Interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach
IBPP1/4512-607/15/MG
z 30 października 2015 r.

Mechanizm kojarzenia podobnych interpretacji

INTERPRETACJA INDYWIDUALNA

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 613) oraz § 2 i § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 kwietnia 2015 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.U. z 2015 r. poz. 643) – Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działający w imieniu Ministra Finansów, stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z 6 lipca 2015 r. (data wpływu 22 lipca 2015 r.) uzupełnionym pismem z 30 września 2015 r. (data wpływu 5 października 2015 r.) oraz pismem z 14 października 2015 r. (data wpływu 23 października 2015 r.), o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy lokali mieszkalnych i lokalu użytkowego oraz dostawy po podziale prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionym na niej budynkiem - boksem garażowym – jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 22 lipca 2015 r. wpłynął do tut. Organu ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania podatkiem VAT dostawy lokali mieszkalnych i lokalu użytkowego oraz dostawy po podziale prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z posadowionym na niej budynkiem – boksem garażowym.

Wniosek został uzupełniony pismem z 30 września 2015 r. (data wpływu 5 października 2015 r.) będącym odpowiedzią na wezwanie tut. organu z 22 września 2015 r. nr IBPP1/4512-607/15/MG oraz pismem z 14 października 2015 r. (data wpływu 23 października 2015 r.).

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe:

W kwietniu 2015 roku Wnioskodawca nabył od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej nieruchomości gruntowe: działkę nr X o powierzchni 0,0614 ha zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni 250 m², wybudowanym w latach 30-tych dwudziestego wieku, za cenę łączną …,- oraz prawo wieczystego użytkowania gruntu działki numer ew. Y o powierzchni 57 m² za cenę …,-. Dla tej działki utworzona jest odrębna księga wieczysta. W dziale I-O tej księgi wpisana jest działka nr Y o pow. 0,0057 ha oraz ujawniony jest „budynek-boks garażowy” stanowiący przedmiot odrębnej własności, przeznaczony do generalnego remontu. Sprzedaż wymienionych nieruchomości, przez dotychczasowych właścicieli była zwolniona z podatku VAT, notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych.

Budynek mieszkalny nie posiada podziału fizycznego, lokale nie są wyodrębnione administracyjnie, ale stan faktyczny jest taki, że budynek składa się obecnie z pięciu samodzielnie funkcjonujących lokali znajdujących się na parterze (3 lokale) i pierwszym piętrze (2 lokale) oraz z suteren użytkowych i strychu. Przy czym sutereny dawniej funkcjonowały jako lokale mieszkalne, na co wskazują nadal istniejące przyłącza mediów w częściach kuchennych i WC - łazienkach. Sutereny ostatnio pełniły funkcje lokali użytkowych. Tym samym obecnie w budynku znajduje się pięć lokali mieszkalnych. Lokal numer 2 zajmowany jest przez najemców na podstawie decyzji administracyjnej wydanej w 1961 roku. W akcie notarialnym Wnioskodawca zobowiązał się do dożywotniego wynajmowania obecnym najemcom lokalu numer 2 oraz utrzymania ich stałego zameldowania. Lokal numer 2 jest i będzie cały czas wynajmowany, jest w dobrym stanie technicznym, nadaje się do zamieszkania. W dobrym stanie technicznym jest również lokal numer 4, nie wymaga on większego remontu poza odświeżeniem ścian i podłóg. Lokal ten Wnioskodawca zamierza, w najbliższych latach wynajmować na cele mieszkalne lub użytkowe. Poza lokalem numer 4, który w ostatnich latach był zajmowany przez jednego z dotychczasowych współwłaścicieli (a za wcześniejsze lata nie ma dokumentów świadczących o najmie tego lokalu) pozostałe lokale w budynku były, na przestrzeni lat, wynajmowane przez dotychczasowych współwłaścicieli obcym im osobom (najemcom). Najemcy lokali w ramach najmu mieli prawo do korzystania z części wspólnych, w tym strychu i suteren oraz podwórka. Niemniej w umowach najmu nie było na ogół zawartych odrębnych zapisów o takiej możliwości. Jak wspomniano, sutereny pełniły ostatnio funkcje użytkowe (niemieszkalne), były udostępniane w ramach umów najmu najemcom lokali mieszkalnych, względnie były wynajmowane na podstawie odrębnych umów najmu (nie byli to najemcy lokali mieszkalnych), ale w dokumentach nieruchomości umowy najmu dotyczące suteren nie zachowały się. Potwierdzają ten stan (wynajem) świadkowie - najemcy. Aktualnie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu oraz polegającą na realizacji projektów związanych ze wznoszeniem budynków. Ze względów ekonomicznych i osobistych podjął decyzję, że zakupione nieruchomości, czyli działkę numer X zabudowaną budynkiem mieszkalnym oraz prawo wieczystego użytkowania gruntu - działki Y z posadowionym na niej budynkiem-boksem garażowym, stanowiącym od gruntu odrębny przedmiot własności, wprowadzi do jednoosobowej działalności gospodarczej. Zamierza wyremontować obecnie funkcjonujące (pozostałe, poza lokalami 2 i 4) trzy lokale mieszkalne na parterze i pierwszym piętrze oraz sutereny. Remont tych trzech kondygnacji nie zmieni zasadniczo ich powierzchni użytkowej, nie wymaga zmian konstrukcyjnych, które wymagałyby odrębnego pozwolenia na budowę. Natomiast Wnioskodawca jest obecnie na etapie czynności administracyjnych zmierzających do uzyskania pozwolenia na wymianę dachu połączoną z rozbudową i adaptacją poddasza na lokale mieszkalne. Wnioskodawca, jak wspomniano, zamierza wymienić w suterenach, na parterze oraz pierwszym piętrze (poza lokalami 2 i 4) istniejące instalacje: elektryczną, gazową, wodno-kanalizacyjną oraz zamontować nową instalację centralnego ogrzewania. Wyremontować części wspólne: klatkę schodową, elewację, ogrodzenie oraz uporządkować ogródek. Wymienić więźbę dachową, poszycie dachu, rynny. Przy okazji remontu i przebudowy dachu podwyższyć strych, wybudować na nim nowe lokale mieszkalne. Po dokonaniu wymienionych prac dokonać podziału fizycznego i wyodrębnić samodzielne lokale. Obecnie istniejąca powierzchnia suteren, parteru i pierwszego piętra będzie wyremontowana i tylko podzielona. To wydzielenie nie wymaga zmian konstrukcyjnych, gdyż obecny układ pionów kanalizacyjnych, wentylacyjnych itp. oraz układ ścian można powiedzieć nasuwa taki podział. Natomiast lokale, które powstaną na strychu będą stanowiły nową wartość - nową powierzchnię użytkową. Po dokonaniu podziału fizycznego na pierwszym piętrze zostaną wydzielone, ze względu na istniejące możliwości konstrukcyjne i przyłącza, 3 lokale mieszkalne (obecnie funkcjonują 2). Na parterze będą (obecnie również są 3) 3 lokale mieszkalne. W suterenach będą wyodrębnione, z uwagi na istniejące możliwości konstrukcyjne i budowlane, 2 lokale mieszkalne i 1 lokal użytkowy.

W przypadku prawa użytkowania wieczystego działki numer Y oraz posadowionego na nim budynku - boksu garażowego, składającego się z dwóch odrębnych pomieszczeń garażowych z dwiema bramami wjazdowymi, Wnioskodawca zamierza wyremontować istniejące boksy, bez zmiany ich powierzchni i zmian konstrukcyjnych. Remont będzie polegał na wymianie bram garażowych, poszycia dachu, na naprawie i pomalowaniu ścian oraz posadzek.

Wnioskodawca zamierza podzielić fizycznie i administracyjnie działkę na dwie odrębne nieruchomości oraz podzielić budynek-boks garażowy, stanowiący odrębny od prawa wieczystego użytkowania gruntu przedmiot własności, na dwie odrębne części i sprzedać.

Odnośnie budynku mieszkalnego - zaznaczyć należy, że poszczególne lokale będą oddawane (sprzedawane nabywcom) na etapie tzw. stanu deweloperskiego. Do wykończenia i swobodnej aranżacji przez nabywcę. Bedą wyremontowane instalacje, ściany - tynki, wylewki.

W uzupełnieniu Wnioskodawca wskazał, że:

W kwietniu 2015 roku Wnioskodawca nabył od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej nieruchomość gruntową: działkę nr X o powierzchni 0,0614 ha zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni 250 m², wybudowanym w latach 30-tych dwudziestego wieku, za cenę łączną …,- oraz prawo wieczystego użytkowania gruntu działki numer ew. Y o powierzchni 0,0057 ha zabudowanej boksem garażowym, przeznaczonym do generalnego remontu, za cenę …,-. Sprzedaż wymienionych nieruchomości przez dotychczasowych właścicieli była zwolniona z podatku VAT, notariusz pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych.

Budynek mieszkalny nie posiada podziału fizycznego, lokale nie są wyodrębnione administracyjnie, ale stan faktyczny jest taki, że budynek składa się obecnie z pięciu samodzielnie funkcjonujących lokali znajdujących się na parterze (3 lokale) i pierwszym piętrze (2 lokale) oraz piwnic użytkowych i strychu. Przy czym piwnice dawniej funkcjonowały jako lokale mieszkalne, a ostatnio jako użytkowe.

Tym samym obecnie w budynku znajduje się pięć lokali mieszkalnych. Lokal numer 2 zajmowany jest przez najemcę na podstawie decyzji administracyjnej wydanej w 1961 roku. W akcie notarialnym Wnioskodawca zobowiązał się do dożywotniego wynajmowania obecnym najemcom lokalu numer 2 oraz utrzymania ich stałego zameldowania. Lokal numer 2 jest i będzie cały czas wynajmowany, jest w dobrym stanie technicznym, nadaje się do zamieszkania, nie wymaga remontu. W dobrym stanie technicznym jest również lokal numer 4, który Wnioskodawca zamierza wynajmować na cele mieszkaniowe lub użytkowe. Nie wymaga on remontu jedynie odświeżenia ścian i podłóg. Poza lokalem numer 4, gdzie ostatnio mieszkał współwłaściciel, a za poprzednie lata nie ma dokumentów świadczących o wynajmie, pozostałe lokale w budynku były na przestrzeni lat wynajmowane przez dotychczasowych współwłaścicieli obcym im osobom (najemcom). Piwnice są użytkowe, w poprzednich latach funkcjonowały jako lokale mieszkalne (posiadają instalacje wodne i kanalizacyjne, łazienka z WC, wydzieloną część kuchenną) w ostatnich latach ich część była wynajmowana na cele użytkowe na podstawie odrębnej umowy najmu.

Aktualnie Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu oraz polegającą na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Ze względów osobistych i ekonomicznych podjął decyzję, że zakupioną nieruchomość składającą się z działki numer X zabudowaną budynkiem mieszkalnym wprowadzi jako składnik majątkowy do działalności gospodarczej, natomiast prawo użytkowania wieczystego działki nr Y zabudowanej boksem garażowym zatrzyma jako majątek osobisty. Z tym, że lokale nr 4 i 2 będzie wynajmował w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca zamierza dokonać całkowitej wymiany dachu tak, aby na strychu po jego podwyższeniu zbudować nowe lokale mieszkalne, będzie to zasadniczo nowa powierzchnia mieszkalna. Dotychczas strychy miały skosy, niskie ściany, spełniały tylko funkcję strychu. Powstała powierzchnia będzie w całości powierzchnią mieszkalną. Poniesione nakłady będą miały charakter nakładów na budowę i modernizację. W obecnie funkcjonujących piwnicach wymieni izolacje odwadniające, posadzki, wyremontuje ściany, wymieni stolarkę budowlaną (okna, drzwi), wymieni instalacje, wodno-kanalizacyjną, elektryczną, wyremontuje łazienki z WC również. Wybuduje część nowych ścianek działowych. W obecnie funkcjonujących lokalach mieszkalnych (z wyjątkiem 2 i 4) wymieni instalację wodno-kanalizacyjną, elektryczną, wyremontuje ściany i podłogi. Wyremontuje części wspólne budynku: wyremontuje elewację oraz klatkę schodową; wymieni stolarkę budowlaną w częściach wspólnych, instalację elektryczną, naprawi schody, uporządkuje ogródek, wymieni ogrodzenie. Po dokonaniu wymienionych prac dokona podziału fizycznego i wyodrębni samodzielne lokale. Wnioskodawca zaznacza, że większość wykonanych prac, obecnie istniejących lokali oraz piwnic, a także obecnie funkcjonujących części wspólnych będzie miała charakter remontu, natomiast prace o charakterze modernizacyjnym nie przekroczą 30% wartości początkowej budynku. Obecna powierzchnia będzie wyremontowana i tylko podzielona fizycznie. Natomiast lokale, które powstaną na strychu będą stanowiły nową wartość – nową powierzchnię użytkową. Łączna wartość nakładów mających charakter ulepszenia, czyli nakłady na modernizację dachu, wybudowanie nowych lokali na strychu (w tym wykonanie na strychu nowych instalacji nowej stolarki budowlanej) przekroczy 30% wartości nieruchomości.

W odpowiedzi na wezwanie tut. organu Wnioskodawca podał, że:

Ad.1) Wnioskodawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym w związku z działalnością gospodarczą od stycznia 2015 roku.

Ad.2) Wnioskodawca nabył do działalności gospodarczej, działkę nr X zabudowaną budynkiem, zasadniczo w celu wyremontowania, wybudowania lokali na poddaszu, dokonania podziału fizycznego i sprzedaży. Z uwagi na zobowiązanie zawarte w akcie notarialnym musi wynajmować lokal numer 2 (jest wynajmowany na podstawie decyzji administracyjnej starszym osobom - Wnioskodawca nie chce zmieniać ich dotychczasowego miejsca zamieszkania). Możliwe, że przez kilka lat będzie wynajmował również lokal numer 4 (na ten moment ma dobrą ofertę od potencjonalnego najemcy). Prawo użytkowania wieczystego działki Y oraz budynek - boks garażowy przeznacza na sprzedaż.

Ad.3) Nabycie przedmiotowych nieruchomości nie było udokumentowane fakturą - nabycie od osób fizycznych nieprowadzących działalności w formie aktu notarialnego.

Ad.4) W momencie wprowadzenia do działalności Wnioskodawca traktował przedmiotowe nieruchomości jako towar handlowy.

Ad.5) Ponoszone wydatki mają różny charakter. Większość to wydatki remontowe, polegające na wymianie i naprawie istniejących instalacji, stolarki więźby i poszycia dachu, remont elewacji, remont klatki schodowej. Część z nich ma charakter ulepszenia: wykonanie nowej instalacji CO, oraz dokonanie nakładów, a w zasadzie wybudowanie nowych lokali na poddaszu.

Ad.6) Założenia wynikające z kosztorysu wykonawcy nie przewidują, aby wydatki na ulepszenie były równe lub przekraczały 30 % wartości początkowej budynku. Chodzi tu o wydatki na ulepszenie takie jak założenie nowej instalacji CO, czyli dotyczące niejako całego budynku. Wstępny kosztorys zakłada również, że wydatki na wykonanie na poddaszu nowych lokali nie będą znaczne i w sumie z wydatkami na ulepszenie całości budynku (na przykład z instalacją CO) nie będą równe lub wyższe od 30% wartości początkowej. Ostatecznie będzie można to stwierdzić po zakończeniu prac.

Ad.7) W suterenach były dwa lokale mieszkalne i jeden lokal użytkowy. Jeden lokal mieszkalny i lokal usługowy były wynajmowane do chwili zakupu przez Wnioskodawcę (adres nieruchomości wskazywały na przykład wyszukiwarki internetowe jako adres firmy usługowej, która faktycznie tam działała posiadała zarejestrowany telefon itp.), drugi z dawnych lokali mieszkalnych był wykorzystywany przez najemców jako składzik, pomieszczenie na rowery itp.

Ad.8) Powierzchnia całkowita poszczególnych lokali, powstałych w wyniku przebudowy i rozbudowy strychu, nie przekroczy 48 metrów kwadratowych, a użytkowa 42 m². Spełniają one definicję budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Ad.9) Od momentu, gdy Wnioskodawca zorientował się, że w związku z wymianą i przebudową dachu, na strychu mogą powstać nowe lokale mieszkalne podjął decyzję, że będą to lokale na sprzedaż. Wnioskodawca uznaje, że wszystkie wydatki związane z powstaniem tych lokali, czyli wykonanie ścian działowych podłóg, stolarka, instalacje dotyczące tych powierzchni, część wydatków związanych ze zmianą dachu (wykonanie wykurzy, okien dachowych, wzmocnienie konstrukcji itp.) będzie dotyczyło wyłącznie planowanej sprzedaży tych lokali.

Ad.l0) Większość wydatków ponoszonych na remont lokali na parterze na pierwszym piętrze i w suterenach oraz części wspólnych to wydatki remontowe. Należy pamiętać, że budynek jak również poszczególne istniejące lokale były i częściowo są cały czas użytkowane. Z racji swojego wieku i eksploatacji budynek wymagał remontu, ale spełniał swoje funkcje. Zasadniczo ulepszeniem jest wykonanie nowej instalacji CO, której nie było w budynku.

Ad.11) Wydatki ponoszone na remont lokali na parterze, na I piętrze i w suterenach oraz części wspólnych (z wyjątkiem lokali 2 i 4) będą wydatkami ponoszonymi w celu sprzedaży.

Ad.12) Wszystkie lokale znajdujące się na parterze, I piętrze i w suterenach, z wyjątkiem lokali 2 i 4 (lokal numer 2 musi być wynajmowany, a lokal numer 4 będzie z uwagi na dobrą ofertę najmu) będą przedmiotem sprzedaży. Wszystkie lokale z wyjątkiem lokali 2 i 4, były od początku przeznaczone na sprzedaż.

Ad.13) Z informacji zgromadzonych przez Wnioskodawcę wynika, że z wyjątkiem lokalu numer 4, który od szeregu lat był zajmowany przez dotychczasowego współwłaściciela (a za wcześniejsze lata nie ma dokumentów świadczących o jego najmie) pozostałe lokale były przedmiotem najmu. Dotychczasowi współwłaściciele wynajmowali je obcym sobie osobom (najemcom). Najemcy lokali, w ramach najmu lokali, mieli prawo do korzystania z części wspólnych, w tym strychu, części suteren oraz podwórka. Niemniej w umowach najmu nie było na ogół zawartych odrębnych zapisów o takiej możliwości. Znaczna część suteren była w ostatnim czasie wynajmowana na cele użytkowe. Ale Wnioskodawca nie posiada kopii umów. Potwierdzić fakt najmu mogą informacje z internetu o adresie firmy usługowej działającej w suterenach, telefon firmowy zarejestrowany na adres nieruchomości oraz zeznania świadków. Reasumując z wyjątkiem lokalu numer 4, pozostałe lokale funkcjonujące w nieruchomości były od szeregu lat wynajmowane i zdaniem Wnioskodawcy w odniesieniu do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy VAT.

Ad.14) Budynek posadowiony na działce 184 ma symbol PKOB 1122 wprowadzony rozporządzeniem, o którym mowa w treści pytania.

Ad.15-17) Budynek boks garażowy posadowiony na działce Y jest trwale związany z gruntem, posiada fundamenty trwałe ściany, bramę garażową i dach. Czyli wypełnia definicję budynku według przepisów powołanych w pytaniu nr 16. Posiada symbol PKOB 1242 według klasyfikacji powołanej w pytaniu nr 15.

Ad.18-21) Budynek - boks garażowy był współużytkowany przez najemców lokali mieszkalnych. Działka Y przylega bezpośrednio do działki X. Najemcy lokali mieszkalnych korzystali z boksów garażowych w ramach umowy najmu lokali mieszkalnych. Niektórzy garażowali samochody, inni rowery i inne sprzęty. Na najem boksów garażowych nie były sporządzane odrębne umowy najmu. Przynajmniej taką informację posiada Wnioskodawca. Niemniej od oddania do użytkowania najemcom upłynęło wiele lat (kilkadziesiąt), a na pewno ponad dwa lata.

Ad.22-23) Boksy garażowe są przeznaczone do sprzedaży, zostaną wyremontowane. Remont będzie polegał na wymianie poszycia dachu, bram garażowych, remoncie elewacji. Za ulepszenie można uznać wykonanie trwałej ścianki działowej z cegły (dotychczas była ścianka wykonana z gipskartonu) ale wartość tych nakładów nie przekroczy 30% wartości budynku.

W piśmie z dnia 14 października 2015 r. Wnioskodawca informuje, że remontowany przez Wnioskodawcę garaż zostanie sprzedany.

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy dostawa wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowego, które powstaną na obecnej funkcjonującej, zakupionej bez prawa do odliczenia podatku naliczonego, powierzchni użytkowej budynku będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy VAT?
2. Czy dostawa wybudowanych, nowych powierzchni użytkowych (lokali mieszkalnych), powstałych na skutek nadbudowy i rozbudowy strychu, nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT, a będzie opodatkowana według 8%-owej stawki VAT?
3. Czy dostawa po podziale na dwie odrębne działki prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz położonego na nim boksu garażowego, stanowiąca odrębny od gruntu przedmiot (po podziale przedmioty własności) będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy VAT?
   
   

W piśmie z 14 października 2015 r. Wnioskodawca wyjaśnił, że aktualną i obowiązującą listę pytań zawierał pierwotnie złożony przez Wnioskodawcę wniosek.

Zdaniem Wnioskodawcy:

Ad.1 Podatnik kupił w kwietniu 2015 roku nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym wybudowanym w latach 30-tych dwudziestego wieku, budynek nie miał formalnie przeprowadzonego podziału fizycznego, ani wyodrębnionych samodzielnych lokali. Niemniej fizycznie, faktycznie funkcjonowało w nim pięć lokali, które na przestrzeni lat zajmowane były przez właścicieli lub wynajmowane na podstawie umowy najmu lub tzw. przydziału administracyjnego. Przy nabyciu nie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Prace budowlane, które przeprowadzi Wnioskodawca będą się dzieliły na cztery grupy. Pierwsza grupa prac to prace objęte pozwoleniem na budowę, a dotyczące wymiany dachu, rozbudowy i adaptacji poddasza na cele mieszkaniowe. Przebudowa dachu, w tym zmiana więźby dachowej, poszycia dachu, związana jest z rozbudową strychu i jego adaptacją na część mieszkalną. Dlatego kwalifikuje te wydatki jak wydatki na wytworzenie nowej powierzchni, nowych lokali. Nie mają one charakteru remontu. Druga grupa wydatków to wydatki na remont części wspólnych, czyli wydatki na wymianę pionów wodno-kanalizacyjnych, wymianę pionów gazowych, wymianę instalacji elektrycznej w częściach wspólnych, remont klatki schodowej, elewacji i remont ogrodzenia, uporządkowanie ogródka. Są to prace, które mają charakter remontów. Generalnie polegają na wymianie poszczególnych instalacji elementów budynku celem utrzymania jego obecnych funkcji. Trzecia grupa prac to prace remontowe w obecnych lokalach, które polegają na wymianie poszczególnych instalacji naprawie ścian i posadzek, wymianie stolarki okiennej i drzwi wejściowych. Czwarta grupa prac to prace o charakterze ulepszeniowym. Dotyczą one obecnie istniejących powierzchni zarówno części wspólnych jak i lokali (sutereny, parter i pierwsze piętro), a związane są z wykonaniem instalacji centralnego ogrzewania (której nie było w budynku), wybudowaniem nowych ścianek działowych, wykonanie nowych instalacji w lokalach, których poprzednio nie było (lokal na pierwszym piętrze - były 2 a będą 3 oraz lokal w suterenie - były instalacje do dwóch, a będą 3 lokale), zamontowaniem drzwi wejściowych do „dodatkowego” lokalu na pierwszym piętrze i w suterenie.

Prace na ulepszenie części wspólnych budynku (wykonanie instalacji centralnego ogrzewania) oraz poszczególnych lokali w istniejących obecnie powierzchniach (sutereny, parter i pierwsze piętro) w sumie nie przekroczą 30% wartości początkowej budynku. Zakupując nieruchomość Wnioskodawca nie miał prawa do odliczenia podatku naliczonego przy jego nabyciu. Uznając, że dostawa wyremontowanych i wydzielonych lokali w suterenach, na parterze oraz na pierwszym piętrze będzie zwolniona z podatku VAT, nie będzie odliczał podatku naliczonego w związku z wykonaniem w nich prac remontowych ich ulepszenia oraz nie będzie odliczał podatku VAT na remont i ulepszenie od przypadającej im części wspólnych budynku.

Dlatego Wnioskodawca uznaje, że dostawa lokali wyodrębnionych w suterenach na parterze i pierwszym piętrze będzie zwolniona z podatku od towarów i usług.

Ad.2 Lokale, które zostaną wybudowane i wydzielone na powierzchni powstałej na skutek rozbudowy i adaptacji strychu są nowymi lokalami, na nowej powierzchni. Dotychczas budynek nie posiadał na strychu powierzchni mieszkalnej. Nie były tam doprowadzone, ani zamontowane media. Strych był strychem, którego w zasadzie nie można było użytkować. Nie spełniał żadnych funkcji użytkowych, może poza dawniej suszeniem prania.

Uznaje się, że na skutek podwyższenia ścian, zmian konstrukcyjnych dachu, podłączenia mediów powstała zupełnie nowa powierzchnia użytkowa. Wnioskodawca uznaje, że w odniesieniu do wydatków związanych z wszelkimi pracami dotyczącymi rozbudowy i adaptacji strychu, objętymi pozwoleniem na budowę, w tym do przebudowy dachu całkowitej wymiany jego konstrukcji i poszycia przysługuje mu prawo do odliczenia podatku naliczonego. Uznaje równocześnie, że dostawa wydzielonych fizycznie i administracyjnie lokali mieszkalnych, których powierzchnia nie przekroczy 50 m², będzie opodatkowana podatkiem VAT według 8% stawki.

Ad.3

Wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu - działki numer Y oraz własności położonego na niej „budynku-boksu garażowego”, trwale z nią związanego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności. Przy nabyciu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego, zarówno od gruntu jak również budynku-boksu. Boks składa się z dwóch części, wyposażony jest w dwie bramy garażowe. Wnioskodawca wyremontuje istniejące boksy garażowe, wymieni bramy, posadzki, wyremontuje ściany i dach. Uznaje, że ten zakres prac nie ma charakteru ulepszenia. Jedynie co wykona dodatkowo to trwałą, zamiast dotychczasowej lekkiej (z płyty pilśniowej) ścianę odgradzającą obie części - prace te uznaje za ulepszenie. Wartość tych prac nie przekroczy jednak 30% wartości początkowej obiektu.

Dlatego Wnioskodawca uznaje, że dostawa wydzielonych boksów garażowych będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust.1 ustawy.

W uzupełnieniu Wnioskodawca stwierdził, że

Podatnik kupił w kwietniu 2015 roku nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym wybudowanym w latach 30-tych dwudziestego wieku, budynek nie miał formalnie przeprowadzonego podziału fizycznego, ani wyodrębnionych samodzielnych lokali. Niemniej fizycznie i faktycznie funkcjonowało w nim pięć lokali, które na przestrzeni lat zajmowane były przez właścicieli (lokal numer 4) lub wynajmowane na podstawie umowy najmu lub tzw. przydziału administracyjnego. Również istniejące piwnice miały charakter użytkowy. W przeszłości funkcjonowały jako lokale mieszkalne, w ostatnich latach pełniły funkcję lokali użytkowych. Przy nabyciu Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego. Wnioskodawca przeprowadzi remont obecnie istniejących lokali oraz części wspólnych budynku (klatka schodowa, elewacja, wymiana instalacji) oraz dokona nakładów na adaptację i ulepszenie (dokona nadbudowy i adaptacji strychu, na którym powstaną nowe lokale), wymieni dach. Większość przeprowadzonych prac w częściach wspólnych budynku i w lokalach na pierwszym i drugim piętrze ma charakter remontowy. Również prace przeprowadzone w piwnicach w większości mają charakter remontowy, tylko część prac przeprowadzonych w piwnicach ma charakter ulepszenia.

Dlatego Wnioskodawca uważa, że dostawa lokali wydzielonych w piwnicach oraz lokali na pierwszym i drugim piętrze, czyli lokali wydzielonych z obecnie istniejących powierzchni użytkowych budynku, będzie objęta zwolnieniem z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy VAT. Natomiast lokale mieszkalne utworzone na strychu, uznaje za nowo utworzoną powierzchnię użytkową budynku, dlatego w odniesieniu do ich dostawy uznaje za właściwe zastosowanie 8% stawki VAT.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe .

Na wstępie należy zaznaczyć, że z uwagi na ścisłe powiązanie ze sobą tematyki poruszanej we wniosku, tut. organ postanowił ująć kwestie trzech zdarzeń przyszłych w jednej interpretacji indywidualnej.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

W myśl art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy o VAT sprzedaż to odpłatna dostawa towarów

i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W świetle przedstawionych wyżej przepisów nieruchomości spełniają definicję towaru wynikającą art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, a ich sprzedaż stanowi dostawę towarów zgodnie art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą kwestii opodatkowania dostawy lokali mieszkalnych i lokalu użytkowego wyodrębnionych z obecnie funkcjonującej powierzchni użytkowej budynku.

Kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2

i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku oraz zwolnień od podatku.

W myśl art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług, wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy, stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i art. 114 ust. 1.

Natomiast stosownie do treści art. 146a pkt 2 ww. ustawy, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2, art. 120 ust. 2 i 3 oraz w tytule załącznika nr 3 do ustawy, wynosi 8%.

Stawkę podatku, o której mowa w art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, stosuje się – w myśl ust. 12 wskazanego artykułu – do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy o VAT.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
   
   

W świetle wyżej przytoczonego przepisu, kluczowym dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynku, budowli lub ich części jest ustalenie, kiedy nastąpiło jego pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu.

Na podstawie art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

1. wybudowaniu lub
2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
   
   

Zgodnie z art. 2 pkt 14a ustawy o VAT przez wytworzenie nieruchomości rozumie się wybudowanie budynku, budowli lub ich części, lub ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.

Z ustawowej definicji „pierwszego zasiedlenia” wynika, że pod tym pojęciem należy rozumieć: oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po wybudowaniu lub ulepszeniu, wynoszącym co najmniej 30% wartości początkowej.

Co istotne, oddanie do użytkowania powinno nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, a za takie można rozumieć m.in. objęcie we władanie budynku, budowli lub ich części przez pierwszego nabywcę lub pierwszego użytkownika. Przedmiotowa nieruchomość nie musi być faktycznie zamieszkała czy użytkowana, lecz winna być przejęta przez nabywcę do użytkowania. Wydanie przedmiotowego obiektu nabywcy winno nastąpić w ramach wykonania przez dokonującego dostawy czynności podlegających opodatkowaniu.

Jeżeli zatem podatnik wybuduje obiekt lub go zmodernizuje, przy czym nakłady na ulepszenie przekraczają 30% jego wartości początkowej, a następnie obiekt ten (lub ulepszenie) zostanie oddany do użytkowania (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), nie oznacza to, że został on zasiedlony. Oddanie do użytkowania nie nastąpiło bowiem w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwsze zasiedlenie będzie miało miejsce wówczas, gdy wybudowany lub zmodernizowany obiekt zostanie sprzedany lub np. oddany w najem lub dzierżawę - bowiem zarówno sprzedaż, najem, jak i dzierżawa są czynnościami podlegającymi opodatkowaniu.

Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że dostawa nieruchomości, spełniających określone

w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT warunki, może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacji, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do dostawy upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
   
   

Zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy o VAT warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Dokonując analizy powyższych przepisów stwierdzić należy, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.

W tym miejscu należy również zwrócić uwagę na uregulowania zawarte w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 1, pkt 2, pkt 2a ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, ilekroć w ustawie jest mowa o:

1. obiekcie budowlanym - należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych;
2. budynku – należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach;

2a) budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Ustawa o podatku od towarów i usług, poprzez podanie klasyfikacji odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, która stanowi usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych. Zatem dla celów podatku VAT stosuje się przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), stanowiącej usystematyzowany wykaz obiektów budowlanych.

W PKOB obiekty budowlane grupowane są w dwóch sekcjach: „Budynki” i „Obiekty inżynierii lądowej i wodnej”. Zgodnie z objaśnieniami zawartymi w PKOB obiektami inżynierii lądowej i wodnej są wszystkie obiekty budowlane nieklasyfikowane jako budynki.

Należy mieć na uwadze, że Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych obejmuje obiekty budowlane, przez które rozumie się konstrukcje połączone z gruntem w sposób trwały, wykonane z materiałów budowlanych i elementów składowych, będące wynikiem prac budowlanych.

Z opisu sprawy wynika, że w kwietniu 2015 r. Wnioskodawca nabył od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej nieruchomość gruntową – działkę nr X zabudowaną budynkiem mieszkalnym o powierzchni 250 m², wybudowanym w latach 30-tych dwudziestego wieku. Nabycie nieruchomości nie było udokumentowane fakturą. Budynek mieszkalny nie posiada podziału fizycznego, lokale nie są wyodrębnione administracyjnie, ale stan faktyczny jest taki, że budynek składa się obecnie z pięciu samodzielnie funkcjonujących lokali znajdujących się na parterze (3 lokale) i pierwszym piętrze (2 lokale) oraz piwnic użytkowych (suteren) i strychu. Piwnice dawniej funkcjonowały jako lokale mieszkalne a ostatnio jako użytkowe. Lokal nr 2 zajmowany jest przez najemcę na podstawie decyzji administracyjnej wydanej w 1961 r. Lokal nr 2 jest i będzie cały czas wynajmowany. Lokal nr 4 Wnioskodawca zamierza wynajmować na cele mieszkaniowe lub użytkowe. Piwnice są użytkowe, w poprzednich latach funkcjonowały jako lokale mieszkalne, w ostatnich latach ich część była wynajmowana na cele użytkowe na podstawie odrębnej umowy najmu. W piwnicach były dwa lokale mieszkalne i jeden lokal użytkowy. Jeden lokal mieszkalny i jeden lokal usługowy były wynajmowane, do chwili zakupu przez Wnioskodawcę, drugi z dawnych lokali mieszkalnych był wykorzystywany przez najemców jako składzik, pomieszczenie na rowery, itp. Wszystkie lokale znajdujące się na parterze, pierwszym piętrze i w piwnicach (z wyjątkiem lokali 2 i 4) będą przedmiotem sprzedaży. Z informacji zgromadzonych przez Wnioskodawcę wynika, że z wyjątkiem lokalu nr 4, lokale były przedmiotem najmu. Najemcy lokali, w ramach najmu lokali, mieli prawo do korzystania z części wspólnych, w tym strychu, części suteren oraz podwórka. Niemniej w umowach najmu nie było na ogół zawartych odrębnych zapisów o takiej możliwości. Znaczna część piwnic była w ostatnim czasie wynajmowana na cele użytkowe. Z wyjątkiem lokalu numer 4, pozostałe lokale funkcjonujące w nieruchomości były od szeregu lat wynajmowane i jak wskazał Wnioskodawca w odniesieniu do nich miało miejsce pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie handlu oraz polegającą na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Ze względów osobistych i ekonomicznych podjął decyzję, że zakupioną nieruchomość składającą się z działki numer 184 zabudowaną budynkiem mieszkalnym wprowadzi jako składnik majątkowy do działalności gospodarczej. W momencie wprowadzenia do działalności Wnioskodawca traktował przedmiotową nieruchomość jako towar handlowy. Obecna powierzchnia będzie wyremontowana i tylko podzielona fizycznie. Większość wydatków ponoszonych na remont lokali na parterze, pierwszym piętrze i w suterenach oraz części wspólnych to wydatki remontowe. Wydatki ponoszone na remont lokali na parterze, na pierwszym piętrze i w suterenach oraz części wspólnych (z wyjątkiem lokali 2 i 4) będą wydatkami ponoszonymi w celu sprzedaży. Większość wykonanych prac, obecnie istniejących lokali oraz piwnic, a także obecnie funkcjonujących części wspólnych będzie miała charakter remontu, natomiast prace o charakterze modernizacyjnym nie przekroczą 30% wartości początkowej budynku.

Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że skoro lokale funkcjonujące w budynku były od szeregu lat wynajmowane (z wyjątkiem lokalu 4) to czynnością spełniającą definicję pierwszego zasiedlenia przedmiotowych lokali mieszkalnych oraz lokalu użytkowego był najem lokali na cele mieszkalne oraz na cele użytkowe.

Należy wskazać, że w myśl art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.), przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Stosownie do treści powyższego przepisu najem jest umową dwustronną obowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu. Zatem oddanie w ramach umowy najmu osobie trzeciej nieruchomości skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie podmiotu dokonującego najmu.

Jak wskazał Wnioskodawca w opisie sprawy, lokale funkcjonujące w budynku (z wyjątkiem lokalu nr 4) były od szeregu lat wynajmowane.

Zatem biorąc pod uwagę, że w stosunku do lokali mieszkalnych, które były przedmiotem najmu i lokalu użytkowego, który był przedmiotem najmu, jeśli pomiędzy ich oddaniem w najem a planowaną sprzedażą lokali nie upłynie okres krótszy niż 2 lata oraz Wnioskodawca nie będzie ponosił wydatków na ulepszenie ww. lokali w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które byłyby równe lub wyższe niż 30% wartości początkowej – dostawa tych lokali, które były wynajmowane, objęta będzie zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, bowiem w odniesieniu do wynajmowanych lokali doszło już do ich pierwszego zasiedlenia oraz pomiędzy pierwszym zasiedleniem a ich planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Biorąc powyższe pod uwagę stanowisko Wnioskodawcy, że dostawa lokali wydzielonych z obecnie istniejących powierzchni użytkowych budynku będzie objęta zwolnieniem od podatku, należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą również kwestii opodatkowania dostawy lokali powstałych na skutek nadbudowy i rozbudowy strychu.

Jak już wcześniej wskazano w niniejszej interpretacji na podstawie art. 41 ust. 2 w związku z art. 146a pkt 2 i art. 41 ust. 12 ustawy o VAT – do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczanych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się stawkę VAT w wysokości 8%.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym, zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy o VAT, rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, oraz lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, a także obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale ex 1264 – wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Według art. 2 pkt 12 ustawy o VAT, przez obiekty budownictwa mieszkaniowego rozumie się budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy o VAT, do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1. budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;
2. lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².
   
   

W myśl art. 41 ust. 12c ustawy o VAT, w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Jak wynika z ww. art. 2 pkt 12, ustawy o VAT, poprzez podanie klasyfikacji, ustawa o podatku od towarów i usług odwołuje się do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych.

Budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 11, o których mowa art. 2 pkt 12 ustawy o podatku od towarów i usług, to:

• -budynki mieszkalne jednorodzinne (PKOB 111), czyli samodzielne budynki takie jak: pawilony, wille, domki wypoczynkowe, leśniczówki, domy mieszkalne w gospodarstwach rolnych (bez budynków gospodarstw rolnych), rezydencje wiejskie, domy letnie itp., a także domy bliźniacze lub szeregowe, w których każde mieszkanie ma swoje własne wejście z poziomu gruntu;
• -budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe (PKOB 112), w tym: budynki o trzech i więcej mieszkaniach (PKOB 1122).
  
  

Zgodnie z objaśnieniami Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

Z opisu sprawy wynika, że Wnioskodawca w kwietniu 2015 r. nabył od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej działkę nr X zabudowaną budynkiem mieszkalnym, wybudowanym w latach 30-tych dwudziestego wieku. Nabycie nieruchomości nie było udokumentowane fakturą. W momencie wprowadzenia do działalności Wnioskodawca traktował przedmiotową nieruchomość jako towar handlowy. Wnioskodawca zamierza dokonać całkowitej wymiany dachu tak, aby na strychu po jego podwyższeniu zbudować nowe lokale mieszkalne, będzie to zasadniczo nowa powierzchnia mieszkalna. Powstała powierzchnia będzie w całości powierzchnią mieszkalną. Od momentu, gdy Wnioskodawca zorientował się, że w związku z wymianą i przebudową dachu, na strychu mogą powstać nowe lokale mieszkalne podjął decyzję, że będą to lokale na sprzedaż. Powierzchnia całkowita poszczególnych lokali, powstałych w wyniku przebudowy i rozbudowy strychu nie przekroczy 48 m², a użytkowa 42 m². Spełniają one definicję budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Wnioskodawca uznaje, że wszystkie wydatki związane z powstaniem tych lokali, czyli wykonanie ścian działowych, podłóg, stolarka, instalacje dotyczące tych powierzchni, część wydatków związanych ze zmianą dachu będzie dotyczyło wyłącznie planowanej sprzedaży tych lokali. Budynek posadowiony na działce nr X ma symbol PKOB 1122.

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że planowana dostawa lokali mieszkalnych powstałych w wyniku podwyższenia strychu będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia (tj. po ich wybudowaniu). Jak wynika bowiem z okoliczności sprawy są to lokale nowe i wobec tych lokali dotychczas nie nastąpiło oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu.

Ponadto wydatki, które Wnioskodawca będzie ponosił w związku z powstaniem tych lokali czyli wykonanie ścian działowych, podłóg, stolarka, instalacje dotyczące tych powierzchni oraz część wydatków związanych ze zmianą dachu będzie dotyczyło wyłącznie planowanej sprzedaży tych lokali, zatem Wnioskodawcy będącemu zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym, będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu poniesionych wydatków, tym samym dostawa powstałych lokali nie może korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.

Budynek mieści się w PKOB w dziale 11 i powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych nie przekracza 150 m² zatem zastosowanie dla dostawy przedmiotowych lokali mieszkalnych znajdzie preferencyjna stawka podatku VAT w wysokości 8%.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy, że do dostawy lokali mieszkalnych utworzonych na strychu właściwe zastosowanie ma 8% stawka VAT, należało uznać za prawidłowe.

Wątpliwości Wnioskodawcy budzi również kwestia opodatkowania dostawy po podziale prawa wieczystego użytkowania gruntu działki nr Y oraz położonego na nim boksu garażowego.

Jak już wcześniej wskazano w niniejszej interpretacji kwestię wysokości opodatkowania reguluje art. 41 ust. 1 ustawy o VAT, zgodnie z którym stawka podatku wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Stosownie do art. 146a pkt 1 ustawy o VAT, w okresie od dnia 1 stycznia 2011 r. do dnia 31 grudnia 2016 r., z zastrzeżeniem art. 146f, stawka podatku o której mowa w art. 41 ust. 1 i 13, art. 109 ust. 2 i art. 110, wynosi 23%.

Jednakże zarówno w przepisach ustawy o podatku od towarów i usług, jak i w przepisach wykonawczych do niej przewidziano możliwość zastosowania obniżonych stawek podatku oraz zwolnień od podatku.

Jak już wcześniej wskazano, dla dostawy nieruchomości – budynków, budowli lub ich części, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku w oparciu o jedną z dwóch podstaw prawnych: art. 43 ust. 1 pkt 10 lub też 10a ustawy o VAT. Jednakże dla zastosowania zwolnienia od podatku w oparciu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT istotne jest, czy dostawa będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed pierwszym zasiedleniem oraz czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynie okres krótszy niż 2 lata.

Według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12 mieszczą się budynki niemieszkalne. Symbol PKOB – 1242 obejmuje klasę – Budynki garaży. Klasa obejmuje: Garaże i zadaszone parkingi, Budynki do przechowywania rowerów.

W przedmiotowej sprawie Wnioskodawca nabył prawo wieczystego użytkowania gruntu działki o nr. ew. Y o powierzchni 0,0057 ha zabudowanej boksem garażowym, przeznaczonym do generalnego remontu. Wnioskodawca zamierza podzielić fizycznie i administracyjnie działkę na dwie odrębne nieruchomości oraz podzielić budynek boks garażowy, stanowiący odrębny od prawa wieczystego użytkowania gruntu przedmiot własności, na dwie odrębne części i sprzedać. Prawo użytkowania wieczystego działki nr Y oraz budynek - boks garażowy Wnioskodawca przeznacza na sprzedaż. Nabycie nie było udokumentowane fakturą – nabycie od osób fizycznych nieprowadzących działalności w formie aktu notarialnego. W momencie wprowadzenia do działalności Wnioskodawca traktował przedmiotowe nieruchomości jako towar handlowy. Budynek – boks garażowy posadowiony na działce nr Y jest trwale związany z gruntem i wypełnia definicję budynku, posiada symbol PKOB 1242. Budynek – boks garażowy był współużytkowany przez najemców lokali mieszkalnych. Działka Y przylega bezpośrednio do działki X. Najemcy lokali mieszkalnych korzystali z boksów garażowych w ramach umowy najmu lokali mieszkalnych. Na najem boksów garażowych nie były sporządzane odrębne umowy najmu. Niemniej od oddania do użytkowania najemcom upłynęło wiele lat (kilkadziesiąt), a na pewno ponad dwa lata. Boksy garażowe są przeznaczone do sprzedaży, zostaną wyremontowane. Za ulepszenie można uznać wykonanie trwałej ścianki działowej z cegły ale wartość tych nakładów nie przekroczy 30% wartości budynku.

Biorąc pod uwagę przywołane przepisy oraz opis sprawy należy stwierdzić, że budynek – boks garażowy składający się z dwóch odrębnych pomieszczeń garażowych był wykorzystywany przez najemców lokali mieszkalnych w ramach umowy najmu lokali mieszkalnych (a więc faktycznie oddanych do użytkowania na podstawie zawartych umów najmu lokali mieszkalnych) zatem czynnością spełniającą definicję pierwszego zasiedlenia przedmiotowych pomieszczeń garażowych był najem i pomiędzy ich oddaniem w najem a planowaną dostawą nie upłynie okres krótszy niż 2 lata. Jednocześnie jak podał Wnioskodawca, nie poniesie nakładów na ulepszenie pomieszczeń garażowych w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczających 30% wartości początkowej budynku, zatem planowana dostawa dwóch wydzielonych fizycznie i administracyjnie odrębnych części budynku – boksu garażowego (dwóch pomieszczeń garażowych) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

Na mocy art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego jednoznacznie wynika, że co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego) podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki i budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu (w tym zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu) korzysta ze zwolnienia od podatku.

W związku z powyższym również dostawa po podziale na dwie odrębne działki prawa wieczystego użytkowania gruntu działki nr Y, na której posadowiony jest budynek – boks garażowy będzie podlegać zwolnieniu od podatku VAT na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w związku z art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy.

Tym samym stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna traci swoją ważność w przypadku zmiany któregokolwiek z elementów przedstawionego zdarzenia przyszłego (w szczególności, gdy od momentu oddania w najem poszczególnych lokali do momentu ich dostawy, upłynąłby okres krótszy niż 2 lata) lub zmiany stanu prawnego.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz.U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.

doradcapodatkowy.com gdy potrzebujesz własnej indywidualnej interpretacji podatkowej.