Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP1-3.4012.139.2019.4
z 18 czerwca 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900 z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia z dnia 4 kwietnia 2019 r. (data wpływu 12 kwietnia 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 kwietnia 2019 r. (data wpływu 7 maja 2019 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 17 kwietnia 2019 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.139.2019.2.KK (doręczone Stronie w dniu 25 kwietnia 2019 r.), oraz ponownie uzupełnionym pismem z dnia 23 maja 2019 r. (data wpływu 30 maja 2019 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 14 maja 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.139.2019.3.KK (doręczone Stronie w dniu 17 maja 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu z dnia 12 kwietnia 2019 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, uzupełnionym pismem z dnia 30 kwietnia 2019 r. (data wpływu 7 maja 2019 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 17 kwietnia 2019 r., nr 0114-KDIP1-3.4012.139.2019.2.KK (doręczone Stronie w dniu 25 kwietnia 2019 r.), oraz ponownie uzupełnionym pismem z dnia 23 maja 2019 r. (data wpływu 30 maja 2019 r.) w odpowiedzi na wezwanie tut. Organu z dnia 14 maja 2019 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.139.2019.3.KK (doręczone Stronie w dniu 17 maja 2019 r.), dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni wraz z synem na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanym przez Sąd Rejonowy …. dnia …….. 2013 roku są współwłaścicielami gospodarstwa rolnego w udziale wynoszącym 1/2 części nieruchomości gospodarstwa rolnego, składającego się m in. z działki nr ………, o obszarze 2,03 ha położnej w miejscowości D……, G….. W……, w powiecie ……….., dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działka gruntu nr ………, położona jest na terenach oznaczonych symbolem RIVa, RIVb - grunty orne, W - RIVb - grunty pod rowami.

Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana dla prowadzenia działalności gospodarczej. Była jedynie wykorzystywana dla uprawy ziemiopłodów (ziemniaki, marchew), dla własnych celów. Wnioskodawczyni nie prowadziła działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wnioskodawczyni zamierza odpłatnie zbyć wyżej opisaną działkę gruntu rolnego nr ………... Uzyskane pieniądze za sprzedaży nie będą przeznaczone na cele związane z działalnością gospodarczą, lecz na cele prywatne. Zgodnie z zaświadczenia wydanym przez Wójta ………., znak ………… działka nr …….. nie jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawczyni w związku z przedmiotowym gospodarstwem rolnym zawsze była podatnikiem podatku rolnego. Wnioskodawczyni nie dokonywała jakiegokolwiek uatrakcyjnienia działki będącej przedmiotem sprzedaży. Ponadto nie podejmuje i nie podejmowała przed sprzedażą aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami. Działka nr …….. nie jest zabudowana.

Ponadto w uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że nigdy nie występowała jako podatnik VAT, gospodarstwo rolne prowadziła na własne potrzeby. Strona nie występowała o warunki zabudowy dla działki nr ………, i z posiadanych przez nią informacji wynika, że nie zostały wydane warunki zabudowy dla tej działki. W chwili obecnej trwają prace nad ustalaniem planu zagospodarowania przestrzennego, ale nie są jeszcze ukończone. Wnioskodawczyni ponadto udzieliła pełnomocnictwa kupującemu w zakresie :

1. przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej ………….., upoważnienie do składania wniosków o sporządzanie fotokopii przez pełnomocnika, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników,
2. uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów i wyrysów dot. stanu faktycznego i prawnego nieruchomości.
   
   

W przeszłości Wnioskodawczyni nie sprzedawała nieruchomości. Nigdy też nie występowała w charakterze podatnika podatku VAT.

W ponownym uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że warunki umowy przedwstępnej dotyczą:

1. uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Przedmiotu Sprzedaży, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne itp.) mogą znajdować się na terenie Przedmiotu Sprzedaży oraz kolidować z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu jest niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji oraz potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na przedmiocie sprzedaży,
2. uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany,
3. udzielającej pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
4. zmiany oznaczenia gruntów wchodzących w skład nieruchomości w ewidencji gruntów na nierolne,
5. uzyskania przez Kupującego ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji lub uchwalenia się miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest nieruchomość zmieniającego jej przeznaczenie na cele umożliwiające prowadzenie przez Kupującego inwestycji polegającej na budowie parku magazynowo-logistyczno - produkcyjnego przy czym Rada ……. powzięła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lecz nie było to wynikiem działań Kupującego ani też Kupujący nie był przez Sprzedającego do takich działań umocowany,
6. a także m.in. uzyskania przez Sprzedającego zaświadczeń wydanych przez właściwe urzędy potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z płatnością należnych podatków i innych należności publicznoprawnych oraz przeprowadzenia przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Przedmiotu Sprzedaży jak również ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Przedmiotu Sprzedaży umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji
   
   

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy Wnioskodawca podlegać będzie obowiązkowi podatkowemu na podstawie ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości, której jest właścicielem, pomimo tego, że nie jest podatnikiem podatku VAT ani nie prowadzi działalności gospodarczej?

Zdaniem Wnioskodawczyni nie powstanie wobec Strony obowiązek podatkowy w myśl ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług w zakresie sprzedaży nieruchomości, której jest współwłaścicielem. Zgodnie z dyspozycją art. 5 pkt 1 powyższej ustawy, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 ustawy, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a takie wszelkie postacie energii. Art. 7 ust. 1 ustawy stanowi, że przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Warunkiem opodatkowania czynności podatkiem od towarów usług jest spełnienie dwóch przesłanek: po pierwsze - dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie zaś czynność wykonywana jest przez podmiot, który jest podatnikiem VAT. Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o podatku od towarów i usług, zbycie nieruchomości gruntowej, dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatanej dostawy towaru.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem, musi być wykonywana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Podatnikami, według art. 15 ust. 1 o VAT są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne nie mające osobowości prawnej, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl powyższego, działalność gospodarcza, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Wskazać należy, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą zbycie majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzeniem działalności gospodarczej. W zakresie prawa unijnego, z mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców i usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zarówno w art. 15 ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem podatnika te wszystkie podmioty, które prowadzą działalność gospodarczą występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. W świetle powyżej przytoczonych przepisów dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzonej działalności gospodarczej. Działalność gospodarcza może składać się z kilku następujących po sobie transakcji.

Czynności, jak np. poniesienie wydatków inwestycyjnych w celu i z zamiarem rozpoczęcia przyszłej działalności gospodarczej należy również uznać za działalność gospodarczą.

Wskazać należy, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z treści orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, producenta, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, przy czym na tego rodzaju aktywność handlową wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Ponadto z orzeczenia tego wynika, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem podatku od wartości dodanej i przekształconym wskutek planu zagospodarowania przestrzennego niezależnie od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika podatku od wartości dodanej w rozumieniu art. 9 ust. 1, art. 12 ust. 1 Dyrektywy 2006/112, zmienionej Dyrektywą 2006/138, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby.

Wobec ustosunkowania się do pytania, w zakresie zdarzenia przyszłego w kontekście powyższych orzeczeń TSUE i przepisów, stwierdzić należy, że Wnioskodawca, w zakresie odnoszącym się do wskazanych we wniosku nieruchomości gruntowych, nie podejmowała działań porównywalnych z działalnością podmiotu profesjonalnie zajmującego się obrotem nieruchomościami. Posiadane działki rolnicze od momentu ich uzyskania do dziś Wnioskodawca wykorzystywał wyłącznie do prowadzenia działalności rolniczej.

Sprzedaż tych nieruchomości będzie dokonana z majątku prywatnego Wnioskodawcy, gdyż otrzymany w spadku grunt nie został nabyty w celu odsprzedaży. Pieniądze uzyskane z tej transakcji będą przeznaczone na cele osobiste. Biorąc pod uwagę powyższe, stwierdzić należy, że Wnioskodawca zbywając przedmiotowe nieruchomości nie będzie dokonywał tego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprzedaż odbędzie się w ramach zbycia majątku osobistego, a więc w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Podsumowując, sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną z majątku osobistego nie spowoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku od towarów i usług, ponieważ sprzedający nie będzie działał w tym zakresie jako podatnik podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Tym samym sprzedaż nieruchomości, której Wnioskodawca jest współwłaścicielem nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2018 r. poz. 2174 ze zm.), zwanej dalej ustawą lub ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez towary, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy, rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1, z późn. zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”, państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy:

1. określone udziały w nieruchomości,
2. prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości,
3. udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
   
   

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r., poz. 1025, z późn. zm.). Ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 ustawy Kodeks cywilny). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowej traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Należy podkreślić, że nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 ww. ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Podatnikami - według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą o której mowa w ust. 2 bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

W myśl art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Podkreślić przy tym należy, że pod pojęciem „handel” należy rozumieć dokonywany w sposób zorganizowany zakup towarów w celu ich odsprzedaży. Jeżeli zatem dana czynność została wykonana poza zakresem działań producenta, handlowca, usługodawcy, pozyskującego zasoby naturalne, rolnika, czy wykonującego wolny zawód to w świetle cytowanego powyżej art. 15 ust. 2 ustawy, nie można podmiotu dokonującego dostawy uznać za podatnika VAT z tytułu wykonania takiej czynności.

W kwestii opodatkowania dostawy gruntów istotne jest również czy podmiot dokonujący sprzedaży gruntu podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Zwykłe nabycie lub sprzedaż rzeczy nie stanowi wykorzystywania w sposób ciągły majątku rzeczowego w celu uzyskania z tego tytułu dochodu jako, że jedynym przychodem z takich transakcji może być ewentualny zysk ze sprzedaży tej rzeczy. Natomiast okoliczność podjęcia m.in. takich czynności jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie przed sprzedażą decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek była sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia z dnia 15 września 2011 r. TSUE w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.

Z tezy ww. orzeczenia wynika m.in., że liczba i zakres transakcji sprzedaży nie ma charakteru decydującego i nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych.

Zatem jak wynika z powyższego, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców. W konsekwencji powyższego, dostawę gruntu należy uznać za objętą podatkiem od wartości dodanej, pod warunkiem, że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W przypadku, gdy brak jest przesłanek świadczących o aktywności sprzedawcy w przedmiocie zbycia gruntu, która byłaby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem – zbycie działki nie stanowi działalności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, lecz mieści się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanza mt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z informacji zawartych we wniosku wynika, że Wnioskodawczyni wraz z synem na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanym przez Sąd Rejonowy .…. dnia ………. 2013 roku są współwłaścicielami gospodarstwa rolnego w udziale wynoszącym 1/2 części nieruchomości gospodarstwa rolnego, składającego się m.in. z działki nr ………. Powyższa nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana dla prowadzenia działalności gospodarczej. Była jedynie wykorzystywana dla uprawy ziemiopłodów (ziemniaki, marchew), dla własnych celów. Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Strona zamierza odpłatnie zbyć wyżej opisaną działkę gruntu rolnego nr ………... Uzyskane pieniądze za sprzedaży nie będą przeznaczone na cele związane z działalnością gospodarczą, lecz na cele prywatne.

Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez Wójta …….., działka nr ……… nie jest objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawczyni w związku z przedmiotowym gospodarstwem rolnym zawsze była podatnikiem podatku rolnego. Wnioskodawczyni nie dokonywała jakiegokolwiek uatrakcyjnienia działki będącej przedmiotem sprzedaży. Ponadto nie podejmuje i nie podejmowała przed sprzedażą aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami.

W uzupełnieniu do wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że nigdy nie występowała jako podatnik VAT, gospodarstwo rolne prowadziła na własne potrzeby. Strona nie występowała o warunki zabudowy dla działki nr ………., i z posiadanych przez nią informacji wynika, że nie zostały wydane warunki zabudowy dla tej działki. W chwili obecnej trwają prace nad ustalaniem planu zagospodarowania przestrzennego, ale nie są jeszcze ukończone. Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną na sprzedaż ww. działki z mocy której:

• uzyskania przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie nieruchomości,
  

• potwierdzeniu, że warunki techniczne umożliwią realizację zamierzonej inwestycji na działce gruntu nr ………,
  

• uzyskanie przez Kupującego ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowy i udzielającego pozwolenia na budowę zamierzonej przez Kupującego inwestycji,
  

• zostanie zmienione oznaczenie gruntów wchodzących w skład działki gruntu nr …….. wchodzącej w skład nieruchomości w ewidencji gruntów na nierolne lub zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest działka gruntu nr ……...
  
  
  

Wnioskodawczyni ponadto udzieliła pełnomocnictwa kupującemu w zakresie przeglądania akt, upoważnienie do składania wniosków o sporządzanie fotokopii, a także do ustanawiania dalszych pełnomocników, uzyskiwania od właściwych organów administracji rządowej i samorządowej wszelkich zaświadczeń, informacji, wypisów i wyrysów dot. stanu faktycznego i prawnego nieruchomości;

W przeszłości Wnioskodawczyni nie sprzedawała nieruchomości. Nigdy też nie występowała w charakterze podatnika podatku VAT.

Wątpliwości Wnioskodawczyni dotyczą opodatkowania sprzedaży nieruchomości, której jest współwłaścicielem.

Jak już wcześniej wskazano, aby uznać określoną sprzedaż za opodatkowaną podatkiem VAT podmiot dokonujący dostawy w związku z przedmiotową sprzedażą musi wystąpić jako podatnik podatku od towarów i usług.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawczyni zawarła umowę przedwstępną, w ramach której udzielono Kupującemu pełnomocnictwa celem dokonywania w imieniu Strony szeregu czynności związanych z przedmiotową działką – dotyczących m.in. uzyskania pozwolenia na budowę, uzyskania warunków technicznych na przyłącze wod-kan. i energii elektrycznej, gazu i ścieków oraz uzyskania ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy.

Należy zwrócić w tym miejscu uwagę na kwestię udzielonego pełnomocnictwa. Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych albo wynikających z właściwości czynności prawnej, można dokonać czynności prawnej przez przedstawiciela. W świetle § 2 tego artykułu, czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego.

W myśl art. 96 ww. Kodeksu, umocowanie do działania w cudzym imieniu może opierać się na ustawie (przedstawicielstwo ustawowe) albo na oświadczeniu reprezentowanego (pełnomocnictwo). Stosownie do art. 98 ww. Kodeksu, pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Jak wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Wobec tego działania w postaci uzyskania wszelkich decyzji, zaświadczeń, zgód, warunków technicznych, a także zawarcie określonych umów, pomimo że nie będą podejmowane bezpośrednio przez Wnioskodawczynię, ale przez osoby trzecie (pełnomocnika) nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawczyni. Po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez osoby trzecie wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawczyni (mocodawcy). Okoliczność tę potwierdza fakt, że wszystkie płatności związane z przedmiotem sprzedaży, do dnia zawarcia umowy sprzedaży, będą ponoszone przez Wnioskodawczynię. Zatem osoby trzecie dokonując ww. działań uatrakcyjnią przedmiotową nieruchomość będącą nadal własnością Wnioskodawczyni. Działania te dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawczyni, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości. Do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej nieruchomość będzie własnością Wnioskodawczyni i będzie podlegała wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Strony.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, Wnioskodawczyni podejmując ww. czynności, zaangażowała środki podobne do tych jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

W ocenie tut. Organu uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawczynię działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż udziałów w przedmiotowych nieruchomościach w ramach zarządu jej majątkiem prywatnym. Wobec powyższego, należy stwierdzić, że sprzedaż przez Zainteresowaną udziału ww. nieruchomości będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawczyni będzie działała jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Z uwagi na powyższe, w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będzie składnik majątku osobistego Wnioskodawczyni, a sprzedaż udziału w przedmiotowej działce będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

W konsekwencji należy stwierdzić, że opisana w przedmiotowej sprawie transakcja sprzedaży udziału w nieruchomości będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem VAT, z tytułu której Wnioskodawczyni będzie podatnikiem podatku VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2019 r. do końca roku następującego po roku, dla którego wartość relacji, o której mowa w art. 38a pkt 4 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, jest nie większa niż 43% oraz wartość, o której mowa w art. 112aa ust. 5 tej ustawy, jest nie mniejsza niż - 6%, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Zarówno w treści wskazanej ustawy, jak i w przepisach wykonawczych do niej, ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych towarów i czynności stawkami preferencyjnymi oraz zwolnienie od podatku.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Przez tereny budowlane rozumie się w myśl art. 2 pkt 33 ustawy, grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dokonana wyżej analiza przepisów jednoznacznie wskazuje, że zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym – jak wyjaśniono wyżej – o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.

W analizowanym przypadku przedmiotowa nieruchomość stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy, co wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że na moment zbycia nieruchomości wydana będzie w stosunku do niej decyzja o warunkach zabudowy umożliwiająca realizację planowanej Inwestycji lub zostanie uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego umożliwiający dokonanie Inwestycji planowanej przez nabywcę oraz pozwolenie na budowę. Zatem działka, którą Wnioskodawczyni zamierza sprzedać, będzie traktowana w myśl art. 2 pkt 33 ustawy jako teren budowlany, który nie będzie korzystał ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT.

Skoro nie można zastosować zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (tj. teren ma charakter budowlany), to należy przeanalizować warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
  

• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.
  
  
  

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy VAT, przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub ustawy VAT, co wynika np.: ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak z wniosku wynika, nabycie przez Wnioskodawczynię ww. działki nr ………. nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym samym nie można uznać, że Wnioskodawczyni nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem, zatem nie jest spełniony jeden z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy niezbędnych do zastosowania przedmiotowego zwolnienia.

W związku z tym w przedmiotowej sprawie dla dostawy opisanej we wniosku przysługującej Wnioskodawczyni udziału w działce nr …….. nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości (udziału w działce nr ……..) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT w wysokości 23% zgodnie z art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy.

W związku z tym, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Zaznaczenia wymaga, że organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem zdarzenia przyszłego. Wnioskodawca ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego. Podkreślenia wymaga, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z tym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa, za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.