Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu
ILPB2/4511-1-1175/15-2/MK
z 24 lutego 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani przedstawione we wniosku z dnia 17 listopada 2015 r. (data wpływu 24 listopada 2015 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – jest:

• prawidłowe w odniesieniu do pytania nr 1,
• nieprawidłowe w odniesieniu do pytania nr 2.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 24 listopada 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.

We wniosku przedstawiono następujące dwa zdarzenia przyszłe.

W 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała za cenę 198 tys. zł lokal mieszkalny w A., który zakupiła w 2010 r. za 212 tys. zł. Wspomniane mieszkanie było do kapitalnego remontu, co spowodowało spadek jego wartości rynkowej. Przychód ze sprzedaży mieszkania Zainteresowana chce przeznaczyć w całości na własne cele mieszkaniowe: część pieniędzy ze sprzedaży już zostało wydatkowane na spłatę kredytu hipotecznego, który obciążał sprzedane mieszkanie. Kwota, którą Wnioskodawczyni wydatkowała na ten cel, stanowi część przychodu ze sprzedaży mieszkania. Zainteresowana nadmienia, że spłacenie kredytu było warunkiem sprzedaży, bo – jak wskazuje – przecież nie mogła sprzedać mieszkania, którego hipoteka była obciążona kredytem.

Resztę pieniędzy stanowiącą pozostałą część przychodu ze sprzedaży mieszkania Wnioskodawczyni chce przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego obciążającego jej drugie mieszkanie w B. Kredyt hipoteczny na zakup tego mieszkania był zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu.

Pomimo, że umowę przedwstępną sprzedaży sporządzono w formie aktu notarialnego i opisano stan techniczny mieszkania oraz sporządzono dokumentację fotograficzną, to Wnioskodawczyni obawia się, że organ podatkowy może podwyższyć wartość mieszkania w A.

W przypadku podwyższenia – przez organ podatkowy – wartości mieszkania w A. i ustalenia jego wartości rynkowej na chwilę sprzedaży, to po stronie Zainteresowanej powstanie większy przychód, który przewyższy ten faktycznie osiągnięty, tj. 198 tys. zł. Być może ten zwiększony przychód ustalony przez urząd skarbowy generowałby również konieczność zapłacenia 19% podatek od dochodu. Również i w tym przypadku Zainteresowana chce przeznaczyć całość przychodu na własne cele mieszkaniowe przez spłatę kredytu hipotecznego drugiego mieszkania w B. W rzeczywistości – jak uważa Wnioskodawczyni – pieniądze te pochodziłyby z innego źródła bo realny przychód został uzyskany w mniejszej kwocie – 198 tys. zł.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

1. Czy wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania na własne cele mieszkaniowe przez spłatę kredytu hipotecznego obciążającego drugie mieszkanie Wnioskodawczyni w B. jest prawidłowe?
2. Czy w przypadku ustalenia wartości rynkowej sprzedanego mieszkania w A. i stwierdzenia, że po stronie Wnioskodawczyni powstał większy przychód generujący być może konieczność zapłaty 19% podatku dochodowego Zainteresowana może w całości przeznaczyć ten większy przychód również na własne cele mieszkaniowe przez spłatę kredytu hipotecznego obciążającego drugie mieszkanie w B. podczas gdy faktycznie pozyskane pieniądze na spłatę tegoż kredytu pochodziłyby z innego źródła?
   
   

Zdaniem Wnioskodawczyni – w odniesieniu do pytania nr 1 – przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania w A. może wydatkować na własne cele mieszkaniowe, pod którym należy rozumieć, m.in. spłatę kredytu hipotecznego obciążającego hipotekę mieszkania należącego do podatnika – w sytuacji gdy kredyt ten zaciągnięto przed dniem uzyskania przychodu ze sprzedaży. Zasadnym jest więc przeznaczenie pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży mieszkania w A. na spłatę kredytu obciążającego to mieszkanie oraz drugie mieszkanie Zainteresowanej w B.

Przedstawiając stanowisko do pytania nr 2 Wnioskodawczyni wskazuje, że jeżeli urząd skarbowy uzna, że wartość sprzedanego mieszkania była za niska i ustali, tzw. wartość rynkową, to być może powstanie po stronie Zainteresowanej konieczność zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. Ustawa zwalnia od zapłaty podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości jeżeli podatnik w całości przeznaczy uzyskany przychód na własne cele mieszkaniowe. W sytuacji gdy realny przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania był niższy, to pieniądze te mogą pochodzić z innego źródła niż ze sprzedaży mieszkania. Tak samo jest z 19% podatkiem od dochodu, bo pieniądze na zapłatę podatku dochodowego musiałaby pochodzić z innego źródła niż sprzedaż mieszkania, skoro faktycznie uzyskany przychód był niższy. W związku z tym w przypadku podwyższenia wartości nieruchomości i ustalenia, tzw. wartości rynkowej mieszkania Zainteresowana może w całości, w ten sposób określony przychód ze sprzedaży mieszkania przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe przez wydatkowanie kwoty faktycznie uzyskanego przychodu oraz pieniędzy pochodzących z innego źródła, których suma będzie odpowiadała wartości przychodu określonego przez urząd skarbowy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionych zdarzeń przyszłych jest:

• prawidłowe w odniesieniu do pytania nr 1,
• nieprawidłowe w odniesieniu do pytania nr 2.
  
  

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Z powyższego wynika zatem, że podstawową zasadą podatku dochodowego od osób fizycznych jest zasada powszechności opodatkowania, która wynika z art. 9 ust. 1 tej ustawy.

Jednak, aby zastosowanie mogły znaleźć postanowienia tej ustawy, w konkretnej sytuacji, u podatnika musi powstać przychód. Następnie przychód ten musi mieścić się w katalogu źródeł przychodów zdefiniowanych w ustawie podatkowej.

W myśl art. 9 ust. 2 ww. ustawy, dochodem ze źródła przychodów, jeżeli przepisy art. 24-25 oraz art. 30f nie stanowią inaczej, jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Podkreślić należy, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Z przedstawionych we wniosku opisu zdarzeń przyszłych wynika, że 2010 r. Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny położony w K., który sprzedała w 2015 r. Cena zakupu nieruchomości wynosiła 212 tys. zł, natomiast cena sprzedaży 198 tys. zł. Wątpliwości Wnioskodawczyni budzi kwestia możliwości skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w aspekcie wydatkowania uzyskanych ze sprzedaży środków pieniężnych na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu na zakup drugiego mieszkania Zainteresowanej znajdującego się w B.. Również, w przypadku skorzystania przez właściwy organ podatkowy z uprawnienia, o którym mowa w art. 19 ust. 1 zd. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. określenia wartości przedmiotu umowy, według wartości rynkowej.

Przede wszystkim należy wskazać, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlega dochód, a więc nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Z kolei w myśl art. 22 ust. 6c ww. ustawy, kosztami uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, są z zastrzeżeniem ust. 6d, udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Zgodnie z zapisem art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Z opisu sprawy wynika, że w 2015 r. Wnioskodawczyni sprzedała nieruchomość za cenę 198 tys. zł, podczas gdy cena zakupu wynosiła 212 tys. zł. Tak więc w analizowanym przypadku – biorąc za podstawę dane wskazane we wniosku – w ogóle nie powstał przychód do opodatkowania. Niemniej jednak – mając na uwadze sformułowane we wniosku pytania oraz przyporządkowane do nich stanowiska – należy wyjaśnić co następuje.

W myśl art. 30e ust. 1 i art. 45 ust. 4 pkt 4 updof od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) do c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Stosownie do art. 30e ust. 2 updof, podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Zgodnie z zasadą wynikającą z art. 19 ust. 1 updof, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 ww. ustawy).

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Koszty te nie są kosztami nabycia, lecz jako koszty odpłatnego zbycia pomniejszają przychód.

Zgodnie natomiast z art. 22 ust. 6c w zw. z art. 22 ust. 6e ww. ustawy koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, m.in. nieruchomości stanowią udokumentowane (faktury VAT) koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jak wynika z powyższych przepisów, podstawą obliczenia podatku jest dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa określonym, zgodnie z art. 19 ustawy (tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia), a kosztami uzyskania przychodu ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c updof. Tak obliczony dochód podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych. W myśl art. 30e ust. 4 updof, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) do c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 cytowanej ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
2. wydatki poniesione na:
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
   - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
   
   

Katalog wydatków wymienionych w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy ma charakter zamknięty, jest to wyliczenie enumeratywne. Niezbędnym zatem warunkiem do skorzystania z przedmiotowego zwolnienia jest wydatkowanie otrzymanego przychodu na cele mieszkaniowe określone w ww. ustawie.

Należy zauważyć, że wszelkiego rodzaju ulgi czy zwolnienia są odstępstwem od konstytucyjnej zasady równości i powszechności opodatkowania, w sposób szczegółowy uregulowanymi w przepisach materialnego prawa podatkowego. Są one przywilejami, z których podatnik ma prawo, a nie obowiązek skorzystania. Zatem oceniając ciążące na nim obowiązki wynikające z zastosowania danej ulgi czy zwolnienia podatkowego należy dokonać ścisłej, literalnej wykładni przepisu regulującego daną ulgę czy zwolnienie.

Zatem podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy - jest fakt wydatkowania (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) dochodu ze sprzedaży nieruchomości na wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy cele mieszkaniowe.

Ustosunkowując się do tych rozważań Wnioskodawczyni, co do zasady, spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu na zakup lokalu mieszkalnego w B. stanowi wydatek, zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 2 w zw. z pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tym samym własne stanowisko w sprawie oceny prawnej opisanych zdarzeń przyszłych zaprezentowane w stosunku do pytania nr 1 należało uznać za prawidłowe.

Natomiast odmiennie należy ocenić stanowisko Wnioskodawczyni przyporządkowane do pytania nr 2. Faktycznie w sytuacji, o której mowa w art. 19 ust. 1 zd. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochodzi de facto do podwyższenia wartości sprzedanej nieruchomości, czyli podstawy opodatkowania, jednakże należy mieć na uwadze, że ów przychód powstaje wyłącznie na gruncie podatkowym. W skutek działań organu podatkowego Wnioskodawczyni nie wzbogaca się w żaden sposób, nie uzyskuje dodatkowych środków od nabywcy nieruchomości. Oznacza to, że dla celów rozliczenia uzyskanego przychodu w dyspozycji Zainteresowanej pozostaje kwota 198 tys. zł. Natomiast ewentualna nadwyżka powstała wskutek działań organu podatkowego powiększa podlegający opodatkowaniu przychód.

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.