Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0114-KDIP3-1.4011.455.2017.1.KS1
z 12 stycznia 2018 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 6 grudnia 2017 r. (data wpływu 8 grudnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 8 grudnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Od 2001 r. Wnioskodawczyni jest zarejestrowana jako czynny podatnik VAT. Przedmiotem wykonywania czynności opodatkowanych jest wynajem nieruchomości rozliczany do celów podatku dochodowego ze źródła „najem” (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych). Prawidłowość przyporządkowania do powyższego źródła potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie z upoważnienia Ministra Finansów w interpretacji indywidualnej z dnia 23 stycznia 2012 r. (nr IPPB1/415-1081/11-2/JB).

W 1992 r. Wnioskodawczyni otrzymała grunt rolny o powierzchni 5000 m2 w drodze darowizny w ramach najbliższej rodziny. W 1996 r. grunt został podzielony na pięć działek wraz z wytyczeniem dróg wewnętrznych według wymogów wyznaczonych przez Urząd Gminy.

W 1997 r. Wnioskodawczyni sprzedała dwie działki wraz ze służebnością (w zakresie przejazdu i przechodzenia oraz poprowadzenia mediów wyłącznie do tych nieruchomości) na drogę wewnętrzną.

Środki przeznaczone ze sprzedaży dwóch działek w 1997 r. Wnioskodawczyni przeznaczyła na budowę domu na jednej z pozostałych trzech działek. Dom jest do dnia dzisiejszego miejscem zamieszkania Wnioskodawczyni.

Jedna z działek została przejęta z mocy prawa na rzecz samorządu województwa w związku z realizacją celu publicznego.

W 1998 r. Wnioskodawczyni rozszerzyła wspólność majątkową z mężem o dwie działki.

Obecnie Wnioskodawczyni planuje sprzedać jedną z działek niezabudowanych będącą przedmiotem wspólności majątkowej z mężem. Na przedmiot sprzedaży składa się również część drogi wewnętrznej przylegająca do działki.

Od listopada 2014 r. do sierpnia 2015 r. niezabudowana działka będąca przedmiotem sprzedaży była wynajmowana deweloperowi na cele składu materiałów budowlanych związanym z realizowaną inwestycją na sąsiedniej działce. Podatek dochodowy był rozliczany ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż była dokumentowana fakturami w rozumieniu przepisów o VAT.

Dla działki będącej przedmiotem sprzedaży nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ani warunki zabudowy. Wnioskodawczyni nie wyklucza, że w momencie sprzedaży działka będzie objęta decyzją o warunkach zabudowy. Działka będąca przedmiotem sprzedaży nie jest uzbrojona w media. Działka nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych.

Przyszły nabywca działki (spółka prowadząca działalność deweloperską) uzyskał kontakt do Wnioskodawczyni od siostry będącej właścicielką sąsiedniej działki. Nabywca jest zainteresowany również nabyciem tej sąsiedniej działki. Poza sprzedażą działek w 1997 r. na przestrzeni ostatnich 25 lat Wnioskodawczyni dokonała jeszcze jednej sprzedaży nieruchomości niezabudowanej stanowiącej majątek osobisty, który Wnioskodawczyni otrzymała w formie darowizny w ramach rodziny.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy planowana sprzedaż działki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „Ustawa” źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości zaliczane są zatem do odrębnego źródła przychodów. Warunkiem powstania przychodu jest spełnienie następujących warunków:

1. zbycie ma charakter odpłatny;
2. zbycie nie może następować w ramach wykonywania przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej;
3. składniki majątku, w tym nieruchomości i prawa wymienione w art. 14 ust. 2 pkt 1 Ustawy, ani w momencie zbycia, ani przed ich zbyciem, nie mogą być związane z działalnością gospodarczą, chyba że upłynął już 6-letni okres liczony od początku miesiąca następującego po miesiącu wycofania składnika majątku z działalności gospodarczej;
4. odpłatne zbycie nieruchomości zostaje dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni, w przedstawionym stanie faktycznym warunki określone w pkt 1-3 zostały spełnione.

1. Bezsprzeczne jest, że zbycie będzie miało charakter odpłatny.
   
2. Stosownie do art. 5a pkt 6 Ustawy za działalność gospodarczą albo pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:
   
   1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
      
   2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
      
   3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
   - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
   
   

Nigdy nie była prowadzona działalność gospodarcza, ponieważ częstotliwość i charakter dotychczasowych transakcji związanych z nieruchomościami nie wskazuje na ciągłość, zorganizowanie i profesjonalizm.

Od nabycia gruntów w formie darowizny w ramach rodziny upłynęło 25 lat. Od sprzedaży części gruntu upłynęło ponad 20 lat, zaś środki ze sprzedaży zostały przeznaczone na budowę domu, który nadal stanowi miejsce zamieszkania Wnioskodawczyni. Również najem działki będącej przedmiotem sprzedaży miał charakter okazjonalny (wynajmował deweloper w czasie realizacji inwestycji). Również sposób uzyskania kontaktu potencjalnego nabywcy do Wnioskodawczyni potwierdza, że nie były podejmowane profesjonalne działania marketingowe zmierzające do sprzedaży działki.

Grunt który tylko przez krótki okres był wynajmowany, nigdy nie był składnikiem majątku podlegającym wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych. Prawidłowość stanowiska zgodnie z którym wynajem jest rozliczany jako przychody ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy (tj. najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą) została dodatkowo potwierdzona przez Dyrektora Izby Skarbowej z upoważnienia Ministra Finansów w trybie interpretacji indywidualnej. W związku z powyższym, uprawnione jest twierdzenie, że działka nie stanowi majątku związanego z działalnością gospodarczą.

W związku z niespełnieniem warunku wymienionego w pkt 4 tj. upływu powyżej pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki, zdaniem Wnioskodawczyni w przypadku sprzedaży działki nie powstanie przychód ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) Ustawy, ani z żadnego z innych źródeł przychodów.

Powyższe stanowisko w podobnej sprawie przedstawił również Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 04.09.2012 r. nr IPTPB2/415-391/12-4/AKr. Zgodnie z tezą interpretacji: „Sprzedaż lokalu mieszkalnego w wynajmowanej kamienicy w ramach najmu poza działalnością gospodarczą na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych należy rozpatrywać jako źródło przychodu określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 tejże ustawy. Jeżeli zatem nabycie kamienicy nastąpiło ponad pięć lat przed jej sprzedażą, źródło to nie wystąpi, a tym samym podatku także nie będzie.”

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Odrębnym źródłem przychodu, określonym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

• zarobkowym celu działalności,
• wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
• prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.
  
  

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności, (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Wnioskodawczynię do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, o której mowa we wniosku.

Okoliczności opisane we wniosku (nabycie nieruchomości w tym wyodrębnionej działki w drodze darowizny, sprzedaż działki po upływie długiego czasu od podziału działki, przeznaczenie środków ze sprzedaży dwóch działek na budowę domu na jednej z działek, uzyskanie informacji o sprzedaży działki przez kupującego od siostry Wnioskodawczyni) nie wskazują, że sprzedaż nieruchomości niezabudowanej (działki) nastąpi w ramach zorganizowanej i ciągłej działalności, która wyczerpywałaby znamiona działalności gospodarczej, określone w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W związku z tym, kwota uzyskana ze sprzedaży ww. nieruchomości, nie będzie stanowiła przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Skutki podatkowe tej czynności należy ocenić w kontekście przesłanek z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment nabycia nieruchomości.

Mając na względzie opisane we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że nabycie przez Wnioskodawczynię w drodze darowizny, nieruchomości niezabudowanej (gruntu), z której została wydzielona przedmiotowa działka nastąpiło w 1992 r. i to z tą datą należy utożsamiać moment nabycia zbywanej nieruchomości (działki). Oznacza to, że planowane przez Wnioskodawczynię odpłatne zbycie ww. nieruchomości (działki), nie będzie stanowiło źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ określonego w ww. przepisie, pięcioletniego terminu liczonego od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a który upłynął z dniem 31 grudnia 1997 r. Tym samym, przychód uzyskany ze sprzedaży nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości (działki) nie będzie spełniała przesłanek działalności gospodarczej określonych w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem, przychód ze sprzedaży tej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a więc nie stanowi przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej i Wnioskodawczyni nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu. Równocześnie należy stwierdzić, że planowana przez Wnioskodawczynię sprzedaż ww. nieruchomości, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie, a więc również nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Biorąc pod uwagę powyższe stanowisko Wnioskodawczyni należy uznać za prawidłowe.

W odniesieniu do powołanej przez Wnioskodawczynię interpretacji indywidualnej, tutejszy organ informuje, że została ona wydana w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego zaistniałego stanu faktycznego, czy też zdarzenia przyszłego. Na mocy art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 78, poz. 483 ze zm.) źródłami powszechnie obowiązującego prawa w Rzeczypospolitej Polskiej są: Konstytucja, ustawy, ratyfikowane umowy międzynarodowe oraz rozporządzenia.

Jednocześnie wskazać należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretację opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego podanego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawiony we wniosku stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) jest zgodny ze stanem rzeczywistym.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
   
   

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tj. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.