Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0113-KDIPT2-2.4011.288.2017.3.KK
z 22 grudnia 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 11 września 2017 r. (data wpływu 14 września 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 3 listopada 2017 r. (data wpływu 6 listopada 2017 r.) oraz pismem z dnia 29 listopada 217 r. (data wpływu 1 grudnia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do ulgi mieszkaniowej wydatków na spłatę pożyczki hipotecznej (pytanie Nr 1) – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 września 2017 r. wpłynął do Organu podatkowego ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zaliczenia do ulgi mieszkaniowej wydatków na spłatę pożyczki hipotecznej i kredytu bankowego oraz zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów opłaty adiacenckiej.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 25 października 2017 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.288.2017.1.KK, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 25 października 2017 r. (skutecznie doręczone w dniu 30 października 2017 r.). W dniu 6 listopada 2017 r. (nadano w dniu 3 listopada 2017 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku.

Następnie, z uwagi na niekompletność złożonego wniosku i jego uzupełnienia, pismem z dnia 23 listopada 2017 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.288.2017.2.KK, ponownie wezwano Wnioskodawcę na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Ponowne wezwanie wysłane zostało w dniu 23 listopada 2017 r. (skutecznie doręczone w dniu 27 listopada 2017 r.). W dniu 1 grudnia 2017 r. (nadano w dniu 29 listopada 2017 r.) wpłynęło uzupełnienie wniosku z dnia 29 listopada 2017 r.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

W 2014 r. Wnioskodawca wybudował dom mieszkalny dla swojej rodziny. Działka, na której stoi dom jest wyłączną własnością Wnioskodawcy, gdyż z żoną miał rozdzielczość majątkową małżeńską. Wnioskodawca wiele lat pracował za granicą, aby zarobić na budowę domu. Niestety oszczędności nie wystarczyły na całą budowę i na jego wykończenie. W związku z tym, Wnioskodawca w dniu 4 kwietnia 2014 r. wziął w Banku Spółdzielczym pożyczkę hipoteczną w kwocie 50 000 zł i w dniu 1 grudnia 2015 r., aneksem do umowy pożyczki, wziął jeszcze 30 000 zł. Pożyczka została w całości wykorzystana na roboty wykończeniowe budynku, natomiast w umowie pożyczki nie jest zaznaczony żaden cel, na który pożyczka była wzięta.

Niestety w małżeństwie zaczęły się konflikty w rezultacie czego, w czerwcu 2016 r. został orzeczony rozwód oraz zasądzone alimenty na rzecz córki. W tej sytuacji, dom okazał się za duży dla Wnioskodawcy i córki, która większość czasu z Nim zamieszkuje. W związku z tym, Wnioskodawca postanowił sprzedać ten dom i wybudować mniejszy.

W 2015 r. Wnioskodawca otrzymał w drodze darowizny działkę rolno-budowlaną od dziadka. Na budowę nowego domu Wnioskodawca w dniu 7 października 2016 r. zaciągnął w Banku Spółdzielczym kredyt w kwocie 200 000 zł. Zamiast żyrantów bank wpisał rodziców Wnioskodawcy jako kredytobiorców, niemniej celem udzielenia kredytu była budowa Jego domu i to On w całości będzie spłacał kredyt. W umowie tego kredytu jest wyraźnie wskazany cel mieszkaniowy i na taki cel kredyt został wykorzystany. Pomimo kredytu, Wnioskodawca miał kłopoty finansowe i trudności w spłacie rat kredytowych. Dotychczasowego domu, w którym Wnioskodawca mieszka, nie może sprzedać, choć cały czas usilnie szuka kupca, niestety bez skutku. Natomiast sporo osób było i jest zainteresowanych kupnem tego mniejszego domu, który właśnie Wnioskodawca wybudował. Wnioskodawca zdecydował więc, że sprzeda nowo wybudowany dom i podpisał nawet umowę przedwstępną jego sprzedaży. Niestety po sprzedaży domu będzie zmuszony zapłacić podatek dochodowy, gdyż nie upłynął okres 5-ciu lat od końca roku, w którym nabył On nieruchomość, gdyż działkę nabył w drodze darowizny w 2015 r. Nie mając zamiaru sprzedawać budowanego domu, Wnioskodawca nie zbierał też faktur i wiele poniesionych kosztów nie jest w stanie udokumentować. Wnioskodawca ma udokumentowane na dzisiaj wydatki na nieco ponad 54 000 zł.

Wnioskodawca jest zmuszony podzielić działkę, na której wybudował dom, który zamierza sprzedać i w związku z tym gmina naliczy Jemu opłatę adiacencką. Wysokość tej opłaty wynosi 20% od wzrostu wartości działki w związku z jej podziałem. Będzie to znaczna kwota, którą Wnioskodawca musi zapłacić.

W uzupełnieniach wniosku Wnioskodawca wskazał, że budynek wybudowany w 2014 r. jest położony w …., ul. …... Jego powierzchnia użytkowa wynosi 234 m ², a działka, na której jest posadowiony ma powierzchnię 1650 m². W tym budynku Wnioskodawca zamieszkuje.

Budowę budynku na działce podarowanej przez dziadka Wnioskodawca ukończył w dniu 24 lipca 2017 r. Budynek jest położony w …., ul. …… Budynek ma powierzchnię użytkową 122,11 m². W tym budynku Wnioskodawca nie zamieszkiwał i nie zamieszkuje. Budynek ten został sprzedany w dniu 30 października 2017 r. Budynek ten jest posadowiony na działce o powierzchni 1100 m², jego położenie to jednostka ewidencyjna ….., obręb …., arkusz mapy …., oznaczenie nr …. (przed podziałem miała nr 1824/14), klasyfikacja B 800 m², RV 300 m². Przeznaczenie - tereny mieszkaniowe. Nabyta nieruchomość weszła w skład gospodarstwa rolnego oraz straciła charakter rolny, gdyż nabywca kupił ją na cele mieszkaniowe.

W 2014 r. i 2015 r. Wnioskodawca zaciągnął kredyt w Banku Spółdzielczym …. na budowę domu oraz wykończenie domu i kredyt był zabezpieczony ustanowieniem hipoteki w kwocie 150 000 zł. Z pożyczek hipotecznych zaciągniętych w Banku Spółdzielczym …. w 2014 r. i 2015 r. były realizowane następujące roboty wykończeniowe: wykończenie elewacji budynku (tynki, malowanie elewacji), urządzenie łazienek (kafelkowanie, armatura itp.), wykonanie podłóg (położenie płytek, paneli), malowanie i tapetowanie ścian, montaż stolarki wewnętrznej (drzwi, schody), tynkowanie ścian piwnic i garażu, budowa tarasu (konstrukcje drewniane, plus zadaszenie). Taras jest częścią domu, przylega do ścian domu. Dokumentami potwierdzającymi wykończenie domu są głównie faktury. Z tych pożyczek nie sfinansowano wyposażenia domu mieszkalnego.

W 2016 r. w Banku Spółdzielczym …. został zaciągnięty kredyt na budowę domu. Stroną umowy kredytowej, jako kredytobiorcy, byli: Wnioskodawca oraz Jego rodzice. Wnioskodawca występował jako kredytobiorca na równi z Jego rodzicami. Zgodnie z umową kredytową zarówno Wnioskodawca jak i Jego rodzice byli solidarnie odpowiedzialni za zadłużenie wynikające z umowy kredytu i byli zobowiązani do solidarnej spłaty długu wynikającego z kredytu. Zaciągnięty kredyt był zabezpieczony ustanowieniem hipoteki na nieruchomości w wysokości 400 000 zł.

Całkowita powierzchnia działki, którą Wnioskodawca nabył w drodze darowizny (przed podziałem) wynosiła 3126 m², co w znaczący sposób podnosiło cenę nieruchomości. Klient, który nabył nieruchomość, nie chciał tak dużej działki, dlatego aby ją sprzedać, została ona podzielona na dwie mniejsze. To była faktyczna przyczyna podziału działki i w takim przypadku nie ma prawnych przyczyn podziału działki.

Sprzedaż zabudowanej nieruchomości nie nastąpiła w ramach wykonywania przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wnioskodawca w ogóle nie prowadzi działalności gospodarczej i sprzedaż ta nastąpiła w ramach art. 10 ust. 1 pkt 8a ww. ustawy.

Wnioskodawca nie otrzymał do dnia złożenia wniosku i jego uzupełnień decyzji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu zwiększenia wartości działki gruntu w związku z podziałem nieruchomości i nie zapłacił opłaty adiacenckiej przed sprzedażą w dniu 30 października 2017 r. Przepisami, które będą stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej są art. 98a i art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Uchwała Rady Miasta …. z dnia 2 kwietnia 2008 r. Na wydanie decyzji o naliczeniu opłaty adiacenckiej Urząd Miasta ma 3 lata od wydania decyzji o podziale działki. Decyzja o podziale działki, która została sprzedana w dniu 30 października 2017 r., została wydana w dniu 13 września 2017 r.

Wnioskodawca, po sprzedaży w dniu 30 października 2017 r. zabudowanej działki, spłacił kredyty, które są przedmiotem Jego zapytań.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób od fizycznych w ramach dochodu zwolnionego Wnioskodawca może odliczyć spłatę pożyczki hipotecznej zaciągniętej w kwocie 80 000 zł, którą wydał na cele mieszkaniowe i którą spłaci po sprzedaży domu?
2. Czy Wnioskodawca spłatę kredytu zaciągniętego w 2016 r. na cele mieszkaniowe, będzie mógł odliczyć w ramach dochodu zwolnionego, zaciągniętego na budowę sprzedanego domu? Czy Wnioskodawca będzie mógł odliczyć w całości spłatę tego kredytu, pomimo że kredytobiorcą był On i Jego rodzice?
3. Czy opłata adiacencka związana ze wzrostem wartości nieruchomości, ustalona przez gminę, może być kosztem uzyskania przychodu sprzedanej nieruchomości?
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie Nr 1. W zakresie odpowiedzi na pozostałe pytania zostanie wydana odrębna interpretacja indywidualna.

Zdaniem Wnioskodawcy, będzie mógł On odliczyć spłatę pożyczki zaciągniętej w dniu 4 kwietnia 2014 r. w kwocie 80 000 zł (50 000 zł + 30 000 zł), gdyż zostały spełnione wszystkie warunki wymienione w art. 21 ust. 25 i 26, aby dochód ze zbycia nieruchomości można było zaliczyć do dochodu zwolnionego, o którym jest mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Aby dochód można było zaliczyć do dochodu zwolnionego muszą być spełnione następujące warunki:

1. pożyczka musi być wzięta przed zbyciem nieruchomości. Ten warunek jest spełniony, gdyż pożyczka była wzięta w dniu 4 kwietnia 2014 r., a sprzedaż nieruchomości nastąpiła w 2017 r.,
2. pożyczka musi być wydana na cele mieszkaniowe. Ten warunek jest spełniony, gdyż pożyczkę Wnioskodawca wydał na budowę budynku mieszkalnego. Przepis nie precyzuje, że cel musi być określony w umowie kredytu lub pożyczki, ma być wzięty na cel mieszkaniowy. Wnioskodawca pożyczkę wziął na wykończenie budynku mieszkalnego i przeznaczył na wykończenie domu mieszkalnego,
3. kredyt (pożyczka) musi być przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Art. 21 ust. 26 ww. ustawy określa co oznacza własny budynek lub lokal mieszkalny; otóż musi być własnością podatnika. Ten warunek jest spełniony, gdyż pożyczkę Wnioskodawca wydał na wykończenie budynku mieszkalnego, który jest Jego własnością.
   
   

Reasumując, Wnioskodawca uważa, że może odliczyć wydatki na spłatę pożyczki wraz z odsetkami, zaciągniętej w dniu 4 kwietnia 2014 r., którą wykorzystał na wykończenie budynku mieszkalnego, w którym obecnie mieszka.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z treści wniosku wynika, że w 2015 r. Wnioskodawca otrzymał w drodze darowizny działkę rolno-budowlaną. Budowę budynku na tej działce Wnioskodawca ukończył w dniu 24 lipca 2017 r. Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży, a następnie budynek wraz działką sprzedał w dniu 30 października 2017 r. W tym budynku Wnioskodawca nie zamieszkiwał i nie zamieszkuję. Sprzedaż zabudowanej nieruchomości nie nastąpiła w ramach wykonywania przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Odnosząc zatem powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że sprzedaż w dniu 30 października 2017 r. zabudowanej działki nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została nabyta i stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D - dochód ze sprzedaży,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P - przychód ze sprzedaży.

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe określa art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2. wydatki poniesione na:
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)

- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy).

Organ podatkowy podkreśla, że zgodnie z zasadą przyjętą w orzecznictwie, jak i w doktrynie prawa podatkowego, zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Z powyższych przepisów wynika, że warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uzyskanych środków wyłącznie na cele mieszkaniowe podatnika określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca formułując zwolnienie przedmiotowe w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, które pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży.

Zgodnie z wyżej cytowanym art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1, czyli m.in. na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego (art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ww. ustawy).

Przy czym należy zwrócić uwagę, że spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Nie chodzi zatem tylko o sposób wydatkowania kredytu (pożyczki), ważną kwestią jest również, aby z umowy kredytowej (umowy pożyczki) wynikało na jaki cel został on zaciągnięty. Przepis wyraźnie bowiem wskazuje, że kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięty na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Jeśli z umowy kredytu (umowy pożyczki) nie wynika, na jaki cel został on zaciągnięty lub podany jest inny cel, to nie zostanie spełniony warunek ww. zwolnienia.

Z literalnego brzmienia art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że tylko spłata kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe spełnia przesłanki zwolnienia dochodu ze sprzedaży nieruchomości od podatku dochodowego. Tym samym, tenże przepis nie łączy prawa do zwolnienia jedynie z przeznaczeniem pożyczki, lecz również z faktem jej zaciągnięcia na cel mieszkaniowy.

Zatem, przeznaczenie kredytu (pożyczki) na cele mieszkaniowe powinno wynikać wprost z zawartej umowy kredytowej (pożyczki). Przy zaciąganiu kredytu bankowego (pożyczki bankowej), w interesie podatnika leży przeanalizowanie możliwości skorzystania z wybranej preferencji podatkowej przed wyborem konkretnego produktu bankowego, bowiem w świetle obowiązującej w prawie cywilnym swobody zawierania umów, jest możliwe takie wynegocjowanie ostatecznego kształtu umowy kredytu lub pożyczki, który uwzględniłby obowiązujące przepisy podatkowe (w szczególności w zakresie zwolnień podatkowych).

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego wynika, że w 2014 r. Wnioskodawca wybudował dom mieszkalny dla swojej rodziny. Działka, na której stoi dom jest wyłączną własnością Wnioskodawcy, gdyż z żoną miał rozdzielczość majątkową małżeńską. Wnioskodawca w dniu 4 kwietnia 2014 r. oraz aneksem do umowy z dnia 1 grudnia 2015 r., zaciągnął pożyczkę hipoteczną w Banku Spółdzielczym, przy czym w umowie nie był zaznaczony żaden cel, na który pożyczka została wzięta. Z zaciągniętej w Banku Spółdzielczym pożyczki były realizowane następujące roboty wykończeniowe: wykończenie elewacji budynku (tynki, malowanie elewacji), urządzenie łazienek (kafelkowanie, armatura itp.), wykonanie podłóg (położenie płytek, paneli), malowanie tapetowanie ścian, montaż stolarki wewnętrznej (drzwi, schody), tynkowanie ścian piwnic i garażu, budowa tarasu (konstrukcje drewniane, plus zadaszenie), będącego częścią domu i przylegającego do ścian domu. Dokumentami potwierdzającymi wykończenie domu są głównie faktury. Z pożyczki nie sfinansowano wyposażenia domu mieszkalnego.

Wnioskodawca przychód ze sprzedaży w dniu 30 października 2017 r. zabudowanej nieruchomości przeznaczył na spłatę pożyczki zaciągniętej w Banku Spółdzielczym.

Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że zawarta przez Wnioskodawcę z bankiem umowa pożyczki nie wskazywała celu na jaki pożyczka została zaciągnięta, a więc w jaki sposób mają zostać wydatkowane uzyskane na jej podstawie środki pieniężne. Pomimo że środki te zostały faktycznie przeznaczone na budowę budynku (roboty wykończeniowe), w którym Wnioskodawca zaspokaja własne potrzeby mieszkaniowe, spłata takiej pożyczki nie wypełnia dyspozycji art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy bowiem podkreślić, że skoro ustawodawca jasno wskazał, że zwolnienie dotyczy spłaty kredytu (pożyczki) zaciągniętego na określony cel, to oznacza, że zarówno w umowie kredytu jak i w umowie pożyczki musi być wskazany ten cel, na jaki zostaną przeznaczone środki uzyskane przez kredytobiorcę i pożyczkobiorcę. Przeznaczenie kredytu bądź pożyczki na cele mieszkaniowe powinno wynikać wprost z zawartej umowy kredytowej/pożyczki.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że wydatkowanie części przychodu z odpłatnego zbycia w dniu 30 października 2017 r. zabudowanej nieruchomości na spłatę pożyczki zaciągniętej przez Wnioskodawcę w 2014 r. i 2015 r., nie uprawnia Wnioskodawcy do skorzystania ze zwolnienia z podatku dochodowego, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Za wydatki poniesione na cele wymienione w art. 21 ust. 1 pkt 131, a wskazane w art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, nie można bowiem uznać przeznaczenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę pożyczki, jeżeli umowa z bankiem nie wskazuje, że przeznaczenie tej pożyczki jest związane z realizacją celów mieszkaniowych Wnioskodawcy. Zatem, dochód uzyskany przez Wnioskodawcę z odpłatnego zbycia zabudowanej nieruchomości, w części odpowiadającej przychodowi wydatkowanemu na spłatę ww. pożyczki, podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, stosownie do art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej stanu faktycznego należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ….., w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.