Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi
1061-IPTPB2.4511.840.2016.2.Akr
z 27 stycznia 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 2 listopada 2016 r. (data wpływu 4 listopada 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 8 stycznia 2017 r. (data wpływu 12 stycznia 2017 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 4 listopada 2016 r. do Izby Skarbowej w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej wpłynął ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej. Przy piśmie z dnia 10 listopada 2016 r., nr 2461-IBPB-2-2.4511.949.2016.1.BF, stosownie do art. 170 § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) powyższy wniosek został przekazany, celem załatwienia zgodnie z właściwością, do Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi (data wpływu 17 listopada 2016 r.). Zgodnie bowiem z § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi jest właściwy do wydania interpretacji indywidualnej, w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych, jeżeli wnioskodawca ma miejsce zamieszkania lub siedzibę w województwie: lubelskim, łódzkim, opolskim, śląskim lub świętokrzyskim.

Wniosek nie spełniał wymogów określonych w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z powyższym pismem z dnia 30 grudnia 2016 r., Nr 1061-IPTPB2.4511.840.2016.1.AKr, wezwano Wnioskodawczynię, na podstawie art. 169 § 1 w zw. z art. 14h ustawy Ordynacja podatkowa, do jego uzupełnienia w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania, pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie wysłane zostało w dniu 30 grudnia 2016 r. (skutecznie doręczone w dniu 4 stycznia 2017 r.). W dniu 12 stycznia 2017 r. wpłynęło uzupełnienie wniosku (nadane w dniu 10 stycznia 2017 r.).

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny:

Na podstawie umowy sprzedaży z dnia 23 lutego 2004 r. Wnioskodawczyni nabyła od swojej siostry własność zabudowanej nieruchomości położonej …. W akcie notarialnym wskazano, że nieruchomość nabywana przez Wnioskodawczynię składała się z działek nr 532/46 i nr 533/46, i objęta jest KW nr …. (obecnie …..).

Nabywając wskazaną wyżej nieruchomość, zarówno zbywca jak i nabywca byli przeświadczeni, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość położona przy ul. …., o ww. numerach działek 532/46 i 533/46, będąca w faktycznym władaniu ich rodziny, co najmniej od początku XX wieku.

Po zawarciu umowy sprzedaży, przy okazji realizacji inwestycji wodociągowej i związanej z nią analizą map geodezyjnych okazało się, że według ewidencji gruntów i budynków miasta …., działki o numerach 532/46 i 533/46 przypisane są w tej ewidencji do sąsiedniej nieruchomości, położonej w …. przy ul. …. i jako ich właściciel figuruje w ewidencji sąsiad Wnioskodawczyni, z kolei działki o numerach 534/46 i 535/46 przypisane są w tej ewidencji do nieruchomości położonej w …. przy ul. …. i jako ich właściciel figuruje Wnioskodawczyni (gdy według treści KW …… jako właściciel ujawniony jest sąsiad Wnioskodawczyni).

Wskazane wyżej zapisy w ewidencji gruntów nie odzwierciedlały więc rzeczywistego stanu rzeczy i zaistniały prawdopodobnie wskutek pomyłki nieustalonej osoby.

Formalnie więc, Wnioskodawczyni uwidoczniona była w ewidencji gruntów jako właściciel nieruchomości położonej przy ul Wyzwolenia 5, gdy nieruchomość ta faktycznie należała do sąsiada, a sąsiad – jako właściciel nieruchomości położonej przy ul. …., faktycznie należącej do Wnioskodawczyni.

W celu uregulowania stanu prawnego w dniu 21 października 2015 r. Wnioskodawczyni i Jej sąsiad zawarli umowę zamiany, na mocy której Wnioskodawczyni formalnie przeniosła na sąsiada własność nieruchomości położonej …. przy ulicy …., składającej się z działek numer 532/46 i 533/46, zapisanej w KW …., a w zamian za powyższe sąsiad przeniósł na rzecz Wnioskodawczyni własność nieruchomości położonej …. przy ul. …., składającej się z działek numer 534/46 i 535/46, zapisanej w KW …...

Jednoczenie w treści aktu notarialnego strony oświadczyły, że umowę zawierają nieodpłatnie, bez spłat, dopłat, rozliczeń wzajemnych, oraz że zawierają ją w celu uregulowania stanu faktycznego i prawnego nieruchomości.

Następnie umową z dnia 22 września 2016 r. Wnioskodawczyni zbyła nieruchomość objętą KW ….., na rzecz osoby trzeciej.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawczyni stwierdziła, że miejsce położenia nieruchomości składającej się z działek nr 532/46 i nr 533/46, objętej KW nr …. (obecnie ….), wynikające z zapisów KW i aktu notarialnego z dnia 23 lutego 2004 r., to …. ul. …. (w akcie brak numeru ulicy). Działki zajmują obszar siedemset metrów kwadratowych. Natomiast miejsce położenia nieruchomości składającej się z działek nr 534/46 i nr 535/46, zapisanej w KW …. i akcie notarialnym z dnia 21 października 2015 r., to …. ul. …. Działki zajmują obszar siedemset metrów kwadratowych. Wartość rynkowa nieruchomości przy ul. …., w tym naniesień i nakładów na działkach nr 532/46 i nr 533/46 odpowiada wartości rynkowej nieruchomości przy ul. …., w tym naniesień i nakładów na działkach nr 534/46 i nr 535/46. Nie występowały różnice w wartości rynkowej nieruchomości będących przedmiotem zamiany, w tym nakładach na każdej z nieruchomości. Na działkach tych są te same zabudowania, pochodzące z tego samego okresu, w tym samym stanie technicznym i o tej samej powierzchni. Wartość rynkowa tych działek była identyczna, zamiana odbyła się bez spłat i dopłat, w związku z tym Wnioskodawczyni nie uzyskała żadnego przysporzenia majątkowego wskutek umowy zamiany nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości składającej się z działek nr 534/46 i nr 535/46 w dniu 22 września 2016 r. nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej. Wnioskodawczyni nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej.

Informację o nieprawidłowościach występujących w numeracji działek Wnioskodawczyni powzięła w sytuacji, kiedy Biuro Projektów Budownictwa Komunalnego zwróciło się do Niej w dniu 12 czerwca 2006 r. z pismem o wyrażenie zgody na czasowe zajęcie terenu, pod budowę kanalizacji sanitarnej. Stwierdzając niezgodność numeracji działek, w dniu 18 października 2006 r. Wnioskodawczyni wraz z sąsiadem …. (wnukiem nieżyjącego od 1939 r, właściciela ….) zwróciła się z pismem do Urzędu Miasta …. – Wydział Geodezji o skorygowanie numerów działek położonych przy ul. …. – dołączając do pisma stosowne mapki. W dniu 6 listopada 2006 r. w odpowiedzi na pismo, Geodeta Powiatowy Urzędu Miasta w …. Pani …. poinformowała Wnioskodawczynię pisemnie o konieczności przeprowadzenia postępowania spadkowego w Sądzie Rejonowym …., a następnie dokonania notarialnej zamiany nieruchomości. Wnioskodawczyni w dniu 7 stycznia 2007 r., a Jej sąsiad …. w dniu 11 stycznia 2007 r, złożyli ponownie do Urzędu Miasta …. prośbę o rozpatrzenie sprawy w celu uniknięcia postępowania sądowego i dokonania korekty numerów działek z urzędu, jako że nie było ich winy w wynikłych nieprawidłowościach, a nieprawidłowości te były wynikiem prawdopodobnie pomyłki nieustalonej osoby w latach przeszłych. Na to pismo Urząd Miasta … (Geodeta Powiatowy Pani ….) odpowiedział, że sprawy spadkowe i zamiana nie należą do kompetencji Urzędu Miasta. W dniu 12 lutego 2007 r. Geodeta Powiatowy wystosował do Sądu Rejonowego …. pismo informujące o niezgodnościach w księgach wieczystych. W związku z tym, że dalsza korespondencja z Geodetą Powiatowym nie prowadziła do jakiegokolwiek rozwiązania problemu, w dniu 14 sierpnia 2007 r. Wnioskodawczyni wystąpiła do Urzędu Miasta …. o wydanie formalnej decyzji administracyjnej, od której przysługiwać będą środki odwoławcze w trybie i na zasadach określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Prezydent Miasta …., wydał decyzję …. z dnia 20 września 2007 r., w której ostatecznie uzasadniono, że „wpisy w przedstawionych dokumentach mogą co prawda wskazywać na faktyczne użytkowanie przedmiotowych działek odmiennie, niż wynika to z wpisów w księgach wieczystych, jednak ujawnienie tego stanu zarówno w ewidencji gruntów i budynków jak i w księgach wieczystych, może nastąpić jedynie na podstawie aktu notarialnego potwierdzającego dokonanie wzajemnego przeniesienia prawa własności wymienionych wyżej działek.” Korzystając z przysługujących Wnioskodawczyni praw w dniu 1 października 2007 r. złożyła Ona do …. Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego w …. ul. …., za pośrednictwem Prezydenta Miasta …., odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta ….. W dniu 23 listopada 2007 r. … Urząd Wojewódzki … Wydział Infrastruktury – … Wojewódzki Inspektor Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego wydał decyzję nr …., uchylającą zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta ….do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Po interwencji Wnioskodawczyni w Urzędzie Miasta …., co do opieszałości postępowania w związku z wykonaniem decyzji …. Urzędu Wojewódzkiego w …, w dniu 21 kwietnia 2008 r. Prezydent Miasta …. wydal postanowienie nr …. w sprawie zawieszenia postępowania do czasu przedłożenia przez stronę sądowego postanowienia o stwierdzeniu nabycia praw do spadku po …. (….), a dziadku mojego sąsiada ….. W dniu 27 kwietnia 2008 r. Wnioskodawczyni złożyła zażalenie na to postanowienie do …. Urzędu Wojewódzkiego …. – Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego. W dniu 11 czerwca 2008 r. ….Urząd Wojewódzki …. wydał postanowienie o uchyleniu w całości zaskarżonego postanowienia i umorzył postępowanie w zakresie dotyczącym przyczyny zawieszenia. W związku z powyższym Prezydent Miasta … wydał kolejną decyzję odmawiającą wprowadzenia zmiany numerów działek uzasadniając: „Organ prowadzący operat ewidencji gruntów i budynków nie jest uprawniony do podejmowania działań i rozstrzygania o zasięgu prawa własności w postępowaniach administracyjnych prowadzonych w trybie zmian w ewidencji gruntów i budynków, stanowiłoby to, bowiem działania organu poza granicami prawa”. W dniu 28 lipca 2008 r. Wnioskodawczyni złożyła odwołanie od tej decyzji. Decyzją z dnia 5 września 2008 r. … Wojewódzki Inspektor Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy, uzasadniając miedzy innymi, że „przedmiotowe działki są zanumerowane w sposób odmienny od ustalonego ww. rozporządzenia, tj. nowe numery działek tworzone są w sposób będący kontynuacją zasad dawnego katastru pruskiego...”; cokolwiek to miało oznaczać (dla Wnioskodawczyni było to niezrozumiałe) złożyła Ona skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ….. W dniu 2 marca 2009 r. zapadł (po 9 dniach od rozprawy) wyrok w imieniu Rzeczypospolitej Polskiej oddalający skargę Wnioskodawczyni. W uzasadnieniu Sąd podał miedzy innymi: „Zauważyć przyjdzie, że podnoszone przez skarżącą okoliczności związane z faktycznym władaniem nieruchomością są wiarygodne i w istocie wymagają uregulowania prawnego, Nie sposób jednak w postępowaniu administracyjnym doprowadzić na podstawie obowiązujących przepisów prawa do takiej zmiany w ewidencji gruntów, która odzwierciedlałaby postulowany przez skarżącą stan faktyczny. W ocenie Sądu niezbędne jest w tym zakresie dokonanie czynności cywilnoprawnej (np. tak jak sugerowały w toku postępowania organy zawarcie umowy zamiany) względnie przeprowadzenia postępowania przed sadem powszechnym, zmierzającego bądź to do uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, bądź też do ustalenia prawa w trybie art. 189 Kpc. Do września 2015 r. sąsiad Wnioskodawczyni …. toczył w sądzie postępowanie spadkowe po zmarłym w 1939 r. …. i dopiero kiedy stał się prawowitym właścicielem działki, o którą toczył się spór, mogli oni przed notariuszem w dniu 21 października 2015 r. skutecznie dokonać zamiany numerów działek. Tak więc, całe postępowanie zmierzające do ustalenia stanu faktycznego trwało od 2006 r. do 2015 r. Z aktu notarialnego Repertorium A numer … z dnia 21 października 2015 r. § 6 wynika jednoznacznie, że: „Strony oświadczają, że niniejszą umowę zawierają w celu uregulowania stanu faktycznego i prawnego zamienianych nieruchomości”. Z § 4 tego aktu wynika, że: „Strony oświadczają, że niniejszą umowę zawierają pomiędzy sobą nieodpłatnie, bez spłat, dopłat i roszczeń wzajemnych, i że nie wnoszą i nie będą wnosić w przyszłości względem siebie żadnych roszczeń finansowych i rzeczowych mających swoje źródło w tej umowie”. Ze swej strony Wnioskodawczyni pragnie uzupełnić, że każdy z nich, a poprzednio ich dziadkowie żyli w zgodzie, każdy na swojej działce, obie działki były równe, co do obszaru po 700 metrów kwadratowych, i jedynie błędne zapisy dokonane w odległych czasach przez urzędników spowodowały tyle problemów, jak się okazało nie do rozwiązania w sposób prosty. Toczące się długimi latami postępowanie naraziło Wnioskodawczynię na duże koszty nie tylko finansowe ale i zdrowotne.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku):

Czy w opisanym przez Wnioskodawczynię stanie faktycznym i prawnym, przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przy ul. …. w dniu 22 września 2016 r. jest przychodem ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. l pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych i czy w związku z tym przychód ten podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym?

Zdaniem Wnioskodawczyni (ostatecznie sformułowanym w uzupełnieniu wniosku), przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości …. przy ul. …., w dniu 22 września 2016 r. nie jest przychodem ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. l pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych i w związku z tym przychód ten nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zgodnie z powołanym przepisem, źródłem przychodów jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie m.in. nieruchomości – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. l pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawczyni, w stanie faktycznym sprawy należy przyjąć, że sprzedaż nieruchomości dokonana w 2016 r. nastąpiła po upływie terminu przewidzianego w art. 10 ust. l pkt 8 lit. a ww. ustawy, ponieważ faktycznie nieruchomość będąca przedmiotem sprzedaży została nabyta przez Wnioskodawczynię w 2004 r., a nie w 2015 r.

Wnioskodawczyni ponownie podkreśla, że wyłącznym celem umowy zamiany, zawartej w dniu 21 października 2015 r. było uregulowanie stanu faktycznego i prawnego nieruchomości, a ściśle rzecz ujmując, uzgodnienie stanu prawnego wynikającego z dokumentów ze stanem rzeczywistym. Podkreślić należy, że w rezultacie zawarcia umowy zamiany nie doszło do żadnych faktycznych przesunięć majątkowych ani zmian w zakresie wykonywania prawa własności nieruchomości, a w szczególności do przeniesienia posiadania nieruchomości, ponieważ Wnioskodawczyni, a wcześniej Jej poprzednicy prawni, co najmniej od początku XX wieku wykonywali prawo własności w odniesieniu do nieruchomości położonej …. przy ul. …., która to nieruchomość, jedynie wskutek błędnych zapisów w ewidencji gruntów i budynków miała stanowić własność sąsiada Wnioskodawczyni.

Podobnie Jej sąsiad i jego poprzednicy prawni, co najmniej od początku XX wieku, wykonywali prawo własności w odniesieniu do nieruchomości położonej …. przy ul. …., która z kolei jedynie wskutek błędnych zapisów w ewidencji gruntów i budynków, miała stanowić własność Wnioskodawczyni.

W ocenie Wnioskodawczyni, skoro jedynym celem zawarcia umowy zamiany, było uzgodnienie stanu prawnego wynikającego z błędnych danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków ze stanem rzeczywistym, a nie faktyczne nabycie nieruchomości przy ul. …. (które, Jej zdaniem, nastąpiło już w 2004 r.), przychód uzyskany ze sprzedaży tej nieruchomości w 2016 r. nie jest przychodem ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zatem przychód ten nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

-jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Wobec powyższego, odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu, jeżeli zbycie to ma miejsce przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma forma prawna ich nabycia oraz moment nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że na podstawie umowy sprzedaży z dnia 23 lutego 2004 r. Wnioskodawczyni nabyła od swojej siostry własność zabudowanej nieruchomości położonej …. przy ul. …., składającej się z działek nr 532/46 i 533/46 o łącznej powierzchni 700 m² (w księdze wieczystej oraz w akcie notarialnym nie wskazany został nr ulicy). Wnioskodawczyni nabyła ww. nieruchomość z przeświadczeniem, że przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość położona przy ul. …. o ww. numerach działek. Po zawarciu umowy sprzedaży, przy okazji realizacji inwestycji wodociągowej okazało się, że Wnioskodawczyni uwidoczniona była w ewidencji gruntów jako właściciel nieruchomości położonej przy ul …., gdy nieruchomość ta faktycznie należała do sąsiada, a sąsiad – jako właściciel nieruchomości (działki nr 534/46 i nr 535/46) położonej przy ul. …., faktycznie należącej do Wnioskodawczyni. Miejsce położenia działek nr 534/46 i nr 535/46 wskazane w księdze wieczystej to … ul. ….. Wnioskodawczyni pomimo długotrwałych starań nie udało doprowadzić do skorygowania przez stosowne urzędy nieprawidłowości powstałych wskutek błędnych zapisów w ewidencji gruntów i budynków. W celu uregulowania stanu prawnego w dniu 21 października 2015 r. Wnioskodawczyni i jej sąsiad zawarli umowę zamiany, na mocy której Wnioskodawczyni formalnie przeniosła na sąsiada własność nieruchomości położonej … przy ulicy ….., składającej się z działek nr 532/46 i nr 533/46, a w zamian za powyższe sąsiad przeniósł na rzecz Wnioskodawczyni własność nieruchomości położonej … przy ul. …., składającej się z działek nr 534/46 i nr 535/46, o powierzchni 700 m². Jednoczenie w treści aktu notarialnego strony oświadczyły, że umowę zawierają nieodpłatnie, bez spłat, dopłat i rozliczeń wzajemnych oraz, że zawierają ją w celu uregulowania stanu faktycznego i prawnego nieruchomości. Wartość rynkowa nieruchomości przy ul. …., w tym naniesień i nakładów na działkach nr 532/46 i nr 533/46 odpowiada wartości rynkowej nieruchomości przy ul. …., w tym naniesień i nakładów na działkach nr 534/46 i nr 535/46. Nie występowały różnice w wartości rynkowej nieruchomości będących przedmiotem zamiany, w tym nakładach na każdej z nieruchomości. Na działkach tych są te same zabudowania, pochodzące z tego samego okresu, w tym samym stanie technicznym i o tej samej powierzchni. Wnioskodawczyni nie uzyskała żadnego przysporzenia majątkowego wskutek umowy zamiany nieruchomości. Następnie umową z dnia 22 września 2016 r. Wnioskodawczyni zbyła odpłatnie nieruchomość nabytą w wyniku zamiany na rzecz osoby trzeciej. Ww. sprzedaż nieruchomości składającej się z działek nr 534/46 i nr 535/46 nie nastąpiła w wykonaniu działalności gospodarczej.

W tym miejscu wskazać należy, że moment przeniesienia prawa własności w prawie podatkowym określony jest zgodnie z normami prawa cywilnego.

Zgodnie z art. 155 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz. 380, z późn. zm.) – umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej, albo że strony inaczej postanowiły.

Podkreślić zatem należy, że użyty ww. przepisie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych termin „nabycie” oznacza każde przeniesienie na nabywcę własności rzeczy w ramach spadku, innej jednostronnej czynności, na podstawie aktu prawnego, umowy sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości. Tak więc jednym ze sposobów nabycia nieruchomości jest nabycie własności nieruchomości w drodze zamiany.

Umowa zamiany jest umową konsensualną, odpłatną i wzajemną, w której świadczenia obu stron mają charakter niepieniężny. Zgodnie z art. 603 ustawy Kodeks cywilny przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy, co stanowi również odpłatne zbycie rzeczy. Zamiana jest więc umową o podobnym charakterze co sprzedaż. Świadczy o tym między innymi fakt, że ustawodawca nie reguluje odrębnie tej umowy, a jedynie w art. 604 Kodeksu cywilnego stanowi, że do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży, tj. art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa zamiany rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę. Zasadnicza różnica między umową sprzedaży a umową zamiany polega na tym, że w umowie zamiany nie występuje świadczenie pieniężne. Różnica pomiędzy tymi umowami sprowadza się jedynie do formy zapłaty, którą w przypadku umowy sprzedaży stanowi wartość pieniężna, a w przypadku zamiany – inna rzecz.

W świetle przywołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że rezultatem umowy zamiany nieruchomości jest z jednej strony zbycie nieruchomości, a z drugiej nabycie na własność innej nieruchomości. Tym samym, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej uprzednio w drodze zamiany, datą, od której należy liczyć okres pięcioletni, o którym mowa w ww. art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest rok, w którym dokonano zamiany nieruchomości. Oczywiste jest bowiem, że zamiana jest formą nabycia, gdyż właściciel nabywa w drodze umowy coś, do czego prawa własności wcześniej nie miał, bo należało do innej osoby, nawet w sytuacji, kiedy zamiana nieruchomości następuje bez wzajemnych dopłat.

Skoro z przywołanych wyżej przepisów wynika, że rezultatem umowy zamiany jest nabycie na własność innej nieruchomości (w przypadku Wnioskodawczyni działki nr 534/46 i nr 535/46) to w stosunku do tej nieruchomości, bieg terminu pięcioletniego, określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bezwzględnie liczony jest z uwzględnieniem daty nabycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości w drodze zamiany tj. od końca 2015 r. Tym samym, nie następująca w wykonaniu działalności gospodarczej sprzedaż w 2016 r. nieruchomości nabytej w 2015 r. w drodze zamiany stanowi dla Wnioskodawczyni źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W świetle art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena określona w umowie, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

W myśl art. 30e ust. 3 ww. ustawy w przypadku odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) dochód ustala się u każdej ze stron umowy na zasadach, o których mowa w ust. 2.

Stosownie do art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Nadto zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie określonym w ust. 1 (do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym) podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy w sposób jednoznaczny stanowi, co w przypadku sprzedaży nieruchomości może być uznane za koszt uzyskania przychodu. Przepis ten posługuje się m.in. pojęciem kosztu nabycia. W przypadku podatników zbywających nieruchomość nabytą w drodze zamiany, kosztem tym bezspornie jest koszt nabycia zbywanej w drodze sprzedaży nieruchomości. Zatem, w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze zamiany, kosztem nabycia będzie określona w umowie zamiany wartość nieruchomości przekazanej na rzecz sąsiada Wnioskodawczyni w zamian za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży.

Jak wynika z powyższych przepisów podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (tj. wartości nieruchomości przekazanej w drodze zamiany).

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane przepisy prawne stwierdzić należy, że przychód uzyskany przez Wnioskodawczynię ze sprzedaży w dniu 22 września 2016 r. nieruchomości nabytej w drodze zamiany jest przychodem ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. l pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega dochód uzyskany z tej sprzedaży.

Nie można zgodzić się z Wnioskodawczynią, że sprzedaną w dniu 22 września 2016 r. nieruchomość zakupiła w 2004 r., ponieważ przedmiotem sprzedaży przez Wnioskodawczynię w dniu 22 września 2016 r. była nieruchomość składająca się z działek nr 534/46 i nr 535/46, położona …. przy ul. …., której właścicielką Wnioskodawczyni stała się w 2015 r. na podstawie umowy zamiany. Natomiast w 2004 r. Wnioskodawczyni dokonała zakupu nieruchomości składającej z działek nr 532/46 i nr 533/46 położonej … przy ul. …. Okoliczność, że dokonując zakupu nieruchomości w 2004 r. Wnioskodawczyni była przekonana, że nabywa nieruchomość położoną …. przy ul. …. pozostaje bez wpływu w kwestii ustalenia dla celów podatkowych daty nabycia będącej przedmiotem sprzedaży nieruchomości położonej … przy ul. ….. Tym samym, błędne jest stanowisko Wnioskodawczyni, że przychód uzyskany ze sprzedaży w 2016 r. nieruchomości położonej …. przy ul. …. nie jest przychodem ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Jednocześnie Organ zauważa, że procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) jest sam przepis prawa. Jeżeli zatem przedstawiony we wniosku stan faktyczny będzie różnił się od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.