Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie
IPPB1/4511-573/15-5/KS
z 29 lipca 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770, z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko – przedstawione we wniosku z dnia 20 kwietnia 2015 r. (data wpływu 27 kwietnia 2015 r.) uzupełnionego pismem z dnia 23 lipca 2015 r. (data wpływu 24 lipca 2015 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 13 lipca 2015 r. nr IPPB1/4511-573/14-2/KS o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości wyboru opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem ewidencjonowanym w wysokości 8,5% – jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 kwietnia 2015 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie możliwości wyboru opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem ewidencjonowanym w wysokości 8,5%

We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.

1. Osoba fizyczna prowadząca pozarolniczą działalność gospodarczą w Polsce, podlegająca w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu w podatku PIT w Polsce („Wnioskodawca”) jest właścicielem: (i) budynku usługowego („Budynek Usługowy”) oraz (ii) lokalu usługowego („Lokal Usługowy”), (zwane łącznie „Nieruchomościami”). Nieruchomości zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych („Ewidencja Środków Trwałych”) działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę.
   
2. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim, w tym małżeństwie panuje ustrój wspólności ustawowej, a Budynek Usługowy oraz Lokal Usługowy stanowią majątek wspólny małżonków. Po wykreśleniu Budynku Usługowego oraz Lokalu Usługowego z Ewidencji Środków Trwałych w działalności gospodarczej Wnioskodawcy i przeniesienia Nieruchomości do majątku prywatnego, nadal będą one stanowiły wspólność ustawową (bezułamkową) małżonków.
   
3. Wnioskodawca jest też zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT w związku z wynajmem Budynku Usługowego oraz Lokalu Usługowego.
   
4. 1. Budynek Usługowy został wprowadzony do Ewidencji Środków Trwałych w działalności gospodarczej Wnioskodawcy w dniu 30 czerwca 2004 r.
   
4. 2. Budynek Usługowy został wybudowany na działce nr 149/4, która została nabyta w dniu 4 grudnia 2002 r. Budynek Usługowy został wybudowany i oddany do użytku w maju 2004 r.; Wnioskodawca odliczył podatek VAT od wydatków na wybudowanie Budynku Usługowego.
   
4. 3. Wydatki poniesione po wybudowaniu Budynku Usługowego na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej.
   
5. 1. Lokal Usługowy został wprowadzony do Ewidencji Środków Trwałych w działalności gospodarczej Wnioskodawcy w dniu 1 września 2011 r.
   
5. 2. Lokal Usługowy został nabyty przez Wnioskodawcę w dniu 12 lipca 2011 r. jako lokal wybudowany i oddany do użytku; Wnioskodawca odliczył podatek VAT przy nabyciu Lokalu Usługowego.
   
5. 3. Wydatki poniesione po nabyciu Lokalu Usługowego na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, nie stanowiły co najmniej 30% jego wartości początkowej.
   
6. Wnioskodawca planuje wycofać Nieruchomości z prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej poprzez: (i) wykreślenie Nieruchomości z Ewidencji Środków Trwałych i przeniesienie Nieruchomości do majątku prywatnego Wnioskodawcy oraz (ii) przeniesienie umów najmu Nieruchomości z działalności gospodarczej Wnioskodawcy na Wnioskodawcę w ramach tzw. najmu prywatnego.
   
7. Tzw. „najem prywatny” Wnioskodawcy będzie nadal opodatkowany podatkiem VAT.
   
   
   

Pismem z dnia 23 lipca 2015 r. (data wpływu 24 lipca 2015 r.) w odpowiedzi na wezwanie z dnia 13 lipca 2015 r. nr IPPB1/4511-573/14-2/KS Wnioskodawczyni uzupełniła opisane zdarzenie przyszłe. W uzupełnieniu wniosku poinformowała, że:

• przedmiotem działalności był również najem Nieruchomości,
• dotychczasowa pozarolnicza działalność gospodarcza będzie kontynuowania, natomiast jej przedmiotem nie będzie najem Nieruchomości, zostanie również dokonana odpowiednia zmiana wpisu w CEIDG;
• najem będzie dokonywany przez Wnioskodawczynię we własnym imieniu. Wykorzystanie własnej nieruchomości na cele najmu co do zasady (niezależnie od wybranego reżimu podatkowego) polega na stałym udostępnianiu nieruchomości najemcy - wynika z tego, że każdy najem ma w sobie element stałości. Należy zwrócić uwagę, że do czasu podjęcia decyzji o sprzedaży nieruchomości albo wykorzystania na cele własne - w przypadku nieruchomości wykorzystywanej na najem czyli inny cel niż cel mieszkaniowy - każdy właściciel chce uzyskiwać w sposób regularny czynsz najmu. Trudno zatem mówić o wynajmie jakiejkolwiek nieruchomości w sposób przypadkowy, incydentalny. Podjęcie przez właściciela decyzji o wynajmie własnej nieruchomości zazwyczaj oznacza realizację celu polegającego na czerpaniu korzyści z własnego majątku (nieruchomości) i każdy racjonalny właściciel nieruchomości podejmuje działania w celu najkorzystniejszego wynajęcia swojej nieruchomości (niezależnie od reżimu opodatkowania) w sposób trwały. Każdy najem długoterminowy wiąże się również ze swej istoty z dłuższą perspektywą czasu,
• Wnioskodawczyni zamierza pozyskiwać ewentualnych najemców w każdy możliwy sposób. W szczególności może korzystać z usług agencji pośrednictwa w wynajmie nieruchomości w celu znalezienia najemcy na Nieruchomość. Możliwe jest również poszukiwanie najemców m.in. przez zamieszczenie ogłoszenia czy też przez znajomych. W przypadku gdy potencjalni najemcy sami zgłoszą się do Wnioskodawczyni, niewykluczone jest również wynajęcie bez pośrednictwa ww. agencji. Wnioskodawczyni nie będzie pozyskiwała wynajmujących, gdyż nie świadczy i nie będzie świadczyła usług pośrednictwa. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego wynajmującym jest podmiot który „zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony”. Zgodnie z opisem zawartym we Wniosku to Wnioskodawczyni będzie wynajmującym,
• Wnioskodawczyni nie będzie pobierała dodatkowych opłat za zarządzaniem nieruchomościami,
• umowy najmu zostaną zawarte z tymi samymi podmiotami, z którymi Wnioskodawczyni wcześniej zawierała umowy oraz z nowymi podmiotami - jednakże dotychczasowe umowy zawarte przez Wnioskodawczynię w ramach działalności gospodarczej zostaną rozwiązane, a następnie zawarte zostaną nowe umowy najmu (w tamach tzw. najmu prywatnego, nie w ramach działalności gospodarczej).
• w budynku usługowym będącym przedmiotem najmu znajdują się 7 (słownie siedem) wydzielonych lokali. Do wynajęcia przeznaczonych będzie 6 (sześć) lokali usługowych.
  
  

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie.

1. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku (i) w przypadku wycofania Nieruchomości z pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawcy poprzez wykreślenie Nieruchomości z Ewidencji Środków Trwałych i przeniesienie Nieruchomości do majątku prywatnego Wnioskodawcy oraz (ii) po zawarciu umów najmu Nieruchomości w ramach tzw. najmu prywatnego, przychody uzyskiwane z najmu Nieruchomości będą mogły być opodatkowane u Wnioskodawcy wg stawki 8,5% przychodu zgodnie z art. 2 ust. 1a i art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku PIT w zw. z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT?
2. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku wycofanie Nieruchomości z pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawcy poprzez wykreślenie Nieruchomości z Ewidencji Środków Trwałych i przeniesienie Nieruchomości do majątku prywatnego Wnioskodawcy nie powoduje powstania przychodu w podatku PIT po stronie Wnioskodawcy ani nie powoduje obowiązku korygowania kosztów?
3. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku wycofanie Nieruchomości z działalności gospodarczej Wnioskodawcy poprzez wykreślenie Nieruchomości z Ewidencji Środków Trwałych i przeniesienie Nieruchomości do majątku prywatnego Wnioskodawcy w celu przeznaczenia Nieruchomości do tzw. najmu prywatnego w rozumieniu przepisów o podatku PIT nie stanowi dostawy towarów albo świadczenia usług w rozumieniu ustawy o VAT, zatem czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT?
4. Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku wycofanie Nieruchomości z działalności gospodarczej Wnioskodawcy - poprzez wykreślenie Nieruchomości z Ewidencji Środków Trwałych w celu przeznaczenia Nieruchomości do tzw. najmu prywatnego w rozumieniu przepisów o podatku PIT nie będzie skutkowało powstaniem obowiązku zwrotu części podatku VAT naliczonego odliczonego z tytułu nabycia Lokalu Usługowego bowiem Lokal Usługowy nie zmieni swojego przeznaczenia w rozumieniu ustawy o VAT - nadal będzie wynajmowany w ramach czynności podlegających opodatkowaniu?
   
   

Przedmiotem niniejszej interpretacji indywidualnej jest odpowiedź na pytanie oznaczone nr 1 w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (pytanie oznaczone nr 2) oraz w zakresie podatku od towarów i usług (pytania oznaczone nr 3 i 4) wydane zostały odrębne interpretacje indywidualne.

Zdaniem Wnioskodawczyni, prawidłowe jest stanowisko, iż w zdarzeniu przyszłym przedstawionym we Wniosku (i) w przypadku wycofania Nieruchomości z pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni poprzez wykreślenie Nieruchomości z Ewidencji Środków Trwałych i przeniesienie Nieruchomości do majątku prywatnego Wnioskodawczyni oraz (ii) po zawarciu umów najmu Nieruchomości w ramach tzw. najmu prywatnego, przychody uzyskiwane z najmu Nieruchomości będą mogły być opodatkowane u Wnioskodawczyni wg stawki 8,5% przychodu zgodnie z art. 2 ust. 1a i art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku PIT w zw. z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT dochody osiągane przez podatników m.in. ze źródła: (i) najem, (ii) dzierżawa, (iii) inne umowy o podobnym charakterze - z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) - są opodatkowane na zasadach, określonych w ustawie o PIT, chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku PIT.

Wynika z tego, iż jeżeli podatnicy osiągają przychody z tytułu najmu lub dzierżawy (lub umowy o podobnym charakterze) składników majątku nie związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, możliwe jest opodatkowanie tych dochodów na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku PIT. Ww. ustawy nie precyzują przy tym jakiego rodzaju składników majątku może dotyczyć umowa najmu, dzierżawy lub umowa o podobnym charakterze, zatem można założyć, iż - co do zasady - opodatkowany na zasadach określonych w ustawie o zryczałtowanym podatku PIT może być najem każdego rodzaju nieruchomości, w tym nieruchomości o charakterze usługowym. Zgodnie z art. 1 pkt 2) ustawy o zryczałtowanym podatku PIT, ustawa ta reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem PIT przychodów osiąganych przez osoby fizyczne m.in. z tytułu umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Doprecyzowanie tego przepisu znajduje się w art. 2 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku PIT, zgodnie z którym: „osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych”.

W przypadku zatem osiągania przychodów z tytułu najmu, dzierżawy lub umowy o podobny charakterze (art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku PIT), jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 % uzyskiwanych w ten sposób przychodów (zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku PIT).

Jeżeli zatem umowy najmu zostaną zawarte przez Wnioskodawczynię (i) poza działalnością gospodarczą Wnioskodawczyni w ramach tzw. najmu prywatnego, a (ii) przedmiot umowy najmu będą stanowić Nieruchomości niezwiązane z prowadzoną działalnością gospodarczą (tj. wykreślone z Ewidencji Środków Trwałych w pozarolniczej działalności gospodarczej Wnioskodawczyni i przeniesione do majątku prywatnego Wnioskodawczyni), zdaniem Wnioskodawczyni przychód uzyskiwany z tytułu najmu Nieruchomości może zostać opodatkowany wg stawki 8,5% od uzyskiwanych przychodów zgodnie z art. 2 ust. 1a oraz art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku PIT - pod warunkiem złożenia odpowiedniego oświadczenia, o którym mowa w art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku PIT w zw. z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do przepisów tej ustawy, odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 i 6:

• pozarolnicza działalność gospodarcza,
  

• najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
  
  
  

W myśl art. 5a pkt 6 ww. ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,
2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,
3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Z cytowanych powyżej przepisów wynika, że najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 ww. ustawy. Co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów z najmu ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem, przy czy czym każdy przypadek, należy rozpatrywać indywidualnie, z uwzględnieniem istotnych okoliczności danej sprawny.

Wskazać jednak należy, że treść definicji zawartej w wyżej cytowanym art. 5a pkt 6 ww. ustawy daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą, konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz, po trzecie, w sposób ciągły.

Tak więc, działalność gospodarcza to taka działalność, która:

1. jest prowadzona w celu osiągnięcia dochodu, przy czym nawet ewentualna strata będąca wynikiem tej działalności nie pozbawia jej statusu działalności gospodarczej, bowiem istotny jest sam zamiar osiągnięcia dochodu,
2. wykonywana jest w sposób ciągły. Jednakże przesłanki tej nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Istotny jest zamiar powtarzalności określonych czynności celem osiągnięcia dochodu np. powtarzalna sprzedaż przedmiotów własności posiadających tożsamy charakter. Przy czym o ciągłości nie przesądza wynajmowanie danej nieruchomości przez kilka lat, lecz powtarzalność podejmowanych działań,
3. prowadzona jest w sposób zorganizowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa obrocie gospodarczym.
   
   

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki, stanowi w rozumieniu przepisów ww. ustawy pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

Dlatego też nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowanie nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

W myśl art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Wyżej wymieniony przepis koreluje z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczącym źródła przychodu jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.

Osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych – o czym stanowi art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U. Nr 144, poz. 930 z późn. zm.). Stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu poza działalnością gospodarczą – w myśl art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy – wynosi 8,5%.

Natomiast stosownie do treści art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 14 ustawy o podatku dochodowym, w tym również, gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”.

Jednakże, w myśl art. 8 ust. 1 pkt 3 lit. e) ww. ustawy, opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, z zastrzeżeniem art. 6 ust. 1b, nie stosuje się do podatników osiągających w całości lub w części przychody z tytułu świadczenia usług wymienionych w załączniku Nr 2 do ustawy.

Załącznik ten zawiera wykaz usług, których świadczenie wyłącza podatnika z opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, oznaczonych według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wprowadzonej rozporządzeniem Rady Ministrów 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. Nr 207, poz. 1293 ze zm.). W pozycji 28 tego załącznika wymieniono wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.1 PKWiU), z zastrzeżeniem, iż wyłączenie to nie dotyczy przychodów osiąganych z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, o których mowa w art. 6 ust. 1a ustawy.

Natomiast stawka ryczałtu 8,5% – stosownie do treści art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ww. ustawy – dotyczy przychodów, o których mowa w art. 6 ust. 1a (m.in. z najmu poza działalnością gospodarczą).

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wywieść należy, że Wnioskodawczyni jest właścicielem nieruchomości (tj. budynku usługowego oraz lokalu usługowego), które zostały wprowadzone do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej działalności gospodarczej w zakresie m.in. najmu. Wnioskodawczyni jest też zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT w związku z wynajmem budynku usługowego oraz lokalu usługowego. Wnioskodawczyni planuje wycofać nieruchomości z prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej poprzez wykreślenie nieruchomości z ewidencji środków trwałych i przeniesienie nieruchomości do majątku prywatnego oraz przeniesienie umów najmu nieruchomości z działalności gospodarczej w ramach tzw. najmu prywatnego. Najem będzie dokonywany przez Wnioskodawczynię we własnym imieniu. Wnioskodawczyni zamierza pozyskiwać ewentualnych najemców w każdy możliwy sposób. W szczególności może korzystać z usług agencji pośrednictwa w wynajmie nieruchomości w celu znalezienia najemcy na Nieruchomość. Możliwe jest również poszukiwanie najemców m.in. przez zamieszczenie ogłoszenia czy też przez znajomych. W przypadku gdy potencjalni najemcy sami zgłoszą się do Wnioskodawczyni, niewykluczone jest również wynajęcie bez pośrednictwa ww. agencji. Umowy najmu zostaną zawarte z tymi samymi podmiotami, z którymi Wnioskodawczyni wcześniej zawierała umowy oraz z nowymi podmiotami. W budynku usługowym będącym przedmiotem najmu znajdują się siedem wydzielonych lokali. Do wynajęcia przeznaczonych będzie sześć lokali usługowych.

Rozważając kwestię sposobu opodatkowania przychodów (dochodów) z tytułu najmu przedmiotowej nieruchomości, należy najpierw zakwalifikować je do odpowiedniego źródła przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Biorąc pod uwagę treść wniosku oraz przytoczone przepisy prawa w tym zakresie należy stwierdzi jednoznacznie, że najem wykonywany w sposób opisany we wniosku, spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, bez względu na to czy przedmiotowy budynek oraz lokal usługowy zostanie wycofany z działalności gospodarczej, czy też w niej pozostanie.

Prowadząc opisany we wniosku najem Wnioskodawczyni działa we własnym imieniu, a podejmowane czynności rodzą bezpośrednio dla Niej określone prawa i obowiązki. Niewątpliwie prowadzony przez Wnioskodawczynię najem ma zarobkowy charakter, czyli nastawiony jest na osiągnięcie zysku (dochodu), w postaci czynszu. Zakres prowadzonego najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Zorganizowany sposób działania w obrocie gospodarczym oznacza prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. O zorganizowanej działalności świadczyć może również konieczność pozyskiwania potencjalnego klienta (najemcy), poprzez udostępnianie informacji o posiadanej nieruchomości do wynajęcia. Tego rodzaju działania przy podanej liczbie wynajmowanych lokali, nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych działań i czynności. Jak wskazała Wnioskodawczyni, trudno mówić o wynajmie jakichkolwiek nieruchomości w sposób przypadkowy, incydentalny.

W ocenie tut. Organu podatkowego tego rodzaju działania, nie mogą więc mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności, które wypełniają definicję działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zauważyć należy, że skoro uprzednio Wnioskodawczyni zawarła umowy najmu przedmiotowych nieruchomości w warunkach spełniających przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, to uzyskiwane przychody z najmu w warunkach określonych w ww. przepisie, winny zostać rozliczone na zasadach właściwych dla tej działalności, nawet w przypadku wycofania nieruchomości będącej przedmiotem najmu ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

W rozpatrywanej sprawie, tego rodzaju działania, nie mają ze swej istoty charakteru przypadkowego, incydentalnego. Bez wątpienia podejmowany jest cały szereg zaplanowanych oraz przemyślanych działań i czynności, zmierzających do uzyskania przychodów z najmu. Ponadto Wnioskodawczyni uprzednio wykorzystywała ww. nieruchomości w celu prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie najmu. Prowadziła więc działalność gospodarczą ukierunkowaną na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich. Zatem czynności związane z wynajmem przedmiotowych nieruchomości nadal podejmowane są w sposób ciągły, czyli w sposób stały, nie okazjonalny.

Wbrew argumentacji Wnioskodawczyni decydujące znaczenie dla zakwalifikowania przychodów z wynajmu nieruchomości do właściwego źródła ma przede wszystkim to, czy najem spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Innymi słowy podstawowe znaczenia ma sposób wykonywania tego najmu – jego profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter oraz prowadzenie go na własny rachunek i ryzyko. Nie jest zaś decydujący fakt, że składnik majątku zostanie wycofany z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, a umowy najmu mogą zostać zawarte przez Wnioskodawczynię jako osobę nieprowadzącą działalności gospodarczej. To, że Wnioskodawczyni zamierza wycofać nieruchomość (będącą uprzednio przedmiotem najmu w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 5a pkt 6 ww. ustawy) z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych jak również ewentualnie przekaże nieruchomość do majątku prywatnego, nie jest tożsame z tym, że wykonywane czynności w zakresie najmu nie będą nadal nosiły znamion działalności gospodarczej.

Najem jaki zamierza prowadzić Wnioskodawczyni nie będzie najmem okazjonalnym lecz będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły, co wypełnia dyspozycję art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Najem będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły oraz w szerokim zakresie, gdyż przedmiotem najmu będą lokale usługowe a najemcami będą podmioty gospodarcze. Nie można więc stwierdzić, że ww. składniki majątku pomimo wycofania ich z działalności gospodarczej i przekazania do majątku prywatnego będą wykorzystywane na cele prywatne Wnioskodawczyni a przychody z ewentualnego najmu będą uzyskiwane w sposób sporadyczny, incydentalny.

Mając na uwadze powołane przepisy prawa podatkowego oraz zaprezentowany opis zdarzenia przyszłego stwierdzić jednoznacznie należy, że przychody z opisanego we wniosku najmu nieruchomości – nie mogą stanowić źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Mając bowiem na uwadze profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły charakter prowadzonego najmu, podejmowane przez Wnioskodawczynię czynności wypełniają przesłanki zawarte w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zatem przychody uzyskiwane z tytułu najmu, nawet jeżeli Wnioskodawczyni uprzednio wycofa przedmiotowe nieruchomość z ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, powinna zaliczyć do źródła przychodów – pozarolnicza działalność gospodarcza i opodatkować w sposób przewidziany dla tego źródła przychodów. Tym samym przychody z najmu nieruchomości, nie mogą być opodatkowane zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%.

W świetle powyższego stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację – w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270, z późn. zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.