Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP1-1.4012.223.2021.2.AKA
z 15 czerwca 2021 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1, art. 14r ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2020 r. poz. 1325 ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku wspólnym z 13 kwietnia 2021 r. (data wpływu 16 kwietnia 2021 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania przedmiotu Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz wyłączenia z opodatkowania ww. czynności (oznaczone we wniosku pytanie nr 1) – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 16 kwietnia 2021 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku uznania przedmiotu Transakcji za zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa oraz wyłączenia z opodatkowania ww. czynności.

We wniosku wspólnym złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:
  A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością,
• Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania:
  B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa,
  
  

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

(i) Wnioskodawcy i planowana transakcja

B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (...) (dalej: „Zbywca”) jest właścicielem Nieruchomości położonej w (…), opisanej szczegółowo poniżej (dalej: „Nieruchomość”). Zbywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości podlegającą opodatkowaniu VAT.

A. sp. z o.o. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej: „Nabywca”) jest podmiotem, który planuje nabyć od Zbywcy Nieruchomość. Nabywca po dokonaniu transakcji nabycia Nieruchomości będzie prowadził opodatkowaną VAT działalność w zakresie wynajmowania powierzchni Nieruchomości na rzecz najemców, która będzie stanowić jego główną działalność. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Niniejszy wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za wynagrodzeniem, na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”), która ma zostać dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą, nie później niż przed 30 kwietnia 2021 r.

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu ustawy o VAT, jak i ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. 2020 r. poz. 1406 ze zm.). W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy”, „Strony” lub „Zainteresowani”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w artykule 15 ustawy o VAT.

(ii) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

1. prawo własności działek gruntu o numerach ewidencyjnych: 1/3, 2/2, 3/6, 4/6, 4/9, 5/5, 5/2, 6/6, 7/3, 8/3, 9/6, 9/3, 10/10, 11/5, 12/3, 13/8, 13/4, 13/10, 14/7, 14/9, 15/10 (obręb ewidencyjny...) położonych przy (...) (dalej łącznie: „Grunt”), dla których Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi następujące księgi wieczyste:
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 1/3);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 2/2);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 3/6);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 4/6);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 4/9);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 5/5);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 5/2);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 6/6);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 7/3);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 8/3);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 9/6)
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 9/3);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 10/10);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 11/5);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 12/3);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 13/8);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działki nr 13/4 i 13/10);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 14/7);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 14/9);
     
   • księgę wieczystą o nr (...) (działka nr 15/10);
2. prawo własności budynków, budowli i urządzeń budowlanych zlokalizowanych na Gruncie. Na Gruncie znajdują się:
   • budynek obejmujący halę produkcyjno-magazynową z częściami biurowo-socjalnymi położony przy ulicy (...) (dalej: „Budynek Główny”) (działki nr 10/10, 12/3, 13/4, 13/10, 14/9, 9/6, 2/2, 3/6, 4/6, 8/3, 7/3, 6/6, 5/2, 4/9, 9/3, 11/5);
     
   • budynek portierni (działka nr 3/6);
     
   • budynek pompowni wody przeciwpożarowej (działka nr 2/2);
     (dalej łącznie: „Budynki”);
     
   • zbiornik retencyjny (działki nr 10/10, 12/3, 13/4, 14/9, 13/8, 14/7, 11/5);
     
   • ogrodzenie zbiornika retencyjnego (działki nr 10/10, 12/3, 13/4, 14/9, 9/6, 11/5);
     
   • wiaty (działki nr 4/6, 5/2);
     
   • wał ziemny (działki nr 10/10, 12/3, 13/10, 14/9, 15/10, 11/5);
     
   • droga wewnętrzna (pożarowa) (działki nr 10/10, 12/3, 13/4, 13/10, 14/9, 15/10, 1/3, 9/6, 2/2, 3/6, 4/6, 8/3, 7/3, 6/6, 5/2, 4/9, 9/3, 11/5);
     
   • miejsca postojowe (na samochody osobowe lub pojazdy TIR lub cysterny; działki nr 10/10, 12/3, 13/4, 14/9, 1/3, 9/6, 2/2, 3/6, 4/6, 7/3, 6/6, 5/2, 4/9, 9/3, 11/5);
     
   • ogrodzenie (działki nr 10/10, 12/3, 13/4, 13/10, 14/9, 15/10, 1/3, 9/6, 2/2, 3/6, 4/6, 8/3, 7/3, 6/6, 5/2, 4/9, 5/5, 13/8, 14/7, 9/3, 11/5);
     
   • sieć wodociągowa (działki nr 10/10, 12/3, 13/4, 13/10, 14/9, 15/10, 1/3, 9/6, 2/2, 3/6, 4/6, 8/3, 7/3, 6/6, 5/2, 4/9, 9/3, 11/5), przyłącze wody (działka 3/6), hydrant (działka 2/2);
     
   • sieć kanalizacyjna (działki nr 10/10, 12/3, 13/4, 13/10, 14/9, 15/10, 1/3, 9/6, 2/2, 3/6, 4/6, 8/3, 7/3, 6/6, 5/2, 4/9, 9/3, 11/5);
     
   • sieć elektroenergetyczna (działki nr 10/10, 12/3, 13/4, 13/10, 14/9, 15/10, 1/3, 9/6, 2/2, 3/6, 4/6, 8/3, 7/3, 6/6, 5/2, 4/9, 9/3, 11/5);
     
   • stacja transformatorowa (działki nr 13/10, 14/9);
     
   • sieć telekomunikacyjna (działki nr 2/2, 3/6);
     
   • sieć gazowa (działki nr 1/3, 2/2, 3/6),
   • stacja gazowa (działka nr 3/6), przyłącze gazu (działka nr 3/6);
     
   • instalacja uziemienia (działka nr 3/6);
     
   • słupy oświetleniowe (działki nr 10/10, 12/3, 13/4, 13/10, 14/9, 15/10, 1/3, 9/6, 2/2, 3/6, 4/6, 8/3, 7/3, 6/6, 5/2, 4/9, 5/5, 13/8, 14/7, 9/3, 11/5);
     
   • place manewrowe (działki nr 10/10, 12/3, 13/4, 13/10, 14/9, 1/3, 9/6, 2/2, 3/6, 4/6, 8/3, 7/3, 6/6, 4/9, 9/3, 11/5);
     
   • chodniki (działki nr 10/10, 12/3, 13/4, 13/10, 14/9, 1/3, 9/6, 2/2, 3/6, 4/6, 8/3, 7/3, 6/6, 4/9, 9/3, 11/5);
     
   • zbiornik wody przeciwpożarowej naziemny (działka nr 1/3);
     
   • szlabany (działki nr 9/6, 2/2, 3/6);
     
   • bramy przesuwne (działki nr 9/6, 2/2, 3/6);
     
   • totem informacyjno-reklamowy (działka nr 2/2);
     
   • mury oporowe (działki nr 3/6, 7/3, 5/2, 4/9);
     
   • maszty flagowe (działka nr 4/6);
     
   • fundamenty pod silosy (działka nr 14/9);
   (dalej łącznie: „Budowle”).
   
   

Przedmiotem Transakcji będą również należące do Zbywcy naniesienia znajdujące się poza Gruntem, zapewniające funkcjonowanie Budynku Głównego, w postaci elementów sieci wodociągowej i sieci elektroenergetycznej, tj. odcinki energetycznej linii kablowej średniego napięcia oraz część przyłącza wody.

Na działkach nr 1/3, 2/2, 3/6, 4/6, 6/6, 4/9, 5/5 znajduje się napowietrzna linia energetyczna 220 kV, a na działkach nr 1/3, 2/2, 3/6, 4/6 napowietrzna linia energetyczna 110 kV. Przedmiotowe napowietrzne linie energetyczne są własnością przedsiębiorstwa przesyłowego, tym samym nie będą one przedmiotem Transakcji.

W świetle ówczesnego braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla Gruntu wydano decyzję o warunkach zabudowy nr (...) wydaną przez (...) 6 sierpnia 2018 r. na rzecz S. A. i M. M. wspólników D. S.c. (dalej „Decyzja WZ”) na podstawie której ustalono warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie Centrum (...) (Etap IV) wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, przewidzianej do realizacji (...) na terenie obejmującym działki: 1/3, 2/2, 5/2, 9/3, 13/4, 13/5, 14/3 oraz na częściach działek 3/2, 4/2, 4/4, 5/1, 6/2, 30, 31, 9/2, 10/4, 11/2, 35, 13/3, 14/2 i 15/2. Na podstawie decyzji (...) nr (...) z 4 października 2018 r. (dalej „Decyzja Przenosząca Decyzję WZ”) Decyzja WZ została przeniesiona na rzecz spółki C. Sp. z o.o. z siedzibą w (...) (dalej „C.”).

Na mocy decyzji nr (...) wydanej przez (...) w dniu 24 grudnia 2018 r. (dalej „Decyzja Pozwolenie Na Budowę”) zatwierdzony został projekt budowlany i udzielono spółce C. pozwolenia na budowę „Centrum (...) (Etap IV)” na terenie obejmującym działki: 1/3, 2/2, 3/6, 4/6, 4/9, 5/2, 5/5, 6/6, 7/3, 8/3, 9/3, 9/6, 10/10, 11/5, 12/3, 13/4, 13/5, 13/8, 14/3, 14/7, 15/2. Decyzja Pozwolenie na Budowę została zmieniona decyzją (...) nr (...) z 15 października 2019 r. zatwierdzającą zamienny projekt budowlany i uzupełniającą zakres udzielonego pozwolenia o dodatkowe obiekty budowlane. Na podstawie decyzji (...) nr (...) z 12 grudnia 2019 r. Decyzja Pozwolenie na Budowę została przeniesiona na rzecz Zbywcy, a następnie ponownie zmieniona decyzją (...) nr (...) z 21 stycznia 2020 r. zatwierdzającą zamienny projekt architektoniczno-budowlany fragmentu hali produkcyjno-magazynowej.

Stosownie do decyzji nr 104/2020 wydanej przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu 3 lutego 2020 r. (dalej „Decyzja Pozwolenie Na Użytkowanie”) Zbywcy udzielone zostało pozwolenie na użytkowanie Centrum (...) wraz z urządzeniami budowlanymi i technologicznymi zlokalizowanymi na nieruchomości położonej (...), zlokalizowanej na terenie obejmującym działki: 1/3, 2/2, 5/2, 9/3, 13/4, 3/6, 4/6, 4/9, 5/5, 6/6, 7/3, 8/3, 9/6, 10/10, 11/5, 12/3, 13/8, 13/10, 14/7, 14/9, 15/10.

Strony podkreślają, że Grunt mający być przedmiotem Transakcji jest objęty Decyzją WZ oraz Decyzją Pozwolenie Na Budowę. Różnice pomiędzy niektórymi numerami ewidencyjnymi działek wchodzących w zakres Gruntu a numerami ewidencyjnymi działek wskazanych w Decyzji WZ oraz Decyzji Pozwolenie na Budowę wynikają z dokonanych podziałów geodezyjnych. Oznacza to, że Grunt objęty jest postanowieniami Decyzji WZ, Decyzji Pozwolenie Na Budowę oraz Decyzji Pozwolenie Na Użytkowanie.

Okoliczności nabycia Gruntu przez Zbywcę, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy

Prawo własności Gruntu zostało nabyte przez Zbywcę od kilkunastu osób fizycznych oraz od dwóch spółek prawa handlowego (spółki te były zarejestrowane jako czynni podatnicy VAT), na podstawie 18 aktów notarialnych - umów sprzedaży zawartych w dniu 8 maja 2019 r.

Z powyższych 18 aktów notarialnych zawartych w dniu 8 maja 2019 r. wynika, że zakup poszczególnych działek Gruntu od osób fizycznych podlegał co do zasady PCC z jednym wyjątkiem (działka nr 1/3), w którym dostawa została opodatkowana podatkiem VAT w stawce 23%, stosownie do interpretacji podatkowej uzyskanej przez stronę sprzedającą. W przypadku zakupu działek Gruntu od spółek prawa handlowego (działki nr 5/5, 13/8, 14/7 oraz działka nr 11/5) zakup podlegał opodatkowaniu podatkiem VAT w stawce 23%.

Działki Gruntu na moment nabycia przez Zbywcę były niezabudowane.

Po nabyciu Gruntu Zbywca uzyskał przeniesienie na siebie Decyzji Pozwolenie Na Budowę oraz uzyskał Decyzję Pozwolenie Na Użytkowanie.

Budynki oraz Budowle zostały wybudowane przez Zbywcę, któremu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z poniesionymi wydatkami inwestycyjnymi związanymi z budową Budynków i Budowli. Zbywca bowiem poniósł te wydatki w związku z zamiarem wykorzystywania Budynków oraz Budowli do czynności opodatkowanych VAT.

Budynki oraz Budowle zostały przyjęte do użytkowania przez Zbywcę wraz z uzyskaniem Decyzji Pozwolenie na Użytkowanie (tj. w lutym 2020 r.). Wydatki na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Budynków lub Budowli w żadnym przypadku nie przekroczyły i nie przekroczę do dnia Transakcji 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków/Budowli.

Budynki oraz Budowle są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Zbywcy polegającej na wynajmie. W związku z powyższym Budynek Główny jest przedmiotem umów najmu, których stroną jest Zbywca (dalej „Umowy Najmu”). Na moment składania niniejszego wniosku 100% powierzchni Budynku Głównego przeznaczonej do wynajęcia jest objęta umowami najmu. W związku z toczącymi się pracami adaptacyjnymi, jedynie część powierzchni Budynku Głównego została przejęta przez najemców (Spółka szacuje, że w dniu Transakcji będzie to ok. 66% powierzchni przeznaczonej do wynajęcia). Wydanie najemcom pierwszych pomieszczeń w Budynku Głównym nastąpiło 3 lutego 2020 r. Z upływem czasu Zbywca wydawał kolejne pomieszczenia nowym najemcom, a ostatnie wydanie powierzchni przed dniem Transakcji nastąpiło w marcu 2021 r.

Niektóre umowy najmu wyróżniają w przedmiocie najmu również inne powierzchnie niż powierzchnie Budynku Głównego (miejsca postojowe dla samochodów osobowych, pojazdów TIR, cystern, powierzchnie pod silosy). Z wyłączeniem tych elementów, Budowle nie są i nie będą przedmiotem oddzielnego wynajmu przez Zbywcę na rzecz najemców, podobnie jak Budynki inne niż Budynek Główny. Część Budowli jest udostępniona do korzystania najemcom, np. drogi wewnętrzne, chodniki, a pozostałe są niezbędne do właściwego korzystania z Budynku Głównego w celu jego wynajmu.

Umowy najmu zawierane przez Zbywcę z najemcami przewidują również kategorię tzw. części wspólnych. W ramach części wspólnych są takie powierzchnie i pomieszczenia, które są przeznaczone do korzystania przez wszystkich najemców i użytkowników Budynku Głównego i stanowią bezpośredni element kalkulacji czynszu najmu, m.in. powierzchnia wspólna Budynku Głównego, drogi wewnętrzne.

Mając na uwadze powyższe, na potrzeby niniejszego wniosku, Zainteresowani wskazują, że Zbywca rozpoczął użytkowanie Budynków oraz Budowli w związku z prowadzoną przez siebie działalnością gospodarczą w lutym 2020 r. i Budynki oraz Budowle używał do czynności opodatkowanych VAT.

Wynajem Nieruchomości stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i zasadniczo jego jedyne źródło przychodu. Co do zasady zatem Zbywca nie posiada aktywów innych niż związane z działalnością w zakresie wynajmu Budynku Głównego. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne, itd.

Również zobowiązania Zbywcy są związane z działalnością Zbywcy w zakresie wynajmu Budynku Głównego i obejmują również finansowanie zaciągnięte w banku m.in. w celu budowy Budynku Głównego, którego spłata jest zabezpieczona m.in. poprzez hipotekę ustanowioną na Nieruchomości.

Po dokonaniu Transakcji, co do zasady, majątek Zbywcy będzie ograniczony do środków finansowych oraz ewentualnych należności (i zobowiązań) związanych z działalnością gospodarczą prowadzoną do momentu Transakcji, a dalsze prowadzenie działalności bądź likwidacja Zbywcy będzie przedmiotem decyzji udziałowców Zbywcy.

Zbywca w celu zapewnienia obsługi Nieruchomości korzysta z usług podmiotu z grupy Zbywcy, świadczącego usługi zarządzania nieruchomością (tzw. usługi property management). Na moment Transakcji umowa ta zostanie rozwiązana z dotychczasowym usługodawcą.

Na dzień składania niniejszego wniosku wszystkie działki stanowiące Grunt są zabudowane i będą pozostawać zabudowane w dacie Transakcji.

(iii) Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży. Zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) zostało poprzedzone zawarciem przez strony umowy przedwstępnej (przewidującej zawarcie umowy sprzedaży z zastrzeżeniem spełnienia lub zrzeczenia się określonych warunków zawieszających, dalej: „Umowa Przedwstępna”).

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2020 poz. 1740 ze zm.) (dalej „Kodeks cywilny”), Nabywca z chwilą nabycia Nieruchomości wstąpi - z mocy prawa - w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dotyczących Nieruchomości.

Ponadto, w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę w szczególności (dalej „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

• prawa z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu - w tym gwarancje bankowe oraz kaucje gotówkowe;
  

• majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektoniczno-budowlanych i pozostałej dokumentacji projektowej dotyczącej budowy i wykończenia Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim Zbywca jest upoważniony do jego udzielenia; a także prawa związane z odpowiedzialnością projektantów za prace projektowe, w tym prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości;
  

• własność nośników (materiały, akta i pliki) na których znajduje się ww. dokumentacja projektowa;
  

• prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców robót budowlanych za jakość i prawidłowość robót związanych z budową i wykończeniem Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości, w tym wszelkie prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości oraz gwarancje bankowe dostarczone przez wykonawców;
  

• kwoty odpowiadające zabezpieczeniu obowiązków wykonawców budowlanych wynikających z umów związanych z budową i wykończeniem Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości w postaci zatrzymanych części wynagrodzeń tych wykonawców;
  

• prawo własności ruchomości związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości;
  

• prawo własności naniesień znajdujących się poza Gruntem, zapewniających funkcjonowanie Budynku Głównego, w postaci elementów sieci wodociągowej i sieci elektroenergetycznej, tj. odcinka energetycznej linii kablowej średniego napięcia oraz części przyłącza wody.
  
  

W ramach badania stanu prawnego, komercyjnego, technicznego oraz kwestii podatkowych związanych z Nieruchomością przeprowadzonego przez Nabywcę, Zbywca udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące Nieruchomości oraz umów najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy, za wyjątkiem zobowiązań przyszłych wynikających z Umów Najmu, w tym dotyczących rozliczenia lub zwrotu gwarancji bankowych i kaucji gotówkowych dostarczonych przez najemców lub wynikających z gwarancji bankowych wykonawców budowlanych oraz z zabezpieczenia obowiązków wykonawców budowlanych w postaci zatrzymanych części ich wynagrodzeń.

Umowy związane z administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (umowy z dostawcami mediów, umowy dotyczące ochrony, umowa o zarządzanie Nieruchomością, tj. usługi „property management”, itp.) zostaną rozwiązane przed zawarciem finalnej umowy sprzedaży lub niezwłocznie po jej zawarciu. Po Transakcji Nabywca zawrze we własnym zakresie umowy w powyżej wskazanym zakresie, przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zawarta zostanie z tymi samymi podmiotami. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Zbywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług. W szczególności, Nabywca może zawrzeć umowę o usługi zarządzania Nieruchomością (usługi „property management”) z tym samym podmiotem, który świadczył takie usługi na rzecz Zbywcy (w tym przypadku zakres i warunki umowy będą poprzedzone negocjacjami z usługodawcą w celu uzgodnienia treści zgodnej ze standardami rynkowymi i Nabywca nie przewiduje, aby przedmiotowa umowa została zawarta na takich samych warunkach, na jakich współpracował z tym usługodawcą Zbywca).

Umowa sprzedaży będzie przewidywać również procedurę spłaty zadłużenia Zbywcy wynikającego z umów dotyczących finansowania Nieruchomości, w szczególności umowy kredytu bankowego, i konsekwentnie wygaśnięcia zabezpieczeń związanych z tym finansowaniem.

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy innych niż wskazane wyżej Przenoszone Prawa i Obowiązki składników majątkowych istotnych w kontekście możliwości prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

• prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością;
  

• umowy Zbywcy związane z działalnością gospodarczą Zbywcy (w tym np. umowy związane z usługami księgowymi);
  

• prawa i obowiązki wynikające z umów Zbywcy na dostawę mediów do Nieruchomości, umów serwisowych związanych z Nieruchomością;
  

• prawa własności intelektualnej, z wyjątkiem praw bezpośrednio związanych z własnością Nieruchomości;
  

• środki trwałe wykorzystywane do działalności gospodarczej Zbywcy, za wyjątkiem wyposażenia portierni oraz pomieszczeń technicznych Budynku Głównego;
  

• prawa i obowiązki wynikające z umów rachunków bankowych Zbywcy;
  

• zobowiązania Zbywcy (z zastrzeżeniem jak wyżej), w tym zobowiązania związane z funkcjonowaniem przedmiotu Transakcji: (i) wobec banku z tytułu umowy kredytu bankowego, które to zobowiązania zostaną spłacone przez Zbywcę w ramach Transakcji, (ii) związane z rozliczeniami publicznoprawnymi (których prawnie, na skutek takiej Transakcji nie można przenieść), a także analogicznie należności publicznoprawne oraz (iii) wynikające z wszelkich sporów sądowych i administracyjnych, których stroną jest Zbywca, o ile będą istniały;
  

• istniejące i wymagalne na dzień Transakcji wierzytelności pieniężne;
  

• know-how Zbywcy - rozumiane jako określone informacje handlowe w zakresie wynajmu Nieruchomości znajdujące się w posiadaniu Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;
  

• środki pieniężne Zbywcy znajdujące się na rachunkach bankowych Zbywcy;
  

• dokumentacja podatkowa i księgowa związana z przedsiębiorstwem Zbywcy, księgi rachunkowe Zbywcy oraz inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej, za wyjątkiem dokumentacji prawnej i technicznej dotyczącej Nieruchomości, Budynków i Budowli, umów najmu, zabezpieczeń wykonania obowiązków najemców z umów najmu oraz wykonawców prac budowlanych;
  

• nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy i znaki towarowe Zbywcy;
  

• umowy ubezpieczeniowe Nieruchomości zawarte przez Zbywcę;
  

• należności podatkowe Zbywcy (np. o zwrot nadwyżki podatku VAT naliczonego nad należnym);
  

• firma Zbywcy;
  

• tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach przekazywanych Nabywcy w ramach Transakcji;
  

• zakład pracy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy, w tym pracownicy Zbywcy.
  
  

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy, jako np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat. Należy przy tym zwrócić uwagę, że Zbywca nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej poza wynajmem przedmiotowej Nieruchomości.

Strony Transakcji dokonają również rozliczenia kosztów oraz przychodów związanych z Nieruchomością (tj. m.in. opłat eksploatacyjnych, kosztów mediów, kosztów operacyjnych, czynszów najmu) w tym za miesiąc, w którym nastąpi podpisanie Umowy Sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości, wg. ustalonych procedur.

W Umowie Sprzedaży Zbywca udzieli standardowych zapewnień dotyczących stanu Nieruchomości, Budynków, Budowli, umów najmu oraz innych okoliczności mających znaczenie dla Nabywcy oraz okaże i/lub przekaże Nabywcy dokumenty (odnoszące się głównie do kwestii prawnych i technicznych związanych z Nieruchomością), w szczególności w zakresie: umocowania do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, umów najmu, ksiąg prowadzonych przez zarządcę w odniesieniu do Nieruchomości, podręczników i instrukcji dotyczących eksploatacji Nieruchomości, dokumentacji projektowej i planów dot. Nieruchomości, książki obiektu budowlanego, świadectwa charakterystyki energetycznej.

Z ostrożności procesowej przed transakcją uzyskane zostaną zaświadczenia wydawane na podstawie art. 306g ustawy Ordynacja Podatkowa dotyczące Zbywcy (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

(iv) Okoliczności związane z płatnością ceny Transakcji oraz dokumentowania Transakcji

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT wykazującą cenę Transakcji.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, kwota odzwierciedlająca na dzień Transakcji: (i) kwoty czynszów, które nie będą płatne przez najemców w wyniku tzw. okresów wolnych od czynszu przewidzianych umowami najmu i (ii) kwoty należne do zapłaty na rzecz najemców przez wynajmującego (właściciela Nieruchomości) z tytułu określonych świadczeń pieniężnych na rzecz najemców związanych z zawarciem umów najmu oraz (iii) kwoty odpowiadające czynszom i opłatom eksploatacyjnym najemców wynikającym z odpowiednich umów najmu, za okresy pomiędzy datą Transakcji a datami rozpoczęcia najmów, będzie uwzględniona w formule kalkulacji ceny Transakcji.

Strony postanowiły, że z należnej Zbywcy ceny Transakcji zostaną potrącone kwoty kaucji gotówkowych przekazanych przez najemców, kwoty odpowiadające zabezpieczeniom obowiązków wykonawców budowlanych wynikających z umów związanych z budową i wykończeniem Budynków i Budowli oraz innych prac budowlanych prowadzonych na Nieruchomości (z wyłączeniem zabezpieczeń dotyczących prac adaptacyjnych, które zostaną wykonane na powierzchniach w Budynku jeszcze nie przejętych w posiadanie przez ich najemców) w postaci zatrzymanych części wynagrodzeń tych wykonawców, jak również kwoty należne Nabywcy z tytułu rozliczenia ze Zbywcą przychodów z czynszów związanych z Nieruchomością za miesiąc dokonania Transakcji (zawarcia umowy sprzedaży).

Ponadto, zgodnie z Umową Przedwstępną Zainteresowani planują uzgodnić, że część płatności z tytułu ceny Transakcji zostanie odroczona (tzw. kwota zatrzymana) i stanie się wymagalna na rzecz Zbywcy (w odpowiednich częściach) dopiero po:

1. doprowadzeniu przez Zbywcę do określonej daty do ustanowienia na rzecz właściciela Gruntu służebności gruntowej na przyległych do Gruntu działkach gruntu obejmującej prawo przejazdu dla pojazdów straży pożarnej drogą istniejącą na sąsiednich działkach gruntu oraz złożenia wniosku o ujawnienie powyższej służebności w odpowiednich księgach wieczystych;
2. usunięciu przez Zbywcę do określonej daty ustalonych przez Strony wad technicznych Budynku (odpowiednie kwoty będą uiszczane na rzecz Zbywcy po spełnieniu warunków związanych z usunięciem określonych wad technicznych).
   
   

W zakresie punktu 1 powyżej, Zainteresowani ustalili, że w przypadku, gdy Zbywca nie doprowadzi do ustanowienia przedmiotowej służebności w określonym okresie (z przyczyn nie leżących po stronie Nabywcy), Nabywca będzie z tego tytułu uprawniony do otrzymania kary umownej i zaspokojenia roszczenia o jej zapłatę z odpowiedniej części zatrzymanej kwoty ceny Transakcji. Podobnie w zakresie punktu 2 powyżej, Zainteresowani ustalili, że w przypadku, gdy Zbywca nie usunie niektórych wad technicznych w ustalonym okresie (z przyczyn nie leżących po stronie Nabywcy), Nabywca będzie z tego tytułu uprawniony do otrzymania kary umownej w wysokości odpowiadającej ustalonej w umowie sprzedaży wartości niedokonanych napraw i zaspokojenia roszczenia o jej zapłatę z odpowiedniej części zatrzymanej kwoty ceny Transakcji.

Z uwagi na okoliczność, że powierzchnie objęte niektórymi umowami najmu nie zostały jeszcze przejęte w posiadane przez ich najemców i na części z nich Zbywca prowadzi nadal prace adaptacyjne (oraz będzie je prowadził po dacie Transakcji), Zainteresowani określili w Umowie Przedwstępnej również mechanizm podwyższenia ceny Transakcji o ustalone kwoty, w przypadkach:

1. wykonania przewidzianych odpowiednimi umowami najmu prac adaptacyjnych na powierzchniach wynajmowanych odpowiednim najemcom, przekazania tych powierzchni w posiadanie tym najemcom potwierdzonego podpisaniem odpowiednich protokołów, otrzymania przez Nabywcę gwarancji bankowych zabezpieczających obowiązki powyższych najemców zgodnie z odpowiednimi umowami najmu oraz otrzymania przez Nabywcę od Zbywcy odpowiednich faktur korygujących cenę Transakcji - odrębnie określone kwoty podwyższenia ceny w odniesieniu do powierzchni wynajmowanych na rzecz dwóch najemców;
2. przekazania wynajmowanych powierzchni magazynowych na rzecz jednego z najemców oraz otrzymania przez Nabywcę gwarancji bankowej (lub aneksu do istniejącej gwarancji bankowej) lub kaucji pieniężnej zabezpieczającej obowiązki tego najemcy zgodnie z odpowiednią umową najmu przewidującą powiększenie wynajmowanej powierzchni o przedmiotowe powierzchnie magazynowe, oraz otrzymania przez Nabywcę od Zbywcy odpowiednich faktur korygujących cenę Transakcji - odrębnie określone 2 kwoty w odniesieniu do 2 powierzchni magazynowych dla jednego z najemców.
   
   

Kwoty objęte wskazanymi wyżej pkt a) oraz pkt b) będą dalej zwane łącznie jako „Dodatkowa Część Ceny Transakcji”.

W przypadku, gdy nastąpi opóźnienie w przekazaniu danemu najemcy (określonemu w punkcie a) lub punkcie b)) danej powierzchni najmu, przekraczające okres ustalony przez Strony, odpowiednia część Dodatkowej Części Ceny Transakcji ulegnie obniżeniu zgodnie z mechanizmem określonym przez Strony w Umowie Przedwstępnej.

Należy podkreślić, że opisane wyżej zwiększenie ceny Transakcji w wyniku spełnienia warunków do wypłaty odpowiedniej części Dodatkowej Części Transakcji każdorazowo zostanie udokumentowane przez Zbywcę odpowiednimi fakturami korygującymi zwiększającymi podstawę opodatkowania (tj. zwiększającymi cenę Transakcji).

W przypadku określonym w pkt a) powyżej, po wykonaniu prac adaptacyjnych na Nieruchomości odnoszących się do danego najemcy oraz przekazaniu danemu najemcy wynajętych powierzchni na których wykonano takie prace, Nabywca przejmie od Zbywcy również prawa (w ramach Dodatkowej Części Ceny Transakcji) i obowiązki związane z tymi pracami adaptacyjnymi, w tym w szczególności:

• majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów i dokumentacji projektowej dotyczących prac adaptacyjnych, upoważnienie do wykonywania i zezwalania stronom trzecim do wykonywania osobistych praw autorskich do tych projektów, w zakresie, w jakim Zbywca będzie upoważniony do jego udzielenia; a także prawa związane z odpowiedzialnością projektantów za prace projektowe, w tym prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji jakości;
  

• własność wszystkich nośników, takich jak materiały, nagrania i pliki związane z ww. projektami;
  

• prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców prac adaptacyjnych, w tym prawa wynikające z rękojmi za wady i gwarancji budowlanych;
  

• gwarancje bankowe lub kwoty odpowiadające zabezpieczeniu obowiązków wykonawców prac adaptacyjnych (kwoty zatrzymane z wynagrodzenia wykonawców);
  

• zobowiązanie do przyszłego zwrotu gwarancji budowlanych, kwot zatrzymanych z wynagrodzenia wykonawców prac adaptacyjnych.
  
  

Zainteresowani wskazują również, że całość kwoty VAT od ceny Transakcji (jak również od Dodatkowej Części Ceny Transakcji) zostanie zapłacona z użyciem mechanizmu podzielonej płatności, zgodnie z art. 108a ust. 3 ustawy o VAT.

(v) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Bezpośrednio po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni na Nieruchomości (w szczególności w Budynku Głównym) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu VAT.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z zewnętrznymi dostawcami usług (będącymi podmiotami trzecimi bądź podmiotami powiązanymi ze Zbywcą), w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością. Przy czym nie można wykluczyć, że część z takich umów zostanie zawarta z tymi samymi podmiotami, z którymi odpowiednie umowy posiadał Zbywca. W takim przypadku, zakres i ustalone pomiędzy stronami warunki umów mogą różnić się od obecnie przyjętych przez Zbywcę, gdyż wynikać będą z negocjacji i planów Nabywcy, względnie mogą być takie same, jeśli uznane zostaną przez Nabywcę za korzystne lub też takie warunki są narzucone przez dostawców danych usług.

W zakresie umowy o zarządzanie Nieruchomością, Nabywca planuje zawrzeć taką umowę z podmiotem z grupy Zbywcy, który świadczy obecnie takie usługi (tzw. usługi property management) na rzecz Zbywcy. Warunki takiej umowy będą wynikać z przyszłych negocjacji i planów Nabywcy. Nabywca nie przewiduje, że będą one takie same jak warunki współpracy usługodawcy ze Zbywcą.

Zaznaczyć należy, że zbycie Nieruchomości będzie oznaczało definitywne zakończenie prowadzenia na Nieruchomości działalności Zbywcy w zakresie wynajmu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie w zakresie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku jako pytanie nr 1):

Czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy?

Stanowisko Zainteresowanych:

Dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, z uwagi na to, że będące przedmiotem tej dostawy składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców

W celu rozstrzygnięcia, czy dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana podatkiem VAT, konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania.

W myśl art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, towarami są rzeczy oraz ich części, jak również wszelkie postacie energii. Uregulowanie zawarte w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, definiuje dostawę towarów jako przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Z kolei na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Oznacza to, że transakcja mająca za przedmiot przedsiębiorstwo lub jego zorganizowaną część (dalej „ZCP” lub „zorganizowana część przedsiębiorstwa”) nie jest objęta zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - tj. przedsiębiorstwa oraz ZCP - ma kluczowe znaczenie w niniejszej sprawie, gdyż rozstrzyga o opodatkowaniu planowanej Transakcji podatkiem VAT albo podatkiem PCC.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, interpretacja terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT powinna być przedmiotem interpretacji indywidualnej. Organ wydający interpretację jest uprawniony do dokonania wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i, tym samym, do dokonania klasyfikacji przedmiotu planowanej Transakcji (tj. oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja sprzedaży będzie dotyczyła zbycia przedsiębiorstwa, zbycia ZCP czy też zbycia indywidualnych aktywów niestanowiących przedsiębiorstwa lub ZCP).

A. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „przedsiębiorstwa” i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa”. Ze względu na powyższe - oraz uwzględniając definicję zawartą w innych ustawach - w doktrynie prawa podatkowego jest powszechnie akceptowane, że pojęcie przedsiębiorstwa powinno być interpretowane pomocniczo w oparciu o definicję zawartą w art. 55¹ Kodeksu cywilnego.

W myśl regulacji zawartej w powołanym artykule, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych, przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; koncesje, licencje i zezwolenia; patenty i inne prawa własności przemysłowej; majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; tajemnice przedsiębiorstwa; księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Zainteresowanych, nie można uznać, że przedmiot planowanej Transakcji stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy. Wynika to z faktu, że przedmiot planowanej Transakcji, w ocenie Zainteresowanych, nie wyczerpuje przytoczonej powyżej definicji przedsiębiorstwa. W szczególności, Transakcji nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy, obejmujących w szczególności należności i zobowiązania Zbywcy.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomość wraz z Budynkami i Budowlami, nieliczne ruchomości stanowiące wyposażenie Budynków, majątkowe prawa autorskie oraz umowy najmu dotyczące Nieruchomości.

Zdaniem Wnioskodawców, nie można w związku z powyższym uznać, że Nieruchomość stanowi przedsiębiorstwo Zbywcy, gdyż Transakcji nie będzie towarzyszył transfer innych kluczowych składników przedsiębiorstwa Zbywcy, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Zbywcy.

Prawidłowość stanowiska, że brak objęcia zakresem Transakcji któregokolwiek ze składników wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa powinien skutkować uznaniem, że Transakcja nie może zostać uznana za niepodlegające opodatkowaniu VAT (zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT) zbycie przedsiębiorstwa, potwierdzona została również w szeregu interpretacji indywidualnych wydanych przez polskie organy podatkowe. Jako przykład można przytoczyć:

• interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 czerwca 2019 r. (0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM), zgodnie z którą: „(...) przedmiotem zbycia nie będzie wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa Sprzedającego. Jak wskazał Wnioskodawca, w ramach planowanej transakcji nie dojdzie do przeniesienia na kupującego pracowników dedykowanych do obsługi farmy wiatrowej, zobowiązań finansowych z tytułu dzierżawy za grunt oraz umów i zobowiązań z tytułu serwisowania farmy. Jednocześnie należy wskazać, że nabywca będzie mógł kontynuować działalność dopiero po uzyskaniu koncesji wydanej przez Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki.
  Zatem z powyższego opisu wynika, że przedmiotem dostawy będą składniki majątkowe i niemajątkowe niestanowiące przedsiębiorstwa (w rozumieniu art. 55¹ ustawy Kodeks cywilny) lub jego zorganizowanej części (w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy), o których mowa w art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym transakcja sprzedaży farmy wiatrowej będzie stanowiła przeniesienie własności konkretnych składników przedsiębiorstwa, a więc dostawę towarów i świadczenie usług opodatkowane na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług według właściwych stawek podatku”;

• interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w (...) z 4 marca 2013 r. (IPPP3/443-1221/12-2/KT), zgodnie z którą: „(...) Nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa. Sama Nieruchomość nie wyczerpuje bowiem przytoczonej definicji przedsiębiorstwa z art. 55¹ Kodeksu cywilnego. Planowanej transakcji nie będzie towarzyszył transfer kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących jego funkcjonowanie. Przy Zbywcy pozostaną bowiem podstawowe elementy składające się na przedsiębiorstwo, w tym, w szczególności, nazwa przedsiębiorstwa, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę, bieżące zobowiązania i należności związane z prowadzonym wynajmem, zobowiązania związane z rozliczeniem mediów, know-how związany z prowadzeniem działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej i funkcjonowaniem Zbywcy”;

• interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w (...) z 15 stycznia 2013 r. (IPPP1/443-1212/12-2/lgo), zgodnie z którą: „(....) przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych”;
  
  

Podobne stanowisko zostało zaprezentowane w wielu innych interpretacjach indywidualnych np. w:

• interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w (...) z 21 grudnia 2015 r. (IPPP1/4512-1114/15-2/KR),
  

• interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 5 kwietnia 2016 r. (ILPP5/4512-1-4/16-4/WB),
  

oraz w orzeczeniach sądów administracyjnych np. w:

• orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 listopada 2006 r., sygn. I FSK 267/06, oraz
  

• orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 stycznia 2012 r., sygn. II FSK 1662/10.
  
  

Stanowisko Wnioskodawców, zgodnie z którym składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa jest również poparte interpretacją przepisów prawa, dokonaną przez Ministra Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską.

Z odpowiedzi Ministra Finansów na interpelację poselską nr 1778 z 13 czerwca 2003 r. można wywnioskować, że za sprzedaż przedsiębiorstwa nie można uznać sprzedaży samego budynku, nawet jeśli jest on przeznaczony na wynajem. Przedsiębiorstwem, bowiem, może być budynek wraz ze wszystkimi wierzytelnościami i zobowiązaniami, zawartymi umowami najmu, zarządzania, dostawy mediów i innymi umowami związanymi z tym budynkiem i działalnością polegającą na wynajmie.

Tymczasem - jak zaznaczono w opisie zdarzenia przyszłego - w analizowanym przypadku Transakcji zasadniczo nie będzie towarzyszył transfer należności ani zobowiązań Zbywcy.

A zatem, po dacie planowanej Transakcji, istniejące należności i zobowiązania pozostaną w bilansie Zbywcy.

W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się również, że określone składniki majątkowe dla uznania za przedsiębiorstwo muszą stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym.

Na uwagę zasługuje również zawarta w ustawowej definicji przedsiębiorstwa i niejednokrotnie podkreślana w orzecznictwie sądów (np. wyrok NSA z 25 czerwca 2015 r., w sprawie sygn. akt I FSK 572/14) kwestia, że przedsiębiorstwo nie jest tylko sumą jego składników, lecz ich zorganizowanym zespołem.

Zdaniem Wnioskodawców, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią zorganizowanego zespołu, ponieważ zobowiązania i należności oraz inne składniki służące Zbywcy do prowadzenia przez niego działalności gospodarczej, nie zostaną przejęte przez Nabywcę.

W ramach planowanej Transakcji Nabywca nabędzie Nieruchomość (i ściśle związane z nią prawa i obowiązki m.in. wynikające z umów najmu) oraz Przenoszone Prawa i Obowiązki, potencjalnie również wskazane w opisie zdarzenia przyszłego prawa i obowiązki związane z pracami adaptacyjnymi, które zostaną wykonane po dacie Transakcji, w przypadku spełnienia określonych warunków. Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, jak również (niezwiązanych bezpośrednio z Nieruchomością) praw i obowiązków z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę za wyjątkiem Przenoszonych Praw i Obowiązków. W konsekwencji - po nabyciu Nieruchomości - Nabywca będzie prowadził działalność gospodarczą w odniesieniu do Nieruchomości przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz, zasadniczo, na podstawie umów zawartych przez siebie z podmiotami trzecimi. Nie można zatem - zdaniem Wnioskodawców - uznać, że przedmiotem planowanej Transakcji jest zorganizowany zespół elementów, które łączy więź o charakterze organizacyjnym i funkcjonalnym.

Z powyższych względów, zdaniem Wnioskodawców, nie ma podstaw, aby Transakcję sprzedaży Nieruchomości zaklasyfikować jako zbycie przedsiębiorstwa Zbywcy.

W szczególności, w ocenie Zainteresowanych, przedmiot planowanej Transakcji nie umożliwia Nabywcy dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o nabyte na jej podstawie składniki majątkowe. Dla prowadzenia takiej działalności gospodarczej niezbędne byłoby uzupełnienie przedmiotu planowanej Transakcji o szereg dodatkowych elementów, co po dniu Transakcji będzie pozostawało w gestii Nabywcy.

Okoliczność, że przedmiotu Transakcji pomiędzy Zbywcą a Nabywcą nie można uznać za przedsiębiorstwo Zbywcy znajduje potwierdzenie również w interpretacjach indywidualnych - dla przykładu wskazać można na interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 12 listopada 2015 r. (IBPP3/4512-710/15/SR), interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 9 października 2015 r. (ILPP1/4512-1-544/15-3/HW), czy też interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w (...) z 29 stycznia 2015 r. (IPPP1/443-1256/14-4/MPe).

Warta szczególnej uwagi jest też interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w (...) z 31 marca 2016 r. (IPPP3/4512-60/16-2/PC), w której organ podatkowy potwierdził prawidłowość stanowiska wnioskującego, że nabywana przez niego nieruchomość nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa zbywcy, gdyż „(...) planowana transakcja nie obejmie istotnych składników majątkowych służących do prowadzenia działalności gospodarczej, o których stanowi art. 55(1) Kodeksu cywilnego. W szczególności, w wyniku transakcji Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, których stroną jest Zbywca, a które związane są z prawidłowym funkcjonowaniem i obsługą Nieruchomości. Na skutek sprzedaży Nieruchomości nie zostaną przeniesione na Nabywcę środki pieniężne, umowy rachunków bankowych, zobowiązania kredytowe, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi rachunkowe i inne dokumenty Zbywcy. W konsekwencji, po dacie przedmiotowej sprzedaży w rękach Zbywcy pozostanie szereg aktywów oraz dokumentów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej należących obecnie do jego przedsiębiorstwa. Zatem nabyte składniki nie umożliwiają dalszego samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej”.

B. Brak przesłanek uzasadniających uznanie Transakcji za zbycie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa" i wyłączenia na tej podstawie Transakcji spod zakresu VAT

a) Zorganizowana część przedsiębiorstwa

W myśl regulacji art. 2 pkt 27e ustawy o VAT - przez ZCP rozumieć należy organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą organów podatkowych (m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 czerwca 2019 r. (0114- KDIP4.4012.246.2019.2.MP), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 czerwca 2019 r. (0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM), interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 kwietnia 2019 r. (0112-KDIL2-2.4012.210.2019.2.LS), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 5 stycznia 2012 r. (IBPP3/443-1122/11/AM), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 6 marca 2012 r. (IPTPP2/443-850/11-2/PR), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 8 grudnia 2011 r. (ILPP2/443-1309/11-2/Akr), interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w (...) z 2 listopada 2011 r. (IPPP1/443-1372/11-2/AW), z powyższej definicji wynika, że aby zespół składników majątkowych (materialnych i niematerialnych, w tym również zobowiązania) mógł zostać uznany za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki:

• istnienie zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
  

• zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie,
  

• składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych,
  

• zespół tych składników może stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.
  
  

Wskazówki w zakresie interpretacji powyższych przesłanek przedstawiają same organy podatkowe. Przykładowo, Dyrektor Izby Skarbowej w (...) w interpretacji indywidualnej z 21 grudnia 2015 r. (IPPP1/4512-1114/15-2/KR), stwierdził: „Podstawowym wymogiem jest, więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie. Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika, jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej. Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć, jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość - obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa. Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania, jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą, zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa. Podsumowując, zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą składniki, będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich, jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy. Oznacza to, że zorganizowana część przedsiębiorstwa nie jest sumą poszczególnych składników, przy pomocy, których będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz zorganizowanym zespołem tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką składniki majątkowe odgrywają w funkcjonowaniu przedsiębiorstwa (na ile stanowią w nim wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość)”. Podobne uwagi przedstawił również m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w (...) w interpretacji indywidualnej z 31 marca 2016 r., nr IPPP3/4512-60/16-2/PC.

Aby zatem określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, musi odznaczać się pełną odrębnością organizacyjną i finansową, z możliwością samodzielnego funkcjonowania w razie zaistnienia takiej potrzeby w obrocie gospodarczym.

Powyższe oznacza, że zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa nie jest suma poszczególnych aktywów i pasywów, przy pomocy których w przyszłości będzie można prowadzić odrębny zakład, lecz pewien zorganizowany zespół tych składników, przy czym punktem odniesienia jest tutaj rola, jaką te składniki majątkowe odgrywały w funkcjonowaniu istniejącego przedsiębiorstwa (na ile stanowiły wyodrębnioną organizacyjnie i funkcjonalnie całość).

b) Odrębność organizacyjna

Przenoszone składniki nie spełniają zdaniem Wnioskodawców kryterium wyodrębnienia organizacyjnego.

Zgodnie z dominującą praktyką organów podatkowych, o wyodrębnieniu organizacyjnym zorganizowanej części ze struktur przedsiębiorstwa można mówić, gdy zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowi odrębną jednostkę organizacyjną w strukturze organizacyjnej danego przedsiębiorstwa, np. dział, wydział, oddział, itp. Takie wyodrębnienie organizacyjne powinno być dokonane na podstawie statutu, regulaminu lub aktu o podobnym charakterze.

Ponadto, odrębność organizacyjna oznacza możliwość ustalenia w każdym momencie, które składniki majątkowe przedsiębiorstwa przynależą do danej ZCP. Co więcej, odrębność organizacyjna wymaga, by możliwe było przyporządkowanie do takiego odrębnego zespołu składników majątkowych i niemajątkowych odrębnej dokumentacji, łącznie z księgami rachunkowymi, umowami stanowiącymi źródło praw i obowiązków dotyczących wyłącznie zakresu działalności gospodarczej prowadzonej przez ten zespół składników, bądź wyłącznie z wykorzystaniem tego zespołu.

W opisanym zdarzeniu przyszłym, wyodrębnienie organizacyjne spełnione mogłoby zostać wówczas, gdyby zorganizowana część przedsiębiorstwa miała swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, oddział, wydział itp.

Tymczasem, przenoszone składniki majątkowe i oparta o nie działalność Zbywcy nie są obecnie wyodrębnione w żaden z powyższych sposobów w przedsiębiorstwie Zbywcy. Tym samym, nie można mówić o wyodrębnieniu organizacyjnym składników majątkowych (Nieruchomości) zbywanych w ramach Transakcji.

c) Odrębność finansowa

Odrębność finansową, zdaniem Zainteresowanych, należy rozpatrywać na płaszczyźnie formalnej. Tak rozumiana odrębność oznacza wymóg prowadzenia odrębnej księgowości, która pozwalałaby na rozdzielenie przychodów i kosztów działalności ZCP od przychodów i kosztów całego przedsiębiorstwa.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie jest wyodrębniona finansowo w tym znaczeniu, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, nie są dla niej prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans ani rachunek zysków i strat. Przedmiotem działalności gospodarczej Zbywcy jest odpłatny najem powierzchni Nieruchomości - poza tym Zbywca nie prowadzi żadnej innej działalności gospodarczej niezwiązanej z Nieruchomością.

W przedmiotowym zdarzeniu przyszłym nie można więc wskazać na odrębność finansową przedmiotu planowanej Transakcji.

d) Samodzielność ZCP

Samodzielność ZCP, zdaniem Zainteresowanych, oznacza, że wyodrębnione składniki majątkowe muszą posiadać pełną zdolność do niezależnego funkcjonowania, jako samodzielne przedsiębiorstwo.

Zdaniem Zainteresowanych, dopiero w gestii Nabywcy będzie leżało takie zorganizowanie nabywanych składników majątkowych i dodanie nowych składników, aby mogły one łącznie być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej Nabywcy.

Najistotniejszym elementem konstytutywnym definicji ZCP, który w opinii Zbywcy i Nabywcy nie zostanie spełniony, co przesądza jednocześnie o braku możliwości uznania transferowanej Nieruchomości za ZCP, jest wyodrębnienie funkcjonalne Nieruchomości w majątku Zbywcy, tj. przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych innych niż zadania gospodarcze realizowane przez przedsiębiorstwo Zbywcy, jako całość. Jako kryterium zdolności do funkcjonowania jako niezależne przedsiębiorstwo w praktyce wskazuje się możliwość samodzielnego działania na rynku, jako odrębny podmiot prowadzący zadania gospodarcze realizowane w obecnym przedsiębiorstwie. Takie podejście znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych - np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21 czerwca 2019 r. (0114-KDIP4.4012.246.2019. 2.MP), interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 13 czerwca 2019 r. (0115-KDIT1-2.4012.239.2019.1.DM), interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 15 marca 2019 r. (0112-KDIL4.4012.41.2019.2.MB), interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w (...) z 27 lutego 2015 r. (IPPP1/443-1417/14-4/MPe), Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 24 września 2015 r. (IBPP3/4512-476/15/KG) oraz z 22 lipca 2014 r. (IBPP1/443-474/14/AW), Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z 20 maja 2015 r. (IPTPP2/4512-178/15-2/JS).

Na samodzielność jako kluczową okoliczność przesądzającą o istnieniu ZCP wskazują także sądy administracyjne w wydanych orzeczeniach. Jako przykład warto wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2012 r., sygn. I FSK 815/11, w którym stwierdzono: „interpretowany przepis prawa krajowego dotyczy przedsiębiorstwa lub samodzielnej jego części, a więc składników rzeczowych i innych stanowiących łącznie przedsiębiorstwo lub jego część. Biorąc zaś pod uwagę, że opodatkowaniem VAT podlega działalność gospodarcza to przenoszony majątek winien służyć właśnie tej działalności. Wobec tego uznać należy, że decydujące znaczenie przy określaniu zakresu przedmiotowego omawianego przepisu ma element funkcjonalny tj. podniesiona wcześniej możliwość realizowania określonych zadań gospodarczych. Ta natomiast konstatacja prowadzi do wniosku, że wyłączenie spod działania uptu dotyczy także takiej części majątku, której przydatność do prowadzenia działalności gospodarczej wynika nie tyle z rodzaju składających się na nią elementów, ile z wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego, charakterystycznego dla zakładu oddziału”.

e) W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, elementy majątkowe stanowiące przedmiot planowanej Transakcji nie mogą zostać uznane za samodzielną część przedsiębiorstwa.

Przedmiot Transakcji vs. normatywna definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa

W ramach Transakcji na rzecz Nabywcy nie zostaną przeniesione zobowiązania Zbywcy, za wyjątkiem zobowiązań wynikających z umów najmu lub wynikających z zabezpieczenia obowiązków wykonawców budowlanych (w postaci gwarancji, kwot zatrzymanych z wynagrodzenia, w tym potencjalnie związanych z planowanymi pracami adaptacyjnymi), w tym w szczególności nie zostaną przeniesione zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem działalności Zbywcy, kluczowe dla działania każdego biznesu.

Przepis art. 2 pkt 27e ustawy o VAT wprost wskazuje na zobowiązania jako niezbędny element zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Potwierdzają to również organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej z 27 kwietnia 2011 r., ILPP1/443-173/11-3/AK, Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu wskazał: „Biorąc pod uwagę opis sprawy oraz powołane przepisy należy stwierdzić, iż przeznaczony do zamiany przez zbywcę majątek nie spełnia definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, wynikającej z art. 2 pkt 27e ustawy, ponieważ nie obejmuje całości zobowiązań. Tym samym nie spełnia wszystkich kryteriów wymienionych w tym przepisie”.

Tym samym, sprzedawane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie będą spełniały definicji zorganizowanej części przedsiębiorstwa, określonej w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

f) Faktyczna możliwość kontynuowania przez Nabywcę działalności prowadzonej przez Zbywcę w oparciu o składniki majątku (zaplecze) będące przedmiotem Transakcji oraz zamiar kontynuowania przez Nabywcę tej działalności przy pomocy składników majątku (zaplecza) będących przedmiotem Transakcji

Stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym zbywane w ramach Transakcji składniki majątkowe nie stanowią przedsiębiorstwa ani ZCP jest zgodne z Objaśnieniami podatkowymi z 11 grudnia 2018 r. wydanymi przez Ministra Finansów na podstawie art. 14a § 1 pkt 2 Ordynacji podatkowej - „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”).

Stosownie do treści Objaśnień:

• „(...) co do zasady - dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. W wyjątkowych okolicznościach dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu (…);
  

• Przy ocenie, czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT uwzględnić należy następujące okoliczności:
  1. zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz
  2. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

• Wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia Transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. (...);
  

• Za standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT należy uznać przykładowo elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom. (...);
  

• W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT (pojęcie zdefiniowane w pkt 4.1.) na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy:
  • prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów;
  • umowy o zarządzanie nieruchomością;
  • umowy zarządzania aktywami;
  • należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem. (...);
  
  

• Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy. W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy. (...);
  

• Nie w każdym przypadku podjęcie dodatkowych działań automatycznie wskazuje, że przenoszony na nabywcę zespół składników nie umożliwia kontynuacji działalności prowadzonej przez zbywcę. Taka sytuacja może mieć miejsce w kontekście umów na dostarczanie mediów (ciepło, gaz, energia elektryczna, itp.). Umowy tego typu - czy to z przyczyn prawnych czy gospodarczych - zwykle nie są przenoszone na nabywcę w ramach transakcji zbycia nieruchomości komercyjnej. Typową sytuacją jest zawarcie przez nabywcę nieruchomości nowej umowy z poprzednim dostawcą mediów. W niektórych przypadkach zbywca nieruchomości może przez pewien czas (do zawarcia umowy przez nabywcę) nadal być stroną umowy z dostawcą mediów, a ich koszty refakturować na nabywcę nieruchomości. Zapewnienie mediów dla nieruchomości komercyjnej jest konieczne do jej wykorzystania niezależnie od przeznaczenia czy to na cele wynajmu czy też inne. W związku z powyższym, kwestia przeniesienia tych umów w związku z transakcją nie jest decydująca dla kwalifikacji transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP. (...);
  

• W przypadku transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych wystąpienie wskazanych poniżej integralnych elementów takich transakcji nie powinno być uznawane za wpływające na ocenę czy zbycie danej nieruchomości stanowi dostawę towaru podlegającą VAT, czy też pozostające poza jego zakresem jako zbycie przedsiębiorstwa (lub ZCP). Należy uznać, że dla celów ustalenia skutków podatkowych transakcji nie jest istotne czy doszło do przeniesienia na nabywcę integralnych dla transakcji obejmujących nieruchomości komercyjne elementów - w szczególności - takich jak:
  • ruchomości stanowiące wyposażenie budynku,
  • prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców (np. prawa z gwarancji bankowych, depozytów, deklaracji o dobrowolnym poddaniu się egzekucji),
  • prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z pracami budowlanymi /remontowymi prowadzonymi w budynku,
  • prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, w tym m.in. umów dotyczących świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, obsługi nieruchomości (tzw. Facility management agreement), itp.,
    
  • prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, w tym prawa autorskie do projektu budynku, prawa autorskie i prawo ochronne na zastrzeżone znaki towarowe,
    
  • prawa z licencji do oprogramowania wykorzystywanego do obsługi nieruchomości,
  • prawa do domen internetowych dotyczących nieruchomości,
    
  • dokumentacja techniczna dotycząca budynku, w szczególności książki obiektu, projekty budowlane, protokoły z kontroli przeciwpożarowych lub kominiarskich,
  • dokumentacja prawna dotycząca budynku - np. kopie umów, decyzji administracyjnych.

• W powyższych przypadkach wskazane elementy przydatne są do wykorzystywania nieruchomości zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem niezależnie od zamiaru kontynuacji działalności zbywcy przez nabywcę. W przypadku niektórych kryteriów takich jak obowiązki wynikające z umów serwisowych, korzystanie z tych świadczeń jest konieczne, by utrzymać nieruchomość w niepogorszonym stanie (także w okresie, gdy nie jest ona wykorzystywana do celów komercyjnych).”
  
  

W świetle powyższego, zdaniem Zainteresowanych, składniki majątkowe będące przedmiotem planowanej Transakcji nie stanowią przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części. Przedmiotem Transakcji będą bowiem wyłącznie elementy uważane za standardowy element transakcji sprzedaży nieruchomości komercyjnych oraz elementy, które - zgodnie z Objaśnieniami - nie są istotne dla oceny przedmiotu Transakcji jako przedsiębiorstwa lub ZCP (jak np. ruchomości stanowiące wyposażenie Budynków, prawa autorskie, czy dokumentacja). Co więcej, żaden z elementów uznawanych za istotne z punktu widzenia kwalifikacji transakcji jako zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, tj.:

• umowa o zarządzanie nieruchomością,
  

• umowa zarządzania aktywami,
  

• należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem,
  

nie będzie przedmiotem Transakcji.

Pozbawiony wskazanych powyżej elementów przedmiot Transakcji nie będzie mógł służyć prowadzeniu przez Nabywcę działalności polegającej na wynajmie nieruchomości komercyjnych bez uprzedniego zawarcia przez Nabywcę dodatkowych umów, w tym w szczególności umowy o zarządzanie Nieruchomością. Innymi słowy Nabywca nie będzie mógł kontynuować działalności Zbywcy wyłącznie w oparciu o składniki, które będą przedmiotem Transakcji.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Zainteresowanych wobec braku wypełnienia łącznie kryteriów wskazanych w przedmiotowych Objaśnieniach MF, brak jest podstaw do uznania przedmiotu Transakcji za ZCP/przedsiębiorstwo.

Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy stoją na stanowisku, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych.

Należy zaznaczyć, że niniejsza interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług w części dotyczącej pytania nr 1 złożonego wniosku, natomiast w zakresie pytań numer 2 i 3 wniosku oraz w podatku od czynności cywilnoprawnych zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia (pytanie nr 4 złożonego wniosku).

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego).

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy). W przypadku wnoszenia skargi w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii jako najwłaściwszy proponuje się kontakt z wykorzystaniem systemu teleinformatycznego ePUAP.

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.