Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0113-KDIPT2-2.4011.104.2017.2.EC
z 22 sierpnia 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku wspólnym z dnia 5 maja 2017 r. (data wpływu 10 maja 2017 r.), uzupełnionym pismem z dnia 30 lipca 2017 r. (data wpływu 7 sierpnia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w związku z wydatkowaniem przychodu na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego (pytanie nr 1) – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 10 maja 2017 r. wpłynął do tutejszego Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w związku z wydatkowaniem przychodu na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanego lokalu oraz budowę budynku mieszkalnego.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 20 lipca 2017 r., Nr 0113-KDIPT2-2.4011.104.2017.1.EC, wezwano Wnioskodawcę, na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 21 lipca 2017 r. (skutecznie doręczone w dniu 25 lipca 2017 r.). W dniu 7 sierpnia 2017 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (data nadania 31 lipca 2017 r.).

We wniosku i jego uzupełnieniu złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania: Pana …, PESEL …,

• Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania: Panią …, PESEL …

przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe:

W marcu 2015 r. Wnioskodawca wraz z żoną … nabyli mieszkanie w … przy ulicy …, numer lokalu 147. Zakup został dokonany za cenę 341 795 zł. W około 80% sfinansowany był z bankowego kredytu hipotecznego, zaciągniętego w złotych polskich w … S.A. z siedzibą w Polsce. Data umowy kredytowej to 6 marca 2015 r. Kwota kredytu to 268 000 zł, a jedynym celem kredytu było finasowanie zakupu przedmiotowego lokalu. Pozostałą część ceny Wnioskodawca i Jego żona wnieśli ze środków własnych. Forma prawna mieszkania to współwłasność. Nieruchomość ta została zakupiona dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Wnioskodawca wraz z żoną nie korzystał z ulg. Zakup nie miał związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wnioskodawca i Jego żona nie prowadzi takiej działalności.

Mieszkanie w … zostało sprzedane osobom fizycznym w dniu 29 czerwca 2017 r., za cenę 405 000 zł.

W dniu 30 czerwca 2017 r. z części ceny uzyskanej ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca wraz z żoną spłacili w całości kredyt hipoteczny z dnia 6 marca 2015 r. (saldo kapitału kredytu na dzień spłaty wynosiło 248 395 zł 69 gr; część odsetkowa raty jest naliczana w dniu spłaty raty, tak więc spłacając kapitał Wnioskodawca wraz z żoną spłacił cały kredyt - nastąpiło rozliczenie i zamknięcie rachunku kredytowego).

W dniu 12 czerwca 2017 r., przed sprzedażą mieszkania, Wnioskodawca wraz z żoną ze środków własnych kupili od osób fizycznych działkę budowlaną za cenę 100 000 zł, dla której wydano decyzję o warunkach zabudowy. Forma prawna to współwłasność.

W dniu 20 lipca 2017 r. Wnioskodawca i Jego żona podpisali z osobą fizyczną, panem …, zamieszkałym przy ul. … w …, umowę o roboty budowlane, której celem jest wybudowanie jednorodzinnego domu mieszkalnego na potrzeby własne. Planowany termin zakończenia inwestycji to dzień 31 czerwca 2018 r.

Aktualnie w … S.A. procesowany jest wniosek Wnioskodawcy i Jego żony o kredyt hipoteczny w złotych polskich, którego przeznaczeniem będzie dokończenie budowy domu i jego wykończenie. Wkładem własnym w tej inwestycji będzie pozostała część ceny uzyskanej ze sprzedaży mieszkania, tj. kwota 156 604 zł 31 gr oraz środki własne.

Reasumując, środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania:

1. w kwocie 248 395 zł 69 gr zostały już wydatkowane na spłatę kredytu,
2. w kwocie 156 604 zł 31 gr zostaną wydatkowane jako wkład własny na budowę domu do dnia 31 sierpnia 2017 r. - wg harmonogramu budowy.
   
   

Ponieważ inwestycja budowlana prowadzona jest na podstawie umowy o roboty budowlane, potwierdzeniem przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania na cel budowlany będą potwierdzenia przekazania środków pieniężnych wykonawcy. Prace budowlane finansowane ze środków uzyskanych ze zbycia nieruchomości to według harmonogramu budowy: posadowienie budynku przez geodetę, prace ziemne, ława fundamentowa i ściany fundamentowe, wewnętrzna instalacja kanalizacyjna, wstępna wylewka, izolacja pozioma ścian, ściany zewnętrzne, wylanie nadproży, postawienie kominów, strop nad parterem, montaż więźby dachowej, pokrycie dachu blachodachówką, montaż okien dachowych, podbitka zewnętrzna, montaż okien i drzwi zewnętrznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

1. Czy kwota 248 395 zł 69 gr uzyskana ze zbycia nieruchomości, a przeznaczona na spłatę kredytu, może być traktowana jako przeznaczona na własne potrzeby mieszkaniowe i tym samym zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
2. Czy kwota 156 604 zł 31 gr uzyskana ze zbycia nieruchomości, a przeznaczona na budowę domu jednorodzinnego, może zostać potraktowana jako przeznaczona na własne potrzeby mieszkaniowe i tym samym jest zwolniona z podatku, w myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy?
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest udzielenie odpowiedzi na pytanie nr 1 dotyczące stanu faktycznego w zakresie zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w związku z wydatkowaniem przychodu na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanego lokalu mieszkalnego. Natomiast w zakresie zdarzenia przyszłego objętego pytaniem nr 2, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Zdaniem Zainteresowanych, w sytuacji podobnej do tej, która jest przedmiotem niniejszego zapytania, Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji nr ITPB4/4511-78/16/MP stwierdził, że „wydatkowanie przychodu ze sprzedaży lokalu na spłatę kredytu (oraz odsetek od tego kredytu) udzielonego na jego zakup nie uprawnia do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie w jakim wydatki poniesione na te cele stanowią koszt uzyskania przychodu i z tego tytułu podlegają odliczeniu”. Wskazał też jednak, że „wydatek na spłatę kredytu stanowi jednak koszt uzyskania przychodu”.

Ponadto, w przywoływanej interpretacji czytamy, że „Reasumując zaznaczyć należy, że skoro podstawą obliczenia podatku jest dochód, to podatniczka zobowiązana jest w pierwszej kolejności pomniejszyć uzyskany przychód o poniesione koszty jego uzyskania. A zatem nie ma prawa wyboru, czy kwotę poniesionych na spłatę kredytu wydatków potraktuje jako wydatki na cele mieszkaniowe czy też zaliczy do kosztów”. Można więc przyjąć założenie, że pomniejszenie dochodu o kwotę spłaconego kredytu jest wręcz obowiązkiem podatnika.

W związku z powyżej cytowaną interpretacją, a także innymi, dotyczącymi podobnych sytuacji, Wnioskodawca i Jego żona uważają, że są Oni uprawnieni do pomniejszenia kwoty opodatkowania o kwotę przeznaczoną na spłatę kredytu zaciągniętego w 2015 r., jak i kredytu z roku bieżącego.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca wskazał, że na oba powyższe pytania należy udzielić odpowiedzi twierdzących. Cała kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości zbytej przed upływem 5 lat od zakupu, została przeznaczona na cele, które miały zabezpieczyć własne potrzeby mieszkaniowe, w związku z tym spełnia warunki art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nieruchomość zbyta była jedyną nieruchomością wykorzystywaną na własne potrzeby mieszkaniowe przez Wnioskodawcę i Jego żonę. Taką samą rolę będzie pełnił aktualnie budowany dom.

Również chronologia transakcji zarówno zbycia jak i budowy, potwierdza, że kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości została przeznaczona na budowę kolejnej (m.in. część ceny sprzedaży mieszkania została bezpośrednio przekazana z rachunku nabywców na rachunek techniczny kredytu mieszkaniowego). Ponadto, został zachowany warunek zawarty w wyżej cytowanej ustawie, stanowiący, że między zbyciem mieszkania (w dniu 29 czerwca 2017 r.) a przeznaczeniem środków z tego zbycia na budowę nieruchomości (transza płatna na rzecz wykonawcy do dnia 7 września 2017 r.) nie może upłynąć więcej czasu niż 2 lata.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Tym samym, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Z treści wniosku wynika, że w marcu 2015 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabyli prawo własności lokalu mieszkalnego w …. Zakup został dokonany za cenę 341 795 zł. W około 80% sfinansowany był z bankowego kredytu hipotecznego, zaciągniętego w … S.A. w dniu 6 marca 2015 r. Kwota kredytu to 268 000 zł, a jedynym celem kredytu było finasowanie zakupu przedmiotowego lokalu. Pozostałą część ceny Wnioskodawca wraz z żoną wniósł ze środków własnych. Nieruchomość ta została zakupiona dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych i nie była dokonana w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca wraz z żoną nie korzystał z ulg.

W dniu 29 czerwca 2017 r. mieszkanie w … zostało sprzedane osobom fizycznym za cenę 405 000 zł. W dniu 30 czerwca 2017 r. z części ceny uzyskanej ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawca wraz z żoną spłacili w całości kredyt hipoteczny z dnia 6 marca 2015 r.

Zatem, sprzedaż przez Wnioskodawcę i Jego żonę w dniu 29 czerwca 2017 r. lokalu mieszkalnego nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym zostało nabyte i stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena określona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja sprzedaży mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością np. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości). Pomiędzy tymi wydatkami, a dokonanym odpłatnym zbyciem, musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Zgodnie natomiast do art. 22 ust. 6c ww. ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Odnosząc powyższe przepisy do stanu faktycznego, tutejszy Organ podkreśla, że zaciągnięty kredyt nie stanowi dla Wnioskodawcy i Jego żony przychodu ani kosztu jego uzyskania. Zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabycia lokalu mieszkalnego. Zatem, do kosztów uzyskania przychodów nie mogą być zaliczone wydatki związane ze spłatą kredytu bankowego. Stanowisko takie jest uzasadnione, gdyż zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a więc spłata kredytu nie może być kosztem uzyskania przychodu. Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do kosztów uzyskania przychodów z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego należy zaliczyć cenę zakupu sprzedawanego lokalu mieszkalnego.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D x W/P

gdzie:

D - dochód ze sprzedaży,

W - wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P - przychód ze sprzedaży.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, wówczas cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe określa art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
      
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2. wydatki poniesione na:
   
   
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
      
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
      
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
- w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy, za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Art. 21 ust. 29 tej ustawy stanowi natomiast, że w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30 ww. ustawy).

Wyliczenie zawartych w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z tym tylko realizacja jednego z nich, przy jednoczesnym niespełnieniu wymienionych w ust. 28-30 przesłanek negatywnych, pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Z treść art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy wynika, że wydatkiem poniesionym na cel mieszkaniowy może być spłata kredytu oraz odsetek od kredytu zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cel określony w pkt 1, a więc m.in. na nabycie lokalu mieszkalnego. Jednakże zauważyć należy, że cena zakupu lokalu mieszkalnego stanowi w odpowiedniej wysokości koszt nabycia tego prawa, o jakim mowa w art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Koszty te stanowią koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, co oznacza, że podlegają odliczeniu od przychodu z odpłatnego zbycia przy obliczaniu uzyskanego ze sprzedaży dochodu. Skoro zatem w ramach obliczenia dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego, może zostać uwzględniony koszt jego nabycia, to obowiązuje ustawowy zakaz traktowania kredytu zaciągniętego na jego nabycie jako wydatku na własne cele mieszkaniowe. Uwzględnienie takiego kredytu jako wydatku poniesionego na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że Wnioskodawca odliczyłby dwukrotnie te same wydatki, a tego zabrania wprost art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Taka konstrukcja przepisów oznacza, że spłata kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego z przychodu ze sprzedaży tego lokalu, nie stanowi celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Spłaty takiego kredytu nie można odliczać, gdyż przy ustalaniu dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego uwzględniony zostanie wydatek w odpowiedniej wysokości na nabycie lokalu mieszkalnego, czyli cena zakupu jako koszt uzyskania przychodu. Dla ustawodawcy bez znaczenia pozostaje przy tym sposób pozyskania kapitału na pokrycie ceny zakupu. Ustawodawca wprowadził natomiast jednoznaczny zakaz traktowania jako objętego zwolnieniem wydatku na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbywanej nieruchomości lub prawa w sytuacji, gdy ten wydatek na nabycie podlega uwzględnieniu przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zatem, prawidłowe ustalenie dochodu powinno wyglądać w ten sposób, że przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego (ustalony stosownie do art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) należy w pierwszej kolejności pomniejszyć o koszty odpłatnego zbycia oraz koszty jego uzyskania ustalone według zasad, o jakich mowa w art. 22 ust. 6c ww. ustawy. W omawianym przypadku wydatki poniesione na nabycie lokalu mieszkalnego, stanowią koszt uzyskania przychodu, który pomniejsza uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości przychód. Wynika to wprost z powołanego powyżej art. 21 ust. 30 ww. ustawy; inaczej podatnicy mogliby dwukrotnie odliczać ten sam wydatek – raz jako wydatek poniesiony na zakup lokalu mieszkalnego w koszty uzyskania przychodu, a drugi raz jako wydatek na spłatę kredytu, którym sfinansowali ten zakup w ramach wydatków na własne cele mieszkaniowe.

W związku z tym, spłaty kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę i Jego żonę na nabycie lokalu mieszkalnego dokonanej ze środków pieniężnych (przychodu) ze sprzedaży tego lokalu, nie można uwzględnić w ramach ulgi mieszkaniowej, ponieważ nie zostały spełnione przesłanki wymienione w art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto należy zauważyć, że w zakresie zagadnienia, czy spłata kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości stanowi wydatek służący zaspokojeniu własnych potrzeb podatnika uprawniający go do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania wypowiadały się już wielokrotnie sądy administracyjne. I tak np. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 25 maja 2017 r., sygn. I SA/Gd 408/17 uznał, że bez wątpienia celem zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest wspieranie podatników podatku dochodowego od osób fizycznych w zaspokajaniu ich własnych potrzeb mieszkaniowych. Przeznaczenie przez podatnika przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkaniowej na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tej nieruchomości, nie może być uznane za działanie zmierzające do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych podatnika. Zbycie nieruchomości mieszkaniowej nie zaspokaja bowiem potrzeb mieszkaniowych. W opinii Sądu, takie działanie byłoby sprzeczne nie tylko z celem omawianego zwolnienia, ale godziłoby także w konstrukcję podatku dochodowego od osób fizycznych.

Natomiast Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 maja 2017 r., sygn. II FSK 446/17 wyjaśnił, że cel w postaci zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych winien być finansowany, bezpośrednio lub pośrednio, ze środków pozyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub prawa, a więc, że chodzi o nabywanie nowych nieruchomości lub lokali mieszkalnych w miejsce zbywanych nieruchomości lub lokali; w sytuacji natomiast przeznaczenia środków ze zbycia lokalu mieszkalnego na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie tego lokalu, cel mieszkaniowy nie jest realizowany, ponieważ podatnik definitywnie wyzbywa się należącej do niego substancji mieszkaniowej. W opinii Sądu przeznaczenie przed podatnika przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości, w której zaspokajał swoje cele mieszkaniowe na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie, a nie na nabycie innego lokalu, w którym po owej sprzedaży mógłby swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokajać, prowadzi do spłaty zobowiązań kredytowych podatnika, a nie do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych uprawniających do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania.

Organ podatkowy podkreśla, że zgodnie z zasadą przyjętą w orzecznictwie, jak i w doktrynie prawa podatkowego, zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też, skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia jest możliwe tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa.

Reasumując, spłata przez Wnioskodawcę i Jego żonę kredytu zaciągniętego na nabycie sprzedanego lokalu mieszkalnego z przychodu uzyskanego ze sprzedaży tego lokalu, nie może być uznana za wydatek na cele mieszkaniowe uwzględniany przy obliczeniu dochodu zwolnionego od podatku dochodowego zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że wydatek na nabycie sprzedawanego lokalu stanowić będzie koszty uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, co oznacza, że będzie podlegać odliczeniu od przychodu z odpłatnego zbycia przy obliczaniu uzyskanego ze sprzedaży dochodu. Uwzględnienie spłaty kredytu jako wydatku poniesionego na cel mieszkaniowy oznaczałoby, że Wnioskodawca w tej części odliczałaby dwukrotnie ten sam wydatek: raz jako poniesiony na zakup lokalu mieszkalnego, a drugi raz jako wydatek na spłatę kredytu, którym finansowano jego zakup, a tego zabrania wprost art. 21 ust. 30 ww. ustawy.

Zatem, dochód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej przychodowi z odpłatnego zbycia ww. lokalu wydatkowanemu na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup tego lokalu, nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do powołanej we wniosku interpretacji indywidualnej Nr ITPB4/4511-78/16/MP wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy, podkreślić należy, że interpretacja ta zawiera analogiczne rozstrzygnięcie do zawartego w niniejszej interpretacji indywidualnej.

Ponadto, tutejszy Organ zaznacza, że przepis art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) nakłada na organ podatkowy obowiązek udzielenia interpretacji co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego. W związku z powyższym, w odniesieniu do przedstawionej w pytaniu kwoty zwolnienia od podatku, tutejszy Organ informuje, że ewentualne przeliczenia, jakich należałoby dokonać, aby ustalić kwotę dochodu zwolnionego od podatku nie należą do kompetencji tutejszego Organu. Zgodnie z zasadą samoopodatkowania, obowiązującą w polskim systemie podatkowym, na podatniku spoczywa obowiązek dokonania oceny własnej sytuacji prawnopodatkowej, a po jej dokonaniu zachowania się zgodnie z przepisami prawa podatkowego. Natomiast prawidłowość, bądź nieprawidłowość wyliczeń podlega weryfikacji przez właściwy organ podatkowy w toku, np. postępowania kontrolnego, postępowania podatkowego, czy też czynności sprawdzających. Zatem, tutejszy Organ nie może na podstawie podanych we wniosku o wydanie interpretacji informacji dokonywać wyliczenia podstawy opodatkowania czy też wysokości dochodu zwolnionego od podatku. Organ w niniejszej interpretacji wskazał natomiast w jaki sposób należy wyliczyć podstawę opodatkowania oraz kwotę dochodu zwolnionego od podatku, zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.