Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi
1061-IPTPB2.4511.909.2016.1.SR
z 4 stycznia 2017 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 3 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 21 września 2016 r. (data wpływu 28 września 2016 r.), uzupełnionym pismem z dnia 16 grudnia 2016 r. (data wpływu 21 grudnia 2016 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 28 września 2016 r. został złożony wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości oraz możliwości skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego.

Wniosek nie spełniał wymogów, o których mowa w art. 14b § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.), w związku z czym pismem z dnia 8 grudnia 2016 r., Nr 1061-IPTPB2.4511.730.2016.1.SR, Organ podatkowy na podstawie art. 169 § 1 i § 2 w związku z art. 14h ww. ustawy, wystąpił do Wnioskodawcy o usunięcie braków w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem pozostawienia wniosku bez rozpatrzenia.

Wezwanie skutecznie doręczono w dniu 14 grudnia 2016 r., natomiast w dniu 21 grudnia 2016 r. wpłynęło uzupełnienie ww. wniosku (data nadania 19 grudnia 2016 r.).

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Wnioskodawca w dniu 3 października 2009 r. zawarł związek małżeński. Pomiędzy małżonkami powstał ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej. Małżonkowie do chwili złożenia wniosku nie zawierali umów majątkowych małżeńskich.

Małżonka Wnioskodawcy, w dniu 25 lutego 2013 r., w drodze darowizny dokonanej z zachowaniem formy aktu notarialnego nabyła od swoich rodziców prawo własności lokalu mieszkalnego, wraz z udziałem we współwłasności części wspólnych budynku i innych urządzeń niesłużących do wyłącznego użytku właścicieli lokali w budynku oraz udział we współwłasności działek, gruntu na którym znajduje się budynek, w którym zlokalizowany jest lokal. Powyższa nieruchomość oznaczana będzie dalej jako mieszkanie.

W dniu 31 października 2014 r. Wnioskodawca, wraz z małżonką, zakupił prawo własności nieruchomości – działki gruntu zabudowanej domem mieszkalnym (dalej dom) oraz 1/3 prawa własności nieruchomości gruntowej, przez którą biegła droga dojazdowa łącząca dom z drogą publiczną (dalej działka drogi dojazdowej). Przedmiotowy dom oraz działka drogi dojazdowej zostały nabyte do majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego małżonki (wspólność bezułamkowa).

Kupując dom Wnioskodawca wraz z małżonką ponieśli bezpośrednie koszty w postaci ceny za dom, opłat notarialnych, opłat sądowych.

Zakup nieruchomości sfinansowany został w niewielkim stopniu za gotówkę (środki pieniężne pochodzące z majątku wspólnego), w pozostałej części, cena za dom pokryta została środkami pieniężnymi pochodzącymi z kredytu.

Przedmiotowy kredyt zaciągnięty został w dniu 29 października 2014 r. wyłącznie przez prowadzącego działalność gospodarczą Wnioskodawcę. Mimo tego, że Wnioskodawca zaciągał kredyt w ramach swojej działalności gospodarczej, oznaczonym w umowie celem kredytowania był zakup nieruchomości mieszkalnej. W umowie jako cel kredytowania wprost wskazano „cel związany z nieruchomością mieszkaniową – zakup nieruchomości”.

Przedmiotowy kredyt miał być w całości przeznaczony na zakup domu (został jednak wcześniej spłacony, co zostanie opisane w dalszej części stanu faktycznego).

Mając na względzie tę okoliczność, że zakupiony dom był w tzw. stanie deweloperskim konieczne było jego wykończenie. Nakłady na dom poczynione zostały przez małżonkę Wnioskodawcy ze środków pieniężnych pochodzących z jej majątku prywatnego – środków pieniężnych uzyskanych w wyniku sprzedaży mieszkania oraz garażu. Wykończenie wnętrz domu polegało na poniesieniu wydatków takich jak: nabycie towarów i usług służących wykonaniu gładzi i malowaniu ścian, wykonanie podłóg (tj. nabycie oraz instalacja paneli podłogowych, terakoty, wykładzin dywanowych), wykonanie centralnego ogrzewania wraz z piecem (nabycie towarów oraz ich instalacja), nabycie towarów i usług związanych z instalacją oświetlenia, nabycie towarów i usług związanych z instalacją armatury i tzw. „białym montażem”, nabycie i położenie glazur w pomieszczeniach sanitarnych, nabycie piekarnika (dalej: nakłady na wykończenie i wyposażenie domu).

W dniu 29 kwietnia 2016 r., Wnioskodawca zaciągnął pożyczkę bankową w celu zrefinansowania swoich zobowiązań finansowych, w tym kredytu zaciągniętego w dniu 29 października 2014 r. Jako cel pożyczki wskazano „finansowanie działalności gospodarczej” Wnioskodawcy, jednak w wyraźnie określonej wysokości pożyczka posłużyła spłacie kredytu wcześniej zaciągniętego na sfinansowanie zakupu domu.

Dom jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę wyłącznie na potrzeby zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych (w tym założonej przez nich rodziny). Przedmiotowy dom nie jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę lub Jego małżonkę na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Zarówno kredyt zaciągnięty w dniu 29 października 2014 r. jak i pożyczka zaciągnięta w celu zrefinansowania kredytu w dniu 29 kwietnia 2016 r., spłacane są ze środków pochodzących z majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego małżonki – z pobranego wynagrodzenia za pracę małżonki i z dochodów uzyskiwanych przez Wnioskodawcę z działalności gospodarczej prowadzonej we własnym imieniu.

Aktualnie Wnioskodawca wraz z małżonką planują zmodyfikowanie łączącego ich ustroju majątkowego małżeńskiego. Zamierzają zawrzeć umowę o ustanowieniu rozdzielności majątkowej oraz umowę o częściowym podziale majątku wspólnego – w wyniku przedmiotowej umowy działka zabudowana domem nie będzie już składnikiem majątkowym wchodzącym w skład ich majątku wspólnego.

Równocześnie Wnioskodawca wraz z małżonką staną się właścicielami nieruchomości (domu) w częściach ułamkowych – każde z nich będzie wyłącznym właścicielem prawa własności nieruchomości w postaci domu (działki zabudowanej domem) po 1/2 (tj. 5/10). Żadne z małżonków nie będzie otrzymywać spłat lub dopłat.

Wnioskodawca planuje również sprzedaż małżonce, przysługującego Mu udziału w nieruchomości (domu) w części lub w całości. W wariancie najbardziej prawdopodobnym. Wnioskodawca, który w wyniku podziału nieruchomości będzie dysponować 1/2 (tj. 5/10) domu, sprzeda małżonce 3/10 prawa własności domu. W wyniku umowy kupna sprzedaży małżonka Wnioskodawcy będzie więc dysponować ułamkowym prawem własności domu w rozmiarze 8/10 tego prawa. W rękach Wnioskodawcy pozostanie 2/10 prawa własności domu. Transakcja byłaby przeprowadzona do końca 2016 r. Zbycie ułamka prawa własności domu przez Wnioskodawcę nie będzie następować w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wskazuje, że nadal korzysta i zamierza korzystać z opisanego domu do realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych (oraz swojej rodziny), bez względu na rozmiar prawa własności jakie będzie Mu przysługiwać w lokalu.

Wnioskodawca, w przypadku w którym sprzeda ułamek (najprawdopodobniej 3/10 całego prawa własności domu) w prawie własności domu i osiągnie dochód, zamierza go przeznaczyć na spłatę części pożyczki zaciągniętej w dniu 29 kwietnia 2016 r. na zrefinansowanie części wcześniejszego kredytu zaciągniętego na nabycie domu. Z osiągniętego dochodu Wnioskodawca nie zamierza jednak spłacać całości pożyczki (byłoby to niemożliwe), ale jedynie tę jej część, jaka odpowiadać będzie ułamkowemu prawu własności pozostałemu w jego rękach – zamiarem spłaty objęte jest więc 2/10 pożyczki (tej jej części jaka służyła zrefinansowaniu kredytu na dom). Po dokonaniu przedmiotowej transakcji sprzedaży w rękach Wnioskodawcy pozostanie bowiem 2/10 prawa własności domu.

W uzupełnieniu wniosku Wnioskodawca dodał, że miejscem położenia nieruchomości zabudowanej domem jest miejscowość …..

Ponadto Wnioskodawca wskazał, że więzi emocjonalne między Wnioskodawcą a małżonką uległy rozluźnieniu, a relacje osobiste pomiędzy nimi pogorszyły się. Dodatkowo, Wnioskodawca prowadzi we własnym imieniu działalność gospodarczą, co wiąże się z bardzo szeroką odpowiedzialnością za zobowiązania jakie powstają i mogą powstać w przyszłości w związku z działalnością gospodarczą, a zawarcie umowy majątkowej małżeńskiej wskazanej we wniosku, polepsza sytuację drugiego małżonka względem potencjalnych wierzycieli (poprzez ochronę majątku osobistego).

Przedmiotem częściowego podziału majątku wspólnego będzie jedynie nieruchomość – działka zabudowana domem, w którym Wnioskodawca zamieszkuje z rodziną, położony w miejscu wskazanym wyżej.

W wyniku częściowego podziału majątku wspólnego małżonków Wnioskodawca nie uzyska przysporzenia majątkowego poprzez nabycie składników majątkowych wchodzących w skład majątku wspólnego, w części przekraczającej udział w majątku wspólnym.

Dokładna cena sprzedaży nie jest ustalona, będzie to kwota ok. 210 000 zł, tj. kwota, która wedle najlepszej wiedzy Wnioskodawcy odpowiada 3/10 wartości rynkowej całej nieruchomości.

Kredyt zaciągnięty został w banku mającym siedzibę w Polsce (tj. państwie mającym siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej).

Ponadto Wnioskodawca na pytanie organu: „dlaczego Wnioskodawca zaciągnął w dniu 29 października 2014 r. kredyt w zakresie działalności gospodarczej, a w umowie kredytu jako cel kredytowania wskazano zakup nieruchomości mieszkalnej, która to nieruchomość nie była związana z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy? Jakie okoliczności spowodowały powyższe decyzje Wnioskodawcy oraz czy Wnioskodawca uzyskał korzystniejsze warunki finansowe udzielenia ww. kredytu w ramach działalności gospodarczej? Jakie składniki majątkowe stanowiły zabezpieczenie ww. kredytu? Czy składniki te były związane z działalnością gospodarczą Wnioskodawcy? Czy był to kredyt hipoteczny? Czy zabezpieczeniem spłaty kredytu była nieruchomość na której znajduje się dom?”, wskazał, że wynikało to z tej przyczyny, że instytucja bankowa, z usług której stale korzystał ówcześnie Wnioskodawca, nie oferowała odrębnego produktu w postaci kredytu hipotecznego. Nadto Wnioskodawca jako przedsiębiorca dysponował wraz z małżonką w oczach banku lepszą zdolnością kredytową, niż w przypadku, w którym byłby traktowany jako osoba nieprowadząca działalności gospodarczej. W umowie kredytowej jednakże wyraźnie zapisano wyłączny cel na jaki miały zostać przeznaczone środki pochodzące z kredytu  „cel związany z nieruchomością mieszkaniową – zakup nieruchomości”.

Wnioskodawca wyjaśniając nieścisłość wskazuje, że kredyt zaciągnięty w dniu 29 października 2014 r., został już w całości spłacony pożyczką z dnia 29 kwietnia 2016 r. (a więc umowa kredytu z dnia 29 października 2014 r. wygasła). Pożyczka służąca spłacie wskazanego kredytu spłacana jest nadal.

Wnioskodawca wskazał cel oznaczony w umowie, na który miał zostać spożytkowany zaciągnięty kredyt. Przedmiotowy kredyt rzeczywiście w całości został spożytkowany na wskazany cel (tj. zakup nieruchomości mieszkalnej).

Jedynym celem kredytu z dnia 29 października 2014 r. było sfinansowanie zakupu nieruchomości mieszkalnej, w tym sensie był to więc warunek udzielenia kredytu. W ocenie Wnioskodawcy, gdyby przedmiotowy kredyt został przeznaczony przez Niego na inny cel niż zapisany w umowie (zakup) naruszyłoby to umowę z bankiem i rodziło odpowiedzialność cywilnoprawną Wnioskodawcy względem banku z tytułu nieprawidłowego wykonania umowy. Wnioskodawca nie wie czy kredyt ten mógł zostać udzielony przez bank na inny cel, ponieważ wówczas skontaktował się z bankiem wyłącznie w celu uzyskania kredytu na realizację potrzeb mieszkaniowych. Wnioskodawca uważa, że ten sam bank mógłby udzielić Mu kredytu również na inny cel, ponieważ pozostawał w stałych relacjach gospodarczych z tymże bankiem (umowa rachunku bankowego), jednak najprawdopodobniej nie byłby to ten sam kredyt.

Pożyczka została zaciągnięta w banku mającym siedzibę w Polsce (tj. państwie mającym siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej). Z umowy pożyczki wynikało wprost, że jest ona przeznaczona na refinansowanie kredytu z dnia 29 października 2014 r., z którego to kredytu środki pieniężne zostały przeznaczone w całości na zakup nieruchomości zabudowanej domem, jednak w umowie pożyczki nie posłużono się słowami o refinansowaniu kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup domu.

Przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest przede wszystkim produkcja mebli biurowych i sklepowych, a także produkcja mebli kuchennych, produkcja pozostałych mebli, działalność agentów zajmujących się sprzedażą mebli, artykułów gospodarstwa domowego i drobnych wyrobów metalowych, sprzedaż hurtowa mebli, dywanów i sprzętu oświetleniowego, pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona w niewyspecjalizowanych sklepach, sprzedaż detaliczna mebli, sprzętu oświetleniowego i pozostałych artykułów użytku domowego prowadzona w wyspecjalizowanych sklepach, sprzedaż detaliczna prowadzona przez domy sprzedaży wysyłkowej lub Internet, pozostała sprzedaż detaliczna prowadzona poza siecią sklepową, straganami i targowiskami, pozostała działalność wydawnicza. Wnioskodawca opodatkowany jest liniowo (tj. zgodnie z art. 30c ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Nieruchomość nie została wpisana do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej.

Wnioskodawca nie ujmował w kosztach uzyskania przychodów z działalności gospodarczej odsetek od kredytu lub pożyczki, bądź innych wydatków związanych z obsługa kredytu, a także wydatków na nabycie domu, opłaty notarialne i sądowe.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy Wnioskodawca będzie uprawniony do pomniejszenia przychodu osiągniętego ze sprzedaży małżonce ułamkowego prawa własności w domu (3/10 prawa własności) o proporcjonalnie przypadające na ten sprzedawany ułamek, poniesione w 2014 r. przy nabyciu nieruchomości (domu) koszty, tj. proporcjonalnie pomniejszoną cenę zapłaconą za dom, a także proporcjonalnie zmniejszone opłaty notarialne i opłaty sądowe?
2. Czy Wnioskodawca, który osiągnie dochód ze sprzedaży ułamka w prawie własności domu (3/10) i przeznaczy go na spłatę zobowiązania zaciągniętego na ten dom, w części odpowiadającej ułamkowemu prawu własności do domu, pozostającemu w Jego rękach (2/10) uprawniony będzie do skorzystania ze zwolnienia tego dochodu z opodatkowania, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie Nr 2, natomiast w pozostałym zakresie wniosek zostanie rozpatrzony odrębnym rozstrzygnięciem.

Zdaniem Wnioskodawcy (w odniesieniu do pytania Nr 2), w przypadku, w którym osiągnie On dochód ze sprzedaży ułamka w prawie własności domu (3/10) swojej małżonce oraz przeznaczy ten dochód na spłatę zobowiązania zaciągniętego na ten dom, lecz jedynie w części odpowiadającej ułamkowemu prawu własności pozostającemu w jego rękach (2/10), uprawniony będzie do skorzystania ze zwolnienia tego dochodu z opodatkowania, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: u.p.d.o.f.).

Uzasadniając swoje stanowisko Wnioskodawca wskazuje, że zbywając 3/10 prawa własności nieruchomości (tj. domu wraz z gruntem, na którym ten dom posadowiono) niewątpliwie uzyskałby przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f. Z tej przyczyny, że zbycie ułamkowego prawa własności w nieruchomości następuje przed upływem 5-letniego okresu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., Wnioskodawca – w przypadku osiągnięcia dochodu – zobowiązany będzie do zapłaty podatku zgodnie z art. 30e ust. 1 u.p.d.o.f. Podstawa obliczenia podatku obliczona zostanie zgodnie z art. 30e ust. 2 u.p.d.o.f.

Wnioskodawca wskazuje, że w przypadku przeznaczenia osiągniętego dochodu na własne cele mieszkaniowe w postaci spłaty kredytu – uprawniony będzie do skorzystania ze zwolnienia wskazanego w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.

Spełniona jest bowiem przesłanka wskazana w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) i b) u.p.d.o.f. Zgodnie ze wskazanymi przepisami za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części, na realizację własnych celów mieszkaniowych oraz wydatki poniesione na ewentualne zrefinansowanie takiego zobowiązania.

Kredyt zaciągnięty w dniu 29 października 2014 r., na nabycie całej nieruchomości, zrefinansowany pożyczką z dnia 29 kwietnia 2016 r., niewątpliwie jest zobowiązaniem zaciągniętym przed planowaną sprzedażą 3/10 prawa własności w nieruchomości i posłuży realizacji własnych celów mieszkaniowych – tj. spłacie pożyczki z dnia 29 kwietnia 2016 r., obciążającej pozostałe 2/10 prawa własności w nieruchomości, w której Wnioskodawca realizuje własne cele mieszkaniowe.

Wnioskodawca uważa, że chcąc spłacić pożyczkę zaciągniętą na zrefinansowanie zakupu domu, z równoczesnym skorzystaniem z ulgi mieszkaniowej, powinien ograniczyć się jedynie do spłaty części tej pożyczki (oraz odsetek). W ocenie Wnioskodawcy, ze względu na brzmienie art. 21 ust. 30 u.p.d.o.f., osiągnięty ze sprzedaży 3/10 prawa własności domu dochód, nie powinien być przeznaczany na spłatę pożyczki w części odpowiadającej wartości zbywanego udziału, jeśli przy obliczaniu dochodu ze zbycia wskazanego ułamka prawa własności Wnioskodawca uwzględnił już cenę zakupu domu. W przepisie tym ustanowiono więc zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Oczywiście ze względu na ułamkowy charakter prawa własności, a także tę okoliczność, że zobowiązanie kredytowe (a później pożyczkowe) zaciągnięte zostało na zakup całej nieruchomości, nie sposób jednoznacznie przypisać części kredytu do oznaczonych udziałów ułamkowych.

Uzyskany dochód może być jednak przeznaczony na spłatę pożyczki (i ewentualnych odsetek od niej) w tej części w jakiej odpowiada ona 2/10 prawa własności do domu, który to ułamek pozostanie w rękach Wnioskodawcy – nie stoi temu na przeszkodzie brzmienie żadnego z przepisów prawa – koszt nabycia tychże 2/10 prawa własności do domu, nie będzie bowiem w żaden sposób uwzględniany w kosztach uzyskania przychodu przy zbyciu 3/10 prawa własności domu.

W ocenie Wnioskodawcy, jego tok rozumowania potwierdzony jest w orzecznictwie administracyjnym (interpretacja indywidualna wydana w zbliżonym stanie faktycznym przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w dniu 22 stycznia 2016 r., Nr IBPB-2-2/4511-648/15/HS).

Podsumowując, w ocenie Wnioskodawcy, jest On uprawniony do sfinansowania z osiągniętego ze sprzedaży 3/10 domu dochodu, spłaty kredytu w tej części, w której kredyt ten sfinansował nabycie tej części nieruchomości, która pozostała w jego rękach tj. 2/10 nieruchomości, i skorzystania w ten sposób z ulgi mieszkaniowej na zasadzie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. c).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2016 r., poz. 2032), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z przedstawionego we wniosku opisu wynika, że Wnioskodawca w dniu 3 października 2009 r. zawarł związek małżeński. Pomiędzy małżonkami powstał ustrój wspólności ustawowej małżeńskiej. Małżonkowie do chwili złożenia wniosku nie zawierali umów majątkowych małżeńskich. W dniu 31 października 2014 r. Wnioskodawca, wraz z małżonką, zakupił prawo własności nieruchomości – działki gruntu zabudowanej domem mieszkalnym oraz udział 1/3 prawa własności nieruchomości gruntowej, przez którą biegła droga dojazdowa łącząca dom z drogą publiczną. Przedmiotowy dom oraz działka drogi dojazdowej zostały nabyte do majątku wspólnego Wnioskodawcy i Jego małżonki (wspólność bezułamkowa). Kupując dom Wnioskodawca wraz z małżonką ponieśli bezpośrednie koszty w postaci ceny za dom, opłat notarialnych, opłat sądowych. Zakup nieruchomości sfinansowany został w niewielkim stopniu za gotówkę (środki pieniężne pochodzące z majątku wspólnego), w pozostałej części cena za dom pokryta została środkami pieniężnymi pochodzącymi z kredytu. Przedmiotowy kredyt zaciągnięty został w dniu 29 października 2014 r. wyłącznie przez prowadzącego działalność gospodarczą Wnioskodawcę. Kredyt zaciągnięty został w banku mającym siedzibę w Polsce (tj. państwie mającym siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej). Mimo tego, że Wnioskodawca zaciągał kredyt w ramach swojej działalności gospodarczej, oznaczonym w umowie celem kredytowania był zakup nieruchomości mieszkalnej. W umowie jako cel kredytowania wprost wskazano „cel związany z nieruchomością mieszkaniową – zakup nieruchomości”. W dniu 29 kwietnia 2016 r. Wnioskodawca zaciągnął pożyczkę bankową w celu zrefinansowania swoich zobowiązań finansowych, w tym kredytu zaciągniętego w dniu 29 października 2014 r. Pożyczka została zaciągnięta w banku mającym siedzibę w Polsce (tj. państwie mającym siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej). Jako cel pożyczki wskazano „finansowanie działalności gospodarczej” Wnioskodawcy, jednak w wyraźnie określonej wysokości pożyczka posłużyła spłacie kredytu wcześniej zaciągniętego na sfinansowanie zakupu domu. Dom jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę i Jego małżonkę wyłącznie na potrzeby zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych (w tym założonej przez nich rodziny). Przedmiotowy dom nie jest wykorzystywany przez Wnioskodawcę lub Jego małżonkę na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawca wraz z małżonką planują zmodyfikowanie łączącego ich ustroju majątkowego małżeńskiego. Zamierzają zawrzeć umowę o ustanowieniu rozdzielności majątkowej oraz umowę o częściowym podziale majątku wspólnego – w wyniku przedmiotowej umowy działka zabudowana domem nie będzie już składnikiem majątkowym wchodzącym w skład ich majątku wspólnego. Równocześnie Wnioskodawca wraz z małżonką staną się właścicielami nieruchomości (domu) w częściach ułamkowych – każde z nich będzie wyłącznym właścicielem prawa własności nieruchomości w postaci domu (działki zabudowanej domem) po 1/2 (tj. 5/10). Żadne z małżonków nie będzie otrzymywać spłat lub dopłat. Wnioskodawca planuje również sprzedaż małżonce 3/10 prawa własności domu. Transakcja byłaby przeprowadzona do końca 2016 r. Zbycie ułamka prawa własności domu przez Wnioskodawcę nie będzie następować w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej. Wnioskodawca wskazuje, że nadal korzysta i zamierza korzystać z opisanego domu do realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych (oraz swojej rodziny), bez względu na rozmiar prawa własności jakie będzie mu przysługiwać. Wnioskodawca w przypadku, w którym sprzeda ułamek (najprawdopodobniej 3/10 całego prawa własności domu) w prawie własności domu i osiągnie dochód, zamierza go przeznaczyć na spłatę części pożyczki zaciągniętej w dniu 29 kwietnia 2016 r. na zrefinansowanie części wcześniejszego kredytu zaciągniętego na nabycie domu. Z osiągniętego dochodu Wnioskodawca zamierza spłacić część pożyczki, jaka odpowiadać będzie ułamkowemu prawu własności pozostałemu w jego rękach – zamiarem spłaty objęte jest więc 2/10 pożyczki (tej jej części jaka służyła zrefinansowaniu kredytu na dom). Po dokonaniu przedmiotowej transakcji sprzedaży w rękach Wnioskodawcy pozostanie bowiem 2/10 prawa własności domu.

Stosunki majątkowe pomiędzy małżonkami zostały uregulowane w ustawie z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. z 2015 r., poz. 2082, z późn. zm.).

W myśl art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny). Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną. Cechą charakterystyczną tego typu współwłasności jest to, że niemożliwe jest ustalenie wielkości udziału małżonków we współwłasności (współwłasność bezudziałowa) oraz żaden z małżonków w czasie jej trwania nie może rozporządzać swymi prawami do majątku wspólnego.

Opisany ustrój majątkowy trwa do ustania lub unieważnienia małżeństwa albo orzeczenia separacji, chyba że w czasie trwania związku małżeńskiego: 1) małżonkowie zawarli małżeńską umowę majątkową, 2) z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków sąd orzekł zniesienie wspólności, 3) wspólność ustała z mocy prawa na skutek ubezwłasnowolnienia lub ogłoszenia upadłości jednego z małżonków. Ustawowy ustrój majątkowy między małżonkami może bowiem ulec zniesieniu lub ograniczeniu na skutek zawartej między nimi umowy (art. 47 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), na skutek orzeczenia sądu (art. 52 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego) albo z mocy prawa np. ubezwłasnowolnienia jednego z małżonków (art. 53 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Zarówno w wypadku umownego wyłączenia wspólności ustawowej w czasie trwania małżeństwa, jak i w przypadku zniesienia tej wspólności przez sąd bądź w przypadku ustania małżeństwa między małżonkami (byłymi małżonkami) ustaje wspólność ustawowa, a do majątku, który był nią objęty stosuje się odpowiednio przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Natomiast, w myśl art. 501 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w razie ustania wspólności, udziały małżonków są równe, chyba że umowa majątkowa małżeńska stanowi inaczej. Z przywołanych przepisów wynika zatem, że z chwilą ustania wspólności majątkowej między małżonkami, współwłasność łączna zostaje zastąpiona przez współwłasność w częściach ułamkowych.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tej rzeczy. Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:

• podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
  

• jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.
  
  

Za datę nabycia nieruchomości lub prawa, które przypadły danej osobie w wyniku podziału majątku dorobkowego małżeńskiego, należy przyjąć datę ich nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego, jeżeli podział jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub jeżeli wartość otrzymanych przez daną osobę nieruchomości lub praw w wyniku tego podziału mieści się w udziale, jaki temu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast podział odbył się w naturze, lecz w sposób, który był nieekwiwalentny i towarzyszyły mu spłaty lub dopłaty oraz gdy wartość otrzymanych przez byłego małżonka nieruchomości lub praw przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział byłego małżonka w majątku dorobkowym, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego, nawet wówczas jeżeli nabycie to następuje nieodpłatnie (czyli bez spłat i dopłat). Wszelkie przypadki gdy udział danej osoby ulega powiększeniu, traktowane być muszą w kategorii nabycia, gdyż w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością) – jak też stan jej majątku osobistego. W tej części, w której przyznana na wyłączną własność nieruchomość przekracza wartość udziału w majątku wspólnym, podatnik niewątpliwie nabywa prawo własności nieruchomości w rozumieniu analizowanego przepisu. Przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

W niniejszej sprawie nabycie przez Wnioskodawcę udziału 1/2 w ww. nieruchomości nastąpiło w dniu 31 października 2014 r. w trakcie trwania związku małżeńskiego na zasadach wspólności majątkowej, gdyż w wyniku umownego częściowego podziału majątku małżonkowie zachowają przysługujące im równe udziały we współwłasności nieruchomości. Zatem, przychód z odpłatnego zbycia udziału 3/10 w ww. nieruchomości, które Wnioskodawca zamierza dokonać do końca 2016 r., należy zakwalifikować do źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dochód uzyskany ze sprzedaży w 2016 r. udziału w nieruchomości nabytego w 2014 r. podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, z uwagi na fakt, że od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia do momentu sprzedaży nie upłynie 5 lat.

W myśl art. 30e ust. 1 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy jego obliczenia.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z art. 22 ust. 6d ww. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Stosownie do art. 45 ust. 1 ww. ustawy, podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym zeznanie, według ustalonego wzoru, o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym, w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, z zastrzeżeniem ust. 1aa, 7 i 8.

Zgodnie z art. 45 ust. 1a pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie określonym w ust. 1 podatnicy są obowiązani składać urzędom skarbowym odrębne zeznania, według ustalonych wzorów, o wysokości osiągniętego w roku podatkowym dochodu (poniesionej straty) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych opodatkowanych na zasadach określonych w art. 30e.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
      
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.
   -położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
   
2. wydatki poniesione na:
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
      
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
      
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
   -w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,
   
   

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Natomiast stosownie do art. 21 ust. 28 za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

-przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, że w przypadku, gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na budowę budynku, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby tą właśnie budowę. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych z faktem przeznaczenia (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) uzyskanego z tego tytułu przychodu na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy.

Dokonując zatem analizy powołanych wyżej przepisów należy stwierdzić, że dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy istotna będzie kwestia, czy kwota uzyskana ze sprzedaży udziału w ww. nieruchomości nabytego przez Wnioskodawcę, stanowiącego Jego majątek odrębny podlega zwolnieniu z opodatkowania, jeśli przeznaczona zostanie na spłatę pożyczki bankowej, którą Wnioskodawca zaciągnął w celu zrefinansowania swoich zobowiązań finansowych.

Ze stanu faktycznego wynika, że przychód uzyskany z planowanej sprzedaży udziału 3/10 w nieruchomości Wnioskodawca planuje przeznaczyć na spłatę pożyczki bankowej zaciągniętej w dniu 29 kwietnia 2016 r. Jako cel pożyczki wskazano „finansowanie działalności gospodarczej” Wnioskodawcy, jednak jak podkreśla Wnioskodawca, w wyraźnie określonej wysokości pożyczka posłużyła spłacie kredytu wcześniej zaciągniętego na sfinansowanie zakupu domu.

Z istoty rozwiązania zawartego w cytowanym art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że jedną z okoliczności decydujących o możliwości skorzystania z omawianego zwolnienia jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych – począwszy od daty sprzedaży nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana – na wskazane w art. 21 ust. 25 ww. ustawy cele mieszkaniowe. Zawarte w tym przepisie wyliczenie tzw. wydatków mieszkaniowych, których realizacja uprawnia do zastosowania ww. zwolnienia ma charakter wyczerpujący (enumeratywny).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 oraz ust. 25 pkt 1 lit. a) ustawy wynika, że do analizowanego zwolnienia uprawnia wydatkowanie środków ze zbycia nieruchomości, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, między innymi na nabycie własnego budynku mieszkalnego oraz gruntu związanego z tym budynkiem.

Ponadto, stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 lit. a) ww. ustawy – celem mieszkaniowym jest wydatek poniesiony na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) – w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej – na cele określone w pkt 1, tj. m.in. na budowę własnego budynku mieszkalnego.

Zatem istotne jest to, aby kredyt (pożyczka) zaciągnięty był przed uzyskaniem przychodu ze zbycia w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej. Ponadto ważny jest moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na ww. cele mieszkaniowe czyli m.in. na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) muszą bezwzględnie pochodzić ze sprzedaży nieruchomości. Przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy jasno wskazuje, że wydatkowanie przychodów z odpłatnego zbycia ma nastąpić począwszy od dnia odpłatnego zbycia. Jest to zatem pierwszy dzień z okresu jaki ustawodawca dał podatnikowi na wydatkowanie przychodów z odpłatnego zbycia celem skorzystania ze zwolnienia. Kredyt (pożyczka) i odsetki spłacone przed datą odpłatnego zbycia nie są wydatkiem na cele mieszkaniowe.

Dalej wskazać należy, że z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy jasno wynika, że kredyt (pożyczka), na spłatę którego zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości, musi być kredytem (pożyczką) zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Celem ustawodawcy było bowiem premiowanie zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych przez podatnika. Spłacony kredyt (pożyczka) nie ma być jakimkolwiek kredytem (pożyczką), lecz musi spełniać ściśle określone ustawą wymagania. Musi to być bowiem kredyt (pożyczka) – co wynika literalnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy – zaciągnięty przez podatnika na cele określone w pkt 1. Nie chodzi zatem tylko o sposób wydatkowania kredytu (pożyczki), ważną kwestią jest również, aby z umowy kredytowej (umowy pożyczki) wynikało na jaki cel został on zaciągnięty. Przepis wyraźnie bowiem mówi, że kredyt (pożyczka) ma być zaciągnięty na cele określone w pkt 1, a więc na cele mieszkaniowe. Jeśli z umowy kredytu (umowy pożyczki) nie wynika na jaki cel został on zaciągnięty lub podany jest inny cel, to nie ma spełnionego warunku aby skorzystać ze zwolnienia.

Z literalnego brzmienia art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że tylko spłata kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele mieszkaniowe spełnia przesłanki zwolnienia dochodu ze sprzedaży nieruchomości od podatku dochodowego. Tym samym tenże przepis nie łączy prawa do zwolnienia jedynie z „przeznaczeniem pożyczki”, lecz również z faktem „jej zaciągnięcia” na cel mieszkaniowy. Zwolnienie w sposób literalny dotyczy więc spłaty pożyczek, z których wynika, że zostały zaciągnięte na cel mieszkaniowy.

Mając na uwadze powyższe wyjaśnienia, stwierdzić należy, że jeżeli jako cel pożyczki wskazano „finansowanie działalności gospodarczej” Wnioskodawcy, to chociażby środki te zostały faktycznie przeznaczone na cele mieszkaniowe, to nie wypełnia dyspozycji art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przeznaczenie pożyczki bądź kredytu na cele mieszkaniowe powinno wynikać wprost z zawartej umowy kredytu/pożyczki.

Powyższe stanowisko Organu potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 maja 2015 r., sygn. akt I SA/Gl 1218/14.

Podsumowując, stwierdzić należy, że dochód uzyskany przez Wnioskodawcę z planowanej sprzedaży udziału 3/10 w nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym, zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Ze zwolnienia z opodatkowania określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy nie będzie mógł skorzystać dochód wydatkowany na spłatę pożyczki bankowej zaciągniętej w dniu 29 kwietnia 2016 r. Skoro z umowy pożyczki nie wynikało, że została ona zaciągnięta na cele mieszkaniowe (celem pożyczki było „finansowanie działalności gospodarczej” Wnioskodawcy), to jej spłata nie może być uznana za wydatek, o jakim mowa w art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy. Przepis ten wyraźnie mówi o warunku zaciągnięcia kredytu (pożyczki) na cel wymieniony w art. 21 ust. 25 pkt 1 tej ustawy. Taki cel zawsze wynikać winien z umowy kredytu (pożyczki).

Wobec powyższego stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Odnosząc się natomiast do powołanej we wniosku przez Wnioskodawcę interpretacji indywidualnej wydanej przez Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w dniu 22 stycznia 2016 r., Nr IBPB-2-2/4511-648/15/HS, należy zwrócić uwagę na fakt, że interpretacje indywidualne są wydawane w indywidualnych sprawach i nie wiążą w sprawach innych podatników, ze względów na różnorodność i odmienność okoliczności faktycznych występujących w każdej z indywidualnych spraw podlegających rozstrzygnięciu. Interpretacja powołana przez Wnioskodawcę dotyczy odmiennego stanu faktycznego od stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku przez Wnioskodawcę.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego ….., po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Administracji Skarbowej w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.