Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0113-KDIPT2-2.4011.300.2017.2.EC
z 6 grudnia 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawczyni przedstawione we wniosku z dnia 29 września 2017 r. (data wpływu 6 października 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 listopada 2017 r. (data wpływu 3 listopada 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 października 2017 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości, złożony przez Wnioskodawczynię w dniu 29 września 2017 r. w Drugim Urzędzie Skarbowym w …, a następnie przy piśmie z dnia 4 października 2017 r., Nr …, stosownie do art. 14b i art. 15 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), przekazany celem załatwienia zgodnie z właściwością do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, w związku z powyższym pismem z dnia 25 października 2017 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.300.2017.1.EC, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 26 października 2017 r. (skutecznie doręczone w dniu 31 października 2017 r.). W dniu 3 listopada 2017 r. zostało złożone uzupełnienie wniosku.

We wniosku i jego uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny:

Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość o wartości 255 000 zł w dniu 3 kwietnia 2017 r., którą dostała od męża jako darowiznę w grudniu 2015 r., więc zastanawia się czy ma zapłacić podatek od wzbogacenia 19% od sumy 255 000 zł, tj. 48 000 zł. Wnioskodawczyni jest w związku małżeńskim od 1979 r., a mąż dostał działkę w darowiźnie od swojej mamy. W 1990 r. Wnioskodawczyni wraz z mężem zaczęła wspólnie zabudowę nieruchomości. Zatem, czy może być zwolniona od połowy sumy podatku wzbogacenia tj. 24 000 zł, gdyż była jako żona współwłaścicielką połowy własności tej nieruchomości od 1990 r. Notariusz poinformował Wnioskodawczynię, że może jako jedyna właścicielka domu rodzinnego, sumę podatku, przeznaczyć na remont domu lub zakup nowej nieruchomości.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni nadmienia, że w grudniu 2015 r. Wnioskodawczyni otrzymała od męża darowiznę niezabudowaną nieruchomość (Nr Kw. …), nr ewidencyjny działki 587, o powierzchni 0,0459 ha, w …. Umowa została zawarta w formie aktu notarialnego. Mimo że Wnioskodawczyni wraz z mężem pozostaje we wspólności majątkowej, nieruchomość należała do majątku osobistego męża (darowizna od matki z dnia 7 listopada 1979 r.). Wnioskodawczyni wraz z mężem nie zawierała żadnej umowy majątkowej.

Na nieruchomości Wnioskodawczyni wraz z mężem wybudowała budynek przemysłowy o powierzchni 232 m² oraz zbiornik – silos o powierzchni 78 m². Budynki zostały wzniesione w dużej części z majątku osobistego Wnioskodawczyni. Wzniesione budynki nie posiadają odrębnego tytułu własności. Od 1990 r. Wnioskodawczyni władała nieruchomością jako współwłaściciel, prowadziła na niej gospodarstwo rolne, a mąż Wnioskodawczyni działalność gospodarczą.

Dnia 3 kwietnia 2017 r. Wnioskodawczyni sprzedała prawo własności działki gruntu wraz z przynależącymi do niej budynkami. Zbycie nie było związane z wykonywaniem działalności gospodarczej. Była to jednorazowa czynność.

Z uzyskanej kwoty Wnioskodawczyni planuje wyremontować budynek mieszkalny, w którym obecnie mieszka, a którego jest jedyną właścicielką. Jest to Jej jedyne miejsce zamieszkania. Wnioskodawczyni planuje wykonać malowanie dachu, ocieplenie poddasza, wymianę okien, wymianę drzwi garażowych (garaż jest pomieszczeniem w budynku mieszkalnym), wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej, pomalować ściany, wymienić bojler węglowy. Do tego Wnioskodawczyni zakupi materiały potrzebne do wykonania prac (ewentualnie zleci wykonanie prac i zakup materiału przedsiębiorstwom specjalizującym się w ww. pracach). Wydatki zostaną udokumentowane fakturami. Wszystkie prace, na które Wnioskodawczyni wyda pieniądze ze sprzedaży nieruchomości, planuje przeprowadzić w latach 2017 i 2018 i do kwietnia 2019 r., a więc w terminie 2 lat od zbycia nieruchomości.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

1. Co będzie podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym z tytułu sprzedaży nieruchomości?
2. Czy wobec przeznaczenia dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości na wydatki na cele mieszkaniowe, dochód będzie zwolniony z podatku dochodowego od osób fizycznych?
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku), ponieważ poniosła spore nakłady z majątku osobistego oraz wobec ustroju wspólności majątkowej, należy uznać, że faktycznie w 2015 r. nabyła Ona jedynie połowę działki, faktycznie była właścicielką pozostałej połowy działki już od daty nabycia jej przez męża w 1990 r. Wobec tego podstawą opodatkowania będzie połowa wartości wyrażonej w cenie określonej w umowie, pomniejszona o połowę kosztów odpłatnego zbycia.

Wobec wyczerpania dyspozycji art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód ze sprzedaży działki będzie zwolniony z podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Stosownie do treści art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje więc generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części, udziału w nieruchomości oraz ww. praw majątkowych przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast, ich odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Wobec powyższej regulacji prawnej należy wyjaśnić, że w przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości bądź praw, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu przychodu ma moment i sposób jej nabycia.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że w dniu 7 listopada 1979 r. mąż Wnioskodawczyni dostał od matki w drodze darowizny nieruchomość niezabudowaną. Nieruchomość ta należała do majątku osobistego męża Wnioskodawczyni. Wnioskodawczyni wraz z mężem nie zawierała żadnej umowy majątkowej. W 1990 r. małżeństwo zaczęło wspólnie zabudowę nieruchomości. Na nieruchomości Wnioskodawczyni wraz z mężem wybudowała budynek przemysłowy oraz zbiornik. Budynki zostały wzniesione w dużej części z majątku osobistego Wnioskodawczyni. Wzniesione budynki nie posiadają odrębnego tytułu własności. W grudniu 2015 r. Wnioskodawczyni otrzymała od męża darowiznę w postaci ww. nieruchomości. Dnia 3 kwietnia 2017 r. Wnioskodawczyni sprzedała prawo własności działki gruntu wraz z budynkami. Zbycie nie było związane z wykonywaniem działalności gospodarczej, gdyż była to jednorazowa czynność.

Wskazać należy, że stosunki majątkowe między małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2017 r., poz. 682). Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków.

Stosownie do art. 47 § 1 powołanego Kodeksu, małżonkowie mogą przez umowę zawartą w formie aktu notarialnego wspólność ustawową rozszerzyć lub ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków (umowa majątkowa). Umowa taka może poprzedzać zawarcie małżeństwa.

Z powyższego wynika, że na podstawie umowy rozszerzającej ustawową wspólność majątkową małżonkowie mogą włączyć do majątku wspólnego nieruchomość, która została wcześniej (w przeszłości) nabyta do majątku osobistego jednego z małżonków. W konsekwencji, drugi z małżonków nabywa prawo własności do tej nieruchomości w momencie zawarcia takiej umowy. Innymi słowy, datą nabycia nieruchomości lub praw dla małżonka, który nie miał do nich prawa własności, gdyż znajdowały się one w majątku odrębnym współmałżonka, będzie data zawarcia umowy rozszerzającej wspólność ustawową.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku. Świadczenie darczyńcy może polegać na działaniu lub zaniechaniu działania. Istotną cechą darowizny jest jej bezpłatny charakter. Oznacza to, że druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Przedmiotem darowizny mogą być rzeczy oraz zbywalne prawa majątkowe. Tym samym, zawarcie umowy darowizny nieruchomości powoduje przejście jej własności na obdarowanego z chwilą zawarcia aktu notarialnego, w którym darczyńca daruje tę nieruchomość obdarowanemu, a obdarowany darowiznę przyjmuje. Z tą datą darczyńca traci własność nieruchomości.

Należy podkreślić, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, stąd należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego, tj. w szczególności art. 46 i 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.).

Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak i budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Stosownie natomiast do art. 48 Kodeksu cywilnego – budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią, co do zasady części składowe gruntu i na mocy art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego nie mogą być odrębnym przedmiotem własności.

Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności. Odrębnym przedmiotem własności budynek będzie wówczas, gdy wzniesiono go na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym.

Tak więc biorąc pod uwagę konstrukcję ww. przepisu stwierdzić należy, że budynek trwale związany z nieruchomością gruntową stanowi jej część składową, co oznacza, że właścicielem zarówno gruntu, jak i budynku wzniesionego na tym gruncie, jest zawsze właściciel nieruchomości gruntowej (działki), na której budynek ten został wybudowany.

W analizowanej sprawie, jak wskazano w opisie stanu faktycznego, Wnioskodawczyni wraz z mężem nie zawierała żadnej umowy majątkowej, tym samym nie zostały dokonane czynności, wskutek których Wnioskodawczyni nabyłaby prawo własności nieruchomości, przed zawarciem umowy darowizny w 2015 r., na mocy której mąż Wnioskodawczyni darował Jej nieruchomość. Do dnia dokonania ww. darowizny, prawo własności nieruchomości przysługiwało tylko mężowi Wnioskodawczyni. Powyższego nie zmienia fakt, że Wnioskodawczyni niebędąca właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości niezabudowanej przeznaczyła środki pieniężne pochodzące z Jej majątku osobistego na zabudowę nieruchomości, należącej do majątku osobistego męża Wnioskodawczyni i nabytego przez Niego w drodze darowizny od matki w dniu 7 listopada 1979 r.

Fakt wspólnego prowadzenia przez Wnioskodawczynię gospodarstwa rolnego na nieruchomości oraz istnienia między małżonkami wspólności majątkowej nie czyni z Wnioskodawczyni właściciela ani współwłaściciela nieruchomości wraz z posadowionymi na niej zabudowaniami, będącymi własnością Jej męża. Ponoszenie nakładów na budowę nieruchomości na gruncie, który stanowi własność małżonka, nie daje Wnioskodawczyni żadnego prawa własności ani współwłasności do budynków ani do gruntu, na którym te budynki się znajdują. Taki sposób wydatkowania własnych środków pieniężnych, to jedynie nakłady ponoszone na cudzy grunt i budynki. W żadnym wypadku nie można tych czynności utożsamiać z nabyciem prawa własności. Poczynienie nakładów na budowę na gruncie, którego wyłącznym właścicielem był mąż Wnioskodawczyni nie jest równoznaczne z nabyciem nieruchomości, gdyż czynność ta nie wywarła skutku w postaci uzyskania prawa własności.

W przypadku Wnioskodawczyni przeniesienie prawa własności nieruchomości wraz z zabudowaniami nastąpiło w dacie otrzymania darowizny od męża Wnioskodawczyni, tj. w grudniu 2015 r.

Skoro Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość w drodze darowizny w grudniu 2015 r., to dokonane przez Nią odpłatne zbycie (sprzedaż) w dniu 3 kwietnia 2017 r. prawa własności działki wraz z budynkami stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięcioletniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Stosownie do treści art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością), np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości będą tylko udokumentowane koszty nabycia oraz opłaty poniesione w związku z nabyciem, a także udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość prawa poczynione w czasie posiadania nieruchomości. Tak więc określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód.

Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi kwestia, czy przychód uzyskany z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości można pomniejszyć o wydatki poniesione z majątku osobistego Wnioskodawczyni na zabudowę nieruchomości.

Z cytowanych powyżej przepisów prawa podatkowego wynika, że nakłady na nieruchomość mogą zostać zaliczone do kosztów uzyskania przychodu pod warunkiem, że:

• zwiększyły jej wartość,
  

• poniesione zostały w czasie jej posiadania,
  

• zostały udokumentowane fakturami VAT lub dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.
  
  

W rozpatrywanej sprawie nakłady poniesione z majątku osobistego Wnioskodawczyni na zabudowę nieruchomości nie będą stanowiły dla Wnioskodawczyni kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Jak wskazano powyżej, okolicznością decydującą o wykluczeniu z kosztów uzyskania przychodu poniesionych wydatków na zabudowę nieruchomości, jest poniesienie tych nakładów na nieruchomość w okresie jej posiadania. Właścicielem i posiadaczem przedmiotowej nieruchomości (działki z budynkami) Wnioskodawczyni stała się dopiero w grudniu 2015 r., czyli w dacie otrzymania darowizny nieruchomości od męża. W 1990 r. Wnioskodawczyni wspólnie z mężem rozpoczęła zabudowę nieruchomości, która nie była jej własnością. Prawo własności nieruchomości przysługiwało wówczas tylko mężowi Wnioskodawczyni.

Tak więc stosownie do art. 22 ust. 6d ww. ustawy, kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze darowizny, będą mogły być udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione przez Wnioskodawczynię w czasie posiadania ww. nieruchomości, a więc nakłady ponoszone od daty nabycia ww. nieruchomości, tj. od grudnia 2015 r.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c-6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak obliczony dochód będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł, stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

Stosownie natomiast do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia.

Podkreślić należy, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości (udziału w nieruchomości) lub prawa był w całości zwolniony z podatku dochodowego, wówczas cały przychód ze zbycia musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

W art. 21 ust. 25 pkt 1 ww. ustawy, ustawodawca określił, że za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

-położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

W myśl art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 ww. ustawy – za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

-przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Należy również wskazać, że przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy). W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Przenosząc wyżej powołane uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym jest fakt wydatkowania (począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe podatnika. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał realizację celów mieszkaniowych, które pozwalają na skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Podkreślić należy, że ww. zwolnienia są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, co oznacza, że wszelkie odstępstwa od tej zasady, muszą bezwzględnie wynikać z przepisów prawa i być interpretowane ściśle z jego literą. W związku z tym, tylko wydatkowanie środków uzyskanych z odpłatnego zbycia - w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131, a szczegółowo wymienione w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - pozwala na zastosowanie przedmiotowego zwolnienia. Zatem, korzystanie ze zwolnienia od podatku jest możliwe wyłącznie w sytuacji, gdy spełnione są wszystkie przesłanki określone w przepisie stanowiącym podstawę prawną danej preferencji. W przypadku niewypełnienia warunków określonych w wyżej cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik traci prawo do ulgi i jest zobowiązany do złożenia korekty zeznania oraz zapłaty podatku dochodowego.

Przechodząc z kolei do wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży w dniu 3 kwietnia 2017 r. prawa własności nieruchomości wraz z zabudowaniami na remont budynku mieszkalnego, w którym Wnioskodawczyni obecnie mieszka, i którego jest jedyną właścicielką, wskazać należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują pojęcia budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont, w związku z czym właściwe jest odwołanie się w tej kwestii do ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r., poz. 1332, z późn. zm.).

W myśl art. 3 pkt 6 ustawy Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o budowie należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Zgodnie zaś z art. 3 pkt 7 ww. ustawy, przez roboty budowlane należy rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Natomiast, jeżeli w ustawie jest mowa o przebudowie należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego (art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane).

Z kolei, w świetle przepisu art. 3 pkt 8 ustawy Prawo budowlane, poprzez remont należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym.

Za „remont” uważa się w szczególności wykonanie robót budowlanych w istniejącym budynku mieszkalnym lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą dotychczas użytkowanych, zużytych składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. dotychczasowej instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego lub tylko określonych elementów tych instalacji). W ramach wydatków remontowych mogą być ujęte wydatki na zakup m.in. materiałów budowlanych oraz koszt wykonania usługi remontowej. Niemniej ma to być remont budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego, a nie jego wyposażenie.

W odniesieniu do wskazanych przez Wnioskodawczynię wydatków związanych z remontem budynku mieszkalnego, w którym Wnioskodawczyni realizuje własne potrzeby mieszkaniowe, a obejmującym malowanie dachu, ocieplenie poddasza, wymianę okien, wymianę drzwi garażowych, wymianę instalacji wodno-kanalizacyjnej, malowanie ścian i wymianę bojlera węglowego, poniesionych z przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości otrzymanej w grudniu 2015 r. w drodze darowizny, stwierdzić należy, że ww. wymienione wydatki spełniają dyspozycję zwolnienia ustawowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i mogą zostać uwzględnione przez Wnioskodawczynię jako wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, ale tylko w tej części, w jakiej zostały one sfinansowane z przychodu z odpłatnego zbycia ww. nieruchomości.

Reasumując, sprzedaż w dniu 3 kwietnia 2017 r. nieruchomości, tj. prawa własności działki gruntu wraz ze znajdującymi się na niej zabudowaniami nabytej w drodze darowizny od męża w 2015 r. nastąpiła przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie i stanowi źródło przychodu o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z którego dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na podstawie art. 30e ww. ustawy.

Nakłady z majątku osobistego Wnioskodawczyni poniesione od 1990 r. na zabudowę nieruchomości, a przed nabyciem nieruchomości w drodze darowizny w 2015 r., nie będą stanowiły dla Wnioskodawczyni kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości określonych w art. 22 ust. 6d ww. ustawy, gdyż wydatków tych dokonano przed uzyskaniem przez Wnioskodawczynię tytułu prawnego do nieruchomości. Zatem, opodatkowaniu będzie podlegał dochód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, bez możliwości pomniejszenia przychodu o wartość nakładów na zabudowę nieruchomości poniesionych przez Wnioskodawczynię od 1990 r. do momentu jej nabycia, gdyż nie mieszczą się one w kategorii kosztów uzyskania przychodu, zdefiniowanych w art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia w dniu 3 kwietnia 2017 r. prawa własności działki gruntu wraz z zabudowaniami, zostanie przeznaczony w terminie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, na remont budynku mieszkalnego, w którym Wnioskodawczyni obecnie mieszka i którego jest jedynym właścicielem, to Wnioskodawczyni będzie miała możliwość skorzystania ze zwolnienia dochodu uzyskanego z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości z podatku dochodowego przewidzianego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku ust. 25 pkt 1 lit. i d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym, stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Podkreślić należy, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ podatkowy jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego podanym przez Wnioskodawczynię w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu opisu sprawy przedstawionego we wniosku, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na ustawy Ordynacja podatkowa przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.
   
   

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni łub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17,43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.