2018.02.07 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej - 0113-KDIPT2-2.4011.394.2017.2.SR

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0113-KDIPT2-2.4011.394.2017.2.SR
z 7 lutego 2018 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 24 listopada 2017 r. (data wpływu 4 grudnia 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 24 stycznia 2018 r. (data wpływu 29 stycznia 2018 r.), o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 grudnia 2017 r. wpłynął do tutejszego Organu wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 17 stycznia 2018 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.394.2017.1.SR, wezwano Wnioskodawczynię na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 17 stycznia 2018 r. (skutecznie doręczone w dniu 18 stycznia 2018 r.), zaś w dniu 29 stycznia 2018 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w dniu 25 stycznia 2018 r.).

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawczyni (jako osoba fizyczna) wraz z mężem jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej od ponad 20 lat. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w dniu 3 grudnia 1996 r. na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego Rep. A nr …. Nieruchomość położona jest w Gminie …, przy ul. …. Stan prawny ‒ prawo własności przysługujące małżonkom. Nieruchomość wchodzi w skład wspólności małżeńskiej. Pomiędzy małżonkami nigdy nie były zawierane umowy majątkowe, w związku z tym nieruchomość należy do majątku wspólnego małżonków.

Zważywszy na kształt działki Wnioskodawczyni w przyszłości planuje nieruchomość scalić z działkami sąsiadującymi, należącymi do innej osoby fizycznej oraz gminy. Scalona nieruchomość zostanie następnie podzielona na poszczególnych właścicieli w taki sposób, by możliwe było wybudowanie domów jednorodzinnych.

Wskazane scalenie oraz podział nieruchomości zostanie wszczęte na wniosek, z tym że uczestnikiem postępowania będzie Gmina …, jako właściciel sąsiadującej działki. Wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu będzie złożony na podstawie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami do Urzędu Miasta w …. Z uzyskanych wstępnych informacji, do obowiązków wnioskodawców należeć będzie złożenie dokumentów potwierdzających tytuł własności, aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków, kopię decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także projekt podziału działek. Pozytywna opinia na temat wstępnego planu podziału nieruchomości daje podstawę do sporządzenia właściwego projektu podziału nieruchomości sporządzonego przez uprawnionego geodetę. Następnie należy ponownie złożyć wniosek do Burmistrza Gminy, gdzie oprócz wskazanych powyżej dokumentów należy dołączyć właściwy już podział nieruchomości. Wówczas organ właściwy wyda decyzję zatwierdzającą podział. Dodatkowo na początku wszyscy właściciele sąsiadujących działek udadzą się do notariusza, gdzie wyrażą zgodę na scalenie i podział. W wyniku połączenia i podziału sąsiednich nieruchomości zostaną dokonane wzajemne zamiany działek, w związku z tym w wyniku podjętych działań w skład powierzchni działek oprócz dotychczasowych wchodzić będzie również powierzchnia innych działek gruntu, z zaznaczeniem, że część dotychczasowa również zostanie zmniejszona na rzecz innych działek (ze względu na konieczność wydzielenia obszaru na drogę dojazdową). W efekcie tego powierzchnia działki Wnioskodawczyni ulegnie zmniejszeniu. Po ewentualnym podziale konieczne będzie założenie nowej księgi wieczystej oraz nowy wpis w ewidencji gruntów, w wyniku czego zmieni się numer księgi wieczystej oraz numer działki.

Na ten moment Wnioskodawczyni nie jest w stanie oszacować czy w wyniku scalenia i podziału nieruchomości nabędzie Ona działki o wartości rynkowej przekraczającej wartość rynkową dotychczasowych powierzchni działek. Należy jednak zaznaczyć, że powierzchnia gruntu będzie mniejsza, co na pewno będzie miało wpływ na oszacowanie wartości.

Po podziale Wnioskodawczyni planuje sprzedać nieruchomość w terminie krótszym niż 5 lat od momentu podziału. Odpłatne zbycie nieruchomości nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy w opisanym stanie faktycznym sprzedaż nieruchomości będzie stanowić dla Wnioskodawczyni przychód podlegający opodatkowaniu?

Zdaniem Wnioskodawczyni, podstawowa zasada opodatkowania sprzedaży nieruchomości stanowi, że przychód ze sprzedaży jest opodatkowany podatkiem zryczałtowanym. Opodatkowany przychód powstaje jednak tylko wówczas, gdy odpłatne zbycie nieruchomości następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. Reasumując „a contrario” przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości nie powstają, jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawczyni, przychód nie powstanie, gdyż nieruchomość została nabyta ponad 20 lat temu, w związku z tym sprzedaż nastąpi po upływie 5-letniego okresu. Połączenie, a następnie podział nieruchomości jest tylko czynnością techniczną, organizacyjną, a zatem nie jest to czynność prawna skutkująca nabyciem prawa własności. Termin 5-letni należy liczyć od pierwotnego nabycia, a wszystkie ewentualne zmiany powierzchni nie maja znaczenia dla celów podatkowych.

Podobna sytuacja była tematem rozważań Naczelnego Sądu Administracyjnego, który wskazał, że „Podatnik, który kupił przed ślubem nieruchomość, następnie wniósł ją do majątku wspólnego, a po rozwodzie ponownie stał się jej jedynym właścicielem, nie zapłaci PIT, jeśli od pierwotnego nabycia minęło pięć lat” (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 sierpnia 2017 r., sygn. akt II FSK 1937/15).

Mając na względzie powyższe, wszystkie czynności organizacyjne, które nawet zmieniały wysokość udziałów prawa własności nie mają wpływu na niniejsze opodatkowanie. W zaistniałym stanie faktycznym prawo własności jest to samo od 20 lat, połączenie z sąsiadującą działką jest okresem przejściowym, w wyniku wszystkich podjętych działań na końcu Wnioskodawczyni będzie posiadała nieruchomość wraz ze swoim mężem. Jedyną różnicą będzie powierzchnia, numer księgi wieczystej oraz numer działki widniejący w ewidencji gruntów.

Należy również podkreślić, że brak jest szczegółowych unormowań zagadnienia nabycia w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I SA/Gl 266/17 „Z tej przyczyny, jako przepis o charakterze wyjątkowym, musi być interpretowany ściśle, a wątpliwości prawne powinny być wyjaśniane na korzyść podatnika”.

Istotny jest fakt, że w wyniku podziału powierzchnia nieruchomości ulegnie zmniejszeniu, a tym samym spadnie wartość działki. W zaistniałym stanie faktycznym brak jest przysporzenia po stronie Wnioskodawczyni.

W zaistniałym stanie faktycznym Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość ponad 20 lat temu, w związku z tym sprzedaż nieruchomości nie będzie stanowiła przychodu. Połączenie działki, a następnie podział jest tylko czynnością organizacyjną, więc okres 5 letni należy liczyć od pierwotnego nabycia.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 200, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji Podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c)  przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy  przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni wraz z mężem w ramach wspólności małżeńskiej są właścicielami niezabudowanej nieruchomości gruntowej nabytej w dniu 3 grudnia 1996 r. na podstawie umowy sprzedaży.

Wskazane scalenie oraz podział nieruchomości zostanie wszczęte na wniosek, z tym że uczestnikiem postępowania będzie Gmina, jako właściciel sąsiadującej działki. Wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu będzie złożony na podstawie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami do Urzędu Miasta. Z uzyskanych wstępnych informacji, do obowiązków wnioskodawców należeć będzie złożenie dokumentów potwierdzających tytuł własności, aktualny wypis z ewidencji gruntów i budynków, kopię decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także projekt podziału działek. Pozytywna opinia na temat wstępnego planu podziału nieruchomości daje podstawę do sporządzenia właściwego projektu podziału nieruchomości sporządzonego przez uprawnionego geodetę. Następnie należy ponownie złożyć wniosek do Burmistrza Gminy, gdzie oprócz wskazanych powyżej dokumentów należy dołączyć właściwy już podział nieruchomości. Wówczas organ właściwy wyda decyzję zatwierdzającą podział. Dodatkowo na początku wszyscy właściciele sąsiadujących działek udadzą się do notariusza, gdzie wyrażą zgodę na scalenie i podział. W wyniku połączenia i podziału sąsiednich nieruchomości zostaną dokonane wzajemne zamiany działek, w związku z tym w wyniku podjętych działań w skład powierzchni działek oprócz dotychczasowych będzie również wchodzić powierzchnia innych działek gruntu, z zaznaczeniem, że część dotychczasowa również zostanie zmniejszona na rzecz innych działek (ze względu na konieczność wydzielenia obszaru na drogę dojazdową). W efekcie tego powierzchnia działki Wnioskodawczyni ulegnie zmniejszeniu. Po ewentualnym podziale konieczne będzie założenie nowej księgi wieczystej oraz nowy wpis w ewidencji gruntów, w wyniku czego zmieni się numer księgi wieczystej oraz numer działki.

Zgodnie z art. 98b ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, z późn. zm.), właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany, o której mowa w ust. 3. W sprawach, o których mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio art. 93, art. 94, art. 96, art. 97 ust. 1-2, art. 98, art. 98a oraz art. 99. (art. 98b ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W myśl art. 98b ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, dokonuje się pod warunkiem, że właściciele albo użytkownicy wieczyści dokonają, w drodze zamiany, wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu. W razie nierównej wartości zamienianych części nieruchomości stosuje się art. 15 ww. ustawy.

Przepis art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami daje zatem właścicielom albo użytkownikom wieczystym nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie możliwość łączenia sąsiadujących ze sobą nieruchomości i ich ponownego podziału na nowe działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. W tym celu muszą oni złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, a także dołączyć do niego złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany. Warunkiem podziału jaki należy spełnić jest bowiem zobowiązanie się właścicieli (użytkowników wieczystych) do wzajemnego przeniesienia w drodze zamiany praw do części nieruchomości, które weszły w skład nowych działek gruntu. Zatem, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że właściciele albo użytkownicy wieczyści dokonają w drodze zamiany wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu.

Co do zasady przez postępowanie scaleniowe i podział nieruchomości należy rozumieć proces mający na celu uzyskanie korzystniejszej konfiguracji poszczególnych nieruchomości przez ich właścicieli. W sytuacji gdy właściciel kilku działek dokonuje ich scalenia, a następnie nowego podziału geodezyjnego nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o działki, których ta osoba jest już właścicielem. W rozpatrywanej sprawie nie mamy jednak do czynienia z taką sytuacją, gdyż scaleniu i podziałowi uległy działki różnych właścicieli, w tym działka stanowiąca własność Wnioskodawczyni. W efekcie scalenia i podziału nieruchomości między różnymi właścicielami doszło miedzy nimi do zamiany części działek, w wyniku której Wnioskodawczyni nabyła prawo do części nowej działki, której przed dokonaniem ww. czynności nie była właścicielką. Własność części działek została pozamieniana między dotychczasowymi ich właścicielami. W świetle opisanego stanu faktycznego oraz przywołanych powyżej przepisów prawa stwierdzić należy, że efektem scalenia i podziału działek była zamiana części nieruchomości między właścicielami. W rezultacie nastąpiło nabycie na własność innej nieruchomości (innej części nieruchomości).

Moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określany jest zgodnie z normami prawa cywilnego. Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić należy, że użyty w cytowanym przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Przez pojęcie „nabycie” należy zatem rozumieć nie tylko zakup, ale również każdą inną czynność prawną, w wyniku której dochodzi do przeniesienia prawa własności. Tak więc, jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości na podstawie umowy zamiany.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny, przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany może nie występować świadczenie pieniężne. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany – inna rzecz.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazuje jednoznacznie, że zamiana jest umową wywołującą skutek podatkowy. Przepis ten stanowi, że zamiana u obu stron umowy, powoduje powstanie obowiązku podatkowego, jeżeli ma miejsce przed upływem określonego tym przepisem czasu. Dla obu stron umowy zawarcie umowy zamiany z jednej strony oznacza zbycie nieruchomości (udziału w niej), z drugiej zaś strony oznacza nabycie nieruchomości (udziału w niej), którą zamieniający otrzymuje w zamian za to, co sam utracił na rzecz drugiej strony umowy. W przepisach nie istnieje żaden wyjątek, który wyłączałby opisany skutek, np. z uwagi na zachowanie takiej samej powierzchni nieruchomości sprzed zamiany i po niej. Przekazanie udziału w pierwotnej nieruchomości w drodze zamiany oznacza odpłatne zbycie tej części, natomiast uzyskanie w zamian części nieruchomości, która uprzednio należała do kogoś innego – oznacza odpłatne nabycie tej części.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest nabycie na własność innej nieruchomości. Natomiast w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, pięcioletni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym dokonano zamiany.

Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości będzie stanowiła źródło przychodu podlegające opodatkowaniu w sytuacji, gdy zbycie następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w tym również nabycie w drodze zamiany.

W konsekwencji przychód z planowanej sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, w części powierzchni działki która przed zamianą nie należała do Wnioskodawczyni, ze względu na to, że nie upłynął 5-letni okres, o którym mowa w przywołanym powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Natomiast przychód ze sprzedaży udziału nieruchomości w części powierzchni działki nabytej przez Wnioskodawczynię w 1996 r. i niepodlegającej zamianie w związku ze scaleniem i ponownym podziałem nieruchomości, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ okresu pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, do momentu planowanego zbycia tej części nieruchomości, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Zgodnie z art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie określonym w ust. 1 (do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym) podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Stosownie do przywołanych przepisów należy stwierdzić, że przychodem ze sprzedaży przysługującego Wnioskodawczyni udziału w nieruchomości, wynikającego ze wspólności ustawowej małżeńskiej, którego przed zamianą Wnioskodawczyni nie była współwłaścicielką, będzie wartość jaka została wyrażona w cenie umowy sprzedaży, o ile odpowiadać będzie wartości rynkowej, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Natomiast, kosztem uzyskania przychodu proporcjonalnie do udziału jaki posiada Wnioskodawczyni w nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, będzie koszt nabycia ‒ odpowiadający nieruchomości zbytej przez Wnioskodawczynię w drodze zamiany, ustalony w umowie zamiany, jednakże nie wartość całej nieruchomości przekazanej za nieruchomość nabytą lecz wartość na dzień zamiany odpowiadająca proporcjonalnie wartości zbywanej działki.

Podsumowując, przychód z planowanej sprzedaży części nieruchomości, którą Wnioskodawczyni nabędzie w drodze umowy zamiany, biorąc pod uwagę udział przysługujący Wnioskodawczyni we wspólności ustawowej małżeńskiej, będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, ponieważ od końca roku, w którym będzie miało miejsce nabycie nieruchomości w drodze zamiany, do dnia sprzedaży nie upłynie 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Uzyskany dochód będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym. Przy czym od ceny sprzedaży działki, będą podlegały proporcjonalnemu odliczeniu ustalone koszty odpłatnego zbycia oraz koszty nabycia sprzedawanej nieruchomości. Podstawą obliczenia podatku będzie zatem dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wyjaśnić należy, że dla skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (udziału) nie ma znaczenia, że powierzchnie i wartości zamienianych działek będą równe. Odnosząc się do przedstawionego opisu stanu faktycznego należy podkreślić, że datę nabycia nieruchomości należy utożsamiać z chwilą przeniesienia prawa własności w rozumieniu cywilnoprawnym. Zatem, w przedstawionym stanie faktycznym będzie miało miejsce najpierw nabycie nieruchomości w drodze zamiany, a następnie jej sprzedaż. Mając na uwadze powyższe, stanowisko Wnioskodawczyni uznano za nieprawidłowe, ponieważ za datę nabycia odpłatnie zbywanej działki w części nabytej w drodze zamiany należy przyjąć datę zawarcia umowy zamiany. Natomiast przychód ze sprzedaży udziału nieruchomości w części powierzchni działki nabytej przez Wnioskodawczynię w 1996 r. i niepodlegającej zamianie w związku ze scaleniem i ponownym podziałem nieruchomości, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ okresu pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości, do momentu planowanego zbycia tej części nieruchomości, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że zdarzenie opisane we wniosku różni się od zdarzenia występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin