Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
1462-IPPB4.4511.1179.2016.1.MS1
z 20 grudnia 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 10 października 2016 r. (data wpływu 17 października 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 października 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny.

W dniu 4 czerwca 2007 r. Wnioskodawca zawarł wraz z Małgorzatą S. umowę kredytu hipotecznego z X Bankiem, kredytu indeksowanego do CHF.

Z Małgorzatą S. Wnioskodawca jest w związku partnerskim od połowy lat 90-tych. Obydwoje byli w stanie wdowim i mieszkali w spółdzielczym własnościowym mieszkaniu Wnioskodawcy. Z biegiem lat zaczęły ich odwiedzać wnuki i Wnioskodawca z partnerką postanowili zwiększyć trochę metraż. Przyjęli założenie, że wezmą kredyt, który spłacą sprzedając mieszkanie Wnioskodawcy. Okazało się jednak, że zdolność kredytowa Wnioskodawcy przy kredycie bez udziału własnego jest za mała i wtedy Małgorzata została drugim kredytobiorcą pomimo niewielkich dochodów, gdyż była na wcześniejszej emeryturze.

Kredyt hipoteczny został wydatkowany w całości na własny cel mieszkaniowy, którym jest nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego z następującym udziałem współwłasności: Andrzej Z. (Wnioskodawca) 80%, Małgorzata S. 20%.

Powyższy udział współwłasności określa umowa z dnia 30 lipca 2007 r. o ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, którą Wnioskodawca z partnerką zawarli z Spółdzielnią Mieszkaniową.

Zdając sobie sprawę z odpowiedzialności konieczności spłacenia w terminie zaciągniętego kredytu Wnioskodawca i jego partnerka zawarli ustną umowę, że Wnioskodawca będzie spłacał kredyt w latach 2007-2018 z uwagi na większe możliwości finansowe a Małgorzata S. pomoże w spłacaniu rat w następnych latach.

Klucze do mieszkania Wnioskodawca otrzymał w 2008 r.

W dniu 16 kwietnia 2011 r. na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, Wnioskodawca dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego, którego własność nabył w 1/2 części w drodze dziedziczenia po zmarłej w dniu 25 września 1982 r. matce Adaminie Z., a następnie na podstawie zawartej z macochą Marią Z., wdową po swoim ojcu, w dniu 30 grudnia 2009 roku w formie aktu notarialnego, odpłatnej umowy zniesienia współwłasności nieruchomości.

Sprzedaż 1/2 części lokalu nabytej w 1982 roku nastąpiła po upływie 5 lat od daty nabycia w związku z czym nie występuje obowiązek podatku dochodowego od osób fizycznych.

Z uwagi na fakt, że sprzedaż 1/2 części lokalu nabytej w 2009 roku nastąpił przed upływem 5 lat od dnia nabycia praw własności do nieruchomości uzyskanie przychodu w wysokości 193.500 zł zgłosiłem do US przekazując PIT-39 za rok 2011.

Zgodnie z umową zniesienia współwłasności koszty uzyskania przychodu wyniosły 146.614,50 zł.

Wnioskodawca oświadcza, że uzyskany przychód ze sprzedaży nieruchomości przeznaczył w całości na spłatę kredytu hipotecznego (kapitał i odsetki) i w okresie od kwietnia 2011 roku do grudnia 2013 roku wydatkował 199.798,99 zł wyłącznie ze swojego konta.

Zgodnie z umową kredytową Wnioskodawca dokonywał spłat rat kapitałowo-odsetkowych w kwocie i terminach określonych w aktualnym harmonogramie. Wysokość rat w złotówkach była ustalona przez Bank jako równowartość spłaty wyrażonej w CHF po jej przeliczeniu według kursu sprzedaży walut określonego w „Bankowej tabeli kursów walut” do CHF obowiązującego w dniu spłaty. O wysokości raty w złotówkach Bank informował Wnioskodawcę drogą mailową i SMS.

Od kwietnia 2011 r. do października 2011 r. Wnioskodawca dokonywał ze swojego konta przelewy w złotówkach w wysokości rat kapitałowo-odsetkowych ustalonej przez X Bank. Po zmianie ustawy Prawo Bankowe Wnioskodawca wystąpił do banku o zgodę na spłatę kredytu w walucie indeksacyjnej. Od listopada 2011 r. do grudnia 2013 r. spłacał kredyt we frankach szwajcarskich w sposób następujący: po otrzymaniu zawiadomienia z X Banku o wysokości raty w CHF robił przelew w PLN z Z Bank do Internetowego Kantoru; który zamieniał złotówki na franki (tzn. sprzedawał franki za złotówki) i robił przelew we frankach na konto kredytowe w X Banku.

Wnioskodawca posiada następujące dokumenty potwierdzające wydatkowanie uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych ze swojego konta na konto kredytowe w X Banku:

• Historia zadłużenia oraz wpłat tytułem spłaty kredytu od dnia 1 maja 2011 r. do 31 grudnia 2013 r. wystawiona przez X Bank.
• Historia (wykaz) przelewów w PLN z Z Bank do X Banku.
• Historia (wykaz) przelewów w PLN z Z Bank do Internetowego Kantoru.
• Historia transakcji w Internetowym Kantorze potwierdzająca otrzymanie przelewu w PLN, zamiana (sprzedaż) na franki szwajcarskie (rachunki wystawione na nazwisko Wnioskodawcy) i wykonanie przelewu na konto kredytowe w X Banku.
  
  

Wnioskodawca jeszcze raz oświadcza, że środki finansowe z uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości zostały w całości wydatkowane wyłącznie z jego konta na spłatę kredytu hipotecznego czyli na cele mieszkaniowe, a więc zgodnie z obowiązującymi przepisami dotyczącymi podatku dochodowego od osób fizycznych.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania:

1. Czy cały dochód podlega zwolnieniu podatkowemu, jeżeli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od końca roku 2011 został wydatkowany w całości na spłatę kapitału i odsetek kredytu hipotecznego?
2. Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży nieruchomości będzie mógł zostać zaliczony w całości jako wydatek na cele mieszkaniowe, tj. spłatę rat kredytu hipotecznego, czy jedynie w wysokości 80% - proporcjonalnie do posiadanych udziałów we własności?
3. Czy uzgodnione różne udziały współwłasności (80% i 20%) przy nabyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego mogą wpływać na zwolnienie z podatku dochodowego, gdy przychód został uzyskany przez jednego z kredytobiorców?
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy.

Ad. 1

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że kredyt hipoteczny został zaciągnięty w roku 2007 czyli ok. 4 lat przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Przychód został wydatkowany w całości wyłącznie z konta Wnioskodawcy na spłatę kredytu hipotecznego czyli na własny cel mieszkaniowy, którym jest nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W związku z powyższym można uznać, że cały dochód podlega zwolnieniu podatkowemu od osób fizycznych.

Ad. 2

W przedstawionym stanie faktycznym Wnioskodawca opisał, że w roku 2007 zaciągnęli z Małgorzatą S. kredyt hipoteczny na wspólny cel mieszkaniowy i przy ustanowieniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego ustalono udział współwłasności Andrzej Z. 80% i Małgorzata S. 20%, ale ten podział nie miał pokrycia w spłatach rat kredytowych, ponieważ tylko Wnioskodawca dokonywał spłat kapitałowo-odsetkowych wyłącznie ze swojego konta. Po prawie 4 latach od otrzymania kredytu Wnioskodawca dokonał zbycia nieruchomości po swoich rodzicach i uzyskany przychód w całości przeznaczył na spłatę kredytu hipotecznego. W sytuacji gdy Wnioskodawca jest w związku partnerskim od 1995 roku i chcąc zrealizować wspólny cel mieszkaniowy, Wnioskodawca spłaca kredyt hipoteczny to wydaje się za rzecz normalną, że uzyskany przychód przeznacza w całości na spłatę kredytu nie biorąc pod uwagę, że udział współwłasności w nabyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ustalony jest na 80% i 20% i dlatego Wnioskodawca uważa ze przychód powinien być zaliczony w całości jako wydatek na cel mieszkaniowy.

Ad. 3

Zgodnie z opisem stanu faktycznego przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości po rodzicach został uzyskany przez Wnioskodawcę po około 4 latach od zaciągnięcia kredytu hipotecznego i w całości był wydatkowany wyłącznie z jego konta na spłatę kredytu hipotecznego czyli na własny cel mieszkaniowy. Dochód ze sprzedaży nieruchomości może być objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w przepisach ustawy, która stanowi, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. W przypadku Wnioskodawcy przepisy ustawy zostały spełnione, zatem cały dochód podlega zwolnieniu, a więc udziały współwłasności w różnych wysokościach nie mają znaczenia na uzyskanie zwolnienia od podatku dochodowego.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodu jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie, w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie podlega, w świetle ww. przepisu, opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

• odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
  

• zostało dokonane po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.
  
  
  

Zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r., poz 380, z późn. zm.), spadek to prawa i obowiązki zmarłego wynikające ze stosunków cywilnoprawnych, które z chwilą jego śmierci przechodzą na jego następców prawnych.

W myśl art. 924 ustawy Kodeks cywilny, spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Oznacza to, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia. Istotny zatem dla podatku dochodowego jest dzień otwarcia spadku, czyli daty śmierci spadkodawcy.

Zgodnie z art. 195 ww. Kodeksu – współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W myśl art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy Działu IV Księgi drugiej Kodeksu cywilnego, o czym stanowi art. 196 § 2 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 210 ww. Kodeksu – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Jednym ze sposobów zniesienia współwłasności jest fizyczny podział rzeczy wspólnej między współwłaścicielami. Następuje to w drodze przyznania każdemu ze współwłaścicieli wyodrębnionej (podzielonej) rzeczy wspólnej. Wielkość tej części powinna odpowiadać wielkości udziału we współwłasności. W wyniku podziału fizycznego powstają nowe rzeczy. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa własności poprzez odebranie temu prawu cechy wspólności. Za datę nabycia nieruchomości lub prawa – w przypadku ich sprzedaży, które przypadły danej osobie w wyniku zniesienia współwłasności, należy przyjąć datę ich pierwotnego nabycia, ale tylko wówczas, jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości lub prawa w wyniku zniesienia współwłasności mieści się w udziale, jaki przysługuje tej osobie w majątku objętym współwłasnością oraz zniesienie współwłasności zostało dokonane bez spłat i dopłat. Natomiast, gdy w wyniku zniesienia współwłasności udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat), to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość, której wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed zniesieniem współwłasności oznacza, to że dla części nieruchomości nabytej w drodze zniesienia współwłasności dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności. Wobec powyższego wyjaśnienia dla celów podatku dochodowego bieg terminu pięcioletniego dla udziału w nieruchomości (nieruchomościach), nabytego ponad udział we współwłasności należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w drodze zniesienia współwłasności.

Wnioskodawca wskazał, że własność lokalu, którego dokonał sprzedaży, nabył w 1/2 części w drodze dziedziczenia po matce zmarłej w dniu 25 września 1982 r. a następnie na podstawie odpłatnej umowy zniesienia współwłasności zawartej w dniu 30 grudnia 2009 r. w formie aktu notarialnego z wdową po ojcu.

Zatem stwierdzić należy, że Wnioskodawca nabył przedmiotowy lokal mieszkalny w dwóch datach. Datą nabycia przez Wnioskodawcę 1/2 części przedmiotowego lokalu mieszkalnego jest data śmierci matki Wnioskodawcy, tj. 25 września 1982 r. Natomiast pozostała 1/2 część lokalu mieszkalnego Wnioskodawca nabył w dniu 30 grudnia 2009 roku, tj. w dacie podpisania odpłatnej umowy zniesienia współwłasności. Zatem pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca roku 1982 oraz od końca 2009 r.

Biorąc więc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że dokonana w dniu 16 kwietnia 2011 r. sprzedaż lokalu mieszkalnego w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 1982 r. w drodze spadkobrania po matce, nie stanowi źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ została dokonana po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Natomiast, sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego, w części odpowiadającej udziałowi nabytemu w 2009 r. w wyniku odpłatnego zniesienia współwłasności, dokonana w dniu 16 kwietnia 2011 r. nastąpiła przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, a w związku z tym stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zaś dochód uzyskany z tej sprzedaży podlega opodatkowaniu według zasad określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2009 r.

Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316, z późn. zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 1 stycznia 2009 r.

Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl natomiast ust. 2 ww. przepisu podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.

Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia (art. 19 ust. 3 cytowanej ustawy).

Stosownie do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Wysokość ww. nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e cytowanej ustawy).

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Stosownie do art. 30e ust. 4 ww. ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1. dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
2. dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.
   
   

Natomiast, zgodnie z art. 30e ust. 7 tejże ustawy, w przypadku niewypełnienia warunków określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 podatnik jest obowiązany do złożenia korekty zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, i do zapłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po upływie terminu, o którym mowa w art. 45 ust. 4 pkt 4, do dnia zapłaty podatku włącznie.

W myśl art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Cele mieszkaniowe, których sfinansowanie przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uprawnia do skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania, wymienione zostały w art. 21 ust. 25 cytowanej ustawy.

Stosownie do art. 21 ust. 25 pkt 1 i pkt 2 ww. ustawy, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1. wydatki poniesione na:
   
   1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
      
   2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
      
   3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
      
   4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
      
   5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   - położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.
   
   
2. wydatki poniesione na:
   
   1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1,
      
   2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a),
      
   3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a) lub b)
   - w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30.
   
   

Przy czym, przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie, o których mowa w ust. 25 pkt 1 lit. d) i e), rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach (art. 21 ust. 26 ww. ustawy).

Dodatkowo ustawodawca w art. 21 ust. 29 ww. ustawy wskazuje, że w przypadku gdy kredyt (pożyczka), o którym mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a) –c), stanowi część kredytu (pożyczki) przeznaczonego na spłatę również innych niż wymienione w tych przepisach zobowiązań kredytowych (pożyczkowych) podatnika, za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się wydatki przypadające na spłatę kredytu (pożyczki) określonego w ust. 25 pkt 2 lit. a) – c) oraz zapłacone odsetki od tej części kredytu (pożyczki), która proporcjonalnie przypada na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w ust. 25 pkt 2 lit. a) –c).

Należy również wskazać, że przepis ust. 1 pkt 131 nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym (art. 21 ust. 30).

Z treści art. 21 ust. 25 pkt 2 ww. ustawy, jednoznacznie wynika, że kredyt, na którego spłatę zostanie przeznaczony przychód z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego musi być kredytem zaciągniętym na własne cele mieszkaniowe, które zostały wymienione w art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dokonując jednakże analizy powołanych wyżej przepisów w oparciu o przedstawiony we wniosku stan faktyczny, stwierdzić należy, że dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy istotna będzie kwestia ustalenia, czy kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego majątek odrębny Wnioskodawcy może podlegać zwolnieniu z opodatkowania, jeśli przeznaczona będzie na spłatę kredytu zaciągniętego wspólnie z inną osobą (partnerką).

Jak już wskazano powyżej, współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 ustawy Kodeks cywilny).

Zgodnie z art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego, współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych albo współwłasnością łączną.

Mając zatem na względzie opisane powyżej uregulowania prawne jak i ujęty we wniosku stan faktyczny, należy stwierdzić, że Wnioskodawcy nie przysługuje prawo do zwolnienia z opodatkowania całości przychodu uzyskanego ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczonego na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę oraz Jego partnerkę (współwłaścicieli lokalu mieszkalnego).

Kredyt, który Wnioskodawca zaciągnął wspólnie z partnerką służył nabyciu udziału w lokalu mieszkalnym przez każdego z nich, do majątków odrębnych. Tym samym oczywistym jest, że celem zaciągniętego kredytu nie było tylko nabycie udziału przez Wnioskodawcę, ale również nabycie udziału przez partnerkę Wnioskodawcy. W chwili zaciągania kredytu był on zaciągany na realizację również cudzych potrzeb mieszkaniowych a nie tylko potrzeb mieszkaniowych Wnioskodawcy. Umowa zawarta była na realizację celów mieszkaniowych nie tylko Wnioskodawcy.

Tym samym Wnioskodawca dokona spłaty kredytu udzielonego na realizację zarówno własnego, jak i cudzego celu mieszkaniowego. Własny cel mieszkaniowy Wnioskodawcy zostanie zatem spełniony jedynie w odniesieniu do kwoty wydatkowanej na spłatę kredytu zaciągniętego przez Wnioskodawcę, na nabycie udziału w nieruchomości, w takiej części, jaka proporcjonalnie odpowiada Jego udziałowi określonemu w nieruchomości zakupionej razem z partnerką (80%).

Organ nie kwestionuje, że spłaty kredytu dokonuje Wnioskodawca, może więc On spłacić kredyt w całości, ale nie przysługuje Jemu prawo do przedstawienia całej kwoty spłaty kredytu zaciągniętego na mieszkanie, jako przeznaczonej na własne cele mieszkaniowe. Kredyt realizował w chwili jego zaciągania także cudzy cel mieszkaniowy, tj. drugiej osoby.

Tymczasem realizacja cudzych celów mieszkaniowych w oparciu o powyższe zwolnienie podatkowe nie jest dopuszczona. Wnioskodawca natomiast chce odliczyć wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie udziału w nieruchomości przez inną osobę.

Zatem przy obliczaniu kwoty dochodu zwolnionego od podatku Wnioskodawca nie może brać pod uwagę wydatków poniesionych na spłatę kredytu przypadających proporcjonalnie na udział w lokalu nabyty przez jego partnerkę (20%).

Reasumując należy stwierdzić, że przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży lokalu mieszkalnym wydatkowany na spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie z partnerką na zakup lokalu mieszkalnego stanowiącego współwłasność (80% i 20%) korzystać będzie ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tylko do wysokości posiadanego przez Wnioskodawcę udziału w nabytym lokalu mieszkalnym, nawet jeżeli przychód zostanie wydatkowany w całości na spłatę tego kredytu. W przedmiotowej sprawie ma zatem znaczenie wysokość posiadanych udziałów w nieruchomości, bowiem Wnioskodawca nie może skorzystać z przedmiotowego zwolnienia dokonując spłaty kredytu na nabycie udziału w nieruchomości przez inną osobę, a jedynie proporcjonalnie do posiadanych przez siebie udziałów w nieruchomości, w której będzie realizował własne cele mieszkaniowe.

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1 Maja 10, 09-402 Płock.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.