Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy
ITPB2/4511-407/16/MZ
z 14 lipca 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 5 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 13 kwietnia 2016 r. (data wpływu 14 kwietnia 2016 r.), uzupełnionym w dniu 20 czerwca 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 14 kwietnia 2016 r. został złożony ww. wniosek, uzupełniony w dniu 20 czerwca 2016 r., o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

We wniosku tym przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 27 grudnia 2011 r. prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w B. Wydziału II Cywilnego miało miejsce stwierdzenie nabycia spadku po I. R., przez Wnioskodawczynię oraz jej ojca – Z. R. W skład masy spadkowej wchodziła nieruchomość stanowiąca działkę gruntu zabudowaną budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Przedmiotowa nieruchomość stanowi współwłasność Wnioskodawczyni w udziale ¼ części oraz jej ojca w udziale ¾ części.

W dniu 9 września 2013 r. została zawarta przedwstępna umowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, w formie aktu notarialnego, w której Wnioskodawczyni posiadała ¼ udziału. Strony umowy określiły w akcie notarialnym cenę sprzedaży nieruchomości na kwotę 420.000,00 zł, zadatek tytułem zawarcia umowy przedwstępnej w łącznej wysokości 110.000,00 zł oraz kwotę zaliczki w wysokości 200.000,00 zł. Strony postanowiły, iż kwota 10.000,00 zł jako część zadatku zostanie uiszczona gotówką, w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, natomiast pozostała część zadatku oraz zaliczka zostaną uiszczone przelewem na rachunek bankowy ojca Wnioskodawczyni w terminie jednego dnia od dnia zawarcia umowy przedwstępnej. Kwoty wyżej wskazane zostały zapłacone proporcjonalnie do zbywanych przez Wnioskodawczynię oraz jej ojca udziałów.

Po wpłynięciu zadatku oraz zaliczki na rachunek bankowy ojca, Wnioskodawczyni wraz z ojcem zakupili w dniu 31 października 2013 r. nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym za cenę 310.002,00 zł. Przy czym Wnioskodawczyni nabyła ową nieruchomość w 1/3 części za kwotę 103.334,00 zł, zapłaconą w całości gotówką w dniu zawarcia umowy, natomiast ojciec w 2/3 części, za kwotę 203.668,00 zł.

Po spełnieniu warunków umowy przedwstępnej w dniu 28 kwietnia 2014 r. doszło do zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Na poczet ceny sprzedaży nieruchomości został zaliczony zadatek w kwocie 110.000,00 zł oraz zaliczka w kwocie 200.000,00 zł. Pozostała cena sprzedaży w wysokości 110.000,00 zł została uiszczona przelewem na rachunek bankowy ojca Wnioskodawczyni w dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży. Powyższa kwota została zapłacona proporcjonalnie do zbywanych przez Wnioskodawczynię oraz jej ojca udziałów.

Łączna kwota przysługująca Wnioskodawczyni z tytułu sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wynosi 105.000,00 zł, w skład czego wchodzi otrzymany zadatek oraz zaliczka w kwocie 77.500,00 zł oraz pozostała kwota otrzymana w dniu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży w wysokości 27.500,00 zł. Kwotę zadatku oraz zaliczki w wysokości 77.500,00 zł Wnioskodawczyni przeznaczyła na uiszczenie ceny zakupu nieruchomości nabytej 31 października 2013 r., natomiast pozostałą część w kwocie 27.500,00 zł na remont zakupionej nieruchomości.

Ponadto – jak wskazuje Wnioskodawczyni – z uwagi na fakt, iż nabyta w drodze spadku nieruchomość została sprzedana 28 kwietnia 2014 r., Wnioskodawczyni jest uprawniona do skorzystania z ulgi, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w terminie do dnia 31 grudnia 2016 r.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

Czy kwoty zadatku oraz zaliczki otrzymane przy zawarciu w dniu 9 września 2013 r. przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, stanowiącej współwłasność w udziałach ¼ Wnioskodawczyni oraz ¾ jej ojciec, uiszczonych w następujący sposób oraz w wysokości:

1. 110.000,00 zł zadatku łącznie, zapłaconych w kwocie 10.000,00 zł gotówką w dniu zawarcia umowy przedwstępnej oraz 100.000,00 zł zapłaconych w terminie jednego dnia od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, przelewem na rachunek bankowy ojca Wnioskodawczyni,
2. 200.000,00 zł zaliczki, zapłaconych w terminie jednego dnia od dnia zawarcia umowy przedwstępnej, przelewem na rachunek bankowy ojca Wnioskodawczyni,
potwierdzonej definitywną umową sprzedaży zawartą w dniu 28 kwietnia 2014 r., korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Kwoty wyżej wymienione przeznaczone zostały na zakup nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym za łączną kwotę 310.002,00 zł, w udziałach 1/3 Wnioskodawczyni za kwotę 103.334,00 zł oraz 2/3 Z. R., za kwotę 206.668,00 zł.

Zdaniem Wnioskodawcy, kwoty zadatku oraz zaliczki otrzymane przy zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, potwierdzonej definitywną umową sprzedaży, przeznaczone na zakup nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym, korzystają ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ okoliczność wcześniejszego otrzymania części ceny umówionej z tytułu sprzedaży nieruchomości w postaci zadatku oraz zaliczki została udokumentowana w formie umowy przedwstępnej zawartej w postaci aktu notarialnego, która została potwierdzona ostateczną umową przenoszącą własność nieruchomości, a ponadto otrzymane kwoty zadatku oraz zaliczki zostały wydatkowane na cele mieszkaniowe.

Wskazać także należy, iż ustawodawca w regulacji art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy zastosował pojęcie dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości, a więc znaczeniowo o charakterze szerszym od sprzedaży. Zarówno zadatek jak i zaliczka z uwagi na fakt, iż doszło do zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność, winny zostać potraktowane jako część dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Zaznaczyć należy również, iż unormowanie zawarte w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest normą celu społecznego, która ma zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe obywateli.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W świetle powyższego, zatem każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

W myśl art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Zgodnie z treścią art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 19 ust. 3 ww. ustawy wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Natomiast jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ustawy).

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Z treści ust. 6d powyższego artykułu wynika, że za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ww. ustawy).

Zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W myśl art. 21 ust. 25 pkt 1) ww. ustawy za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

- położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 cytowanej ustawy).

Zgodnie z art. 21 ust. 28 ww. ustawy za wydatki, o których mowa w ust. 25, nie uważa się wydatków poniesionych na:

1. nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
2. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części

- przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Odnosząc przedstawione powyżej uregulowania prawne na grunt rozpatrywanej sprawy stwierdzić należy, że w celu skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości musi zostać wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, enumeratywnie wymienione w art. 21 ust. 25 ww. ustawy, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Warunek ten będzie zatem spełniony w sytuacji, gdy zarówno nabycie, jak i wydatki związane z tym nabyciem będą dokonane po sprzedaży nieruchomości. Z treści złożonego wniosku wynika, że odpłatne zbycie przez Wnioskodawczynię udziału w nieruchomości miało miejsce w dniu 28 kwietnia 2014 r., natomiast nabycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym nastąpiło wcześniej, tj. 31 października 2013 r.

Zatem wydatkowanie środków otrzymanych przez Wnioskodawczynię tytułem zaliczki i zadatku przed sprzedażą 1/4 części nieruchomości nabytej w drodze spadku po zmarłej matce, dokonaną po nabyciu 1/3 udziału nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym zamkniętym, nie uprawnia do zastosowania zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nawet wówczas, gdy zostały one faktycznie przeznaczone na zapłatę ceny zakupu ww. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie surowym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.