Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu
ILPP1/4512-1-556/15-2/TK
z 9 października 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki Jawnej Sp. z o.o. przedstawione we wniosku z dnia 17 lipca 2015 r. (data wpływu 22 lipca 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do zastosowania obniżonej stawki podatku VAT dla sprzedaży gruntu wraz z rozpoczętą na nim niedokończoną budową budynków usługowo-mieszkalnych objętych społecznym programem mieszkaniowym – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 lipca 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie prawa do zastosowania obniżonej stawki podatku VAT dla sprzedaży gruntu wraz z rozpoczętą na nim niedokończoną budową budynków usługowo-mieszkalnych objętych społecznym programem mieszkaniowym.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Spółka (Wnioskodawca) prowadzi działalność gospodarczą polegającą na przygotowaniu i realizacji inwestycji w segmencie budownictwa mieszkaniowego oraz komercyjnego w celu dalszej odsprzedaży.

Zainteresowany jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Planuje sprzedaż gruntu wraz z niżej opisaną rozpoczętą na nim niedokończoną budową zespołu dwóch budynków usługowo-mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym.

Nabywca będzie kontynuował inwestycję zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. Wnioskodawca posiada tytuł prawny do nieruchomości gruntowej.

Dla inwestycji została wydana Decyzja z czerwca 2013 r., zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenie na budowę zespołu dwóch budynków usługowo-mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym wraz z zagospodarowaniem terenu oraz wjazdem na działkę bez przyłączy na posesji. Wnioskodawca prawomocną Decyzją przejął wszystkie warunki zawarte w Decyzji.

Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Spółka zrealizowała inwestycję w 40%, zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. Inwestycja jest w trakcie realizacji Kondygnacji II. Planowany termin przekazywania pierwszych mieszkań to II kwartał 2016 r.

Zespół dwóch budynków usługowo-mieszkalnych będzie posiadał VI kondygnacji. W zespole budynków będzie 84 lokali mieszkalnych o powierzchni od 28 m² do 107 m². Żaden z lokali mieszkalnych nie będzie przekraczał 150 m² powierzchni użytkowej. Na kondygnacji podziemnej będzie zlokalizowany parking wielostanowiskowy z 99 miejscami dla samochodów osobowych. Bezpośrednio od ulicy na parterze zlokalizowane będą lokale usługowe.

Według projektu budowlanego przeważająca część powierzchni będzie przeznaczona na cele mieszkaniowe. Łączna powierzchnia budynku będzie wynosić 4.912,00 m² w tym: lokale mieszkalne będą zajmować 4.153,50 m².

Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej podpisano umowy na sprzedaż 14 mieszkań, które będą zrealizowane przez Nabywcę inwestycji.

Zgodnie z projektem budowlanym budynek będzie sklasyfikowany według rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm., dalej: „PKOB”) do działu 11 i klasy 1122 – budynek o trzech lub więcej mieszkaniach.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy Wnioskodawca sprzedając grunt wraz z rozpoczętą na nim niedokończoną budową zespołu dwóch budynków usługowo-mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, objętych społecznym programem mieszkaniowym, sklasyfikowanych pod symbolem PKOB 11, będzie miał prawo do zastosowania dla tej transakcji stawki VAT w wysokości 8%?

Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż gruntu wraz z rozpoczętą, a niedokończoną budową zespołu dwóch budynków usługowo-mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym będzie podlegała opodatkowaniu VAT w stawce 8%.

Spółka stwierdza, że realizowana inwestycja w całości dotyczy obiektu budownictwa mieszkaniowego objętego społecznym programem mieszkaniowym. Dla potrzeb podatku VAT nie ma konieczności wyodrębnienia powierzchni mieszkaniowej i użytkowej, ponieważ zadaniem Wnioskodawcy jest wybudowanie całego obiektu usługowo-mieszkalnego, a nie poszczególnych lokali. Decydującym dla ustalenia prawidłowej stawki podatku VAT jest fakt, że ponad połowa powierzchni użytkowej będzie wykorzystana dla celów mieszkalnych, co oznacza zakwalifikowanie do PKOB 11 – Budynki mieszkalne. Do przedmiotowego stanu faktycznego nie ma zastosowania wyłączenie, o którym mowa w art. 41 ust. 12b, ponieważ powierzchnia żadnego z lokali nie przekracza 150m².

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawcy:

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez towary, według art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust 1 pkt 1 – w świetle art. 7 ust. 1 powołanej ustawy – rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (..). Zgodnie z przepisem art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z preferencyjnej stawki podatku, to z preferencji takiej korzysta również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

Na mocy art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Ustawodawca przewidział opodatkowanie niektórych czynności stawkami obniżonymi lub zwolnienie od podatku.

W świetle art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast w oparciu o art. 146a pkt 1 i pkt 2 ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%;
2. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.
   
   

Zgodnie z art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – według art. 41 ust. 12a ustawy – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

W myśl art. 41 ust. 12b ustawy o VAT, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²,
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².
   
   

Przez obiekty budownictwa mieszkaniowego, w myśl art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 – mieszkalnych jednorodzinnych, 112 – o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 – zbiorowego zamieszkania.

Z powyższego wynika, że prawo do zastosowania obniżonej do wysokości 8% stawki podatku VAT wystąpi wówczas, gdy inwestycja będzie uznana za obiekt budownictwa mieszkaniowego, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych.

Ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.), stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zgodnie zatem z PKOB, przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

Zgodnie z pismem Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 19 kwietnia 1999 r. (SRI-4-WSK-12-535/99): „(...) obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany, może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (KOB). (...) W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku w określonym miejscu zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym jest tym obiektem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych (...)”. Z pisma tego wynika zatem, że sprzedaż niezakończonego obiektu budowlanego jest w istocie sprzedażą tego obiektu w określonym stopniu zaawansowania robót, przy czym rodzaj tego obiektu wynika z projektu budowlanego.

Stosownie do treści art. 3 pkt 2, pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przez:

• budynek – należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;
• budynek mieszkalny jednorodzinny – należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;
• budowlę – należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
  
  

Z ww. przepisów wynika, że jeżeli przedmiotem sprzedaży będzie grunt z posadowionym na nim budynkiem usługowo-mieszkalnym, objętym społecznym programem mieszkaniowym, sklasyfikowanym w PKOB w dziale 11, to wówczas prawidłowym będzie zastosowanie 8% stawki podatku.

Przywołując stan sprawy w oparciu o przepisy ustawy o VAT, zdaniem Wnioskodawcy, transakcja sprzedaży gruntu wraz z opisaną rozpoczętą na nim niedokończoną budową zespołu dwóch budynków usługowo-mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, będzie podlegała opodatkowaniu w stawce VAT 8%, ponieważ:

1. Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą polegającą na przygotowaniu i realizacji inwestycji w segmencie budownictwa mieszkaniowego oraz komercyjnego w celu dalszej odsprzedaży finalnym odbiorcom.
2. Jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
3. Posiada tytuł prawny do nieruchomości gruntowej, którą zamierza sprzedać.
4. Wnioskodawca na podstawie prawomocnych Decyzji z czerwca 2013 r. oraz z stycznia 2014 r. posiada zatwierdzony projekt budowlany i pozwolenie na budowę zespołu dwóch budynków usługowo-mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym.
5. Nabywca będzie kontynuował inwestycję zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym.
6. Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej Wnioskodawca zrealizował inwestycję w 40%, zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym.
7. Zespół dwóch budynków usługowo-mieszkalnych będzie posiadał VI kondygnacji. W zespole budynków będzie 84 lokali mieszkalnych o powierzchni od 28 m² do 107 m². Żaden z lokali mieszkalnych nie będzie przekraczał 150 m² powierzchni użytkowej. Na kondygnacji podziemnej będzie zlokalizowany parking wielostanowiskowy z 99 miejscami dla samochodów osobowych. Bezpośrednio od ulicy na parterze zlokalizowane będą lokale usługowe.
8. Według projektu budowlanego przeważająca część powierzchni jest przeznaczona na cele mieszkaniowe. Łączna powierzchnia zespołu dwóch budynków będzie wynosić 4.912,00 m², w tym: lokale mieszkalne będą zajmować 4.153,50 m².
9. Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej podpisano umowy na sprzedaż 14 mieszkań, które będą zrealizowane przez Nabywcę inwestycji.
10. Zgodnie z projektem budowlanym zespół dwóch budynków usługowo-mieszkalnych będzie sklasyfikowany według rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.) do działu 11 i klasy 1122 – budynek o trzech lub więcej mieszkaniach.
    
    

Powyższe wnioski potwierdzone zostały przez Ministra Finansów w wydanych dotychczas interpretacjach indywidualnych, np.:

• wydanej za pośrednictwem Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 22 września 2011 r., sygn. IBPBII/2/443-739/11/RSz.
• wydanej za pośrednictwem Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 4 maja 2014 r., sygn. IBPBII/2/443-739/11/RSz.
• wydanej za pośrednictwem Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 14 października 2010 r., sygn. ILPP2/443-1120/10-6/MN.
• wydanej za pośrednictwem Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 4 maja 2014 r., sygn. IPTPP/443-3/11-3/IG.
  
  

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054, z późn. zm.), zwanej dalej ustawą – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy – przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Stosowanie do treści art. 2 pkt 6 ustawy – przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na mocy art. 2 pkt 22 ustawy – przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W świetle art. 41 ust. 1 ustawy – stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Oprócz stawki podstawowej, na wybrane grupy towarów i usług, ustawodawca przewidział stawki obniżone, jak również zwolnienie od podatku VAT.

I tak, w myśl art. 41 ust. 2 ustawy – dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Jednocześnie zaznacza się, że na podstawie art. 146a pkt 1 i pkt 2 w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f:

1. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110 wynosi 23%
2. stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.
   
   

Jak stanowi art. 41 ust. 12 ustawy – stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym – zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy – rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym – art. 41 ust. 12b ustawy – nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m2,
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m2.
   
   

Według art. 41 ust. 12c ustawy – w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Na podstawie art. 2 pkt 12 ustawy – przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11.

W związku z powyższym należy wskazać, że prawo do zastosowania obniżonej do wysokości 8% stawki podatku VAT wystąpi wówczas, gdy inwestycja będzie uznana za obiekt budownictwa mieszkaniowego i zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych sklasyfikowana w dziale 11.

Ustawa o podatku od towarów i usług, w art. 2 pkt 12 ustawy, odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem, dla celów podatku od towarów i usług stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. Nr 112, poz. 1316, z późn. zm.).

Zgodnie z tym rozporządzeniem, w dziale 11 mieszczą się budynki mieszkalne. Dział ten obejmuje grupy budynków: 111 – mieszkalnych jednorodzinnych, 112 – o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, 113 – zbiorowego zamieszkania.

Natomiast według ww. rozporządzenia – obiektami budowlanymi są konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych. Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów. Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Natomiast budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych.

Zgodnie z art. 3 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409, z późn. zm.) – przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Budynek natomiast – art. 3 pkt 2 cyt. ustawy – to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

Jak stanowi art. 3 pkt 3 powołanej ustawy, przez budowlę rozumie się każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, elektrowni jądrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.

Z opisu sprawy wynika, że Spółka (czynny podatnik podatku od towarów i usług) prowadzi działalność gospodarczą polegającą na przygotowaniu i realizacji inwestycji w segmencie budownictwa mieszkaniowego oraz komercyjnego w celu dalszej odsprzedaży.

Planuje sprzedaż gruntu wraz z niżej opisaną rozpoczętą na nim niedokończoną budową zespołu dwóch budynków usługowo-mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym.

Nabywca będzie kontynuował inwestycję zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. Wnioskodawca posiada tytuł prawny do nieruchomości gruntowej.

Dla inwestycji została wydana decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenie na budowę zespołu dwóch budynków usługowo-mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym wraz z zagospodarowaniem terenu oraz wjazdem na działkę bez przyłączy na posesji. Wnioskodawca przejął wszystkie warunki zawarte w tej decyzji.

Spółka zrealizowała inwestycję w 40%, zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. Inwestycja jest w trakcie realizacji Kondygnacji II. Planowany termin przekazywania pierwszych mieszkań to II kwartał 2016 r.

Zespół dwóch budynków usługowo-mieszkalnych będzie posiadał VI kondygnacji. W zespole budynków będzie 84 lokali mieszkalnych o powierzchni od 28 m² do 107 m². Żaden z lokali mieszkalnych nie będzie przekraczał 150 m² powierzchni użytkowej. Na kondygnacji podziemnej będzie zlokalizowany parking wielostanowiskowy z 99 miejscami dla samochodów osobowych. Bezpośrednio od ulicy na parterze zlokalizowane będą lokale usługowe.

Według projektu budowlanego przeważająca część powierzchni będzie przeznaczona na cele mieszkaniowe. Łączna powierzchnia budynku będzie wynosić 4.912,00 m² w tym: lokale mieszkalne będą zajmować 4.153,50 m².

Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej podpisano umowy na sprzedaż 14 mieszkań, które będą zrealizowane przez Nabywcę inwestycji.

Zgodnie z projektem budowlanym budynek będzie sklasyfikowany według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) do działu 11 i klasy 1122 – budynek o trzech lub więcej mieszkaniach.

W związku z powyższym wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii, czy Spółka sprzedając grunt wraz z rozpoczętą na nim niedokończoną budową zespołu dwóch budynków usługowo-mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, objętych społecznym programem mieszkaniowym, sklasyfikowanych pod symbolem PKOB 11, będzie miała prawo do zastosowania dla tej transakcji stawki VAT w wysokości 8%.

Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione są budynki, budowle lub ich części mające być przedmiotem sprzedaży rozstrzyga przepis art. 29a ust. 8 ustawy, który stanowi, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem. Jeżeli zatem dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta z preferencyjnej stawki podatku, bądź też ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, to z preferencji takiej lub też ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym budynek jest posadowiony.

O wysokości stawki obowiązującej przy sprzedaży gruntu, na którym posadowiony jest trwale z tym gruntem związany budynek lub budowla, decyduje charakter tego obiektu budowlanego oraz zasady jego opodatkowania, ponieważ w takim przypadku wartość gruntu stanowi składnik podstawy opodatkowania budynku lub budowli. Sprzedaż gruntu w takiej sytuacji nie ma charakteru samodzielnego, lecz jest związana z obiektem, który z tym gruntem jest trwale związany.

Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem sprzedaży będzie nieruchomość, tj. rozpoczęta budowa zespołu dwóch budynków usługowo-mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym. Nabywca będzie kontynuował inwestycję zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym.

Spółka zrealizowała inwestycję w 40%, zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. Inwestycja jest w trakcie realizacji Kondygnacji II – zespół budynków usługowo-mieszkalnych będzie posiadał VI kondygnacji. W zespole budynków będą 84 lokale mieszkalne o powierzchni od 28 m² do 107 m². Żaden z lokali mieszkalnych nie będzie przekraczał 150 m² powierzchni użytkowej. Na kondygnacji podziemnej będzie zlokalizowany parking wielostanowiskowy.

Na dzień złożenia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej podpisano umowy na sprzedaż 14 mieszkań, które będą zrealizowane przez Nabywcę inwestycji.

Zgodnie z projektem budowlanym budynek będzie sklasyfikowany według PKOB do działu 11
i klasy 1122 – budynek o trzech lub więcej mieszkaniach.

W tym miejscu należy stwierdzić, że zgodnie z pismem Głównego Urzędu Statystycznego z 19 kwietnia 1999 r. nr SRI-4-WSK-12-535/99 (pismo wydane zostało w okresie funkcjonowania obowiązującej do 31 grudnia 1999 r. Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, jednak wyrażone w nim stanowisko, w zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia analizowanego zagadnienia, należy uznać za wciąż aktualne), obiekt budowlany rozpoczęty, który po zmianie właściciela nadal będzie kontynuowany może być klasyfikowany według Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. W chwili sprzedaży obiekt budowlany wznoszony na podstawie wydanej decyzji administracyjnej zezwalającej na budowę określonego budynku jest tym budynkiem w określonym stopniu zaawansowania robót budowlanych.

Wskazać należy, że z uwagi na to, że obniżone stawki podatku mają charakter wyjątkowy, powinny mieć zastosowanie do towarów i usług wskazanych wprost przez ustawodawcę w ustawie o podatku od towarów i usług lub w przepisach wykonawczych do tej ustawy. Preferencyjna stawka podatku ma zastosowanie jedynie do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji i przebudowy obiektów budowlanych lub ich części, zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, z uwzględnieniem ich powierzchni użytkowej.

Należy zauważyć, że o zastosowaniu właściwej stawki podatku przesądza każdorazowo całokształt okoliczności faktycznych i prawnych. Przy czym, rodzaj obiektu wynika z zatwierdzonego projektu budowlanego.

W wyroku z 12 lipca 2012 r. w sprawie C-326/11 JJ. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard BV Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej podkreślił, że: „Komisja Europejska ze swej strony uważa, że kwestia dostawy nowego budynku może pojawić się tylko w wypadku ukończenia przebudowy lub przynajmniej dostatecznego zaawansowania robót, aby powstał budynek istotnie odmienny, który może zostać zasiedlony” (pkt 31).

Przenosząc powyższe na grunt sprawy będącej przedmiotem niniejszej interpretacji należy stwierdzić, że w przypadku dostawy rozpoczętej budowy zespołu dwóch budynków usługowo-mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym (zrealizowanej w 40%), mamy do czynienia z dostawą budynku lub odpowiednio jego części, bowiem z opisu sprawy wynika, że nabywca będzie kontynuował inwestycję zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym.

Biorąc pod uwagę powołane powyżej przepisy w kontekście informacji wynikających z wniosku należy stwierdzić, że skoro przedmiotem sprzedaży będzie rozpoczęta budowa zespołu dwóch budynków, i jak wskazał Wnioskodawca, budynki te zostały zakwalifikowane do PKOB – dział 11 i klasa 1122 (budynek o trzech lub więcej mieszkaniach), przy czym żaden z lokali mieszkalnych nie będzie przekraczał 150 m² powierzchni użytkowej – to budynki ten (z uwagi na ich przeznaczenie, konstrukcję i stopień zaawansowania robót) spełniają definicję obiektu objętego społecznym programem mieszkaniowym, o którym mowa w art. 41 ust. 12 ustawy w związku z art. 2 pkt 12 ustawy. Zatem ich sprzedaż podlega opodatkowaniu preferencyjną 8% stawką podatku VAT pod warunkiem, że:

• budowa będzie kontynuowana przez nabywcę,
• na moment sprzedaży stan zaawansowania robót będzie wskazywał, że na przedmiotowym gruncie może powstać tylko i wyłącznie – zgodnie z projektem budowlanym – zespół dwóch budynków usługowo-mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, objętych społecznym programem mieszkaniowym, sklasyfikowanych pod symbolem PKOB 11.
  
  

Wobec powyższego sprzedaż rozpoczętej budowy zespołu dwóch budynków usługowo-mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym opodatkowana będzie preferencyjną 8% stawką podatku VAT. Uwzględniając treść art. 29a ust. 8 ustawy, tą samą stawką podatku będzie opodatkowana sprzedaż gruntu, na którym budynki te są posadowione.

Reasumując, Wnioskodawca sprzedając grunt wraz z rozpoczętą na nim niedokończoną budową zespołu dwóch budynków usługowo-mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, objętych społecznym programem mieszkaniowym, sklasyfikowanych pod symbolem PKOB 11, będzie miał prawo do zastosowania dla tej transakcji obniżonej stawki podatku VAT w wysokości 8%, zgodnie z art. 41 ust. 12 w zw. z art. 146a pkt 2 ustawy oraz art. 29a ust. 8 ustawy.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.