Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0113-KDIPT2-2.4011.359.2019.2.EC
z 19 sierpnia 2019 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 6 czerwca 2019 r. (data wpływu 11 czerwca 2019 r.), uzupełnionym pismem z dnia 22 lipca 2019 r. (data wpływu 29 lipca 2019 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 11 czerwca 2019 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 17 lipca 2019 r., nr 0113-KDIPT2-2.4011.359.2019.1.EC, wezwano Wnioskodawczynię na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało za pośrednictwem platformy ePUAP w dniu 18 lipca 2019 r. (skutecznie doręczone w dniu 18 lipca 2019 r.), zaś w dniu 29 lipca 2019 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku z dnia 22 lipca 2019 r. (nadane w dniu 23 lipca 2019 r.).

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni na podstawie aktu notarialnego z dnia 20 grudnia 2018 r., repertorium A …., otrzymała w drodze darowizny trzy niezabudowane działki gruntu położone w obrębie …, ., o nr geodezyjnych: 34/60, 34/61 i 34/62, o powierzchni każdej 1000 m². Zamierza sprzedać jedną z tych działek przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyła. Sprzedaż ta nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Wnioskodawczyni jest właścicielką działki położonej w … o nr geodezyjnym nr 34/32, którą otrzymała w drodze darowizny w 2012 r. Jej mąż - M. B. jest właścicielem działki (sąsiedniej) położonej w … o nr geodezyjnym nr 34/33, którą nabył w drodze kupna w 2010 r. Nabyć tych dokonali przed zawarciem związku małżeńskiego. W dniu 7 marca 2013 r. uzyskali pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego na tych działkach. W dniu 26 marca 2014 r. w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego w … zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy. W dniu 4 kwietnia 2014 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w … wydał Państwu B. zawiadomienie o przyjęciu zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i braku sprzeciwu do użytkowania budynku mieszkalnego, zlokalizowanego w … na działkach o nr geodezyjnych 34/33 i 34/32. Państwo B. związek małżeński zawarli w dniu 23 marca 2013 r. Budowa finansowana była z kredytu mieszkaniowego „…”, który zaciągnęli w dniu 30 kwietnia 2013 r. Przy czym z ogólnej kwoty kredytu w wys. 300 000 zł, suma 42 936 zł 74 gr została przeznaczona na spłatę kredytu, który wcześniej (przed zawarciem związku małżeńskiego) zaciągnął M. B.

Sprzedaż działki planowana jest na wrzesień lub październik 2019 r. Od momentu zawarcia małżeństwa pomiędzy Wnioskodawczynią a Jej mężem istnieje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Pomiędzy małżonkami nie były zawierane żadne umowy majątkowe małżeńskie. Pozwolenie na budowę zostało wydane w dniu 7 marca 2013 r. na M. K. (panieńskie nazwisko Wnioskodawczyni) oraz na M. B. Związek małżeński zawarli oni w dniu 23 marca 2013 r. O przyłącze do linii energetycznej na czas budowy wystąpił mąż Wnioskodawczyni, zostało ono umiejscowione na jego działce. Po zakończeniu budowy oboje małżonkowie podpisali umowę na dostawę energii elektrycznej do budynku mieszkalnego. O przyłączenie do sieci wodociągowej wystąpili oboje małżonkowie. Dom nie jest podłączony do kanalizacji miejskiej (ma własne szambo). Budynek mieszkalny usytuowany jest na dwóch działkach. Pozwolenie na budowę zostało wydane bez konieczności scalania działek. Działki, na których usytuowany jest budynek mieszkalny nie zostały scalone. Budynek mieszkalny wybudowany na nieruchomościach jest ich częścią, częścią każdej z działek. Nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności w świetle przepisów prawa cywilnego.

W momencie budowy budynku mieszkalnego Wnioskodawczyni była (jest nadal) właścicielką nieruchomości, działki gruntu w … o nr geodezyjnym 34/32. Dysponowała też pozwoleniem na budowę wystawionym na Nią i Jej męża (pozwolenie zostało wystawione przed zawarciem związku małżeńskiego). Właścicielem drugiej działki gruntu w … o nr geodezyjnym 34/33 był i jest M. B., mąż Wnioskodawczyni (działkę tę nabył w drodze kupna w dniu 9 lipca 2010 r. – akt notarialny z dnia 9 lipca 2010 r., repertorium A ….).

Kredyt hipoteczny „…” został zaciągnięty w dniu 30 kwietnia 2013 r. przez oboje małżonków. Stroną umowy kredytowej byli oboje Państwo B. Przeznaczenie kredytu to zgodnie z umową: „1) Na potrzeby własne, 2) Cel - budowa domu jednorodzinnego - spłata kredytu mieszkaniowego, - dowolny cel nie związany z prowadzoną przez kredytobiorcę działalnością gospodarczą lub gospodarstwem rolnym”. Małżonkowie solidarnie odpowiadali i odpowiadają za spłatę tego kredytu. Został on zabezpieczony hipoteką łączną umowną na nieruchomościach, na których budowano i wybudowano dom mieszkalny (działki nr 34/32 i nr 34/33).

Środki z kredytu przeznaczone zostały na budowę, przy czym z ogólnej kwoty kredytu w wys. 300 000 zł, suma 42 936 zł 74 gr została przeznaczona na spłatę kredytu, który wcześniej (przed zawarciem związku małżeńskiego) zaciągnął M. B. Budowa została sfinansowana kredytem. Reszta posłużyła sfinansowaniu budowy. Kredyt „…” został zaciągnięty w ….. Spółka Akcyjna z siedzibą w …, Oddział 1 … (…. SA). W wybudowanym domu Wnioskodawczyni realizuje swoje potrzeby mieszkaniowe. Jest on Jej stałym miejscem zamieszkania. Wnioskodawczyni całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży działki przeznaczy na spłatę kredytu i odsetek od tego kredytu. Nastąpi to natychmiast po sprzedaży działki, co planowane jest na wrzesień lub październik 2019 r. Jednakże kwotą uzyskaną ze sprzedaży nie zostanie spłacony cały kredyt (obecnie pozostało do spłacenie ok. 270 000 zł, orientacyjna wartość działki to 1/3 tej kwoty.) Mąż Wnioskodawczyni zaciągnął kredyt w dniu 2 lipca 2010 r. na zakup działki położonej w ….. o nr geodezyjnym 34/33 (jedna z działek, na której wybudowano dom mieszkalny). Tylko on był stroną tej umowy kredytowej w momencie zaciągnięcia kredytu. Po zawarciu związku małżeńskiego ww. kredyt nie został przepisany także na Wnioskodawczynię. Ww. kredyt został zaciągnięty w ….. Spółka Akcyjna z siedzibą w … Oddział 1 … (….. SA).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

Czy jeśli Wnioskodawczyni sprzeda którąś z opisanych działek i kwotę uzyskaną z tej sprzedaży w całości przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego w dniu 30 kwietnia 2013 r. (przy czym kwota uzyskana ze sprzedaży będzie mniejsza 3-4 krotnie od sumy, która jest jeszcze do spłacenia) to dochód z tej sprzedaży będzie zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, odpłatne zbycie nieruchomości nienastępujące w ramach działalności gospodarczej przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego w którym nastąpiło jej nabycie, podlega opodatkowaniu. Stosownie natomiast do art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) i pkt 2 lit. a) cytowanej ustawy, dochód uzyskany z tytułu takiego zbycia jest zwolniony od podatku w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Własnym celem mieszkaniowym są wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego na budowę własnego budynku mieszkalnego. W związku z tym, jeśli cała kwota uzyskana ze sprzedaży działki zostanie w całości przeznaczona na spłatę kredytu zaciągniętego w dniu 30 kwietnia 2013 r., to dochód z tej sprzedaży w całości będzie zwolniony od podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2019 r., poz. 1387, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

‒jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a kwota uzyskana z tego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni w dniu 23 marca 2013 r. zawarła związek małżeński. Od momentu zawarcia małżeństwa pomiędzy Wnioskodawczynią a Jej mężem istnieje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Pomiędzy małżonkami nie były zawierane żadne umowy majątkowe małżeńskie.

W dniu 20 grudnia 2018 r. Wnioskodawczyni otrzymała w drodze darowizny trzy niezabudowane działki gruntu, o powierzchni każdej 1 000 m². Zamierza sprzedać jedną z tych działek przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym je nabyła. Planowana sprzedaż ma nastąpić we wrześniu lub październiku 2019 r. Sprzedaż ta nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2019 r., poz. 1145), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Z powyżej zacytowanego przepisu wynika, że darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego (świadczenie musi wzbogacić obdarowanego) i zobowiązanie darczyńcy musi być zamierzone jako nieodpłatne.

Należy również wskazać, że stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane przepisami ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 31 § 1 ww. ustawy, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Jak wskazuje art. 33 pkt 2 ww. Kodeksu, do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że planowane w 2019 r. odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię jednej z trzech działek nabytych w drodze darowizny w dniu 20 grudnia 2018 r., będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej działki (nieruchomości).

Stosownie do art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Ustalenie kosztów uzyskania przychodu odbywa się natomiast zgodnie z art. 22 ust. 6c lub ust. 6d ww. ustawy w zależności od tego, czy zbywaną nieruchomość lub prawo nabyto odpłatnie, czy nieodpłatnie.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Jak stanowi art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy – przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Stanowi on, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P, gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia.

Podkreślić należy, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

W art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca określił, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
      
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   –położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;
   
2. wydatki poniesione na:
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
      
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
      
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
   –w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
   
   

Z kolei zgodnie z art. 21 ust. 26 ww. ustawy, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o którym mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach. Zatem „własny” to taki, który stanowi własność lub współwłasność podatnika.

Stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

–przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W myśl art. 21 ust. 29 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy). W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Ww. zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia.

Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z przywołanego wcześniej art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy „własne cele mieszkaniowe” podatnika. Katalog wydatków stanowiących „własne cele mieszkaniowe” podatnika wymieniony w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne.

Wyjaśnić należy, że samo poniesienie wydatku nie świadczy jeszcze o tym, że została spełniona przesłanka skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania. Warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest więc aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości może przeznaczyć go na spłatę zaciągniętego kredytu, zachowując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże spłata ta może dotyczyć jedynie kredytu zaciągniętego przez tego podatnika na zaspokojenie jego własnych potrzeb mieszkaniowych. Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Jednym z tych celów, których realizacja uprawnia do zwolnienia jest wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Stosownie zaś do treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, które obejmują m.in. budowę własnego budynku mieszkalnego.

Należy wskazać, że ważną przesłanką uprawniającą do przedmiotowego zwolnienia jest cel zaciągnięcia kredytu (pożyczki), dlatego też z umowy kredytu bankowego powinno wynikać, że kredyt został udzielony na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu. Powyższe wskazuje więc, że spłacany kredyt nie może być jakimkolwiek kredytem, lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika.

Kolejnym warunkiem jaki przewidział ustawodawca, jest zaciągnięcie spłaconego kredytu przez podatnika (a więc przez osobę, która uzyskuje przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i u której powstaje zobowiązanie podatkowe z tego tytułu).

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni jest właścicielką działki o nr geodezyjnym nr 34/32, którą otrzymała w drodze darowizny w 2012 r. Jej mąż jest właścicielem działki (sąsiedniej) o nr geodezyjnym nr 34/33, którą nabył w drodze kupna w 2010 r. Nabyć tych dokonali przed zawarciem związku małżeńskiego. W dniu 7 marca 2013 r. uzyskali pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego na tych działkach. Pozwolenie na budowę zostało wydane na Wnioskodawczynię i Jej męża. Budynek mieszkalny usytuowany jest na dwóch działkach. Pozwolenie na budowę zostało wydane bez konieczności scalania działek. Budynek mieszkalny wybudowany na nieruchomościach jest częścią każdej z działek. Nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności w świetle przepisów prawa cywilnego. W momencie budowy budynku mieszkalnego Wnioskodawczyni była i jest nadal właścicielką nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o nr geodezyjnym 34/32. Dysponowała też pozwoleniem na budowę wystawionym na Nią i Jej męża (pozwolenie zostało wystawione przed zawarciem związku małżeńskiego). Właścicielem drugiej działki gruntu o nr geodezyjnym 34/33 był i jest mąż Wnioskodawczyni.

W dniu 26 marca 2014 r. w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy. W dniu 4 kwietnia 2014 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wydał małżeństwu zawiadomienie o przyjęciu zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i braku sprzeciwu do użytkowania budynku mieszkalnego. Budowa finansowana była z kredytu mieszkaniowego, który małżonkowie zaciągnęli w dniu 30 kwietnia 2013 r. Przy czym z ogólnej kwoty kredytu w wys. 300 000 zł, suma 42 936 zł 74 gr została przeznaczona na spłatę kredytu, który wcześniej (przed zawarciem związku małżeńskiego) zaciągnął M. B.

Kredyt hipoteczny „…” został zaciągnięty w dniu 30 kwietnia 2013 r. przez oboje małżonków. Stroną umowy kredytowej była Wnioskodawczyni i Jej mąż. Przeznaczenie kredytu to zgodnie z umową: „1) Na potrzeby własne, 2) Cel  budowa domu jednorodzinnego  spłata kredytu mieszkaniowego,  dowolny cel nie związany z prowadzoną przez kredytobiorcę działalnością gospodarczą lub gospodarstwem rolnym”. Małżonkowie solidarnie odpowiadali i odpowiadają za spłatę tego kredytu. Został on zabezpieczony hipoteką łączną umowną na nieruchomościach, na których budowano i wybudowano dom mieszkalny (działki nr 34/32 i nr 34/33).

Środki z kredytu przeznaczone zostały na budowę, przy czym z ogólnej kwoty kredytu w wys. 300 000 zł, suma 42 936 zł 74 gr została przeznaczona na spłatę kredytu, który wcześniej (przed zawarciem związku małżeńskiego) zaciągnął mąż Wnioskodawczyni. Budowa została sfinansowana kredytem. Reszta posłużyła sfinansowaniu budowy. Kredyt „…” został zaciągnięty w ….. Spółka Akcyjna (…. SA). W wybudowanym domu mieszkaniowym Wnioskodawczyni realizuje swoje potrzeby mieszkaniowe. Jest on Jej stałym miejscem zamieszkania. Wnioskodawczyni całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży działki przeznaczy na spłatę kredytu i odsetek od tego kredytu. Nastąpi to natychmiast po sprzedaży działki, co planowane jest na wrzesień lub październik 2019 r. Jednakże kwotą uzyskaną ze sprzedaży nie zostanie spłacony cały kredyt (obecnie pozostało do spłacenie ok. 270 000 zł, orientacyjna wartość działki to 1/3 tej kwoty.) Mąż Wnioskodawczyni zaciągnął kredyt w dniu 2 lipca 2010 r. na zakup działki o nr geodezyjnym 34/33 (jedna z działek, na której wybudowano dom mieszkalny). Tylko on był stroną tej umowy kredytowej w momencie zaciągnięcia kredytu. Po zawarciu związku małżeńskiego ww. kredyt nie został przepisany także na Wnioskodawczynię. Ww. kredyt został zaciągnięty w ….. Spółka Akcyjna (…. SA).

Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane przepisy prawa stwierdzić należy, że wydatkowanie uzyskanego przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, w okresie nie później niż trzech lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, na spłatę kredytu zaciągniętego w dniu 30 kwietnia 2013 r. przez Wnioskodawczynię i Jej męża, którym sfinansowano budowę domu, w którym Wnioskodawczyni mieszka i do którego Wnioskodawczyni przysługuje tytuł współwłasności, będzie umożliwiało zwolnienie od podatku dochodowego uzyskanego dochodu z ww. odpłatnego zbycia, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Powyższe zwolnienie będzie obejmowało taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na spłatę kredytu, którym sfinansowano budowę domu, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Natomiast cel mieszkaniowy, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy nie zostanie spełniony w odniesieniu do kwoty wydatkowanej na spłatę kredytu w części przeznaczonej na spłatę kredytu zaciągniętego przez męża Wnioskodawczyni, jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego. Spłata tej części kredytu, która odpowiada kredytowi zaciągniętemu wyłącznie przez męża Wnioskodawczyni (przed zawarciem związku małżeńskiego) nie daje podstaw do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia, gdyż w tym przypadku to nie Wnioskodawczyni była stroną umowy kredytowej. Zatem przychód ze sprzedaży działki, w części proporcjonalnie wydatkowanej przez Wnioskodawczynię na spłatę kredytu nieprzeznaczonego na budowę budynku mieszkalnego nie może być uwzględniony przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania, gdyż spłata kredytu w tej części nie stanowi wydatków na własne cele mieszkaniowe, stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zw. z art. 21 ust. 29 ww. ustawy.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe, gdyż wbrew twierdzeniu Wnioskodawczyni, dochód uzyskany ze sprzedaży działki w 2019 r., w części przychodu wydatkowanego na spłatę kredytu wykorzystanego na spłatę zobowiązań kredytowych męża Wnioskodawczyni, nie będzie zwolniony od podatku dochodowego.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Tutejszy Organ podkreśla, że jednym z celów interpretacji indywidualnych jest zinterpretowanie przepisów budzących wątpliwość wśród podatników, w określonych stanach faktycznych czy zdarzeniach przyszłych. Przepis art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2019 r., poz. 900, z późn. zm.) nakłada na Organ podatkowy obowiązek udzielania interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ww. ustawy jest sam przepis prawa. Wnioskodawczyni ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem przyszłym podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku.

Zgodnie z art. 14na § 1 ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
   
   

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 ustawy Ordynacja podatkowa).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy – Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2018 r., poz. 2193, z późn. zm.), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …., ul…, …., za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, z późn. zm.). Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.