Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0115-KDIT3.4011.381.2017.2.PSZ
z 18 stycznia 2018 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 listopada 2017 r. (data wpływu 23 listopada 2017 r.) uzupełnionym pismem z dnia 21 grudnia 2017 r. (data wpływu 28 grudnia 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 23 listopada 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Wniosek uzupełniono pismem z dnia 21 grudnia 2017 r. (data wpływu 28 grudnia 2017 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zderzenie przyszłe.

Wnioskodawca jest osobą fizyczną osiągającą przychody z najmu w ramach tzw. najmu prywatnego opodatkowanego w formie ryczałtu.

W roku 2018 Wnioskodawca planuje dokupić kilka apartamentów oraz rozpocząć działalność gospodarczą polegającą na wynajmie m.in. własnych apartamentów. W ramach tej działalności wynajmowane będą posiadane przez Wnioskodawcę apartamenty.

Nieruchomości, które będą wynajmowane, to lokale apartamentowe, które posiadają wydzielone pomieszczenia sanitarne oraz wydzielone i wyposażone aneksy kuchenne oraz pokoje. Wobec powyższego każdy z apartamentów będzie spełniał funkcję mieszkalną.

Zarówno posiadane jak i dokupione lokale apartamentowe będą znajdować się w dwóch budynkach, przy czym jeden budynek określony jest jako budynek niemieszkalny a drugi jako mieszkalny. W budynku niemieszkalnym znajdują się dwa lokale apartamentowe o funkcji mieszkalnej. Znajdujące się w ww. wymienionym budynku lokale spełniają wymogi odpowiadające funkcji lokali mieszkalnych, gdyż mają postać samodzielnych lokali (tj. stanowią wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku zespół izb przeznaczonych na pobyt ludzi). Ponadto, apartamenty te cechuje pełna funkcjonalność m.in. w postaci doprowadzenia przyłączy, wszystkich mediów, pomieszczeń sanitarnych, aneksów kuchennych oraz pokoi, co oznacza, że są one przystosowane do stałego pobytu ludzi oraz pełnego zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych.

Konsekwentnie, każdy z apartamentów może istnieć jako odrębny, samodzielny lokal o charakterze mieszkalnym.

Wszystkie apartamenty stanowić mogą odrębną własność oraz posiadać odpowiedni wpis do księgi wieczystej.

W opinii Wnioskodawcy, popartej informacją uzyskaną od Kierownika Budowy wszystkie opisane we wniosku lokale sklasyfikowane są w dziale 11 „Budynki mieszkalne” Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

W § 4 Umowy Deweloperskiej zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 10 czerwca 2016 r. zawarto następujący opis lokalu:

• „... w budynku opisanym w paragrafie 2 niniejszego aktu znajdować się będą: a) Lokal mieszkalny oznaczony wstępnie w projekcie numerem 60 (sześćdziesiąt), usytuowany na III (trzeciej) kondygnacji nadziemnej, II (drugie) piętro, składający się z salonu z aneksem kuchennym o powierzchni 26,99 m² (dwadzieścia sześć, 99/100), 1 (jednego) pokoju o powierzchni 8,15 m² (osiem, 15/100 metrów kwadratowych) i łazienki o powierzchni 3,84 m² (trzy, 84/100 metrów kwadratowych), łączna powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 38,98 m² (trzydzieści osiem, 98/100 metrów kwadratowych) - zwanych dalej także „Lokalem”, którego rzut stanowi załącznik do niniejszego aktu, do lokalu będzie przylegał balkon o powierzchni 6,44 m², powierzchnia użytkowa lokalu ustalona została w oparciu o normę PN-ISO 9836:1997”;

Opis lokalu zawarty w pkt 2.1. oraz 2.2 § 3 aktu notarialnego sporządzonego 12 czerwca 2017 r. - umowa ustanowienia odrębnej własności lokali apartamentowych i ich sprzedaż oraz umowa przedwstępna sprzedaży ułamkowych części gruntu:

• „2.1. W wyżej opisanym budynku przy ul. … usytuowany jest na I kondygnacji nadziemnej (parter) samodzielny lokal apartamentowy o funkcji mieszkalnej numer 1 (jeden) o łącznej powierzchni użytkowej 44,01 (czterdzieści cztery przecinek zero jeden) metrów kwadratowych, w skład którego wchodzą: salon z kuchnią, sypialnią, łazienką i przedpokój”.
• „2.2. W wyżej opisanym budynku przy ul. … usytuowany jest na I kondygnacji nadziemnej (parter) samodzielny lokal apartamentowy o funkcji mieszkalnej numer 2 (dwa) o łącznej powierzchni użytkowej 29,24 (dwadzieścia dziewięć przecinek dwadzieścia cztery) metrów kwadratowych, w skład którego wchodzą: salon z kuchnią, łazienką i przedpokój”.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Wszystkie apartamenty mają/lub będą miały postać samodzielnych lokali (tj. stanowią wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku zespół izb przeznaczonych na pobyt ludzi). Ponadto, apartamenty te cechuje pełna funkcjonalność m.in. w postaci doprowadzonych przyłączy, wszystkich mediów, pomieszczeń sanitarnych, aneksów kuchennych oraz pokoi, co oznacza, że są przystosowane do stałego pobytu ludzi oraz pełnego zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych. Konsekwentnie, każdy z apartamentów może funkcjonować jako odrębny samodzielny lokal o charakterze mieszkalnym.

Do aktu notarialnego załączono zaświadczenie architekta, z którego wynika m.in., że ww. lokal opisany powyżej w punkcie 2.1 oraz 2.2 „w świetle Ustawy Prawo Budowlane (tekst jednolity - Dz.U. Nr 243 poz.1623 z 2010 r.) oraz Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst ujednolicony Dz.U. nr 239, poz. 1597 z 2010 r.) stanowi zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mających odrębne wejście, wydzielonych stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiającymi stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego, przez co wypełnia wymogi do samodzielnego mieszkania usytuowanego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym”.

Wnioskodawca posiada zaświadczenie wydane przez właściwego starostę, że lokal o innym przeznaczeniu niż mieszkalny - lokal apartamentowy nr 1 zlokalizowany w budynku usług turystycznych z lokalami apartamentowymi, składający się z salonu z kuchnią, sypialni, łazienki i przedpokoju, jest samodzielnym lokalem na podstawie art. 2 ust 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2015 poz. 1892 z późn.zm.).

Wnioskodawca rozważa niewprowadzanie do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych zakupionych nieruchomości.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą tego, czy fakt rozpoczęcia tego typu działalności gospodarczej może mieć znaczenie w razie dokonywania zbycia lokali apartamentowych wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, jeżeli do ewentualnego zbycia doszłoby po upływie 5 lat od końca roku, w którym nastąpiło lub nastąpi nabycie udziału w nieruchomości przez Wnioskodawcę.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy zbycie lokali apartamentowych o funkcji mieszkalnej stanowiących odrębne nieruchomości, znajdujących się w budynku mieszkalnym, po upływie 5 lat od końca roku, w którym je nabyto, skutkować będzie powstaniem u Wnioskodawcy przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?
2. Czy zbycie lokali apartamentowych o funkcji mieszkalnej stanowiących odrębne nieruchomości, znajdujących się w budynku niemieszkalnym, po upływie 5 lat od końca roku, w którym je nabyto, skutkować będzie powstaniem u Wnioskodawcy przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawcy, ewentualne zbycie wszystkich ww. lokali apartamentowych po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło lub nastąpi ich nabycie nie będzie skutkować powstaniem u Wnioskodawcy przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W opinii Wnioskodawcy, z uwagi na przepisy art. 10 ust. 1 oraz art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychody ze zbycia posiadanych (lub zakupionych w 2018 r.) lokali apartamentowych nie powinny być uznawane jako przychody, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej), tylko jako przychody określone w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, tj. z odpłatnego zbycia ( z zastrzeżeniem ust. 2):

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Na podstawie art. 10 ust. 3 ustawy, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

W opinii Wnioskodawcy, ewentualny przychód ze zbycia lokali apartamentowych, ze względu na art. 10 ust. 3 ustawy, należy kwalifikować jako przychód z odpłatnego zbycia, o ile zbycie nastąpiłoby przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Natomiast, jeżeli zbycie nastąpiłoby po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z tytułu zbycia lokali apartamentowych nie będzie stanowił źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży lokali apartamentowych w ogóle nie będzie podlegał opodatkowaniu.

Bez znaczenia, w opisywanej w opinii Wnioskodawcy, jest rodzaj budynku, w którym znajdują się lokale apartamentowe, gdyż wszystkie lokale apartamentowe będą stanowiły odrębną nieruchomość, a funkcja ich będzie taka sama, tzn. funkcja mieszkalna.

Do aktu notarialnego posiadanych dwóch lokali apartamentowych położonych w budynku turystycznym, stanowiących odrębną własność o funkcji mieszkalnej, załączona jest opinia architekta, że powyższe lokale przystosowane są do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. W związku z powyższym lokale apartamentowe stanowiące odrębną własność o funkcji mieszkalnej położone zarówno w budynku mieszkalnym jak i niemieszkalnym będą, w opinii Wnioskodawcy objęte przepisami art. 10 ust. 1 pkt 8 oraz art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) – źródłem przychodu jest, odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza. Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowy od osób fizycznych – ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

• prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle art. 14 ust. 1 ww. ustawy, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

1. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
2. składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
3. składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
4. składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

• wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 14 ust. 2c ww. ustawy, przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio.

Z powyższych przepisów wynika zatem, że przychód ze sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym, tj. m.in. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, stanowi przychód określony w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych niezależnie od tego, czy lokal stanowił, czy też nie środek trwały w prowadzonej przez podatnika pozarolniczej działalności gospodarczej ani czy był wykorzystywany w tej działalności.

Jednakże wskazać należy, że wyjątek od tej zasady ma miejsce w sytuacji, gdy podatnik prowadzi działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a nieruchomość ta stanowi towar handlowy w prowadzonej w tym zakresie działalności gospodarczej.

Stwierdzić zatem należy, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 cyt. ustawy, spełnione winny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki:

• nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej,
• nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w tej działalności.

W przypadku zatem gdy co najmniej jedna z ww. przesłanek nie zostanie spełniona wówczas przychód ze sprzedaży nieruchomości podlega zaliczeniu do źródła jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza, określonego przepisem art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponieważ ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego, należy posiłkować się w tym zakresie przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2015 poz. 1892 z późn.zm.).

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ww. ustawy).

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca na potrzeby działalności gospodarczej nabył lokale apartamentowe, znajdujące się w dwóch budynkach, przy czym jeden budynek określony jest jako budynek niemieszkalny a drugi jako mieszkalny. W budynku niemieszkalnym znajdują się dwa lokale apartamentowe o funkcji mieszkalnej. Mają one postać samodzielnych lokali (tj. stanowią wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku zespół izb przeznaczonych na pobyt ludzi). Ponadto, apartamenty te cechuje pełna funkcjonalność m.in. w postaci doprowadzenia przyłączy, wszystkich mediów, pomieszczeń sanitarnych, aneksów kuchennych oraz pokoi, co oznacza, że są one przystosowane do stałego pobytu ludzi oraz pełnego zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych.

Konsekwentnie, każdy z apartamentów może istnieć jako odrębny, samodzielny lokal o charakterze mieszkalnym. Apartamenty mogą stanowić odrębną własność oraz posiadać odpowiedni wpis do księgi wieczystej.

Do aktu notarialnego załączono zaświadczenie architekta, z którego wynika m.in. że ww. lokal opisany powyżej w punkcie 2.1 oraz 2.2 „w świetle Ustawy Prawo Budowlane (tekst jednolity - Dz.U. Nr 243 poz.1623 z 2010 r.) oraz Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst ujednolicony Dz.U. nr 239, poz. 1597 z 2010 r.) stanowi zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mających odrębne wejście, wydzielonych stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiającymi stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego, przez co wypełnia wymogi do samodzielnego mieszkania usytuowanego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym”.

Wnioskodawca posiada również zaświadczenie wydane przez właściwego starostę, że lokal o innym przeznaczeniu niż mieszkalny - lokal apartamentowy nr 1 zlokalizowany w budynku usług turystycznych z lokalami apartamentowymi, składający się z salonu z kuchnią, sypialni, łazienki i przedpokoju, jest samodzielnym lokalem na podstawie art. 2 ust 3 ustawy o własności lokali.

Z wniosku wynika zatem, że apartamenty, znajdujące się w budynku niemieszkalnym (budynku usług turystycznych) nie są lokalami mieszkalnymi. Wnioskodawca wskazał bowiem jedynie, że lokale te będą pełniły funkcję lokali mieszkalnych oraz będą samodzielnymi lokalami. Z podanych przez Wnioskodawcę informacji nie wynika jednak, aby w aktach notarialnych dotyczących nabycia tych apartamentów, wskazano jako przedmiot sprzedaży lokale mieszkalne. Określone zostały jako „lokale apartamentowe o funkcji mieszkalnej spełniające warunki techniczne wymagane dla lokali mieszkalnych”.

Ponadto, z posiadanego przez Wnioskodawcę zaświadczenia wydanego przez właściwego starostę, wynika, że lokal apartamentowy nr 1 zlokalizowany w budynku usług turystycznych z lokalami apartamentowymi jest lokalem o innym przeznaczeniu niż mieszkalny.

Podana we wniosku okoliczność, że lokale apartamentowe znajdujące się w budynku niemieszkalnym mogą spełniać funkcję mieszkalną, nie zmienia faktu, że lokale te są lokalami niemieszkalnymi. Dla oceny że przedmiotowe lokale są lokalami mieszkalnymi, wymagany jest dokument urzędowy wydany przez właściwy organ. Takiego dokumentu Wnioskodawca nie posiada.

Na aprobatę nie zasługuje również argument Wnioskodawcy, że bez znaczenia, w opisywanej sprawie, jest rodzaj budynku, w którym znajdują się lokale apartamentowe. Wskazać bowiem należy, że to nie budynek będzie przedmiotem sprzedaży lecz znajdujące się w nim, wyodrębnione lokale.

Skoro zatem z posiadanych dokumentów wynika, że przedmiotem sprzedaży będą lokale apartamentowe, mające inne przeznaczenie niż mieszkalne, to w przedmiotowej sprawie nie będzie miał zastosowania art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Sprzedaż dwóch lokali apartamentowych położonych w budynku niemieszkalnym stanowi dla Wnioskodawcy przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej. Przychód ten nie powstałby jedynie, gdyby sprzedaż nastąpiła po upływie 6 lat od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość zostałaby wycofana z działalności.

Odnosząc się natomiast do skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego, tj. lokalu nabytego na podstawie aktu notarialnego z dnia 10 czerwca 1016 r. stwierdzić należy, że przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych nie stanowią przychodu z działalności gospodarczej także w sytuacji, gdy lokale te były wykorzystywane w działalności gospodarczej. Sprzedaż lokalu, określonego w akcie notarialnym jako lokal mieszkalny, rozpatrywać należy przez pryzmat uregulowań przywołanego wyżej przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Mając na względzie powołane wyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego, stwierdzić należy, że w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a powołanej ustawy powstaje wtedy, gdy odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym lokal ten nabyto lub wybudowano.

Z uwagi na to, że (jak twierdzi Wnioskodawca) sprzedaż lokalu mieszkalnego nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym lokal ten został nabyty, nie będzie ona skutkować powstaniem u Wnioskodawcy przychodu podatkowego ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Cytowany przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, iż odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Skoro sprzedaż lokalu mieszkalnego położonego w budynku mieszkalnym będzie miała miejsce po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, to nie należy jej również kwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy i kwota uzyskana z tego tytułu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, przychód ze sprzedaży sprzedaż dwóch lokali apartamentowych znajdujących się w budynku niemieszkalnym, wykorzystywanych dla celów działalności gospodarczej, stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Na powyższe nie ma wpływu fakt, że lokale te nie zostały ujęte w ewidencji środków trwałych. Natomiast sprzedaż lokalu mieszkalnego położonego w budynku mieszkalnym nie będzie stanowiła źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, o ile między jej nabyciem a sprzedażą upłynie okres 5 lat.

Niniejszą interpretację wydano w oparciu o opis zdarzenia przyszłego przedstawiony we wniosku. Należy przy tym zastrzec, iż rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie, czy sprzedaż nieruchomości wypełnia znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, bowiem stanowi to domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli w toku ewentualnego postępowania organ uzna, że stan faktyczny różni się od stanu faktycznego występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawcy w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, ul. Staromłyńska 10, 70-561 Szczecin, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.