Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB4/4511-105/16-4/JK
z 15 marca 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643), Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 27 stycznia 2016 r. (data wpływu 1 lutego 2016 r.) uzupełniony pismem z dnia 26 lutego 2016 r. (data nadania 26 lutego 2016 r., data wpływu 29 lutego 2016 r.) stanowiącym odpowiedź na wezwanie z dnia 15 lutego 2016 r. Nr IPPB4/4511-105/16-2/JK (data nadania 16 lutego 2016 r., data doręczenia 23 lutego 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego – jest:

• nieprawidłowe – w części dotyczącej zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego wydatkowanego na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup miejsca postojowego,
  
• prawidłowe – w pozostałym zakresie.
  
  

UZASADNIENIE

W dniu 1 lutego 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Z uwagi na braki formalne, pismem z dnia 15 lutego 2016 r. Nr IPPB4/4511-105/16-2/JK (data nadania 16 lutego 2016 r., data doręczenia 23 lutego 2016 r.) tut. Organ wezwał Wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku poprzez doprecyzowanie stanu faktycznego.

Pismem z dnia 26 lutego 2016 r. (data nadania 26 lutego 2016 r., data wpływu 29 lutego 2016 r.) Wnioskodawca uzupełnił wniosek w terminie.

We wniosku i uzupełnieniu przedstawiono następujący stan faktyczny i zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca wraz z żoną (rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków, wszystkie transakcje były dokonywane na zasadzie 50%/50%, zarówno pod kątem dochodów, jak i kosztów) dokonali następujących transakcji dotyczących nieruchomości (zastrzega się, że przytoczone poniżej kwoty podane są w przybliżeniu i będą weryfikowane na koniec 2-letniego okresu rozliczenia ulgi mieszkaniowej):

W dniu 23 lipca 2015 r. Wnioskodawca wraz z żoną kupili lokal X, w którym obecnie zamieszkują. Zapłacili po 50% wkład własny i koszty poboczne nabycia (taksy, PCC, opłaty sądowe... itd.) w łącznej kwocie 114.566 zł (dalej jako „Wkład i koszty”), a po dokonaniu nabycia, uiścili resztę ceny w kwocie 835.000 zł z kredytu mieszkaniowego (dalej jako „Kredyt”).

W dniu 6 października 2015 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedali lokal Y, w którym zamieszkiwali poprzednio (otrzymany w darowiźnie, krócej niż 5 lat przed ww. transakcją). Uzyskali cenę 591.000 zł, przy czym prowizja dla pośrednika wyniosła kwotę 8.000 zł (udokumentowana fakturą i potwierdzeniem przelewu). Taka kolejność transakcji była podyktowana tym, że przed sprzedażą lokalu Y małżonkowie musieli wpierw się z niego wyprowadzić do nowego lokalu X. Tym samym „Wkład i koszty” w kwocie 114.566 zł zostały poniesione przed sprzedażą lokalu Y. Natomiast spłata kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup lokalu X ze środków uzyskanych ze zbycia lokalu Y nastąpiła po dokonaniu sprzedaży lokalu Y (na chwilę składania niniejszego wniosku jest to spłata częściowa, do końca 2017 roku Wnioskodawca z żoną planują spłatę co najmniej w łącznej wysokości kapitału i odsetek w wysokości 591.000 zł).

Ponadto, w uzupełnieniu z dnia 26 lutego 2016 r. (data nadania 26 lutego 2016 r., data wpływu 29 lutego 2016 r.) Wnioskodawca poinformował, że nabycie lokalu Y (sprzedanego 6 października 2015 r.) nastąpiło przez Wnioskodawcę w ramach darowizny w dniu 10 maja 2013 r. Potem w dniu 6 września 2013 r. 50% udziału we własności lokalu Wnioskodawca przeniósł w formie darowizny na żonę. Nabyty lokal był objęty rozdzielnością majątkową. Wnioskodawca był właścicielem lokalu od dnia 10 maja 2013 r., a od dnia 6 września 2013 r. byli z żoną współwłaścicielami po 50% ww. lokalu (tak więc nie była to współwłasność łączna małżeńska). Kredyt został zaciągnięty przez Wnioskodawcę i Jego żonę w dniu 20 lipca 2015 r. (tuż przed zakupem nowego mieszkania) w celu: zakupu lokalu mieszkalnego Nr 22 w Warszawie przy ul. Czerniakowskiej 178a oraz udziału 1/68 w prawie własności garażu wielostanowiskowego (zw. z prawem wyłącznego korzystania z miejsca postojowego oznaczonego numerem 49). Kredyt został zaciągnięty w Banku S.A., czyli banku znajdującym się w Unii Europejskiej. Sprzedaż lokalu w dniu 6 października 2015 r. nie nastąpiła w wyniku prowadzonej przez Wnioskodawcę i Jego żonę pozarolniczej działalności gospodarczej. Wspólnie z żoną Wnioskodawca prowadzi działalność prawniczą w formie kancelarii adwokacko – radcowskiej (spółka jawna). Małżonkowie nie prowadzą i w momencie sprzedaży nie prowadzili działalności w zakresie nabywania i zbywania nieruchomości. Sprzedaż lokalu nastąpiła z prywatnego majątku małżonków niezwiązanego z działalnością.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy przychód ze sprzedaży lokalu Y (591.000 zł) można pomniejszyć o koszt związany z udokumentowaną prowizją pośrednika (8.000 zł) i w ten sposób wyliczyć dochód do opodatkowania na kwotę 583.000 zł?
2. Czy wydatkiem na cel mieszkaniowy w rozumieniu ustawy o PIT dla sprzedaży lokalu Y stanowi „Wkład i koszty” zdefiniowany w części dotyczącej stanu faktycznego sprawy?
3. Czy spłata kwot „Kredytu” wraz z odsetkami w okresie do 31 grudnia 2017 r. jest wydatkiem na cel mieszkaniowy w rozumieniu ustawy o PIT i pomniejszy opodatkowanie, ew. całkowicie je wykluczy jeśli spłata zrówna się z uzyskanym przychodem (tj. kredyt i odsetki zostaną spłacone w tym terminie do kwoty 591.000 zł)?
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy,

Ad 1. W ocenie Wnioskodawcy, prowizja pośrednika stanowi koszt pomniejszający uzyskany dochód z transakcji.

Ad 2. W ocenie Wnioskodawcy, nie jest to wydatek na cel mieszkaniowy w rozumieniu ustawy o PIT, bowiem co prawda był wydatkowany na cel mieszkaniowy, jednak nastąpił przed dniem odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ad 3. W ocenie Wnioskodawcy tak, bowiem zgodnie z art. 21 pkt 25 ppkt 2) lit. a) za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131 uważa się m.in: spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1.

Z kolei cele określone w art. 21 pkt 1 definiuje się w następujący sposób: dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Reasumując, Wnioskodawca wraz z żoną kupili lokal X, żeby w nim zamieszkać, a po przeprowadzce podjęli starania, aby sprzedać lokal Y, w którym zamieszkiwali poprzednio, aby z uzyskanych środków sfinansować spłatę kredytu zaciągniętego na zakup lokalu X. W ocenie Wnioskodawcy, jest to modelowy przykład zastosowania regulacji dotyczącej ulgi mieszkaniowej. Jeśli spłata kredytu oraz odsetek od kredytu do dnia 31 grudnia 2017 r. zrówna się co najmniej z przychodem (591.000 zł), to udział w wydatku mieszkaniowym wyniesie 100%, tak więc kwota do opodatkowania wyniesie 0 zł.

Na tle przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, stwierdzam, co następuje:

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
   
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
  
• zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
  
  

Oceniając spełnienie powyższych przesłanek należy w pierwszej kolejności ustalić, czy sprzedaż nieruchomości nie nastąpiła w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej).

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
   
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych,

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie bowiem działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany" przemawia również definicja słownikowa. Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, organizować to przygotowywać, zakładać jakieś przedsięwzięcie, bądź w znaczeniu drugim nadawać czemuś reguły, wprowadzać porządek (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 7 maja 2008 r. I SA/Op 18/08).

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, nie powiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Jak wynika ze stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, sprzedaż lokalu w dniu 6 października 2015 r. nie nastąpiła w wyniku prowadzonej przez Wnioskodawcę i Jego żonę pozarolniczej działalności gospodarczej. Wspólnie z żoną Wnioskodawca prowadzi działalność prawniczą w formie kancelarii adwokacko – radcowskiej (spółka jawna). Małżonkowie nie prowadzą i w momencie sprzedaży nie prowadzili działalności w zakresie nabywania i zbywania nieruchomości. Sprzedaż lokali nastąpiła z prywatnego majątku małżonków niezwiązanego z działalnością gospodarczą.

Na podstawie przedstawionego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że sprzedaż lokalu mieszkalnego nie została dokonana w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. W związku z tym skutki podatkowe zbycia lokalu mieszkalnego należy rozpatrzyć w oparciu o przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym. Jeżeli natomiast odpłatne zbycie nieruchomości następuje po upływie tego okresu, przychód z tego tytułu nie podlega w ogóle opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości bądź udziału w niej decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data nabycia tej nieruchomości i forma prawna jej nabycia.

Z treści wniosku i jego uzupełnienia wynika, że w dniu 6 października 2015 r. Wnioskodawca wraz z żoną sprzedali lokal mieszkalny Y. Nabycie lokalu Y nastąpiło przez Wnioskodawcę w ramach darowizny w dniu 10 maja 2013 r. Potem w dniu 6 września 2013 r. 50% udziału we własności lokalu Wnioskodawca przeniósł w formie darowizny na żonę. Nabyty lokal był objęty rozdzielnością majątkową. W dniu 23 lipca 2015 r. Wnioskodawca wraz z żoną kupili lokal X, w którym obecnie zamieszkują. Zapłacili po 50% wkład własny i koszty poboczne nabycia (taksy, PCC, opłaty sądowe... itd.) w łącznej kwocie 114.566 zł (dalej jako „Wkład i koszty”), a po dokonaniu nabycia, uiścili resztę ceny w kwocie 835.000 zł z kredytu mieszkaniowego. Kredyt został zaciągnięty przez Wnioskodawcę i Jego żonę w dniu 20 lipca 2015 r. (tuż przed zakupem nowego mieszkania) w celu: zakupu lokalu mieszkalnego Nr 22 oraz udziału 1/68 w prawie własności garażu wielostanowiskowego (zw. z prawem wyłącznego korzystania z miejsca postojowego oznaczonego numerem 49) w Warszawie przy ul. Czerniakowskiej 178a. Kredyt został zaciągnięty w Banku S.A., czyli banku znajdującym się w Unii Europejskiej.

Przez pojęcie darowizny rozumieć należy typ umowy nazwanej, opisany w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121). Zgodnie z art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Oceniając zatem opisane zdarzenie w świetle przywołanych przepisów należy stwierdzić, że dochód uzyskany ze sprzedaży w 2015 r. udziału w lokalu mieszkalnym nabytym w darowiźnie 10 maja 2013 r. stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, bowiem sprzedaż została dokonana przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Dokonując zatem oceny skutków prawnych odpłatnego zbycia udziału w lokalu mieszkalnym nabytym w 2013 r. należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r., od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, co wynika z treści art. 19 ust. 1 ustawy, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością). Można do takich kosztów zaliczyć, np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, koszty biura pośrednictwa obrotu nieruchomościami (prowizja), koszty ogłoszeń w prasie, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo-skutkowy.

Zauważyć jednak należy, że Wnioskodawca poniesiony koszt w postaci prowizji pośrednika będzie mógł odliczyć jedynie w takiej części, która odpowiada udziałowi 50% w lokalu mieszkalnym nabytym w drodze darowizny, bo tylko przychód ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przypadający na ten udział stanowi źródło przychodu. Pozostała część kosztów przypada na udział darowany w dniu 6 września 2013 r. żonie.

Natomiast za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn (art. 22 ust. 6d ustawy).

Wysokość ww. nakładów, stosownie do art. 22 ust. 6e tej ustawy, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Podobnie jak w przypadku kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawca będzie mógł odliczyć jedynie taką część nakładów, jaka odpowiednio przypada na udział 50% nabyty w 2013 r. – o ile takie nakłady w ogóle poniósł.

Podsumowując, opodatkowaniu podlega dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 19 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) oraz kosztami uzyskania tego przychodu (art. 22 ust. 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł – stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy.

W myśl art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Należny podatek, wynikający z tego zeznania jest płatny w terminie do dnia 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym (art. 45 ust. 4 pkt 4 w zw. z art. 45 ust. 1b ww. ustawy).

Natomiast w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu płatności, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie (art. 30e ust. 7 ww. ustawy).

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in.

1. wydatki poniesione na:
   
   
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
      
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego.
   - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
   
2. wydatki poniesione na:
   
   
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
      
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
      
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
   
   - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo – kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30,
   
   

Na podstawie art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, że w przypadku, gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a)-c).

Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30). Innymi słowy, przepis ten zapobiega sytuacji, kiedy podatnik dwukrotnie odliczałby ten sam wydatek – raz jako poniesiony np. na zakup mieszkania, za drugim zaś razem jako wydatek na spłatę kredytu, który finansowałby ten właśnie zakup. W przepisie tym ustanowiono zatem zakaz dwukrotnego odliczania i korzystania z ulg w odniesieniu do tych samych wydatków.

Powołany powyżej przepis art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy wiąże skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych z faktem przeznaczenia (nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie) uzyskanego z tego tytułu przychodu na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy.

Tym samym, warunkiem skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych wymienionych w ustawie jest wydatkowanie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż środków uzyskanych z tej sprzedaży wyłącznie na cele mieszkaniowe podatnika określone w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z literalnej treści art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika zatem, że zwolnienie z opodatkowania dotyczy przychodu ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli ten właśnie przychód ze sprzedaży tej nieruchomości podatnik wydatkuje na warunkach określonych w ustawie. Nie chodzi zatem o to, aby na własne cele mieszkaniowe podatnik wydatkował jakiekolwiek środki, ale wydatkować ma środki uzyskane wyłącznie ze sprzedaży danej nieruchomości. Aby zaś mówić, że w dacie wydatkowania podatnik wydatkował środki ze sprzedaży, to do tej sprzedaży musi przecież dojść przed wydatkowaniem. Inaczej środki, którymi posługuje się podatnik w danym czasie nie są środkami ze sprzedaży skoro sprzedaży jeszcze nie było w momencie, kiedy było wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe.

Termin „własne cele mieszkaniowe” w takim przypadku należy rozumieć jednoznacznie, zgodnie z wykładnią literalną. Podkreślić bowiem należy, że określone w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwolnienie od podatku dochodowego – dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości – jest normą celu społecznego, która w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma preferowany cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych obywateli. Celem wprowadzenia tego przepisu jest preferowanie przeznaczenia przez podatników środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Jednak to zaspokojenie własnych potrzeb nie ma się odbywać w sposób dowolny, ale musi ściśle odpowiadać warunkom jakie zostały określone w ustawie.

Tak więc prawo do skorzystania ze zwolnienia podatkowego wynika wyłącznie z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych a przepis art. 21 ust. 25 wymienia wyłącznie katalog wydatków, które ustawodawca uznaje za własne cele mieszkaniowe. Nabycie udziału w lokalu mieszkalnego X w dniu 23 lipca 2015 r. zostało sfinansowane w części ze środków własnych wraz z kosztami pobocznymi, a po dokonaniu nabycia lokalu została uiszczona reszta ceny z kredytu mieszkaniowego. Natomiast sprzedaż udziału w lokalu mieszkalnym Y nastąpiła 6 października 2015 r. Zatem, środków finansowych w postaci wkładu własnego wraz z kosztami pobocznymi nie można uznać za wydatek na własne cele mieszkaniowe bowiem zostały poniesione przez Wnioskodawcę ze środków innych niż pochodzące ze sprzedaży lokalu mieszkalnego Y, bo ta jeszcze nawet nie miała miejsca, ale co najważniejsze przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży tego mieszkania. Za wydatek na cel mieszkaniowy mogą być uznane jedynie te wydatki ponoszone na zakup lokalu mieszkalnego X, które zostały dokonane po zawarciu umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego Y, sfinansowane środkami uzyskanymi ze sprzedaży lokalu mieszkalnego Y. Wydatek w postaci wkładu własnego wraz z kosztami pobocznymi, w świetle zapisu art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, nie będzie korzystał ze zwolnienia podatkowego.

Z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jasno wynika, że to nabycie musi nastąpić ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości i do wydatkowania środków ma dojść nie wcześniej niż w dniu sprzedaży nieruchomości. W przepisie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, ustawodawca mówi wprost o przeznaczeniu wyłącznie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych na własne cele mieszkaniowe i to począwszy od dnia odpłatnego zbycia nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zwrot „począwszy od” wyraża w swoim znaczeniu pierwszy moment od jakiego można dokonać określonych czynności lub podjąć określone działanie. W powyższym przepisie ograniczeniem nie jest zatem moment uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, ograniczeniem jest moment wydatkowania tego przychodu ze zbycia. Ustawodawca jednoznacznie wprowadził do treści przepisu zapis, że zwolnienie obejmuje przychód z odpłatnego zbycia wydatkowany począwszy od dnia odpłatnego zbycia. To oznacza, że nie jest istotny moment otrzymania przychodu z odpłatnego zbycia, istotne jest, aby był wydatkowany nie wcześniej niż rozpoczynając od dnia odpłatnego zbycia, zgodnie z treścią tego przepisu. Tak więc początkiem terminu, od jakiego można ponosić wydatki uwzględnione do obliczenia dochodu zwolnionego zgodnie z wcześniejszymi wyjaśnieniami jest – co wynika wprost z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy – dzień odpłatnego zbycia, czyli dzień w którym została zawarta przez Wnioskodawcę umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego i otrzymane środki pieniężne ze sprzedaży tego lokalu, tj. październik 2015 r. Skoro umowa sprzedaży została zawarta w październiku 2015 r. to oznacza, że dopiero od tej daty zawarcia Wnioskodawca mógł ponosić wydatki uwzględniane do zwolnienia z podatku na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przeznaczając od tej daty sprzedaży przychód ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Odnosząc się do natomiast do kwestii zaliczenia w wydatek na cele mieszkaniowe spłaty kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego X oraz na zakup udziału w garażu wielostanowiskowym podziemnym związanym z nabyciem miejsca postojowego należy wskazać, że z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że okolicznością decydującą o możliwości skorzystania ze zwolnienia wynikającego z powołanego art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest przeznaczenie przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości i określonych praw majątkowych w terminie nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym została ona dokonana, na własne cele mieszkaniowe.

Wydatkiem na własne cele mieszkaniowe, w świetle art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) jest wyłącznie spłata kredytu, z uwzględnieniem art. 21 ust. 30 ustawy, przeznaczonego na sfinansowanie zakupu udziału w lokalu mieszkalnym X wykorzystywanym na własne cele mieszkaniowe. Zakresem omawianego zwolnienia ustawodawca nie objął natomiast innych niż ww. wydatki związane z zakupem udziału w wielostanowiskowym garażu podziemnym. W związku z tym, przychód z tytułu zbycia udziału w lokalu mieszkalnym Y wydatkowany na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup udziału w wielostanowiskowym garażu podziemnym nie podlega zwolnieniu określonemu w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatek ten nie został przez ustawodawcę wskazany w art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a) ww. ustawy – przepis ten wymienia tylko spłatę kredytu i odsetek zaciągniety na cele wskazane w pkt 1, tj. na nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Podsumowując, należy stwierdzić, że z uwagi na posiadaną rozdzielność majątkową Wnioskodawca jest obowiązany do rozliczenia połowy przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego Y, czyli połowy kwoty wynikającej z aktu notarialnego sprzedaży lokalu mieszkalnego Y. Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy. Do kosztów odpłatnego zbycia Wnioskodawca może zaliczyć połowę kosztów pośrednika (prowizję) pomniejszając tym samym przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego Y. Dochód obliczony w sposób określony powyżek podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowych od osób fizycznych, chyba że zaistnieją okoliczności do zastosowania zwolnienia wynikającego z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Do celów mieszkaniowych korzystających ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych Wnioskodawca może zaliczyć połowę kwoty kredytu wraz z odsetkami zaciągniętego na zakup lokalu mieszkalnego X. Pozostała kwota kredytu jako zaciągnięta na inne cele, a nie mieszkaniowy (tj. zakup udziału w wielostanowiskowym garażu podziemnym), nie może korzystać ze zwolnienia. Wydatki na zakup lokalu mieszkalnego X jako „wkład własny i koszty poboczne” nie będą korzystały ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy, bowiem zostały poniesione przed uzyskaniem przychodu ze sprzedaży mieszkania Y. Za wydatki korzystające ze zwolnienia mogą być uznane jedynie te wydatki ponoszone na własne cele mieszkaniowe podatnika dokonane po zawarciu ostatecznej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, sfinansowane środkami uzyskanymi z jego sprzedaży.

Zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej, Minister właściwy do spraw finansów publicznych na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualne). Mając na uwadze powyższe interpretacja indywidualna skierowana jest wyłącznie do Wnioskodawcy i nie wywołuje skutków prawnych w stosunku do Jego żony. Chąc uzyskać interpretację żona winNA wystąpić z odrębnym wnioskiem i uiścić stosowną opłatę.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym i zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.