INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 21.09.2011 r. (data wpływu 23.09.2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23.09.2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny.

W dniu 08.05.2009 r. zmarł ojciec Wnioskodawcy. Przed notariuszem w dniu 27.08.2009 r. stawiła się cała rodzina (żona, dwie córki oraz syn czyli Wnioskodawca); sporządzono wówczas protokół dziedziczenia, w którym wszyscy poza Wnioskodawcą odrzucili spadek. W efekcie – zgodnie z notarialnym poświadczeniem dziedziczenia- w tym samym dniu odziedziczyłem wszystko, w tym w 50% prawa do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w L. Właścicielem drugiej połowy była matka Wnioskodawcy. Jako, że spadkodawca nie postanowił inaczej – stanowiło to Wnioskodawcy majątek odrębny. W dniu 5.10.2009 r. nastąpiło zbycie ww. mieszkania za kwotę 178 tys. zł. Wnioskodawca uzyskał przychód w kwocie 89.000 zł (50% ceny zbycia). W dniu 24.04.2010 r. Wnioskodawca złożył PIT-39, w którym ujawnił ten przychód i jednocześnie potwierdził, że zamierza wydać ww. środki na własne cele mieszkaniowe. W dniu 25.02.2011 r. wraz z małżonką Wnioskodawca nabył zabudowaną nieruchomość gruntową do małżeńskiego majątku wspólnego za kwotę 55 tys. zł od osoby, która ją uzyskała w drodze dziedziczenia po zmarłym ojcu, co potwierdza umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego. W ww. akcie notarialnym wskazano przy tym, że „sprzedająca jest właścicielką zabudowanej nieruchomości położonej w miejscowości W., gmina R. i składa się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 32/1 i 32/6, o łącznym obszarze 869 m ², dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą i w ww. księdze wpisany jest jako właściciel jej zmarły ojciec, przy czym w ww. umowie sprzedaży stwierdzone zostało, że – zgodnie z aktem poświadczenia dziedziczenia – sprzedająca nabyła spadek w całości. Istotne w tej sprawie są jednak okazane powołane w akcie notarialnym następujące dokumenty.:

• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy R. z dnia 07.02.2011 r. z którego wynika, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy R. uchwalonym 30.12.2004 r. – działka 412 (połączone działki 32/1 i 32/6) położona jest na terenach zabudowy letniskowej;
• wykaz zmian gruntowych z dnia 0702.2011 r. wydany z upoważnienia Starosty, że działki gruntu 32/1 i 32/6 zostały połączone w jedną działkę o numerze 412 o powierzchni 0,0871 ha;
• zaświadczenie wydane z upoważnienia Naczelnika US z dnia 10.02.2011 r., z którego wynika, że po zmarłym pierwotnym właścicielu nieruchomości – spadek w całości nabyła sprzedająca oraz „że tytułem spadku wskazano m. in. nieruchomość położoną w miejscowości W. (…) działki gruntu 32/1 i 32/6 o łącznej pow. 869 m² zabudowane budynkiem mieszkalnym o pow. 52,81 m²;
• wypis z rejestru gruntów i budynków wydany z upoważnienia Starosty z dnia 07.02.2011 r., z którego wynika, że „działka nr 412 o obszarze 0,0871 ha (…) położona jest w obrębie 0026 – W., jednostce ewidencyjnej, … stanowi tereny zabudowane mieszkalne oznaczone B oraz zabudowana jest dwoma drewnianymi budynkami wybudowanymi w roku 1986 o powierzchni zabudowy 52 m² oraz 20 m².”
  
  

Kalkulacja:

Przychód – 89.000 tys. zł. brak kosztów odpłatnego zbycia oraz kosztów uzyskania przychodu.

W okresie od dnia 05.10.2009 r. do dnia 31.12.2011 r. wydatki na własne cele mieszkalne przedstawiają się następująco(ok. 132.328 zł):

• kwota 37.710 zł przeznaczona została na spłatę rat kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia (raty październik 2009 – wrzesień 2011 przy czym raty wahają się na poziomie od ok. 1200 zł do ok. 1700 zł w zależności od kursu franka szwajcarskiego),
• kwota ok. 4.500 zł zostanie przeznaczona na spłatę 3 rat ww. kredytu w miesiącach październik – grudzień 2011 r., w zależności od kursu franka,
• kwota 55.000 zł została przeznaczona na zakup nowej nieruchomości, o której mowa na początku opisu; przy czym nieruchomość ta jest zabudowana dwoma budynkami: budynek o pow. 52 m² to budynek mieszkalny, o którym mowa w zaświadczeniu z Urzędu Skarbowego, natomiast drugi budynek to drewniany garaż, którego wartość ze względu na stan i materiały, z których jest wykonany Wnioskodawca szacuje na ok. 3.000 zł. W związku z powyższym wydatek ten – nie powinien podlegać zwolnieniu, co oznacza, że od 55.000 zł należałoby odjąć 3.000 zł (odliczeniu powinna podlegać kwota do 52.000 zł),
• kwota 32.287 zł została przeznaczona na remont budynku mieszkalnego (Wnioskodawca posiada faktury i rachunki) nabytego wraz z nieruchomością;
• kwota 2.831 zł przeznaczona została na koszty nabycia ww. nieruchomości (podatek od czynności cywilnoprawnej, taksa notarialna, wypisy).
  
  

Ww. wydatki zostały sfinansowane (lub zostaną w przypadku rat kredytu październik-grudzień br.) ze środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania, a w pozostałej części ze środków własnych.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

1. Czy w rozliczeniu Wnioskodawcy wydatków cała kwota uzyskana ze sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie zwolniona od podatku - do wysokości 89.000 zł...
2. Czy zwolnienie obejmuje całość dochodu, tj. 89.000 zł, biorąc pod uwagę fakt, że przychód z odpłatnego zbycia odziedziczonej części nieruchomości (ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego) stanowił Wnioskodawcy majątek odrębny, a przeznaczony został w całości na spłatę kredytu za nabycie lokalu mieszkalnego, a także na nabycie nieruchomości gruntowej wraz z budynkiem mieszkalnym (i remont tego budynku), które są Wnioskodawcy własnością ale w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad. 1

Przychód z odpłatnego zbycia prawa majątkowego powinien być wolny od podatku w całości, tj. do kwoty 89.000 zł.

W omawianym przypadku przychodem jest 50% ceny sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, tj. kwota 89.000 zł (nie wystąpiły bowiem żadne koszty odpłatnego zbycia przedmiotowego prawa). Drugie 50% to przychód matki, który nie ma tu znaczenia dla sprawy. Zgodnie z art. 30e ust. 1 i 2 u.p.d.o.f. podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, gdzie podstawą jest dochód, obliczony zgodnie z ww. przepisem - w moim przypadku równy przychodowi tj. 89.000 zł.

Wnioskodawca informuje, iż w dniu 24 kwietnia 2010 r. złożył PIT-39, w którym ujawnił ten przychód i jednocześnie potwierdził, że zamierza wydać te środki na własne cele mieszkaniowe. Przepisy art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. stanowią bowiem, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych (w tym spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia ww. prawa majątkowego, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia - 5 października 2009 r., nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie - do 31 grudnia 2011 r., przychód został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, przy czym udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia, tj. do kwoty 89.000 zł.

Własne cele mieszkaniowe zdefiniowane są w art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. i są to m.in. wydatki poniesione na:

• spłatę kredytu oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, na cele określone w przepisach, w tym m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego, jak to miało miejsce w ww. przypadku;
• nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, a także nabycie gruntu, związanego z tym budynkiem;
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu, jeżeli w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
• remont własnego budynku mieszkalnego.
  
  

Według Wnioskodawcy z powyższego wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego od dochodu ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie otrzymanych środków pieniężnych wyłącznie na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Wnioskodawca jednocześnie podkreśla, że ustawodawca zastrzegł, iż możliwość ta jest jednak wyłączona (art. 21 ust. 28 u.p.d.o.f.), gdy przychód zostanie wydatkowany na nabycie gruntu lub budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, modernizację, adaptację lub remont budynku albo jego części - przeznaczonych na cele rekreacyjne.

W ocenie Wnioskodawcy bezsporne jest przeznaczenie kwoty 37. 710 zł na spłatę rat kredytu zaciągniętego na zakup lokalu, mieszkalnego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia za okres październik 2009 r. - wrzesień 2011 r., jak również kwoty ok. 4.500 zł na raty, które zapłaci do końca br. i uwzględnienie ww. kwot w ramach ulgi mieszkaniowej. Pewne wątpliwości może jednak budzić zwolnienie z podatku części przychodu przeznaczonej na zakup zabudowanej nieruchomości gruntowej oraz na remont budynku, znajdującego się na tej nieruchomości. Plan zagospodarowania przestrzennego określa bowiem tereny, na których mieści się ta nieruchomość jako tereny zabudowy letniskowej. W tym przypadku należy jednak zwrócić uwagę na istotne elementy sprawy, które - w Wnioskodawcy przekonaniu — mają decydujące znaczenie w zakresie oceny wypełnienia wymogów ustawowych, co do objęcia tych środków ulgą mieszkaniową. Należy przede wszystkim mieć na uwadze fakt, że plany zagospodarowania przestrzennego ze względu na skomplikowaną materię i procedurę zmian często odstają od realiów i nie nadążają za zmieniającą się rzeczywistością i potrzebami określonych społeczności. Plan dla gminy R. (w tym dla miejscowości W.) uchwalony został 30 grudnia 2004 r. Od tego czasu zmienił się jednak charakter ww. nieruchomości, przy czym jedynie w planie zagospodarowania przestrzennego nie znalazło to odzwierciedlenia- Nabyta przez Wnioskodawcę nieruchomość - zgodnie z powołanym w akcie notarialnym zaświadczeniem wydanym z upoważnienia Naczelnika US określającym elementy spadku sprzedającej (spadek po ojcu - pierwotnym właścicielu nabytej przeze Wnioskodawcę nieruchomości) - jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, o powierzchni 52,81 m². Dodatkowo, stosownie do powołanego również w ww. akcie notarialnym wypisu z rejestru gruntu i budynków wydanego z upoważnienia Starosty z dnia 7 lutego 2011 r. - działka nr 412 (nieruchomość Wnioskodawcy) stanowi tereny zabudowane mieszkalne oznaczone „B” oraz zabudowana jest dwoma drewnianymi budynkami wybudowanymi w roku 1986, o powierzchni zabudowy 52 m² oraz 20 m². Charakter ww. nieruchomości został również potwierdzony kolejnymi dokumentami urzędowymi - zawiadomieniem Sądu. Rejonowego Wydział Ksiąg Wieczystych z dnia 10 marca 2011 r., z którego wynika, że dokonano zmian w księgach wieczystych, a podstawą tych zmian były m.in. (wydane przed zakupem przez Wnioskodawcę przedmiotowej nieruchomości) wykaz zmian gruntowych Starostwa Powiatowego z dnia 7 lutego 2011 r. oraz wypis z rejestru gruntów i budynków Starosty Powiatu z dnia 7 lutego 2011 r. Posłużyły one Sądowi do dokonania w Dziale I-0-”Oznaczenie nieruchomości” w rubryce 1,4. „Oznaczenie”, podrubryce 1.4.1 - „Działka ewidencyjna” zmian zarówno w zakresie uaktualnienia numerów działek 3,/1 oraz 32/6 na numer „412” jak również co najistotniejsze dla Wnioskodawcy - w polach „sposób korzystania” - „działka letniskowa” została zmieniona na „B - tereny mieszkaniowe”.

Dodatkowo w ww. zawiadomieniu Wnioskodawca został poinformowany, że na podstawie umowy sprzedaży z dnia 25 lutego 2011 r. w Dziale II - „Własność” wpisano Wnioskodawcę oraz jego małżonkę jako właścicieli ww. nieruchomości (rodzaj własności - wspólność ustawowa majątkowa małżeńska), a wykreślono dawnego właściciela, który zmarł.

Dodatkowo zaznaczenia wymaga, że o charakterze mieszkaniowym świadczą również funkcjonalne cechy ww. nieruchomości oraz budynku tam umiejscowionego. Nabyta nieruchomość jest opatrzona adresem wraz z kodem pocztowym - istnieje możliwość zameldowania się. Ponadto w budynku mieszkalnym jest prąd (światło), bieżąca woda, kanalizacja, własne ogrzewanie, dostęp do gminnej utwardzonej drogi publicznej, brama wjazdowa znajduje się w ogrodzeniu.

Wnioskodawca pragnie przy tym zauważyć, że od śmierci poprzedniego właściciela budynek był zaniedbany, ponieważ jego spadkobierczyni nie korzystała z niego, dlatego wyremontował go w sposób umożliwiający całoroczny pobyt i korzystanie w niezakłócony sposób, realizując jego własne cele mieszkaniowe

Wnioskodawca wyraźnie podkreśla, że gdyby działka ta miała charakter letniskowy oznaczona byłaby - zgodnie z par 68 ust. 3 pkt 1 i 5 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków - jako teren rekreacyjno wypoczynkowy oznaczony Bz, tymczasem w księgach wieczystych wpisane zostało tereny mieszkaniowe oznaczone B.

Podsumowując w ocenie Wnioskodawcy kwota 89.000 zł podlega w całości zwolnieniu, a składają się na to następujące wydatki na cele mieszkaniowe:

• 37.710 zł spłata kredytu do chwili obecnej,

• 4.500 zł spłata kredytu pozostałego do końca bieżącego roku,

• 46.790 zł część ceny nabycia nieruchomości (pozostała kwota przekroczyłaby w sumie 89.000 zł dlatego nie jest przez Wnioskodawcę uwzględniona, podobnie, jak wydatki na remont domu).
  
  

Ad. 2

W przedstawionym przypadku środki pochodzące z majątku odrębnego, a przeznaczone na wydatki na cele mieszkaniowe, stanowiące wspólność ustawową majątkową małżeńską mogą w całości być zwolnione od podatku.

Małżeńska wspólność ustawowa ma bowiem wyjątkowy charakter i nie jest podzielna w trakcie trwania małżeństwa, a zatem zarówno żona, jak Wnioskodawca możemy korzystać w 100% każde z nabytej nieruchomości. W księdze wieczystej nabytej nieruchomości w dziale II „Własność”, Rubryka „Właściciel”, podrubryka „Udział” wskazane zostało, że wielkość małżonków udziału wprawie wynosi 1/1.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Należy jednak zastrzec, iż Wnioskodawca w przedmiotowej sprawie osiągnie przychód określony w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych czyli przychód ze sprzedaży udziału spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, który będzie korzystał ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131, a nie jak wskazał we własnym stanowisku Wnioskodawca przychód z prawa majątkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.