2016.01.26 - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB4/4511-1377/15-2/MP
z 26 stycznia 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 27 listopada 2015 r. (data wpływu 2 grudnia 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe – jest:

nieprawidłowe – w części dotyczącej przeznaczenia przychodu na spłatę kredytu mieszkaniowego,

prawidłowe – w pozostałym zakresie.

UZASADNIENIE

W dniu 2 grudnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczący podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości przeznaczonego na własne cele mieszkaniowe.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenia przyszłe.

W dniu 20 czerwca 2012 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni. W spadku po ojcu Wnioskodawczyni otrzymała nieruchomość, której zbycia dokonała w dniu 23 listopada 2015 r., czyli przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została odziedziczona. Wnioskodawczyni uzyskała dochód w wysokości 325.000 zł. Aktualnie Wnioskodawczyni mieszka w lokalu mieszkalnym męża w W. Zostało ono nabyte przed zawarciem związku małżeńskiego i stanowi majątek osobisty męża.

Korzystając z możliwości, jakie daje art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, Wnioskodawczyni chciałaby część środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe (ubiegać się o zwolnienie z 19% podatku od sprzedaży nieruchomości z powodu przeznaczenia pozyskanych środków na własne cele mieszkaniowe).

Zdarzenie przyszłe nr 1

Wnioskodawczyni rozważa częściową spłatę kredytu mieszkaniowego we własnym lokalu mieszkalnym w W. (100.000 zł). Zostało ono nabyte przed związkiem małżeńskim i stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni. Kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty w 2004 roku na własne cele mieszkaniowe (Wnioskodawczyni korzysta z ulgi odsetkowej w podatku PIT). W lokalu mieszkalnym mieszkała w latach 2006-2009 i jest w nim nieprzerwanie zameldowana. W 2009 roku Wnioskodawczyni przeprowadziła się do lokalu mieszkalnego męża. Obecnie własny lokal mieszkalny jest chwilowo wynajmowany. Dzieje się tak, gdyż środki uzyskiwane z wynajmu stanowią jedyne źródło przychodu Wnioskodawczyni. W przyszłości Wnioskodawczyni nie wyklucza ponownego zamieszkania we własnym lokalu mieszkalnym.

Zdarzenie przyszłe nr 2

Wnioskodawczyni rozważa kupno udziału w lokalu mieszkalnym matki w S. (PLN 180.000). Jest to lokal czteropokojowy. Matka mieszka w tym lokalu mieszkalnym od urodzenia. Prawnie lokal mieszkalny przeszedł na jej własność po śmierci jej matki w 2002 roku. Od paru lat mieszkanie to dzieli ona ze swoim mężem. Obecna sytuacja, zarówno Wnioskodawczyni jak i jej matki, wymaga częściowego zamieszkania w T. Stan zdrowia matki, wiek 67 lat, przewlekła choroba - i konieczne leczenie - będzie wymagał obecności Wnioskodawczyni. Jest ona jej jedynym dzieckiem, a mąż matki nie będzie jej w stanie zapewnić opieki, gdyż również jest osobą schorowaną.

Ponadto Wnioskodawczyni jest doktorantką na Uniwersytecie W., której działalność naukowa wymaga obecności zarówno w W. jak i w T. W mieszkaniu swojej matki w S. będzie realizować zatem własne cele mieszkaniowe.

Zdarzenie przyszłe nr 3

Wnioskodawczyni rozważa również ewentualny zakup odrębnej własnej nieruchomości w T. (PLN 180.000), w której realizowałaby własne cele mieszkaniowe, ze względu na fakty opisane w zdarzeniu nr 2.

Poza wymienionym w zdarzeniu przyszłym nr 1 lokalu mieszkalnym Wnioskodawczyni nie posiada żadnych innych nieruchomości. W ciągu najbliższych lat zamierza mieszkać zarówno w W., jak i w T.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie:

Czy spłacając kredyt we własnym lokalu mieszkalnym Wnioskodawczyni może korzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Czy kupując udział w lokalu mieszkalnym matki może ona skorzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Czy zakup odrębnej nieruchomości w T., drugiego lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni, może korzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy podatku dochodowym od osób fizycznych?

Zdaniem Wnioskodawczyni, częściowa spłata kredytu we własnym lokalu mieszkalnym - zdarzenie przyszłe nr 1 - podlega zwolnieniu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 przywołanej ustawy, gdyż umowa kredytowa została zawarta przed faktem zaistnienia spadku. Lokal mieszkalny stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni.

Zakup udziału w lokalu mieszkalnym matki - zdarzenie przyszłe nr 2 - spełnia warunki własnych celów mieszkaniowych. Wnioskodawczyni będzie w tym lokalu mieszkalnym czasowo mieszkać, dzieląc je ze swoją matką i jej mężem. Wnioskodawczyni uważa, że pieniądze wydatkowane na zakup udziału w nieruchomości matki mieszczą się w ramach zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 przywołanej ustawy.

Podobnie zakup niezależnej nieruchomości w T. - zdarzenie przyszłe nr 3 - spełnia warunki własnych celów mieszkaniowych. Ustawodawca nie ograniczył liczby posiadanych lokalów mieszkalnych, w których będzie się realizowało własne cele mieszkaniowe. Ważna jest celowość działania podatnika, która ma prowadzić do zamieszkania w nabytej nieruchomości. Wnioskodawczyni uważa, że pieniądze wydatkowane na zakup tej nieruchomości mieszczą się w ramach zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 przywołanej ustawy.

Na tle przedstawionego zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje.

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów.
- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dla opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotne znaczenie ma data nabycia przedmiotowej nieruchomości.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że w dniu 20 czerwca 2012 r. zmarł ojciec Wnioskodawczyni. W spadku po ojcu Wnioskodawczyni otrzymała nieruchomość, której zbycia dokonała w dniu 23 listopada 2015 r.

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na następców prawnych. W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego).

Mając na uwadze powyższe, należy wskazać, że datą nabycia przez Wnioskodawczynię nieruchomości jest data śmierci spadkodawcy, tj. rok 2012. Zatem zbycie nieruchomości dokonane w dniu 23 listopada 2015 r., nastąpiło przed upływem pięcioletniego terminu, o którym mowa powyżej.

Dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku w 2012 r., należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, w myśl art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

I tak w myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (art. 30e ust. 2 ww. ustawy).

Zgodnie z art. 19 cytowanej ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Stosownie do art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ww. ustawy).

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy).

Stosownie do art. 22 ust. 6f ww. ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”.

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ww. ustawy po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

W przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 cytowanej ustawy).

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 omawianej ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

wydatki poniesione na:
1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego,
  - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej,
wydatki poniesione na:
1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
  - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d i e, rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

Zgodnie z dyspozycją zawartą w art. 21 ust. 27 ww. ustawy w przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 28 cyt. ustawy wskazuje, że za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części
- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 30 ustawy przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Powyższy zapis ma zapobiegać kumulowaniu ulg i podwójnemu odliczaniu tych samych kwot.

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Z treści przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że ustawodawca uzależnia skorzystanie z przedmiotowego zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w określonym terminie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c na realizację własnego celu mieszkaniowego. Przy czym wydatki, których realizacja uprawnia do zwolnienia określone zostały enumeratywnie w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Należy zauważyć, że w obowiązującym stanie prawnym ustawodawca nie zastrzegł, że wydatki na własne cele mieszkaniowe podatnika ograniczać się muszą do nabycia np. jednego lokalu czy budynku mieszkalnego. Jednakże warunkiem zastosowania omawianego zwolnienia jest realizowanie w zakupionych lokalach własnych potrzeb mieszkaniowych. Jest to cel nadrzędny, przez pryzmat którego należy interpretować ww. przepis. Intencją ustawodawcy tworzącego to zwolnienie było zachęcenie podatników do nabywania w miejsce zbywanych nieruchomości czy praw majątkowych, innych nieruchomości lub praw majątkowych przeznaczonych do zaspakajania ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych. Świadczy o tym poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne”.

Zwolnieniem tym nie są zatem objęte przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw przeznaczone na zakup innych nieruchomości lub praw w sytuacji, gdy czynności te wskazują np. na działanie o charakterze zarobkowym, spekulacyjnym, inwestycyjnym lub innym nie wskazującym na działanie ukierunkowane na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Przy zwolnieniu uwzględnić można tylko takie wydatki, które poniesione zostaną na „własne cele mieszkaniowe”. Przy czym „własne cele mieszkaniowe” należy rozumieć jednoznacznie zgodnie z wykładnią literalną. Realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku nabycia nieruchomości mieszkalnej ze środków ze sprzedaży innej nieruchomości podatnik faktycznie winien w nowo nabytej nieruchomości (np. domu mieszkalnym, lokalu mieszkalnym) takie cele realizować, a więc mieszkać. Nie wystarczy być zatem właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości – w nieruchomości tej trzeba jeszcze faktycznie mieszkać. Dopiero to oznacza, że w nabytej nieruchomości podatnik zaspokaja własne potrzeby mieszkaniowe.

Podkreślenia wymaga bowiem, że ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wypływa daleko idąca konsekwencja zawarta w stwierdzeniu „własne cele mieszkaniowe”. U podstaw omawianego zwolnienia legło bowiem założenie, że nie powinny być opodatkowane środki wydane na realizację własnego celu mieszkaniowego zbywającego. Powyższe wynika wprost z brzmienia przepisu normującego zwolnienie.

Wskazać także należy, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych – w tym na „własne cele mieszkaniowe” spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

Ponadto – jak wskazała Wnioskodawczyni – ustawodawca regulując omawiane zwolnienie, nie ograniczył go do wydatkowania przychodu z tytułu zbycia nieruchomości lub praw przez podatników, którzy nie będą posiadać innych nieruchomości niż nabyta ze środków ze sprzedaży. Z punktu widzenia ustawodawcy istotne jest, aby wydatkowanie przychodu było ukierunkowane na zrealizowanie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika. Innymi słowy podatnik, który uzyskał przychód ze sprzedaży nieruchomości lub praw może przeznaczyć go na zakup innej nieruchomości lub prawa, uzyskując przy tym prawo do ww. zwolnienia, jednakże działanie takie ma służyć zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych tego podatnika, a nie innych osób. Nieważne jest zatem ile nieruchomości posiada już Wnioskodawczyni w chwili wydatkowania środków ze sprzedaży, ważne jest jedynie, aby ten kolejny zakup służył faktycznie zaspokajaniu Jej potrzeb mieszkaniowych. Zatem na Wnioskodawczyni spoczywać będzie obowiązek wykazania, że nabycie odrębnej nieruchomości lub lokalu mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, służyć będzie takiemu właśnie celowi. Ważne bowiem, aby Wnioskodawczyni była w stanie wykazać, że sfinansowana ze środków ze sprzedaży inwestycja zaspokaja Jej własne potrzeby mieszkaniowe.

Z treści zdarzenia przyszłego wynika, że część środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości Wnioskodawczyni chciałaby przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, m.in. na zakup udziału w lokalu mieszkalnym matki w S., ewentualnie na zakup odrębnej własnej nieruchomości w T., w których Wnioskodawczyni będzie realizować własne cele mieszkaniowe. Ponadto – jak wskazała Wnioskodawczyni – jest doktorantką na Uniwersytecie, której działalność naukowa wymaga obecności zarówno w W. jak i w T.

Poza wymienionym własnym lokalem mieszkalnym w W. Wnioskodawczyni nie posiada żadnych innych nieruchomości. W ciągu najbliższych lat zamierza mieszkać zarówno w W., jak i w T.

Jeśli zatem do nabytej nieruchomości bądź lokalu mieszkalnego Wnioskodawczyni się przeprowadzi i w niej/nim zamieszka, to bez wątpienia można będzie mówić o tym, że realizuje w niej/nim własne cele mieszkaniowe. Nie podważy tego nawet okoliczność jeśli razem z Nią zamieszkają Jej matka wraz ze swoim mężem. Jeśli jednak realizacja celów mieszkaniowych miałaby polegać na tym, że w lokalu mieszkalnym zamieszkają matka Wnioskodawczyni wraz ze swoim mężem, a Wnioskodawczyni jedynie okazjonalnie, w celu odwiedzin lub pomocy przebywałaby w tym lokalu mieszkalnym, to cel zwolnienia nie zostanie właściwie zrealizowany. Nieruchomość ma zaspokajać potrzeby mieszkaniowe Wnioskodawczyni, nie wystarczy więc, że Wnioskodawczyni jedynie okazjonalnie odwiedzi matkę. Ocena czy Wnioskodawczyni nabyła nieruchomość, bądź udział w lokalu mieszkalnym w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych będzie więc zależała od tego w jaki faktycznie sposób ta realizacja celów mieszkaniowych Wnioskodawczyni następowała.

We wniosku nie zostały podane okoliczności, które od razu mogłyby wykluczać możliwość skorzystania przez Wnioskodawczynię ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym na etapie wydawania interpretacji organ nie może odmówić Wnioskodawczyni prawa do omawianego zwolnienia. Jeżeli natomiast w toku ewentualnego postępowania podatkowego okazałoby się, że w rzeczywistości mają miejsce okoliczności inne niż wskazane przez Wnioskodawczynię we wniosku, które będą wskazywały, że nieruchomości tak naprawdę nie zostały nabyte w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni, wówczas wydana interpretacja nie będzie chroniła Wnioskodawczyni w zakresie dotyczącym rzeczywiście zaistniałego zdarzenia przyszłego.

Wątpliwość Wnioskodawczyni budzi również fakt, czy spłacając kredyt we własnym lokalu mieszkalnym Wnioskodawczyni może korzystać ze zwolnienia zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Jak już wyżej wskazano, przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Powołane wyżej przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wskazują więc wyraźnie, że dla skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy konieczne jest spełnienie warunków w nich wskazanych, takich jak wydatkowanie przychodu w okresie 2 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie na cel wymieniony w ustawie oraz niespełnienie warunków negatywnych, takich jak wydatkowanie na wskazane w ustawie cele rekreacyjne oraz na sfinansowanie wydatków uwzględnionych przez podatnika przy korzystaniu z ulg podatkowych w rozumieniu Ordynacji podatkowej.

Z treści zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawczyni rozważa częściową spłatę kredytu mieszkaniowego we własnym lokalu mieszkalnym w W. Zostało ono nabyte przed związkiem małżeńskim i stanowi majątek osobisty Wnioskodawczyni. Kredyt mieszkaniowy został zaciągnięty w 2004 roku na własne cele mieszkaniowe. Wnioskodawczyni wskazała, że korzysta z ulgi odsetkowej w podatku PIT. Obecnie lokal mieszkalny jest chwilowo wynajmowany. Dzieje się tak, gdyż środki uzyskiwane z wynajmu tego lokalu mieszkalnego stanowią jedyne źródło przychodu Wnioskodawczyni. W przyszłości Wnioskodawczyni nie wyklucza ponownego zamieszkania we własnym lokalu mieszkalnym.

Odnosząc się do powyższego wyjaśnić należy, że istotą tzw. ulgi odsetkowej jest prawo do odliczenia od podstawy obliczenia podatku, ustalonej zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z zastrzeżeniem ust. 2-4, faktycznie poniesionych w roku podatkowym wydatków na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego podatnikowi, o którym mowa w art. 3 ust. 1, na sfinansowanie inwestycji mającej na celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych wymienionych w art. 26b ww. ustawy w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r. W art. 26b ust. 4 pkt 2 wskazano natomiast, że odliczenie, o którym mowa w ust. 1, obejmuje wyłącznie odsetki od tej części kredytu, która nie przekracza kwoty stanowiącej iloczyn 70 m2 powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, ustalonego do celów obliczenia premii gwarancyjnej od wkładów na oszczędnościowych książeczkach mieszkaniowych za III kwartał roku poprzedzającego rok podatkowy, określonej na rok zakończenia inwestycji, z zastrzeżeniem ust. 10.

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe należy stwierdzić, że w myśl cytowanego art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzyskane ze zbycia lokalu mieszkalnego środki pieniężne, przeznaczone następnie na spłatę zaciągniętego kredytu mieszkaniowego, w związku z którym Wnioskodawczyni korzysta z tzw. ulgi odsetkowej, nie będą podlegały zwolnieniu z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Zabrania tego wprost ww. art. 21 ust. 30 ustawy. Nie ma znaczenia, że w przypadku ulgi odsetkowej odliczeniu podlegają jedynie odsetki od kredytu a nie kapitał. Zwolnienie na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy nie ma zastosowania w przypadku spłaty kredytu, który był przedmiotem innych ulg podatkowych. Przepis ten miał na celu wyeliminowanie sytuacji kiedy z racji zaciągnięcia tego samego kredytu podatnik korzystałby z kilku ulg. Z art. 21 ust. 30 ustawy jednoznacznie zatem wynika zakaz kumulowania ulg, który wyklucza możliwość uznania za cel mieszkaniowy wydatku na spłatę części kredytu, w stosunku do którego Wnioskodawczyni korzysta z ulgi odsetkowej.

Powyższe wskazuje, że w przypadku ulgi odsetkowej, od podstawy obliczenia podatku odlicza się wprawdzie wyłącznie odsetki od kredytu, do wysokości ustalonego limitu, a nie kapitał, jednakże odsetki te są naliczane od kapitału kredytu. Kwota kapitału jest więc bazą do naliczania odsetek, a zatem kwota kapitału jest uwzględniana przez podatnika korzystającego z ulgi odsetkowej. Wobec powyższego spłata zarówno odsetek, jak i kapitału kredytu do wysokości objętej ulgą odsetkową spełnia dyspozycje art. 21 ust. 30 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, i nie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia przedmiotowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto nie można zgodzić się z Wnioskodawczynią, że spłata kredytu zaciągniętego na zakup własnego lokalu mieszkalnego, który obecnie jest wynajmowany, będzie stanowić wydatki na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni.

Jak już wyżej wskazano, realizacja własnych celów mieszkaniowych winna polegać na tym, że w przypadku spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego ze środków ze sprzedaży innego lokalu mieszkalnego podatnik faktycznie winien w posiadanym lokalu, którego dotyczy spłacany kredyt, swoje cele mieszkaniowe realizować, a więc mieszkać. Tymczasem we wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że aktualnie Wnioskodawczyni mieszka w lokalu mieszkalnym męża w W., a własny lokal mieszkalny jest chwilowo wynajmowany. Skoro tak, to nie można mówić że w obu lokalach mieszkalnych Wnioskodawczyni realizuje własne potrzeby mieszkaniowe. Lokal mieszkalny, o którym mowa w zdarzeniu przyszłym nr 1, służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych innych osób – najemców i jest źródłem zarobkowania dla Wnioskodawczyni. Nie budzi wątpliwości, że wynajmowany lokal mieszkalny nie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawczyni, gdyż te zaspokajane są wyłącznie w lokalu mieszkalnym, w którym mieszka z małżonkiem. Oznacza to, że w rozpatrywanej sprawie za wydatek na własne cele mieszkaniowe Wnioskodawczyni nie może uznać środków ze sprzedaży nieruchomości wydatkowanych na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, o którym mowa w zdarzeniu przyszłym nr 1, który jest wynajmowany.

W orzecznictwie dość jednolicie przyjmuje się, że cel mieszkaniowy wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych przy czym chodzi tu o potrzeby mieszkaniowe w sensie obiektywnym, a zatem potrzeby przeciętnego podatnika, który o ulgę się ubiega. Zawsze bowiem centrum życiowe koncentruje się w konkretnym budynku (lokalu) i ten właśnie budynek (lokal) służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Dlatego nie będzie dla Wnioskodawczyni wydatkiem na własne cele mieszkaniowe wydatkowanie środków ze sprzedaży na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego, które jest wynajmowane. Potrzeba realizacji własnych celów mieszkaniowych jest najważniejszym elementem przedmiotowego zwolnienia. Wnioskodawczyni wynajmując mieszkania nie zaspakaja własnych potrzeb mieszkaniowych, a zaspakaja cudze potrzeby mieszkaniowe.

Należy podkreślić, że zwolnienia podatkowe oraz ulgi są wyjątkiem od zasady powszechności opodatkowania, dlatego do interpretacji przepisów ustanawiających zwolnienia podatkowe, jak również ulgi, należy stosować wykładnię ścisłą, która nie wychodzi poza literalne brzmienie przepisów. Stąd też korzystanie z przedmiotowego zwolnienia przysługuje podatnikowi tylko i wyłącznie w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek wskazanych w przepisie prawa. Należy również zastrzec, że w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych, wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne.

W świetle przywołanych uregulowań prawnych, należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości nabytej przez Wnioskodawczynię w drodze spadku po ojcu w 2012 r., dokonana przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie, będzie stanowić źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a dochód ze sprzedaży nieruchomości co do zasady powinien podlegać opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e tej ustawy w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r. Przyjmując za Wnioskodawczynią, że część kwoty uzyskanej ze sprzedaży ww. nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. zakup nieruchomości, bądź udziału w lokalu mieszkalnym, w których Wnioskodawczyni będzie realizowała własne cele mieszkaniowe, uzyskany z tego tytułu dochód będzie w części korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. Natomiast przychód ze sprzedaży w części wydatkowanej na spłatę kredytu wraz z odsetkami na nabycie lokalu mieszkalnego, nie będzie mógł korzystać ze zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ze względu na korzystanie od tego kredytu z ulgi odsetkowej oraz z uwagi, że lokal, którego dotyczy kredyt jest wynajmowany.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację - w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin