2016.12.21 - Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu - 3063-ILPB1-1.4511.245.2016.1.AA

Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu
3063-ILPB1-1.4511.245.2016.1.AA
z 21 grudnia 2016 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613, z późn. zm.) oraz § 5 pkt 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. z 2015 r., poz. 643) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działający w imieniu Ministra Rozwoju i Finansów stwierdza, że stanowisko Pana przedstawione we wniosku z dnia 20 września 2016 r. (data wpływu 27 września 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

określenia źródła przychodów ze sprzedaży lokalu mieszkalnego – jest prawidłowe,
określenia momentu nabycia lokalu mieszkalnego – jest nieprawidłowe,
ustalenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 września 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie:

określenia źródła przychodów ze sprzedaży lokalu mieszkalnego,
określenia momentu nabycia lokalu mieszkalnego,
ustalenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego.

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawca w 2016 r. w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej prowadził działalność deweloperską.

Jeden z projektów deweloperskich (budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego we (…)) został wzniesiony na działce gruntu nr 1 o powierzchni 0,0951 ha. Działka ta wraz z działką stanowiącą drogę (dz. Nr 2 o pow. 0,1368 ha) została nabyta przez Wnioskodawcę w październiku 2012 r. Działki te zostały przyjęte do działalności gospodarczej jako towar handlowy w celu realizacji przedmiotowej inwestycji deweloperskiej.

W przedmiotowym budynku mieszkalnym znajdował się m.in. lokal mieszkalny składający się z trzech pokoi, w tym jednego z aneksem kuchennym, łazienki, pomieszczenia gospodarczego, przedpokoju, o powierzchni użytkowej 111,71 m², usytuowany na trzeciej kondygnacji budynku, do którego pomieszczeniem przynależnym jest garaż o powierzchni 20,58 m², usytuowany w przyziemiu budynku, łącznie 132,29 m² (dalej jako Lokal Mieszkalny).

Po zakończeniu budowy, Wnioskodawca podjął decyzję o przeznaczeniu Lokalu Mieszkalnego na cele osobiste. W związku z przedmiotową decyzją, Wnioskodawca:

wyłączył z kosztów uzyskania przychodów część wydatków związanych z nabyciem działek gruntu (proporcjonalnie do udziału we współwłasności działek przypadających na Lokal Mieszkalny) oraz część wydatków związanych z budową przedmiotowej inwestycji deweloperskiej (proporcjonalnie do powierzchni użytkowej Lokalu Mieszkalnego w łącznej powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego),
transakcję nieodpłatnego przekazania Lokalu Mieszkalnego na cele osobiste opodatkował podatkiem od towarów i usług stosownie do art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i uwzględnił w deklaracji VAT z działalności gospodarczej podatek należny od przedmiotowej transakcji (dalej jako Podatek VAT).

Nieodpłatne przekazanie Lokalu Mieszkalnego na cele osobiste nastąpiło wskutek oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu (akt notarialny z dnia 3 czerwca 2016 r.). Na mocy oświadczenia Wnioskodawca ustanowił na swoją rzecz odrębną własność Lokalu Mieszkalnego (nr …) położonego we (…), z pomieszczeniem przynależnym w postaci garażu, z którego własnością związany będzie udział wynoszący 2.510/10.000 we współwłasności działki gruntu oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali opisanych w § 1 ww. aktu notarialnego, który to lokal stanowić będzie składnik jego majątku osobistego, a w związku małżeńskim Wnioskodawcy obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej.

Wnioskodawca po przekazaniu Lokalu Mieszkalnego na cele osobiste ponosił również wydatki związane z wykończeniem Lokalu Mieszkalnego (dalej jako Nakłady).

Wnioskodawca wraz z rodziną zajmuje Lokal Mieszkalny w celach mieszkalnych (poza Wnioskodawcą zameldowani w Lokalu Mieszkalnym są również pozostali członkowie rodziny Wnioskodawcy).

Wnioskodawca nie wyklucza, iż w przyszłości Lokal Mieszkalny może zostać sprzedany podmiotowi trzeciemu.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować przychód ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego po przekazaniu go do celów prywatnych?
Od kiedy należy liczyć 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT?
Jeżeli sprzedaż Lokalu Mieszkalnego nastąpi przed upływem 5-letniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, w jaki sposób należy ustalić koszty uzyskania przychodu sprzedaży?

Ad. 1

Zdaniem Wnioskodawcy, przychód ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego należy zaliczyć do przychodów ze sprzedaży nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT, o ile nie upłynął 5-letni termin wskazany w tym przepisie. Jeżeli sprzedaż nastąpi po upływie tego terminu, przychód ze sprzedaży Lokalu Mieszkalnego nie jest przychodem podatkowym (brak źródła przychodu).

Ad. 2

W ocenie Wnioskodawcy, 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył działki gruntu wykorzystane do prowadzenia inwestycji deweloperskiej, z której to Lokal Mieszkalny został przekazany do celów prywatnych, czyli od końca roku 2012.

Ad. 3

Uzasadnienie przyjętego stanowiska:

Ad. 1

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (...) określonych w lit. a - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).

Przy czym zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Składniki, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy PIT to:

środki trwałe albo wartości niematerialne i prawne, podlegające ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
składniki majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł,
składniki majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
składniki majątku stanowiące spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

– wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.

Jednakże zastrzeżenia zawarte w art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT odnoszące się do ust. 3 art. 10 ustawy PIT „wyłączają” wyłączenie zawarte w art. 10 ust. 2 pkt 3 w odniesieniu do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Powyższe oznacza, iż przy sprzedaży przez Wnioskodawcę Lokalu Mieszkalnego uzyskany przychód będzie zaliczany do źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT, o ile sprzedaż nastąpi przed upływem 5-letniego, okresu, o którym mowa w tym przepisie.

Natomiast jeżeli sprzedaż Lokalu Mieszkalnego nastąpi po upływie 5-letniego przepisu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT wówczas uzyskany przychód nie będzie stanowić przychodu podatkowego (nie wystąpi źródło przychodów).

Ad. 2

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT źródłem przychodów jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości (...) określonych w lit. a) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie (...).

Z uwagi na fakt, iż nabycie działek gruntu na których została wzniesiona inwestycja deweloperska, z której to wyodrębniono Lokal Mieszkalny przekazany na cele osobiste Wnioskodawcy, miało miejsce w 2012 r., 5-letni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT należy liczyć od końca roku 2012.

Ad. 3

W sytuacji gdyby sprzedaż Lokalu Mieszkalnego nastąpiła przed upływem 5-letniego okresu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy PIT, Wnioskodawca przy obliczeniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości ma prawo do uwzględnienia kosztów uzyskania przychodów.

Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 6c ustawy PIT koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie ich posiadania.

Tym samym Wnioskodawca będzie uprawniony do uwzględnienia w kosztach uzyskania przychodów:

wydatków związanych z nabyciem działek gruntu (proporcjonalnie do udziału we współwłasności działek przypadających na Lokal Mieszkalny) oraz część wydatków związanych z budową przedmiotowej inwestycji deweloperskiej, które w związku z przekazaniem Lokalu Mieszkalnego do celów prywatnych zostały wyłączone z kosztów uzyskania przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej,
wydatków związanych z wykończeniem Lokalu Mieszkalnego (Nakłady), a także
podatku VAT należnego z tytułu nieodpłatnego przekazania Lokalu Mieszkalnego z działalności gospodarczej do celów prywatnych Wnioskodawcy.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego w zakresie:

określenia źródła przychodów ze sprzedaży lokalu mieszkalnego jest prawidłowe,
określenia momentu nabycia lokalu mieszkalnego jest nieprawidłowe,
ustalenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego jest prawidłowe.

Odpłatne zbycie nieruchomości w świetle ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361, z późn. zm.) może stanowić przychód ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 lub art. 10 ust. 1 pkt 8 w związku z art. 14 ww. ustawy.

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących:

środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych,
składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł,
składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych,
składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych

Z kolei w myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) powołanej ustawy, źródłem przychodów jest, z zastrzeżeniem ust. 2, odpłatne zbycie:

nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
prawa wieczystego użytkowania gruntów,
innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie.

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości następuje po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a przychód uzyskany z odpłatnego zbycia w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zgodnie z treścią art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jednak w myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Z powyższych przepisów wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości lub praw albo rzeczy decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma data ich nabycia.

Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzi jednoosobową działalność deweloperską. Jeden z projektów deweloperskich został wzniesiony na działce nabytej przez Wnioskodawcę w 2012 r. Działka została przyjęta do działalności gospodarczej jako towar handlowy w celu realizacji przedmiotowej inwestycji deweloperskiej. Po zakończeniu budowy Wnioskodawca podjął decyzję o przeznaczeniu lokalu mieszkalnego na cele osobiste. Nieodpłatne przekazanie lokalu mieszkalnego na cele osobiste nastąpiło wskutek oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu (akt notarialny z 3 czerwca 2016 r.). Wnioskodawca nie wyklucza, że w przyszłości lokal mieszkalny może zostać sprzedany podmiotowi trzeciemu.

Wobec powyższego, Wnioskodawca powziął wątpliwość dotyczącą skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym, stanowiącej towar handlowy, którą przed sprzedażą wycofano z działalności gospodarczej na cele osobiste.

Mając na względzie powołane przepisy oraz przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego należy wskazać, że skoro lokal mieszkalny, o którym mowa we wniosku został wycofany z działalności gospodarczej na potrzeby osobiste Wnioskodawcy, a z kosztów uzyskania przychodów wyłączono część wydatków związanych z nabyciem działek gruntu oraz część wydatków związanych z budową przedmiotowej inwestycji deweloperskiej to zachodzą przesłanki do uznania, że sprzedaż przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie zostanie dokonana w wykonaniu działalności gospodarczej, co skutkuje koniecznością opodatkowania dochodu osiągniętego ze sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego w ramach źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiują użytego w tym przepisie pojęcia „nabycie”. Interpretacja pojęcia „nabycie” została m.in. przedstawiona w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 listopada 2009 r., sygn. akt II FSK 1489/08, w którym Sąd stwierdził, że aby ustalić, jaka czynność prawna wyznacza początek biegu pięcioletniego terminu należy odwołać się do regulacji zawartych w prawie cywilnym. Według ustawy Kodeks cywilny nabycie rozumiane jest to uzyskanie prawa własności rzeczy. Zatem aktywa majątkowe ulegają zwiększeniu. Zdaniem Sądu przez pojęcie „nabycie” użyte w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozumieć każde zwiększenie aktywów majątku podatnika.

Przedmiotem odrębnej własności lokalu może być samodzielny lokal. Ustanowienie odrębnej własności lokalu, prawa i obowiązki właścicieli tych lokali oraz zarząd nieruchomością wspólną regulują przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892). Odrębna własność oznacza, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności. Jednakże nie może ona istnieć samodzielnie, gdyż wraz z nią związane są prawa do współposiadania części budynku i prawa do gruntu pod budynkiem oraz innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Odrębna własność jest najpełniejszym prawem do nieruchomości.

Ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego powoduje, że osoba, której przysługuje prawo do lokalu, uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu mieszkalnego oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości wspólnej.

Odnosząc powyższe do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że w przypadku odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wycofanego z działalności gospodarczej, jako datę nabycia przez Wnioskodawcę, należy przyjąć datę ustanowienia odrębnej własności lokalu, tj. czerwiec 2016 r. Wobec tego pięcioletni termin, określony w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w rozpatrywanej sprawie, należy liczyć od końca 2016 r., co oznacza, że termin ten upłynie z dniem 31 grudnia 2021 r.

Zgodnie natomiast z treścią art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 30e ust. 4 powołanej ustawy, po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub
dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131.

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł (art. 30e ust. 5 ww. ustawy).

Przy czym, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio (art. 19 ust. 1 powołanej ustawy).

Stosownie do treści art. 19 ust. 3 ww. ustawy, wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający (art. 19 ust. 4 ww. ustawy).

W myśl art. 22 ust. 6c powołanej ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Zatem, w przedmiotowej sprawie, w przypadku odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego wycofanego na potrzeby osobiste przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, kosztem uzyskania przychodów będą wydatki związane z nabyciem działki gruntu oraz budową budynku mieszkalnego (proporcjonalnie do udziału we współwłasności działki przypadającej na lokal mieszkalny oraz powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w łącznej powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego), oraz należny podatek od towarów i usług z tytułu nieodpłatnego przekazania lokalu mieszkalnego z działalności gospodarczej na cele prywatne. Do kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży ww. lokalu mieszkalnego Wnioskodawca będzie mógł również zaliczyć, udokumentowane fakturami VAT, nakłady związane z wykończeniem (np. zakup materiałów budowlanych) zwiększające wartość tego lokalu, a które zostały poczynione w czasie jego posiadania.

W świetle powyższego, stwierdzić należy, że w sytuacji kiedy lokal mieszkalny został wycofany na potrzeby osobiste i nabyty przez Wnioskodawcę z momentem ustanowienia odrębnej własności lokalu w czerwcu 2016 r., to odpłatne zbycie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – będzie stanowiło dla Wnioskodawcy źródło przychodu w rozumieniu powołanego powyżej art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji, dochód ze sprzedaży tego lokalu mieszkalnego stanowiący różnicę pomiędzy przychodem określonym w oparciu o art. 19 a kosztami uzyskania przychodów ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c podlegać będzie opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawcy w zakresie:

określenia źródła przychodów ze sprzedaży lokalu mieszkalnego uznano za prawidłowe,
określenia momentu nabycia lokalu mieszkalnego uznano za nieprawidłowe,
ustalenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży lokalu mieszkalnego uznano za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2016 r., poz. 718, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy), na adres: Izba Administracji Skarbowej w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.

Reklama

O nas

Regulamin