Powrót

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 27.12.2012 r. (data wpływu 31.12.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 31.12.2012 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć od P. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) nieruchomość. (dalej: „Transakcja”). Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w pierwszej połowie 2013 r.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji obejmuje:

• prawo własności działki gruntu nr x zabudowanej budynkiem magazynowym oraz związanymi z nim budowlami, instalacjami i przynależną infrastrukturą (drogi, plac manewrowy, parkingi, studnie itd.); w dalszej części wniosku wszystkie wymienione elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość 1”,

• udział w wysokości 1/4 we współwłasności działki gruntu nr x zabudowanej budowlą w postaci bocznicy kolejowej obejmującą tory kolejowe wraz z towarzyszącą infrastrukturą kolejową; w dalszej części wniosku wszystkie wymienione elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość 2”.
  
  

W dalszej części wniosku Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 określane są łącznie jako „Nieruchomość”.

Zbywca nabył Nieruchomość w dniu 14 grudnia 2004r. na podstawie umowy przeniesienia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16 poz. 93 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) zawartej z Wnoszący aport 1 (dalej: „Wnoszący Aport 1”) oraz Wnoszący aport 2 (dalej: „Wnoszący Aport 2”).

Wnoszący Aport 1 nabył własność działki gruntu na podstawie umowy przeniesienia własności z dnia 28 września 2000 r. zawartej w wykonaniu zobowiązującej umowy sprzedaży z dnia 30 sierpnia 2000 r.

Wnoszący Aport 2 nabył udział w wysokości l/4 we własności działki gruntu oraz własność działki gruntu na podstawie umowy sprzedaży z dnia 14 września 2001 r.

Wnoszący Aport 1 ponosił koszty związane z budową obiektów wchodzących w skład Nieruchomości 2 z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT. W związku z tym Wnoszący Aport 1 odliczał podatek naliczony z tytułu wydatków ponoszonych na budowę tych obiektów.

Wnoszący Aport 2 ponosił koszty związane z budową obiektów wchodzących w skład Nieruchomości 1 z zamiarem ich wykorzystywania do czynności opodatkowanych VAT i wykorzystywał budynek wraz z budowlami, instalacjami i przynależną infrastrukturą do działalności gospodarczej opodatkowanej VAT (wynajem powierzchni). W związku z tym Wnoszący Aport 2 odliczał podatek naliczony z tytułu wydatków ponoszonych na budowę wyżej wskazanych obiektów oraz wydatków na ich bieżące utrzymanie.

Zarówno Zbywca, Wnoszący Aport 1, jak i Wnoszący Aport 2 w dacie zawarcia umowy przeniesienia przedsiębiorstwa byli zarejestrowanymi podatnikami VAT.

Zbywca, po nabyciu przedsiębiorstwa, w skład którego wchodziła m.in. Nieruchomość oraz szereg innych składników materialnych i niematerialnych, wykorzystywał i wykorzystuje ją do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT polegającej przede wszystkim na wynajmie powierzchni wchodzących w skład Nieruchomości. W związku z tą działalnością Zbywca ponosi koszty bieżącego utrzymania Nieruchomości (np. koszty dostawy mediów, ochrony) i odlicza podatek naliczony z tytułu poniesionych wydatków.

Zbywca ponosił również koszty ulepszenia Nieruchomości. Ze względu na związek z czynnościami opodatkowanymi (wynajem powierzchni) Zbywca odliczał podatek naliczony także z tytułu poniesionych wydatków na ulepszenie.

Nieruchomość 1 została wybudowana i oddana do użytkowania w 2003 r. Powierzchnia w budynku magazynowym była wynajmowana podmiotom trzecim począwszy od 2003 r. Ostatnia wolna powierzchnia w budynku magazynowym została wynajęta w 2004 r. W konsekwencji, całość powierzchni w budynku magazynowym była oddana w najem opodatkowany VAT (i miało to miejsce wcześniej niż 2 lata temu). W chwili obecnej, budynek magazynowy Nieruchomości 1 jest w blisko 98% wynajęty na rzecz 2 najemców.

Na podstawie zawartych umów najmu, najemcy uprawnieni są do korzystania nie tylko z budynku magazynowego, ale również ze związanych z nim budowli, instalacji i przynależnej infrastruktury wykorzystywanych w celu zapewnienia poprawnego funkcjonowania budynku. W konsekwencji, wynagrodzenie z tytułu zawartych umów najmu obejmuje korzystanie z całej Nieruchomości 1, włączając w to korzystanie z innych, obok budynku, obiektów wchodzących w jej skład.

Nieruchomość 2 została wybudowana w 2000 r. Poszczególni najemcy obiektów wchodzących w skład Pt. w ramach zawieranych umów najmu uzyskali również możliwość użytkowania Nieruchomości 2, nierozerwalnie z nimi związanej, służącej jak najlepszemu ich wykorzystaniu oraz stanowiącej dodatkowy i niezaprzeczalny atrybut Parku, niejednokrotnie decydujący o wyborze Parku przez najemców. Ponadto, na podstawie deklaracji złożonej przez jednego z najemców powierzchni Pt., Zbywca wyraził zgodę na współużytkowanie przez niego bocznicy polegające na stałym podstawianiu wagonów w okresie od stycznia do grudnia 2008 r. Bocznica została udostępniona do stałego korzystania jednemu z najemców powierzchni Pt. także na podstawie odpłatnej umowy współużytkowania z dnia 1 grudnia 2011r.

Wydatki poniesione przez Zbywcę na ulepszenie Nieruchomości, począwszy od dnia jej wprowadzenia do ewidencji środków trwałych Zbywcy, były znacząco niższe niż 30% jej podatkowej wartości początkowej.

Przedmiotem Transakcji sprzedaży będzie Nieruchomość. Jednocześnie - zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego - z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych umów najmu.

Intencją Zbywcy i Nabywcy jest, aby Zbywca dokonał rozliczenia z najemcami za okres przed Transakcją a Nabywca dokonywał tych rozliczeń za okres po Transakcji. W przypadku, jeśli Transakcja zostanie dokonana w trakcie okresu rozliczeniowego najmów Zbywca i Nabywca dokonają stosownych rozliczeń wzajemnych związanych z najmem za ten okres rozliczeniowy.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie wszystkich należności (w tym ewentualnych należności związanych z czynszem za wynajem Nieruchomości powstałych przed Transakcją) i zobowiązań (w szczególności zobowiązań z tytułu pożyczek) Zbywcy. Zbywca w ramach kontynuowania działalności w szczególności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną wskazanych poniżej umów nieprzenoszonych na Nabywcę a obejmujących inne nieruchomości będące własnością Zbywcy i przedmiotem wynajmu przez Zbywcę.

W wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, umów i innych składników majątkowych, które są związane z działalnością gospodarczą prowadzoną przez Zbywcę oraz funkcjonowaniem Nieruchomości. Lista ta obejmuje w szczególności:

1. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości (w tym m.in. umowy z dostawcami mediów, umowy ubezpieczenia nieruchomości, umowy zarządzania dotyczące obiektu);

W okresie przejściowym po Transakcji, na mocy odrębnych porozumień, część z powyższych umów może być wykorzystywana w zakresie niezbędnym do właściwego użytkowania Nieruchomości do czasu zawarcia nowych umów przez Nabywcę.

Co do zasady, Nabywca zawrze nowe umowy w powyższym zakresie. Może się jednak okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy zamiast konstrukcji, w której Nabywca zawiera nową umowę w tym zakresie.

W przypadku umów na dostawy mediów z ich dostawcami zostaną one przy Zbywcy, który po dokonaniu Transakcji zawrze z Nabywcą umowy na refakturowanie kosztów mediów dotyczących Nieruchomości.

2. prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z działalnością i funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy dotyczące m.in.: usług księgowych, najmu powierzchni biurowej;
3. umowy rachunków bankowych Zbywcy;
4. środki pieniężne zgromadzone na rachunkach bankowych Zbywcy (inne niż kaucje wpłacone przez najemców związane z przenoszonymi z mocy prawa umowami najmu);
5. tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności;
6. księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej.
   

Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, ponieważ wszelkie czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Nieruchomości, jak również bieżąca księgowość są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi. W rezultacie w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy.

W ramach Transakcji Nabywca przejmie między innymi zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym gwarancje i kaucje złożone przez najemców, które związane są z przenoszonymi z mocy prawa umowami najmu.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie stanowi organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy.

Przed sprzedażą Nieruchomości, strony złożą do właściwego organu podatkowego oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji VAT, zgodnie z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o VAT.

Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT obejmującą w szczególności wynajem powierzchni w budynku magazynowym Nieruchomości.

Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how wypracowany w tym zakresie.

W celu wykorzystania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni magazynowej (na rzecz dotychczasowych najemców Zbywcy) Nabywca:

• zapewni zarządzanie Nieruchomością, poprzez zawarcie z odpowiednim podmiotem umowy o zarządzanie Nieruchomością,

• podpisze umowę o ochronę Nieruchomości z firmą świadczącą tego typu usługi,

• podpisze ze Zbywcą umowę na refakturowanie kosztów mediów dotyczących Nieruchomości (jako, że umowy o dostawę mediów do parku logistycznego, którym położona jest Nieruchomość, w szczególności na dostawy wody oraz energii elektrycznej pozostaną przy Zbywcy),

• zapewni ubezpieczenie majątkowe nabywanej Nieruchomości.
  
  

Nie jest jednocześnie wykluczone, że umowy w tym zakresie mogą zostać podpisane z tymi samymi podmiotami, z którymi współpracował Zbywca.

Zarówno Nabywca jak i Zbywca są zarejestrowanymi podatnikami VAT czynnymi.

W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT, z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wystąpili zarówno Zbywca, jak i Nabywca.

W związku z powyższym zadano następujące pytanie:

1. Czy w odniesieniu do Nieruchomości, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia z podatku VAT przez Zbywcę i Nabywcę na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki 23% a Wnioskodawcy będzie przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego wykazanego na fakturze wystawionej przez Zbywcę z tytułu sprzedaży Nieruchomości...
2. Czy – jeżeli Transakcja będzie podlegać VAT i Zbywca naliczy VAT według stawki podstawowej należny na sprzedaży Nieruchomości – przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”) u Wnioskodawcy, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC...
   
   

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 05.02.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP1/443-1267/12-2/IGo.

Zdaniem Wnioskodawcy, jeżeli Transakcja będzie podlegać VAT i Zbywca naliczy podatek VAT według stawki podstawowej należny na sprzedaży Nieruchomości, przedmiotowa Transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC u Wnioskodawcy, na mocy regulacji zawartej w art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne. Jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej – zdaniem Wnioskodawcy – sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej. Konsekwentnie, planowana Transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

1. opodatkowana podatkiem od towarów i usług,
2. zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • (uchylone),
   • umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
     
     

W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż P. Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć od P. p. z o.o. (dalej: „Zbywca”) nieruchomość (dalej: „Transakcja”). Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w pierwszej połowie 2013 r.

Nieruchomość będąca przedmiotem planowanej Transakcji obejmuje:

• prawo własności działki gruntu nr x zabudowanej budynkiem magazynowym oraz związanymi z nim budowlami, instalacjami i przynależną infrastrukturą (drogi, plac manewrowy, parkingi, studnie itd.); w dalszej części wniosku wszystkie wymienione elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość 1”,

• udział w wysokości 1/4 we współwłasności działki gruntu nr x zabudowanej budowlą w postaci bocznicy kolejowej obejmującą tory kolejowe wraz z towarzyszącą infrastrukturą kolejową; w dalszej części wniosku wszystkie wymienione elementy są określane łącznie jako „Nieruchomość 2”.
  
  

W dalszej części wniosku Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 określane są łącznie jako „Nieruchomość”.

W interpretacji indywidualnej z dnia 05.02.2013 r. Nr IPPP1/443-1267/12-2/IGo dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, iż: „(…) przy założeniu, że Zbywca i Nabywca złożą oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie w całości opodatkowaniu podstawową stawką VAT jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i w konsekwencji Zbywca będzie zobowiązany do odprowadzania podatku VAT z tytułu tej transakcji w wysokości 23% podstawy opodatkowania.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.

Powrót