2017.09.20 - Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej

Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0115-KDIT1-2.4012.539.2017.1.DM
z 20 września 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.), Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 4 sierpnia 2017 r. (data wpływu 7 sierpnia 2017 r.), uzupełnionym w dniach 11 września 2017 r. i 18 września 2017 r. (data wpływu) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania zbycia zespołu składników niematerialnych i materialnych spółki – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 7 sierpnia 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek, uzupełniony w dniach 11 września 2017 r. i 18 września 2017 r. o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie braku opodatkowania zbycia zespołu składników niematerialnych i materialnych spółki.

We wniosku oraz jego uzupełnieniu przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca (dalej również: „Spółka”) prowadzi działalność gospodarczą, na którą składa się wynajem powierzchni w funkcjonującym wielkopowierzchniowym centrum handlowym, działającym obecnie pod marką „A.”. Centrum handlowe jest prowadzone na nieruchomości gruntowej położonej w X. przy ul. X. oraz ul. X. Y., składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 2022/5 oraz 2022/7, której Wnioskodawca jest użytkownikiem wieczystym i dla której Sąd Rejonowy w X., IX Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą o numerze … (dalej: „Grunt”), zabudowanej między innymi budynkiem handlowo-usługowym (dalej: „Budynek”), którego Wnioskodawca jest właścicielem, wraz z przynależną infrastrukturą techniczną obejmującą w szczególności wewnętrzny układ drogowy i przyłącza mediów (dalej: „Infrastruktura”) (dalej również łącznie: „Nieruchomość”). Ponadto, Spółka udzieliła trzech pożyczek podmiotom powiązanym.

Budowa Nieruchomości została zakończona w 2008 roku, również w tym roku Budynek został oddany do użytkowania. Spółka jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a od momentu oddania Budynku do użytkowania zarówno powierzchnie biurowe, powierzchnie handlowe, powierzchnie usługowe, jak i miejsca parkingowe czy powierzchnie reklamowe są oddane w najem (z zastrzeżeniem powierzchni, w odniesieniu do których wygasły umowy najmu i poszukiwani są najemcy, przy czym w chwili składania Wniosku suma powierzchni tych lokali nie stanowi więcej niż trzy procent całkowitej powierzchni centrum przeznaczonej pod wynajem) opodatkowany stawką 23% VAT. Część powierzchni biurowych wykorzystywana jest bezpośrednio przez Spółkę na potrzeby zatrudnionych w Spółce pracowników (dalej: „Pracownicy”), przy czym w chwili składania Wniosku powierzchnia ta nie stanowi więcej niż jeden procent całkowitej powierzchni centrum przeznaczonej pod wynajem.

Z uwagi na związek z wykonywaniem wskazanych czynności opodatkowanych (tj. usługi najmu powierzchni biurowych, powierzchni handlowych, powierzchni usługowych, a także miejsc parkingowych oraz powierzchni reklamowych), Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z wydatkami poczynionymi na zakup Gruntu oraz wybudowanie Budynku i Infrastruktury. Wnioskodawca dokonał stosownego odliczenia podatku VAT.

Oprócz ww. Nieruchomości Wnioskodawca posiada również m.in. aktywa w postaci: środków trwałych (w tym ruchomości), należności (w tym należności z tytułu wynajmu powierzchni) oraz środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych (w tym depozyty zwrotne od najemców). Wśród najistotniejszych pasywów Spółki, obok kapitału zakładowego Spółki, należy wymienić zobowiązanie z tytułu kredytu bankowego, zobowiązanie z tytułu wyemitowanych obligacji, zobowiązania z tytułu otrzymanych pożyczek oraz zobowiązania handlowe.

Wnioskodawca zatrudnia 8 Pracowników, w tym specjalistów ds. technicznych, kierownika działu technicznego, specjalistę ds. marketingu, specjalistę ds. administracyjno-marketingowych oraz dyrektora centrum handlowego. Obowiązki wszystkich Pracowników związane są z zapewnieniem niezakłóconego funkcjonowania centrum handlowego. W szczególności, obowiązki specjalistów ds. technicznych obejmują m.in.:

(i) wykonywanie niezbędnych napraw i prac konserwacyjnych (elektrycznych, hydraulicznych i ogólnobudowlanych);

(ii) stałe przeglądanie stanu technicznego budynku i jego okolicy;

(iii) egzekwowanie wywiązywania się z obowiązków podległych firm obsługujących Budynek zgodnie z umowami;

(iv) egzekwowanie umów dotyczących konserwacji urządzeń technicznych;

(v) odpowiedzialność za ciągłą dostawę wszystkich mediów niezbędnych do funkcjonowania centrum handlowego.

Z kolei kierownik działu technicznego odpowiada m.in. za nadzór nad stanem technicznym wszystkich instalacji Budynku, planowanie utrzymania technicznego oraz opracowywanie rocznego planu utrzymania technicznego centrum. Obowiązki pozostałych Pracowników obejmują m.in. opracowywanie strategii marketingowej centrum, planowanie i realizację budżetu marketingowego (specjalista ds. marketingu), prowadzenie sekretariatu na terenie centrum handlowego (specjalista ds. administracyjno-marketingowych), czy zarządzanie centrum handlowym i prowadzenie aktywnej polityki najmu (dyrektor centrum handlowego).

W ramach prowadzonej działalności Wnioskodawca zamierza zbyć na rzecz nabywcy – spółki z siedzibą w Polsce, będącej podatnikiem podatku od towarów i usług – zespół składników materialnych i niematerialnych wykorzystywanych przez Wnioskodawcę w prowadzonej działalności gospodarczej, wyszczególnionych w Punkcie I poniżej (dalej: „Przedmiot Transakcji”). Nabywca przeprowadza obecnie badanie stanu prawnego, technicznego oraz finansowego Przedmiotu Transakcji i deklaruje wolę nabycia Przedmiotu Transakcji.

Przedmiot Transakcji.

Przedmiotem Transakcji planowanej przez Wnioskodawcę i nabywcę będzie sprzedaż zespołu składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej, w szczególności obejmujący następujące elementy:

prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności zlokalizowanego na nim Budynku, Infrastruktury oraz innych związanych z działalnością centrum handlowego składników majątkowych, w tym ruchomości jak np. wyposażenie centrum handlowego, witryny, krzesła, biurka, ławki, sofy, komputery z oprogramowaniem, drukarki i inne rzeczy;
prawa, w tym należności, i obowiązki wynikające z zawartych przez Wnioskodawcę umów najmu związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości [w tym przeniesionych na mocy art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 360, z późn. zm.; dalej: „KC”)];
prawa wynikające z gwarancji na zabezpieczenie płatności czynszu najmu i innych ewentualnych zobowiązań najemców, w tym przede wszystkim gwarancje bankowe oraz deklaracje o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, blokady na rachunkach najemców i pełnomocnictwa do rachunków (o ile te gwarancje będą możliwe do przeniesienia);
prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z robotami budowlanymi i pracami remontowo-adaptacyjnymi prowadzonymi na Nieruchomości, w tym polegających na adaptacji pomieszczeń na potrzeby najemców, wraz z zabezpieczeniami (o ile będą istniały w dacie transakcji i będą możliwe do przeniesienia);
prawa autorskie, w tym m.in. majątkowe prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, prawa zależne i inne uprawnienia, związane z prowadzonym centrum handlowym (np. do projektu budowlanego);
prawa i obowiązki wynikające z umów na obsługę serwisową związaną z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji m.in. usług ochrony, usług utrzymania technicznego, usług sprzątania itp.;
prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością;
prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami mediów m.in. w zakresie sprzedaży energii elektrycznej, sprzedaży ciepła, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp. (przy czym z uwagi na praktykę gospodarczą stosowaną przy tego typu transakcjach możliwe, że dostawcy usług oczekiwać będą, że Spółka po transakcji wypowie ww. umowy, a nabywca zawrze nowe umowy z dostawcami mediów);
środki pieniężne zgromadzone na rachunku bankowym Wnioskodawcy z tytułu kaucji zwrotnych najemców (rachunek kaucji);
środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Wnioskodawcy, na które najemcy dokonują płatności czynszu (rachunki czynszu), płatności za media i opłaty eksploatacyjne (rachunek kosztów operacyjnych) oraz rachunek rezerwy na nakłady inwestycyjne;
prawa i obowiązki wynikające z umowy o prowadzenie rachunku kaucji, rachunków czynszu, rachunku kosztów operacyjnych oraz rachunku rezerwy na nakłady inwestycyjne;
w uzgodnionym przez strony transakcji zakresie zostaną przekazane kopie lub oryginały wybranych dokumentów księgowych i finansowych dotyczących Przedmiotu Transakcji posiadanych przez Spółkę, doradców Spółki, księgowych lub zarządcę Nieruchomości, w tym m.in. dokumentacja dotycząca zawartych umów najmu oraz kosztów utrzymania Nieruchomości i opłat eksploatacyjnych oraz dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości, w szczególności przekazane zostaną podpisane umowy najmu łącznie z kopiami powiązanych dokumentów oraz pisemna korespondencja z najemcami;
dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości (w uzgodnionym przez strony zakresie – oryginały lub kopie), w tym zezwolenia, pozwolenia i decyzje administracyjne dotyczące funkcjonowania Przedmiotu Transakcji, w szczególności projekty, wykonania projektów, dokumentacja budowlana, rysunki, opisy niezbędne do sfinalizowania procesu budowlanego oraz korespondencja z władzami administracyjnymi we wskazanym zakresie, dokumenty związane z zarządzaniem Nieruchomością, takie jak: instrukcje obsługi maszyn i urządzeń zlokalizowanych w Budynku, dokumenty związane z bezpieczeństwem i higieną pracy wraz z opisem systemu ochrony przeciwpożarowej, książka obiektu budowlanego, będące w posiadaniu Wnioskodawcy karty dostępu i kody do systemu zarządzania Budynkiem oraz świadectwo charakterystyki energetycznej Budynku;
w uzgodnionym przez strony transakcji zakresie zostaną również przekazane wybrane wydruki (lub za zgodą nabywcy dane elektroniczne) z ksiąg rachunkowych i podatkowych;
udokumentowane informacje handlowe, które zostały udostępnione nabywcy, a które odnoszą się do funkcjonowania Przedmiotu Transakcji, w tym tajemnice, know-how Spółki oraz dokumenty związane w szczególności z zasadami ustalania cen/czynszu i wynajmu Budynku;
prawa do bazy danych (o ile w dacie transakcji dane będą możliwe do przeniesienia, z uwzględnieniem wymagań ustawy o ochronie danych osobowych) i prawa i obowiązki z umowy o administrowanie bazą danych;
zobowiązania z tytułu kart upominkowych, które mogą być zrealizowane w centrum handlowym;
zobowiązania wynikające m.in. z obowiązku zwrotu gwarancji na zabezpieczenie płatności czynszu najmu i innych ewentualnych zobowiązań najemców, zwolnienia blokad na rachunkach pieniężnych najemców oraz kaucji zwrotnych najemców;
prawa do oprogramowania komputerowego wykorzystywanego do obsługi Nieruchomości;
prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości (z zastrzeżeniem postanowień umowy ubezpieczenia w zakresie przeniesienia ochrony na nabywcę Przedmiotu Transakcji);
udział w prawie ochronnym do znaku towarowego A. – przy czym w związku z posiadaniem praw do znaku towarowego również przez inny podmiot gospodarczy prowadzący z wykorzystaniem tego samego znaku inne centrum handlowe, strony transakcji mogą uzgodnić, że udział w prawie ochronnym do znaku towarowego pozostanie w Spółce, która w dniu transakcji udzieli nabywcy licencji na korzystanie z tego znaku;
prawo do domeny internetowej www;
prawa i zobowiązania z tytułu umów o pracę z Pracownikami, w stosunku do których, z mocy prawa, na podstawie art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeksu pracy (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 1666, z późn. zm.) nabywca stanie się stroną w dotychczasowych stosunkach pracy.

Cena za nabycie Przedmiotu Transakcji przez nabywcę zostanie ostatecznie ustalona po zakończeniu procesu badania nieruchomości w wyniku negocjacji stron.

W umowie sprzedaży Przedmiot Transakcji zostanie opisany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa Spółki.

Ponadto, jak już wskazano powyżej, intencją stron transakcji jest, aby w ramach Przedmiotu Transakcji doszło do przeniesienia na nabywcę wszystkich składników wskazanych wyżej jako Przedmiot Transakcji, w tym praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzenie Nieruchomością, umów z dostawcami mediów oraz usług serwisowych (tj. prawa i obowiązki wynikające z umów na obsługę serwisową związaną z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji m.in. usług ochrony, usług sprzątania, usług utrzymania technicznego oraz prawa i obowiązki wynikające z umów na dostawę mediów w tym dotyczące m.in. sprzedaży energii elektrycznej, sprzedaży ciepła, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp.). Jednak z uwagi na praktykę gospodarczą stosowaną przy tego typu transakcjach możliwe, że dostawcy wyżej wymienionych usług oczekiwać będą, że Spółka po transakcji wypowie ww. umowy, a nabywca zawrze nowe umowy z dostawcami.

W związku ze sprzedażą Przedmiotu Transakcji dojdzie do przejścia zakładu pracy na nabywcę i stanie się on z mocy prawa stroną w umowach o pracę zawartych z Pracownikami Wnioskodawcy. Za zobowiązania wynikające ze stosunku pracy, powstałe przed przejściem zakładu pracy na nabywcę, Spółka oraz nabywca będą odpowiadać solidarnie.

Jednocześnie, w ramach Przedmiotu Transakcji na nabywcę nie zostaną przeniesione te składniki majątku Spółki, które nie stanowią niezbędnych składników majątkowych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego, w tym w szczególności:

bieżące rachunki bankowe Wnioskodawcy niezbędne do rozliczenia ceny za Przedmiot Transakcji oraz funkcjonowania Spółki oraz rachunki bankowe związane z obsługą kredytu;
ruchomości Wnioskodawcy znajdujące się poza centrum handlowym, które nie są związane z działalnością centrum handlowego, ale funkcjonowaniem Spółki jako podmiotu prawnego, jak np. samochód osobowy wykorzystywany do podróżowania między siedzibą Spółki, a centrum handlowym;
obowiązki i zobowiązania z tytułu kredytu udzielonego Spółce przez bank – intencją Wnioskodawcy (i oczekiwaniem banku) jest spłata kredytu ze środków uzyskanych w ramach transakcji (w praktyce spłata kredytu odbywać się będzie w ramach rozliczenia ceny – wynika to z wymogów banku, który oczekując zabezpieczenia swojej pozycji prawnej i finansowej wymaga, aby odpowiednie kwoty ceny zostały przez Spółkę bezpośrednio alokowane na spłatę kredytu, a ponadto nabywca nie jest zainteresowany przejęciem istniejącego finansowania z tytułu umowy kredytu);
obowiązki i zobowiązania z tytułu obligacji wyemitowanych przez Spółkę;
obowiązki i zobowiązania z tytułu pożyczek udzielonych Spółce;
prawa i należności z tytułu umów pożyczek udzielonych przez Spółkę na rzecz podmiotów powiązanych;
zobowiązania podatkowe i inne zobowiązania publicznoprawne, związane z działalnością prowadzoną przy użyciu Przedmiotu Transakcji (np. CIT, podatek od nieruchomości), a które nie podlegają przeniesieniu na nabywcę (stanowią zobowiązania publicznoprawne Spółki);
pozostałe zobowiązania Spółki (np. zobowiązania wynikające z obsługi prawnej), tj. inne niż wskazane w Punkcie I powyżej;
prawa i obowiązki z umowy najmu powierzchni na potrzeby adresu rejestrowego Spółki;
tajemnice przedsiębiorstwa i know-how Spółki – poza wskazanymi w Punkcie I wyżej informacjami handlowymi, know-how oraz dokumentami związanymi z zasadami ustalania cen/czynszu i wynajmu Budynku, Wnioskodawca posiada również wiedzę i informacje związane z prowadzeniem biznesu, które w ramach Przedmiotu Transakcji nie zostaną przeniesione na nabywcę (m.in. ze względu na fakt, że nabywca nie prowadzi działalności w zakresie budowania projektów nieruchomościowych);
prawa i obowiązki oraz ewentualne zobowiązania z umów o obsługę księgową, prawną i podatkową Spółki oraz z umów o doradztwo biznesowe i pośrednictwo w sprzedaży centrum handlowego.

Pomiędzy składnikami majątkowymi stanowiącymi Przedmiot Transakcji, po wyłączeniu wskazanych powyżej elementów, zachodzą w dalszym ciągu funkcjonalne związki w ten sposób, że są one ściśle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego Nieruchomości. Spółka w oparciu o te składniki będzie realizowała (do momentu Transakcji) działalność w zakresie najmu komercyjnego. Składniki, które zostaną wyłączone, nie mają takiego związku z Przedmiotem Transakcji, który warunkowałby możliwość wykorzystania Przedmiotu Transakcji w prowadzeniu działalności gospodarczej polegającej na wynajmie komercyjnym Nieruchomości przez nabywcę.

Składniki, które nie przechodzą na nabywcę w ramach transakcji są co do zasady związane z funkcjonowaniem samej Spółki, finansowaniem jej działalności i stanowią przede wszystkim nadbudowę korporacyjną samej Spółki. Nie są one niezbędne do zapewnienia ciągłości (kontynuacji) prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności, tj. najmu komercyjnego, przez nabywcę. Niewłączenie ich do Przedmiotu Transakcji nie uniemożliwi nabywcy kontynuowania działalności w zakresie najmu komercyjnego na podobnych zasadach jak Spółka przed transakcją. Składniki majątku wyłączone z Przedmiotu Transakcji utracą w dniu transakcji jakikolwiek związek z Przedmiotem Transakcji.

Nabywca będzie mógł prowadzić działalność gospodarczą polegającą na najmie komercyjnym Nieruchomości w oparciu o składniki nabyte w ramach transakcji. Jednak w celu podjęcia działalności nabywca musi we własnym zakresie przygotować nadbudowę korporacyjną, w tym dokonywać rozliczeń podatkowych, pozyskać usługi finansowo–księgowe dla prowadzonej działalności, które zapewnią mu wywiązywanie się z wynikających z przepisów obowiązków księgowo-podatkowych. Oczywiście, nabywca może zdecydować, iż będzie taką działalność prowadzić po transakcji w inny sposób niż czynił to Wnioskodawca przed transakcją, a nawet „może w przyszłości zrezygnować z prowadzenia takiej działalności”.

Przedmiot Transakcji stanowi całość zdolną do wykonywania działalności w zakresie najmu komercyjnego. Opisane we wniosku składniki majątku Spółki, które zostaną przeniesione w ramach transakcji na nabywcę, wiążą się z prowadzoną działalnością najmu komercyjnego. Nie zostaną objęte transakcją w zasadzie wyłącznie te składniki, które nie są niezbędne do zapewnienia ciągłości (kontynuacji) prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności, tj. najmu komercyjnego, przez nabywcę i stanowią nadbudowę korporacyjną Spółki lub ze względów prawnych/umownych, woli biznesowej stron lub w celu ułatwienia przeprowadzenia transakcji zostaną wyłączone z transakcji. Zatem składniki stanowiące Przedmiot Transakcji są organizacyjnie i funkcjonalnie powiązane w ten sposób, że umożliwiają prowadzenie działalności w tym zakresie przez nabywcę.

II. Inne okoliczności związane z planowaną transakcją.

Strony transakcji pragną również wskazać, że w ramach planowanej transakcji lub w krótkim okresie po jej zrealizowaniu Spółka oraz nabywca dokonają między sobą ostatecznego rozliczenia kosztów i opłat związanych z obsługą Nieruchomości dotyczących podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste gruntu oraz ewentualnych należności wynikających z zawartych umów najmu, takich jak na przykład: rozliczenie opłat za czynsz dodatkowy oraz stanowiący udział najemców w wydatkach związanych z funkcjonowaniem, utrzymaniem i eksploatacją Budynku. Rozliczenia kosztów i opłat dotyczących podatku od nieruchomości oraz ewentualnych należności wynikających z zawartych umów najmu zostanie dokonane w zakresie budżetów opłat eksploatacyjnych oraz w zakresie rozliczeń z najemcami. W rezultacie wskazanego rozliczenia w krótkim czasie po dokonaniu transakcji, Spółce nie będą przysługiwać żadne prawa/należności i nie będą na niej ciążyć żadne obowiązki/zobowiązania wynikające z ww. kosztów i opłat. Zasady rozliczeń stron zostaną określone w umowie sprzedaży Przedmiotu Transakcji.

Chociaż nie dotyczy to bezpośrednio transakcji pomiędzy Wnioskodawcą a nabywcą, Spółka informacyjnie wskazuje, że przed planowaną transakcją planuje przekształcić się w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością celem m.in. ograniczenia odpowiedzialności wspólników Spółki z tytułu umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji. Przekształcenie Spółki w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością uzależnione jest od zgody komitetu kredytowego banku, który udzielił Spółce kredytu.

Na żądanie nabywcy Spółka uzyskała od swojego wierzyciela, który objął wyemitowane przez Spółkę obligacje oraz udzielił Spółce pożyczki, oświadczenie o wyrażeniu zgody na wyłączenie odpowiedzialności solidarnej nabywcy względem tego wierzyciela wynikającej z art. 55⁴ KC oraz zobowiązał się m.in. że nie będzie:

i. występował wobec nabywcy z jakimkolwiek wezwaniem do zapłaty,

ii. egzekwował wobec nabywcy roszczeń jakiegokolwiek rodzaju,

iii. pozywał nabywcy,

iv. inicjował jakichkolwiek postępowań arbitrażowych lub sądowych przeciwko nabywcy, lub podejmował przeciwko nabywcy jakichkolwiek działań przed jakimkolwiek organem powołanym do rozstrzygania spraw lub egzekwowania roszczeń określonego rodzaju.

III. Wyodrębnienie Przedmiotu Transakcji.

W ramach prowadzonej działalności Spółka jest w stanie przyporządkować do Przedmiotu Transakcji związane z nim przychody i koszty oraz aktywa i pasywa (choć Spółka nie tworzy osobnego bilansu w tym zakresie). Na podstawie prowadzonej ewidencji księgowej możliwe jest także wyodrębnienie należności i zobowiązań związanych z zespołem składników majątkowych wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji.

Na podstawie prowadzonej przez Wnioskodawcę ewidencji księgowej możliwe jest także przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zespołu składników niematerialnych i materialnych wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji oraz na podstawie takiego wyodrębnienia, Spółka sporządza budżet kosztów i wydatków związanych z Nieruchomością, który podlega rocznemu rozliczeniu. Zestawienia te mają charakter ekonomicznych prognoz oraz są wykorzystywane w celach analitycznych oraz ewentualnych rozliczeń z najemcami. Spółka nie sporządza osobnego rachunku wyników dla przychodów i kosztów dotyczących wyłącznie Nieruchomości czy Przedmiotu Transakcji, niemniej poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do Przedmiotu Transakcji.

Składniki materialne i niematerialne stanowiące Przedmiot Transakcji nie są organizacyjnie lub funkcjonalnie wyodrębnione w przedsiębiorstwie Spółki inaczej niż poprzez fakt, że służą one w całości funkcji (działalności gospodarczej) komercyjnego wynajmu nieruchomości handlowej zlokalizowanej w X. Wystarczające jest tu wyodrębnienie geograficzne Przedmiotu Transakcji, które polega na tym, że wszystkie składniki materialne składające się na Przedmiot Transakcji zlokalizowane są na Nieruchomości lub w jej obrębie. Jednocześnie, takie wyodrębnienie jest wystarczające z punktu widzenia organizacyjnego i funkcjonalnego. W tym kontekście sposób wyodrębnienia składników Przedmiotu Transakcji umożliwia kontynuowanie przez nabywcę działalności Wnioskodawcy polegającej na najmie komercyjnym i – w zakresie składników materialnych – znajdują się w centrum handlowym.

Po uregulowaniu swoich zobowiązań wynikających z transakcji, Spółka nie planuje kontynuowania prowadzonej obecnie działalności gospodarczej związanej z najmem komercyjnym.

Z uwagi na to, że proces inwestycyjny (budowa Nieruchomości) został sfinalizowany ponad 8 lat temu, Spółka nie prowadzi już obecnie działalności gospodarczej w zakresie budowy jakichkolwiek budynków przeznaczonych na najem komercyjny i nie planuje prowadzenia takiej działalności. Zbywane przez Spółkę składniki materialne i niematerialne pozwolą nabywcy na kontynuowanie działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego i czerpanie korzyści z tego tytułu. Wyłączenie z Przedmiotu Transakcji elementów wskazanych powyżej we Wniosku nie wpłynie na zdolność nabywcy do kontynowania działalności w zakresie najmu komercyjnego, czy też zdolność funkcjonowania sprzedawanego zespołu składników w ramach przedsiębiorstwa nabywcy.

W uzupełnieniu wniosku zawarto następujące informacje.

Działka gruntu o numerze ewidencyjnym 2022/7 o powierzchni 1.089 m² (dalej: „Działka Niezabudowana”) jest niezabudowana (znajduje się na niej chodnik) i Prezydentowi Miasta X. przysługuje ustawowe prawo pierwokupu stosownie do art. 109 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147, ze zm.).

W związku z powyższym, Wnioskodawca zawrze z kupującym umowę sprzedaży Przedmiotu Transakcji, z tym zastrzeżeniem, że w odniesieniu do Działki Niezabudowanej umowa sprzedaży będzie miała charakter warunkowy i jej sprzedaż uzależniona będzie od niewykonania przez Prezydenta Miasta ustawowego prawa pierwokupu.

Wnioskodawca wyjaśnia, że Działka Niezabudowana nie jest istotna dla prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu komercyjnego. Budynek znajduje się na działce o numerze ewidencyjnym 2022/5 i ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. W ocenie Wnioskodawcy, warunkowa sprzedaż Działki Niezabudowanej, powiązania z zawarciem w późniejszym terminie umowy rozporządzającej Działką Niezabudowaną na rzecz nabywcy, w przypadku niewykonania ustawowego prawa pierwokupu przez Prezydenta Miasta, jak również ewentualne wykonanie ustawowego prawa pierwokupu przez Prezydenta Miasta, pozostaną bez wpływu na podatkowe traktowanie zbycia Przedmiotu Transakcji i konsekwencje podatkowe opisane we Wniosku.

Składniki wchodzące w skład Przedmiotu Transakcji.

W wyniku negocjacji z kupującym ustalono, że Przedmiot Transakcji będzie dodatkowo obejmować:

nazwę zorganizowanej części przedsiębiorstwa Wnioskodawcy – „A.”;
środki pieniężne w parkometrach, w kasach znajdujących się w punkcie informacyjnym oraz w biurze obsługi parkingu;
prawa i obowiązki z umów marketingowych, promocyjnych, reklamowych i zarządzania parkingiem, w tym m.in. dotyczących radiowęzła w „A.”, obsługi strony www, prowadzenia profilu Instagram, organizacji eventów;
zgody, zezwolenia i decyzje administracyjne związane z Przedmiotem Transakcji (o ile zgodnie z przepisami prawa możliwe będzie ich przeniesienie na nabywcę Przedmiotu Transakcji).

Wnioskodawca dodatkowo wyjaśnia, że zgodnie z definicją przyjętą w projekcie umowy sprzedaży z nabywcą, w skład Infrastruktury wchodzą zarówno przyłącza mediów, jak również wszelkie budowle, obiekty i naniesienia na Gruncie, w tym m.in. wewnętrzny układ drogowy, chodniki, obiekty małej architektury itd.

W wyniku negocjacji z nabywcą zostało ustalone, że na nabywcę przejdą prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Wnioskodawcę umów najmu związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości [w tym przeniesione na mocy art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 360, z późn. zm.)], z wyłączeniem należności wynikających z umów najmu i dotyczących okresu przed zbyciem Przedmiotu Transakcji na nabywcę. Tym samym, należności wynikające z faktur wystawionych przez Wnioskodawcę zarówno przed, jak i po zbyciu Przedmiotu Transakcji, a które wynikają z umów najmu powierzchni i dotyczą okresu przed zbyciem Przedmiotu Transakcji na nabywcę, nie będą wchodzić w skład Przedmiotu Transakcji i pozostaną u Wnioskodawcy.

Wnioskodawca i nabywca Przedmiotu Transakcji postanowili, iż w przypadku gdy ze względu na postanowienia umowne lub przepisy prawa, przejście jakichkolwiek praw lub obowiązków z umów, innych dokumentów (np. gwarancji bankowych), zgód, zezwoleń lub decyzji administracyjnych związanych z Przedmiotem Transakcji na rzecz nabywcy będzie wymagać zgody osób trzecich, zgody stron umów, decyzji administracyjnej lub podjęcia innych czynności, strony transakcji będą zobowiązane do współpracy i współdziałania celem dopełnienia tych wymagań. Wnioskodawca nie może jednakże wykluczyć, że w odniesieniu do niektórych umów, dokumentów, zgód, zezwoleń lub decyzji administracyjnych związanych z Przedmiotem Transakcji, może nie dojść do ich przeniesienia na rzecz nabywcy, co pozostanie bez wpływu na możliwość prowadzenia przez nabywcę działalności w zakresie wynajmu powierzchni handlowych, powierzchni biurowych, powierzchni usługowych, jak i miejsc parkingowych czy powierzchni reklamowych.

Wnioskodawca wyjaśnia ponadto, że przedmiotem umowy zarządzania Nieruchomością są następujące czynności:

przygotowywanie budżetu dla galerii handlowej „A.”,
rozliczanie kosztów funkcjonowania galerii handlowej „A.”,
zarządzanie budżetem marketingowym galerii handlowej „A.”,
utrzymywanie bieżących relacji z najemcami galerii handlowej „A.”,
pozyskiwanie nowych najemców dla galerii handlowej „A.”,
inne usługi wskazane w Załączniku do umowy.

Załącznik do umowy zarządzania Nieruchomością określa następujące dodatkowe czynności:

dokonywanie rocznych rozliczeń opłat eksploatacyjnych najemców,
przygotowywanie corocznych budżetów planowanych nakładów inwestycyjnych, kosztów eksploatacyjnych z tytułu napraw i konserwacji nieruchomości oraz opłat marketingowych,
dokonywanie aktualizacji stawek czynszów zgodnie z przeprowadzoną corocznie indeksacją w oparciu o umowy najmu,
informowanie o wszelkich szkodach w galerii handlowej „A.”, które wymagają zgłoszenia do ubezpieczyciela,
prowadzenie bazy danych w zakresie najmu,
monitorowanie oraz doradztwo w zakresie obowiązków wynikających z: aktualizacji stawek czynszowych, kończących się umów najmu przed ich wygaśnięciem, wszelkich kwestii związanych ze zobowiązaniami wynikającymi z przepisów prawa w zakresie zarządzania galerią handlową „A.”,
przygotowywanie miesięcznych raportów w zakresie zarządzania galerią handlową „A.” zawierających informacje odnośnie aktualnej listy najemców, terminów wygaśnięcia umów najmu, stawek czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz marketingowych,
rozwiązywanie bieżących problemów zgłaszanych przez najemców związanych z galerią handlową „A.” w związku ze zobowiązaniami najemców wynikających z umów najmu,
przygotowywanie strategii marketingowej galerii handlowej „A.”,
współpraca z najemcami w zakresie realizacji ich zobowiązań wynikających z umów najmu, np. procedur zarządzania, regulaminów i napraw,
dołożenie starań, aby najemcy wykorzystywali pomieszczenia w sposób oraz dla celów uzgodnionych w umowie najmu,
pozyskiwanie nowych najemców dla galerii handlowej „A.”,
nadzór nad wykorzystaniem powierzchni użytkowej, monitorowanie okresów najmu,
negocjacje zmian istniejących umów najmu oraz nowych umów najmu.

Składniki niewchodzące w skład Przedmiotu Transakcji.

Wnioskodawca oraz nabywca Przedmiotu Transakcji postanowili, że wszystkie inne składniki niż te, które zostały opisane jako wchodzące w skład Przedmiotu Transakcji nie będą objęte Przedmiotem Transakcji i w konsekwencji nie przejdą na nabywcę. Oprócz składników opisanych we Wniosku w skład Przedmiotu Transakcji nie będą dodatkowo wchodzić przykładowo kasy rejestrujące, które ze względu na obowiązujące przepisy prawa podatkowego przypisane są do Wnioskodawcy jako podatnika, oraz – jak wskazano powyżej - należności wynikające z faktur wystawionych przez Wnioskodawcę zarówno przed, jak i po zbyciu Przedmiotu Transakcji, a które wynikają z umów najmu powierzchni i dotyczą okresu przed zbyciem Przedmiotu Transakcji na nabywcę.

Przekształcenie Wnioskodawcy w spółkę z o.o.

Jak wskazano we Wniosku, przed planowaną transakcją Wnioskodawca planuje przekształcić się w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością celem m.in. ograniczenia odpowiedzialności wspólników Spółki z tytułu umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji. W dniu 6 września 2017 r. wspólnicy Wnioskodawcy podjęli uchwałę o przekształceniu w spółkę z o.o., złożyli oświadczenia o uczestnictwie w spółce przekształconej oraz zawarli umowę spółki z o.o. Ponadto, w dniu 7 września 2017 r. Wnioskodawca złożył wniosek o wpis spółki z o.o. jako spółki przekształconej do rejestru przedsiębiorców KRS i będzie dążył do rejestracji przekształcenia przed zawarciem umowy sprzedaży Przedmiotu Transakcji na rzecz nabywcy. Przekształcenie Wnioskodawcy w spółkę z o.o. nie było przedmiotem obrad komitetu kredytowego banku, który udzielił Wnioskodawcy kredytu, natomiast odpowiednie ustalenia w tym zakresie zostały poczynione przez Wnioskodawcę w korespondencji mailowej i rozmowach telefonicznych z pracownikami banku.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w świetle opisanego zdarzenia przyszłego transakcja zbycia zespołu składników niematerialnych i materialnych stanowiących Przedmiot Transakcji, opisana we Wniosku, będzie wyłączona z zakresu opodatkowania podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT?

Zdaniem Wnioskodawcy, transakcja zbycia zespołu składników niematerialnych i materialnych stanowiących Przedmiot Transakcji, opisana we Wniosku, stanowić będzie transakcję, o której mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i w konsekwencji będzie wyłączona z zakresu zastosowania ustawy opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Uzasadnienie stanowiska.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy przez dostawę towarów o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Jednocześnie, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W ustawie o podatku od towarów i usług ustawodawca nie zdefiniował co należy rozumieć pod pojęciem „transakcji zbycia”. Rozważając jednak zakres przedmiotowy ustawy pojęcie to należy rozumieć w sposób zbliżony do pojęcia „dostawy towarów” w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym „zbycie” obejmuje wszelkie czynności, w ramach których następuje przeniesienie prawa do rozporządzania przedmiotem jak właściciel, np. sprzedaż, zamianę, aport, itp.

Jednocześnie, ustawa o VAT przewiduje wyłączenie z opodatkowania transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy nie zawierają definicji „przedsiębiorstwa”, niemniej jednak, zgodnie z przyjętą praktyką, do której przychylają się także organy podatkowe i sądy administracyjne, w takiej sytuacji należy odnieść się do definicji przedsiębiorstwa zawartej w art. 55¹ KC, która stanowi, że: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Obejmuje ono w szczególności: oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa), własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości, prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych, wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne, koncesje, licencje i zezwolenia, patenty i inne prawa własności przemysłowej, majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne, tajemnice przedsiębiorstwa, księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.”

Użycie sformułowania „w szczególności” wskazuje na przykładowe wyliczenie składników przedsiębiorstwa. Oznacza to, że z jednej strony w skład „przedsiębiorstwa” mogą wchodzić inne dodatkowe elementy, których nie wymieniono w cytowanym przepisie, a z drugiej strony przedsiębiorstwem może być zespół składników majątkowych, który nie obejmuje wszystkich składników wskazanych w art. 55¹ KC. Kluczowym dla uznania, iż Przedmiot Transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu ww. przepisu (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”. Potwierdza to art. 55² KC, zgodnie z którym „czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”.

Zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Co wynika z powyższych regulacji, za „przedsiębiorstwo” lub „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” nie można uznać każdego – zwłaszcza przypadkowego – zbioru składników majątkowych należących do podatnika. Konieczne jest, aby składniki te pozostawały we wzajemnych relacjach i interakcjach, w taki sposób, aby traktować je jako powiązany funkcjonalnie zespół, służący wykonywaniu (przeznaczony do prowadzenia) określanej działalności jako przedsiębiorstwo.

Innymi słowy, aby można było mówić o tym, czy dany zespół składników niematerialnych i materialnych może stanowić „przedsiębiorstwo” lub „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” istotne jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. W szczególności istotne jest, aby taki zespół składników, dawał nabywcy możliwość kontynuowania prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Na gruncie ustawy o VAT okolicznością determinującą możliwość wyłączenia na mocy art. 6 pkt 1 ustawy o VAT określonego zespołu składników niematerialnych i materialnych jest takie ich zorganizowanie, aby zespół ten mógł służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. Konsekwentnie, aby zespół składników majątkowych mógł być uznany za przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa powinien on obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych. W istocie, aby przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie miały zastosowania do zbywanego majątku musi ono posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy.

W omawianym przypadku, Przedmiotem Transakcji będzie zespół składników niematerialnych i materialnych umożliwiających prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu. Po nabyciu Przedmiotu Transakcji nabywca będzie w stanie kontynuować działalność gospodarczą w podobny sposób jak obecnie robi to Spółka.

Podkreślenia wymaga fakt, że w ramach transakcji nie tylko zostaną przeniesione umowy najmu (przechodzące w praktyce z mocy prawa), ale również (poza pewnymi wyłączeniami wskazanymi w opisie zdarzenia przyszłego, które nie mają wpływu na zdolność prowadzenia przez nabywcę działalności gospodarczej) składniki materialne i niematerialne wchodzące w skład majątku Spółki takie jak:

prawo użytkowania wieczystego Gruntu wraz z prawem własności zlokalizowanego na nim Budynku, Infrastruktury oraz innych związanych z działalnością centrum handlowego składników majątkowych, w tym ruchomości jak np. wyposażenie centrum handlowego, witryny, krzesła, biurka, ławki, sofy, komputery z oprogramowaniem, drukarki i inne rzeczy;
prawa, w tym należności, i obowiązki wynikające z zawartych przez Wnioskodawcę umów najmu związanych z funkcjonowaniem Nieruchomości (w tym przeniesionych na mocy art. 678 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 360, z późn. zm.; dalej: „KC”));
prawa wynikające z gwarancji na zabezpieczenie płatności czynszu najmu i innych ewentualnych zobowiązań najemców, w tym przede wszystkim gwarancje bankowe oraz deklaracje o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, blokady na rachunkach najemców i pełnomocnictwa do rachunków (o ile te gwarancje będą możliwe do przeniesienia);
prawa z gwarancji należytego wykonania przez wykonawców prac związanych z robotami budowlanymi i pracami remontowo-adaptacyjnymi prowadzonymi na Nieruchomości, w tym polegających na adaptacji pomieszczeń na potrzeby najemców, wraz z zabezpieczeniami (o ile będą istniały w dacie transakcji i będą możliwe do przeniesienia);
prawa autorskie, w tym m.in. majątkowe prawa autorskie na wskazanych w dotyczących ich umowach polach eksploatacji, prawa zależne i inne uprawnienia, związane z prowadzonym centrum handlowym (np. do projektu budowlanego);
prawa i obowiązki wynikające z umów na obsługę serwisową związaną z funkcjonowaniem Przedmiotu Transakcji m.in. usług ochrony, usług utrzymania technicznego, usług sprzątania itp.;
prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością;
prawa i obowiązki wynikające z umów z dostawcami mediów m.in. w zakresie sprzedaży energii elektrycznej, sprzedaży ciepła, dostawy wody, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych itp. (przy czym z uwagi na praktykę gospodarczą stosowaną przy tego typu transakcjach możliwe, że dostawcy usług oczekiwać będą, że Spółka po transakcji wypowie ww. umowy, a nabywca zawrze nowe umowy z dostawcami mediów);
środki pieniężne zgromadzone na rachunku bankowym Wnioskodawcy z tytułu kaucji zwrotnych najemców (rachunek kaucji);
środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Wnioskodawcy, na które najemcy dokonują płatności czynszu (rachunki czynszu), płatności za media i opłaty eksploatacyjne (rachunek kosztów operacyjnych) oraz rachunek rezerwy na nakłady inwestycyjne;
prawa i obowiązki wynikające z umowy o prowadzenie rachunku kaucji, rachunków czynszu, rachunku kosztów operacyjnych oraz rachunku rezerwy na nakłady inwestycyjne;
w uzgodnionym przez strony transakcji zakresie zostaną przekazane kopie lub oryginały wybranych dokumentów księgowych i finansowych dotyczących Przedmiotu Transakcji posiadanych przez Spółkę, doradców Spółki, księgowych lub zarządcę Nieruchomości, w tym m.in. dokumentacja dotycząca zawartych umów najmu oraz kosztów utrzymania Nieruchomości i opłat eksploatacyjnych oraz dokumentacja prawna dotycząca Nieruchomości, w szczególności przekazane zostaną podpisane umowy najmu łącznie z kopiami powiązanych dokumentów oraz pisemna korespondencja z najemcami;
dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości (w uzgodnionym przez strony zakresie – oryginały lub kopie), w tym zezwolenia, pozwolenia i decyzje administracyjne dotyczące funkcjonowania Przedmiotu Transakcji, w szczególności projekty, wykonania projektów, dokumentacja budowlana, rysunki, opisy niezbędne do sfinalizowania procesu budowlanego oraz korespondencja z władzami administracyjnymi we wskazanym zakresie, dokumenty związane z zarządzaniem Nieruchomością, takie jak: instrukcje obsługi maszyn i urządzeń zlokalizowanych w Budynku, dokumenty związane z bezpieczeństwem i higieną pracy wraz z opisem systemu ochrony przeciwpożarowej, książka obiektu budowlanego, będące w posiadaniu Wnioskodawcy karty dostępu i kody do systemu zarządzania Budynkiem oraz świadectwo charakterystyki energetycznej Budynku;
w uzgodnionym przez strony transakcji zakresie zostaną również przekazane wybrane wydruki (lub za zgodą nabywcy dane elektroniczne) z ksiąg rachunkowych i podatkowych;
udokumentowane informacje handlowe, które zostały udostępnione nabywcy, a które odnoszą się do funkcjonowania Przedmiotu Transakcji, w tym tajemnice, know-how Spółki oraz dokumenty związane w szczególności z zasadami ustalania cen/czynszu i wynajmu Budynku;
prawa do bazy danych (o ile w dacie transakcji dane będą możliwe do przeniesienia, z uwzględnieniem wymagań ustawy o ochronie danych osobowych) i prawa i obowiązki z umowy o administrowanie bazą danych;
zobowiązania z tytułu kart upominkowych, które mogą być zrealizowane w centrum handlowym;
zobowiązania wynikające m.in. z obowiązku zwrotu gwarancji na zabezpieczenie płatności czynszu najmu i innych ewentualnych zobowiązań najemców, zwolnienia blokad na rachunkach pieniężnych najemców oraz kaucji zwrotnych najemców;
prawa do oprogramowania komputerowego wykorzystywanego do obsługi Nieruchomości;
prawa i obowiązki wynikające z umowy ubezpieczenia Nieruchomości (z zastrzeżeniem postanowień umowy ubezpieczenia w zakresie przeniesienia ochrony na nabywcę Przedmiotu Transakcji);
udział w prawie ochronnym do znaku towarowego A. – przy czym w związku z posiadaniem praw do znaku towarowego również przez inny podmiot gospodarczy prowadzący z wykorzystaniem tego samego znaku inne centrum handlowe, strony transakcji mogą uzgodnić, że udział w prawie ochronnym do znaku towarowego pozostanie w Spółce, która w dniu transakcji udzieli nabywcy licencji na korzystanie z tego znaku;
prawo do domeny internetowej www;
prawa i zobowiązania z tytułu umów o pracę z Pracownikami, w stosunku do których, z mocy prawa, na podstawie art. 23¹ ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeksu pracy (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 1666, z późn. zm.) nabywca stanie się stroną w dotychczasowych stosunkach pracy.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że Przedmiotem Transakcji będzie niewątpliwie zespół aktywów niematerialnych i materialnych, który jest na tyle zorganizowany jako kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Oprócz Budynku i Infrastruktury wchodzących w skład Nieruchomości oraz praw i obowiązków z zawartych umów najmu, na nabywcę przejdą również prawa i obowiązki wynikające z szeregu umów, w tym dotyczących zarządzania Nieruchomością oraz dostaw mediów i usług serwisowych.

Te właśnie składniki determinują prowadzoną przez Spółkę działalność gospodarczą przy użyciu Przedmiotu Transakcji i z tego powodu będą przejęte przez nabywcę. Tym samym, na skutek dokonania planowanej transakcji, zostanie zapewniona ciągłość (kontynuacja) prowadzenia działalności, polegającej na wynajmie powierzchni biurowych, handlowych, usługowych oraz miejsc parkingowych i powierzchni reklamowych, zaś podstawą prowadzenia tej działalności będą składniki majątkowe materialne i niematerialne stanowiące Przedmiot Transakcji. Należy również podkreślić, iż ciągłość ta zostanie w szczególności zapewniona na skutek przejścia praw i obowiązków wynikających z umów najmu, co oznacza, że nabywca nabędzie prawo do pobierania czynszów najmu oraz opłat eksploatacyjnych i innych opłat należnych na podstawie umów najmu, bezpośrednio po dniu dokonania nabycia Przedmiotu Transakcji.

Co więcej, nabywca z mocy prawa wstąpi w prawa i obowiązki Spółki wynikające z umów o pracę zawartych pomiędzy Wnioskodawcą, a Pracownikami. Zakres obowiązków Pracowników jest bezpośrednio związany z obsługą Nieruchomości oraz jej wynajmem.

Celem nabywcy nie jest zakup Nieruchomości i organizowanie w niej działalności gospodarczej od podstaw. Celem tym jest zakup funkcjonującego biznesu (ang. going concern) – wynajętej Nieruchomości, która działa w sposób zdefiniowany i zorganizowany przez Wnioskodawcę, a przede wszystkim przynosi określone dochody z wynajmu.

Dla prawidłowego funkcjonowania Przedmiotu Transakcji nie jest wymagane, aby na nabywcę przeszły prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących finansowania Wnioskodawcy m.in. zobowiązania z tytułu kredytu udzielonego przez bank, wyemitowanych obligacji czy otrzymanych pożyczek. Intencją Spółki (i oczekiwaniem banku) jest spłata kredytu ze środków uzyskanych w ramach transakcji (w praktyce spłata kredytu odbywać się będzie w ramach rozliczenia ceny – wynika to z wymogów banku, który dążąc do zabezpieczenia swojej pozycji prawnej i finansowej oczekuje, aby odpowiednie kwoty ceny zostały przez Wnioskodawcę bezpośrednio alokowane na spłatę kredytu).

W opinii Wnioskodawcy, w wyniku transakcji będącej przedmiotem złożonego wniosku, nabywca obejmie zespół składników majątkowych, który pozwoli mu na prowadzenie działalności gospodarczej w sposób samodzielny. Oznacza to, iż w konsekwencji, Przedmiot Transakcji będzie stanowił zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych posiadający faktyczną zdolność do niezależnego działania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Świadczy o tym również fakt, iż intencją stron transakcji (która będzie wyrażona również w umowie sprzedaży) jest przeniesienie w pełni funkcjonującego organizmu gospodarczego (nie zaś jego poszczególnych składników), tak by nabywca bez przeszkód kontynuował prowadzoną przez Spółkę działalność. O przeniesieniu w ramach transakcji zespołu składników materialnych i niematerialnych świadczy również fakt, iż po uregulowaniu swoich zobowiązań wynikających z transakcji, Wnioskodawca nie planuje kontynuowania prowadzonej obecnie działalności gospodarczej związanej z najmem komercyjnym.

Zdaniem Spółki, na kwalifikację zbywanego zespołu składników niematerialnych i materialnych, jako wyłączonego z zakresu zastosowania ustawy o VAT nie powinien wpływać fakt, iż w ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na nabywcę te składniki majątku Spółki, które nie stanowią składników majątkowych niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Przedmiotu Transakcji lub te, które ze względu na swoją naturę i wymogi prawne nie mogą wejść w skład zbywanego Przedmiotu Transakcji.

Wyłączenie z Przedmiotu Transakcji składników niezwiązanych z Nieruchomością lub też zbędnych z perspektywy nabywcy dla kontynuowania działalności prowadzonej przez Spółkę, nie ma żadnego wpływu na klasyfikację Przedmiotu Transakcji. Nadal bowiem zespół składników materialnych i niematerialnych będących Przedmiotem Transakcji stanowić będzie zorganizowany zespół składników zdolny do kontynuowania przez nabywcę działalności gospodarczej. Należy podkreślić, iż ww. składniki majątkowe podlegające wyłączeniu nie będą stanowić kluczowego elementu przedsiębiorstwa nabywcy, służącego do prowadzenia działalności gospodarczej związanej z najmem komercyjnym. Brak przeniesienia ww. elementów podyktowany jest wyłącznie względami prawnymi/umownymi (jak w przypadku zobowiązań związanych z rozliczeniami publicznoprawnymi, czy praktyki dostawców mediów) oraz wolą biznesową stron lub ułatwieniem przeprowadzenia transakcji (jak w przypadku np. rachunków bankowych, czy zobowiązań z tytułu kredytu udzielonego przez bank).

W ocenie Wnioskodawcy, na moment sprzedaży składniki majątkowe, które będą stanowić Przedmiot Transakcji mogą samodzielnie funkcjonować jako zespół składników materialnych i niematerialnych przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania, ponieważ stanowią majątek Spółki istotnie i funkcjonalnie związany z działalnością w zakresie najmu komercyjnego. Zatem zespół składników, który służy Spółce w prowadzeniu działalności polegającej na najmie komercyjnym należy uznać za wyłączony z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Nie zmienia tego fakt, że po stronie Spółki pozostaje część składników szczegółowo wskazana w opisie zdarzenia przyszłego.

Należy zaznaczyć, iż art. 55² KC jednoznacznie dopuszcza możliwość dokonywania wyłączenia składników z transakcji mającej za przedmiot przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Z przepisu tego wynika, że istnieje prawna możliwość wyłączenia w ramach konkretnej czynności prawnej określonych składników wchodzących w skład przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, bez naruszania jego statusu, co jest przypadkiem w analizowanej sprawie.

Mając powyższe na uwadze, zdaniem Wnioskodawcy, planowane zbycie zespołu składników niematerialnych i materialnych wchodzących w skład Przedmiotu Transakcji zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W ocenie Wnioskodawcy, Przedmiot Transakcji stanowi pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym zorganizowaną część przedsiębiorstwa Spółki. Niemniej jednak, skutki prawnopodatkowe są takie same niezależnie od tego, czy Przedmiot Transakcji należałoby zakwalifikować jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa, czy też jako przedsiębiorstwo.

Stanowisko Spółki w zakresie uznania składników niematerialnych i materialnych zdolnych do prowadzenia działalności gospodarczej jako przedsiębiorstwo lub zorganizowana część przedsiębiorstwa znajduje potwierdzenie w wydawanych przez organy podatkowe indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego, np. w:

interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 17 lipca 2017 r. (sygn. 0111-KDIB3-2.4012.216.2017.2.SR),
interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 9 lutego 2017 r. (sygn. 1462-IPPP1.4512.946.2016.2.MK),
interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 10 stycznia 2017 r. (sygn. 1462-IPPP3.4512.949.2016.1.RM),
interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z dnia 19 września 2016 r. (sygn. IPPP2/4512-544/16-2/AM).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawcy.

Podkreślić należy, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego, z którego wynika, że składniki materialne i niematerialne na dzień zbycia ZCP są wyodrębnione w istniejącym przedsiębiorstwie pod względem organizacyjnym, funkcjonalnym i finansowym i nabywca będzie kontynuował działalność, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan faktyczny, interpretacja nie wywoła skutków prawnych.

Końcowo wskazać należy, iż interpretacja została wydana wyłącznie w zakresie zadanego pytania, inne kwestie opisane w zdarzeniu przyszłym i we własnym stanowisku nie były przedmiotem oceny.

Zgodnie z art. 14na Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

z zastosowaniem art. 119a;
w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Wnioskodawcę w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin