporowy,
- Fragment Wiaty magazynowej,
- Sieć gazociągowa,
- Fragment Parkingu Os. i Parkingu Cięż,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć elektryczna,
- Sieć wod-kan,
- Oświetlenie,
- Znaki drogowe,
- Hydrant,
- Schody i Barierki
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym ewidencyjnych 4,
- Fragment Magazynu,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć elektryczna,
- Sieć wod-kan,
- Znaki drogowe,
- Sieć gazociągowa,
- Hydrant,
- Schody i Barierki;
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 5,
- Fragment Magazynu,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć elektryczna,
- Sieć wod-kan;
na działkach gruntu o numerach ewidencyjnych 6, 8:
- Fragment Magazynu,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć elektryczna,
- Sieć wod-kan,
- Hydrant;
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 7:
- Fragment Magazynu;
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć wod-kan,
- Sieć elektryczna,
- Hydrant;
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 9:
- Fragment Magazynu,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć elektryczna,
- Sieć wod-kan,
- Oświetlenie,
- Hydrant,
- Znaki drogowe,
- Schody i Barierki;
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 10:
- Fragment zbiornika retencyjno-infiltracyjnego 2,
- Fragment Parkingu Cięż.,
- Fragment Ciągów komunikacyjnych,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć elektryczna,
- Sieć wod-kan,
- Oświetlenie,
- Znaki drogowe;
- Hydrant,
- Schody do zbiornika retencyjnego;
na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 11:
- Fragment Zbiornika retencyjne - infiltracyjnego 2,
- Fragment Parkingu Cięż.,
- Fragment Ogrodzenia,
- Sieć elektryczna,
- Sieć wod-kan,
- Oświetlenie.

Dodatkowa należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić/znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2019, poz. 1145; „Kodeks cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą wchodziły w skład przedmiotu transakcji.

Co do zasady Budynki i Budowle są umiejscowione na Gruncie, jednakże może się zdarzyć, że pewne części Budowli/infrastruktury towarzyszącej będą wykraczać poza Grunt.

Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży zobowiązującą je do dokonania powyższej transakcji (odpowiednio: „Umowa Przedwstępna” i „Transakcja”), pod warunkiem spełnienia się (określonych w tej umowie) warunków zawieszających lub ewentualnie zrzeczenia się spełnienia tych warunków przez uprawnioną Stronę.

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy VAT czynni.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie Transakcji planowane jest na pierwszy kwartał 2021 r., jednakże może zostać odpowiednio przesunięte, przy czym w takim przypadku Transakcja zostanie zrealizowana nie później niż w I połowie 2021 r.

Poniżej Wnioskodawcy przedstawią informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

w punkcie (ii.): Zarys działalności Nabywcy;

w punkcie (iii.): Zarys działalności Zbywcy;

w punkcie (iv.): Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy;

w punkcie (v.): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;

w punkcie (vi.): Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji.

(ii) Zarys działalności Nabywcy

Nabywca jest spółką prawda luksemburskiego będącą - z perspektywy prawnej - spółką kapitałową posiadającą osobowość prawną (tj. spółką zbliżoną do polskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością). Nabywca planuje rozpocząć działalność na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, polegającą na świadczeniu usług wynajmu komercyjnego (opodatkowaną w Polsce podatkiem od towarów i usług). W tym celu Nabywca zamierza kupić Nieruchomość od Zbywcy.

(iii) Zarys działalności Zbywcy

Zbywca jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzącą działalność na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Zgodnie z odpisem z Krajowego Rejestru Sądowego, zakres działalności Zbywcy obejmuje głównie kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek.

Jako przedmiot pozostałej działalności przedsiębiorcy wskazane są dodatkowo w KRS:

realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków;

roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych

pozostała działalność wspomagająca usługi finansowe, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych;

wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

działalność związana z obsługą rynku nieruchomości wykonywana na zlecenie;

pozostałe badania i analizy techniczne;

reklama;

działalność holdingów finansowych;

pozostała finansowa działalność usługowa, z wyłączeniem ubezpieczeń i funduszów emerytalnych.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

żadna z części składających się na inwestycję Zbywcy (w tym w szczególności Magazyn wschodzący w skład Nieruchomości) nie jest u Zbywcy formalnie wyodrębniona jako dział, wydział czy też oddział. Postanowienia wewnętrznych regulaminów (zarządzeń) lub dokumentów o podobnym charakterze również nie wskazują na takie wyodrębnienie.

Zbywca nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla poszczególnych obiektów wchodzących w skład Nieruchomości (w tym - w szczególności - Magazynu). Przeciwnie, księgowość prowadzona jest zasadniczo w sposób obejmujący całokształt działalności Zbywcy (tj. obejmuje zarówno np. rozliczenia przychodów i kosztów związanych z Nieruchomością, która będzie przedmiotem Transakcji, jak też przykładowa rozliczenia związane z finansowaniem, które nie będzie przenoszone w ramach Transakcji).

Jest prawdopodobne, że po dokonaniu Transakcji, Zbywca zostanie poddany likwidacji.

(iv) Nabycie nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy

Prawa do Nieruchomości zostały nabyte przez Zbywcę (wtedy działającego pod nazwą: Spółkę B 2 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 12 kwietnia 2019 r., w ramach transakcji opodatkowanej VAT (akt notarialny Rep. A nr …).

W ramach powyższej transakcji Zbywca nabył działki gruntu o następujących numerach: 1A, 2, 3A, 4A, 5, 6, 7, 8, 9, 10 oraz 11. Część działek uległa następnie podziałom w celu realizacji inwestycji drogowej i ich wydzielone fragmenty przeszły na własność Skarbu Państwa. W rezultacie Zbywca jest obecnie właścicielem działek o następujących numerach: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11.

W momencie nabycia Gruntu przez Zbywcę, był on już zabudowany budynkami (w tym Magazynem w jego oryginalnej formie) oraz budowlami („Istniejące Budowle”) (łącznie: „Istniejące Budynki i Budowle”, „Faza I Inwestycji”). Dodatkowo, na Gruncie toczyła się inwestycja polegająca na rozbudowie Magazynu oraz rozbudowie Istniejących Budowli/wybudowaniu nowych budowli („Faza II Inwestycji”).

Istniejące Budynki i Budowie powstałe w ramach Fazy I Inwestycji uzyskały pozwolenie na użytkowanie 31 października 2017 r., po czyni Zbywca zaczął wykorzystywać je dla celów działalności opodatkowanej VAT (najmu powierzchni biurowo-magazynowych na rzecz najemcy; dalej: „Najemca”). Mówiąc precyzyjniej, przedmiot najmu w ramach Fazy I został przekazany najemcy w dwóch etapach - część została przekazana na podstawie protokołu przekazania z dnia 31 października 2017 r., natomiast pozostała część na podstawie protokołu przekazania z dnia 1 grudnia 2017 r.

Obiekty wybudowane/rozbudowane w ramach Fazy II Inwestycji uzyskały pozwolenie na użytkowanie decyzją z dnia 29 maja 2019 r. Odpowiedni protokół przekazania został podpisany z Najemcą dnia 31 maja 2019 r., przy czym:

w stosunku do dodatkowej powierzchni zrealizowanej w ramach Fazy II Najemca uzyskał też wcześniejszy dostęp w celu dokonania adaptacji przedmiotu najmu na podstawie protokołu wczesnego dostępu z dnia 6 maja 2019 r.;

faktyczne użytkowanie przez Najemcę powyższej powierzchni rozpoczęło się w lutym 2020 r.

Z perspektywy prawnej prace dotyczące zwiększenia przestrzeni magazynowej realizowane w ramach Fazy II powinny być traktowane jako rozbudowa istniejącego Magazynu, a niejako budowa nowego, samodzielnego budynku magazynowego (który przylegałby do istniejącego Magazynu i byłby z nim funkcjonalnie powiązany, ale jednak - w ujęciu ewidencyjnymi - stanowiłby odrębny obiekt). Jednocześnie, w rejestrze środków trwałych Zbywcy powyższa rozbudowa Magazynu została zaewidencjonowana jako odrębny środek trwały. Niemniej jednak, w przypadku traktowania rozbudowy Magazynu jako jego modernizacji (w ślad za podejściem prawnymi), należałoby przyjąć, że wydatki na tę modernizację przekraczały 30% oryginalnej wartości początkowej Magazynu przed rozbudową (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych).

W związku z pracami budowlanymi w ramach Fazy II także inne Istniejące Budynki i Budowle mogły podlegać modernizacji, niemniej jednak wartość wydatków w tym zakresie stanowiła mniej niż 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych.

Ponieważ zarówno nabycie praw do Nieruchomości jak i późniejsza rozbudowa dokonana w ramach Fazy II zostały dokonane z zamiarem prowadzenia działalności opodatkowanej VAT, Zbywca dokonał odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz realizacją Fazy II Inwestycji.

Tytułem doprecyzowania, z perspektywy komercyjnej projekt został efektywnie podzielony na większą liczbę etapów (obejmujących poszczególne części przestrzeni magazynowo-biurowej oraz rozbudowę Istniejących Budowli i wybudowanie nowych budowli). Niemniej jednak, biorąc pod uwagę m.in. kryterium czasowe (część etapów była realizowana w krótkich odstępach czasu), można dla uproszczenia uznać, że prace nad ich budową/rozbudową odbywały się efektywnie w dwóch etapach (oddanych do użytkowania - jak wskazano - odpowiednio w 2017 r. i 2019 r.). W konsekwencji, na potrzeby niniejszego wniosku Wnioskodawcy odwołują się - dla uproszczenia - jedynie do Fazy I i Fazy II.

Wnioskodawcy wskazują przy tym, że:

Na moment Transakcji, powierzchnia Magazynu będzie w całości wynajęta na rzecz Najemcy.

Przy założeniu, że - zgodnie z intencją Stron - Transakcja zostanie dokonana w pierwszymi kwartale 2021 r., okres pomiędzy (i) oddaniem do użytkowania Najemcy odpowiednich części Fazy I Inwestycji a datą Transakcji będzie przekraczał 2 lata, natomiast okres pomiędzy (ii) oddaniem do użytkowania Najemcy odpowiednich części Fazy II Inwestycji (w tym Magazynu po jego rozbudowę w ramach realizacji Fazy II) a datą Transakcji nie będzie przekraczał 2 lat. W przypadku gdy Transakcja zostanie jednak dokonana odpowiednio później, może się wydarzyć, że okres pomiędzy oddaniem do użytkowania poszczególnych części Fazy II Inwestycji przekroczy 2 lata.

Pewne części budynków wchodzących w skład Nieruchomości lub ich części (o przeznaczeniu pomocniczym/technicznym) mogą nie być - ze względu na swoją naturę - przeznaczone pod wynajem na rzecz Najemcy i mogą nie być przez niego bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i - stanowiąc jej integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Magazynu na rzecz Najemcy (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Część powierzchni wynajmowanej przez Najemcę jest udostępniona przez Najemcę zewnętrznemu podmiotowi na cele działalności związanej z obszarem akcyzy i cła.

Budowie są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samego Magazynu - mogą nie zawsze być specyficznie objęte umową najmu. W zakresie, w którym poszczególne Budowle nie są samodzielnym przedmiotem umów dzierżawy/najmu, wskazać należy, iż - są one niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Na terenie Nieruchomości umiejscowione naziemne miejsca parkingowe. Miejsca te są przeznaczone zasadniczo do korzystania przez Najemcę (w ramach umowy najmu podlegającej opodatkowaniu VAT).

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. W okresie do momentu Transakcji bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca będzie zapewniał zasadniczo przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług. W szczególności, w okresie przed Transakcją Zbywca jest stroną następujących umów:

umowa o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);

umowa o zarządzanie aktywami („Umowa o Zarządzanie Aktywami”);

umowy na dostawy usług do Nieruchomości („Umowy Serwisowe”);

umowy na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

Tytułem uzupełnienia, należy przy tym jednak wskazać, iż w przeważającym zakresie, media/usługi dotyczące Budynku lub Nieruchomości są dostarczane na mocy umów zawartych bezpośrednio przez Najemcę (z pominięciem Zbywcy). Jedynie w ograniczonym zakresie Zbywca jest stroną takich umów.

(v) Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

Nieruchomość (tj. - odpowiednio - prawo własności Gruntu, Budynków i Budowli);
prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości;
prawa i obowiązki z umowy najmu dotyczącej Nieruchomości, która przejdzie na Nabywcę z mocy prawa na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego;
prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań Najemcy wynikających z umowy najmu (w tym np. w formie gwarancji bankowych - w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);
prawa z gwarancji udzielonych przez wykonawców prac budowlanych oraz zabezpieczeń udzielonych przez tych wykonawców w zakresie usunięcia defektów konstrukcyjnych ( w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);
autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości na uzgodnionych polach eksploatacji jak również (i) prawo do zezwalania innym na wykonywanie zależnych praw autorskich do opracowań dokumentacji projektowej, (ii) prawo do wykonywania autorskich praw osobistych do dokumentacji projektowej i udzielania dalszych upoważnień do powyższego oraz (iii) prawo własność nośników, na których zapisana jest dokumentacja projektowa (w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji);
dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji, zawierająca m.in. pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie, księgi obiektów itp.;
znajdująca się w posiadaniu Zbywcy dokumentacja prawna dotycząca przedmiotu Transakcji, w tym m.in.: umowa najmu, dokumenty dotyczące zabezpieczeń dostarczonych przez Najemcę, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń, kopie korespondencji z Najemcą, umowy z architektami i generalnym wykonawcą itp.
znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja księgowa związana ściśle z przedmiotem Transakcji (w szczególności, dokumentacja dotycząca kosztów utrzymania Nieruchomości i rozliczenia opłat eksploatacyjnych płatnych przez najemców Najemcę na podstawie umów umowy najmu - wymagana dla dalszego prowadzenia działalności związanej z Nieruchomością).

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji.

Tytułem uzupełnienia, Transakcji będzie też towarzyszyło przeniesienie na Nabywcę pozwolenia wodnoprawnego. Od strony formalnej, adresatem pozwolenia jest podmiot inny niż Zbywca, przy czym jego przeniesienie odbędzie się za zgodą Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia Nabywcę w szczególności następujących elementów:

aktywów, należności, umów, dokumentów lub praw i obowiązków związanych
z działalnością gospodarczą Zbywcy innych niż wskazane powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji (tj. w zakresach niezwiązanych z Nieruchomością/umową najmu);
ksiąg rachunkowych Zbywcy;
praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszów i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwali dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);
należności związanych z Nieruchomością;
praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank(i), a także środków pieniężnych zdeponowanych na tych rachunkach;
środków pieniężnych Zbywcy związanych z Nieruchomością;
praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;
praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Aktywami:
praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;
praw i obowiązków z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych przez Zbywcę;
praw i obowiązków z umów pożyczkowych / kredytowych służących finansowaniu działalności Zbywcy;

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem ewentualnych zobowiązań do zwrotu dostarczonych zabezpieczeń oraz obowiązków/zobowiązań obciążających każdoczasowego właściciela Nieruchomości). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek/praw i obowiązków związanych z finansowaniem działalności Zbywcy.

Dodatkowo, Wnioskodawcy wskazują co następuje:

Umowy o Zarządzanie Nieruchomością i Zarządzanie Aktywami: Planowane jest, że Umowy o Zarządzenie Nieruchomością i Zarządzanie Aktywami zostaną rozwiązane w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nowe umowy w tym zakresie.

Umowy Serwisowa oraz Umowy na Dostawę Mediów: Zasadniczo planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty, Umowy o Dostawę Mediów oraz Umowy Serwisowe zawarte przez Zbywcę zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i usług z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów i usług (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, jak również, że warunki nowych umów mogą być zbliżone do tych przewidzianych w umowach zawartych przez Zbywcę).

Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z Umów Serwisowych oraz Umów na Dostawę Mediów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawy Mediów i Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i - równolegle - zawarcie nowych umów w tym zakresie. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia.

Brak pracowników: Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z prowadzoną działalnością są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Cena i rozliczenia związane z Transakcją:
- Przeniesienie Przedmiotu Transakcji na Nabywcę nastąpi w zamian za cenę (dalej: „Cena”).
- Zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami, Zbywca będzie miał prawo do wystawienia na najemców faktur i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym dojdzie do zawarcia Transakcji („Miesiąc Zamknięcia”), tj. także za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po dniu Transakcji. W zamian za powstrzymanie się przez Nabywcę od wystawienia na najemców faktur za część Miesiąca Zamknięcia przypadającą po Transakcji, Zbywca zobowiązany będzie do zapłaty na rzecz Nabywcy ustalonego wynagrodzenia.
- Po Transakcji może również dojść do odpowiedniego rozliczenia między Stronami opłat eksploatacyjnych.
- W zależności od dalszych negocjacji między Stronami, może okazać się, że zaprezentowane zasady rozliczeń ulegną zmianie lub rozliczenia takie (inne niż obowiązek zapłaty Ceny) w ogóle nie wystąpią. Pomiędzy Stronami mogą również wystąpić dodatkowe (inne niż wskazane powyżej) rozliczenia związane z Transakcją.

(vi) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Magazynu i innych Budynków oraz Budowli wskazanych w umowie najmu, które stanowią część Nieruchomości (przy czym pozostałe obiekty wchodzące w skład Nieruchomości będą również efektywnie służyły tej działalności). Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Wnioskodawcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie (względnie przy pomocy profesjonalnych usługodawców).

Mając na uwadze, że:

w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umów o Zarządzanie Nieruchomością i o Zarządzanie Aktywami;
zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych przed Transakcją lub w niedługim okresie po jej przeprowadzeniu (z zastrzeżeniem pewnych wyjątków, o których mowa powyżej);
w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów
z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;
Zbywca nie zatrudnia pracowników;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Wnioskodawca - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi - zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Wnioskodawcę kroków w powyższymi zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy - tj. wynajmem powierzchni magazynowo - biurowej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania w zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku jako pytania nr 2 i 3):

Czy w stosunku do Transakcji znajdzie zastosowanie którekolwiek ze zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT? (oznaczone jako pytanie nr 2 wniosku)
Czy w przypadku gdy
1. Organ podatkowy uzna, że do planowanej transakcji, nie znajdzie zastosowanie żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz
2. Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy tych budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT
po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT, Nabywca będzie uprawniony do:
1. obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT), oraz
2. do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 ustawy o VAT)? (oznaczone jako pytanie nr 3 wniosku)

Stanowisko Wnioskodawców:

W stosunku do Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT. Jednocześnie, planowane nabycie Nieruchomości będzie przynajmniej częściowo objęte zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, Strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.
W przypadku gdy:
1. w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT; oraz
2. Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy tych budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT

Nabywcy po Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT będzie przysługiwało prawo do

obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT), oraz
otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 1:

W stosunku do Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT. Jednocześnie, planowane nabycie Nieruchomości będzie przynajmniej częściowo objęte zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianym w ort. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, Strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Sprzedaż Nieruchomości waz z innymi składnikami majątkowymi w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę Gruntu wraz z posadowionym na nim Budynkami oraz infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli i innych obiektów lub urządzeń.

Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Sprzedaż prawa własności Gruntu wchodzących w skład Nieruchomości będzie zatem dzieliła traktowanie VAT właściwe dla dostawy budynków i budowli znajdujących się na tych działkach.

Sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi składnikami majątkowymi w ramach planowanej Transakcji będzie więc opodatkowana VAT jako dostawa towarów, chyba że zastosowanie znalazłoby jedno ze zwolnień przewidzianych w ustawie o VAT. W przedmiotowym przypadku, sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji mogłaby podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub 10a ustawy o VAT. W związku z powyższym rozważyć należy, czy zastosowanie znajdzie jedno ze wskazanych zwolnień.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W ocenie Wnioskodawców, zwolnienie przewidziane w powołanym wyżej przepisie nie znajdzie zastosowania do dostawy dokonywanej w ramach Transakcji. Jak bowiem wynika z opisu zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Ponadto, Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego poniesionego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz realizacją Fazy II Inwestycji. Tym samymi, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Z kolei - na podstawie art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT - przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowy zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie Wnioskodawców, Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie wypełnia przesłanek zastosowania zwolnienia uregulowanego w art. 43 ust. 1 pkt 9 w zw. z art. 2 pkt 33 ustawy o VAT. Jak bowiem wynika z powołanych wyżej przepisów, tereny będące przedmiotem dostawy muszą spełniać łącznie następujące warunki:

być niezabudowane; oraz

nie mogą być przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak zostało natomiast wskazane w ramach opisu zdarzenia przyszłego, wszystkie działki gruntu objęte zakresem Transakcji są zabudowane budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane.

Ponadto, należy podkreślić, że ww. Grunt przeznaczony jest pod zabudowę. Tym samym, w odniesieniu do Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami:

dostaw a jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W świetle natomiast definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT (w brzmieniu nadanym ustawy z dnia 4 lipca 2019 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw), przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu, lub

ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowymi, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy zastosowanie znajdzie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy i kiedy względem Budynków oraz Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

W tymi kontekście Wnioskodawcy zwracają uwagę, że zgodnie z ugruntowaną praktyką pojęcie pierwszego zasiedlenia interpretowane jest szeroko, jako obejmujące także wykorzystywanie nieruchomości przez dany podmiot na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej (z którym to wykorzystaniem nie wiąże się wydanie nieruchomości w ramach czynności opodatkowanych).

Mając na uwadze powyższe, w ocenie Wnioskodawców uznać należy, że do pierwszego zasiedlenia Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości (w tymi także tych części Budynków i Budowli, które ze względu na swój charakter nie stanowią samodzielnego przedmiotu najmu, ale służą funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości) dojść powinno zasadniczo nie później niż w momencie oddania Budynków i Budowli do używania i rozpoczęcia prowadzenia w nich działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni.

Jak zostało wskazane w ramach opisu zdarzenia przyszłego, Istniejące Budynki i Budowle powstałe w ramach Fazy I Inwestycji uzyskały pozwolenie na użytkowanie 31 października 2017 r. i zostały one przekazane Najemcy w dwóch etapach - część została przekazana na podstawie protokołu przekazania z dnia 31 października 2017 r., natomiast pozostała część na podstawie protokołu przekazania z dnia 1 grudnia 2017 r.

w stosunku do dodatkowej powierzchni zrealizowanej w ramach Fazy II Najemca uzyskał też wcześniejszy dostęp w celu dokonania adaptacji przedmiotu najmu na podstawie protokołu wczesnego dostępu z dnia 6 maja 2019 r.;

faktyczne użytkowanie przez Najemcę powyższej powierzchni rozpoczęło się w lutym 2020 r.

Z perspektywy prawnej prace dotyczące zwiększenia przestrzeni magazynowej realizowane w ramach Fazy II powinny być traktowane jako rozbudowa istniejącego Magazynu, a niejako budowa nowego, samodzielnego budynku magazynowego. Przy tym założeniu przyjąć należy, że wydatki na tę modernizację Magazynu przekraczały 30% oryginalnej wartości początkowej Magazynu przed rozbudową (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych).

W związku z pracami budowlanymi w ramach Fazy II także inne Istniejące Budynki i Budowie mogły podlegać modernizacji, niemniej jednak wartość wydatków w tym zakresie stanowiła mniej niż 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych.

W konsekwencji - przy założeniu, że Transakcja zostanie zrealizowana w I kwartale 2021 r. (zgodnie z zamysłem Stron) - dostawa Magazynu oraz Budowli wybudowanych w ramach Fazy II Inwestycji nie będzie spełniać warunków zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT ponieważ na moment Transakcji nie upłynie jeszcze okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Natomiast dostawa Budynków oraz Budowli wybudowanych w ramach Fazy I inwestycji znajdujących się na Gruncie (z wyłączeniem Magazynu) spełniać będzie warunki zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ na moment Transakcji upłynie już okres dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia.

Należy jednak podkreślić, że wskazane zwolnienie nie ma charakteru obligatoryjnego. Zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części podatkiem VAT, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni oraz
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części podatkiem VAT.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca, będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni w momencie sprzedaży Nieruchomości. A zatem, zdaniem Wnioskodawców, Strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania Transakcji podatkiem VAT - pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT.

Wnioskodawcy planują złożyć powyższe oświadczenie przed dokonaniem Transakcji. Tym samym, dostawa budynków i budowli dokonywana w ramach Transakcji będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT.

Tytułem uzupełnienia, warto przy tym zaznaczyć, iż:

nawet gdyby uznać, iż Budowle czy też chociażby powierzchnie techniczne Budynku lub pozostałe Budynki o charakterze towarzyszącym nie podlegają pierwszemu zasiedleniu wraz z rozpoczęciem przez Zbywcę działalności polegającej na najmie Magazynu, konkluzja taka nie wpływałaby efektywnie na powyższy sposób opodatkowania Transakcji. W dalszym bowiem ciągu dostawa tych części Budynków/Budowli podlegałaby opodatkowaniu VAT (jako dostawa, która nie korzystałaby ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT).

jak zostało wskazane w ramach opisu zdarzenia przyszłego, w rejestrze środków trwałych Zbywcy rozbudowa Magazynu w ramach Fazy II została zaewidencjonowana jako odrębny środek trwały (niezależnie od faktu, iż z perspektywy prawnej nie stanowi ona osobnego obiektu, a jedynie rozbudowę istniejącego). Nawet jednak gdyby uznać, że w wyniku realizacji Fazy II Inwestycji powitał oddzielny budynek (a nie - jak wskazano powyżej - nastąpiła modernizacja istniejącego Magazynu), dostawa budynku powstałego w ramach Fazy II nie spełniałaby warunków zwolnienia z opodatkowania VAT, przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ponieważ na moment Transakcji nie upłynie jeszcze okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia (zakładając, że do Transakcji dojdzie - zgodnie z zamierzeniami Stron - w I kwartale 2021 r.). Natomiast w zakresie dostawy oryginalnego Magazynu (Fazy I), która potencjalnie spełniałaby wówczas warunki do zastosowania ww. zwolnienia z opodatkowania VAT, Strony byłyby uprawnione do złożenia przed dokonaniem Transakcji oświadczenia o wyborze opodatkowania tej dostawy.

gdyby do Transakcji doszło w terminie późniejszym niż I kwartał 2021 r. i na ten moment upłynąłby już okres 2 lat od pierwszego zasiedlenia Magazynu (po jego modernizacji) oraz Budowli wybudowanych w ramach Fazy II Inwestycji, a w konsekwencji dostawa tych obiektów spełniałaby warunki zwolnienia z opodatkowania VAT przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania Transakcji podatkiem VAT - pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT. Tym samym, także w tym wariancie dostawa Nieruchomości powinna podlegać w całości opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawcy pragną też zauważyć, iż do dostawy budynków i budowli w ramach planowanej Transakcji nie będzie miało zastosowania obligatoryjne zwolnienie z VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, pod warunkiem, że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Tymczasem, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz realizacją II Fazy Inwestycji.

W konsekwencji, warunek zastosowania zwolnienia, o którym mowa powyżej, nie będzie spełniony, a tym samym zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku. Stałoby to bowiem w sprzeczności z postanowieniem zawartym w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit a) ustawy o VAT.

Podsumowując - zdaniem Wnioskodawców - w odniesieniu do sprzedaży Nieruchomości nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT.

Jednocześnie, planowane nabycie Nieruchomości będzie przynajmniej częściowo objęte zakresem zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Niemniej jednak, Strony będą uprawnione do rezygnacji z powyższego zwolnienia oraz wyboru opcji opodatkowania przedmiotowej Transakcji podatkiem VAT, na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców odnośnie pytania 2:

W przypadku gdy:

w stosunku do planowanej Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania VAT, o których mowa w artykule 43 ust. 1 punkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT; oraz
Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy tych budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Nabywcy po Transakcji oraz po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT będzie przysługiwało prawo do

obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT), oraz
otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 ustawy o VAT).

Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT. Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT).

Zatem, zdaniem Wnioskodawców, aby rozstrzygnąć o uprawnieniu Nabywcy do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony na nabyciu Nieruchomości (na zasadach określonych w art. 86 ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT), niezbędne jest ustalenie, czy

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności podlegających opodatkowaniu VAT oraz czy
jej nabycie będzie podlegało podatkowa VAT.

W tym kontekście wskazać należy, iż:

Nabywca będzie na moment planowanej Transakcji zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce i spełniać będzie ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o VAT.

po nabyciu Nieruchomości Nabywca planuje prowadzić działalność w zakresie wynajmu powierzchni komercyjnych w Nieruchomości. Taki typ działalności - jako odpłatne świadczenie usług - podlegać będzie zasadniczo opodatkowaniu VAT według Stawski podstawowej. W konsekwencji, Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę, będącego podatnikiem VAT, wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. W konsekwencji, spełniony będzie warunek obniżenia podatku VAT naliczonego o podatek VAT należny, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jak też wykazano powyżej, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT, określonym w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Dodatkowo, zdaniem Wnioskodawców, jeśli Strony wybiorą opcję rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT nabycia tych budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości które będę objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Transakcja w całości będzie opodatkowana podatkiem VAT (częściowe na podstawie ww. opcji rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT, częściowo obligatoryjnie opodatkowana VAT).

W konsekwencji, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, z uwagi na fakt, że Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana przez Nabywcę do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych; jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę VAT dokumentującą faktyczne dokonanie przedmiotowej Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Na marginesie Wnioskodawcy zauważają, że - począwszy od 1 stycznia 2016 r. - prawo do odliczenia regulowane art. 86 ust. 1 ustawy o VAT podlega dodatkowemu ograniczeniu w przypadku nabywania towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, z wyjątkiem celów osobistych, do których ma zastosowanie art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2 ustawy o VAT, oraz celów, o których mowa w art. 8 ust. 5 ustawy o VAT. Na podstawie art. 86 ust. 2a ustawy o VAT, w takim przypadku, gdy przypisanie towarów i usług w całości do działalności gospodarczej podatnika nie będzie możliwe, konieczne będzie stosowanie proporcji pozwalającej określić, jaka część zakupów powinna być alokowana do celów wykonywanej działalności gospodarczej. W przedstawionym zdarzeniu przyszłym, ww. przepis nie będzie miał jednak, zdaniem Wnioskodawców, zastosowania, ponieważ Transakcja dokonywana będzie wyłącznie na cele prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej na rynku nieruchomości.

Podsumowując, przy założeniu, że Strony wybiorą opcję opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT tych budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, po dokonaniu Transakcji oraz otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywca będzie uprawniony:

do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 ustawy o VAT w związku z art. 88 ustawy o VAT), oraz
do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 w związku z art. 88 ustawy o VAT).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawców w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Jak wskazano w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0114-KDIP1-1.4012.267.2021.1.EW przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 pkt 1 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.), zwanej dalej ustawą, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

W tym miejscu należy wskazać, że w myśl art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również: oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste oraz zbycie praw, o których mowa w pkt 5 i 6.

Ad 1

Wątpliwości Wnioskodawców budzi kwestia zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT dostawy ww. Nieruchomości.

Zakres i zasady zwolnienia dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Powyższe uregulowanie oznacza, że generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, będących gruntami leśnymi, rolnymi itp., niebędących terenami budowlanymi – są zwolnione od podatku VAT.

Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie - zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

wybudowaniu lub
ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

Należy przy tym wskazać, że jak wynika z art. 43 ust. 10 ustawy, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy, oświadczenie, o którym mowa w ust. 10 pkt 2, musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, budowli lub ich części.

Tak więc, ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy nadmienić, że dla dostawy nieruchomości, które nie spełniają przesłanek do objęcia ich zwolnieniem od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy ustawodawca przewidział możliwość zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, również prawa wieczystego użytkowania gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (prawa wieczystego użytkowania gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli” . W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2020 r. poz. 1333).

W myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 powołanej ustawy, pod pojęciem budynku rozumie się taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

W świetle art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Zgodnie z przepisem art. 3 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, przez urządzenia budowlane należy rozumieć urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Należy również przywołać przepis art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740), zgodnie z którym nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Z powyższej definicji wynika, że na gruncie polskiego prawa można wyodrębnić trzy rodzaje nieruchomości w sensie prawnym:

grunty (stanowiące część powierzchni ziemskiej),

budynki trwale z gruntem związane (tzw. nieruchomości budynkowe),

części tych budynków (tzw. nieruchomości lokalowe).

Stosownie natomiast do treści art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Zgodnie z § 2 cyt. przepisu, częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. W myśl § 3 powołanej normy, przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Jak stanowi art. 48 Kodeksu cywilnego z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Z ww. przepisów prawa cywilnego wynika, że przedmiotem sprzedaży zawsze jest grunt wraz ze wszystkimi budynkami i urządzeniami trwale z tym gruntem związanymi.

Jak wynika z opisu prawa do Nieruchomości zostały nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży z dnia 12 kwietnia 2019 r., w ramach transakcji opodatkowanej VAT.

W momencie nabycia Gruntu przez Zbywcę, był on już zabudowany budynkami (w tym Magazynem w jego oryginalnej formie) oraz budowlami. Dodatkowo, na Gruncie toczyła się inwestycja polegająca na rozbudowie Magazynu oraz rozbudowie Istniejących Budowli/wybudowaniu nowych budowli („Faza II Inwestycji”).

Istniejące Budynki i Budowie powstałe w ramach Fazy I Inwestycji uzyskały pozwolenie na użytkowanie 31 października 2017 r., po czym Zbywca zaczął wykorzystywać je dla celów działalności opodatkowanej VAT. Przedmiot najmu w ramach Fazy I został przekazany najemcy w dwóch etapach - część została przekazana na podstawie protokołu przekazania z dnia 31 października 2017 r., natomiast pozostała część na podstawie protokołu przekazania z dnia 1 grudnia 2017 r.

w stosunku do dodatkowej powierzchni zrealizowanej w ramach Fazy II Najemca uzyskał też wcześniejszy dostęp w celu dokonania adaptacji przedmiotu najmu na podstawie protokołu wczesnego dostępu z dnia 6 maja 2019 r.;

faktyczne użytkowanie przez Najemcę powyższej powierzchni rozpoczęło się w lutym 2020 r.

W rejestrze środków trwałych Zbywcy powyższa rozbudowa Magazynu została zaewidencjonowana jako odrębny środek trwały. Niemniej jednak, w przypadku traktowania rozbudowy Magazynu jako jego modernizacji (w ślad za podejściem prawnymi), należałoby przyjąć, że wydatki na tę modernizację przekraczały 30% oryginalnej wartości początkowej Magazynu przed rozbudową (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób prawnych).

Wnioskodawcy wskazują przy tym, że:

Na moment Transakcji, powierzchnia Magazynu będzie w całości wynajęta na rzecz Najemcy.

Przy założeniu, że - zgodnie z intencją Stron - Transakcja zostanie dokonana w pierwszymi kwartale 2021 r., okres pomiędzy (i) oddaniem do użytkowania Najemcy odpowiednich części Fazy I Inwestycji a datą Transakcji będzie przekraczał 2 lata, natomiast okres pomiędzy (ii) oddaniem do użytkowania Najemcy odpowiednich części Fazy II Inwestycji (w tym Magazynu po jego rozbudowę w ramach realizacji Fazy II) a datą Transakcji nie będzie przekraczał 2 lat. W przypadku gdy Transakcja zostanie jednak dokonana odpowiednio później, może się wydarzyć, że okres pomiędzy oddaniem do użytkowania poszczególnych części Fazy II Inwestycji przekroczy 2 lata.

Pewne części budynków wchodzących w skład Nieruchomości lub ich części (o przeznaczeniu pomocniczym/technicznym) mogą nie być - ze względu na swoją naturę - przeznaczone pod wynajem na rzecz Najemcy i mogą nie być przez niego bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i - stanowiąc jej integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Magazynu na rzecz Najemcy (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Część powierzchni wynajmowanej przez Najemcę jest udostępniona przez Najemcę zewnętrznemu podmiotowi na cele działalności związanej z obszarem akcyzy i cła.

Budowie są elementami służącymi funkcjonowaniu Nieruchomości jako całości zgodnie z jej przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samego Magazynu - mogą nie zawsze być specyficznie objęte umową najmu. W zakresie, w którym poszczególne Budowle nie są samodzielnym przedmiotem umów dzierżawy/najmu, wskazać należy, iż - są one niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Nieruchomości (podlegającej opodatkowaniu VAT).

Na terenie Nieruchomości umiejscowione naziemne miejsca parkingowe. Miejsca te są przeznaczone zasadniczo do korzystania przez Najemcę (w ramach umowy najmu podlegającej opodatkowaniu VAT).

W pierwszej kolejności należy rozważyć, czy sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji nie będzie podlegać zwolnieniom, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w ramach opisu zdarzenia przyszłego, wszystkie działki gruntu objęte zakresem Transakcji są zabudowane budynkami lub budowlami w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane. Tym samym, w odniesieniu do Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie zostaną spełnione warunki do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

W celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy należy rozstrzygnąć, czy względem Budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło pierwsze zasiedlenie.

Jak zostało wskazane w ramach opisu zdarzenia przyszłego, Istniejące Budynki i Budowle powstałe w ramach Fazy I Inwestycji (co do których nie były ponoszone nakłady na ulepszenie) uzyskały pozwolenie na użytkowanie 31 października 2017 r. i zostały one przekazane Najemcy w dwóch etapach - część została przekazana na podstawie protokołu przekazania z dnia 31 października 2017 r., natomiast pozostała część na podstawie protokołu przekazania z dnia 1 grudnia 2017 r. W odniesieniu do dostawy wskazanych Budynków i Budowli zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W stosunku do dostawy Budynków i Budowli ulepszonych w ramach Fazy II Inwestycji, w stosunku do których wartość poniesionych nakładów na ulepszenie nie przekroczyła 30% wartości początkowej każdego Budynku lub Budowli, a które zostały oddane do użytkowania – zgodnie ze wskazaniem Zainteresowanych – odpowiednio 31 października 2017 r. lub 1 grudnia 2017 r. zastosowanie znajdzie również zwolnienie od podatku VAT wskazane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Budynki i Budowle unowocześnione w ramach Fazy II Inwestycji, w stosunku do których poniesione zostały nakłady na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego Budynku lub Budowli, i dostawa tych Budynków i Budowli nastąpi po upływie dwóch lat od oddania do użytkowania, które - zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy nastąpiło 6 maja 2019 r. - będzie korzystała również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W związku z powyższym strony będą uprawnione na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT do rezygnacji z tego zwolnienia i opodatkowania Transakcji podatkiem VAT - pod warunkiem złożenia przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, zgodnego oświadczenia o wyborze opodatkowania dostawy podatkiem VAT zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.

Natomiast odnosząc się dostawy Budynków i Budowli wykonanych w ramach Fazy II Inwestycji i unowocześnionych w ramach Fazy II Inwestycji, w stosunku do których poniesione zostały nakłady na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego Budynku i Budowli, i dostawa tych Budynków i Budowli nastąpi przed upływem dwóch lat od oddania ich użytkowania (po wybudowaniu lub ulepszeniu), które - zgodnie ze wskazaniem Wnioskodawcy nastąpiło w maju 2019 r. – nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, gdyż w opisanej sytuacji dostawa będzie realizowana po pierwszym zasiedleniu ale w okresie krótszym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Z uwagi, że do dostawy tych obiektów (Budynków i Budowli wykonanych w ramach Fazy II Inwestycji i unowocześnionych w ramach Fazy II Inwestycji, w stosunku do których poniesione zostały nakłady na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego Budynku i Budowli, i dostawa tych Budynków i Budowli nastąpi przed upływem dwóch lat od oddania ich użytkowania) nie znajdzie zastosowania zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Jak wynika z przedstawionego opisu sprawy, Zbywca był uprawniony do odliczenia VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz realizacją II Fazy Inwestycji. W konsekwencji, nie został spełniony jeden z warunków niezbędnych do zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zatem wskazany przepis nie będzie miało zastosowania w analizowanym przypadku.

Zatem należy przeanalizować możliwość zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W niniejszej sprawie nie zostały spełnione oba warunki uprawniające do zwolnienia sprzedaży ww. Budynków i Budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż Nieruchomość nie jest wykorzystywana od momentu nabycia do momentu sprzedaży wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku VAT oraz jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego Zbywca był uprawniony do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości oraz realizacją Fazy II Inwestycji.

Zatem w stosunku do sprzedaży ww. Budynków i Budowli (wykonanych w ramach Fazy II Inwestycji i unowocześnionych w ramach Fazy II Inwestycji, w stosunku do których poniesione zostały nakłady na ulepszenie, które stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej danego Budynku i Budowli, i dostawa tych Budynków i Budowli nastąpi przed upływem dwóch lat od oddania ich użytkowania) nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 oraz 10a ustawy o VAT.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 również należało uznać za prawidłowe.

Ad 2

Zainteresowani mają także wątpliwości, czy Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury otrzymanej od Zbywcy dokumentującej sprzedaż Nieruchomości na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego nad należnym zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124.

Na mocy art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu:

nabycia towarów i usług,
dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.

Jak wynika z art. 86 ust. 10 prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy.

W myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy – prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w przypadkach, o których mowa w ust. 2 pkt 1 oraz pkt 2 lit. a – powstaje nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę lub dokument celny.

Według art. 86 ust. 11 ustawy – jeżeli podatnik nie dokonał obniżenia kwoty podatku należnego w terminach określonych w ust. 10, 10d i 10e, może obniżyć kwotę podatku należnego w deklaracji podatkowej za jeden z dwóch następnych okresów rozliczeniowych.

Jak mówi art. 87 ust. 1 w przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy.

Z powyższego wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Ponadto podkreślić należy, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zgodnie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano w niniejszej interpretacji, przedmiotowa Transakcja będzie stanowiła odpłatną dostawę towarów w rozumieniu przepisów art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i jednocześnie nie będzie mieściła się w katalogu czynności niepodlegających przepisom ustawy o VAT określonym w art. 6 pkt 1 tej ustawy.

W związku z powyższym jeśli Strony wybiorą opcję rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT nabycia części Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które będę objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust 1 pkt 10 ustawy o VAT, Transakcja w całości będzie opodatkowana podatkiem VAT według właściwej stawki.

Zgodnie ze wskazaniem Nabywcy Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji będzie wykorzystywana do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, zatem Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości oraz do otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług (pytania nr 2 i 3 złożonego wniosku), natomiast w zakresie pytania numer 1 wniosku oraz w podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia (pytanie nr 4 złożonego wniosku).

Jednocześnie wskazuje się, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej). Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193 ze zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, ul. Prymasa Stefana Wyszyńskiego 2, 44-100 Gliwice za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r., poz. 2325).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin