Interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej
0115-KDIT2-1.4011.116.2017.1.MN
z 29 czerwca 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 9 maja 2017 r. (data wpływu 18 maja 2017 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości – jest prawidłowe, jednakże z innych względów niż wskazuje Wnioskodawca.

UZASADNIENIE

W dniu 18 maja 2017 r. wpłynął do tutejszego organu ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

Rodzice Wnioskodawcy w 2006 r. aktem notarialnym darowali trzem synom (w tym Wnioskodawcy) udziały we własności nieruchomości. Na rzecz Wnioskodawcy przypadł udział w wysokości 2/10. Cała powierzchnia działki wynosiła 10972 m².

W 2012 r. wszyscy współwłaściciele działki (rodzice wraz z trzema synami) sprzedali część nieruchomości (4000 m²). Następnie cała pozostała część ww. nieruchomości została podzielona na 6 działek.

Rodzice Wnioskodawcy w 2015 r. posiadali we wspólności ustawowej 1/2 część ww. nieruchomości składającej się z działek oznaczonych:

• nr 7 droga o powierzchni 110 m²,
• nr 19 o powierzchni 1022 m²,
• nr 20 o powierzchni 1019 m²,
• nr 21 o powierzchni 1018 m²,
• nr 22 o powierzchni 1028 m²,
• nr 23 o powierzchni 1021 m²,
• nr 24 o powierzchni 1011 m² i
• nr 25 o powierzchni 742 m².

Następnie w 2015 r. rodzice aktem notarialnym darowali synom udziały ww. nieruchomości. Wnioskodawca otrzymał udział we własności nieruchomości wynoszące po 5/20 części swoich udziałów w tej nieruchomości nie wskazując konkretnych numerów działek. W wyniku dokonanych darowizn Wnioskodawca i dwaj bracia stali się współwłaścicielami ww. nieruchomości. W kwietniu 2016 r. Wnioskodawca wraz z braćmi dokonali zniesienia współwłasności nieruchomości otrzymanej w darowiznach w 2006 r. i 2015 r. Zniesienia współwłasności dokonali bez jakichkolwiek spłat i dopłat, a wartość nabywanych przez nich przedmiotów odpowiada wartości posiadanych udziałów.

W sierpniu 2016 r. Wnioskodawca sprzedał działkę nr 19 o powierzchni 1022 m² oraz udział wynoszący 3/20 części w działce (drodze) nr 25 o powierzchni 742 m² (jest współwłaścicielem działki nr 25 w 9/20 części).

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy w związku ze sprzedażą dokonaną w 2016 r. Wnioskodawca może uznać, iż opodatkowaniu będzie podlegać wyłącznie ta część nieruchomości, która została przez niego nabyta w wyniku darowizny otrzymanej od rodziców w 2015 r.

Zdaniem Wnioskodawcy opodatkowaniu podatkiem dochodowym z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będzie podlegać wyłącznie ta część nieruchomości, która została nabyta przez Wnioskodawcę w wyniku darowizny dokonanej w 2015 r.

W 2006 r. Wnioskodawca otrzymał od rodziców w formie darowizny 2/10 części nieruchomości. Następnie w 2015 r. otrzymał od rodziców w formie darowizny 5/20 części tej samej nieruchomości. W sumie otrzymał 2/10 + 5/20 = 9/20 części nieruchomości, co daje 4937,4 m². Uwzględniając darowiznę z 2006 r. 2/10 z 4937,4 m² (całej części nieruchomości otrzymanej w darowiznach w 2006 r. i 2015 r.) wynosi 987,5 m². Ponieważ w 2012 r. dokonano sprzedaży 4000 m² nieruchomości udział Wnioskodawcy w tej sprzedaży wynosił 2/10 z 4000 m² - czyli 800 m². Wobec tego z darowizny z 2006 r. pozostało Wnioskodawcy 187 m² (987,5 m² - 800 m²). W 2016 r. Wnioskodawca zbył 1072,1 m² nieruchomości. Zatem, podstawą opodatkowania sprzedaży nieruchomości dokonanej w 2016 r. jest 1072,1 m² - 187 m² zbywanej nieruchomości.

Wnioskodawca uważa, że w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 analizowanej ustawy podatek dochodowy od osób fizycznych płaci się w przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Skoro 187 m² zbywanej nieruchomości zostało nabyte przez Wnioskodawcę w 2006 r. to od tej części zbywanej nieruchomości nie można żądać zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest prawidłowe, jednakże z innych względów niż wskazuje Wnioskodawca.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 poz. 361 z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

• jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Wobec wyżej przywołanej regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy wyjaśnić, że w przypadku sprzedaży m.in. nieruchomości istotne znaczenie dla określenia skutków podatkowych tej sprzedaży ma ustalenie daty nabycia nieruchomości.

Zgodnie z art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2016 poz. 380 z późn. zm.) przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Darowizna zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego jest umową, a nie jednostronną czynnością prawną. Istotą jej jest zatem bezpłatne świadczenie, które darczyńca wykonuje ze swego majątku na rzecz innej osoby. Immanentną cechą tak rozumianej darowizny jest więc brak gospodarczego ekwiwalentu. Umowa prowadzi do przesunięcia określonego dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku osoby obdarowanej. Samo zaś przesunięcie następuje zawsze pod tytułem darmym i podyktowane jest chęcią wzbogacenia obdarowanego.

Celem postępowania o zniesienie współwłasności – w rozumieniu przepisów ustawy Kodeks cywilny – jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Zgodnie z art. 195 ustawy Kodeks cywilny – własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). W myśl art. 196 § 1ww. ustawy – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży – które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) jak i stan jej majątku osobistego. O tym zaś czy udział uległ powiększeniu, czy też nie, nie decyduje subiektywne odczucie dotychczasowego współwłaściciela nieruchomości, lecz obiektywne kryteria odwołujące się do cen rynkowych udziałów przed zniesieniem współwłasności i po nim.

Tak więc co do zasady zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości nabytego w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że sprzedaż w 2016 r. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze darowizny otrzymanej od rodziców w 2006 r. nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z uwagi na upływ terminu, o którym mowa w tym przepisie i tym samym nie skutkuje obowiązkiem uiszczenia podatku dochodowego od osób fizycznych.

Natomiast odpłatne zbycie w 2016 r. nieruchomości w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w drodze darowizny otrzymanej od rodziców w 2015 r. zostało dokonane przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dochód uzyskany z tego źródła podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych zgodnie z postanowieniami art. 30e cytowanej ustawy.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

W tym miejscu należy wyjaśnić, że organ wydający interpretację nie dokonuje obliczeń oraz nie weryfikuje ich jeżeli zostały wskazane przez Wnioskodawcę, stąd też nie może potwierdzić, czy sprzedaż 187 m² nabytych w 2006 r. nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, to co do zasady dokonuje się jej podziału na tyle części ilu jest współwłaścicieli z uwzględnieniem wartości udziałów posiadanych przed zniesieniem współwłasności. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Punktem wyjścia do obliczenia podstawy opodatkowania jest zatem wartość rynkowa zbywanych udziałów, a nie powierzchnia sprzedawanej działki.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, al. Zwycięstwa 16/17, 80-219 Gdańsk w dwóch egzemplarzach (art. 47 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.